论多元房地产法律制度VIP

多元房地产法律制度魏耀荣原全国常委会法工委咨询关键词:建筑物区分所有权/物权法/权利内容提要:本文在世界范围内对多元房地产物权的概念和权利范围进展了比拟研究在此根底上对我国?物权法?中多元房地产的物权概念和权利范围以及专有局部和共有局部的界定和划分进展了考察认为?物权法?就多元房地产物权的内涵和覆盖范围以及专有局部和共有局部的界定和划分所作的规定尚有可进一步讨之处。我国城居民的住房形式主要是多层建筑物和由多栋多层建筑物组成的住宅区自然也包括由多栋单独别墅或联排别墅组成的住宅区以及由别墅和多层建筑物混合组成的住宅区。、加拿大、的普通法称此类房地产为多元房地产[1](Multi-unitDevelopmentMUD,亦可称多单元房地产)。法律界还称之为共有权益房地产[2](monInterestDevelopment,CID)。为研讨相关的法律制度笔者在本文中采用多元房地产的称谓。多元房地产的产生和开展历经长远在古巴比伦曾见雏形经欧洲中世纪的缓步增长到上世纪特别是下半叶大多数的大中城都出现急剧的以致性的开展。由此种新型房地产派生出的财产权是一种权利客体多元化、权利主体多边化的新型物权。由此种新型房地产引发出的法律关系是一种复合型、多层次和多重化的新型法律关系较早时的普通法和民均鲜有涉及。一种与多元房地产的特征相适应的新型法律制度发轫于1802年法国民的第6条。经假设干代法律人的不懈努力到上世纪后已在很多较兴旺和地区陆续面世其形式多为单行成文法或在民中新辟专章。一些先行者的此种法律屡屡修改创新与时俱进几近完备成熟。他们的居民社区秩序良好理有序人们相处和谐罕有纠纷足显其法律的必要性和优良效果。我国?物权法?业主的建筑物区分所有权一章(第六章)的制订出台构建了多元房地产法律制度的根本框架对调整城社区的多边法律关系和保护城居民的财产权益已初步显现其重要的作用和良好的效果。但从公布施行一年多的情况来看此项新的法律制度尚有待进一步完善尚有疑难课题未获尚存模糊地带有待厘清。2006年国庆节间笔者曾发表?建筑物区分所有权制度的讨和商榷?一文。两年来笔者又作了一些进一步的比拟研究和实地观察再趁国庆节间书就此文。一、多元房地产物权的概念和权利范围如何使多元房地产物权的概念与其客体相适应、相吻合如何使法律规定的权利范围可以对其权利客体包容无余和无隙覆盖?也就是说如何使法定的权利范围可以覆盖多元房地产的三维边界以内的全部建筑物、设施和土地?通俗地说如何做到使法定的权利范围可以横向到边纵向朝上到顶往下见底?这是笔者试图着意讨的课题之一。笔者感到?物权法?此种多元房地产的物权概念和权利范围的规定尚有可进一步斟酌讨的余地。第一?物权法?采用建筑物区分所有权的概念从字面上看这意味着此种物权的客体只是建筑物未包括地基也未纳入住宅区内除建筑物以外的其他共有局部特别是缺失作为房地产根底的土地使用权显得名不副实。第二第六章第七十三条和第七十四条又采用了“建筑区划〞的概念并规定建筑区划内除建筑物以外的道路、绿地其他公共场所、公用设施和物业效劳用房以及占用道路或者其他场地形成的车位除作一定的排除外均属于业主共有。这应是以概括和列举相结合的作出对权利范围的界定从而使业主的权利范围从建筑物扩及住宅区的其他部位但失于概括不全列举未尽且有模糊而不确定之处可能导致法律适用和法律解释上的困难。就“建筑区划〞一词而言似乎应为与住宅区横向范围相一致的概念但由于缺少定义使其因不具有明晰无误和不容争议确实定性而处于模糊状态有待厘清。由于土地使用权未被纳入权利范围业主不拥有土地使用权那就只有将道路、绿地、场所、场地、车位等视为附着物方可规定为业主共有这似乎与法理和常理不符。为研究多元房地产法律制度笔者阅读了、加拿大、魁北克、、和的相关立法例愿在此作扼要评述以供研究参考。