XXXX年眉山天朗蔚蓝半岛国际马术度假区项目概念规划案

导言：进入二十一世纪以来，随着人们生活水平的提高，度假旅游业正在逐步成为我国的重要创收行业。并且在经历了初期单纯以观光为主要创收模式的发展阶段后，度假休闲旅游正逐步取代过去的走马观花式的旅游方式，成为旅游消费的主流。成都近几年国民经济快速增长。作为全国重要的旅游休闲城市之一，成都环境优越，气候宜人，市区及周边有着丰富的旅游资源，并且本地就有着大量的度假休闲消费群，为发展旅游房地产提供了良好的自然及人文投资环境。

“十二五”期间，眉山将围绕构建眉山市旅游目的地体系，和打造国家级旅游目的地为目标，成为成都“田园城市”中的“后花园”休闲度假区，进入旅游经济强市系列，最终成为四川省旅游目的地体系中的重要组成部分。黑龙滩是距离成都最近的大型湖泊类资源优势的旅游度假目的地，地处天府之国、休闲之都，正处于城乡统筹与度假旅游产业的高速发展时期，迎来了升级换代的难得机遇。天朗·蔚蓝半岛国际马术度假区项目通过对项目资源优势的梳理，通过对项目区内农业产业经济的再调整，和对旅游产品的再规划，力求将黑龙滩风景区建设成为全国的山水湖泊旅游度假和马术运动休闲的样板区。1、项目发展背景2、项目发展定位及策划3、项目规划策略4、项目开发策略目录CONTENTS1.项目发展背景1.1项目建设背景1.1.1基地区位及交通条件——交通便利，紧邻经济发达的中心城市黑龙滩景区距仁寿县城5公里，距成都68公里，位于四川旅游南环线中的最佳位置。经国道213线，成乐高速公路、省道106线以及环湖西路，分别可从南、北、西三个方向进入黑龙滩风景区。随着环湖西路的建成，从成都乘车仅1小时车程便可到达，交通十分方便。1.1.2地形地貌——起伏不大的浅丘地形，造就丰富的景观视觉效果龙泉山脉由东北向西南斜贯仁寿县境西北部，在黑龙滩水库由北向东呈现环抱之势，绕湖往南横亘。低山、深丘、浅丘高低错落，层次丰富，使黑龙滩水库成为一个由群山环抱、山岭屏障所构成的地理单元空间。1.1.3气候条件——适宜于发展旅游度假和马术运动休闲产业风景区地处中亚热带湿润季风气候区，又有丰茂的林木植被和广阔的水面调剂空气与气温，因而使景区内具有无严寒酷暑的优越气候条件，加之景区周边范围无工业污染，所以水体、大气、环境质量较好、空气清新、雨量适中。主要气候要素如下：气温：全年平均17.2℃，七月平均26.7℃，一月平均6.9℃。降雨量：全年平均1033mm，七月平均249mm，一月平均9.3mm。相对湿度：全年平均77%，七月平均81%，一月平均77%。1.1.4水文条件——得天独厚的湖湖泊景观资源源水库水体属岷岷江支流鲫江江河上游，水水域面积23.6平方公里，湖湖岸周长逾310公里，水体南南北纵长25公里。整个满满面春风呈多多枝节形，湾湾岔迂回多变变，岸线蜿蜒蜒曲折，有7坝、7峡、85岛之谓。1.1.5黑龙滩景区旅旅游现状---为本项目提供供了很好的发发展基础黑龙滩景区位位于龙泉山脉脉二峨山麓，，东南面系深深丘峡谷，海海拔400-800米；西北系浅浅丘台地，海海拔500-600米。水库蓄水水3.6亿立方米，在在23.6平方公里的水水面上有85座岛屿星罗棋棋布，似水上上盆景，碧波波万顷，水天天一色。其丰丰富的旅游资资源为旅游开开发提供了保保障。与省内主要旅旅游景区相比比，黑龙滩的的旅游开发还还处在突破发发展阶段，急急待注入特色色资源，明确确启动方向。。黑龙滩景区旅旅游现状：●距成都一一小时车程●大部分客户来来自周边临近近城市，如成成都、眉山、自贡、、乐山等●客户季节性消消费明显，且且主要是在周周末●停留1天时间的占绝绝大多数1.2土地利用条件件1.2.1地块与景区的的关系地块位于黑龙龙滩景区西北北角，坐落于于双燕子景区区内，占据湖湖面上游位置置含泡桐湾、、金沙湾。地块位于黑龙龙滩水域上游游，大部分区区域位于黑龙龙滩景区以外外，少部分区区域位于三级级景区。1.2.2地块用地条件件项目区域总占占地约1677亩，用于旅游游产业和度假假房地产开发发的建设用地地701亩，其中用于于旅游产业和和商业配套的的建设用地约约380亩，用于度假假房地产开发发的建设用地地约320亩。总用地规模较较大，用地性性质多样化，，地块间关联联性有待发掘掘，开发极具具挑战性。