XXXX年月萍乡房地产市场报告

萍乡房地产市场研究报告策划招商部——2013.8★萍乡宏观经济及房地产市场概况宏观市场分析壹萍乡市发展规划萍乡市宏观经济萍乡市位于江西省西部，东接宜春市、安福县；南邻永新县、湖南茶陵县；西连湖南攸县、醴陵市；北接湖南浏阳市。萍乡市辖2个市辖区（安源区、湘东区），3个县（上栗县、芦溪县、莲花县）政府驻地安源区。萍乡简介江西对外开放的西大门湘赣两省边界华东地区的西大门全市常住人口中，居住在城镇的人口1097350人，占总人口的59.17%；居住在乡村的人口757160人，占总人口40.83%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了19.99个百分点

萍乡人口地区别人口数（人）安源区457456湘东区358990上栗县441860芦溪县257423莲花县236328萍乡经济开发区1024532012年萍乡人口——萍乡市统计局萍乡于公元267年建县，距今已有1700多年历史，古称“湘赣咽喉”、“吴楚通衢”，近代更因煤炭的大规模工业化开采而被誉为“江南煤都”，更有“赣西明珠”的美誉。萍乡印象秋收起义纪念碑武功山安源路矿工人纪念馆萍乡安源：江南煤都，中国共产党领导的工人运动策源地和湘赣边界秋收起义策源地。武功山：以自然风光为主要特色的山岳型风景区，同时也为国家AAAA级风景名胜区。武功山已成功入选首批世界自然遗产预备名单。安源煤矿资源富饶，特色明显萍乡资源萍乡农业素以精耕细作闻名，是江西有名的水稻高产区；耕地面积5.27万公顷。矿产资源丰富，主要矿产资源有煤、铁、锰、铜、钼、钨、铝、石灰石、高岭土、花岗岩、矿泉水等36种。煤炭远景储量达8.52亿吨，铁矿储量达6760万吨，各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力。资源富饶特色明显萍乡钢铁有限责任公司萍乡水稻萍乡煤炭萍乡交通四通八达，是赣湘交通中心，构筑了以昌金高速、萍洪高速为高速通道，以319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，形成了贯通全市，通达四邻，延伸全国的交通路网格局。萍乡交通319国道、320国道交叉组成的“大十字”主干线，贯通全市萍洪高速：长沙-浏阳（洪口界）-萍乡昌金高速：樟树（昌傅）-萍乡-金鱼石浙赣铁路、杭南长高铁昌金高速萍洪高速十字干线萍乡GDP近年GDP快速增长带动房地产高速发展，2012年达到733亿GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展萍乡市为14%2012年，萍乡市GDP达到733亿元，在江西省排名第9位；近年来，萍乡GDP增速一直持续保持在13%以上数据来源：萍乡市统计局萍乡居民收入全年在岗职工的人均收入持续保持两位数增长，人均可支配收入不断提高为房地产发展提供坚实基础。数据来源：萍乡市统计局萍乡总体规划划建设国家园林林城市；强化化历史传承，，弘扬城市文文化，提升城城市知名度；；彰显城市特特色，打造中中部地区品牌牌宜居城市。。规划形成“一一主四片”的的城市空间结结构“一主”是指主城区，，由安源区、、萍乡经开区区、上栗福田田镇、彭高镇镇、赤山镇沪沪昆高速公路路以南地区组组成。“四片”分别指湘东东片区、芦芦溪片区、、上栗南部部片区（沪沪昆高速以以北）、麻麻山片区；；城市人口规规模预测到2015年，城市市人口规模模达到72万人，其其中主城区区58万人人，湘东城城区14万万人。到2020年年，城市人人口规模达达到80万万人，其中中主城区63万人，，湘东城区区17万人人湘东区中心城区（（安源区区）重点片区规规划萍乡目前正正处于拉大大城市框架架，拓展发发展空间的的进程中，，重点发展展方向为：：城北开发区区和安源新区萍乡目前呈呈现两条发发展主线：：东西以湘东东工业园区区经济发展展为主线，，南北以城城北开发区区及安源新新区为主线线市中心发展展空间有限限，用地性性质逐渐向向纯商业中心心地位转变变安源新区依托丰富的的旅游资源源，加上政政府强有力力支撑，将将打造城萍萍乡的城市市休闲旅游游区。城北开发区区依托政府强强势推动，，政府已着着手打造新新区，未来来将成为萍萍乡的政治治金融中心心开发区老城区安源新区城西片区（湘东工业园）重点片区建建设居住用地农田村镇企业用用地安源区实景安源世纪广场解读：安源新区位位于萍乡市市区东南部部，开发总总面积为10平方公公里，安源源新区总体体规划面积积为10平平方公里，，实行高标标准规划、、高起点设设计、高规规格定位、、高质量建建设，将成成为一座充充满“欧式式风格”的的“花园城城市”。