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文档简介

***项目为例谈精装修设计管理大家下午好!这次要讲的题目是朱总去年就跟我说这个事,我们在北京做了***的案例,而且***开发的项目基本都是精装修的项目。其实我们做精装修也是摸着石头过河,***这个项目我们做完以后,结合我们自己以前做的一些项目的经验,对我们以前的工作是一个总结,是我们自己工作的总结。所以后面会说得比较细,不知道大家能接受的程度如何。但是我是希望通过我的总结能跟大家分享在整个项目精装修管理过程中,涉及的工作其实是很复杂的,也是非常多的,我自己在管这个事的时候,也有一些心得,包括从开始的时候,比如说领导对这个事的认识,我们的领导是不是觉得我这块在精装修的工作量会有这么大、这么复杂,这是在前面;在后期比如说现场有一些非常多的洽商变更和施工上的问题出现的时候,可能各个工程和设计这块,对设计又有问题,还有最后结算的时候,发现成本是不是没有控制住?或者控制得不好?包括后面销售的效果,可能对精装修开始的理解非常的简单,反正我们就是批量交房,做得比较简单,但是最后的成本、效果包括工程质量,包括交房以后客户的关注度,都很麻烦。所以我觉得我把这个事从头到尾梳理了一下,发现还是很麻烦的,我希望能把这个东西跟大家分享,以后对大家的工作也有一个借鉴。我今天分几个方面来讲:第一介绍一下***,第二是项目工作情况,从几个方面来介绍。一、关于***(一)***公司简介我先介绍一下***,可能大家对***有一些认识不是认识***,主要认识的是任总,其实在整个公司的发展过程中,任总作为我们最高的管理者,管理整个的公司,他自己说他是从战略上管理公司,其实公司整个正常的操作,细的东西任总过问的并不是特别多,我们成立***公司到现在得有20多年的时间,作为北京时间比较长的国企房地产公司,我们做了大量的项目,以前我们作为政府的房地产公司,做一些住宅做得非常多的,就是以前的经济适用房,原来我们还在分房的时候,我们做了好多这种政府的福利房工作。接下来以后我们跟华润曾经有过一次合作,合作以后我们分开以后最近几年我们真正开始了我们自己的第二次创业。从去年我们正式上市,借的是ST幸福的壳,今年3月份我们正式把ST幸福更名为***地产。(二)***产品的基本理念这么多年***对于产品是有基本要求的,我们的使命是要实现责任地产品质建筑,为什么我们公司提倡的责任地产和品质建筑呢?因为任总说作为地产商我们是有社会责任的,我们不是完全以商人的角度创造地产产品,我们是有社会责任的,要对社会负责,所以在这个前提下我们要做有品质的建筑。(三)北京项目分部我们在北京做的项目比较多,我们都是在长安街以北CBD地区拿的地,所以以前任总总说他给富人盖房,我觉得这个话说得比较直白,因为我们所有项目的位置都是北京最核心的地区,等于说我们做的产品必须得符合在这个地区的客户需求,所以基本上我们的产品在北京都是属于中高端的产品,可能没有什么中端的,就是高端产品居多。所以去年百年建筑曾经跟我说过让我讲一下如何设计豪宅?后来我就说我也不会设计豪宅,因为我们也不是富人,我们不是很清楚豪宅是什么样的,但是我们公司做了这么多年相对售价比较高的产品,我们是以品质为先导的,而我的产品跟我的性价比达到最优的一个情况。二、***项目概括这个项目是前年开始售的,刚开始开盘的时候售价是1.6万/平米,带精装修,但是大家看这个图:(PPT)粉颜色的部分是商业,剩下其他的这些楼基本最小的面积是220平米,是这两栋,中间这栋是350平米,剩下其他的都是每户300平米,前面这两栋是公寓,这个面积是100平米左右,我想今天上午王大君讲了这个项目的室内设计情况。这个面积比较大,每户单户的面积比较大,起价1.6万/平米总价还是比较高的,我们现在的售价基本是3.5万/平米,现在基本没有房了,就算收尾了。最后这个房的总价大概在500万/套这样。所以我们当初做设计的时候,也是有过定位上的反复,我们没有想得特别清楚,因为我们在这个设计之前,我们做的精装修项目,离这个最近的是昆仑公寓,现在是10—12万/平米的售价,最小的户应该是在498平米,比较大的户是在1500平米这样的,是一个三层跃层的面积,所以那边总价特别高,也是精装修交房。我们做那个项目的时候大家投入的精力比较多,因为是个性化装修,买了房按照客户的要求做精装修,但是我们会给他一个精装修成本的标准,这样的标准当时也做了两个样板间,这样下来如果标准超过我们的标准,我们装修大概是200多万的成本,如果超过这个客户会有额外增加的费用,如果没有的话,我们就按客户的要求做设计施工,交到客户手里。