其中：1号地块：110亩2号地块：289亩3号地块：139亩4号地块：162亩1.2.3现状问题分析析：地块内植被单单一、缺乏微微环境；驳岸多为荒滩滩、缺乏湿地地植物覆盖；；半岛区域多为为果园，不利利于水土保护护；本地居民基础础设施不完善善，对景区自自然环境有一一定破坏。通过对项目区区内的景观打打造和基础设设施完善，将将极大地提升升项目区的景景观多样性和和对湖区自然然环境的保护护。2.项目发展定位位及策划2.1项目坐标：从从不同维度审审视项目，寻寻找项目发展展的动力2.1.1外部发展动能能：A、从大成都的的角度来看：：成都，中国国人的休闲之之都成都先后荣获获过“国家环环境保护模范范城市”、““中国十大最最具经济活力力城市”、““中国城市综综合实力十强强”、“中国国最佳旅游城城市”、“国国家森林城市市”等称号。。2005年，成都市被被国家环保总总局认定为““国家环境保保护模范城市市”。成都作作为天天府之之国的的首府府，历历史上上便有有享受受生活活，偏偏好休休闲的的传统统。有有可追追溯3000年的古古蜀文文明以以及融融汇古古今的的休闲闲文化化，成成都城城市““休闲闲”气气息非非常浓浓厚，，从““天下下茶馆馆数成成都””到成成都被被命名名为““农家家乐发发源地地”，，休闲闲理念念以及及普遍遍参与与成为为人们们的共共识。。对世界界来讲讲，成成都是是最具具有中中国特特色的的休闲闲之都都，而而对中中国来来讲，，成都都是最最适合合中国国人休休闲的的地方方。成都浓浓厚的的休闲闲氛围围是发发展马马术休休闲度度假的的原动动力。。B、从眉眉山市市的角角度来来看：：----现代田田园城城市的的后花花园，，旅游游经济济强市市“十二二五””期间间，眉眉山将将围绕绕构建建眉山山市旅旅游目目的地地体系系和打打造国国家级级旅游游目的的地为为目标标。对对接川川南与与成乐乐旅游游线，，融入入成都都—体发展展，成成为成成都““田园园城市市”中中的““后花花园””休闲闲度假假区，，进入入旅游游经济济强市市系列列，最最终成成为四四川省省旅游游目的的地体体系中中的重重要组组成部部分。。具体目目标：：1、建设设—个中心心城市市；2、形成成旅游游纵横横两带带；3、辐射射三条条精品品线路路；4、构建建四大大国家家级旅旅游目目的地地；5、打造造十大大旅游游产业业园区区。眉山打打造旅旅游经经济强强市的的城市市发展展战略略为本本项目目提供供了强强有力力的支支持。。C、从仁仁寿的的角度度来看看：----对外合合作，，打造造跨区区域的的高端端旅游游项目目仁寿县县位于于四川川成都都市南南部，，现属属眉山山市，，居中中国第第六大大县，，是四四川第第一大大县，，面积积2606平方公公里，，人口口162万。工工业基基础初初具规规模，，食品品、纺纺织、、建材材、采采矿和和轻化化工产产业发发展迅迅速。。“三三高农农业””成效效显著著，被被农业业部评评为““中国国枇杷杷之乡乡”，，枇杷杷、丰丰水梨梨等优优质水水果和和羔羊羊畅销销北京京、香香港，，出口口新加加坡、、美国国。仁寿旅旅游资资源得得天独独厚，，城市市人气气在全全省县县级城城市首首屈一一指。。成黑黑快速速通道道贯通通后，，有着着23.6平方公公里水水域、、核心心区63%森林覆覆盖率率的黑黑龙滩滩风景景区日日渐成成为成成都后后花园园。在在成赤赤高速速公路路、二二峨山山隧道道等一一批项项目上上马后后，仁仁寿将将在真真正意意义上上融入入成都都半小小时经经济圈圈。优优越的的区位位优势势，加加之固固有的的人气气、独独特的的资源源，给给仁寿寿旅游游业带带来了了前所所未有有的发发展机机遇和和动力力。仁寿得得天独独厚的的自然然景观观和旅旅游资资源，，为本本项目目发展展旅游游度假假产业业提供供了基基础条条件。。2.1.2内部发发展动动能：：A、从周周边来来说：：黑龙龙滩景景区规规划眉山市市和仁仁寿县县确定定了将将黑龙龙滩景景区打打造成成成都都后花花园的的战略略目标标，黑黑龙滩滩将逐逐步形形成““一心心四片片，一一镇三三区，，一环环两通通道””的镇镇域城城镇空空间结结构。。一心：：由黑黑龙滩滩风景景名胜胜区的的水域域和陆陆域构构成的的地区区。四片：：现代代高新新农业业园东东片区区、现现代高高新农农业园园西片片区、、现代代高新新农业业园南南片区区、体体育运运动休休闲区区。一镇：：黑龙龙滩新新镇区区。三区：：光相相新型型社区区、大大坝新新型社社区、、分水水新型型社区区。一环：：由环环湖东东路西西路组组成的的环黑黑龙滩滩水库库的交交通和和旅游游主环环线。。