XXXX郴州市美美世,界项目前期策划

1郴州市美美世界项目前期策划谨呈郴州市美世界房地产开发有限责任公司

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永联恒泰北京顾问机构大型城市综合体对于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一个处于郴州市的大型城市综合体，在一个日益崛起的湘南地级城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。序3

永联恒泰北京顾问机构报告目的

明确方向（项目目标、市场竞争下的策略）清晰思路（执行策略）4

永联恒泰北京顾问机构报告目录First————综合战略篇second

———商业篇

Third————项目篇Fourth————定位篇Five————执行篇5frist综合战略篇6

永联恒泰北京顾问机构从此，一个都市新中心即将崛起，人们的生活及消费习惯将被改变……项目属性界定：城市中心黄金，钻石中央49133.6平方米土地42万平方米建筑，集办公、住宅、公寓、集群商业这预示着：是需求，还是趋势？420000方大型城市综合体即将横空出世， 国际巨擘、露显新都市风范！7

永联恒泰北京顾问机构我们联想到了…美国日本新加坡中国纽约的洛克菲勒中心东京的阳光城60佳丽比湾怡丰城北京国贸中心这正是我们所需要的…………8

永联恒泰北京顾问机构五大商务圈：①传统商务圈：火车站—汽车总站，着力发展以经营贴近大众生活的服装、小商品、电脑IT类商品为主的市场，错位发展，规范经营，逐步从现货交易市场向展（览）贸（易）型市场转变；②中央商务圈：以人民中路为中心，半径500米范围内形成的商业圈为核心，以步步高（郴州）中心城为核心；③五岭广场商务圈：重点发展金融、保险等中介商务服务业及总部经济；④武广福城新区商务圈：以武广高铁车站为中心，大力发展高铁经济，形成城镇化与产业化良性互动的格局，集现代服务业、休闲娱乐业、高品质居住和高科技产业于一体的具有商务功能的交通枢纽型的城市片区级中心。⑤湘南国际物流园商务圈：充分利用园区综合物流功能，重点发展商品会展根据郴州市总体规划要求，全力营造“358”的服务业发展格局，即构建“三条旅游带”、形成“五大商务圈”、打造“八大市场群”。规划，意味着空白9

永联恒泰北京顾问机构空白，CBD整合重组、运营城市未来机遇，项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。目标，立足郴州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出郴州，使本项目区域化、比肩国际！

