XXXX年江苏泰兴幸福邸前期产品定位报告

前期市场研究及项目定位建议德鸿营销市场环境与分析■城市特征■市场环境项目报告体系构成客户定位■竞争楼盘动态■客户构成产品定位■规划建议■产品户型优劣势分析■户型面积配比■户型面积配比■配建■景观形象定位■项目形象预判■形象定位分解营销体系■营销策略■营销推广■客户攻略产品定位■规划建议■产品户型优劣势分析■户型面积配比■户型面积配比■配建■景观■智能化市场环境与分析■城市特征■市场环境中等规模滨江工贸城市沿江城市密集带节点城市城市定位

全市总人口128万，城区总人口26万人。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育发达、文化积淀深厚闻名于外。已连续6年进入全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列。

泰兴先后被评为全国文化先进市、全国科技进步先进市、全国绿化模范县（市），2009年，建成江苏省小康县（市）。2010年，实现地区生产总值400.3亿元，增长14.1%。完成财政总收入71.5亿元，其中，一般预算收入22.7亿元，分别增长40.7%、20.7%。城镇居民人均可支配收入20026元，农民人均纯收入9338元，分别增长12.2%和14.2%。连续十届跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，排名上升至第46位，同时被评为中国产业发展能力百强县（市），被列为江苏省首批创新型试点城市。关于泰兴

泰兴区位

泰兴区位优势明显，水陆交通便捷。近海滨江的泰兴是长三角经济板块和上海、南京2小时都市圈的重要组成部分。穿境而过并设有互通的京沪、宁通、宁靖盐高速公路和新长铁路，使泰兴与全国公路网和陇海、京广铁路大动脉紧密相连；江阴长江大桥成为联结上海、苏南的快捷通道。泰兴拥有24.2公里长江黄金岸线资源和国家一类对外开放通用码头以及化工、建材、液化气等专用码头，“泰兴港”的打造正积极推进。

公路：京沪高速、宁通高速、宁靖盐高速在此交汇，共有5个出入口，可方便快捷到

达全国各地。铁路：新长铁路穿越泰兴腹地20公里，与国家铁路主干线“陇海线”、“京沪线”交叉相

连，并在境内设有现代化货运编组站。

航空：距上海虹桥机场、南京禄口机场不到2小时车程，距无锡、常州1小时程。水运：泰兴经济开发区港口为国家一类开放港口，可直接停泊外籍船只，港口为天然

良港，枯水期水深15米，丰水期水深20多米，24.2公里的长江岸线已建成通用、

化工、建材、液化气、油品等多座码头，其中通用码头最大停靠能力为5万吨，

可开展集装箱和散货的装卸业务；万吨级的专用液体化学品码头，已核准接卸

多种化工原料。泰兴交通泰兴市城市总体规划2005年—2020年（1）将城市东部打造成为泰兴市副中心。（2）将如泰运河进行整体整治，河道修整，两岸进行大面积的绿化。（3）将城区的西部、西北部、东北部建设成为集中的工业、制造业的基地。（4）在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建设

成为两个大面积的生产批发市场（木材、建材、器材等等）。（5）西三环路、南三环路、东三环路及如泰运河组成的一个长方形城区板块内

不设工业用地，将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进

行生活，加大城市建设。城中片区城北片区滨江工业组团城东片区泰兴市城区功能定位优先发展中心城市，加快建设东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力与区域地位。