从从2001年起，已已完成建设设投资3．．5亿元，，建成9条条道路、两两个广场，，实现了水水、电、通通讯设施的的到位。如如今，随着着宽阔整洁洁的萍安大大道、井冈冈山大道、、韶山路等等主干线的的通车，世世纪广场、、安源广场场的建成开开放，典雅雅素洁的区区行政中心心的投入使使用，安源源新区的框框架已基本本形成，安源新区作作为十年来来的城市发发展重心，，市政生活活等相关配配套充足，，依托旅游游资源，目目前房产项项目较多，，档次也较较高萍乡宏观环环境总结经济发展层层面—国民民经济快速速增长，经经济发展强强劲近年来国民民经济快速速增长，人人均收入持持续保持两两位数增长长，为房地地产发展提提供坚实基基础；产业发展层层面—农业业坚实产业业繁荣，工工业发达实实力雄厚萍乡是国家家商品粮基基地、国家家商品渔基基地，也是是江西的重重点能源基基地；规划建设层层面—老城城区土地稀稀缺，新城城区开发后后劲持续增增强老城区发展展空间有限限，土地稀稀缺，用地地性质逐渐渐向纯商业业中心地位位转变；安源新区依依托丰富的的旅游资源源，加上政政府强有力力支撑，将将打造城萍萍乡的城市市休闲旅游游区，目前前房产项目目较多，档档次较高，，未来将成成为高档楼楼盘聚集地地城北开发区区依托政府府强势推动动，政府已已着手打造造新区，未未来将成为为萍乡的政政治金融中中心宏观市场分分析贰萍乡市发展展规划萍乡市宏观观经济萍乡城市功功能定位：：新型工业城城市；区域域特色中心心城市；区区域性消费费型城市；；生态低碳碳宜居城市市新型工业城市区域特色中心城市区域性消费型城市生态低碳宜居城市改造提升传传统优势产产业，加快快新型产业业的发展，，打造江西西省重要工工业城市依托交通区区位优势，，面向赣湘湘两省华东东与中南、、西南地区区日益增长长的经济、、文化、技技术、人员员交流的需需求，构架架“内陆桥桥”，使萍萍乡成为区区域特色物物流集散中中心、赣湘湘边界地区区区域中心心城市。依托人文和和自然资源源优势，面面向赣湘乃乃至更大区区域内的市市场，强化化文化、旅旅游、商贸贸核心城市市功能，把把萍乡打造造成重要的的区域性消消费型城市市。加强生态建建设，致力力于环境保保护，倡导导低碳经济济，建设宜宜居和谐萍萍乡城。萍乡城市发发展战略区域发展战战略新型城镇化化发展战略略都市区发展展战略主城区规划划战略东融鄱阳湖湖生态经济济区，西接接长株潭城城市群构建“一带带两翼两廊廊”主体空空间结构及及战略功能能区差异定位、、功能统筹筹、统一协协调、共同同发展以主城区为为中心的整整合带动，，形成“一一主四片””都市区发发展框架，，统筹城镇镇发展、产产业发展和和生态建设设发展战略萍乡城市总总体规划：：“一核两翼翼”的城市市布局老城区萍乡市发展展按照“一一核两翼””的城市布布局，一核核为城市中中心城区，，两翼为湘湘东区、芦芦溪县。总体城市分分为一城两两个组团，，中心组团团以及湘东东组团，中心组团为市政府、、安源区政政府、经济济开发区所所在地，所所辖4个片片区；湘东区组团团为湘东区政政府所在地地，独立成成为一个片片区；新城区（中心城区区）安源区芦溪县湘东区萍乡发展规规划——城城市总体规规划湘东区中心城区（（安源区区）萍乡目前正正处于拉大大城市框架架，拓展发发展空间的的进程中，，重点发展展方向为：：城市北部部开发区和和安源新区区萍乡目前呈呈现两条发发展主线：：东西以湘湘东工业园园区经济发发展为主线线，南北以以城北开发发区及安源源新区为主主线，从市市场扩张角角度来看，，南北向尤尤其是北向向开发区为为城市发展展重心市中心发展展空间有限限，用地性性质逐渐向向纯商业中中心地位转转变安源新区依依托丰富的的旅游资源源，加上政政府强有力力支撑，将将打造城萍萍乡的城市市休闲旅游游区。城北开发区区依托政府府强势推动动，政府已已着手打造造新区，未未来将成为为萍乡的政政治金融中中心开发区老城区安源新区城西片区（湘东工业业园）小结萍乡市发展展按照“一一核两翼””的城市布布局，湘东东区以及芦芦溪县为城城市中心城城区的两翼翼。萍乡目前呈呈现两条发发展主线：：东西以湘湘东工业园园区经济发发展为主线线，南北以以城北开发发区及安源源新区为主主线，从市市场扩张角角度来看，，南北向尤尤其是北向向为城市发发展重心。。