对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。10

永联恒泰北京顾问机构机遇，站在城市运营的高度，去诠释以新都市主义，

打造郴州的洛克菲勒城市生活中都市高档居住区；都市工作生活区；都市餐饮聚集区；都市休闲娱乐区；都市时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。11永联恒泰泰北京顾问问机构解析，新都市市主义都市中心心、一站站式的便便利和满满足新都市主主义”强强调以都都市中心心为工作作生活的的核心，，重视在在都市区区域内进进行有效效的合理理的填补补性开发发利用，，整合现现代生活活诸多要要素，使使“居住住、工作作、购物物、休闲闲”等链链接起来来，构成成一个十十分完善善、便利利、现代代的生活活空间，，确保日日常“工工作、生生活、商商务、饮饮食、休休闲、娱娱乐”在在此范围围内迅速速得以解解决，使使现代人人的生活活需求和和心理感感受得到到最大的的保证和和满足。。最具“个个性、时时代、效效率”的的新都市市主义生生活主张张“新都市市主义””生活模模式占据据城市资资源交汇汇的中心心地带，，缩短现现代人的的时间、、交通成成本，提提升“机机遇、情感”等等概率。追求成就就感、时时代进步步毗邻都市市而居，，把握社社会进步步节奏，，进而引引发自我我奋斗和和追求的的成就感感，这是是当代人人的主要要精神和和目标所所在。12永联恒泰泰北京顾问问机构定位，出出发前，，我们对对郴州做做了思考考，对项项目做了了初步设设想以新都市市主义，，CBD主流建筑筑将是集集“居住住、办公公、餐饮饮、休闲闲、娱乐乐”于一一体的综综合性建建筑自由、和和谐、共共享13永联恒泰泰北京顾问问机构自由，我们这这样想象象………………建筑是自自由的，空间和和环境设设计；没没有拘束束和压抑抑的感觉觉；消费是自自由的，饮食、、休闲、、娱乐、、购物、、办公、、居住，，多种自自由任你你选择；；服务是自自由的，人性性化的管管理和服服务，契契合不同同人士；；心情是自自由的，所有有的一切切让你感感到轻松松、愉悦悦。14永联恒泰泰北京顾问问机构和谐，，甚至，我我们还想想象了……环境是和和谐的建筑与空空间，人人与设施形成成了一个个和谐的生态态环境；；功能是和和谐的丰富购物物，多种种餐饮、、休闲娱娱乐形式式相互依依赖，和和谐并存存；文化是和和谐的东方与西西方，国国内与国外外，经典典与时尚，，共创一一个和谐的的社区文文化；群体是和和谐的不同地域域，不同同年龄，不不同职业业，不同同层次的的人们聚聚集在一一起。15商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！16永联恒泰泰北京顾问问机构共享，，我们想象象的还更更多……共同理想想在这个社社会中，，人们共共享欢乐乐、喜悦悦、光荣荣和骄傲傲，人手手牵手共同拥有有我们的城城市不只是郴州州本地人，而是是整个城市周边边的的人群设施共享享一切设施施和服务务都由这这里的人人们所拥拥有，人人们享受受着它们们，又建建设着他他们17永联恒泰泰北京顾问问机构构建宏筑筑，我们罗罗列跳跃跃的思续续……我们做的的不是一一个产品品，而是是一个作作品这个作品品是满足足不同功功能和群群体需求求的，而而且是站站在城市市运营的的高度，，为城市市CBD进行升级级塑造，，引导消消费革命命，在城城市的发发展中经经得住考考验的……….是在形式式上、规规模上、、在空间间上、概概念上、、规划上上、未来来发展上上，都要要呈现良良性互动关关系。——这正是我我们要努努力的方方向是标新，但怎怎样立异？18永联恒泰北京顾问机构构作品，秉承““新都市主义义”的设计理理念空间、时间的的高效合理利利用；专门主题、鲜鲜明的时代个个性；高标准，自然然与城市迅速速融合的规划划手法；与时俱进，展展现成就的都都市身份色彩彩；19永联恒泰北京顾问机构构空间、时间的的高效合理利利用城市快速发展展，许多城市市中心地块容容积率在提升、建筑筑在拔高、物物业在综合。。新都市主义倡导：：地块合理划分分，精准规划划；容积率有效利利用；重视“人流动动线”恰当设设计，达到有有限范围内时时间与空间的的高效利用。。20永联恒泰北京顾问机构构专门主题、鲜鲜明的时代个个性新都市主义提提倡“主题和和个性”，因因为只有主题题和个性，才才能够有活力力，对业主可可客户形成引引力。商业鲜明主题题住宅鲜明主题题在新都市主义义概念规划之之下，营造都都市标志性生生活个性；他就是“都市市魅力、丰富富多彩与舒适适”21永联恒泰北京顾问机构构都市魅力丰丰富富多彩22永联恒泰北京顾问机构构高标准，自然然与城市迅速速融合的规划划手法随着现代人们们生活节奏的的加快，人们们离不开都市，更向向往自然，都都市生态居住住成为成功人士追求求的方向：尽可能高的绿绿化率；景观商业成为为主流；消费、居住、、办公的生态态化；23永联恒泰北京顾问机构构24永联恒泰北京顾问机构构与时俱进，展展现成就的都都市身份色彩彩都市是稀有中中心，永远是是时代、进步、身份、财财富的象征，，新都市主义义强调都市身份份、价值：高档次完善配配套；完善智能化高标准物业管管理；建筑色彩、品品质与立面；；以上构成““都市豪宅””要素。25永联恒泰北京顾问机构构接下来，我们的战略思思考应该怎样样深化、具体体的产品要做做什么？探根寻源，我们不妨先从从市场，先从从商业方面分分析开来………26second商业篇市场—————产品27永联恒泰北京顾问机构构对于一个主题题性商业目的的性消费的研研究Question1：做什么？28永联恒泰北京顾问机构构本项目规划总总建筑面积42万㎡，其中商业约为为17万㎡，面对对如此大体量的商商业。而且又又处在核心商圈内。。我们做做什么么呢呢？29永联恒泰北京顾问机构构在市中心区域域，一般人的的第一直觉是是:我们做百货！！那么，做百货货能成功吗？？请看商业部分分介绍30永联恒泰北京顾问机构构项目所处位置置目前郴州商业业市场形成了了以国庆路、、人民路为中心的的老城商圈和和以五岭广场场为中心的五岭新新区商圈及香香雪商圈，本本项目位于国庆路和人民路交交汇处，区位位优势极佳。北湖商圈：范围：主要包包括国庆路、、文化路、八八一路、人民民东路、北湖湖公园附近五岭新商圈：：范围：以五岭岭广场沃尔为为核心向外扩扩散。香雪商圈：以今日兴城为为中心向外扩扩散的环形区区域，（社社区商业中心心）规划——购物中心式模模式北湖商圈五岭商圈香雪商圈本案31永联恒泰北京顾问机构构北湖商圈特点点(市级商业中心心)规划北湖商圈的商商业中心为健健康路、国庆庆路、北湖路路、八一路和和燕泉路交汇汇所形成的区区域，沿人民民路向东西两两翼延伸，商商业网点近似似卧“中”字字型分布。功功能定位为服服务市区、辐辐射全市的集集购物、餐饮饮、商务、旅旅游、住宿和和休闲娱乐于于一体的城市市CBD商务中心，是是城市公共活活动中心的主主体和引导消消费、促进消消费结构升级级的主导力量量。规划以调调整经营结构构、提升经营营环境、增强强综合服务水水平和培育商商业品牌为主主，适当增加加咨询、金融融、信息服务务等高端功能能，发挥现代代商业商务中中心职能北湖商圈商业业规划特点:成为集聚购物物中心、百货货店、专卖店店、专业街及及宾馆等的综综合商业中心心区，带动郴郴州商业企业业经营方式的的创新和技术术进步，体现现郴州的城市市形象、商业业形象和服务务形象。32永联恒泰北京顾问机构构北湖商圈商业业现状本案33商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！34永联恒泰北京顾问机构构北湖商圈商业业百货项目名称所处位置商业面积楼层状况电梯情况主要业态新鸿悦百货人民西路8号5万平方米高档装修，四层每层四部中档百货友谊中皇城国庆北路18号1万平方米高档装修，三层每层四部中档百货步步百货国庆北路5000平方米一层无中档百货兄弟百货国庆北路中段3000平米一层无服装、鞋业伊佳百货国庆北路2万平方米高档装修，三层两部电梯中档百货永城百货八一路2万平米高档装修，二层------中高档百货35永联恒泰北京顾问机构构北湖商圈步行行街项目名称所处位置商业面积楼层状况电梯情况主要业态兴隆步行街国庆北路2.16万平方米共五层底下两层商业无服装、鞋帽、茶楼、网吧、KTV、餐厅、精品店等兴旺风情步行街国庆北路1.3万平方米一层商业无画廊、家居饰品、服装、等八一步行街文化路16万平方米共七层，一二层商业无服装、鞋帽、电器、休闲场所(一楼经营商家主要以品牌服饰专卖为主。二楼为“拓普家电超市、澳门街商务休闲会所、御康堂”等郴州知名品牌.)解析：郴州的零售商商业网点布局局颇显规模，，但却似乎欠欠缺合理规划划，尤其是商商业街区的建建设，同质化化现象较为严严重，其中兴兴隆、兴旺两两街甚至毗邻邻而建，风格格、经营主题题并无多大差差异化存在，，乃至于目前前的经营现状状都不尽如人人意，有相当当高的空置率率。一定程度度上造成了城城市中心区黄黄金地段的资资源浪费，同同时也可谓是是商业网点布布局的一大败败笔。但不可否认的的是，兴隆商商业步行街的的设计装饰风风格相当具备备个性化色彩彩的，尤其是是其内廊式街街铺（类似广广州上下九步步行街），不不失为一道景景观。其商业业经营主题以以服装为主，，中高等档次次。街区除却却少许休闲设设施，其商品品结构较为单单一，尚不具具备“一站式式消费”体系系。36永联恒泰北京顾问机构构北湖商圈超市市项目名称所处位置商业面积楼层状况电梯情况主要业态新一佳超市国庆北路1万平方米三层两部电梯大型生活超市家润多超市国庆南路