两通道道：成成黑快快速通通道和和眉资资高速速公路路。B、从规规划区区附近近来说说：光光相场场镇规规划根据《黑龙滩滩镇总总体规规划（（2008-2020）》的要求求，光光相社社区定定位为为：黑黑龙滩滩镇功功能配配套完完善的的新型型社区区，是是依托托黑龙龙滩风风景区区和长长岛旅旅游度度假区区的风风景旅旅游小小镇，，具有有行政政管理理、生生活居居住、、旅游游服务务、休休闲度度假等等职能能。根据规规划区区功能能定位位和职职能配配置，，进行行综合合解析析和功功能组组织。。依托托场镇镇建设设社区区生活活安居居区和和沿环环湖西西路打打造环环湖旅旅游商商贸度度假休休闲区区。本本规划划区形形成：：“二二园、、三轴轴、四四区、、四心心”的的结构构骨架架。2.1.3综合诉诉求总总结：：成都市市强大大的社社会经经济实实力和和对外外辐射射力为为本项项目提提供了了强有有力的的原动动力，，同时时历史史悠久久的浓浓厚的的休闲闲特质质为本本项目目提供供了良良好的的氛围围。眉山市市及仁仁寿县县将发发展区区域旅旅游经经济列列为城城市发发展的的重点点战略略，也也为本本项目目发展展休闲闲度假假产业业提供供了坚坚实的的基础础。黑龙滩滩景区区得天天独厚厚的自自然景景观资资源为为发展展马术术运动动休闲闲及度度假提提供了了优质质的外外部环环境。。2.2案例借借鉴：：海南国国际旅旅游岛岛如何完完善和和构建建旅游游产品品体系系瑞士日日内瓦瓦湖与城城的完完美结结合杭州西西湖整体旅旅游业业的完完整和和提升升2.3核心理理念和和核心心项目目选择择2.3.1项目遴遴选关关键词词：高端、、生态态、休休闲、、环保保、可可持续续能构筑筑旅游游目的的地、、有旅旅游吸吸引力力有差异异竞争争性、、有独独特性性2.3.2开发公公司背背景介介绍天朗地地产集集团（（TITANREALESTATE）创建建于2001年，是是一家家以住住宅地地产、、商业业地产产、旅旅游地地产投投资、、开发发及运运营为为主要要业务务的跨跨地区区、专专业化化的大大型地地产企企业集集团。。目前前集团团旗下下拥有有天朗朗置业业、惠惠风置置业、、华宝宝实业业等多多家项项目开开发公公司和和天朗朗蔚蓝蓝机电电广场场、天天朗物物业管管理、、天朗朗时代代大酒酒店等等全资资控股股企业业15家。十年深深耕，，天朗朗凭借借“以以人十年创新，天朗一直在积极探索适合自身的发展之道，2009年，“四大城系”的全面布局，更是在西安首创了“城系运营”模式，实现了文化与城系品牌的完美结合。十年沉淀，天朗培养和引进了一支高素质、能打硬仗的专业团队，近年来，这支团队通过不懈努力，天朗的土地储备逐年攀升。目前，在西安市区，天朗已建成面积240万平方米。正在开发的土地面积为2000余亩，建筑面积达400万平方。在其他重点布局的一、二线城市，天朗的土地拓展也取得了骄人的成绩，为天朗的战略扩张奠定了良好的发展基础。天朗荣荣誉2004陕西十十大旗旗舰开开发商商陕西最最具活活力企企业50强年度““先进进民营营企业业”称称号西安房地地产优秀秀开发企企业西安地产产十大品品牌企业业2005西安房地地产综合合实力十十强企业业2006年度中国国最具价价值诚信信地产品品牌500强西安城市市功勋企企业西安安消费者者最满意意企业2008西安楼市最具爱心品牌企业奖西安市地方税务局2008年诚信纳税企业2009年度陕西地产功勋企业年度最具品牌推动企业10强西安楼市领袖品牌企业荣获“成交面积十强企业”2.4.1马术运动简介A、马术运动

马术运动是在马上进行各种运动的总称。早在4000多年前的铜器时代就有骑马比赛。现代马术运动起源于英国，16世纪传入欧洲。1900年第2届奥运会列入比赛项目。马术比赛分盛装舞步、超越障碍和三日赛，每—项又分团体和个人两项。马术比赛是奥运会中唯——项完全体现男女平等的项目。在马术比赛的每—个项目中，男女骑手、公马母马，各自和同类竞技，并组成不同的团体。我们现在所看到的马术比赛第一次进入奥运会是在1912年，它包括三个小项，盛装舞步、障碍赛和三日赛。运动员欧洲和美国选手在三日赛是传统强国，近年来澳大利亚和新西兰有赶超之势。盛装舞步步该项目被被形容为为马的芭芭蕾表演演。盛装装舞步赛赛由参赛赛的马进进行一系系列的动动作表演演，如行行进、急急走和慢慢跑，五五名裁判判对马的的每一个个动作打打分，每每—个动作的的满分为为10分。