萍乡市房地地产市场叁萍乡市房地地产市场格格局萍乡市2012—2013年年8月土地地出让情况况（工业用用地除外））成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/8/8DJA2013028中环西路与萍麻路交汇处H-2-01号地块居住兼容服务设施用地70.432.5117389.257140101.372651226.37%608萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJA2013030中环西路与萍麻路交汇处H-2-03号地块居住兼容零售商业用地31.383.573223.85300095.597745820.00%410萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJA2013029中环西路与萍麻路交汇处H-2-02号地块居住兼容零售商业用地78.502.4125594.16571072.74259950.00%455萍乡市华顺房地产开发有限公司2013/8/8DJF2013027开发区田中片区B-2-17号地块综合商住用地25.97234626252897.345449080.00%730江西汇恒置业有限公司2013/7/9DJF2013026光丰加油站西侧地块兼商业用地25.934.577792.858300320.08243050.00%1067新余市金华置业有限公司2013/6/25DJ2013023萍乡客车厂A-2地块居住、公建用地13.425.549218.959510708.47050480.11%1932雷槐科2013/6/25DJ2013022萍乡客车厂A-1地块居住、公建用地109.623.5255787.59542010383.22352360.02%1642江西中能投资集团有限公司2013/5/31DJ2013020武功山风景名胜区麻田大江边村地块商业用地17.881.113108.7106059.2993370817.78%809应小平2013/5/31DJ2013018武功山风景名胜区麻田大江边村地块商业用地36.900.4711561.53106028.7275986832.50%917杨振华成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/5/31DJ2013017武功山风景名胜区麻田龙王潭村地块商业用地3.451.22763.6166480.00%601江西武功山实业有限公司2013/5/31DJ2013016武功山风景名胜区万龙山乡槽下村地块商业用地1.441.121071.846746.60.00%625江西武功山实业有限公司2013/5/30DJ2013013新城区A1-08-01地块商业商务用地48.58397162.89800201.70.00%1009萍乡市鼎鑫置业有限公司2013/5/30DJ2013014主城区通久路旁D-2-1-1地块居住兼容商业134.422179226152001130.00%848萍乡市鼎鑫置业有限公司2013/3/19DJF2013004开发区东壁地块商服用地137.441.6146598.41707012429.32%1164广东华美立家投资控股有限公司2013/1/29DJF2013003开发区洪山大道以西、富裕大道以南居住、商业27.712.240642.85510198.822.44%1356江西省萍乡佳佳置业有限公司2013/1/22DJF2013002开发区经贸大厦周边居住兼商业服务124.342.2182368.5621040169.215.60%1154刘翔,刘明忠,李杰萍乡市2012—2013年年8月土地地出让情况况（工业用用地除外））成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2013/1/22DJA2013001安源区白源街白源管理处，320国道以北。