——两层两部电梯大型生活超市步步高超市国庆北路5000平方米一层无大型生活超市分析：在市场场了解中，可可发现目前的的郴州商业市市场存在较大大发展空间，，大中型连锁锁超市新一佳佳、家润多、、步步高、等等都已大举进进驻，店面规规模普遍不小小，从其人流流量可初步判判断经营状况况应较为良好好，在超市中中了解商品价价格时，发现现其多种商品品的零售价与与长沙店价位位基本相当，，由此可见郴郴州的消费水水平隐约已有有追赶长沙标标准之势头。。37永联恒泰北京顾问机构构五岭商圈特点点以郴州文化馆馆、华天酒店店群和沃尔玛玛商圈为核心心，功能定位位于服务城南南、辐射全市市，以满足城城市会展业、、政府办公和和居民日常生生活消费为主主的商业中心心。规划以扩扩大会展业，，完善酒店餐餐饮业集群，，新建沃尔玛玛商圈为主要要发展方式。。以沃尔玛进驻驻的五岭新天天地商业城，，完善商业城城的购物、休休闲娱乐功能能，提高经营营水平，创新新服务方式，，满足居民““一站式”购购物和多元化化消费需求。。与国庆路商商业中心共同同形成立足市市区、辐射郊郊县、影响湘湘南的商业体体系。五岭商圈规划划38永联恒泰北京顾问机构构五岭商圈商业业现状39永联恒泰北京顾问机构构五岭商圈商业业介绍项目名称所处位置商业面积(㎡)楼层状况主要业态七里农副产品批发市场五岭大道5.5万两层农副产品批发七里建材市场五岭大道2.5万共六层一层为市场建材步步高超市(中天大厦)燕泉南路6000一层百货五岭新天地五岭广场5000一层百货40永联恒泰北京顾问机构构五岭商圈商业业总结五岭商圈是郴郴州商业网点点规划中的一一个区级商业业中心，但从从其区位发展展和功能来看看，该商圈是是郴州的一个个新城市中心心，东进南延延的发展线路路也使得本商商圈的商业充充满着契机。。它的幅射也也将会对本项项目所在的商商圈较有一定定的影响，以以五岭广场为为中心，周围围汇聚着驻如如华天、万国国、雄森国际际、五岭新天天地以及沃尔尔玛等高档酒酒店，公寓和和大型超市，，使得该圈以以商业、住宅宅、酒店高档档消费区的新新城市中一个个核心商圈。。五岭广场是目目前郴州房地地产最为活跃跃的板块，是是以市政府前前面的郴州五五岭广场为中中心的板块，，目前从以往往的边缘地带带蜕化为新城城的城市核心心区域。这里里聚集了天一一名邸、山水水缘、香雪公公馆、香樟雅雅苑、天润天天城等众多高高档楼盘，是是郴州高档项项目的集聚区区。武广高铁铁开通后，这这里是郴州站站到市区的第第一个地产板板块。41香雪商圈特特点（社区商业业中心）规规划——购物中心式式模式建设商业中中心基本服服务半径是是700-800米，服务人人口4-8万，设置于于另一商业业中心至少少半径1000米商圈范围围外的板块块内。根据据不同社区区自身特点点，商业中中心发展模模式可分为为“购物中中心式”、、“组团式式”、“会会所式”和和“邻里式式”等四种种新型商业业形态。其其中，“购购物中心””模式集购购物、餐饮饮、休闲、、娱乐、文文体活动、、社区服务务等功能于于一体，设设置于交通通便捷的新新兴区域，，或居民数数量集中的的地方，满满足居民一一站式消费费需求；““组团式””商业模式式以中型超超市为核心心，配置生生鲜食品超超市、便利利店、专业业店、专卖卖店、标准准化菜市场场、大众化化餐饮、社社区生活服服务网点等等；“会所所式”商业业模式以中中高档居住住小区居民民为服务对对象，以综综合性会所所为载体，，突出休闲闲餐饮、健健身娱乐、、文化商务务、家政服服务功能，，让居民足足不出户就就可享受市市级商业中中心才能提提供的服务务；“邻里里式”商业业模式适宜宜于居民规规模较小、、交通闭塞塞的的小型型居民区，，邻里社区区商业以发发展小型超超市和标准准菜市场相相结合的““农加超””形式为主主。永联恒泰北京顾问机机构42香雪商圈商商业介绍项目名称地处位置商业业态商业形态商业面积天润商业广场龙泉路和香雪路交汇处引进人人乐超市、大地影院商住15000㎡南塔美食广场国庆南路和香雪路交汇处餐饮、休闲、美容、茶楼、商住17000㎡龙泉名都龙泉路北湖区党校旁奇石文化市场商住

