w科富阳金桥北路地块金色家园项目

富阳金桥北路地块

可研报告杭州公司项目发展部2009年8月28日一土地属性分析二市场分析与机会选择三客户定位与产品解决方案四项目经营分析五土地获取方式及风险分析六公司运营影响分析七能力需求分析八总结与建议目录PART1土地属性分析

项目基本信息区位状况

土地属性地价分析土地属性结论政府公开挂牌楼面价为1125元/平米；根据目前市场形势，预计成交楼面价为2000元/平米 （本报告按2000元/平米测算）1.1项目基本概况项目位置行政区富阳市地段金桥北路西侧（紧邻万科·金色家园项目）占地面积代征地面积0计容积率建筑面积可售面积301631净地面积153336

住宅面积294280小计153336

非住宅面积0容积率2.0

商业7351地价地价总额底价3.45亿

车库(不含地下)0测算价6.13亿不可售面积5041土地单价底价150万元/亩小计306672测算价267万元/亩不计容积率建筑面积可售面积

70537可售楼面地价底价1125元/m2不可售面积21280测算价2000元/m2小计91817土地使用权归属国有土地规划用途商业办公、住宅用地（商业办公面积≤总建面5%）转让方式公开招拍挂

富阳——城市基本状况面积人口经济市域面积（平方公里）建成区面积（平方公里）常住人口（万人）户籍人口（万人）GDP（亿元）二产比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.7190421.2区位状况未来3-5年内仍将维持其区域性购房特征富阳市行政隶属于杭州，定位为杭州“第四副城”；320国道为其城区与杭州的主要通路从杭州发展规模以及其余副城的饱和度分析，对于“第四副城”的发展“远需时日”运动休闲产业功能区现代工业经济功能区沿江（富春江）、沿路（320-23国道）两条轴线，形成了围绕主城区的块状产业布局结构是高度自给自足的产业发展模式江南新城下沙新城临平新城320国道之江转塘杭千高速沿江大道本地块西湖之江转塘三墩城西富阳绕城高速1.2区位状况

富阳——城市基本状况

富阳城市发展——城市向北1.2区位状况项目所在之城北片区成为开发热点区域人气在逐步积累的过程中，大型居住片区形成趋势明显富江春320国道西山虎山传统老城区第一轮发展沿江西扩金桥北路北向腹地成为发展主要方向传统城区位于东南部“沿江西扩”告一段落西临西山、东靠虎山、南临富春江的地理特征北向发展成为必然趋势金桥北路沿线逐步形成商品房开发本地块西湖本地块江南新城下沙新城临平新城富阳320国道之江转塘杭千高速沿江大道绕城高速

宗地区位1.3土地属性

宗地区位1.3土地属性地块位于富阳市中心以北约3公里，金桥北路与公园西路交界处，万科·金色家园项目西侧；距离杭州市中心约30公里，约40分钟车程市中心本地块金色家园