所以做那个项目的时候,我们没有当成批量交房的项目来做,还是比较个体,但是***这个项目我们做起来总的套数是在700多套,量相对比较大、总价也比较高,所以在这个过程中我们也是走过一些弯路。三、***精装设计工作简介1、工作范围和内容我们的会所也是王大君先生做的,当时有一个小的旧房子改造出来的,为什么我要讲工作范围和内容呢?就是你做精装修的时候,要有好多工作要事先想到,如果没有想到,就会出现一些交叉点,或者接不上的地方。(PPT)我们现在的工作就有这些。2、项目的设计师(PPT)这些我们选择的一些主要的设计师,主要跟我们的一些模式有关系,王大君先生是我们项目的主设计师,李玮珉帮我们做了一个十楼样板间;滕雯女士是帮我们做了另外一个十楼的样板间;另外我们还有很多其他的公司,一会儿我会讲到,这是我们后来总结的一个设计模式,是有二次设计在里面的,他们作为我们的设计配合公司一起进入,大家一起配合工作的。3、设计过程我不知道大家现在控制精装修的时候,室内设计师是什么时候介入?我认为是要和建筑师同时开始的,在我们公司管理的流程上是建筑方案设计完了以后,精装修设计就开始介入户型的调整,精装修设计就开始了。所以我们这个项目的操作也是这样,我们项目方案完成以后,王大君先生就进来,从室内设计师的角度和我们一起进行了户型的调整工作。中间有一个重新定位的过程,是一定要在这里跟大家讲的,这是我遇到的一个比较大的问题,这个问题在后来还导致了一些成本上比较大的浪费。因为刚才我讲我们没太想清楚精装修交房的事,所以我们对王大君的选择是我们对我们的产品有了定位以后,我们对市场上的楼盘有一个基本的认识,后来我们就参考了纳嘎上院的装修形式,那几个项目都是王大君先生设计的,所以我们就用了这个。一开始我们没有谈好比较确定的限价,大家说先让设计师做一个方案,如果大家觉得好,我们就核一下成本,核完成本以后再往下做,这样的状况从我接触的一些房地产公司是有的,很多人都会选择一个设计师来做室内设计,做完以后核钱,核完以后觉得钱高了,就把墙改了,把地面改了,这样的问题比较多,我们前面犯的错误也是这样的问题。我们把方案做出来以后,和成本的差异特别大,根本就不是调方案的问题,而是重新做的问题,所以在这里有一个反复,反复以后对设计周期是比较有影响的。(PPT)先看一下我们最后的实景照片,这是我们的售楼处,我们在售楼处作了三个样板间,一个是290平米的,这是我们户型最多的;80B是我们小户型的样板间;350平米我们有一个移动楼是这个项目的楼王,叫350的,这个项目这一栋不精装修交房,所以这个样板间不是按实楼的,大家前面看到的这些样板间就是实楼交房的标准,不然的话就会有违客户的承诺。而且我们的样板间可能只有10%不到的贴条,因为我现在看很多公司的样板间要精装修交房,又要做出效果,就在很多地方贴条说这个地方不是交楼标准,那个不是交楼标准,但是我们就很少,活的不是,死的基本都是交房标准。只有350不是精装修交房,这个样板间是跟交房没关系的样板间。(PPT)这是350实楼的一个样板间,这也是王大君先生做的。(PPT)这是李玮珉先生做的一个样板间,是700多平米的,是一个比较简洁的样板间,这是一个10楼的290平米的样板间。(PPT)这是我们的会所,这些都是完工以后的照片。四、精装设计管理应做的工作在这之前我想讲一个事,这个可能跟精装设计关系不太大,但是跟精装修交房的关系就非常大,我不知道大家有没有这个概念?如果你开发一个楼盘,你的总套数,如果你做精装修交房,你的户型变化,户型应该占到总套数的百分比,这个事是我们做开发商一定要控制的,因为你如果做精装修交房,你有特别多的户型在里面,你的施工跟材料是根本没有办法控制的,所以你一定要把户型变化的情况控制在一定比例里面。我个人的经验千万不要超过30%的比例,因为有好多的开发商会这么说,包括我做这个项目的时候,我们的销售公司是我们自己的,我们***经纪也跟我们这样讲话,说我们得有多一点户型的样子,便于客户选择,因为你户型太少,我就不太好销售,有要房子朝南的,也要朝北的,又要一个卫生间的、也有两个卫生间的,销售会跟你说市场有这样那样的需求,但是你做一个楼盘,你不可能在一个楼盘里涵盖出整个社会对产品的需求,这个根本不用讲,这是一个特别简单的道理,你做这个楼盘,你就要相对说我一定要把客群定位到基本合理就行,不能去涵盖所有的人,如果这样的话,你会给自己带来无穷的问题。