10000㎡总体来说：：香雪商圈是是郴州市的的一个社区区型商圈，，该商圈目目前较前面面两个商圈圈的商业氛氛围显得较较为清淡，，而且整个个商圈区域域形象较差差，据郴州州规划及东东进南延的的发展路线线，使得本本商圈在不不久的将来来会有很大大的提升和和改善。该该商圈由于于南塔公园园坐腹其中中，使得整整个商圈以以旅游作为为定位，发发展成为餐餐饮、汽车车美容、休休闲商业业业态的商圈圈。永联恒泰北京顾问机机构43永联恒泰北京顾问机机构典型案例介介绍友谊中皇城城是郴州目目前档次最最高、人流量最旺旺的大型百百货购物场场所友谊中皇城体量临街0.2万平，友谊阿波罗商城1.5万平米档次中高档营业时间2005年消费定位定位于18-45岁中青年为主体的消费群体售价临街2万-2.3万元/平米；地下层：3000-8000元/平米租金首层租金约150元/平/月业态临街：德基、化妆品超市、张万福珠宝、圣安娜蛋糕、服装小店一层：进口食品、国际名品、黄金珠宝、玉器、鞋帽箱包、进口化妆品、手表、时尚饰品、名烟名酒二层：时尚女装、精品女装、内衣、羊毛、羊绒三层：绅士服饰、商务男装、玩具、运动、休闲、童装、阳光乐园地下一层：高端品牌服饰折扣店业态相对单单一，经过过2011年的品牌提提升，中皇皇城整体调调性有所提提升，针对对的客群年年龄层有所所变化经营情况较较好，但作作为郴州市市最顶级的的购物中心心，其购物物环境一般般，经营无无亮点。44永联恒泰北京顾问机机构典型案例介介绍