合理规划城区各功能分区，现期加快城市东部新区建设，形成东部城市以发展服务业为主，西部、北部以发展制造业为主的格局，与中国精细化工（泰兴）开发园区呼应发展，远期与市经济开发区融为一体，建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市，以此提升泰兴在江苏长江经济带中的地位。房市市发发展展稳稳定定市场场需需求求乐乐观观房市市环环境境泰兴兴市市房房地地产产发发展展情情况况近二二年年来来，，泰泰兴兴城城区区用用于于房房地地产产开开发发土土地地总总量量从从前前几几年年平平均均每每年年600亩亩猛猛增增到到每每年年1500亩亩左左右右，，开开工工面面积积也也大大幅幅上上涨涨，，土土地地市市场场较较为为火火热热，，房房屋屋需需求求量量也也随随之之带带动动。。房房屋屋销销售售价价格格极极具具上上升升，，住住宅宅平平均均交交易易价价格格从从原原先先3000-4000元元/平平方方米米上上升升到到目目前前的的7000-9000元元/平平方方米米，，房房价价增增长长2倍倍左左右右。。另另外外，，从从目目前前在在售售楼楼盘盘情情况况分分析析，，泰泰兴兴楼楼市市需需求求旺旺盛盛，，尤尤其其是是随随着着近近年年来来泰泰兴兴城城建建和和新新区区建建设设的的加加速速，，外外地地开开发发企企业业的的加加入入，，提提升升了了泰泰兴兴城城市市投投资资价价值值的的同同时时也也挖挖掘掘出出了了许许多多居居民民本本地地置置业业的的欲欲求求，，加加上上居居民民收收入入的的逐逐步步提提高高、、城城镇镇人人口口基基数数较较大大等等原原因因，，城市市总总体体市市场场需需求求空空间间可可以以说说是是比比较较乐乐观观。项目目宏宏观观环环境境虽然然泰泰兴兴市市与与苏苏常常锡锡地地区区，，甚甚至至与与靖靖江江市市相相比比，，无无论论从从地地理理位位置置、、经经济济实实力力、、房房地地产产发发展展成成熟熟度度等等方方面面来来说说，，都都有有一一定定差差距距。。但但泰泰兴兴市市经经济济发发展展仍仍保保持持较较高高增增长长速速度度、、城城市市化化发发展展成成效效明明显显、、人人均均收收入入也也在在不不断断提提高高，，在在整整个个江江苏苏发发展展北北扩扩的的环环境境下下，，泰泰兴兴相相对对于于其其他他苏苏中中、、苏苏北北地地区区同同级级别别城城市市中中，，具具有有较较高高的的发发展展潜潜力力和和竞竞争争力力。。泰兴兴市市房房地地产产在在近近两两年年得得到到迅迅速速发发展展，，商商品品房房价价格格翻翻番番，，区区域域市市场场需需求求也也显显现现出出较较旺旺盛盛状状态态，，这这为为本本项项目目提提供供了了较较好好的的投投资资环环境境。。项目目微微环境境2010年年3月月25日日，，江江苏苏省省人人民民政政府府同同意意调调整整泰泰兴兴市市部部分分镇镇行行政政区区划划：：将将泰泰兴兴市市蒋蒋华华镇镇与与七七圩圩镇镇合合并并设设立立虹虹桥桥镇镇，即即泰泰兴兴虹虹桥桥工工业业园园。项目目地地处处虹虹桥桥工工业业园园内内，，位位于于虹虹桥桥工工业业园园区区新新城城核核心心区区,距距泰泰兴兴市市区区约约15公公里里。。江苏苏省省泰泰兴兴虹虹桥桥工工业业园园区区，，始始建建于于2001年9月，，2005年被被正正式式批批准准为为省省级级工工业业园园区区。。园园区区辖辖蒋蒋华华、、七七圩圩两两镇镇，，总总面面积积111.6平平方方公公里里，，近近期期规规划划面面积积40平平方方公公里里，，已已建建成成8平平方方公公里里，，区区内内主主导导产产业业为为船船舶舶制制造造、、生生物物医医药药、、机机械械铸铸造造、、轻轻工工电电子子等等。。园园区区近近海海濒濒江江，，地地处处泰泰兴兴市市西西南南角角，，与与无无锡锡、、常常州州、、镇镇江江隔隔江江相相望望，，水水陆陆交交通通便便捷捷，，地地理理位位置置优优越越，，经经过过多多年年建建设设，，园园区区基基础础设设施施配配套套齐齐全全，，项项目目投投资资服服务务优优质质高高效效。。区内现有有工业企企业346多家家，其中中外商投投资企业业40家家，实际际利用外外资2.5亿美美元。江苏省泰泰兴虹桥桥工业园园区现有有人口8万人，，2008年，，实现国国内生产产总值37.72亿元元；全区区工业总总产值75亿元元；完成成自营出出口1.52亿亿美元；；工商税税收1.5亿元元；完成成财政收收入2.1亿元元。项目周边边环境客户定位位■竞比楼楼盘动态态■本案客客户构成成产品定位位多样化化客户构成成阶梯化化竞争环境境竞品分析析浙江佳源源房地产产集团：佳源威尼尼斯城该项目位于泰兴兴市鼓楼楼北路，，东拥两两泰官河河，南依依开发路路，西临临长征路路，北至至二环路路，离市中心心仅800米距距离。项项目总占占地面积积1200余亩亩，地上上总建筑筑面积约约140万㎡，，规划建建设10000余套套住宅，，规划居居住人口口近30000万人，，是目前前泰兴市市商住规规模最大大的意式式风格楼楼盘。