这六个和地区的相关法律制度大体上可以分为以下两种形式：第一共有权制度或区分共有权制度(1)属于普通法系的、加拿大和采用了根本相似的共有权制度即将多元房地产所有权人的权利称之为共有权(OwnershipinmonorCo-ownership)权利主体那么称为共有权人(Co-owner)。在这方面没有联邦立法但各州都无一例外地制定了单行成文法称之为公寓法(CondominiumAct)几十年来频繁修改有些州已采用列有消费者保护一章的被称为第二代的公寓法。各州的法大同小异但由统一州法会(NCCUSL)制订提供的1980年?统一公寓法?[3](UniformCondominiumActUCA)1994年?统一共有权益法?[4](UniformmonInterestOwnershipAct,UCIOA)及2007年?新公寓法?[5](NewCondominiumActNCA),可能更具代表性更能反映其开展。对Condominium一词的布莱克法律词典解释为“与别人的共同所有权〞[6](Ownershipinmonwithothers)即共有权。?统一公寓法?[7]在定义一章那么称“公寓(大厦)是指假设干局部被赋予单独所有权而其余局部被赋予仅由前述局部所有权人享有的共有权的房地产(“Condominium〞meansrealestateportionsofwhiaredesignatedforseparateownershipandtheremainderofwhiisdesignatedformonownershipsolelybytheownersofthoseportions)〞。?新公寓法?在其中称Condominium为“房地产所有权的分享形式〞(Sharedformofrealestateownership),并称其目的为制定“一部土地和建筑物分享所有权的现代法律〞[8](Amodernlawofsharedownershipoflandandbuildings)。?新公寓法?的适用范围既包括多座公寓大厦(multicondominium)相当于我们的住宅区也包括具有分享福利健身设施的成排房屋和有门社区(Rowhousesandgatedmunitywithsharedamenities)有门社区是在出入口设置以码控制的自动开启大门的社区。这种成排房屋和有门社区通常由政公共设施直接提供水、电、气、排水、排污、通信等方面的供给和效劳又同时自建自备俱乐部、网球场、泳池、烧烤房、花园、绿地等分享福利健身设施。从以上可以看出房地产法律的调整范围涵盖多种形式的多元房地产并将土地和建筑物视为多元房地产不可分割的客体在整体上赋予共有权又进一步称为分享的所有权似乎共有权与分享所有权并无本质区别权利范围那么覆盖任何工程的全部土地和建筑物。加拿大(不包括魁北克)和的多元房地产法律制度与大同小异。加拿大各都制订有与极为相似的公寓法。就多元房地产采用了一个与的Condominium相对应的称谓即Multi–storeyBuilding(多层楼宇)并将四栋以下和五栋以上多层楼宇作了区分五栋多层楼宇的房地产工程相当于我们的住宅区。按普通法的土地制度土地与房屋作为权利客体合而为一(大陆法称为一个物)权利主体亦合而为一。房地产开发商从批租获得的土地属于租赁权(Tenancy,租权)多层楼宇业主的权利那么为共同租赁权(Co-tenancy)。但批租土地的限为75年、99年或999年且允许续故在学理上和实务上均认为共同租赁权(Co-tenancy)等于共同所有权(Co-ownership)多层楼宇业主均拥有共有权。他们制订了调整多层楼宇法律关系的多部单行成文法包括适用于五栋以上多层楼宇的特别规那么。