该项项目比赛赛设有个个人奖牌牌和团体体奖牌。。障碍赛障碍赛由由骑手和和坐骑一一同越过过一系列列专门为为比赛设设置的障障碍。这三日赛三日赛分分三个部部分：盛盛装舞步步、耐力力赛和障障碍赛。。盛装舞舞步由一一整套规规定动作作构成，，用来测测试马的的顺从程程度、动动作的灵灵活性以以及和骑骑手动作作的和谐谐程度。。裁判为为马的每每一个动动作打分分。B、中国马马术运动动发展中国马术术运动源源远流长长，中国国唐朝盛盛行的马马球、与与技运动动足以说说明中国国的马术术历史已已有1300多年了。。近代中中国马术术运动是是建立在在传统民民族体育育项目和和军事体体育训练练的基础础之上。。上世纪七七十年代代末，马马术运动动重新得得到发展由于得到国家的重视和港澳马术界人士的广泛支持，使中国马术运动正朝着国际化、现代化方向迈进。在迎接新世纪到来之际，中国马术事业面临非常好的发展机遇，我们相信，中国马术运动在二十一世纪将会有更大的发展和提高。

C、成都马马术运动动现状在成都，，马术运运动绝对对是朝阳阳产业。。成都马术术运动的的转型是是发展的的必然要要求。转转型就是是要降低低门槛，，专业与与休闲相相结合，，让成都都的马迷迷人数多多起来，，这才是是成都马马术运动动的未来来。马术要平成都几家1、成都兰博马术俱乐部坐落于成都市近郊，临近闻名天下幽的青城山，水利工程都江堰仅需30分钟车程。环境清新、幽雅。与大自然紧密相结合，是成都上层人士休闲会所。会员均为国内外精英。2、成都腾辉马术俱乐部告别荒凉金马后，在青白江区祥福镇形成了占地125亩、集马房、跑道、调教训练场于—体的综合马术俱乐部实体。3、和境国际马术俱乐部位于四川成都郫县境内，俱乐部占地面积近600亩，新疆繁育草场5000亩，配套设施有餐饮、客房、棋牌于—体的高级会所。相关配套有：多功能厅、咖啡屋、驻场检疫室、草房、料房、鞍具房及马术训练场11个（室内训练1个，马球训练1个，调教圈6个，室内训练场3个）。成都发展展马术运运动的借借鉴——和境国际际马术俱俱乐部经营之道道（和马术运动在成都发展毕竟只有几年，市场仍处于培养期，要达到盈利，仍需时日。相对于豪威追求专业、马术人才培养的路子不同，和境更多的是在推广一种马术运动的休闲方式。和境目前的会员规模近700名，目前俱乐部的会员主要由三部分组成，企业负责人、高级白领和家庭条件较好的少年儿童。很多会员在这里还专门购买了马匹。其盈利模式是会员卡销售、马匹销售、活动承接、马术表演，甚至还有会议接待，其“多元化”的色彩浓厚。

很显然，和境国际马术俱乐部“趣味性更强，休闲味更浓”的经营思路，和成都人的生活方式更接近。2011“中国马术节”是首个以国家概念打造的马术赛事文化活动，是由国家体育总局和中国马术协会，围绕“国际化、专业化、社会化、市场化、职业化”的中国马术运动发展总体思路下打造的，集“马术竞赛”、“展览会议”、“文化活动”为—体的综合马术盛会。

2011年中国马术节落户成都，将是成都乃至中西部地区首次承办国家级的马术品牌盛会，并为成都马术走向全国提供一次良好的对外展示和交流学习机会，将是一场来自西部大都会的文化大餐和国际视野的马术盛宴。2.4.2马术运动动与本项项目的匹匹配度分分析：◆◆温度、湿度：常年冬暖夏凉，湿度适宜；◆景观：湖泊、浅丘、林地、湿地，自然景观丰富；◆环保：周边无污染，同时项目自身对周边环境污染也在可控制范围；◆吸引力：对大成都区域目标客户及黑龙滩景区的度假客户有足够吸引力；◆配套：配套标准高，旅游度假设施完善。结论——匹配度高2.5类似项目目案例：：香港是中中国马术术最先进进的地区区，有着着中国最最大的马马术赛场场，最激激烈的马马术比赛赛，马术术在这个个城市有有着最大大的影响响力，马马术是这这个城市市发展最最好的、、利润最最大的产产业，所所以，奥奥运马术术比赛稳稳稳地落落户香港港。虽然然商品经经济发达达，但是是马术比比赛在那那里是一一个慈善善机构，，是香港港最大的的慈善资资助机构构。香港港科技大大学、香香港海洋洋公园及及遍布全全港的健健康保健健中心等等都是马马会捐资资兴建的的，香港港赛马会会成功地地将赛马马运动与与慈善事事业共冶冶一炉。。香港奥运运赛马场场的主场场地是一一个100米x80米全天候候沙地主主赛场，，可容纳纳18,000名观众。。该场馆馆由香港港体育学学院及沙沙田马场场扩建而而成。