宗地四至1.3土地属性宗地金色家园金桥北路规划公园西路规划道路规划道路北：规划公园西路(现状为鱼塘)南：规划道路(现状为鱼塘)西：规划道路(现状为鱼塘)东：金桥北路宗地现状状1.3土地属性性宗地金色家园园金桥北路路规划公园园西路规划道路路规划道路路宗地现状状为鱼塘塘宗地阿周海鲜鲜大酒店店拆迁安置置房绿化带及及小区市第三期期经济适适用房容大郦城城一期周边环境境1.3土地属性性金色家园园鱼塘鱼塘周边配套套1.3土地属性性道路交通情况良好,公共交通匮乏具有一定景观、环境资源（安居房有一定影响）配套处于完善过程中道路——金桥北路路、春秋秋北路两两条南北北主轴联联通项目目与传统统城区公交——暂无公交交配套配套——大型购物物设施：：大润发发卖场与与本案相相距约1.3km教育配套套：永兴兴初中部部与本案案相距500m医疗、金金融、文文体、休休闲、娱娱乐等服服务类商商业设施施目前处于于匮乏状状态景观——西北向可可眺望远远山景观观环境——东临经济济适用房房空气质量量优于城城区环境清幽幽，噪音音较少规划——本案西北北侧规划划富阳市市人民医医院本案正北北项规划划卖场距离市政政府直线线距离约约2.7km食品厂旅馆海鲜酒楼楼公元名家家农民房永兴幼儿儿园（待定））万科·金色家园园宗地宗地宗地周边边教育配配套完善善，有富富阳最好好的私立立学校—富阳永兴兴学校（（含中学学部及小小学部））；周边商业业配套虽虽有涉及及但是氛氛围不浓浓厚；医疗和健健身配套套还比较较欠缺。。商业教育医疗土地属性描述（配套共分成5个等级）配套设施教育文化项目周边1公里范围内，有全市最好的私立学校—富阳市永兴学校（含中学部及小学部）和富阳市第四小学；项目3公里范围之内有市二中和镇二小。商业配套项目1公里范围内有太阳城堡酒店和绿槟榔广场；项目3公里范围内有玉长城商业广场（银泰已签约）、国美电器、世纪联华和大润发超市等医疗卫生项目周边有吴氏肿瘤专科医院；项目3公里范围内有妇保医院、富阳中医骨伤科医院和富阳预防保健所。景观健身项目东南侧2公里有儿童公园。区域配套套1.3土地属性性宗地商业教育医疗太阳城堡堡酒店富阳市永永兴学校校富阳市综综合市场场绿槟榔广广场富阳第四四小学区域配套套1.3土地属性性玉长城商商业广场场（银泰泰已签约约）1.3土地属性性宗地金色家园金桥北路规划公园西路规划道路规划道路不利因素素说明地块东侧侧金桥北北路及地地块红线线南侧均均有高压压电塔地价与付付款节奏奏地价包含内容与价款组成：净地价格总额：61334万元；土地单价：267万元/亩；楼面2000元/平方米支付节奏支付进度2009年9月2009年9月2010年3月2010年9月2011年3月支付金额（万元）6900536749067付款条件支付挂牌保证金公开摘牌后10日内支付20%（保证金可抵扣）6个月内，支付地价款总额20%12个月内，支付地价款总额30%18个月内，支付地价款总额30%1.4地价分析析公开挂牌牌楼面价价为1125元/平米；本本版测算算按2000元/平米计；；政府规定定付款周周期为18个月，付付款节奏奏为2:2:3:3；为保证2011年结算，，本地块块计划在在2010年3月付清地地价款可比地价价1.4地价分析析宗地水果市场场地块（奔腾·德邑上城城）出让时间间：2009-1面积：32000方容积率：：2.3成交楼面面地价：：2100元/方复地地块块出让时间间：2007-10面积：140.5亩容积率：：2.5成交楼面面地价：：1300元/方存量土地地供应1.4地价分析析宗地公园西路路沿线地地块面积：合合计约80亩容积率：：2.0地价未定定金桥北路路沿线地地块面积：合合计约360亩容积率：：1.8-2.0地价未定定迎宾北沿沿线地块块面积：合合计约230亩容积率：：1.5-2.3地价未定定品类C（未来有向G升级的潜力）产品定位