其中独栋栋别墅30套左左右，叠叠加别墅墅70余余套，整整体别墅墅百余套套，占整整体户型型中的比比例极小小。独栋别墅墅的面积积在400㎡左右（不不含地下下赠送部部分），，叠加别别墅面积积区间在在210-250㎡之间，高层层及小高高层面积积区间在在80-130㎡之间。竞品分析析叠加别墅墅（255㎡㎡）独栋（420㎡㎡）威尼斯成交客户户类型竞品分析析泰兴祥生生地产：祥生··君城该项目泰兴市延延令路，，占地约约23万万方，建建筑类型型有9栋栋高层、、8栋小小高层、、别墅等等。小区规划建建有1个个U型私私家会所所，2个个面积近近2万方方的独立立商业体体，2000平平米高尚尚商业、、游泳池池以及半下下沉网球球场和多多个活动动广场等等社区配配套。其中联排排别墅90套左左右，占占整体户户型中的的比例较较小。别墅的面面积在200-300㎡左右高层及小小高层面面积区间间在95-135㎡之间。现现在比较较热销的的户型的的面积在在95-120㎡左右。竞品分析析联排别墅（250㎡）地下一层层一层二二层君城成交客户户类型竞品分析析泰兴市经经典房地地产开发发公司：名仕华华府“名仕华华府”是是一个以以现代风风格建筑筑为载体体，以中中国传统统庭院居居住文化化为内涵涵，全面面回归自然、、生态、、健康、、低能耗耗的东方方式居住住，倡导导尊贵、、科技、、健康、、舒适的的生活理理念。名仕华府府1.173超超低容积积率，产产品定位位以联排排别墅，，多层电电梯洋房房。规划划有151户，，其中联排别墅墅55户户，电梯梯洋房96户，，以联排排别墅为为主，部部分为六六层电梯梯洋房的的高尚住住宅区。。联排别墅墅：每户户面积在在190～210㎡之之间，每每户均有有前院、、中院、、后院，，为三院院两进式中国国传统民民居建筑筑布局。。多层电梯梯洋房：：多层电电梯洋房房1-5层面积积从83～115平方方米，83㎡为为两房两两厅户型型，103～～114㎡为三三房两厅厅房型。。6楼复复式空中中别墅面面积从135～～192平方米米，每户户可使用用面积不等等的空中中花园，，得房率率极高。。竞品分析析联排别墅电梯洋房房名仕华府府成交客户户类型竞品分析析江苏中兴兴房地产产开发有有限公司司：中兴和和苑泰兴独一一无二的的雄居主主城中心心轴、现现代中式式风水豪豪宅别墅墅，总套数数138套。面积区间间为290-350㎡之间，每每户赠送送庭院、、露台、、健身房房、保姆姆房及阁阁楼约135——156㎡。竞品分析析中兴和苑苑成交客户户类型竞争分析析市场总结结◎规划：建筑布局局主要以以南低北北高的形形势体现现，其中中高层建建筑之间间充分考考虑朝向向和日照照参数。。◎建筑风风格：在目前4个竞争楼楼盘来看看，其中中2个是以现现代中式式的建筑筑风格为为主，另另外个是是以欧式式风格为为主；◎价格：泰兴的房房地产市市场还处处在一个个发展期期，同期期在售的的楼盘不不多，且且知名开开发商或或大型的的项目也也不多。市中心的的房价较较高，外外围楼盘盘的价格格普遍较较低。◎市场接受受度：受城市消消费力和和购买力力的影响响，泰兴兴市市场场对别墅墅的消化化力度并并不是很很大，结结合竞品品楼盘的的情况，，别墅产产品多数数为联排排与双拼拼，独栋栋别墅所所占比例例相当少少。◎产品：目前市场场没有纯纯别墅的的楼盘，，主要是是城市购购买力的的影响，，多数为为双拼和和联排，，受总价价的限制制，主流流的户型型面积在在80-120平米之之间的比比较热销销，但是是普遍对对高层的的认可度度不大，，相比而而言，小小高层较较为受欢欢迎。根根据对对市场上上楼盘的的调查，，花园洋洋房这种种产品并并不多见见，其实实，乡镇镇的客户户更习惯惯于居住住楼层较较低，面面积较大大的房屋屋形式，，花园洋洋房具备备面积适适中，楼楼层较低低，总价价不高的的特点，，是一个个可以考考虑大量量开发的的产品。。◎客户构成成：竞品楼盘盘的产品品多样化化导致客客户阶梯梯化严重重，不同同年龄段段的组合合，并且且区域内内产品消消化力差差。项目客群群来源客户定位位本案目标标客户需需求特征征描述：：注重生活活品质及及宁静的家居生活活氛围；注重户型型设计及及地位区区分；区域市场场发展的的潜力是是未来的的物业迅迅速升值值；喜欢田园园洋房低低密度的的大宅生活方式式。本项目目目标客户户群：城市富裕裕阶层/改善自住住客户/当地拆迁迁居民/外地投资资客户项目总结结项目优势势1、区域内内项目的的唯一性性，无竞竞争项目目；2、项目在在区域内内的价值值升值前前景大；；3、项目属属于区域域内高品品质楼盘盘，提升升项目的的口碑。。项目劣势势1、由于是是新规划划的工业业园区，，发展的的时间较较短，周周边配套套十分的的不成熟熟；2、各类资资源稀缺缺，环境境因素会会对项目目本身的的品质产产生影响响；3、周边两两大安置置房项目目，导致致项目居居住品质质下降；；4、由于城城市发展展的局限限性，泰泰兴城市市对别墅墅，特别别是独栋栋别墅的的认可度度和购买买力都不不高。