实际上是通过一项特别制度来调整和此种法律关系即在业主(共有权人)进入多层楼宇以前必须由业主、开发商和物业理人共同签订一项楼宇公契[9](DeedofMutualCovenants,DMC)作为调整三方之间和业主之间权利义务关系的性地政署、律师会和房屋会共同制订发布楼宇公契示范文本作为各方遵守的指导性。由于的房地产交易均须由律师代理进展甚至交易双方可由同一律师代理律师会还制订?楼宇公契草拟指引?以房地产律师的行为。(2)魁北克民多元房地产的法律概念那么具有更强的概括性和更宽的适用范围称之为不动产区分共有权[10](DividedCo-ownershipofImmovables)。他们在物权编的所有权特别形式这一局部列有非区分共有权和不动产区分共有权两章并在010条开宗明义地规定“共有权人的所有权不伴随财产的实物区分的称为非区分共有权(UndividedCo-ownership)〞;“共有权人的所有权在共有权人之间按比例地划分为单元每个单元包含一个在实物上区分的私人局部(Privateportion)和共同局部(monPortions)中的一个份额此种共有权称为区分共有权(DividedCo-ownership)。〞然后在038条规定“不动产所有权被区分为由一人或数人拥有的单元〞那么为不动产区分共有权。由此看出魁北克有其独特的观念和做法即对共有不动产中做出实物区分的局部称为区分共有而对不作实物区分的局部称为非区分共有整个共有不动产的所有权那么称不动产区分共有权。按魁北克法律的根本原那么所称不动产自然包括土地和附着物即一宗土地及其全部附着物;作为区分共有权客体的不动产应为一个物而每个私人局部并非一个的物。有趣的是他们所称的单元原文为Fraction这个Fraction是分数的同义词故可解释为每个共有权人拥有整个不动产的一个分数这个分数即为每个私人局部的价值同全部私人局部总价值的比例而每个共有权人在共同局部中的份额亦根据这个比例推出。这个比例也代表每个共有权人的表决权也是共有权人分担费用和分取收益的。第二区分所有权制度和在这方面的法律被视为具有典型意义且为我国学者称道赞赏和多所借鉴的立法例。他们均采用区分所有权的概念但含义有广狭之别。(1)于1995年制订并于2006年1月修正公布的?公寓大厦理?为区分所有权制度设立两个核心条款。其第一条开宗明义地规定公寓大厦是指“得区分为数局部之建筑物及其基地〞[11];区分所有那么“指数人区分一建筑物而各有其专有局部并就其共用局部按其应有局部有所有权〞[12]。按此规定区分所有权应可理解为由专有局部所有权和共用局部持份权组成。同时第九条又规定“各区分所有权人按其共有之应有局部比例对建筑物之共用局部及其基地有使用收益之权。〞这又说明区分所有权人还有基地使用权。在笔者看来此处之所以只规定区分所有权人拥有基地使用权可能是因为公寓大厦开发者可以是土地所有权人也可以是地上权人;假如开发者为地上权人那么区分所有权人只能按应有局部比例享有基地使用权。而学者谢在全教授那么认为区分所有权人就基地享有的权利可以称为准共有权。还须特别提到?公寓大厦理?第五十三条规定“多数各自使用之建筑物、公寓大厦其共同设施之使用与理具有整体不可分性之集居地区者其理及组织准用本之规定〞。此处所称各自使用之建筑物相当于我们所称的别墅公寓大厦相当于我们的多层建筑物集居地区相当于我们的住宅小区。可见的?公寓大厦理?确为一部颇为完善的足以适用于不同形式的多元房地产的法律。(2)于1962年制订的?建筑物区分所有法?所设立的多元房地产法律制度几乎同其他许多和地区都不一致。该法所设计的建筑物和住宅区的区分所有权人和所有权人的权利(住宅区别墅业主被称为所有权人而非区分所有权人)不是一项单一的权利而是以区分所有权为主干的组合型权利。通览?建筑物区分所有法?以后可以看出所称区分所有权以建筑物的专有局部为客体但区分所有权人并非只享有区分所有权还同时就建筑物的共用局部享有持份权就建筑物占地享有占地利用权而占地利用权那么可以是所有权或其他权利。