改善型——富阳高端城市公寓土地属性性小结优势劣势地块规模较大，形状规整临近主干道金桥北路与公园西路，交通便捷地处富阳城市发展方向周边楼盘集聚，未来会成为大型居住区，逐步形成良好的居住氛围相对富阳市场容量，地块体量过大现状配套欠成熟1.5土地属性性结论PART2市场分析析与机会会选择富阳市场场整体宏宏观分析析富阳住宅市场场分析细分市场场竞争格格局趋势势判断市场分析析结论2.1富阳市场场整体宏宏观分析析产业结构构·工业总产产值占当当地GDP总量的70％以上·以通讯器器材及纸纸业基地地闻名全全国经济实实力·2007年全市市实现现生产产总值值289亿元，，增长长21.2%·2007年全国国百强强县排排名第第28位生活水水平2007城镇居居民人人均可可支配配收入入19042元，增增长14.2%人均储储蓄余余额16079元，增增长4.5%。典型的的浙江江县城城经济济发展展模式式，整整体产产业处处于稳稳定发发展期期，民民间资资本比比较富富庶总体市市场与与杭州州关联联度不不高，，未来来若干干年仍仍是独独立区区域市市场城市研研判2.1富阳市市场整整体宏宏观分分析富阳市市场总总体——供求匹匹配，，非常常健康康城市市化和和城市市扩张张稳步步进行行中，，市场场容量量稳步步扩大大（08年受新新增供供应影影响））；从07-08年土地地出让让有限限，未未来新新增供供应有有限，，供求求非常常健康康趋势预预测2.1富阳市市场整整体宏宏观分分析2007年富阳阳企业业职工工人数数与工工资情情况年平均均工资资线：：28477元数据来来源：：2007年富阳阳统计计年鉴鉴机关事事业单单位、、泛公公务员员以及及大型型制造造业企企业的的中高高管，，必定定会成成为住住宅的的主力力消费费群体体。居民购购买力力2.2富阳住住宅市市场分分析板块划划分宗地类型：：高层层公寓寓G2+TOP卖点：：稀缺缺的市市中心心地块块G2产品：：65000-7500元/方舒适性性三房房、四四房（（130-170方)TOP产品：：江滨滨18号公馆馆，一一线江江景房房，1.2万元，，200-350方平层层公寓寓（已已售罄罄）城北板板块市中心心板块块鹿山新新区类型：：排屋屋+公寓卖点：：自然然环境境，低低密度度住宅宅排屋：：300-500方，15000-16000元/方叠排：：230-300方，11000-12000元/方公寓：：120-160方，7000-8000元/方类型：：高层层公寓寓，少少量花花园洋洋房卖点：：发展展潜力力，合合理总总价产品：：舒适适性三三房、、四房房，少少量经经济型型两房房售价：：5000-6500元/方2.2富阳住住宅市市场分分析***********主流产产品：：120-140方(三房)次主力力产品品：90方（两两房）），160-200方(四房)08年，90方产品品的集集中供供应，，造成成了08年90方以下下产品品成交交量井井喷式式提升升；需求特特征：：分面面积段段成交交情况况（单位位：套套数））首置首改再改主力产产品次主力力产品品次主力力产品品2.2富阳住住宅市市场分分析说明：：数据据统计计不全全面，，取主主力在在售楼楼盘数数据需求特特征：：分总总价段段成交交情况况（单位位：套套数））2007年两房（（90方）集中在在：50万以内内三房（（125-144方）集中在在：50-90万四房（（144-210方）集中在在：90-110万大四房房（210-300方）公寓：：90-130万叠排：：200-300万排屋（（300-500方）集中在在：400-600万（表格未未体现现）2.2富阳住住宅市市场分分析市场供供需特特征分分析标准两两房50万以内内排屋400-600万舒适三三房50-90万四房90-130万叠排、、市中中心TOP200-300万供需特特征：：舒适适三房房、四四房，，主流流市场场，容容量较较大，，但竞竞争激激烈。。其中中G2品类项项目，，四房房热销销。C品类项项目三三房热热销典型项项目：：丁香香公寓寓、城城市花花园等等机会点点分析析：主主流市市场，，直面竞竞争。溢价能能力中中等，，非最最佳选选择方方案供需特特征：：非主主力需需求，，容量量有限限，现现有产产品多多属于于90指标被被迫选选择典型项项目：：公元元名家家、阳阳光里里等机会点点分析析：溢价能能力最最弱，，不建建议开开发此此产品品供需特特征：：集中中在鹿鹿山新新区，，供应应量有有限，，市场场认可可度较较高典型项项目：：锦绣绣兰庭庭、御御园、、水印印林语语机会点点分析析：环环境，，产品品均具具有较较高的的稀缺缺性，，溢价价能力力最高高。供需特特征：：排屋屋社区区中的的补充充产品品。整整体体供应应量有有限，，认可可度较较高.沿江TOP产仅一一个项项目（（江滨滨18号公馆馆），，已售售罄。。机会点点分析析：该该总价价段产产品供供应量量有限限，供供需矛矛盾最最大，，溢价价能力力较高高。