第二你做了这么多的户型,你没有做好它,在将来相当于你没做,你还是给自己找了无穷的麻烦,并不是售出去就完了,因为地产都是要做长远发展的,不能做一个项目卖完了,卖完了以后批评如潮,以后的项目也没有办法做,所以你能不能控制,也是你要考虑的很大的一个问题。所以一个是客群、一个是控制,是你要关注的问题,而且要放比较大的比重去关注。比如***这个项目我们总共是730多套,我们基本的户型有7种,但是我们在一层有下跃,又多几种,在顶层我们有合并户型,又有几种,所以加起来大概有10几种的户型,但是这样做下来的话也是满辛苦的,因为你户型太多、风格太多的话,对你后期材料的批量订货、精装修施工分包的时候,如果你让一个分包负责太多样式他根本做不了,他理解不到你的要求的时候,他做出来的产品根本就是跟原先想的是两码事,所以这个是我在讲设计准备之前大概要说一下的事。现在我也有一些别的朋友还有别人家的房子,一拿出来就会有四、五十种户型,如果你做毛坯交房没有问题,我觉得精装交房我个人认为,对应的客户就不是中低端的客户,就是偏中高端的客户,这样的客户群是有据可查的,不是一点依据都没有,你要做精装修交房,为什么要做那么多的户型呢?中低端的客户还是比较多,对生活的需求也是各式各样的,你可以做一些比较多的选择,其实太多的户型你不精装修土建施工也是很麻烦的,反正精装修交房我不建议户型太多,不知道这个建议能不能得到大家的共识。(一)精装设计准备工作这个准备工作我是觉得在我们公司相对比较复杂一些,也许有的公司没有这么麻烦,因为整个公司对成本的控制也非常严格,然后对整个品质的控制也要求非常高,所以我们在做设计之前,我管理的这个部门一定要跟研发、销售、成本部门充分沟通,了解到我们能做什么,我们到底要什么样的产品,我会根据这个产品去选择能适应这个产品的设计师,刚才也给大家看了,王大君先生和李玮珉先生两个人都是非常好的室内设计师,但是他们两个人的风格是完全不一样的,李玮珉先生是做昆仑的室内装修,他做的是简单的奢华,成本很高,细节要求高,对施工要求也非常高,所以李玮珉先生的东西是不好做的,这种简约风格的东西我在市场上也看了一下,大家做得比较少,就是做得非常好的,王大君先生的风格,因为大家看到我们的样板间,我告诉大家都是实楼交房的,但是样板间的效果还是比较不错的,王大君先生的东西比较适合这样的产品类型。但是李玮珉的东西是绝对做不到的,他的装修比较简洁的时候,他的饰品一件是一件,非常贵,我们买他的东西,挂的一个表四、五万,一个灯三、四万,但是如果你不用这样的东西,整个效果根本达不到当时设计出来给你的那种感觉。所以我看现在市场做得非常好,大家没有做这种太简的风格,太简的风格做批量交房是有问题的,起码忽悠效果没有那么好,那么王先生的风格会好一些,你选择设计师的时候你要知道他的长处在哪儿,比如我们还有一个别墅的项目,当时因为公司很多人,包括我们的销售都非常喜欢李玮珉先生做的样板间,市场认可度也非常高,就说那个别墅也还选李玮珉,我说不行,他们说我们都跟李玮珉先生说了,他可以给做,我说那我给他打电话,我给他打电话,他说可以啊,我们可以一起研究着做,你知道别墅不是他的风格,他做出来的东西你会难受的,所以你前期设计单位选择的时候,一定要想清楚你的产品,然后你再去选能把你产品做好的设计师,这点是我们管设计的人应该要下的工夫。在前期刚才这一块也基本都讲了,这是我做的一个东西,我们在做前面的时候,我们有一个产品研究和经验积累,我们公司有一个产品标准,就是我们的积累,我们会从我们的积累提炼我们这个项目要做的一些东西,包括市场调研和定位加起来以后匹配到成本限价,这个东西合理了以后才给到设计,设计作为项目的目标成本,来写项目的任务书,这个项目的任务书一定要有,因为设计师有非常非常多的创意,但是他非常非常多的创意不是每个创意都适合你,比如说王大君先生,他的设计可能是一个范围,但是这个范围里面也会有一些产品的类型,那你到底要哪种类型?你要跟他讲清楚的,不然的话做出来会有麻烦,就是项目定位的准确性,对结果和销售的影响。(PPT)项目定位的准确性跟相关的因素就是这样,你要清楚以后再往下做,和造价的关系、施工的难度,因为你是批量生产的产品,你一定要考虑到施工的难度,其实施工的时候有很多也是做不到的,我原来做设计,我也跟一些设计单位、施工单位有过交流,我们批量交房的设计跟家装的设计有本质的区别,有很多的东西你自己看说我们家装修过,这样没问题,可以做,但是这句话千万不要对批量交房的施工单位去说,因为批量交房跟家装的手法是不适用的,就是我们之前一定要跟他们讲批量的时候是不是能控制得了?我们公司在方案审批的时候,过的部门是有工程部和项目部的,原因就是每个部门要看清楚这个东西,你能不能施工?