马会是香香港单一一税收最最多的机机构，2006年共缴纳纳超过124亿元的税税款，约约占政府府总税收收的10%，有了这这边的高高税收，，才维持持了整个个香港的的低税率率政策。。同时马马会每年年都捐出出超过10亿港币发发展慈善善事业，，兴建体体育、教教育、医医疗设施施。2.6项目定位位2.6.1发展目标标实现社会会效益及及经济效效益双丰丰收，为为黑龙滩滩景区的的发展注注入全新新动力，，优化产产业结构构，提升升区域作为旅游景区开发项目，坚持可持续发展的原则，以社会效益的最大化为前提。综合效益提升景区形象，增色城市生态空间创造大量的就业机会延展产业链，提高产业附加值实现更多的税收社会效益经济效益2.6.2目标解析发展目标注入马术运动动高端休闲度度假产业，牵牵动相关产业业链发展，提提振区域经济济。塑造一流的景景区形象板块块，成为景区区的名片。创造特色的旅旅游地产项目目开发模式。。2.6.3功能定位---四大功能◆休闲娱乐功功能：以特色色鲜明的马术术运动休闲及及主题会所为为主导；◆旅游观光功功能：以独特特的亲水湖泊泊及田园风光光为载体；◆综合配套功功能：以旅游游度假产业为为项目及城乡乡统筹提供持持续发展的的动力；◆度假居住功能:以高端度假物业、度假酒店为主。2.6.4市场定位始终坚持本项项目高端休闲闲度假的核心心竞争力，抓抓住休闲度假假高端消费兼顾休闲度假中端消费人群，为项目及整个黑龙滩景区创造人气和氛围。主要以运动、休闲、度假等方式消费，本案的休闲居住市场也呈现比较多样化的特征。加强对于本地市场的继续吸引，并扩大辐射，足以接纳区域性和全国性旅游市场的消费，做大旅游并升级为成都市、西南地区乃至全国的休闲度假目的地。2.6.5形象定位马术休闲/山水田园/度假胜地——休闲之湖/魅力之湖/养生之湖——2.6.6定位总结打造中国首个个高端度假养养生与马术——

天朗·蔚蓝半岛国际马术度假区——（创新的经营模式和特色的旅游度假产业）3.项目规划策略略3.1规划依据以及及上位规划解解读3.1.1规划依据1、《中华人民共和和国城乡规划划法》；2、《风景名胜区条条例》；34、《四川省城乡规划条例》等四川省和眉山市有关城镇规划标准、规范与规定；5、《仁寿县旅游发展总体规划》（2004-2015）；6、《黑龙滩镇风景名胜区总体规划》（2007-2020）；7、《黑龙滩镇总体规划》（2008-2020）8、光相社区2009年测绘地形图1：2000以及各专业部门所提供的基础资料；9、《仁寿县黑龙潭镇光相农村新型社区控制性详细规划》。3.1.2规划原则1、以黑龙滩镇镇总体规划为为指导，城乡乡规划必须符符合社会发展2、突出本规划的历史渊源特征，并体现和适应项目紧邻光相场镇现代旅游小城镇建设的特征与要求。3、适应旅游休闲功能和生活居住功能要求，以人为本，创造一个充满生机与活力、富有特色和文化内涵的人性化的人居环境。4、尊重自然，因地制宜，创造特色。5、强化与长岛旅游度假区的“差异化”的发展思路。3.1.3用地性质控制制项目区内总建建设用地约700亩，其中商业业及旅游用地地约商业及旅游用地：380亩，其中：商业用地（游客接待中心、欧式风情街等）：70亩商业配套用地（酒店、俱乐部、骑士学校等）：130亩旅游用地（健身中心、SPA中心、主题会所等）：50亩马术配套用地（竞技中心、马匹后勤基地等）：130亩用地性质确定应符合光相城镇用地布局规划，原则上各大类用地不得变换，对于功能性质相近或相互无干扰的类别可以有条件混合使用。同时，允许用地性质具有一定弹性，在小类或中类的范畴里适当变更，并通过用地相容性和建筑与用地相互适建来反映规定。土地使用性质变更必须经规划行政主管部门核准并符合土地使用性质兼容适建范围表之规定。公共绿地上配建公共服务设施用地时，只能配建公厕、管理用房及服务设施用房。