居住兼容商业10.041.812052.870069.60.00%581江西省怡元房地产开发有限公司2012/12/25DJA2012020井冈山大道以北、中丹路以东居住兼容公建74.023.5172710.316725225.963.73%968福建润荣投资有限公司2012/12/20DJ2012019安源区东大街高山庙水塔坡住宅用地8.632115041140132.160.56%991萍乡市大地房地产开发有限公司2012/10/25DJF2012015开发区工业大道以东，安源大道以南商服用地66.57144379.67110106.81.57%1602桂晓玲2012/9/17DJ2012011新城区兴贤东路以北、安源南大道以东商服用地23.042.436859.2921.6400.00%250中国移动通信集团江西有限公司萍乡分公司2012/9/18DJ2012010安源区八一街老街住宅用地1.811.821692491371.63%1148谢恩,吴勇祥,谢剑萍乡市2012—2013年年8月土地地出让情况况（工业用用地除外））成交时间宗地号土地位置土地用途土地面积（亩）容积率总建筑面积成交价（万）成交单价万/亩溢价率楼面地价竞得人2012/7/26DJ2012007后埠街管理处山下路以南虎形山公园附近住宅用地6.115.622808.830004910.00%1315萍乡市建设开发有限公司2012/3/30DJF2012004开发区鹅湖片区冲之路以北,洪山大道以西住宅用地85.952.1120332.1880010220.55%731江西鼎源投资有限公司2012/3/30DJF2012003开发区鹅湖片区冲之路以北,洪山大道以西商服用地70.003.51633458600122.83.37%526江西鼎源投资有限公司2012/3/30DJF2012002开发区经贸大厦周边商服用地63.8841703529300145.59.41%546深圳美佳华实业有限公司2012/3/30DJA2012001安源区萍高路与安源大道交汇处住宅用地3.944.511810.796924626.01%820肖志勇萍乡市2012—2013年年8月土地地出让情况况（工业用用地除外））小结:2013年年1月—8月共成交交16宗土土地，土地地面积共59.83万方，成成交金额14.92亿元。16宗土地地，成交价价基本以底底价成交，，总体溢价价率不高。。2012年年共成交10宗土地地，土地面面积共26.92万万方，成交交金额5.98亿元元。【住宅均价价】萍乡市住宅均价近几几年保持持持续增长的的走势，12年均价价达到3798元/平方米；；11年受受调控影响响，住宅销销量下跌，，但总体趋趋势还是延延续上升走走势，12年去化面面积为71万方；全市4个板板块，其中中安源新区区作为十年年来的城市市发展重心心，市政生生活等相关关配套充足足，房产项项目较多，，档次也较较高。市中心区域域以老城区区为基础形形成，目前主要房房地产项目目分布在老老城区以及及安源新区区；安源新区作为为近近十十年年来来城城市市发发展展的的中中心心，，已已经经颇颇具具发发展展规规格格，，生生活活等等相相关关配配套套已已经经相相当当完完善善；；城东东新新区区作为为未未来来的的城城市市发发展展重重心心，，未未来来新新政政府府的的搬搬迁迁地地，，发发展展潜潜力力巨巨大大。。【楼楼盘盘分分布布】】目前前在在售售楼楼盘盘集集中中在在安安源源新新区区、、中中心心区区及及经经开开区区城西西区区经开开区区安源源新新区区城中中心心区区萍乡乡市市市市中中心心板板块块房地地产产市市场场市中中心心板板块块依依托托市市中中心心城城市市资资源源，，目目前前处处于于全全市市最最高高价价，，均均价价主主要要集集中中在在4000-6000元元/平平方方米米左左右右核心心驱驱动动力力：：城城市市资资源源不利利因因素素：：环环境境质质量量客户户来来源源：：比比较较分分散散超市市、、商商场场、、消消费费场场所所等等成成熟熟配配套套萍乡乡一一中中、、二二中中、、医医院院等等教教育育医医疗疗机机构构环境境质质量量差差，，生生活活质质量量不不高高交通通拥拥挤挤目前前市市区区在在售售楼楼盘盘不不多多，，未未来来土土地地放放量量主主要要以以城城市市改改造造为为主主，，数数量量有有限限从政政府府规规划划来来看看和和城城市市建建设设来来看看，，未未来来将将主主要要承承担担商商业业中中心心职职能能客户户比比较较分分散散，，自自住住客客占占据据很很大大比比例例未来来发发展展趋趋势势：：商商业业中中心心凤凰凰天天城城中心心板板块块中心心城城区区楼楼盘盘基基本本情情况况项目名称均价（元/㎡）总面积（㎡）主力户型祥景明珠510834191三房汇蓝国际5900111807两房、四房香寓470080000三房、四房凤凰天城7500800000三房、四房鼎虹城市森邻4500132355两房、三房隆盛华庭4000--三房项目名称：凤凰天成5期楼盘地址：萍乡经济开发区公园中路所在板块：市中心板块建筑形态：高层开盘日期：2010年1月绿化率：37.5%销售状态：准现房销售报价：7500元/㎡开发商：城北地产物业管理：凤凰物业建筑面积：800000㎡规划户数：1911户容积率：1.75绿化率：37.5%物业费：1.2元*㎡/月个案案研研究究---凤凰凰天天成成户型面积段（㎡）供应套数供应比例二房73-8011614%三房100-14533440%四房160-17517221%楼中楼180-2307025%项目目户户型型配配比比园林风格：现代简约风格建筑风格：现在装饰风格项目位处江西省萍乡市公园路与木阁路交汇，紧邻凤凰山庄四期，东接萍安大道，南临无专南路，北抵登岸东路。