项目可可通过过品质质提升升，产产品精精装修修产品品，弥弥补地地段不不足可提供供空中中复式式产品品，合合理控控制面面积，，控制制总价价，取取得竞竞争优优势2.3细分市市场竞竞争格格局趋趋势判判断典型竞竞品分分析——丁香花花园宗地项目规规模：：总建筑筑面积积约18万万方，其其中地地上建建筑面面积15万万方；产品：：高层层公寓寓120-140方三房房为主主，160-170方紧凑凑四房房为辅辅；总户数数：1100余套车位比比：1：0.6售价：：6000元/方销售情情况：：楼盘名称总套数已推量去化量在售剩余套数成交均价（元/㎡）丁香花园11047536431105680典型竞竞品分分析——丁香花花园规划：：强化小小组团团的围围合感感景观：：贝尔高高林设设计，，内部部高低低错落落社区区.内水景景较多多，叠叠式喷喷水池池、喷喷泉、、人工工湖组组成；；立面：：新古典典主义义的建建筑手手法,模仿绿绿城风风格,大气、、典雅雅、流流畅、、稳重重2.3细分市市场竞竞争格格局趋趋势判判断典型竞品分分析——城市花园宗地项目规模：：总占地90亩，总建筑筑面积近12万平米产品：135方，三房；；180方，四房为为主总户数：16幢，588户绿化率：40%售价：7000元/方销售情况：：城市花园楼盘名称总套数已推量去化量在售剩余套数成交均价（元/㎡）龙祥城市花园58458443514965002.3细分市场竞竞争格局趋趋势判断典型竞品分分析——城市花园立面：新古典建筑筑风格，模模仿绿城风风格，成熟熟稳重户型：大开间客厅厅，弧形的的落地飘窗窗，南北双双阳台，采采光通风良良好；景观规划：规划中央央大景观，，一些水系系、雕塑等等2.3细分市场竞竞争格局趋趋势判断户型图（180方）典型竞品分分析——锦秀兰庭宗地总用地面积积：7万平米，总总建筑面积积9万㎡，容积积率1.15；产品：排屋：430－450平方方米叠排：265－320平方方米多层、小高高层：108套，110㎡、140㎡、160㎡售价：排屋：单价价13000-16000元/㎡，起价475万/套叠排：单价价在11000-12000元/㎡，总价在260--350万/套公寓：8000元./㎡（毛坯）左左右锦绣兰庭锦秀兰庭联排：90套4幢小高层共108套二期：总建0.78万㎡叠排：132套2.3细分市场竞竞争格局趋趋势判断典型竞品分分析——锦秀兰庭效果图户型图（322方）2.3细分市场竞竞争格局趋趋势判断2.4市场分析结结论项目机会点点分析整体市场：：发展比较较健康，未未来两年供供需关系平平稳；土地属性：：城市发展展方向，市市政府主力力打造区块块，周边教教育资源、、医疗配套套（规划））、商业配配套（规划划）齐全，，无重大不不利因素；；产品竞争力力：区域市市场品牌开开发商仅金金都房产（（也告罄）），复地房房产（未上上市）总体体产品素质质不高，项项目产品较较容易引领领市场；产品供需特特征：200-300万，总价市市场供应量量有限，溢溢价能力较较高项目可通过过品质提升升，精装修修产品，弥弥补地段不不足,可提供复式式产品（类叠排产产品），合合理控制面面积，控制制总价，取取得竞争优优势PART3客户定位与与产品解决决方案项目整体定定位产品线的选选择与比例例产品解决方方案非住宅产品品分析商业配套操操作思路3.1项目整体定定位富阳高端再再改社区客户特征：：再改客户户为主，少少量高端首首改客户主力：市区区及周边乡乡镇的高端端私营企业业主补充：政府府及事业单单位、金融融行业的高高管产品要点：：类叠排复式式产品、奢奢华精装修修、公园式式园林景观观、体贴周周到物业管管理类叠排复式式产品，通通过合理控控制面积，，控制总价价，取得竞竞争优势充分满足客客户爱面子子，炫富的的心态（客客人最容易易看到的，，就是最重重要的），，重点提升升立面、大大堂等最能能体现楼盘盘档次的地地方；高端再改客客户改善的的重点：居居住环境（（重点是景景观）的改改善、物业业服务的提提升产品线选择择——高端再改产产品3.2产品线的选选择与比例例类型面积范围产品装修标准面积配比分布基本原则主力200复式（四房）200060%位于小区内部次主力150-160平层（小四房）25%位于临街位置250复式（四房）15%位于社区中央，景观最佳位置景观较佳的顶楼复式初步强排方方案3.3产品解决方方案规划设计条条件3.3产品解决方方案用地性质住宅用地总用地面积173929平方米代征地面积20593净地面积153336平方米综合容积率地上总建筑面积306670㎡住宅建筑面积294280㎡净地容积率2.0公建建筑面积12390㎡人防要求车位比1.5辆/户(160方以上)建筑密度20％绿地率35％建筑层数24-28F限高100m建筑间距要点面宽大于32米的板式高层住宅南北间距为1.0h,面宽小于32米的点式住宅南北间距为0.6h；同时需进行日照分析报告，主照面的住宅需要3小时的日照时间；*注：h为建筑高度，s为建筑正南北向投影宽度退红线要求东面退金桥北路多层为10m,高层为18m西面退规划路多层为8m,高层为15m南面退规划道路多层为7m,高层为12m北面退公园路多层为10m,高层为18m配套要求物业管理用房1073㎡，社区用房224㎡，垃圾收集站40㎡交通规划要点四周道路均可设置车行入口其他规划要点容积率≤2.0，限高100；需建3200平米幼儿园地块价值排排序本地块四周周均为城市市道路，东东面与北面面为城市主主干道，土土地价值较较低，几个个城市道路路转角适合合做160平米户型、、南面为景景观道路，，东面为规规划城市支支路。