产品定位位█规划建议议█各产品类类型设计计建议█产品配比比例█产品面积积配比比比例█配建█景观产品定位位根据以上上内容所所述，我我们对四四叶草.幸福邸邸的规划划定位给给出以下下建议：：全景观风风情情传世府府邸规划设计计主题：：解读全景观：利用项目目现有资资源，营营造全景景观私家家园林的的效果，，突出轻松自然然、追求求自由和和个人享受受，提升产品品品质和和建筑气度度，结合合了简洁洁、大方方、轻松松、人性性化等亮亮点。解读风情情：退、错、、露、院院，让人人最大程程度地捕捕获阳光光、清风风，在安安静、私私密、优优美的环环境中，，享受身体体和精神神的放松松。庭庭院生活活营造出出来的轻轻松、单单纯的邻邻里关系系，使得得人与人人的交往回回复到自自然、和和谐的状状态。规划布局局建议●建筑布布局：建筑以南南北向为为主，南低北北高的布布局方式式，充分分考虑地地块四至至和景观观地域的的商业价价值，对对商业等等配套进进行合理理规划；；●建筑密密度：为为了提升升项目的的品质，，控制建建筑密度度；●交通设置置：充分分考虑人车分流流，地上行行人交通通，地下下车行交交通，可可以直接接进入单单元地下下室；●景观设计计：充分分考虑绿绿化率，，中心水水系和组组团小品品等设计计，特别别在高层层住宅部部分，建建议在一一层做架架空层，，设置绿绿化景观观，体现现“全景景观”的的卖点；●产品形式式：避免免出现与与市场上上同质化化产品，，建议考考虑双拼拼和联排排、高层层、别墅墅以外，，设计叠叠加式花花园洋房房产品，，来撬动动市场。。原规划设计亮点点●因地制宜宜，依照照项目原原有的资资源，采采用了四四叶草设设计理念念，新颖颖独特，，具有象象征意义义。●利用水系系，将项项目分为为四大组组团，各各自独立立又相互互连系。。●欧式的建建筑风格格，树立立了项目目鲜明的的特点，，提升项项目的品品质。对原规划建议A.减少少高层的的数量，，相应增增加小高高层的数数量。B.减少少独栋别别墅的数数量，且且集中分分布在项项目中心心湖心岛岛周边地地区。C.营造造景观带带，提升升项目品品质，提提高项目目的封闭闭性和私私密性。。D.增加加花园洋洋房的建建筑形式式。E.增加加项目的的绿化率率，减少少建筑密密度，并并在各组组团和建建筑形式式之间利利用大量量的绿化化植物进进行隔离离分割。。F.实行行人车分分流，人人行路线线与车行行路线相相互避开开，并采采用不同同的出入入口。支撑项目目定位的的产品要要素主题定位位：全景观风风情传世世邸客户定位位：注重生活活品质及及宁静的家居生活活氛围开发目标标：中高级品质社区区规划形式式美观、、建筑品品质高，，园林景景观细腻腻、户型型产品创创新、配配套服务务完善低密度产产品、景景观规划划到位、、公共设设施讲求求生活情情趣、建建筑立面面吸引眼眼球、户户型舒适适宜居建筑立面面运用欧洲建筑风格格元素，，营造景观观带，景观规划划符合开开放型、、大尺度度标准，，大面积绿绿化，种植设计计采用丰丰富树种种、强化化视觉冲冲击，制造隐隐密性。。物业类型型定位基于项目目开发目目标、客客户定位位，我们们建议物物业类型型如下：：大面宽户户型高附加值值舒适性与与人性化化低总价类类别墅花园洋房房洋房的价值点市场产品品稀缺情情况下，，创新物物业带来来的吸引引力解决对大大户型、、别墅类类产品有有需求但但受总价限制的的客户需需求房型面积积从上往往下逐渐渐变大，，可为客客户提供从舒适适三房到到豪华四四房的多多种户型型选择（110平米-170平米））花园洋房房能满足足对大露露台有需需求但受总价价限制的的客户需需求洋房的种种种价值值点可以以提高对对客户的的吸引力力，比普普通的多多层产品品更易销销售花园洋洋房情景花花园洋洋房情景花花园洋洋房所所有的的优秀秀均来来自其其建筑筑特点点——层层退退台。。在建筑筑物向向阳面面有层层层退退台的的台状状结构构，以以退台台空间间规划划露台台，形形成了了在情情景花花园洋洋房的一层层，外外部为为阳光光房，，阳光光房的的侧面面和单单元前前面形形成半半合围围的情情景花花园；；二层层在一一层阳阳光房房的位位置上上退台台，形形成一一个景景观露露台，，三层层、四四层、、五层层均在在下一一层的的基础础上进进行退退台。。以层层层退退台的的方式式形成成了一一个错错落有有致的的空间间，并并使每每户都都能享享有独独立的的花园园或者者露台台。底底层住住户独独享70平米—110平米私私家花花园和和近10余平米米的阳阳光房房，无无论是是景观观还是是生活活品质质堪比比别墅墅生活活；2层10平米的的超大大露台台空间间，适适合个个人生生活兴兴趣的的培养养；3、4层近7平米的的精致致露台不不但能能欣赏赏周边边景观观，还还能打打造成成自己己的空空中花花园；；顶层层双露露台设设计，，极大大的户户外活活动空空间，，开阔阔的视视野，，可以以举行行小型型party。