XXXX年策划师市场培训

策划师市场研究培训主讲：朱开龙朱开龙QQ：945736719zhuklnjgp@126.com开讲引言行业前景职业规划关于培训心态和感觉培训内容市场调研概述市场调研方法调研数据的整理与分析房地产市场报告1、你们参与过市场调研吗？2、今天这个课程最重要的不是方法，而是要努力培养一种做事情的习惯和心态市场调研概述市场调研目的市场调研数据收集及获取方法房地产市场调研流程课外推荐读物及网站一、市场调研目的1、了解区域房地产市场宏观和微观情况2、为策划和销售提供准确的市场定位和参考依据3、为公司决策服务二、市场调研数据收集及获取方法A.房地产市场调研需要收集的数据B.房地产调研数据获取方法

A.房地产市场调研需要收集如下数据

1.宏观层面（知识积累）2.中观层面（项目工作）3.微观层面（项目工作）1.宏观层面（知识积累）1）宏观经济背景2）核心城市房地产概况及典型个案3）国家宏观调控政策1）宏观经经济背景1-1：国国民经济发发展概况1-2：中中国房地产产行业发展展概况1-3：国国家宏观经经济政策1-4：国国家重大事事件对房地地产行业的的影响2）核心城城市房地产产概况及典典型个案南京上海广州……3）国家宏宏观调控政政策1、土地政政策2、金融政政策3、房地产产政策4、税收政政策2.中观层层面（项目目工作）1）城市概概况2）城市经经济发展概概况3）城市规规划4）城市房房地产市场场（土地市市场）5）城市房房地产相关关政策3）城市概概况3-1：城城市性质3-2：市市域行政划划分3-3：面面积及人口口情况3-4：历历史文化及及风俗习惯惯3-5：交交通运输情情况3-6：城城市景观特特色3-7：教教育4）城市经经济发展概概况4-1：国国民生产总总值及人均均国民生产产总值4-2：财财政收入4-3：固固定资产投投资4-4：人人均可支配配收入4-5：社社会消费品品零售5）城市规规划5-1：城城市总体规规划5-2：城城市房地产产发展规划划5-3：城城市交通规规划5-4：城城市规划影影响分析6）城市房房地产市场场6-1：城城市近年房房地产投资资6-2：城城市土地出出让和未来来供应计划划6-3：城城市商品房房供销状况况6-4：城城市商品房房供应量7）城市宏宏观调控政政策7-1：城城市土地政政策7-2：城城市金融政政策7-3：城城市房地产产政策7-4：城城市税收政政策1、你们觉觉得应该如如何获取这这些宏观数数据？2、如果数数据网站上上没有，而而公司又很很需要这样样的数据该该怎么办？？3、灌云案案例：做事事情要养成成一个好习习惯？及时时向你的领领导汇报你你的工作进进展，让上上级放心3.微观层层面（项目目工作）1、问卷调调研2、个案调调研3、商业调调研4、办公物物业调研5、业内人人士访谈8）问卷调调研问卷调研一一般适用于于对购房者者的需求调调研展示问卷和和问卷分析析模板9）个案调调研什么是个案案调研？个案调研内内容：基础础数据、销销售状况、、销售价格格、客群状状况、营销销手段个案调研的的三个层次次明调？暗调调？我们会会遇到哪些些问题？案例（溧水水、马鞍山山）10）商业业调研什么是商业业调研？调研内容：：1、在售售项目商业业（商业个个案调研））2、区域商商业调研调研指标：：商业分布布、业种、、各类商业业门店数量量和经营面面积、租金金水平、主主力店展示商业调调研案例（（天元吉第第、十里秦秦淮、新城城市广场））11）办公公物业调研研案例：昆山山项目调研研办公物业调调研需要对对企业进行行研究12）业内内人士访谈谈1、设计访访谈问卷2、了解区区域市场行行情（销售售状况、总总体价格水水平、未来来供应量、、客群情况况）3、了解典典型个案4、关系的的建立，积积累人脉5、案例：：灌云B.房地产产调研数据据获取方法法1.宏观数数据从政府府各类网站站（统计局局、规划局局、房产局局、国土局局和门户网网站）及年年鉴获得。。2.房地产产及土地市市场信息可可由当地房房地产信息息门户网站站及土地交交易门户网网站获得，，具体城市市的房地产产状况也可可由市调获获取3.个案及及购房者信信息，基础础数据从当当地房地产产门户网站站获得，详详细信息通通过现场调调研调获得得。