兴隆步行街开业时间2003年11月投资商 香港万邦集团项目规模2.16万功能定位购物、观光、娱乐休闲于一体的开放式商业步行街铺面面积大小43-80平米铺位进深18平米铺位开间3.5平米停车位无物业管理公司兴隆步行街物业是郴州市商商业地产标标志性作品，提提高了商业业中心级的辐射效效应和影响响力。作为市级商商圈中的核核心商业，租金金目前代表表郴州最高的水水准，辐射射面最广，人流流最旺盛。。45永联恒泰北京顾问机机构项目名称：：步步高·新天地建设单位：步步高臵臵业有限责责任公司项目概要：：项目建设地地位于建设设地位于郴郴州市国庆庆北路与北北湖路之间间总建筑面积积：19.6万㎡。项目定位：：集商业、办办公、公寓寓、餐饮、、娱乐、休休闲等功能能的复合型型生活街区区。物业类型：：1栋23层写字楼、、2栋29高层住宅、6层高商业裙裙房、一栋栋33层回迁住宅宅、一条室室内步行街街。销售价格：2-10万/㎡.在建项目项目位于郴郴州市国庆庆北路与北北湖路之间间贯穿国庆北北路与北湖湖路，东临临北湖路，，南临湘运运家属区，，西临国庆庆北路，北北临兴旺风风情步行街街。46永联恒泰北京顾问机机构商业小结郴州商业市市场仍处于于起步阶段段，目前仅仅形成了以以国庆路、、人民路为为中心的老老城中心商商圈和以五五岭广场为为中心的五五岭新商圈圈，市场对对商业街街街铺接受程程度高。郴州市场高高形象、高高档次的商商业物业缺缺失，随着着城市改造造和发展，，市中心的的街铺将随随着改造而而日益减少少，市中心心街铺的价价值会提高高。郴州五岭购购物广场地地下人防商商业项目已已经开业该该项目的经经营会经历历比较长的的时间培育育期，前期期购买该项项目的15年经营权的的投资者对对投资地下下商铺经营营权有一定定的抗性。。47永联恒泰北京顾问机机构结论:百货在市中中心急需升升级换代，，市场还是是具有一定定的潜力Condition（现状）地理位置：目前百货聚集中心、但竞争力不明显；业态定位：百货对中心区域依赖强，已经形成固定的客群品牌优势：目前市场品牌较少；但本案的发展是一个锲机客户层面：百货占据市场，消费群体庞大；Question（问题）百货在市中中心，具有发发展势头48永联恒泰北京顾问机机构通过市场了了解，我们们适合做百百货那么我们做什么么样的百货货呢结合项目地地块我们在在做解析49项目篇Third50永联恒泰北京顾问机机构项目地理位位置项目地处郴郴州市北湖湖区人民西西路，坐落落于郴州市市最繁华的的北湖商圈圈西侧，东东临北湖路路、文化路路、八一路路和兴隆、、兴旺等密密集的商业业街和中皇皇城、步步步高百货及及家润多超超市，北侧侧与新一佳佳购物中心心临街相望望。经济指标：：项目名称：：郴州美美美世界城市市商业广场场开发项目目建设地点：：郴州市人人民西路与与国庆路交交界处西南南侧占地面积：：49133.6平方米（合合73.8亩）建筑面积：：总建筑面面积为422203平方米51永联恒泰北京顾问机机构项目地理位位置项目辐射范范围辐射1——5公里日常消消费区（以以北湖商圈圈为轴心，，覆盖老城城区全部范范围）辐射2——15公里娱乐休闲消消费区（覆盖郴州州市区全部部范围）辐射3——30公里以上，，边缘区域域（包括资资兴市及永永兴、桂阳阳等八县））52永联恒泰北京顾问机机构项目地理位位置项目周边商商业国庆路为郴郴州市最重重要的主干干道，贯穿穿于整个郴郴州市中心心，其商业业最核心的的区域从北北湖公园到到燕泉路，，且与郴州州市两条主主要步行街街相接。该该商业街聚聚集了诸如如珠宝、服装装等中高档档的品牌专专卖店。位于该商商业街步步步高集团投投资的郴州州目前最大大的购物中中心已经开开工建设人民路东西西贯穿郴州州市中心，，是主要商商业及交通通主干道，，其商业比比较发达的的部分处在在文化路与与国庆路之之间，业态态主要以手机数码为主，其中中位于国庆庆路的新城城广场有较较多的空置置面积。53商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！54永联恒泰北京顾问机机构项目地理位位置项目区域整整体分析优势(strength)郴州城市中中心一级商商圈，周边金金融、商贸贸、服务、餐餐饮、娱乐乐商业项目林林立。地段优势交通优势规模优势品牌优势项目北临主主干道人民民路，东侧侧是商业繁华华的国庆路路，靠近多多条城市交交通要道，，享有优越越的城市交交通条件。。地处市区核核心稀缺地地段，拥有有52500m²，占地面积积，391000m²²建筑面积和和大体量的的商业MALL面积，是郴郴州市最大大体量的地地产项目。。