3.1.4容积率控制开发强度总体体格局：环湖路以外为为较高强度开开发控制区，，环湖路以内内及临湖区域域为较低强度度开发控制区区。项目区建建设用地总体体容积率在1.0以上。环湖路以内：：集中商业用地地旅游服务用地≤1.0环湖路以外：一类居住用地1.0≤1.2（低层+多层）二类居住用地1.8≤2.5（多层+小高层）3.1.5建筑密度控制制环湖路以内：：集中商业区区域商业用地地建筑密度不不高于40%，旅游配套用用地不高于环湖路以外：集中商业区域商业用地建筑密度不高于40%，一类居住用地（低层+多层）≤35%；二类居住用地（多层+小高层）≤25%。3.1.6绿地率控制项目区总绿地率不低于50%。环湖路以内：集中商业区域商业用地绿地率不低于20%，公园（集中绿地）用地不低于65%；环湖路以外：集中商业区域商业用地绿地率不低于20%，居住用地不低于30%。3.1.7建筑高度控制项目区内商业区低层建筑小于15米，多层建筑小于24米；住宅低层建筑小于15米，多层住宅建筑小于20米，中高层住宅小于30米。3.2规划策略3.2.1规划理念3.2.2整体规划构想想以“全面规划划”形成规划划区发展的完完整面向与传统的“总总图式”规划划不同，本概概念规划以““全方位的总总体规划”，，结合产业发发展、区域完整的功能架构科学的土地利用多元的成长模式生态的景观环境弹性的开发组合从业态的完整性出发，从马术运动的主体产业出发，细化业态中的各项需求及开发内容，扩大辐射效应。以保护现状生态环境为出发点，顺应和呼应周边自然环境体系，建立系统的土地使用架构，对有限的土地进行最有效率的使用。依照不同的用地条件、功能属性、经营策略等发展特性，形成因地制宜的多元成长模式。以生态建设的手法将自然元素与建筑空间融为一体，强调独特的原生态景观环境与人群活动的联系。依据土地特性、功能类别、物业性质等因素，从市场操作的角度订定合理的开发组合，增强开发的可行性。全面规划3.3概念规划（鸟鸟瞰图）3.4分区及概念3.4.1功能分区3.4.2分区概念◆◆环湖西西路中轴景观◆标志性雕塑：奔马的抽象形态表现，进入园区即带来强烈的视觉冲击，昭示项目主题主入口广场：大气开敞的人行广场，阵列式的雕塑和植物排布，通透感极强，游客步入园区的第一刻起即感到舒缓愉悦。◆马术竞技中中心占地面积：：100亩，按国际际标准赛马马场建设。。建设标准：：严格按照照国际标准准打造，可可满足任功能定位：可承办各类专业马术赛事；速度赛、盛装舞步、障碍赛、3日赛承办专业赛事，提升项目行业地位与景区知名度◆目前国内已有大量的马术赛事举办，目前承办地主要在北京、上海、武汉、内蒙古等有符合规格的场地的省市；◆本项目国际标准的各类赛马场地完全有条件承办各级别赛事，甚至申办成为顶级赛事的永久性会场。马匹后勤基基地占地面积：：30现代化设施设备，提供一流的马术运动后勤保障体系。硬件设施：现代化的马厩及马匹护理繁育中心，确保马匹的高质量成长；草料储备区：利用现有的林区，发展优质草场，饲料供应本地马匹，后续出口到区域外。经营模式：本地农民在指导下种植，马业单位统一定向收购，保障种草农民的收益；由外聘的专业技术人员培养本地人员为马匹提供后勤服务。马术用品专专卖：汇聚聚全球的马马具精品占地面积：：15亩，规划建建筑面积：：8000平米◆主要功能全球知名品品牌精品马马具的展示示与销售◆经营模式式引入全球顶顶级马具马术俱乐部部与游艇主主题会所：：品味圈层层的聚集地地占地面积：：35亩，规划建建筑面积硬件设施：主题文化精品展览区、红酒吧、雪茄吧、品茗阁等格调休闲业态。运营模式：会员准入制，相应协会会员方可申请，保持纯正的圈层主题交流，会员可以在期间分享技术与感受，展示私人藏品等。骑士学校：：马术启蒙蒙教育，马马文化传承承的起点占地面积：：30亩，规划建经营模式：以专业马术组团为基础，为马术启蒙组团提供技术支持，与川内知名私立学校联动动，定期举办马术夏令营，亲子体验活动等。针对人群：

6-14岁的青少年。课程内容：了解马匹相关常识；掌握标准骑姿与要领；掌握人与马配合的节奏与辅助上马、下马、漫步、握缰；掌握快步、前进、停止；掌握马的正反步伐；掌握骑坐；工作漫步、快步、跑步；掌握步伐转换；初级马场马术。国际马马术培培训中中心占地面面积：：20亩，规规划建建筑面面积：：10000平米主要功功能：：按照国国际标标准的的软硬硬件设设施配配置，，作为为专业业选手手的训训练场场地，，同时时也对对业余提供课程：初级课程：英式骑坐：标准骑马动作；怎样接触马、上下马：牵马、备鞍、带勒；马的基本步伐：慢步、快步、缩短跑步中级课程：控马技术、缰脚辅助、马场马术

高级课程：绕桶，障碍及野外骑乘

度假区区游客客接待待及配配套服服务中中心占地面面积以五星级度假酒店为主体，会所、商业街区共同组成园区的公共服务配套区。欧洲风风情商商业街街占地面面积：：35亩，规规划建建筑面面积：：30000平米本土特特色概概念餐餐厅，，本土土美食食精华华的提提炼与与升华华，树树立本本土特特色旅旅游产产品的的价值值标杆杆。