户户拥拥有南南向的的私家家花园园或露露台，，独特的的私有有室外外空间间是日日常起起居生生活向向室外外的自自然延延展。。露台台没有有顶盖盖，区区别于于阳台台更有有花园园感。。每个个露台台都和和客厅厅相连连并有有较大大的进进深便便于安安排活活动。。半围围合的的设计计使其其拥有有较强强的私私家感感，且且露台台和花花园均均由厅厅进出出，方方便使使用。。花园园和露露台能能够使使居者者充分分与自自然情情景沟沟通，，实现现每户户都具具有一一片自自有的的室外外空间间、绿绿地。。由于于层层层退台台使楼楼间距距加大大，顶顶层楼楼距更更是有有20米，轻轻易享享受全全年阳阳光，，真正正营造造了一一个有有天有有地的的生活活空间间。花园洋洋房面积控控制；；135-144平米，，复式式向下下，送半地地下室室和前前后花花园花园洋洋房户型建建议1F：双向向私家家花园园花园洋洋房户型建建议面积控控制：：125-135平米，，送露露台2F:L型观景景露台台花园洋洋房户型建建议3-4F:采光光阳台和和露台台面积控控制：：120-125平米，，送阳阳台和和露台台顶层复复式面面积控控制：：150-170平米，，送超超大露露台花园洋洋房户型建建议5F+阁楼楼复式:超大大露台台、跃跃层阁阁楼面积段段户型楼层套数比比例赠送150-170平米米四房5层20%露台+阁楼楼120-135平米三房2层-4层层60%露台或或阳台135-144平米三房1层20%前后花园或地下下室花园洋洋房，，比多层层品质质更为为高端端的创创新建建筑花园洋洋房与与普通通多层层的容容积率率接近近，为区别别于周周边安安置房房的多多层产产品，，建议本本项目目全部部采用用花园园洋房房作为为多层产产品的的替代代品。花园洋洋房面面积配配比别墅别墅产产品的的优势势在于于用来来支撑项项目的的品质质感，打造开开发企企业的的品牌牌效应应，改善项项目的的景观观氛围围，提提升项项目的的价值值潜力力。别墅产产品的的叠加加根据本本项目目的地地势特特点，，建议议规划划三种种别墅墅产品品：豪华独独栋、、舒适适双拼拼、联联排多多拼别墅豪华独独栋◤建筑基基地面面积在在700平平方米米左右右，其其中集集中花花园的的面积积至少少在200平平米以以上。。◤地上建建筑面面积350平方方米到到400平平方米米。◤地下建筑面面积160-200平方米左左右，总建建筑面积500-600平方方米。◤地上两层，，地下一层层。◤室内车库，，双车位。。◤4个卧室，，包括1个个主卧区+3个次卧卧室。户型设计要要点◤注意室内与与室外空间间的交流，，尽量保证证主要的功功能房间的的景观效果果，比如可可将客厅朝朝向前院、、家庭室朝朝向后院、、餐厅朝向向侧院等，，多使用落落地窗以保保障采光和和观景效果果，但朝向向前院的窗窗的大小要要适宜，在在保障良好好的采光和和观景的同同时注意私私密性。◤地上一层应应按照从礼礼仪接待空空间到家庭庭活动空间间的序列进进行整体的的空间布局局，主要的的功能空间间包括门厅厅、客厅、、餐厅、家家庭室、早早餐室、中中西厨房、、客卧室、、车库。◤门厅的面积积在10平平方米左右右，同时要要和其他的的功能空间间形成通而而不透的空空间联系。。◤楼梯的位置置要注意，，务必避免免一入户即即撞上楼梯梯的情况。。◤客厅应朝南南，面积可可适当夸张张，面宽应应保证在6-7米，，客厅（可可能的话包包括门厅））应设计吹吹拔，以彰彰显别墅的的气派和身身份感。◤在一层应设设计一间带带独立卫生生间的卧室室，供年老老或行动不不方便的家家庭成员以以及客人使使用。◤一层还应该该设计公共共卫生间一一处，应做做到干湿分分离，但可可以不包括括洗浴空间间。◤家庭室与西西厨、早餐餐室结合布布置，在厨厨房一侧设设计后门，，朝向后院院作为独立立工人出口口。户型设计要要点别墅◤二层为休息息区，主要要的功能空空间包括家家庭室、主主卧区、两两间次卧室室。◤主卧区应做做到南北通通透，宽敞敞、阔绰并并有良好的的景观，包包括主卧室室、书房、、独立的卫卫生间以及及男女主人人独立的进进入式衣帽帽间，主卧卧可考虑设设计双露台台。◤两间次卧室室均应设计计衣橱、独独立卫生间间，可能的的话应尽量量设计露台台。两间次次卧室中至至少有一间间朝南。◤在剩余的公公共空间可可结合吹拔拔的位置设设置小型的的家庭室，，做到楼上上楼下空间间有交流。。◤从降低成本本和施工角角度考虑，，地下室面面积基本上上为地上一一层的面积积减去车库库的面积。。◤地下室功能能空间可以以包括：家家庭影院、、健身房、、设备间（（包括锅炉炉房）、洗洗衣房、工工人房（包包括独立的的卫生间））、公共卫卫生间、酒酒窖、桑拿拿房等。◤地下室采光光使用下沉沉庭院采光光，下沉庭庭院要保障障一定的面面积。户型设计要要点别墅别墅首层功能空空间面积建建议二层与地下下室功能空空间面积建建议别墅产品的细节节别墅室外空间室内空间内外空间关关系建筑排布大面积庭院院、多重庭庭院、精装装修庭院客厅、客厅厅挑空、餐餐厅、厨房房、特殊功功能空间大面积观景景窗、多房房间景致保证私家庭庭院面积别墅细节提升品质大面积会客客厅高级别墅客客户非常注注重公共空间的的尊贵感，希望客厅面面积尽可能能的宽敞、、阔绰，因因此客厅面面积应达到到70-80平方米的规模。