小区区内中央集集中绿地逾逾40000平方米，周周边适合做做大户型。。交通流线小区车行主主入口设置置在北面公公园路，解解决小区主主要车流，，在东侧金金桥北路设设置小区次次入口，内内部以环形形车道沟通通，基本到到达每一单单元，满足足日常使用用和消防要要求。地下下车库出入入口靠近主主入口设置置，以利于于保持小区区内部安静静。环境景观小区景观主主轴由北侧侧小区出入入口广场开开始，通过过会所直至至中央集中中绿地，周周边的住宅宅左右对称称布置，形形成强烈的的景观序列列。另一条条景观轴由由金桥北路路次入口开开始一直到到达中央集集中绿地，，与景观主主轴相交形形成完整的的轴线体系系。沿城市周边边的住宅间间距也达到到了80-90米，可以进进行丰富的的组团景观观设计，与与中心景观观区形成了了多层次的的景观空间间。规划方案说明3.3产品解决方方案单体方案——160方参考户型型3.3产品解决方方案单体方案——200方参考户型型3.3产品解决方方案单体方案——250方参考户型型3.3产品解决方方案商业配套定定位3.4非住宅产品品分析金色家园富阳市人民民医院(规划)大型卖场(规划)消防之队海鲜酒楼永兴中学容大郦城一一期永兴幼儿园园（代建）经济适用房房(规划)拆迁安置房房公园园路路金桥北路规划道路规划道路宗地商业广场项目规划建建议建议商业应应分布在公公园西路；；东北角建议议规划小商商业广场，，与金色家家园商业广广场相呼应应，形成区区域的商业业中心项目规模建建议定位：社区区型商业+部分会所功功能同时考虑医医院等规划划，带来的的未来商铺铺价值的提提升建议总规模模控制在7000-8000方商业售价建建议参考容大五五环城市花花园10000元/方考虑未来土土地属性变变化及周边边规划带来来的商业价价值提升建议商铺售售价13000元/方车位比1：1.5车位个数2264个，其中地地下车位2044个，地面车车位220个车位价格8万元/个（金色家家园项目拟拟售7万元/个）去化率到住宅售罄罄时车位销销售90%，余10%未售出项目车位售售价及销售售安排3.4非住宅产品品分析PART4项目经营分分析首期项目开开发计划项目销售计计划项目主要经经济指标项目开发各各年的销售售及利润体体现经济测算敏敏感性分析析序号工作内容时间开始完成1项目启动时间2009-9-152规划方案设计2009-9-302009-10-203单体方案设计2009-10-202009-11-144施工图设计2010-3-172010-5-35签署土地协议或合同2009-9-306取得土地证2010-3-37基础开工2010-3-258开盘2010-9-309竣工备案2011-11-2610入住2011-12-31首期项目开开发计划4.1首期项目开开发计划项目销售计计划20102011201220132014合计开发计划（不计地下车位）（m2）10952210123890871--301631销售面积（m2）49297870501028928152645104365869销售额（万元）446477902411071210044972173407006售价（住宅）（元/m2）100581116712952148171600213007售价（商业）（元/m2）-1300013000130001300013000售价（车位）（万元/个）-888884.2项目销售计计划注：车位按按销售90%计经济指标总金额（万元）销售收入407,006开发成本276,123资金峰值88,703现金流为正时间2013年10月项目总投资294,438净利润57,419内部收益率20.05%销售净利率14.11%经济指标20102011201220132014合计销售面积（m2）49297870501028928152645104365869销售金额（万元）446477902411071210044972173407006结算面积（m2）-1363471028928152645104365869结算金额（万元）-12367111071210044972173407006单位净利润（元/m2）-4322112249334931904净利润（万元）-473416606203221575657418销售净利率-4%15%20%22%14%各年利润体体现项目主要经经济指标4.3&4.4主要经济指指标及各年年利润体现现PART5土地获取方方式及风险险分析土地权属状状况与项目目背景土地获取方方式项目风险与与防范土地权属状状况与项目目背景土地使用权人