4.代理项项目部分信信息从开发发商处获得得。三、房地产产市场调研研流程1.调研准准备阶段制定调研计计划，相关关费用计划划及人员安安排，需求求数据重点点。制定出行路路线及时间间安排。印制调研表表格、准备备相关物品品2.正式调研研阶段详情见调研方方法讲义3.数据处理理阶段整理分析调研研数据，撰写写市场报告四、课外推荐荐读物及网站站1.市场调研研类书籍2.网站类1.市场调研研书籍《市场调研报报告的写作方方法》公司内部资料料库2.网网站站类类市场调研方法法一、常用调研研方法介绍1.访谈法2.观察法3.问卷法4.文献法5.怎样做好好市场研究？？1.访谈法1）定义：2）访谈对象象3）访谈要点点4）适用范围围1）定义这是最常用的的市场调研方方法。科学设设计访谈表，，有效地运用用个人访问技技巧是此方法法成功的关键键。2）访谈对象象业内人士（销销售人员、策策划人员、市市场人员等））、购房者（（住宅、商业业、办公）、、公务员（相相关职能部门门：统计局、、规划局、房房产局和统计计局等）3）访谈目的的针对不同的访访谈对象我们们所要了解的的信息是不一一样的，做访访谈的目的就就是为了准确确了解区域市市场的宏观和和微观信息4）访谈问卷卷也可以是访谈谈提纲，针对对不同的对象象要把需要了了解的问题列列出来5）访谈技巧巧时间控制、语语言技巧、心心理把握6）适用范围围个案调研2.观察法1）定义2）观察对象象3）观察要点点4）适用范围围1）定义观察法是指调调研人员不与与被调研者正正面接触，而而是在旁边观观察的调研方方法。这样被被调研者无压压力，表现得得自然，因此此调研效果也也较理想。2）观察对象象商业、住宅、、办公、案场场和销售人员员。在观察的的过程中要注注意随时拍照照，养成一个个拍照的好习习惯。3）观察要点点针对不同项目目和不同物业业我们的观察察要点是不一一样的。商业业、住宅、办办公及周边环环境4）适用范围围商业调研个案调研3.问卷法1）定义2）适用对象象3）问卷设计计4）分析方法法1）定义一份完整问题题表格，被调调研者根据问问卷的问题进进行回答2）适用对象象一般问卷法适适用于对购房房者调研3）问卷设计计展示问卷模板板4）分析方法法1、应用EXCEL对问问卷进行整体体的分析处理理，形成相应应的图标2、应用SPSS软件对对问卷进行分分析处理，形形成相应的图图标4.文献法主要是针对统统计年鉴进行行的分析5.怎样做好好市场研究？？销售名言：我我能在任何时时候将任何产产品销售给任任何人（我自自己的经历））自信拼拼劲气气度案例：1、气气度左右格局局2、把姿态放放低调研数据的整整理与分析调研数据的整整理与分析目的内容一、目的通过对调研数数据种类和用用途相关基本本知识的学习习，掌握合理理的调研数据据整理分析的的方式方法，，对策划工作作中项目的研研判起到支撑撑作用。二、内容1.市场调研研数据分类及及其用途2.市场调研研数据处理的的程序及方法法3.个案整理理的程序及方方法1.市场调研研数据分类及及其用途1）宏观数据据2）中观数据据3）微观数据据1）宏观数据据A.概念定义义B.具体包括括C.数据用途途A.概念定义义宏观数据是指指那些对项目目的营销活动动造成机会和和威胁的国家家宏观数据政政策，及对当当地房产市场场会产生一定定影响的重大大事件等。B.具体包括括国民经济发展展概况、中国国房地产行业业发展概况、、国家宏观经经济政策、对对房地产行业业有影响的国国家重大事件件。C.数据用途途通过分析宏观观数据，可以以掌握中国目目前房地产发发展状况，了了解国家宏观观调控的力度度，进而预测测未来房产市市场的大势。。2）中观数据据A.概念定义义B.具体包括括C.数据用途途A.概念定义义中观数据是指指目标项目所所在城市的基基础信息和房房地产政策B.具体包括括详情见第一章章市场调研概概述C.数据用途途立足于宏观背背景的基础上上，通过中观观数据的分析析，掌握该城城市近期房地地产市场的发发展状况，如如相对于全国国大势及国家家调控，该城城市房产市场场的反应，了了解该城市自自行出台的政政策对房产市市场的影响，，进而预测该该城市房产市市场未来走势势。3））微微观观数数据据A.概概念念定定义义B.