由26栋纯薄板板式高层建筑组成，凤凰天成126-163平中央美宅登场，2期16号楼1万抵5万认筹中内部配套：30000㎡旗舰商业、五星级酒店、建有40000㎡的大型地下停车场和1.7万多㎡的人防工程。小区设有集体休闲娱乐为一体的商务中心、社交广场、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、幼儿园等构成。客户：主要有凤凰项目前面四期客户带来的口碑效应，主要以市区高收入人群以及经商人群为主。前期10栋后期16栋个案案研研究究---凤凰凰天天成成相关关图图片片：：外立立面面小区区园园林林点评评：：凤凰凰天天成成项项目目由由本本地地具具有有长长期期开开发发经经验验的的开开发发商商经经营营，，在在当当地地颇颇具具口口碑碑，，而而且且项项目目本本身身定定位位于于高高端端住住宅宅小小区区，，档档次次在在本本地地较较高高，，购购买买群群体体主主要要为为经经商商人人士士、、萍萍乡乡市市较较高高收收入入人人群群、、投投资资客客。。营营销销中中心心单单独独成成栋栋，，在在营营销销上上注注意意营营销销人人员员的的整整体体形形象象和和服服务务，，购购房房者者采采取取预预约约以以及及一一对对一一的的服服务务。。现现代代装装饰饰主主义义风风格格与与简简洁洁的的园园林林小小品品展展现现出出高高端端气气质质。。个案案研研究究---凤凰凰天天成成项目名称：香寓楼盘地址：文昌路康庄桥头所在板块：市中心板块建筑形态：高层、多层开盘日期：2011年12月绿化率：40%销售状态：预售销售报价：4700元/㎡开发商：南昌绿洲置业发展有限公司萍乡分公司装修情况：毛坯建筑面积：80000㎡规划户数：600户容积率：1.8绿化率：40%物业费：0.8元*㎡/月园林风格：现代简约风格建筑风格：现代简约风格香寓是由南昌南昌绿洲置业发展有限公司萍乡分公司投资开发的公园大宅，坐落于康庄桥头，属新老城区的几何正中央，底层5米架空，人车分流。周边配套：步行街、秋收广场、虎形公园、金螺峰生态公园、鹅湖公园个案案研研究究---香寓相关图片：点评：香寓虽然号称称豪宅设计，，但是在营销销中心缺少相相应的营销人人员，且营销销服务与萍乡乡其他楼盘相相仿，服务较较差。在施工工现场，呈现现脏乱差的问问题，极大影影响了项目形形象，与香寓寓市中心豪宅宅定位不相符符。外立面虽虽走现代风但但是用料，设设计还是不够够时尚。外立面营销中心本案地图个案研究---香寓地块被道路分分割且沿街狭狭长，纵深不不够，而且在在公园边上放放置高层，阻阻隔了整个楼楼盘的景观延延伸，布局时时应考虑将高高层放在地块块角上，让整整个楼盘享受受公园的景观观，把公园融融为楼盘的中中央绿地。个案研究---香寓131m2147m2户型中心的空空间浪费，没没有得到很好好的利用，两两个卧室朝北北而卫生间朝朝南,两个次次卧的布局太太同质化。户型布局方正正，空间利用用率大，主卧卧带观景阳台台，南北通透透，一楼带私私家花园。个案研究---香寓项目名称：汇蓝国际楼盘地址：跃进北路山下路口所在板块：市中心板块建筑形态：高层、多层开盘日期：2011年12月绿化率：40%销售状态：预售销售报价：5900元/㎡开发商：江西萍乡市东来置业开发有限公司去化率：23%建筑面积：111807㎡规划户数：172套容积率：5.15绿化率：33.7%园林风格：现代风格建筑风格：现代风格现在情况：汇蓝国际地处山下路、文化路、跃进路交汇处，项目总占地面积21700㎡，总建筑面积近13万㎡，中央城区35%绿化率，园林总面积8000多平方，楼层高达近100米，本项目由12栋高层电梯房、2栋多层和1条商业街组成主力户型为：三室两厅两卫、两室两厅一卫、四室两厅两卫、五室两厅两卫、一室两厅两卫，主力面积为133.33、128、106.11、150.4、198、51.7㎡近期优惠：凡端午节活动期间（6.5-6.12）指定房源成交（二期5号楼），购房送黄金、直减房款！另外还有一“镖”赢千金的机会!