XXXX襄阳红星国际项目定价建议报告

襄阳红星国际一期住宅定价建议报告易居中国·华中区·武汉公司日期：2012年9月报告目录壹.襄阳城市概况贰.项目概况及现况叁.襄阳市房地产市场近况肆.竞案调研伍.项目位置、价格相关图示陆.项目定价建议PART1襄阳城市概况襄阳城市概况高新区、樊城区区域概况襄阳人口、经济及发展简述城市概况襄阳市，湖北省省域副中心城市。自古以来一直是兵家、商家必争之地，素有“南船北马、七省通衢”之称。“一江两河、两座机场、三条铁路、四条高速公路的四通八达格局”是襄阳水、陆、空立体交通的写照。2010年11月26日经国务院批复同意，湖北省襄樊市更名为襄阳市。原襄樊市襄阳区更名为襄阳市襄州区，“襄阳”二字更凸显文化底蕴。位居中华腹地，扼守汉水中游，是“中国优秀旅游城市”、“中国魅力城市”、“国家园林城市”、“中国三国文化之乡”、“中国红嘴相思鸟之乡”、“中国书法名城”。襄阳市下辖襄城、樊城、襄州、襄阳高新技术产业开发区（国家级）、襄阳经济技术开发区（国家级）和省级鱼梁洲经济技术开发区三个开发区。襄阳市市区常驻人口约129万人，其他附属县市约421万人，共计550万人。市区人口详细统计为：襄城区47.3万人，樊城区64.76万人，高新区16.1万人，鱼梁洲1.28万人。襄阳樊城区、高新区区域概况区域概况樊城区——襄阳高端商贸中心、企业总部中心、金融保险中心发展商贸楼宇经济企业总部齐聚樊城襄阳自古有“七省通衢”美誉，樊城商业依托汉江盛极一时。如今，樊城长虹路、人民广场已发展成著名商圈，全市90%的金融机构、80%的保险机构都落户樊城。未来5年，樊城区将围绕旧城改造、棚户区改造和樊西新区建设，以建写字楼、文化创意产业园等方式“筑巢引凤”，吸引更多的现代服务性企业入驻，并将总部、区域总部、研发中心和采购中心设于此地。促进樊城发展成鄂豫陕渝毗邻地区企业总部聚集区。红星国际樊城区、高新区区域概况区域概况高新区高新区——襄阳产业中心、技术研发中心、百家国内外知名技术性企业齐聚高新区襄阳高新技术产业开发区位于襄阳东北部，常住人口20万人，辖区面积200平方公里，建成区面积80平方公里，是襄阳城市发展总体规划的中心区域，是我国汽车工业、军工企业的聚集地和鄂、豫、陕、渝毗邻地区技术、智力最密集地区。高新区的产业结构为“一大支柱、六大集群”。“一大支柱”为汽车产业。依托东风汽车公司，高新区已初步成为集整车制造、关键零部件制造和汽车研发检测于一体的中国新车城“六大集群”为航空航天、机电控制、新材料、新能源汽车、生物医药和电子信息产业集群。2011年高新区实现工业总产值1005.9亿元，迈入全国高新区前20强。红星国际襄阳市发展潜力大，未来城市化建设有较大的发展余地。樊城区、高新区，在襄阳发展计划中有着不可替代的位置。高新区目前重要产业发展，居住人口、流动人口占比最少，

区域城市化发展存在一定的瓶颈。区域小结PART2项目区域概况.区域概况.项目区位区位概况城市发展南扩北拓，本案位于北面高新区核心—邓城大道与樊宛路交汇处高新区（开发区）主城板块（商业中心）襄城区（政治文化区域）鱼梁州旅游区襄州区（制作生产区）红星国际项目区位诸葛亮广场3公里本案位于城市主干道，引领区域未来发展车行5分钟可抵达城市商圈位于樊城区樊宛路与邓城大道交汇处

（民发天地东侧）5分钟内即可到达万达广场西侧为襄阳知名品牌成熟社区民发天地西南侧襄阳第四十二中学交通便捷，周边配套齐全人居气氛：西侧为樊城区知名品牌社区民发天地高等教育：西南侧为襄阳市第四十二中学娱乐购物：驾车5分钟可达万达广场家居生活：项目自建红星美凯龙家居广场红星国际项目小结本案位于城市市北拓计划路路线中，未来来的发展潜力力较大，有一一定投资价值值；区域内，竞案案项目分布密密集，对本案案客户有较大大的截留；本案所在区域域配套较成熟熟，属襄阳超超大体量楼盘盘。PART3襄阳市房地产产市场近况.整体市场.区域市场整体市场2010年、2011年、2012年价格走势呈呈现动态变化化，但相对来来说整体均价价趋于平缓，，2011年整体成交均均价基本维持持在4300-4500元/㎡左右。2012年1月价格上浮至至5582元/㎡，1-8月销售均价同同比2011年有所跳跃。。时间2010年（元/㎡）2011年（元/㎡）2012年（元/㎡）1月3900433155822月3900430051653月3900456653804月3840424850005月3840440752156月3850447455827月3862440455248月380444365323