就住宅区而言区分所有权人和所有权人还就建筑物以外的共用局部享有持份权。看来虽然的法律并未就包括建筑物和住宅区在内的多元房地产权利人的权利采用单一的法律概念但法律设定的适用范围和权利人的权利范围是全面的和完好的对作为权利客体的不同形式的多元房地产是覆盖无余的。在对上述六个和地区的多元房地产法律制度作粗浅的比拟研究并对我国多元房地产现状作粗浅的考察理解的同时笔者一直在考虑和探究一个问题：就我国的多元房地产创设的法律制度终究采用何种法律概念为好?笔者在前面略述了两种形式其区别主要在于将此种物权设定为一个物的一个权还是设定为多个物的多个权。一种是和的形式即多个物、多局部和多个权的形式。将此种房地产分为建筑物和基地两个物相应地设定区分所有权和基地使用权区分所有权包含建筑物专有局部所有权和共用局部持份权基地使用权那么源于土地所有权或地上权的权能。那么将此种房地产分为三个局部相应地设定互不隶属的三个权即以建筑物专有局部为标的的区分所有权、共用局部持份权和占地利用权占地利用权那么以土地所有权或其他权利为权源。[13]对作为多元房地产另一种形式的集居地区和住宅区和均规定可以准用或适用就建筑物设立的条款并设有住宅区专章。就的住宅区而言区分所有权人或所有权人还就建筑物以外的共用局部享有持分权。值得注意的是和均设立制止别离处分的专门条款即专有局部不得与共用局部之应有份及基地(占地)所有权(或使用权)之应有份相别离而处分从而将几项权利加以捆绑而由同一权利主体即区分所有权人行使处分权似乎亦可称为一主多权制度即一个主体享有多项权利的制度。[14]另一种形式是和魁北克的形式即一个物和一个权的形式。有其独特的普通法土地制度和财产法律制度难以与大陆法完全类比但可能是由于在多元房地产的开展方面走了一样的道路就大陆法和普通法多元房地产法律制度的根本框架而言确有很强的相似性和可比性。将此种房地产统称为Condominium这是一个含义微妙的词语有三种解释。一个解释是共同所有权。另一个解释是“多元房地产的单独单元〞[15](Asinglereal-estateunitinamulti-unitdevelopment)。第三个解释那么为房地产的一种形式[16](Condominiummeansrealestateinwhi……)在这个意义上学者亦称之为高层建筑物(High-risebuilding)。因此Condominium既是所有权的一种形式又是共有权的客体。笔者认为将Condominium译为房地产共有权可能与原意更为接近。魁北克民就此种多元房地产采用不动产区分共有权的概念说明其为一种独特的法律制度。笔者注意到和魁北克的房地产开发者(Developer)除土地所有权人以外还可以是其他土地权利人但这并不阻碍他们称相关权利为房地产共有权或者不动产区分共有权。的房地产开发者可以是租赁限为40年以上以致999年的土地租赁权人(Tenant);那么除房地产以外房地产开发者均为租赁限为75年、99年以致999年且可续的土地租赁权人(批租权人Tenant);魁北克的房地产开发者那么可以是权利剩余限超过50年的地上权人(Serficiary)或租赁开发权人[17](EmphyteuticLessee)。和学者均解释称共同租赁权(Co-tenancy)等于共同所有权(Co-ownership)这可能是因为租赁限很长且可续展的缘故。那么我们通过以上的比拟研究可否得到一些启迪。在笔者看来魁北克民创设的不动产区分共有权确具有包容性强和适用范围宽的鲜明特点和优点且能很好地彰显多元房地产的共有性质和区分特征确为一种颇具创造性和严性的法律概念。假如我们予以借鉴采用房地产区分共有权的概念未必不是一项适宜的选择。但是毕竟我们已在?城房地产理法?中将房屋与土地作为两个物而分别设立房屋所有权和土地使用权并已通过?物权法?