大型超市大大润发超市市已入住，，必然带动动其它各行行业主力商商家的进住住55永联恒泰北京顾问机机构项目地理位位置项目地理位位置项目区域整整体分析2、劣势(weakness)当地的品牌牌资源较少少，而又面面对这么大大体量，商商业地产的的招商工作作存在一定定难度，商商业项目的的品牌组合合和主力店店及次主力力店的经营营将对消费费者购买产产生决定影影响。招商困难56永联恒泰北京顾问机机构项目地理位位置项目地理位位置项目区域整整体分析3、机会(opportunity)机会稳定的固定定消费群，，购买力强强；商业品牌的的组合及大大型主力商商家的引进进，是我们们的机遇本项目是郴郴州老城区区的标志性性商业区来来开发；拥有老商圈圈的顾客群群，区域内内未有大型型同质商业业的崛起，，代表着我我们领先市市场、占领领市场57永联恒泰北京顾问机机构项目地理位位置项目地理位位置项目区域整整体分析4、威胁(threat)威胁郴州房地产产开发市场场量价齐升升，未来竞竞争压力不不可避免。。国家宏观调调控的系列列政策存在在许多不确确定性和不不可预见性性。未来其它区区域在建项项目较多，，对于本案案商业招商商、销售有有一定的压压力58永联恒泰北京顾问机机构项目地理位位置项目地理位位置项目最大价价值挖掘核心竞争力力分析核心竞争力力是企业及及项目在地地产市场竞竞争中的核核心优势。。核心竞争争力能够作作为主导商商业地产项项目对外推推广的亮点点，而在表表述商业楼楼盘整体品品质方面，，核心竞争争力可以联联合其他竞竞争点互为为补充，经经整合后使使自身的形形象更加丰丰满。运用用核心竞争争力为主导导，辅以其其他竞争力力的支撑，，在推广中中有利于迅迅速提高市市场认知度度。项目分析对比产品设计1、郴州商业投资者追捧具有良好商业购物环境的商业地产产品，而市面供应的大部分产品仍以传统的商业地产（商铺）为主。2、本项目在尊重主流投资者对产品需求的基础上，设计出新颖又实用的商业地产产品。3、以建筑与商业特色作为商业地产产品的重要特色，吸引起市场关注。主核心竞争力环境景观友谊中皇城和本项目将会是区域的亮点，应成为项目开发的主要商业环境要素。次核心竞争力规模本项目规模较大，可以营造很好的商业环境，齐全的社区配套，同时体现开发商实力，增强客户购买信心。次核心竞争力59永联恒泰北京顾问机机构深入分析市中心，随随机逛百货货，步行街街，人们观观念已经根根深蒂固占80%以上的人逛逛街首选，，选择到市市心商圈的的人占到了了90%。目前，郴州州市心逛街街情节根深深蒂固；去市中心逛逛街大多为为有目的或或没有目的的性的随机机逛街；据调查，郴郴州人逛百百货首选市市中心，““百货、步步行街、品品牌专卖、、餐饮一条条街”是最最爱逛的地地方，且非非常注重特特色餐饮、、休闲娱乐乐。60永联恒泰北京顾问机机构以百货为主主，消费线线过于集中中，生活水水平的提高高促使人们们的消费趋趋向集中化化、家庭化化、一站式式、丰富型型方向发展展，除购物物外，家庭庭集约性玩玩、乐、消消费日趋明明显。项目解析百货必须有有主题才能保证成成功经营！！怎么去做Question2（问题）61永联恒泰北京顾问机机构综述结论在定位之前前，我们需需要考虑两两点：1、市场缺少少什么？区域内商业业多数为大大型专卖店店和超市形形态，缺少少一条可以以“逛”的街。2、消费者需需要什么？？占市场主导导消费的青青年群体需需要一个““吃、喝、、玩乐”一一站式消费费的“集结结号”。62fouth定位篇63永联恒泰北京顾问机机构当大家在按按统一固定定模式行事事时，你不不妨独辟蹊蹊跷，按另另一种模式式去做，这这样很可能能取得成功功。——沃尔玛创始始人萨萨姆·沃尔顿项目发展模模式64永联恒泰北京顾问机机构我们对项目目的总定位位建议文化艺术分解定位，，逐步分块块提升其特特色及业态态品质，则则整体占据据市场领导导地位商业综合体商业街区百货+购物中心住宅细化每个业态分类突出各个业态功能与特色占领区域性居住品质巅峰整体品质的提升公寓区域经典小户型65永联恒泰北京顾问机机构主题商业目目的性消费费”，即：：定位理念集中性大型型，以“餐餐饮、休闲闲娱乐”为为鲜明主题题，辅助““购物超市市、品牌专专卖”，形形成大众化化、人性化化、特色化化、一体化化、大而全全的新型消消费巨无霸霸。面对百货市市中心的绝绝对统治地地位，郴州州人逛街根根深蒂固的的市心情节节。我们必必须认真研研究，立足足于项目地地块经营““餐饮、休休闲、品牌牌专卖店””的原生优优势。66永联恒泰北京顾问机机构差异化定位位——目的性消费费解析市中心区域域大多为主主题不鲜明明的综合型型商业物业业，消费者者多为逛街街的随机性消消费项目通过““餐饮、休休闲娱乐””的集中性性主题营造造，成为一一个独特的的目的性消费费区域；目的性消费费有利于吸吸引大量的的回头客；；目的性消费费有利于迅迅速打开项项目的市场场认知；有利于作为为市心业态态差异化的的补充，依依托并迅速速纳入市中中心范畴；；67永联恒泰北京顾问机机构