丰富富业态态：餐餐饮，，娱乐乐、休休闲、、购物物；精

功能定位：酒店配套服务的延伸，满足度假人群的多样化消费需求，培育和拓展景区的夜间经济。

食材来源：主食材料全部来自于景区内部，生态种养殖，绿色食品。星级酒酒店---蔚蓝半半岛国国际度度假酒酒店：：度假占地面积：45亩，规划建筑面积：30000平米经营理念：度假理念至上别院型酒店，平和与放松是酒店主要元素，浪漫休闲而非一味追求顶级奢华产品特色：每户均有独立泳池，温泉临湖单位有专属码头，可乘坐游艇经水路入户服务对象：水上活动参与人群；景区度假人群；高端商务人群建筑风格：外表是中世纪欧洲古典风格，内部则是五星级的现代化酒店设施骑士SPA中心功能定位：引入国际先进SPA之精华，打造一流SPA中心骑士湖湖山别别院占地面面积：：110亩，规规划建建筑面面积：：55000平米欧洲小小镇占地面面积：：200亩，规规划建建筑面面积：：20万平米米非凡见见地，，纯正正品位位；会会呼吸吸的房房子，，气质质非凡凡，惊惊艳绽绽放；；如陈陈年波波尔借鉴托斯卡纳风格布局方式，引入小镇传统的街道处理模式，采用典型的广场景观，打破传统别院区围合的概念，合理利用环境资源。在空间分割时使用尽端道路、绿化带为分隔媒介，绿色的气息散落于每个角落。3.5交通规划道路考虑在现状环湖路等现有道路的基础上，根据整体规划布局要求完善而成。布置“两横四纵”的干道骨架。并进而根据交通集散的流量流向特点，布置支路系统。（1）使区域的规划路网相衔接，考虑路网的可延展性。（2）保证区域交通性主干道的通畅，限制路段开口，增加道路通行能力，提高路段流量。（3）道路系统的组织有利于区域内各类用地的划分和有机联系。（4）根据地形、用地四周的环境条件和用地规模，选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式，合理确定道路等级。（5）考虑现状道路的建设情况，尽量利用现有的道路进行规划建设。3.6生态完完善和和修1、新建建筑严格执行退湖岸线50米保护距离，景观湖岸以自然湿地驳岸为主，增加更多的绿化表面积，更利于水源的收集及利用，提高生态净化功能。2、在项目规划区内靠近黑龙滩上游处构建植物塘床系统，与水流雕塑形成一个完整的人工湿地净化系统。湖岸原生态环境较好的区域以保持现状为主；湖岸现状植被较差的区域，新建湿地公园以完善微生态系统。3、目前项目区内主要林木为经济林（果园），生态系统较为单一，不利于生态环境保护。因此，项目规划区环湖线以内区域应严格控制建筑密度，保留大多数空地进行多样化的绿化景观打造。半岛临湖尖端区域不设置建筑物，仅进行景观设施打造和绿化。4、环湖线以外区域在开发强度较高的条件下，应尽可能保留现有林地和新增绿化。3.7雨水处处理规划区区内雨雨水现现基本本采用用地面面自然然排放放方式式。规规划区区内雨雨水系系统布布置应应充分分利用用地形形，雨雨水依依靠重重力流流就近近排入入水体体。根根据自自然地地形，，规划划区分分为环环湖线线内、、外两两大排排水区区域，，环湖湖线内内片区区向东东排兼氧池水流风车植物床生态湿地景观水面氧化沟农田灌溉用水水流河道水源流入黑龙滩厌氧沉淀池植物塘雨水收集3.8污水处处理本规划划区内内污水水量规划区内污水拟经过化粪池预处理，集中收集后沿场区内污水管道排至沿环湖路主管道，沿环湖路以管道加压方式泵送到规划区南侧光相社区南北污水处理厂进行处理集中排放。3.9环卫设设施规规划项目区区内拟拟建小小型垃垃圾转转运站站2座，用用地面面积200－300平方方米米（（不不包包括括防防护护间间距距））。。完善善环环卫卫设设施施，，垃垃圾圾收收集集实实行行分分类类袋袋装装收收集集。。环环湖湖线线以以内内区区域域每每一一收收集集容容器器(垃圾圾箱箱)的服服务务半半径径小小于于50米，，马匹粪便采用集中收集，回收处理作为农作物肥料，实现低碳环保生活理念。根据规划标准，在马术竞技中心及游客接待中心各设置大型公共厕所2座，在半岛临湖区域设置小型生态公厕2至3座。3.10接纳纳规规模模和和环环境境承承载载项目区建成后环湖路以外的马术竞技区主要接待专业选手、会员及普通游客，度假居住区主要接纳度假常住游客，环湖路以内的区域主要接待普通游客及会员。环湖路以外的区域接纳规模大于环湖路以内。