第六章创设建筑物区分所有权已为各界人士和广阔住户普遍承受和认知如今再将包含区分建筑物的多元房地产视为一个物而作为区分共有权的客体另行构建多元房地产权属构造这可能是不现实的难以做到的。为了弥补?物权法?第六章所设计和创立的权属关系框架存有的某些缺乏之处笔者建议在将来修改?物权法?时可参照和的做法将建筑物地基和住宅内的土地使用权纳入区分所有权人的权利范围并设立相应的规那么并增设适用于住宅区的一节或相应的条数。二、专有局部和共有局部的界定和划分住宅区和多层建筑物之所以必须划分为专有局部和共有局部这是由不以人们的意志为转移的客观规律所的。住宅共有局部确实定取决与两项条件的成就。其一由规划设计部门根据城规划和设计的要求为使住宅区具有必要的生活条件和到达一定的居住对共有局部做出合理安排和划定。其二共有局部的价款或者建造费用由全体业主分担。共有局部的功能在于它要为专有局部提供依托和支撑要为广阔业主提供通行、供水、供电、供气、供热、供暖、空调、排水、通信、通话、电视、网络、文化、、体育等诸多方面的效劳。共有局部的缺失或者减损轻那么会造们生活的不便重那么可能使住宅区运行失灵业主们难以维持正常的生活。此种共有局部应由法律予以确认使之成为法定共有局部一经划定就不能轻易地和随意地加以变更。一般而言专有局部可以改为共有局部共有局部那么不得改为专有局部。在共有局部不符需要且确有空余专有局部的情形下经业主同意可以收买一定的专有局部将其改为共有局部。例如为业主添置一个棋牌室。在共有局部确有充裕以致空置的情形下也可以经业主同意改为专有局部但假如要打破规划部门审定的容积率、建筑度和楼距等强迫性指标那么须经规划部门批准。笔者从上述六个和地区的相关法律看到他们都就多元房地产的专有局部和共有局部的界定和划分设立或简或详的规那么大体上可以归为两种形式。一种是和的形式。他们是通过开宗明义地对专有局部和共用局部所下的定义就两个局部的内涵做出概括性规定同时划定两者之间的界限其定义也大同小异。例如的?公寓大厦理?第三条规定“专有局部：指公寓大厦之一局部具有使用上之性且为区分所有之标的者〞;“共用局部：指公寓大厦专有局部以外之其他局部及不属专有之附属建筑物而供共同使用者。〞[18]至于住宅区的共有局部通过专设的住宅区一章予以规定那么规定集居地区可准用有关建筑物的规那么。另一种是、和魁北克的形式。他们既通过专有局部和共用局部的定义作出概括性规定又以列举的作出详尽的详细而微的规定。以为例其?统一公寓法?就单元(Unit)和共同成分(monelements)作出了以下的定义：“单元是指公寓大厦中被划定为单独所有或单独占有的形体局部〞;“共同成分是指公寓大厦中除单元以外的整个其他局部。〞纽约州共同成分的列举式规定那么包括以“建筑物所占的土地〞为首项以“所有其他为房地产的保持、维护和平安所必需的或有益的或通常作为共同使用的局部〞为末项共计45个工程。的楼宇公契示范文本就共同局部列举了51个工程其中只有会所(Club)一项可另行约定。魁北克民044条那么以概括和列举相结合的就共同局部(monportion)作了以下规定：“以下各项被推定为共同局部：土地、庭院、墙外走廊或台、公园和花园、通道、楼梯和电梯、出入口和大、公共卫生间、车库、储藏室、地下室、建筑物的地基和主墙、公共装置和设备诸如供暖和空调系统及道和线路等包括其通过私人局部(Privateportions)的局部〞。六个和地区就专有局部和共有局部设立的规那么虽详简程度有别但均由于具有很强确实定性而便于解释和防止歧义共有局部的列举式规定使其具有可操作性。比拟之下笔者感到?物权法?第六章就专有局部和共用局部的界定和划分所作的规定尚有缺乏之处和尚须进一步完善的地带。一方面由于对两个局部均未作定义或定性规定而显得欠缺确定性可能带来法律解释和适用上某种困难和疑惑。