具具体体包包括括C.数数据据用用途途A.概概念念定定义义微观观数数据据是是指指目目标标项项目目的的基基础础资资料料和和区区域域类类似似物物业业及及竞竞争争楼楼盘盘的的数数据据资资料料B.具具体体包包括括详情情见见第第一一章章市市场场调调研研概概述述C.数数据据用用途途结合合宏宏观观和和中中观观数数据据，，在在把把握握好好未未来来总总体体走走势势的的基基础础上上，，就就项项目目所所在在区区域域市市场场进进行行研研究究分分析析，，通通过过重重点点竞竞争争项项目目的的比比对对和和目目标标客客群群信信息息的的采采集集，，从从而而得得出出适适合合本本项项目目的的营营销销策策划划方方案案2.市场调研研数据处理的的程序及方法法1）市场调研研数据处理的的程序2）市场调研研数据处理的的方法1）市场调研研数据处理的的程序数据分类将所采集到的的数据，按照照宏观、中观观和微观中的的具体内容进进行归类数据整合将具体内容中中的各类数据据，进行时间间地域等顺序序进行整理数据分析对整合好的数数据，结合其其具体数据背背景及相关数数据信息，针针对房产市场场乃至针对目目标项目，进进行分析概括括2）市场调研研数据处理的的方法文字信息展示示法将市场调研数数据中的基础础资料及相关关分析，按照照文字的形式式展示出来图表说明法将市场调研数数据中的可以以特殊说明的的重要数据（（如国民经济济发展状况等等），用图表表的形式展示示出来图片展示法将市场调研数数据中无法用用文字表述，，或文字表述述不清楚的信信息（如城市市总体规划图图等），用图图片的方式展展示出来3.个案整理理的程序及方方法1）个案整理理的程序2）个案整理理的方法1）个案整理理的程序数据分类将实际采集数数据资料，按按照项目简介介、推盘计划划、销售状况况及客群分类类等进行分类类个案分析通过以上数据据及实地调研研情况，针对对项目的特点点（优缺点等等）做项目分分析区域市场分析析通过若干个案案信息，对该该区域内的房房产市场及类类似物业的总总体状况进行行总结和分析析2）个案整理理的方法基础信息展示示法将个案的基础础信息按照文文字的形式展展示出来图表说明法将个案中的可可以特殊说明明的重要数据据（如售价历历史变动、各各类面积所占占比重等），，用图表的形形式展示出来来图片展示法将个案中无法法用文字表述述，或文字表表述不清楚的的信息（如项项目外立面、、Logo等等），用图片片的方式展示示出来房地产市场报报告房地产市场报报告目的内容一、目的通过对市场报报告的构成及及内容等基本本知识的教学学，结合专业业术语及信息息筛选的基础础训练，培养养运用市场报报告的能力，，达到能够准准确地根据现现有需求，在在市场报告中中找到所需信信息。二、内容1.市场报告告的分类及构构成2.数据来源源1.市场报告告的分类及构构成按用途分类，，市场报告分分为：竞标报报告、可行性性报告、定价价报告、城市市房地产市场场简报、月度度报告等（详详见公司标准准化模板）1）竞标报告告定义用途：在在前期争取项项目代理权时时所用的报告告组成部部分：：宏观观经济济背景景、核核心城城市房房地产产概况况、城城市概概况、、城市市经济济发展展概况况、城城市规规划、、城市市房地地产市市场、、城市市宏观观调控控政策策、代代理项项目分分析、、问卷卷调研研、区区域市市场研研究、、物业业调研研、客客群调调研等等部分分案例：：无锡锡惠山山项目目2）可可行性性报告告定义用用途：：在当当地房房产市市场中中，就就项目目所在在区域域，通通过分分析项项目的的优劣劣势，，来判判断项项目运运营成成功的的可能能性组成部部分：：城市市概况况、城城市经经济发发展概概况、、城市市规划划、城城市房房地产产市场场、城城市宏宏观调调控政政策、、代理理项目目分析析、区区域市市场、、物业业调研研、客客群调调研等等部分分3）定定价报报告定义用用途：：在基基本了了解当当地房房地产产市场场现状状及发发展趋趋势，，根据据代理理项目目信息息，预预测项项目在在推盘盘时的的价格格组成部部分：：城市市房地地产市市场、、城市市宏观观调控控政策策、代代理项项目分分析、、问卷卷调研研、区区域市市场、、物业业调研研、客客群调调研等等部分分十里秦秦淮住住宅