以后不要告诉我批量做不了,所以这个东西是我们要在前期考虑到的。包括最后哪些东西你的成品保护是不是能做得了?如果成品保护做不了,是你交房时候的重大隐患,你都做完了,收房根本就交不出去,很多的划痕没办法解决的时候,你可以换,但是一是影响交房的时间,另外对成本也是很大的影响,再接下来对你整个社会效应也是非常不好的,所以在前期这些问题都是要考虑到的。(PPT)在这个里面我举一个例子,我们当时要做的产品,公司当时想我们要类似于东方之子、就是我们的客户群可能是买这些产品的,当时的售价就是这样的售价,能承受的客户群可能就是这样,当时市面上对这两个项目还是比较认可的,我们就是按照这个思路交给了王大君先生,王先生按照他自己做的东方之子的东西给我们出了一个设计,其实最后还是满大的。(PPT)这个图很不好,精装修设计的时候,也要提供一些效果图,效果图的准确性也是很重要的,这是王先生做的290平米的效果图,这是他给我们做的方案,选的材料很复杂,很多的弯曲木等等,特别多的材料类型,而且都挺贵的,而且相当不好施工,包括像椰壳板,不适合北方使用,包括施工的工艺也比较麻烦,这就是当时给我们做的效果图。我们根据王先生的效果图算了一下成本,大概装修会在5千块钱左右的装修成本,我们当时想这个售价的时候,如果加5千块钱,就相当于增加售价的30%多,那怎么可能?那如果这样的话市场接受度马上就下来了,比如我想卖1.5万,马上就得卖2万,这样对销售就是很大的困难了,所以这就相当于我们在前期的工作没有做好,没有想明白,我今天拿出这件事跟大家说,我自己也是很内疚的,我觉得我不应该犯这样的错误,因为我在金地的时候,金地国际花园也是我控制的项目,我不是用这样的办法控制的,也是一点问题都没有的,我当时控制***这个项目的时候,跟昆仑公寓有点混,所以一下思路就偏了,我总是认为我们是甲方,我们有自己的需求,要先想好,然后跟设计师去沟通,这个项目的确是在这个问题上我们犯了比较大的错误,我想现在其实在头几年有一些好的开发商也会犯这样的错误,我觉得这件事一直是我心里特别难受的一件事,因为这个事导致我的设计进度和工程进度的不匹配,我是在做总体计划的时候,方案设计完了以后,精装修进来设计,后面我会讲到搭配,肯定我们所有的项目都是边施工、边设计,如果我的设计没有在出地面以前,把精装修设计回到总体数量的时候,精装修晚了的时候,就会产生大量的浪费,我把这个调了以后,我们天天加班去改,最后还是差了七层,最后有几百万的损失,我自己觉得非常不能接受。(PPT)这是我们精装的290S的标准,最后做得非常简单,都是白墙,在门口有一个加固玻璃,就比刚才那个好得很多,因为刚才的地面也会有一些石材的拼接,都会对施工造成很大的麻烦。(PPT)最后是一些材料的选择,这个主要想给大家显示另外一个情况,说的是两件事:一个是精装修交房东西一定要简单,不要有太多的变化,如果材料种类太多在一个房间里面,施工的困难会比较大;另外一个就是如果你做纯展示样板间的时候,你还是可以做到非常好的,如果有设计师想去发挥,包括我自己,我也经常有一些非常大的冲动,希望做特别好的东西展现给大家,别人会说我管的项目非常好,但是我在精装修批量交房的时候,我绝对不要展示这样的才能,因为展示我的才能是对社会的一个浪费,让买房人承担我的愿望,这是不可以的。(PPT)像这个门是一个3.5米高、5米宽的一块石材,但是效果非常好,合上以后就是白色的银狐石上面有一些黑色的花纹,展示的效果非常好。总结:准确的项目定位是设计工作乃至其他相关工作的重要前提,是第一要素,定位一定要清楚,无论是产品的定位,还是成本的定位,也要关注施工的定位,也要关注到后期交房的定位,大家都要关注到。所以我们关注这些问题的时候会有这些现象的出现,我们设计师是要做挣扎的,为什么这么说呢?你看对于成本来说,他是希望越来越低的,成本的愿望是最低,但是对于效果来说,无论是销售还是设计师本人,都是希望往最好的效果走,好的效果和成本一定是矛盾的,我们只有在这两个之间找到一个平衡点,效果还说得过去,钱也说得过去,这才是我定位的要求。这个话好说,但是操作的时候真的是很麻烦,一定要做大量的工作,才能把这件事搞清楚,但是这个事搞不清楚,真的是最大的麻烦。第一版完成每平米都到七千八了。那个做完了以后我们重新来讨论方案,重新定了装修标准和成本,成本给到我这里基本是在两千块钱一平米,这和前面的七千块钱一平米,根本是两件事了,是无法调整的,所以设计是重新做的概念,而不是修改设计的概念了。