项目区建成后日接待游客及度假常住人口总数低于2000人，与现有场区内常住人口基本持平，加上完善的配套设施和经营管理，对区域环境不会造成影响，对场区生态不会造成破坏。4.项目目开开发发策策略略4.1总体体开开发发思思路路：：一、、功功能能规规划划，，土土地地整整理理二、项目建设用地以定相挂牌的形式取得。三、注重对土地的整理开发节奏控制。四、支柱产业及统筹安置建设相结合。五、设定相应的进入门槛，以保证项目的“高端休闲度假”产业定位。4.2项目目分分期期实实施施方方案案：：4.2.1——期（（两两年年））：：以马马术术先先期期设设施施为为主4.2.2二期（两年）：完善旅游度假产品（骑士学校、马术博物馆、马术用品专卖、度假别院等）建设，开发建设商业街区。预计投资6亿元。4.2.3三期（两年）：全面开发欧洲小镇建设。预计投资6亿元。5.经济济社社会会效效益益预预测测5.1前期期（1）启动成本（业主权投入）3.5亿元：土地投入：50万元／亩x700亩=3.5亿元(2)建设费用（土建、基础、部分装修、经营费用）15亿元(3)价格成本（财务成本）：因是分期投入，销售收入又可转为项目滚动建设费用，考虑以上情况，本项目只按正常价格息率的1/3计为18.5亿元×5.88%x3÷3=1.08亿元(4)管理费用：按1%建设成本为1850万元(5)不可预见费用：按1%建设成本为1850万元以上总成本约为20亿元。5.2成本本效效益益评评估估(1)旅游销售收入：5.5万平米x10000元／平米=5.5亿元(2)欧式风情小镇；销售收入：20万平米x5000元／平米=10亿元(3)马术俱乐部：俱乐部预计年收益为：4000万元／年10年回报收益为：4亿元。(4)酒店及会所收入：酒店年收益预计为：1500万元／年10年回报收益为：1.5亿元。(5)商业收入预计年收益为：3000万元／年10年回报收益为：3亿元(6)旅游收入：预计建成后年游客量为10万，按可游天数为260天计算，平均日游客量385人次，旅游总收入每年约3000万元／年10年回报收益为3亿元。综上成本及收益预估，可看出项目前期静态投入较大，但后期年回报收益较好且项目建成后所带来的第三产业发展可持续性较高。5.3社会会效效益益预预测测1、项项目目建建成成后后将将为为眉眉山山市市和和仁仁寿寿县县城城乡乡统统筹筹新新农农村村建建设设起起到到良良好好的的示示范范效效应应和和推推动动作作用用。。2、项项目目提提高高了了土土地地集集约约化化经经营营程程度度和和经经济济效效益益。。3、马马术术休休闲闲带带动动的的生生态态观观光光农农业业将将极极大大的的丰丰富富黑黑龙龙滩滩景景区区的的产产业业结结构构。。4、相相关关产产业业5、随着观光林业和休闲旅游的发展，可以带动当地住户发展第三产业。6、实现马术休闲、生态景观、旅游度假业的有机结合，有利于实现人口、资源、环境的良性循环。5.4项目目经经济济社社会会效效益1、项目将带动眉山市及仁寿县旅游产业经济的整体发展。2、对黑龙滩景区的城乡统筹新农村建设起到良好的示范效应。3、项目建成后，经营性动态综合年收益达到1.15亿元，为仁寿县年创税超过1000万元。4、项目建成后经营性产业将提供至少1000个工作岗位，有效解决当地农民的就业问题。5、随着观光旅游和休闲度假的发展，可以带动当地发展第三产业。6、项目对黑龙滩景区的自然环境保护起到积极的推动作用。7、项目将提升黑龙滩景区的整体形象，成为成都市的休闲旅游名片。谢谢谢！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。00:43:4400:43:4400:431/5/202312:43:44AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:43:4400:43Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。00:43:4400:43:4400:43Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2300:43:4400:43:44January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一