9月39224461

10月41004474

11月39434465

12月41374431

整体市场由于受国家宏宏观调控政策策的影响，从从数据上可以以看到，2010年年销售量为为382万方，月均销销量约32万方。而2011年年销量308万方，月均销量约约25万方。同比缩量约19%；2012年1-8月总供应158万方，去化56万方。仅占30%，随着市场的价价格不断攀升升，消化的比比例不断缩减减，市场萎缩缩明显。市场的上市量量和销售量比比去年都齐步步萎缩。存量量也较去年有有所增长。襄阳市场2010-2012年供求存量关关系2010-2011年住宅存、销量情况表面积单位（万方）新上市销量结转存量销售率201052738217072%201134130820360%2012

（1-8月）1585630630%区域市场襄阳市2012年8月份成交面积积以襄州区为为主，占总量量的40%，主要因成交交的均价偏低低；因此提高去化化量，价格是是关键。襄阳市2012年8月各区域销售售面积统计单单位：m²襄阳市2012年8月各区域成交交均价统计单单位：元/m²PART4竞品调研.竞品简况.竞品分析.竞品成交竞品简况根据本案区位位、体量、产产品、品质，，确定以下五五个竞案楼盘盘本案特性：地处高新区核核心发展区域域全功能生活区区主力力产产品品为为住住宅宅、、公公寓寓根据据上上述述特特征征于高高新新区区、、襄襄州州区区楼楼盘盘筛筛选选得出出右右侧侧五五个个竞竞案案楼楼盘盘朗曼曼梦梦公公园园长虹虹观观邸邸远驰驰摩摩卡卡小小镇镇本案案国色色天天襄襄天润润未未来来城城竞品品分分析析项目特征征：国色天襄襄，总建建面约56万平米米，襄襄阳在在建综综合大大盘。。项目目由襄襄阳海海容、、德宜宜两大大实业业集团团投资资26亿联袂袂打造造，海海容实实业继继幸福福里项项目之之后最最重要要作品品之一一，择择址三三桥（（在建建）以以北，，内环环线与与邓曼曼路交交汇处处（襄襄阳新新五中中西侧侧）。。项目目涵盖盖了别别墅、、高层层、星星级酒酒店、、步行行商街街、国国际托托幼等等物业业，俨俨然一一个五五脏俱俱全的的生活活城邦邦。项项目沿沿着第第三代代人居居模式式“人人文•生态•科技•智能”理念念，同时引引进全新建建筑科技、、海尔U-home智能系统等等，令人耳耳目一新。。销售动态：：56万方第三代代人居版图图，襄阳市市区首个““绿色建筑筑示范小区区”；国色天襄推推广已全面面展开，项项目正在施施工，10月营销中心心对外开放放。国色天襄竞品分析项目特征：：朗曼·梦公园总占占地面积约约100.23亩，总建筑筑面积约15.8万平米，由由7栋建筑分别别为21层的公寓和和28-32层的住宅楼楼组成，另另规划有商商超购物、、蓝调街铺铺、快捷酒酒店、社区区幼儿园等等，集生活活居住、餐餐饮休闲、、文化消费费、情感交交流、审美美体验、互互动娱乐于于一体。销售动态：目前在售楼栋栋2#、3#、5#、7#，朗曼梦公园园离本案最近近，和本案构构成直接竞争争。朗曼项目目前期蓄客及及认筹3个月，于7月28日开盘，共推推出922套房源，当日日销售486套。前期主力产品品为90~120m²三房、43~78m²LOFT公寓，住宅销销售均价5400元/m²、精装公寓均均价7000元/m²。7月28日晚举办星光光之夜演唱会会，8月新推毛坯房房5100元/m²起，8月成交总套数数为213套，居襄阳之之首。该项目目活动不断，，其中9月10~16日凭教师证可可另享1万元优惠。朗曼梦公园A户型一室室二厅一卫43m²²B户型三室室二厅二卫122m²A2户型三三室二厅一卫卫93m²竞品分析项目特征：长虹观邸位于于襄阳市热点点开发区域长长虹北路（原原长虹食品城城）。总占地地面积108亩，将建成总总建筑面积17万平方米，集集高档住宅、、公寓、办公公、商业街于于一体的大型型高档楼盘。。项目植入了了英伦（花园园洋房）和ArtDeco（高层）建筑筑风格，项目目建成后将成成为首个位于于襄阳市中心心最高档花园园洋房楼盘，，是社会金字字塔尖人士理理想居处。销售售动动态态：：营销销中中心心仅仅有有2名置置业业顾顾问问负负责责接接待待客客户户登登记记，，推推售售楼楼栋栋为为项项目目西西南南侧侧2栋高高层层。。从从置置业业顾顾问问得得知知项项目目主主力力户户型型为为三三房房（（约约100~120m²²），，预计计2013年年年初初开开盘盘，，销销售售人人员员预预测测均均价价约约5500元/m²²，洋房房价价格格不不确确定定。。营营销销中中心心内内仅仅有有沙沙盘盘，，无无单单户户模模型型、、单单页页、、户户型型图图等等宣宣传传资资料料。。长虹虹观观邸邸借鉴鉴品品分分析析项目目特特征征：：远驰驰摩摩卡卡小小镇镇位位于于襄襄阳阳市市樊樊城城区区长长虹虹北北路路的的核核心心发发展展地地区区，，北北接接襄襄荆荆高高速速、、孝孝湘湘高高速速；；距距万万达达广广场场、、诸诸葛葛亮亮广广场场、、沃沃尔尔玛玛仅仅10分钟钟；；西西临临紫紫贞贞公公园园；；项项目目主主体体建建筑筑由由两两栋栋21层和和两两栋栋18层高高层层住住宅宅楼楼以以及及地地下下车车库库组组成成。。