(二)设计单位选择我们在设计单位选择的时候,有一些方法,也有一些我们做的表格,包括我们在设计单位选择的时候,因为设计这块也是有限价的,就是你的设计师不能选超过多少钱的,他会给一个总的东西,这个我们都是有一些表格,我们最后会出一个报告给公司,然后选定合适的设计单位。我们选设计单位的时候有一个原则给大家说一下,我们会把设计公司分出档次来,因为在方案设计单位选择的时候,我们希望能有一个好的水平,给我们的项目带来一个升值。另外设计师的知名度,这是销售提出来的,有知名的设计师对销售也有好处,所以我们基本会选择国内或国际知名的设计公司,其实对于我来说我考察的设计公司是一点,但是我会重点去关注主设计师,我一定要了解到谁给我做设计?他到底能给我做成什么样?这是我们关注的。在后期深化设计的时候,就会有施工图设计单位,我们做过尝试,因为我们售楼处是比较先做的,我们是王大君做的方案到初步设计,施工图是请的精装施工单位,因为有些精装施工单位是有深化施工图能力的,由他来深化施工图,我们售楼处就是这样做的,所以我们有一个设计单位叫(广盛赋),他是一个精装修施工单位,他是我们售楼处的深化设计,就是施工图设计工作。这个工作做完了以后我们发现还是有问题的,虽然当时在设计费上我们会有一定的节省,主要考虑他挣施工的费用,所以他在设计费这块我了解市面上有不要的,或者有要非常少的,但是我们***到后期真正现场的10楼施工的设计图我们还是委托了住邦,就是建设部设计院的分公司,由他们来给我们做整体的施工图设计,这个设计出来以后我大概说一下优缺点,他给我们做了精装修施工图以后,我们在材料的招投标、施工单位样板层标准化这块就比较好了,别的家都不用,施工单位招标的时候这个图纸是有的,大家以共同的标准为起点去招标,这块对施工的控制比较有好处。缺点就是因为这个单位还是设计公司,在现场可能会发生一些现场配合的工作量会非常大,就要求我们现在这个设计公司的时候,可能会跟施工图设计单位,我个人建议除了设计费这块,最好能签一个能到现场服务的设计师,这个肯定是要花钱的,但是我认为这个钱是值得花的,其实对于整个项目来说是非常少的,但是他起到的作用是非常大的,因为很多施工单位在现场的变更和洽商的工作量非常大,如果设计单位没有人员在现场,光靠甲方是根本管不过来的,而且我们的能力也不支撑这件事,是这样的情况。另外,在***还有部品专项设计单位,这也是我们经过这么多年管理探索出来的方式,什么叫部品呢?我们现在基本上会把一些像厨房、卫生间、门这样的东西会有一些合作的企业,这些企业来帮我做深化设计,其实现在我们公司一直在谈,但是这个事可能会时间比较长,我们的愿望是把卫生间包给一家公司,他可能是做产品的公司,让他来整合,比如***用的是柯玛的洁具,我们的愿望是把卫生间给到柯玛,所有的洁具都是你来做,我关上门就收房,就是从材料到设计,你配合到我。设计也要做深化设计,跟精装修设计去配合。其实这块的事我们都是这样做的,我们现在碰到一个比较大的问题,就是我没操作下去的一步在哪儿呢?公司对我的愿望是希望卫生间关上门就交给公司了,不光是材料,而是整个完了交给公司,对我来说就有一个问题,我得让柯玛把它施工了,就是从设计、施工、材料都给你,到后期因为卫生间也是施工的一个麻烦,后期漏水、维修量比较大的也是在这个方面,因为***的物业也是我们自己的,我们也希望减少后期维修的工作,所以这块我们也是想给到他,但是柯玛有没有这样的能力?这是第一,第二他有没有精装修的能力?所以这个事没有做下去。但是设计工作做下去了,包括材料选型定板基本都在他的范围内,他要在我限定的范围内去选,而且要达到我的要求。所以这是我们现在跟市面上设计不同的,就是我们有部品专项设计单位。(三)精装设计合同管理因为是讲精装修,所以说到精装设计合同管理,其实在精装修的时候,无论是什么设计,都是以合同管理别人的,所以合同对于设计单位管理是重中之重,一定要把合同写清楚,我们认为对设计单位的管理首先是对设计合同的管理:编制要严谨、执行要严格,在合同里面要尽量明确你要求的范围。***是各个方面都有合同范本,合同范本是我这个部门编的,但是我们的合作范本分为两个部分,还有一部分是法律条文,是法律部编的。这个范本出来以后每年会有更新和调整,因为在管理过程中会遇到一些问题,对于合同会有一些漏洞,我们就会调整。1、合同文本问题在***的合同中我们认为已经说得很细了,但是还是发生了几个问题,我们没有明确对方应提交效果图,我们没有跟王先生说清楚,其实你要找国内设计院,他一定会给你效果图的,但是你跟国外设计师合作,他很少给你效果图,包括建筑师做方案的时候,他给你有的都是手绘图,可能设计师对手绘图是有感觉的,就是可以感觉出我将来的产品会是什么样,但是对于公司项目经理、总经理,他对这个东西的理解就比较差了,说白了就是感觉不直观。