集中百货+购物中心

新型消费中心

餐饮、休闲、娱乐大众化、人性化、特色化、全面性1234NO项目属性结论郴州首座乐多功能化创新项目属性定定位推导68永联恒泰北京顾问机机构郴州顶级的的主题特色色商业中心心——多功能中档档次消费理理念全业态、全全天候、一一站式，商商业服务综综合体主题延伸：：打造知名购购物场所集集聚地，满满足全天候候全家娱乐乐，社交聚聚会、休闲闲时光、创创意前沿、、品味文化化需求，在在这里不仅仅仅是购物物，更是心心灵社交地地。总体定位69打造，郴州州首座集群式式主题性购购物世界除了业态定定位，还必必须达到：多样性吸引顾客留住顾客使顾客消费参与性目的性总体定位永联恒泰北京顾问机机构70多样性参与性目的性多维时间多维空间多维年龄多维享受公共空间的的引导性动线的丰富富形式景观文化的的体验性留住顾客—我们的主张张主题性商业业、目的性性消费“购物为主”“餐饮、休闲闲娱乐”等为辅我们商业的的核心竞争争力就是：：多样性、、参与性永联恒泰北京顾问机机构三项特征71永联恒泰北京顾问机机构在我我们们设设定定的的鲜鲜明明的的主主题题里里，，能能满满足足人人们们““视视觉觉、、视视觉觉、、味味觉觉、、嗅嗅觉觉、、触触觉觉、、感觉觉””等等诸诸多多刺刺激激，，为为人人们们提提供供澈澈透透的的感感受受服服务务。。Happyeat————食乐乐（（欧欧美美、、东东南南亚亚、、中中式式美美食食体体验验；；特特色色餐餐饮饮、、小小吃吃；；品品牌餐餐饮饮））；；Happyplay————玩乐乐（（KTV、真真冰冰溜溜冰冰场场、、汤汤姆姆熊熊））Happyshopping————购乐乐（（影影视视城城、、歌歌舞舞娱娱乐乐城城、、超超市市）Happyenjoying————享乐乐（（影影视视城城、、SPA、电电玩玩城城）Happybusiness————商乐乐（（品品牌牌咖咖啡啡店店、、酒酒吧吧、、））Happysport————康乐乐（（健健身身俱俱乐乐部部、、斯斯诺诺克克、、瑜瑜伽伽））国际际级级六六星星体体验验72H-Eat餐饮饮是是主主题题的的核核心心，，务务必必做做出出良良好好环环境境、、风风情情、、文文化化、、品品位、、品品牌牌，，方方能能满满足足现现代代人人的的食食乐乐需需求求，，引引八八方方来来客客。。食乐乐特色餐饮韩式式风风情情中式风情永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构73Play玩乐乐儿童玩乐童趣馆汤姆姆BearKTV从小小孩孩子子的的汤汤姆姆Bear，到到成成人人的的KTV，适适应应各各年龄龄阶阶层层，，充充分分体体现现商商业业的的人人性性化化。。据此此可可延延伸伸至至：：儿儿童童玩玩具具、、儿儿童童书书籍籍等等永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构74美容容SPA桑拿拿足足浴浴Enjoying享乐乐演艺艺歌歌城城永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构75ŸŸŸShopping购乐乐永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构76ŸŸŸ休闲闲茶茶吧吧休闲闲咖咖啡啡吧吧Business商乐乐休闲闲酒酒吧吧永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构77ŸŸŸSport康乐乐健康康是是21世纪纪人们们追追逐逐的的潮潮流，，设设置置不不同同男女女类类别别的的运运动健健身身设设施施，，以体体现现健健康康之之乐。。永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构78商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！79永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构仅仅仅是是丰丰富富、、多多样样，，就能能够够留留住住顾顾客客吗吗？？回答答是是：：不尽尽然然！！80永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构参与与性性日本本著著名名的的大大型型综综合合体体““博博多多运运河河城城””的的设设计计者者JonAdamsJerde曾有有这这样样的的感感慨慨：：我的的设设计计是是在在多多年年以以前前意意大大利利之之行行中中找找到到的的灵灵感感———关于于社社区区、、活活力力和建建筑筑，，这这就就如如同同美美梦梦成成真真。。在意意大大利利的的很很多多山山区区，，人人们们登登山山的的过过程程是是不不知知不不觉觉走走到到较较高高山山坡坡的的建建筑物物周周边边，，人人们们通通过过连连续续的的道道路路，，步步行行到到达达山山顶顶，，没没有有在在传传统统建建筑筑中中感觉觉楼楼梯梯之之间间的的明明显显分分隔隔。。这这对对于于高高层层的的商商场场空空间间垂垂直直动动线线处处理理具具有有较大大启启发发，，JERDE设计计的的很很多多著著名名商商业业建建筑筑借借助助了了意意大大利利山山区区建建筑筑的的规规划手手法法，，对对于于商商业业建建筑筑设设计计的的流流线线处处理理也也具具有有普普遍遍的的推推广广意意义义。。--------------读到到了了什什么么？？81永联联恒恒泰泰北京京顾顾问问机机构构在意意大大利利的的很很多多山山区区，，人人们们登登山山的的过过程程是是不不知知不不觉觉走走到到较较高高山山坡坡的的建建筑物物周周边边，，人人们们通通过过连连续续的的道道路路，，步步行行到到达达山山顶顶，，没没有有在在传传统统建建筑筑中中感觉觉楼楼梯梯之之间间的的明明显显分分隔隔。。这这对对于于高高层层的的商商场场空空间间垂垂直直动动线线处处理理具具有有较大大启启发发，，JERDE设计的很很多著名名商业建建筑借助助了意大大利山区区建筑的的规划手法，，对于商商业建筑筑设计的的流线处处理也具具有普遍遍的推广广意义。。参与性景观文化化的体验性性动线丰富富形式公共空间间的引导导性82永联恒泰泰北京顾问问机构参与性公共空间引导性动线的丰富形式景观文化的体验性读到了参与性83永联恒泰泰北京顾问问机构公共空间间引导性性室内公共共空间重视公共共空间的的设计，，通过公公共空间间将人流流最大限限度引导导到商业业空间，，让人们们舍不得离离开，实实现商业业增值。。形式一：：新产品品促销、、发布会会84永联恒泰泰北京顾问问机构公共空间间引导性性室内公共共空间表演舞台台是设计计的关键键和公共共空间聚聚焦人流流的焦点点，人们们站在长廊观看看表演，，久久不不远离开开，聚集集了大量量人气。。形式二：：舞台表演演85永联恒泰泰北京顾问问机构动线的丰丰富形式式电观观梯光光扶梯l合理l舒适l便捷l穿插l循环空中连廊86永联恒泰泰北京顾问问机构景观文化化的体验验性商业park体验庭院景观观风情商商业87永联恒泰泰北京顾问问机构灯光效果果体验性性灯光设计计创造更更好的夜夜景，白白天和晚晚上变化化较大，，不断让让客户的的好奇心保保持最强。88永联恒泰泰北京顾问问机构以上我们们所倡导导之“餐饮、、休闲娱娱乐”为为主，其其他“品品牌购物物”等为为辅，是是主题式式的目的的性商业业类型；而诸如如等步行行街等市市中心商商业则是是综合类类商业，，是随机机性无目目的消费费类商业业。主题性商商业、目目的性消消费是本本案商业业区别于于其他传传统商业业圈的最最显著的的特征。。我们的核核心竞争争力就是是：多样性、、参与性！！留住顾客客——我们的主主张89FIVE执行篇90永联恒泰泰北京顾问问机构招商策略略②为商铺自自身销售售造势①通过提前前展示价价值，提提高项目的形象象，为住住宅销售售服务商业对对项目目的意意义③通过商商铺炒炒作招招商提提升项项目品品牌创造市市场口口碑商业解解决方方案91永联恒恒泰北京顾顾问机机构招商策策略招商为为王，，商业业地产产的生生命线线------引狼入入室、、狼羊羊共舞舞我们所所做的的不是是招商商，而而是选选商：不是是被动动的接接受客客户租租赁商商铺，，而是是要对对入驻商家家的信信誉、、经营营管理理、经经营产产品、、公司司经营营状况况等方方面进进行全全方位位考察察，优秀者者才能能如驻驻。先大后后小：：大型主主力商商家的的招商商成功功是项项目成成功营营销的的前提提，务务必先先招大大商家家、后后招小小商家家，先先大而而后小小商家家必然然闻风风而来来。92永联恒恒泰北京顾顾问机机构招商策策略1、优秀秀的经经营管管理方方案打打动客客户：：“双时时段经经营、、鱼和和熊掌掌皆得得”经营方方案，，此方方案将将提高高商户户的经经营时时间和和商铺铺业主主的收收益，，并创创造两两个购购物消消费高高峰。。2、优惠惠招商商，以以点代代面，，重点点招募募主力力商家家和商商圈影影响力力较大大的商商家，，带动动散户户经营营；与与商家家共同同宣传传策划划，共共同造造市，，先做做人气气，再再做生生意。。3、强化化项目目规划划、与与区位位后发发优势势，良良好的的交通通物流流组织织优势势。93永联恒恒泰北京顾顾问机机构招商策策略先进带带后进进，多多点开开花散户如如何利利用主主力店店带动动进行行招商商散户招商原则根据楼层尽量选取租金承受力较高的品牌对于品牌直营商家和加盟商家要分配均衡通过空间和业态布局的规划，将主力商家和散户，或者特色散户和一般大众散户穿插摆布，互相带动形成多个中心开花局面主力商家合作模式散户抗风险能力较小，前期必须要有对应的养商策略。经营过程中应该及时对散户进行培训及活动的开展以保证其营业额。采用优胜劣汰原则进行末位淘汰制更新散户，以保证经营顺畅。