主主力力户户型型为为85-155平方方米米的的精精品品纯纯板板式式高高层层。。2万平平米米凡凡尔尔赛赛生生态态园园林林与与35%绿地地率率让让您您尽尽享享绿绿色色生生活活，，人人车车分分流流与与350个车位位。销售动动态：：项目一一期在在售1#、2#、3#、5#四栋高高层，，销售售业绩绩不佳佳，客客户来来访不不足。。2011年12月8日首次次开盘盘热销销，起起价4780元/m²²；2012年7月加推推2#、3#、5#楼销售售平平平，主主力户户型月月86~130m²（二房、三三房），成成交均价5600元/m²，2012年1-8月共销售80套，销售情情况差。园林实景，，样板体验验区，盛情情绽放！！全面封顶顶！全面加加推！超低折扣至至一次性9.2折，优惠惠力度很大大。远驰摩卡小小镇D户型二二室二厅一一卫89.83m²A户型三三室二厅二二卫110.61m²E户型四四室二厅二二卫156.54m²竞品分析项目特征：：项目处于樊樊城区、襄襄州区、高高新区三区区交界“黄黄金三角””地带，南南靠樊城商商业繁华区区，北倚开开发区产业业经济带，，独得地利利之优。项项目占地约约26万平方米，，总建筑面面积58万平方米，，规划涵盖盖国际公园园住区、汽汽车文化广广场、家居居文化广场场、主题商商业步行街街、SOHO办公、服务务式酒店公公寓、国际际双语幼儿儿园、名校校联办贵族族小学、休休闲运动中中心和私家家商务会所所等物业形形态。销售动态：：项目二期亲亲水高层18#楼于7月29日加推，当当日售馨，，区间面积积约85~127（三房、四四房），成成交均价5300元/m²。8月{芭堤雅境}组团盛大认认筹，1万抵3万/开盘9.8折/先认筹先选选房/免费游泰国国；75-100平米，成交交均价5300元/m²，首付12万起。项目于2011年12月14日首次开盘盘热销，成成交均价约约5000元/m²，销售均价价呈缓慢上上涨趋势，，每次开盘盘或加推都都能保持热热销。天润未来城城B2户型二二室二厅厅一卫88.86m²C1户型三三室二厅厅二卫125.69m²²C2户型二二室二厅厅一卫97.85m²竞品成交项目名称6月7月8月成交套数（套）成交均价（元/m²）销售政策成交套数（套）成交均价（元/m²）销售政策成交套数（套）成交均价（元/m²）销售政策朗曼梦公园蓄客认筹，共认筹1800组，7月28日开盘。486套住宅5400公寓7000认筹1万抵2万；一次性98按揭99213套住宅5400公寓7000一次性98按揭99国色天襄10月营销中心开放，预测年底开盘长虹观邸蓄客接待，不接受认筹；高层均价预测5500元/m²，年底开盘远驰摩卡小镇115700一次性92，商贷96105600一次性92，商贷96215600一次性92，商贷96天润未来城325300老带新减1万，一次性96，商贷97705300认筹1万抵2万；一次性96，商贷97，团购9.91015300认筹1万抵3万，一次性98折竞案项目近近期成交情情况竞案分析汇总表楼盘名称国色天香朗曼梦公园长虹观邸远驰摩卡小镇天润未来城地理位置新五中西侧新五中对面长虹北路（原长虹食品厂）长虹北路与江山北路交汇处春园东路特1号开发商海容/宜德朗曼实业香港利嘉国际远驰实业天润集团代理公司同策咨询杰灵威智武汉博锐慧通自销武汉中科辉创占地面积27万方6.68万方7.2万方2.2万方17.3万方建筑面积56万方15.8万方17万方6万方58万方容积率2.73.492.32.82项目配套紧邻五中、星级酒店、步行商业街、国际托幼、海尔U-home智能系统紧邻五中，自配有幼儿园、酒店、商业等mini综合体自配有商业街、写字楼、花园式景观等南邻樊城区核心商圈，自配有生态园林等纯局社区自配有商业街、购物广场、贵族小学、写字楼、会所等物业管理未知未知未知未知深圳开元国际交通19、531、532、533、54122、532、541、3822、534、601、531、7532、53425、533、536、518、515营销动向广告已全面铺开10月营销中心开放毛坯房价，5100元起；一次性98，按揭99客户登记蓄客阶段一次性92折，按揭30%97折，60%95折一次性97折，首付30%99折，首付60%98折新货情况未知高层高层高层高层物业类型住宅、别墅住宅、公寓住宅、别墅住宅住宅开发期数三期二期二期一期二期成交均价未知住宅5400元/m²精装公寓7000元/m²预测5500元/m²5600元/m²5300元/m²装修标准毛坯住宅毛坯公寓精装毛坯毛坯毛坯竞案项目基基本情况对对比表周边竞案的的自身配套套、区域配配套相对成成熟，前期在市场场中大规模模推广有一一定的市场场基础。竟案项目成成交均价虽虽在销售过过程中有所所上浮趋势势，但依然处于于整个市场场中偏下水水平。竞品小结PART5项目位置、、价格相关关图示.项目区域.