别墅细节提升品质客厅挑空处处理根据对客户户的调查，，客户在对对比过不同同客厅处理理户型后，，明显倾向选选择有挑空空的客厅。。挑空的客厅厅能显著提提升客厅的的空间感和和开敞度。。别墅细节提升品质厨房与餐厅厅操作台面临临窗而布通过落地窗窗与后院联联通的厨房房厨房和餐厅厅，是女性的“地盘””；客户访谈显显示，有别别墅居住经经验、特别是海外外生活经历历的女性，，对餐厅和厨房房的关注度度极高。有中式厨房与与西式厨房房，且各自独立立；中式厨房的的面积不应应过小，20平方米米较为合适适；餐厅与起居居室应有明明显的分隔隔；别墅细节提升品质大面积落地地采光窗、、采光井起居室采光光落地窗客户认为在在目前保温温技术相当当成熟的情情况下，应尽可能保保证每个房房间均有大大面积的、、可向外观景的窗窗户，这应应该是别墅墅不同于普普通住宅最为关键键之处。将客厅朝向向前院、家家庭室朝向向后院、餐餐厅朝向侧侧院，多使用落地地窗以保障障采光和观观景效果，，但朝向前前院的窗的大小要要适宜，在在保障良好好的采光和和观景的同同时注意私密性。。地下一层的的采光井被被独具匠心心的做成儿童童游乐设施施，既保证证了房间充足足的采光，，又合理的的运用了空间间，给生活活增添了乐乐趣。别墅细节提升品质大型卫浴空空间中国人的传传统观念，，认为卫生生间是排污污之所，应应该隐蔽狭狭小，不做做重视。事事实上随着着人们生活活水平的提提高，生活活压力的逐逐渐加大，，卫浴系统统在人们生生活中的地地位日益重重要，更成为人们们纾解压力力，放松心心情的场所所。干净整洁，，大空间，，设施体贴贴的卫浴空空间更受消消费者的欢欢迎，甚至至奢侈的，，更有SPA设施。别墅细节提升品质私人衣帽储储藏室自己的衣橱橱太小，贵贵重衣服无无法存放，，首饰饰品品到处都是是，鞋子收收放不便，，现在这不不是仅仅困困扰女性的的问题，许许多男性也也为没有私私人的衣帽帽储藏空间间而烦劳。经过调查查显示，许许多客户宁宁愿舍弃独独立卫生间间，也要衣衣帽间的需需求，因此此有无好而而精致的衣衣帽间，也也是凸显产产品品质的的重要细节节部分。有的客户甚甚至对衣帽帽间的面积积都有一定定的要求，，小的不低低于3平米米，大的甚甚至需要十十多平米。别墅细节提升品质多重庭院多重庭院包包括：前院后院侧院内院入户院客户调查发发现，目前前的别墅居居住者对庭庭院的需求求，已经不不再局限于于原有私家家花园内的的植树种草草，而是要要求有更优优美的景致致，要求与与室外有更更多的可互互动空间。。以纳帕溪谷谷地上面积积350-470平平方米的户户型为例，，中院、侧院面积80-130平方米米，后院面面积约在200-400平方方米。前花园是开开敞式的，，有的以精精巧的低矮矮木栅栏或或竹篱笆围围起来；每每家门前都都栽满了鲜鲜花和树木木，修剪得得非常整齐齐漂亮，具具有迎宾的的礼仪功能能，展示主主人的形象象和品位，，就如同主主人敞开胸胸怀接纳远远方的来客客，既体现现主人的匠匠心独运，，又有很强强的包容性性。前花园同时也也是社区景观观的重要组成成部分，可以以与周围住宅宅互相借景，，形成风格各各异的美丽街街景和社区优优美的大环境境。街道与房房子之间采用用巧妙的处理理，使主人在在屋里可以看看到街景，而而行人却看不不到屋里。主人与街上的的行人有了一一段恰当的距距离，没有房房子紧邻街道道的压迫感，，主人和行人人感觉上都很很舒服。入户前院庭院功能：有别墅居住住经验的客户户极为关注庭庭院内是否有有上下水、煤气气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。。后花园一般都都较宽敞，以以围墙和绿化化带区隔，功功能性和私密密性都非常强强，家人，朋朋友聚会，属属于纯家庭娱娱乐休闲空间间。功能性后院院墙可采用植植物+栅栏的自然隔隔离方式，既能向外展示示漂亮的私人人花园、又利利用植物形成的天天然屏障保证证生活隐私。。别墅双拼别墅产品特点：拥有联排别墅墅的经济特点点又有独栋别墅墅的居住品质质产品特征：1.降低了社社区密度，增增加了住宅采采光面，使其其拥有了更宽宽阔的室外空空间。2.是低层小小楼加上私家家花园，在保保证拥有私家家花园的基础础上，既要加加强户外空间间的交流，使使私家小环境境融合社区大大环境，也改改变了兵营式式排列的呆板板面孔。3.双拼别墅墅基本是三面面采光，外侧侧的居室通常常会有两个以以上的采光面面，一般来说说，窗户较多多，通风不会会差，重要的的是采光和观观景。双拼别墅的传传统和演变别墅传统的双拼别别墅两户共用用一道墙，两两户同住一栋栋楼内，有相相同的出入口口，形成一个个共同的居住体系。地下一层一层二层三层双拼别墅的传传统和演变双拼别墅的演演变：对拼别墅“对拼别墅””——