个案研究---汇蓝国际个案研究---汇蓝国际营销中心外立面外立面走现代代风格，但是是涂料和颜色色搭配很显旧旧，在当地酸酸碱度较高的的雨水侵蚀下下已经开始斑斑驳。营销中中心昭示性不不强，藏在正正在施工的项项目里，不利利于项目高端端形象的展示示。个案研究---汇蓝国际主力户型两房两厅两卫卫一阳台建建筑面积为100.93㎡。主卧宽宽度不够，卫卫生间的摆放放浪费了空间间，不通透。。两房两厅一卫卫三阳台建建筑面积为102.41㎡布局合理理，主卧视野野好。个案研究---汇蓝国际主力户型两房两厅一卫卫三阳台建建筑面积约约122.65㎡，客厅厅进深不够，，稍显局促，，房间设计通通风不够，整整体布局不够够合理大气。。四房两厅两卫卫双阳台建建筑面积约约143.28—151.92㎡。。南北通透，，动静分区，，入户花园和和南面阳台的的空间没有很很好利用。个案研究---汇蓝国际一、中心区房房价与其他板板块相差不大大，主要是环环境和发展潜潜力大大减分分，未来卖的的最好，最贵贵的房子出现现在各板块与与中心区的交交接处。二、板块楼盘盘多以单栋，，线条形式，，完整的成片片小区不多。。三、中心区楼楼盘园林质量量普遍很低，，受地块很成成本限制大。。四、楼盘风格格在向现代化化，都市化转转变，但设计计理念和高度度都一般，容容易被超越。。五、在产品打打造上缺乏新新意。六、城市中高高阶层将会开开始一场从中中心区向城东东和安源新区区迁徙的过程程。中心区小结：：萍乡市安源区区房地产市场萍乡发展重心心——安源新新区居住用地农田村镇企业用地地安源区实景安源世纪广场解读：安源新区位于于萍乡市区东东南部，开发发总面积为10平方公里里，安源新区区总体规划面面积为10平平方公里，实实行高标准规规划、高起点点设计、高规规格定位、高高质量建设，，将成为一座座充满“欧式式风格”的““花园城市””。从2001年起，已已完成建设投投资3．5亿亿元，建成9条道路、两两个广场，实实现了水、电电、通讯设施施的到位。如如今，随着宽宽阔整洁的萍萍安大道、井井冈山大道、、韶山路等主主干线的竣工工通车，开阔阔壮观的世纪纪广场、安源源广场的建成成开放，典雅雅素洁的区行行政中心的投投入使用，安安源新区的框框架已基本形形成，安源新区块依依托旅游资源源，未来将成成为高档楼盘盘聚集地核心驱动力：：教育、休闲闲配套萍乡爱国主义义教育基地萍乡高专傩文化公园未来发展趋势势：主流：高专附附近楼盘仍然然以教育为主主要卖点，成成为中档盘集集聚地新趋向：往南南拓展过程中中，在青少年年爱国教育基基地附近及秋秋收起义广场场附近。新的土地供应应：主要集中中在安源新区区的老矿区，，青少年爱国国主义教育基基地附近客户来源：政府单位职工工企业、事业单单位员工为子女上学购购房的乡镇客客户香溪美林东方巴黎龙飞锦绣山庄庄佳境天城安源新区楼盘盘基本情况：：安源新区以120平米以以上的大三房房为主力户型型，市场接受受度较高；项目名称主力面积(m2)最近开盘日期主力户型均价（元/㎡）东方巴黎130㎡2010/11/12三房4450香溪美林119-142㎡2010/10/25三房4000龙飞锦绣嘉园110-135㎡2011/1/4三房4300佳境天城120㎡2008/9/19三房4600翠竹御景124.5㎡2010/2/28三房3700雅典世纪花园130㎡2010/11/29三房4200项目名称：星城国际楼盘地址：安源新区萍安大道所在板块：安源新区板块建筑形态：高层开盘日期：2007-11-30预计交房日期：2011-12-30销售状态：售罄销售报价：--开发商：江西绿海物业管理：建筑面积：72000㎡规划户数：533户容积率：3.497总去化率：45%最初开盘：2007-3-7户型面积段供应套数供应比例一房40-5020020%二房90-10018035%三房120-13017545%项目户型配比比情况个案研究---星城国际际建筑风格：欧式简约风格楼盘特色：五星级酒店，集中商业，产权式酒店，loft户型，多项科技元素运用24小时中央热水系统、直饮水系统。营销手段：共享五星酒店，独拥五星生活，以五星级酒店为项目支撑进行推广，近期公寓主要面向外出务工人员返乡购房.交2000元抵10000元客户：企事业单位职工，乡镇迁移居民，外出务工人员项目结构：由三层裙楼和三幢塔楼组成。1-3层为裙楼，配套有茶座、咖啡厅、中西餐厅、中式酒楼等高档餐饮，还有KTV、SPA保健理疗、美容美发机构，以及上万平米的大型购物商场。