竞品分布项目区域本案区域周周边配套分分布五中创新产业园园红星国际汉北孵化园园民发天地四十二中华光小区华光厂团山镇政府府邓城大大道道汉江北北路天虹物流长虹北北路樊宛路路竞品分布竞案项目目分布详详情远驰摩卡卡小镇本案朗曼梦公公园：距距本案1.4公里，高高层住宅宅成交均均价5400，公寓成成交均价价7000元/m²远驰摩卡卡小镇：：距本项项目1.4公里，高高层住宅宅，历史史均价5400元/m²，现成交交均价5600元/m²天润未来来城；距距本项目目2.3公里，高高层住宅宅，历史史均价5000~5200元/m²，现成交交均价5300元/m²国色天襄襄长虹观邸邸天润未来来城国色天香香：距本本案2.4公里，项项目暂时时处于建建筑状态态，53万方，预预计年底底入市长虹观邸邸：距本本案1公里，高高层住宅宅，预测测成交均均价5500元/m²朗曼梦公公园PART6项目定价价建议.定价系数数表.定价建议议定价系数数表比较权重本案比较案例总项权重分项权重朗曼梦公园长虹观邸远驰摩卡小镇天润未来城地段101010121112宗地现状宗地面积844535宗地形状22313临街状况22424基础设施完善度553425公共配套完备度101010121211区域人员资源554776.5交通便捷程度公交便捷度1055776道路通达度544.546项目规模及规划设计占地面积2021.5414建筑密度22.5313平面布置222.522.5小区景观65646建筑形态及风格65645车位配比2221.53建筑物状况建筑物外观1532.5323公共部位装修22222.5套内装修标准2321.52户型设计78867公摊率11.51.51.51.5小区配套会所521.51.512运动配套1.511.511.5物业管理1.51112发展前景121213111112总分10010095.5113.589.5115.5成交价格5400550056005300修正后价格56544845.862574588.74权重占比25%30%15%30%加权平均值5182.53定价建议议通过市场场比较法法对项目目成交均均价的测测算：毛毛坯折后后均价为为5182.53元/㎡。根据竞案案项目的的优劣势势评定分分数根据市调调得出竞竞案成交交均价通过公式式计算出出本案毛毛坯成交交均价通过公式式计算出出竞案修修正价格格通过竞案案对本案案的竞争争力，得得出权重重比例（数据以以5%为整数））以本案为为100分作为基基数THANKS9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:56:0123:56:0123:561/4/202311:56:01PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2323:56:0123:56Jan-2304-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:56:0123:56:0123:56Wednesday,January4,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2323:56:0123:56:01January4,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。04一一月月202311:56:01下下午午23:56:011月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2311:56下下午1月-2323:56January4,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/423:56:0123:56:0104January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:56:01下下午11:56下下午23:56:011月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:56:0123:56:0123:561/4/202311:56:01PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2323:56:0123:56Jan-2304-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。23:56:0123:56:0123:56Wednesday,January4,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2323:56:0123:56:01January4,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。04一月202311:56:01下午午23:56:011月-23