我们跟王先生没提效果图,要不然我拿什么看呢?结果王先生给了一堆手绘图,我们一看觉得挺好,就想给领导汇报,结果领导看不懂,说你给弄几张效果图,结果王先生说我可以给你提供效果图,但是拿钱来,他要的钱很贵的,一张效果图都八、九千,我说我们都是一千块钱就可以搞定,那领导也看不懂,公司又不给钱,这就很烦恼,就跟领导说,人家就不给效果图,我们就给点钱吧,所以我说有一个国内的施工图配合单位配合就很好了,就说你画效果图吧,一张给你几百块钱,最后就变成这样的结果,就解决了这个问题,但是这个方法不太好,没从根上把它解决,所以我们当时比较被动,这是被动之一。被动之二就是我们跟王先生说要效果图,没说清楚要多少张,这一个屋你给领导看,他可能希望各个位置都可以看出,但是人家就出两张,别的地方又没有,所以就又要钱,所以我们能控制到的,比如说你给我十张效果图,包在你设计费里面,如果再加一张就是两千,我们讨论一个数,你前面好说,你到后面的话,你就不好说,你自己处理不好,人家要多少你就得给多少。还有差旅费,我们在合同里面是有要求的,3—5次的出差是包在设计费里面的,但是我们的项目出现反复以后,人家就多来了几次,后来人家就不来了,人家把方案拿过来,你自己跟领导汇报去,人家就不来了,要来就得拿钱来,什么机票费、每天的费用,所以很多的事都可以在前期的合同中规定到。后来我自己想这是怪我自己糊涂,我们原来跟国外的建筑师合作非常多,比如像SOM、HOK这些大公司的合同是可以拿来借鉴的,他们的合同文本非常细,比如他说我来五次出差,我来五次以后我派什么什么人来,比如助理来什么样,领导来什么样,比如他要住五星级宾馆或者坐头等舱,或者他是什么标准,他住四星级宾馆、什么费用就可以,所以约定费用要在前面,我觉得合同管理像上海人会比较好一些,因为上海人会把所有的人都在前期跟你讲清楚,我们北方人就是在后期发生的时候谈啊谈啊谈不清楚,所以合同管理最好能在前面说清楚,比如后期你需要他来,比如像王大君,我们跟他的关系很好,但是中间拖了20天,工程在那等着,他就不来,就逼得没法儿没法儿的,他就是不来,你不说钱我就不来,急死我了,没辙,还得跟成本算账,让领导批,很麻烦。2、设计范围和工作分界设计范围和工作分界必须要说清楚,这个事也是特别重要的,因为你在设计里面有不同的人,比如我们的设计里面可能有厨房设计、卫生间设计,到深化的时候,我们可能就包给厂家了,你要讲清楚他的设计范围在哪儿,一定不能让设计工作最后有一块出现遗漏的现象,最后大家审图也很难看出来,一审没问题就去施工了,干着干着就不知道怎么干了,也很麻烦,这就是后期签证率增加,洽商、变更就出来了,工地又有意见,而且最麻烦是一处位置多次变更,为什么呢?因为你做这个查漏补缺工作的时候,你就不会考虑那么清楚,把他的事、他的事都考虑到,然后再综合一下,你很难做到这一点,跟这儿没连好,跟那儿没连好,在同一个得到多次反复洽商变更,这在我们公司是严令禁止的,我如果出现了这样的问题,我的奖金就都没有了。所以给人家签合同的时候,我们是拿建筑的图画出来,这块事归你,你该做几个面就归你,那一块归他,都会在图上表示出来,我是尽量做到减少交叉的问题,就是没考虑到的问题。如果出现落的问题,你让谁补都很麻烦,还会有费用的增加,因为我们做设计这么多年,在国内的设计师都挺好的,国内的设计院我觉得是特优秀的设计院,能站在甲方的角度为甲方服务的意识比较强,国外的设计院可能比较差一点,但是我想是不是跟市场规范度不一样有关系,他那个甲方委托给他就是一是一、二是二,他这件事就习惯了,像咱们总有忘的就做不到一是一,二是二,你做不到的时候,你让他做,他就先跟你说钱,这个就很麻烦。另外还有一点比较重要的是,当他设计收费非常高的时候,你要是清楚他的面积,因为国外收费比较多,会是收他做的室内面积,相当于咱们说的套内面积,你按套内面积给他算每平米钱就可以,这是他接受的,因为他单价高,而且你就告诉他,他设计哪几套就行,比如像我们的项目有7套房子,我们是一梯两户,这两户是一样的,他就设计这一户就可以了,对面这个我们就不找他了,我们就找施工图深化单位,他照着这个给我们对面做过来,其实这样王大君算下来费用就很少了,剩下的其实大量的工作还在国内的施工图配合院身上,就是印证一下施工图单位使用的重要性,如果你给到施工单位,那这个事可就黄了,差异还是挺大的,就算是设备管线、设备的管道井还是有一些变化的,就算设计到了,也有落的,所以这个事你在跟他合作的时候说清楚。还有另外一个事,是一家房地产公司我看了图我提醒他,问题在哪儿呢?