富阳市国土资源局土地他项权利无土地用途

住宅（设配套公建）土地使用年限70年土地手续状况

手续完备，由政府出让项目信息来源

富阳《读地手册》及合作方富阳容大房产土地方或合作方背景富阳市国土资源局项目出让目的

无是否存在中介费

无5.1土地权属状状况与项目目背景土地交易方方式：公开开挂牌公示时间：：2009年8月25日挂牌时间：：2009年9月8日挂牌保证金金：6900万竞买方式：：独立竞买买交易方式获取流程主主要节点公开挂牌09-9-8立项会09-8-31可行性研究究报告09-9-1决策会09-9-2交保证金09-9-3摘牌09-9-8办理后续各各项开发手手续签订出让合合同09-9-15土地获取方方式5.2土地获取方方式主要风险点风险内容防范措施国土、规划风险无-拆迁、补偿风险无-合作风险无-政策风险无-其它风险无-风险分析5.3项目风险与与防范竞争对手主要背景威胁程度绿城房产国内知名的大型房地产企业，以产品品质著称，杭州市场占有率第一09年上半年，绿城旗下楼盘全线飘红，全国项目合计总销售额超过200亿威胁程度：★★★绿城09年至今未在杭州公开获取新项目；绿城联合当地开发商意向获取本地块金都房产杭州本土品牌开发商，主打科技住宅；目前可售资源匮乏，亟待获取新项目

威胁程度：★★金都在富阳银湖板块开发有富春山居别墅项目，在当地具有一定口碑；传金都欲参与本地块争夺潜在竞争对对手分析PART6公司运营影影响分析公司运营现现状描述项目资金缺缺口及解决决方案项目获取对对公司整体体运营影响响

主城区良渚文化村富阳项目名称西溪蝶园白鹭郡东阳光天际白鹭郡南白鹭郡西绿野花语金色水岸金色家园公望土地属性（品类）CT2CT2TOP2T2T2CTOP2产品线首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端总可售建筑面积345,25091,342135,735683,414100,200395,96424,428109,978210,237已开发可售建筑面积112,59491,342100,270152,858000058,549储备情况可售面积9,94623,41428,28476,248000019,762可开发周期（年）20.52323223现有资源状状况注：1白鹭郡北、、竹径茶语语、威尼斯斯水城、逸逸天广场、、金色城品品、魅力之之城等均已已基本售罄罄，不包含含在统计范范围内2可售面积包包含住宅及及商业，不不包含车位位，统计时时间截止09年6月底6.1公司运营现现状描述现有资源结结构T2及TOP类产品比重重过大产品线结构构品类结构首置首改类类产品较缺缺乏再改及高端端类产品比比重过大注：按项目目可售资源源统计6.1公司运营现现状描述地铁1号线杭州绕城

