2015年下半年安徽房地产估价师理论与方法造成成交价格偏离正常价格的因素模拟试题

2015年下半年安徽省房地产估价师《理论与方法》：造成成交价格偏本卷共分为一、单项选择题（共意）本卷共分为一、单项选择题（共意）1、某期房预计分0，60分及格。1个事最符合题4500元/口，离正常价格的因素模拟试题大题50小题，作答时间为18分0钟，总分25题，每题2分，每题的备选项中，只有2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为出租的年末净收益为500□□□□□□□□□□□8％，风险补偿估计为现房价格的 3口，则该期房目前的价格为元口口。A：3473B：4365C：4500D：4635E：工业用地的监测点评估价格2、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为 700万元，则应缴纳两税一费的总额为 __万元。A．55.0B．38.5C．105.0D．23.63、估价人员通过市场调查获知， 某地区2003口2006□□□□□□□□□□□□平分别为4682元□□, 4887元□□, 5037元□□, 5192□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□□□ 2008□□□□□□□□□A：5362B：5347C：5532D：5563E：工业用地的监测点评估价格4、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在 __下的估价结果具有近似性。A口同一估价原则、同一估价时点BD□□□□□□□□□□□□□C口同一估价目的、同一估价时点D口同一估价原则、同一估价目的5、土地用途管制的核心是。A：保护耕地B：□□□□□□□□C：□□□□□□□限期□□制度D：不能随意□□□□□□□□E：执行层的组织协调6、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的． （2005年试题）A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同7、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是__。A.地籍图和房产分户图B.宗地图和房产分户图C.地形图和房产分户图D.宗地图和房产分丘图8、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。A.更长的经济寿命B.更显著的各异性C.更强的适应性D.更专业的物业管理9、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。A.开发商违法预售B.借款人赖账不还C.借款人拖延还款D.房地产市场供需失衡10、房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是的关系。A：正相关和正相关B：正相关和负相关C：负相关和正相关D：负相关和负相关E：工业用地的监测点评估价格11、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。A.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数C.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数12、不同的房地产估价师对同一估价对象在同„估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为．【2007年考题】A：掌握的有关信息不同B：作出的估价师声明不同C：估价对象状况不同D：委托人不同E：工业用地的监测点评估价格13、关于房地产项目融资说法错误的是。A：房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B：通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C：实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的D：房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应E：借款合同14、城市房屋租赁应向__部门登记备案。A.公安B.工商管理C.房地产管理D.土地管理15、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是__。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率16、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为__万元。A．350B．580C．600D．88017、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.媒体的夸大宣传18、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。A：逐渐降低B：逐渐升高C：可视为基本不变D：为零E：工业用地的监测点评估价格19、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性E：工业用地的监测点评估价格20、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。A.契约型B.公司型C.封闭型D.开放型21、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。A：股份B：股单C：股票D：公司债券E：执行层的组织协调22、投资估算的精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%〜1.5%,该阶段为。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究口：项目的评估和决策E：借款合同23、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2,预测值为3630元/m2,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为一元/m2。A.3610.5B.3619.5C.3711.5D.3719.524、按照规定,新建现售商品房项目应当在现售前日完成选聘物业服务企业。A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调25、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取__净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0.5分）1、廉租住房保障资金的来源有等。（2009年试题）A：地方财政预算安排B：中央财政专项补助C：住房公积金增值收益D：土地出让净收益E：住宅专项维修资金2、处分抵押房地产所得金额,应首先__。A.扣除土地出让金B.支付处分抵押房地产的费用C.偿还抵押权人债权D.扣除抵押房地产应缴纳的税款3、关于房地产项目融资的说法错误的是__。A.房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B.通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C.实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的D.房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应4、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。（2008年试题）A：挑战定价法B：领导定价法C：目标定价法D：随行就市定价法E：借款合同5、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2,第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2,第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2,则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，__。A.前者高于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.无法确定6、下列建设工程必须实行监理。A：中型公用事业工程B：成片开发建设的住宅小区工程C：利用国际组织援助资金的工程D：城镇居民自建住房E：农村村民自建住宅7、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为__。A.拍卖价格,招标价格＞协议价格B.拍卖价格,协议价格＞招标价格C.招标价格,拍卖价格＞协议价格D.招标价格,协议价格＞拍卖价格8、房地产开发投资属于典型的房地产投资。A：收益型B：收益加增值型C：机会型D：博弈型E：借款合同9、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。A：行政裁决B：依法起诉C：强制拆迁D：仲裁E：协商10、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C.二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D.二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E.三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师11、房地产间接投资的形式主要有。（2005年试题）A：投资房地产信托基金B：购买住房抵押支持证券C：购买房地产企业债券D：购买物业用于出租经营E：购买土地进行开发12、投资项目可行性研究的根本目的包括.（2007年试题）A：减少或避免投资决策的失误B：提高项目开发建设的经济效益C：提高项目开发建设的社会和环境效益D：为项目决策提供依据E：为项目后期的经营决策提供依据13、属于楼、地面构造层次中的块材面层的是。A：橡胶面层B：磨光花岗石面层C：水磨石面层D：水泥花砖E：条石面层14、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用土地使用权出让金土地使用成本15、建设工程进度控制工作的主要内容包括。A：施工现场的调研与分析B：编制项目建设工程进度计划C：监督项目施工进度计划的执行D：制订勘查计划E：对项目建设总周期目标的论证与分析16、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。（2009年试题）A：市场供求风险B：变现风险C：利率风险D：时间风险E：资本价值风险17、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。A．1%B．2%C．3%D．4%18、新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金。A：由物业管理企业代管B：由房地产管理部门代管C：由财政部门代管D：由业主自行管理E：执行层的组织协调19、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58％，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有。A：该房地产的实际价格等于名义价格B：该房地产的名义价格为50万元C：该房地产的实际价格为50万元D：该房地产的实际价格高于50万元E：该房地产不存在名义价格20、影响房地产价格的社会因素，主要有__。A.政治安定状况B.社会治安状况C.房地产投资D.房地产投机E.城市化21、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。A：1%B：2%C：3%D：4%E：借款合同22、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有。A：