也是一个台湾的设计公司,就是李玮珉,李玮珉的要价特别高,原来跟李玮珉合作的一个人又出来开公司,他俩也差不多,我说你就用他吧,他把合同也拿过来了,我一看方案出施工图,也写上了,我说你施工图出什么图要约定,什么六面图、一些结点图,这个结点图这句话还是有的,结果图拿去一看没法施工,包工也会有问题,因为国内所有的设计单位是没有办法做施工图的,他不会,他拿这个图其实相当于初设稍微深一点的图,但是如果拿这个图去施工,比如精装修有表面图、施工图,这个他给你画上了,但是标度墙后面的做法,比如木板墙后面的龙骨怎么打,这块他没有。这个可能跟每个公司的管理不一样,我们公司是清单招标,但是有的公司就是价包死了,就可以招。但是那样招标的时候,可能后期施工单位能赚钱,我理解是这样,因为你没给他图纸讲清楚,就是料大概一算,就说我这个怎么怎么做了,跟你招标成本控制这一块就有困难。所以你还要跟他讲清楚,你给我的图是什么样的图纸,深度是什么,这都是在合同约定的,所以像我们现在的合同是这样的,我们有合同的范本,先描述清楚了,同时我们会拿来一些图,我也会给他图,比如初步设计,王大君他们叫深化设计,他们到这种深度我认为能接受,我就给你这个深度的钱,接下来再画施工图,我再给施工图的钱,我的施工图要求是这样的深度,你如果可以画到这样的深度,我给你,没有问题,但是如果你做不到,你的钱就不是我要给你到施工图的钱,这样有两个方面比较好,一个是你说清了设计费的成本,另外你别让你的施工单位和施工成本、施工季度受到影响。我说的那家公司当时有点麻烦,他说我要施工了,一看这个图纸还得再画两天了,这中间就产生了交叉工作,最后也挺麻烦的,所以这个事要注意。3、工作量与设计费设计费的计算我们也有一个标准,我们跟国外设计公司是我们经常碰到的,因为我们是做设计管理的,但是市场会对产品有不断的要求,是变化的,可能我们的方案就不会是一下定了,定完了以后就不改了。当然做设计管理我希望做完就不要改了,但是干的过程中也会有一些调整,这些调整作为王大君来说他一定会收费的,所以在这块凸显国内设计公司的优势,他基本不收费,除非你改动量特别特别大,他才会谈收费的要求,但是我们也不会特别过分,总占人家的便宜。所以我们有一个范围,如果大概有5%、10%工作量增减的时候,中间有一些调整,你就不要钱了,虽然这个话也是一个虚话,就是这个工作量5—10%你怎么评定呢?但是起码说我还是替你考虑这个事了,就是我们的合作关系会比较好说话,就是如果有5—10%的工作量变化,你就不要再说了,如果超过这个工作量我们还是会给费用的,包括设计图纸的深度要求,我们也是会给比较明确的要求,一个是深度,包括数量,都是要讲清楚的。(PPT)这是在各个阶段精装修设计图我们会要到的东西,我们为了防止太大的调整量,影响整个设计的时间,我们会有一个概念方案阶段,这个阶段主要是什么也不用,就先和设计师去沟通,把我们的想法告诉他,他会给我们一些参考图片,大家选一个方向,选一个方向、一个标准,然后再开始方案设计,我们就会要求有图也要有参考图片,然后扩初阶段业也要有图、要有效果图,就是在扩初的时候才要求有效果图,因为方案的时候他拿效果图根本没用,方案的时候那些材料还是跟你沟通的,他要给你效果图你要敢用,你最后肯定就是失控,所以不要在那个阶段要求那些东西,所以在扩初阶段再要求效果图。(PPT)这是我们在各个阶段要求各种东西的目的和他要提供图纸的深度。把效果图拿出来特别说一下,我们在做***设计的时候,第一版我说有错误的那个,那个效果图画的特别差,他没有显示出来那个材料是非常好的,领导一看也觉得差不了多少,因为你跟别人说弯曲木,谁知道弯曲木是多少钱一平米啊?一看地下铺的石材,你不会想到成本是那样的价格,就是因为效果图没有做好起到的作用不好。所以我们要效果图不是要忽悠效果,说让设计师把甲方骗了,我们是要拿效果图判断这个设计是不是要真要的东西?因为设计师给你草图以后,他的想象在他的脑袋里,你的想象在你的脑袋里,你们两个的想象是不是在一个脑袋里不知道,所以我们要的效果图不光是为了好看,效果图也是有一定的局限性,但是这个局限性我觉得是我们能够控制的范围内。(PPT)这边就是我们让他画的290的效果图,这边就是我们的实景,这两个东西完全一样的,用的东西是完全一样的,所有材料完全一样,只是配饰上稍微有一点差异,所以如果是这样出来的话,给你这样的效果图你就足以了,你肯定知道你后来的房子长什么样,剩下的就是忽悠了,无非是多搁一些饰品了,是在后期非常容易控制到的。