地块位置万科项目中心城区地铁2号线西溪蝶园可售项目分分布良渚文化村村（白鹭郡东东、白鹭郡郡南、白鹭鹭郡西、阳阳光天际、、绿野花语语、金色水水岸）公望金色家园6.1公司运营现现状描述公司运营现现状指标分分析6.1公司运营现现状描述指标08年实际09年计划全年销售额（亿元）32.8430.53计息负债率≈55%51%营运资本周转率1.30—可售住宅资源（亿元）25.17（08年底）7.20（09年底）从销售额来来看，09年杭州公司司因主流产产品不足，，计划销售售额有所下下降从负债率来来看，杭州州公司目前前计息负债债状况有余余力运作新新项目从周转率来来看，目前前营运资本本周转率相相对偏低，，急需现金金流贡献型型项目实现现快速去化化来提高周周转率从可售资源源来看，如如无新项目目补充，到到09年底杭州公公司可售资资源将非常常匮乏项目经营定定位打造富阳标标杆性高端端城市公寓寓项目杭州公司08年战略进入入富阳，凭凭借公望项项目已在富富阳树立起起良好的品品牌形象及及口碑；金金色家园项项目因高附附加值也引引起广泛关关注；本地块规模模较大，形形状规整，，规划指标标优越，是是打造富阳阳最高端的的精装修城城市公寓的的机会点补充杭州公公司后续可可开发资源源从现有资源源来看，如如无新项目目补充，到到09年底杭州公公司可售资资源将非常常匮乏；本地块可带带来30万平米优质质可开发资资源6.1公司运营现现状描述新项目现金金流计划6.2项目资金缺缺口及解决决方案年度200920102011201220132014合计现金流入041360798261108969873576189407006现金流出1465010802672658745064015725127335123项目净现金流-14650-66666716836390585785106371882项目累计净流量-14650-81317-74148-37758208207188271882待决策新项项目资金峰峰值88776万元，出现现时点:2010年8月实现累计现现金流为正正的时间：：2013年10月公司整体资资金状况6.2项目资金缺缺口及解决决方案2009年末2010年末（一）公司全口径可调用资金①49086133429其中：救急贷款减：已决策未获取项目累计拟占用资金②——已决策未获取项目一已决策未获取项目二已决策未获取项目三……（二）考虑已决策未获取新项目后全口径可调用资金③=①-②49086133429待决策新项目累计拟占用资金④11222-88574（三）考虑待决策项目后可调用资金⑤=③-④37864222003待决策项目目资金解决决方案6.2项目资金缺缺口及解决决方案（万元）贷款时间还款时间待决策项目资金峰值：88776其中：一线公司自有资金投入：21574拟申请过桥贷款（1）：40002009年8月2010年8月拟申请过桥贷款（2）：470002009年9月2010年8月拟申请过桥贷款（3）：1100002010年3月2012年3月拟申请过桥贷款（4）：660002010年10月2011年10月……峰值出现前拟申请的经营性贷款（1）

470002010年3月2011年6月……合作方投入资金（如有）：其他资金来源：-……峰值出现后拟申请的经营性贷款（1）430002011年3月2012年6月峰值出现后拟申请的经营性贷款（2）

380002012年3月2013年6月首期四证的的获取时间间为：2010年3月新项目获取取前后公司司未来三年年销售及结结算金额对对比6.3项目获取取对公司司整体运运营影响响新项目获获取前后后公司未未来三年年创造及及结算净净利润对对比新项目获获取前后后公司未未来三年年每季度度销售面面积对比比6.3项目获取取对公司司整体运运营影响响2010年2011年2012年PART7能力需求求分析人力及管管理资源源配置前置工作作回顾与与补充7.1人人力及及管理资资源配置置人员配置置本项目预预计获取取时间为为09年9月；金色城品品、魅力力之城（（二期））、西溪溪蝶园（（一期））等项目目已于09年上半年年完成交交付，项项目获取取后可抽抽调各项项目部人人员；2010年项目正正式开工工后，可可视具体体情况，，再抽调调良渚项项目部人人员作适适当补充充；本项目管理资资源基本可由由公司内部解解决，不需额额外拓展7.2前置置工作回顾与与补充前置工作责任任人政府协商项目发展部李李亦军立项、可研报报告项目发展部严严栋栋市场、客户定定位营销管理中心心董董笑虎产品解决方案案设计管理部徐徐芸芸成本方案成本管理部叶叶静静工程计划工程与采购管管理部顾顾小小冬财务测算及资资金解决方案案财务管理部胡胡士洲PART8总结与建议SWOT分析与结论投资建议SWOT分析优势劣势地块规模较大，形状规整临近主干道金桥北路与公园西路，交通便捷周边楼盘集聚，未来会成为大型居住区，逐步形成良好的居住氛围现状配套欠成熟有高压线等不利因素机会威胁地处富阳城市发展方向片区内缺乏品牌开发商总价段200-300万市场供应量较小，存在机会点相对富阳市场容量，地块体量过大目标客户对地段认同度不高，需要通过产品来弥补不足8.1SWOT分析与结论综述板块划分宗地地处杭州公司战略片区——富阳市场情况市场平稳上升，改善型产品快速去化产品类型品类C，富阳标杆性高端城市公寓（含精装修）地价总额地价总额约6.13亿（按楼面地价2000元/平米计）财务指标项目净利润5.74亿元，净利率14%，内部收益率20%风险判定政府公开挂牌项目，风险可控投资建议该项目符合集集团投资指标标，风险可控控，建议投资资8.2投资建议9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:45:4523:45:4523:451/4/202311:45:45PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2323:45:4523:45Jan-2304-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。23:45:4523:45:4523:45Wednesday,January4,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2323:45:4523:45:45January4,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。04一一月月202311:45:46下下午午23:45:461月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2311:45下下午1月-2323:45January4,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出