私家家院落得到强强化，突破传传统物业形式式，创造溢价价居室采光充分分，可以形成成多重庭院，，且庭院具有有较好的私密密性；提高土地利用用率，同时实实现高于联排排产品的价格格上线。别墅别墅联排别墅产品特点：有天有地，每每户独门独院院。由三个或三个个以上的单元元住宅组成，，一排二至四层层联结在一起起，每几个单单元共用外墙墙。产品特征：1、比较注重重项目选址，，尽量余地、、余绿、余水水，交通比较较方便。2、价位较低低，为中产阶阶级中上层人人士及新贵阶阶层度身定造造。3、户型设计计丰富而前卫卫，有特色。。联排别墅的传传统和演变别墅传统的联排产产品大多采用用“山墙并联””的方式，虽然具有较高高的土地利用用效率，但容容易形成社区外部空间间单调呆板之之感，同时也也不便于邻里氛围的创创造此类产品，面积相对较较小，总价较较低，而且可以享受受独门独院的的生活，因此比较受中中产阶级的欢欢迎。“错联”———增大中间单单元的采光面面与观景点首层：89平米二层：80平米地上建面：169平米错联使每户均均有完整的体体型和丰富的的立面朝向入入口和庭院。。单体来看，外外墙面积增加加，有更好的的采光、通风风和观景效果果，特别是中中间单元的居居住品质明显显提升。社区外部空间间也因此更加加丰富多变，，打破行列式式的雷同格局局。双拼别墅的传传统和演变双拼别墅的演演变：错联别墅别墅联排、双拼别别墅的价值细细节别墅大面积花园赠赠送大面积的花园园不仅可以提提升项目品质质，并且在产产品设计上增增添了亮点和和卖点特色花园层在在产品中起到到了画龙点睛睛的作用，使使人一件便心心生喜爱。联排、双拼别别墅的价值细细节别墅增加空间感的的设计下沉式庭院加了室外空间间的层次感，，业主可随意意分配各类使使用功能于此此；下沉式庭院对支付能力有有限、非常向向往别墅庭院院生活的客户户很有打动力力。增加地下室自自然采光面平添院落的层层次感半室内空间感感，用途广面积段类型楼层套数比例赠送180-230平米联排3层+地下室室25%花园及地下室室250-320平米双拼3层65%花园及地下室室350-420平米独栋3层10%花园及地下室别墅，提升项目形象象的催化物建议中间面积积的双拼占有有主要比例。别墅的面积配比高层产品的互互补高层高层住宅作为为中档产品，，将成为住宅宅未来的主流流形态。其优势在于除除了可以拉高高项目容积率率之外，还可可以带动一系系列的快速消消化，这决定了项项目必然有一一定的高层住住宅。建议本项目的的高层住宅，，全面引进私私家花园的概概念，将“入入户花园”““空中庭院””等创新设计计引入高层。。根据本项目的的地势特点，，建议规划两两种高层产品品：9层小高层、、16层高层层高层花园小高层花园小高层的的价值细节客厅和卧室相相错，在小高高层也可享受受空中庭院生生活顶层复式,享受大宅范范的别致生活活高层花园小高层的的价值细节夹层户型的创新高层花园小高层的的价值细节入户花园及空空中花园,在紧凑的户型型中增添生活情趣。高层全景高层全景高层的价价值细节超大观景窗，，尽量扩展观观景面弧线落地窗创创造了连续的的270度开阔视野，，加上小高层层的高度优势势，无敌湖景景尽收眼底。。窗台不落地，，不计面积，，可以小坐，，可以摆放陈陈设，具有很很大的使用价价值，实惠又又实用。高层全景高层的价价值细节景观电梯，全全方位的体验验景观社区价价值带有观景平台台的采光电梯梯厅社区景观一览览无余，使得得每一次升降降犹如赏景之之旅以观光电梯作作为观景小高高层亮点，进进一步强化产产品的创新性性和中高端定定位景观电梯较普普通电梯成本本增加约30%左右。高层全景高层的价价值细节边角户型的采采光窗放大成成为景观卫生生间面积段户型套数比例80-100平米米两房25%110-120平米三房35%120-135平米三房35%140平米四房10%高层，带动项目消化化的动力建议三房户型型占有主要比比例。高层的面积配比项目占地面积约49万平米，总建建筑面积约56万平米。