中心思想打造品牌效应统一业态规划统一运营管理借势主力店94永联恒恒泰北京顾顾问机机构招商方方式点对点点招商商激励招招商项目洽洽谈会会广告招招商通过人人脉关关系招招商1542395永联恒恒泰北京顾顾问机机构招商计计划准备：：为保保障商商家利利益，，要做做好细细致的的准备备工作作。确确定招招商时时间安安排、、主要要招商商场所所、主主要招招商骨骨干、、主要要招商商活动动、招招商费费用。。开展展实际际招商商工作作之前前，首首先确确定招招商条条件，，然后后确定定商家家品类类、规规模。。招商条条件条件名称具体内容租金进场后收取保证金，免租期根据大小商家三月至6个月。税收争取政府对商业街商家的优惠政策，免工商管理费。卖场保证三年以上的经营期，装修费自理。支持与服务后期物业的跟进和管理。96营销策策略永联恒恒泰北京顾顾问机机构营销的的目的的最大限限度利利用现现有客客户资资源,增加销销售额额；提前销销售商商业,避开周周边集集中式式商业业销售售竞争争；97营销策策略永联恒恒泰北京顾顾问机机构商业提提前展展示有有利于于住宅宅的进进一步步销售售在工程程进度度允许许的前前提下下住宅销销售达达到一一定相相当高高的比比例后后商铺外外立面面及部部分功功能达达到后后，有有利于于招商商工作作开展展商业推推售时时机98要点解解析：：形成商商圈中中心规划经经营模模式尽快完完成项项目建建设周周期引进主主力店店引入成成熟先先进的的商家家和经经营模模式，，实行行统一一经营营、统统一管管理营造商商业街街独特特的经经营环环境我司成成立专专门机机构负负责招招商销销售管管理确定投投资回回报（（带租租约销销售模模式））提供优优惠政政策及及付款款方式式，推推出投投资计计划运用价价格策策略制制造升升值前前景建立投投资者者信心心营销策策略永联恒恒泰北京顾顾问机机构99营销策策略永联恒恒泰北京顾顾问机机构销售模模式租售结结合，，以租租带售售—————5年带租租约，，承诺诺给与与回报报这样做做的目目的带租约约销售售解决决购房房者的的担忧忧，保保证其其前期期租金金收益益。市场认认可度度较高高,同同时也也给业业主带带了一一种投投资保保障。。带租约约销售售，增增大商商铺溢溢价空空间。。降低客客户购购房门门槛，，前期期发展展商帮帮客户户供铺铺。100营销策策略永联恒恒泰北京顾顾问机机构带租约约销售售模式式优势势优势：：通过招招商保保证前前期商商业定定位与与形象象；能能快速速回笼笼资金金，无无需承承担返返租补补贴与与相关关税费费；短短期内内业主主获得得稳定定收益益。适用项项目：：有强势势招商商力量量支持持：商商业氛氛围已已形成成且正正经营营红火火，无无需担担心后后续收收益；；可销销售物物业有有大型型主力力店进进驻且且长期期经营营保证证，长长期稳稳定收收益回回报；；纯街街铺或或少量量商业业物业业。101营销策策略永联恒恒泰北京顾顾问机机构自持与与销售售部分分如何何计划划才能能使开开发风风险最最低且且利润润最大大化？？以稳定定整体体商业业体为为目标标尽量量提高高销售售面积积住宅、、公寓寓集中商商业临商业业街特色商商业街街区超市、、电器器销售主力店店自持持，其其余销销售主力店店自持持，其其余销销售主力店店自持持，其其余销销售我司建建议：：商业业销售售占总总面积积的60%，自持持40%。原因：：自持部部分过过多，，销售售面积积减少少，则则短期期之内内回笼笼资金金较少少，会会对初初期开开发商商带来来很大大压力力，不不利于于后期期滚动动开发发。102商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！103营销策策略永联恒恒泰北京顾顾问机机构销售中中心原原则预热期认筹期开盘期强销期保温期持续期尾盘期一个中中心7各阶段段多点开开花保持定定位主主题不不变的的情况况下，，有阶阶段性性并有有延续续性的的进行行宣传传造势势。关于营营销推推广的的地区区性万万不可可拘泥泥于一一点进进行长长时间间推进进，可可结合合项目目本地地有关关周边边区域域进行行联动动104营销策策略永联恒恒泰北京顾顾问机机构销售模模式多点分分销人海战战术海陆空空数据库库支持持营销销军事化化团队队本地售售楼中中心不不能满满足每每日客客户认认知和和谈判判需求求，置置多个个分销销点同同时进进行销销售，，将会会使销销售事事半功功倍只有持持续进进行高高强度度客户户谈判判才能能有更更效率率的成成交结结果。。所以每个售楼楼中心人数数就是必备备的关键“海陆空”式营销手段段能够快速速将项目推推行入市，，并不断扩扩大项目宣传传力度，为为之后项目目销售打下下坚实基础础。公司成立系系统的客户户管理体系系，其中统统计大批量量房地产客客户资源，因此此前期很长长一段时间间内大批量量约访，能能够尽快进进入热销状态。。销售团队采采用军事化化管理制度度，从始自自终按高效效率、高素素质优质团队标标准进行工工作加快去化率率提升售价105营销策略永联恒泰北京顾问机机构推广策略主主题营销以特诱人以独特多维维缤纷生活活，聚集人人气以势带销先树立项目目形象，以以形象带动动销售高举高打倡导本案理理念、生活活方式、形形成创意文文化106营销策略永联恒泰北京顾问机机构推广包装策策略————包装形象适适当高于项项目形象空间联想效效应：包装的关键键在于建立立起客户对对项目的想想像空间。。具体而言言，就是要要塑造出良好的项目目形象和发发展前景，，以吸引租租客和买家家。调性：总体体现时时尚、明快快、大气的的风格，渗渗入大量欧欧美文化元元素和符号号，烘托热热烈、欢乐乐的气氛。色色块上使用用鲜艳的红红、橙、黄黄等颜色，，形成视觉觉爆炸效果果。形象体现：：模型、效果果图、招商商手册、楼楼书、海报报、广告等等各个方面面，项目中中高档次形形象始终贯穿其其中107营销策略永联恒泰北京顾问机机构整体营销战战略夺眼球引发关注，，成为事件件直击营销各层客户群群直击营销销跨界联合营营销利用多方资资源联动，，撬动整体市市场108营销策略永联恒泰北京顾问机机构首先，进行大规模模的招商，，吸引品牌牌商家进驻驻经营，然然后招商与与招租工作作同步进行行，待租赁赁情况理想想之后，再再实行租售售结合，开开始销售已已带租约的的商铺，实实现资金的的快速回笼笼，为后期期商业街的的运作和继继续推广提提供充足的的资金支持持。招商合作方方式：纯出租针对对大中型商商家1、租售整体体策略109营销策略永联恒泰北京顾问机机构2、租售