4-16层为塔楼，分A、B、C三栋：一期A栋为43-138㎡的住宅，现在仅剩几套现房；二期B栋，为五星级产权式酒店，该产权式酒店将按照五星级酒店标准装修，大堂挑高15米，设备设施全品牌配置，返租20年，统一经营管理，业主无需费时费心，轻松在家即可获得7.2%的年回报率+18天/年的免费入住权（节假日除外），三期C栋，为LOFT精装公寓，面积为29—58㎡不等，部分楼层挑高近5米个案研究---星城国际际外立面不统一一，涂料品质质不高，色调调太过杂糅，，不能体现整整体建筑风格格。个案研究---星城国际半合围式布局局，获得最大大的沿街展示示面和集中的的中央园林，，导致部分产产品朝向不好好，合围内部部产品和园林林日照时间短短，使项目内内部给人阴暗暗的感觉。个案研究---星城国际际项目户型分析析80m295m245m2个案研究---星城国际际项目名称：龙飞锦绣嘉园楼盘地址：萍乡市安源新区韶山路所在板块：安源新区板块建筑形态：多层，小高层最近开盘日期：2011-1预计交房日期：2011-12-30占地面积：150亩销售报价：4300元/㎡开发商：萍乡龙飞房地产开发有限公司物业管理：广东华翔物业公司建筑面积：150000㎡规划户数：1064户容积率：1.68绿化率：38%户型面积段（㎡）供应套数供应比例两房87-9618022.5%三房108-12242453%四房140以上19624.5%户型配比户型型个案研究---龙飞锦绣绣嘉园园林风格：北美风格，水景主题，夹杂中式园林建筑风格：新古典楼盘特色：区内的多层建筑以对称式布局在中轴水景景观视廊的两旁，各单位与组团乃至整个小区都有较好的视角，分利用住宅阳台和公建屋顶，营造不同的空中花园和私家花园客户：企事业单位职工，当地公务员项目结构：多层，小高层，南面3000平米沿街商业，北面沿街商业4000平米左右。个案研究---龙飞锦绣绣嘉园北美风情的新新古典主义外外墙，涂料和和贴片具有一一定品质，色色彩搭配稳重重，低调，符符合小区气质质，暗色的处处理让外墙在在当地较差的的大气环境和和酸雨的侵蚀蚀下不易显旧旧。但外立面面与小区的硬硬化格格不入入，拉低了项项目的整体形形象。个案研究---龙飞锦绣绣嘉园合围式布局，，重点突出中中央水系景观观，60多米米宽的中轴水水景景观长廊廊以喷泉水池池、多功能广广场、中心喷喷泉、休闲池池为主题，配配以水面、树树木、建筑小小品、凉亭等等小品，很好好的做到了人人车分离。但但是规划形式式略显呆板。。个案研究---龙飞锦绣绣嘉园个案研究---龙飞锦绣绣嘉园个案研究---龙飞锦绣绣嘉园项目名称：香溪美林楼盘地址：安源新区瑞金北路1号所在板块：安源新区板块建筑形态：洋房，独栋，联排别墅最近开盘日期：2010-10土地面积：172亩销售状态：在售销售报价：4000元/㎡开发商：市云路房地产开发有限公司物业管理：萍乡市金碧辉煌物业管理公司建筑面积：160000m2规划户数：容积率：1.4绿化率：46%户型面积段供应套数供应比例一房40-5017020%二房90-10019035%三房120-13019745%项目户型配比比个案研究---香溪美林林园林风格：西班牙风格建筑风格：地中海风格楼盘特色：高绿化率，重金引进树木。私家空间与大环境适度分离又有机结合。网球场、户外泳池及健身俱乐部。引进萍乡最好的幼儿园。客户：国企中高层，私营业主，公务员项目结构：占地面积172亩、建筑面积16万平方米，具有西班牙园林风情的高品质小区，本区内建有高品质的多层花园洋房、多层景观洋房、多层复式洋房、多层扣式洋房、多层叠加洋房、独栋、联排别墅。个案研究---香溪美林林暖色调，略有有地中海风格格的外立面与与西班牙风情情的园林很好好的融合，但但该色调不耐耐脏，长时间间易显旧，若若园林不注重重养护，物管管不到位易使使项目有破旧旧感。个案研究---香溪美林林依据地势，打打造原生态居居家理念，道道路包围环境境，环境包围围建筑。充分分的运动空间间。西部风情情泳池、中心心景观区、西西班牙景观大大道，高尔夫夫练习场和幼幼儿园景观区区。南北“山山峪式景观带带，东西风景景走廊。个案研究---香溪美林林阔达客厅配阳阳光房，风光光通透独立的餐饮与与起居空间方正明厨主卧配内阳台台，次卧送落落地窗带入户花园布局紧凑入室直对卫生生间南北不完全通通透个案研究---香溪美林林萍乡市城东区区房地产市场萍乡发展重心心——城东新城区，，目前均价在在4000元元/平方米左左右萍乡新城区空间发展规划高新工业园区火车站行政中心安源新区工业园湘东体育中心新城区开发时序解读：萍乡新城区位位于萍乡高新新技术工业园园北区与东区区之间，定位位为萍乡“极极化中心，跳跳跃发展”的的重要平台，，是以行政办办公、商贸服服务、文教体体育、生活居居住五大功能能为主导的新新城市中心；；城东板块（经经济开发区））依托市政府府搬迁，政府府将此处打造造城开发区现现代生态居住住区，行政中中心兼商业中中心及体育休休闲中心。