另一方面就专有局部和共有局部的分界所作的规定存有不甚合理和略显模糊之处可能给歧义的厘清和和纠纷的解决带来不便。笔者并就第六章的三处规定提出一些评析。第一、住宅区的道路可否划为城镇公共道路?物权法?第七十三条规定“建筑区划内的道路属于业主共有但属于城镇公共道路的除外。〞在笔者看来假如住宅区确需为相邻不动产提供通行权可以通过一定的程序在属于住宅区不动产的道路上设定公共地役权允许公众驱车通行至于是否应由政理部门为住宅区承当局部造价和支付道路维护费用可以另当别但未必需要划为城镇公共道路导致权利他移。就笔者所知往往需要在一些建筑物内设置地铁出入口通向码头或者架空走廊的通道地政署就在批租土地时在批地条件中设立公共地役权(Publiceasement)。笔者曾参加地政署主持召开的部门联席会议就曾看到提交会议讨的批地条件包括公共地役权。曾闻某大城打通几十条住宅区的公共道路似非明智之举应为法律所不允许。且假如城规划确已安排某住宅区的公共道路应可索性将住宅区一分为二可能更符合以人为本的原那么。当然对过去已在住宅区内设置的公共道路应可不再溯及但未必需要在法律上再开这个口子何况这也是完全可以做到的事。第二、住宅区的绿地可否划为专有局部归于业主所有?物权法?第七十三条规定“建筑区划内的绿地属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。〞笔者认为目前我国的住宅区有两种情形应当加以区别。一种是由区分所有的高层甚至超高层建筑物组成的住宅区这种住宅区往往业主人数众多而绿地面积那么非常有限假如按照过去有的开发商的作法从由全体业主分担价款的共有绿地中切出假设干小块作为专有局部归底层业主所有会是很不公平的。且各设隔离标志既有碍观瞻维护理也不便极易引发纠纷。另有一种为数不多的住宅区由单层或低层建筑物组成每栋建筑物均为单独所有而非区分所有即所谓别墅式小区。这种住宅区的每栋别墅都形成一个专有局部在每栋别墅的周边地带划出小片绿地作为专有局部归于别墅业主所有这应是可行的和适宜的。因此笔者建议可通过解释或在将来修改法律时补充规定“住宅区的建筑物不区分为专有局部的与建筑物相毗连绿地可以约定为业主所有。〞第三、住宅区的地下车库终究应为专有局部抑或共有局部?物权法?第七十四条规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过、附赠或者出租等方式约定。〞据笔者所知在其他一些地下车库是划为共有局部的。但在我国由于不同城以致同一城的地区的兴旺程度不同住宅区及相应的地下车库的规模和档次有别终究应把地下车库划为共有局部抑或划分为专有局部似不可一概而。依笔者拙见在目前住宅区的业主组织难以及时地组建和难以有效地自行施行物业理的情形下将地下车库划为共有局部而由业主自行经营理或者委托别人经营理似乎难以做到且易产生纠纷。目前在这个问题上发生的纠纷倒不完全是业主都要求将车库归于共有而是由于有些开发商已将车库的建造费用摊入房价且已向全体业主收取却又将车库车位另行单独使业主们感到受骗受损因此要求将车库划归业主共有或者向业主退还价款。因此一般而言地下车库仍以划为专有局部为宜。但是也不应排除在条件成熟的地方特别是在允许以合作方式建房的情形下经规划设计部门合理安排也可以将地下车库划定为共有局部。笔者同时认为在将地下车库划为专有局部的情形下应当将车库区分为车位向业主而不宜由开发商保存所有权并自行经营。这是因为在开发商履行完毕全部房屋买卖合同以后在住宅区内就不应再有开发商的地位即使开发商保存某些专有局部未予其身份也已转化为业主。在目前住宅区的前物业理由开发商本身充任或者由开发商选定的条件下假如开发商拥有地下车库的所有权可能成为业主更换物业理的障碍由此引发纠纷。以上考虑笔者建议通过解释或在将来修改法律时补充规定“住宅区的地下车库由全体业主分担价款或者建造费用的属于业主共有;非由全体业主分担价款或者建造费用的应当区分为专有局部以或者其他方式向业主转让。