物业所占比例土地面积套套数（约））别墅1万平米2.5万平米30套复式住宅1万平米0.83万平米50套花园洋房5万平米4.16万平米380套高层住宅17万平米6.8万平米1400套合计24万平米14万平平米1860套各种产品的建建筑面积配比比建议项目配套规划划建议泛会所车库园林商业物业管理泛会所项目配套规划划建议根据调研的结结果，住户更愿意会会所设有文化化运动设施排在前四位的的分别是：一、篮球场（（室外）二、泳池三、羽毛球场场（室内）四、室内综合合馆会所定位——“文化”和““运动”双主主题引入泛会所概念——建议议在首层开放放空间及过渡渡空间中增设设园林式泛会会所的功能，，补充会所配配套，提高项项目附加值；；项目配套规划划建议项目配套规划划建议园林、水系利用项目周边边的自然水资资源，给项目目设计了大型型的水系景观观建议在此给项项目做大型的的景观延伸带带，既可提高高项目品质形形象，亦可起起到隔离分割割的效果。营造层次丰富富的五重垂直直绿化项目配套规划划建议园林第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉卉、小灌木第五重：草坪坪、地被等营造浪漫气息息的主题园项目配套规划划建议园林建议：别墅区区的绿化率要要达到55%，洋房区的的绿化率达到到40%，高高层区的绿化化率达到35%。高覆盖盖的立立体绿绿化曲径通通幽的的景观观小道道贴合主主题的的情景景化小小品项目配配套规规划建建议车库洋房车车位比比1：1，从车车库可可以直直接进进入单单元门门；高层建建地下下停车车场，，车位位比0.6-0.8：1；独栋别别墅设设置可可供停停放两两辆车车的车车库，，联排排和双双拼分分别设设置可可供停停放一辆车车的车车库；；建议设设置地地下车车行流流线，，车辆辆可以以直接接从地地下入入库或或车位位，方方便的的同时还具具备安安全性性。商业项目配配套规规划建建议建议商商铺形形式：：单层层沿街街商铺铺或1+2双层沿沿街商商铺；；面积区区间：：单层层商铺铺在30平米—50平米之之间；；1+2商铺在在60平米—80平米之之间。。面宽范范围：：4—6米进深范范围：：单层层商铺铺10-12米；；1+2商铺12—14米；；主营形形式：：考虑虑到商商业面面积并并不多多，主主要满满足小小区的的生活活配套套，因因此以以餐饮饮、休休生活活配套套为主主。配套社社区商商业街街物业管管理项目配配套规规划建建议引入知知名物物业管管理公公司。。统一一着装装、统统一培培训做做到位位后，，能与与目前前市场场项目目拉开开差距距；专业性性的礼礼宾服服务能能凸显显业主主的尊尊贵身身份，，在项项目销销售阶阶段就就极易易被客客户感感知。。形象定定位■项目目形象象预判判■形象象定位位1、依依据项项目所所在区区域的的周边边环境境来看看，项项目是是目前前同区区域中中唯一一的中中高品品质楼楼盘，，从形形象上上需要要区别别于周周边的的楼盘盘。2、虹虹桥工工业园园是新新兴发发展的的大型型工业业基地地，未未来潜潜力或或有可可待，，但因因项目目周边边的资资源一一般，，从本本身的的价值值上讲讲，项项目的的形象象很难难做大大的提提升，，成为为吸引引客户户的筹筹码，，所以以必须须在前前期加加大营营造景景观优优势，，真正正提升升项目目品质质，从从形象象上颠颠覆人人们的的现有有认知知，第第一时时间占占据市市场空空白，，达到到提高高项目目价值值期待待的目目的。。项目形形象预预判形象定定位分分解双击添添加标标题文文字全景观观风情情打造大大型高品质质终身价价值体系塑塑造立体式式绿化化分布布组团景景观与与景观观公园园设置置区别于于同区区域的的产品品形式式产品细细节体体现产产品品品质区位价价值的的深化化传播播传世美美宅的的概念念塑造造强调唯唯一性性营销体体系■营销销策略略■营销销推广广■客户户攻略略营销策策略4合1营销城市+产品+品牌+生活根据城城市特特征和和市场场的反反映，，研究究出适适合目目标客客户群群的产产品