核心驱动力：：升值潜力、、环境玉湖、、市政政府行行政中中心、、田中中湖、、体育育休闲闲广场场。不利因因素：：生活配配套缺缺少市政交交通缺缺少客户来来源：：投资客客户改善居居住环环境客客户政府公公务员员玉湖新城景泰星湖湾星州国际城东区区楼盘盘基本本情况况项目名称主力户型最近开盘日期均价（元/㎡）上海人家三房2011-11-245390恒通花园两房、三房，四房2006-8-204180金兴·幸福里花园洋房2011-10-264200四季花城小区三房2011-1-214600玉泉山庄两房、三房2009-8-184478项目名称：玉湖新城·恒通花园楼盘地址：萍乡市工业大道1号所在板块：城东区板块建筑形态：多层、小高层、叠加别墅、商业开盘日期：2006-08-20预计交房日期：2007-12-31销售状态：准现房销售报价：4180元/㎡开发商：江西广恒地产开发有限公司物业管理：建筑面积：139253㎡规划户数：1336户容积率：1.42总去化率：48%最初开盘：2006-8-20从成交交看客客户对对玉湖湖新城城的品品质很很认可可，萍萍乡高高层客客户群群也都都集中中到了了本项项目项目名称：玉湖新城·上海人家楼盘地址：萍乡市工业大道1号所在板块：城东区板块建筑形态：小区分高层公寓、花园洋房、别墅开盘日期：2011-11-24预计交房日期：建筑面积：85647.25㎡规划户数：容积率：1.42销售价格：5390元/㎡联体别墅参考价在：9100元/㎡个案研研究---玉湖新新城建筑风格：海派建筑楼盘特色：纯住宅项目，保温隔热门窗，海派风情，直饮水源，幼儿园营销手段：环湖而建大型生态之城、文化之城为主要卖点客户：企事业单位职工，公务员，个体老板项目结构：项目一期恒通花园由31栋多层、11栋别墅和17栋小高层组成；立面采用花岗岩毛石与面砖相结合的铺贴形式，既高贵典雅，又经久耐用。小区设置中央景观，营造宜居环境。二期上海人家物业类型有高层公寓、花园洋房、别墅。小区多样的产品搭配，相对优质的环境，小区外部得天独厚的环湖和区位优势，使得项目认可度很高。个案研研究---玉湖新新城个案研研究---玉湖新新城一期园园林布布局合合理，，小区区景致致不错错，建建筑立立面选选材合合理，，显档档次二期建建筑立立面有有所改改变，，小区区品质质感不不如一一期个案研研究---玉湖新新城项目尽尽享玉玉湖和和休闲闲广场场两大大优势势资源源，小小高层层安排排在湖湖边位位置阻阻挡内内部多多层业业主视视线，，对小小区整整体效效用的的提高高不利利，但但项目目在萍萍乡本本地客客户心心中仍仍是高高品质质楼盘盘个案研研究---玉湖新新城项目户户型分分析三房两两厅两两卫户型面面积：：127-152㎡㎡户型方方正，，南北北通透透动静分分离，，分区区合理理餐厅、、厨房房、工工作台台三位位一体体个案研研究---玉湖新新城项目户户型分分析三房两两厅一一卫户型面面积：：114-124㎡㎡户型方方正，，南北北通透透餐厅、、厨房房、工工作台台三位位一体体动静不不分区区个案研研究---玉湖新新城项目名称：四季花城楼盘地址：萍乡经济技术开发区安源中大道2号所在板块：城东区板块建筑形态：多层，小高层最近开盘日期：2011-12-9预计交房日期：占地面积：106392㎡销售报价：4600元/㎡开发商：萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司物业管理：建筑面积：206514㎡规划户数：1200容积率：1.6绿化率：48.3%项目成成交情情况开盘日期总面积(㎡)销售面积(㎡)未售面积(㎡)去化率2010-9-308011.896104.561907.3376.19%2010-11-56662.966129.5533.4691.99%2011-1-2113212.2711628.91583.3788.02%2011-2-183524.222179.751344.4761.85%2011-7-159156.082211.976944.1124.16%2011-12-97099.05758.176340.8810.68%合计47666.4729012.8518653.6260.87%个案研研究---四季花