〞三、业主法人组织在成熟的多元房地产法律制度中业主法人组织具有重要的地位和作用。前面提到的六个和地区都在其单行法律或民中设立专门章节就业主法人组织的职能、权利、义务、议事规那么、办事程序等制订颇为完备的规那么。罗里达州立大学的PeterDunbar教授著书称共有房地产是指由公寓大厦单元、共同成分和业主法人组织三个局部构成的集合体缺少任何局部均不构成共有房地产。[19]他们通常称业主法人组织为Homeowners’Association(HOA,亦可称为住宅所有权人协会)这在已是家喻户晓。开发商在向第一个购房人交付房屋以前要委托律师草拟一份业主法人组织的章程经主部门审查然后报州务卿备案。统一州法会拟订提供的1980年?统一公寓法?和2007年?新公寓法?分别规定了业主法人组织的17项权利和18项权利根本内容无变化笔者摘译其几项主要权利如下：“(1)制订和修改章程和规那么;(2)编制和修改有关收入、支出和储藏的向业主(Unitowners)收取共同开支费用;(3)聘用和解聘理人和其他雇员、代理人和承包人;(4)以自身名义并代表自己或业主就涉及共有房地产事项提起诉讼、辩或参与诉讼或行政程序;(5)订立合同和承当义务;(6)就共有财产的使用、保持、维护、交换或更新施行理;……〞称业主法人组织为业主立案法团(Owners’Incorporation)并制定?多层楼宇(业主立案法团)?。魁北克民039条称业主法人组织为辛迪加[20](Syndicate)就笔者所知辛迪加与托拉斯和康采恩一起被称为资本制度下三种典型的形式。该民就辛迪加的权利、义务、执行机构、议事规那么等方面订立的规那么达三十条之多。笔者注意到他们的业主法人组织制度具有共同特点即共有财产被登记在业主法人组织名下;共有财产由业主法人组织自行理或通过订立委托理合同委托理或理人进展理为理共有财产编制向业主收取费用并开立银行帐户;业主法人组织以自身名义提起诉讼和应诉。比拟之下?物权法?第六章虽然作了业主可以设立业主大会和业主会的规定但未就其在法律上的地位和资格作出定性定位的规定业主会不具有法人资格。业主会不构成民事权利主体不具有民事权利才能和民事行为才能不具有诉讼权利。在业主共有财产遭受进犯时业主会无从利用法律手段不能诉诸法律以致维权乏力维权维艰。一些住宅小区中业主共有财产屡遭进犯业主权利得不到维护纠纷频发而又难获解决。而业主会之所以不能被赋予法人资格主要原因是不拥有财产无民事责任才能无力承当民事责任。消除此种法律上的障碍解决此种法律上的难题有待于就多元房地产法律制度进展改革。可供研究讨的途径之一是由法律授予业主大会和业主会对业主共有财产包括必要时设立的行使所有权和理权使之具有承当民事责任的财产从而获得法人资格。Abstract:ThispaperdiscussestheconceptofMulti-UnitDevelopmentsandthescopeofpertinentrightsinglobalperspective.Itpointsoutthatthedefinitionofanddistinctionbetweentheindividuallyownedportionsandthemonlyownedportionsinsuhousingdevelopments,asestablishedinthesixthapterofina’sPropertyLaw,havecertaindeficienciesthatrequireimprovement(suasconcerningroads,greenspace,andgarages.)Keys:Condominium,PropertyLaw,HomeownerRights相关文章：魏耀荣著?建筑物区分所有权制度的