(PPT)这是我们的80的样板间,是效果图和实景照片,展示这两个就是效果图出来和实际都是一样的,就是差在配饰上面了,就是对饰品有一些调整,我们觉得如果这样摆的话,会没有什么冲击力,就把这个床背板改成黑色的,这样整个房间的冲击力就有了,所以基本上也还是没有什么变化的。(PPT)包括像这个房子没有什么东西,就是一个木地板,剩下的就是涂料的白墙,其他的都是饰品,这是我们的实景照片,这是效果图,你看这个效果图不是很好看,目标不是解决好看的问题,而是解决功能的问题,是不是这样做就可以。(茶歇十分钟)我把结束语拿到中间来讲一下,说了这个事可能有助于大家对于压力的理解,这句话是我在上学的时候老师就说过,但是当时我一点感觉也没有,我当设计师的时候,我感觉也很不清楚,也没有什么太多感觉,等我到房地产做的时候,我才发现这个事很重要,没想到他们那么早的时候就知道说这句话。我们做房地产设计,其实对于设计师,不管是在房地产做设计,还是在外面做设计,这个《建筑十书》我认为是建筑老祖宗的书,还是一部法律,是对我们建筑师的要求,但是对于我来说我肯定不接这个压力。“建筑师担任公共工程的建造是要提出用多少造价里完成它。”我原来做设计的时候,我从来没想过甲方花多少钱,“当把预算书提交官员以后,在竣工之前要用他的财产作为抵押,在竣工之际,造价与提出的相符时,要按照决议授予名誉。如果预算增加,在工程上多花费预算的四分之一以下时,由国库支给弥补,不受任何罚款。在工程上多花费预算的四分之一以上时,就要从他的财产中强取至竣工时所用的款项,希望在罗马人之间不仅对于公共建筑物而且对于私有建筑物也制定出这样的法律吧!业务不熟练的人们不受惩罚就不会自强,贤明的人们可以用非常精湛的学识无所犹豫地从事建筑,业主不致被拖到必须花费他们更多的财产的浪费,建筑师本身惟恐受到惩罚,愈益勤勉,考虑不浪费的方法来实施。”所以你在考核你的员工的时候,超过四分之一以下的他不算错,如果超过四分之一以上的,你自己要内疚,比如我刚才说的那个事,因为我没有控制好设计的进度和平衡好方案的关系,所以造成了一些成本的浪费,我觉得这是我的问题,真是我本身要受到惩罚的,好在我没有那么多财产,也帮他完成不了。这句话现在想挺重要的,中国的建筑师没有培养我们去考虑这个事,但是其实国外的一些好的设计公司对成本还是很有概念的,他会帮你做这样的工作。(四)精装设计计划管理精装修有计划管理,其实所有的设计都有计划管理,其实设计的管理就是合同、计划、成本等等这些大数,只是说精装修的时候我们怎么管理,这里面也含三个方面的内容:计划的编制、计划的执行、计划管理相关因素。1、计划的编制我们编制计划的时候,我们首先要保证我们能够正常工作,我看现在的有的公司有这样的问题,开发商希望拿出自己的地以后,他的开发周期越短越好,这样资金滚动才最有利,但是什么都是有最小的周期时间的,你小于这个,你这方面省钱了,其他方面就会有相对成本的增加。另外为什么我说编计划要有正常的执行来编呢?你先想好自己有哪几个步骤来做?然后再想有几个步骤可以省掉?你不能说上来就干几项,可能就有几项目你没有想到,所以我是根据我们公司的管理流程编我的计划,因为我做出方案就有汇报、评审等等,因为每个公司的管理不一样,但是你一定要在你的公司里面根据你的管理制度确定你的工作计划,不要拍脑袋,因为我自己也做了16年的建筑设计,我做建筑设计的时候,我们领导就认为项目来了你就谈谈设计,你要花多少时间?因为领导可能希望一年拿上来以后就开始施工,设计你一个月就干拿点活儿?你还干两个月,我说这不是我一个月两个月我干,我就拿嘴说,问题是这事是别人干,第一你得说清楚别人干这个事,不同的人干这个事可能时间不一样,我如果找的外国公司,我们沟通的时间、他有很多的假期,他们国家的领导都管不了,我肯定管不了,我就得按照他的周期来算,如果都是中国人民,都可以加班,这个时间我可能可以压缩,那也要有合理的时间,我总得把图画出来,我就是不需要思考干画也是需要时间的,所以我们都不能拍脑袋,而且有些东西是可以压的,有些东西是不能压的,这些都是要讲清楚的,所以我这块跟大家说一定要有这些阶段。还说***的事,我们的样板间做错了,那个东西错在哪儿呢?我没有做概念方案,大家就那么一说就开始了,其实我不如让设计师理解的给我几个形象、一些图片,拿给公司来让他们确认一下,销售认可不?成本认可不?然后我再开始,就算有反复,时间会少一些,因为概念设计也不会花三个月的时间,这样计划的可控性好,那会儿我没做,上来就做一个方案,一下翻了车,再一反复,这个时间对于我来说就控制得反而是真正花费就多了。所以,后来我就告诉他我需要有一个概念方案,这样我有这个阶段以后,可能我的方案阶段的时间可以压缩,因为在咱们控制,如果不做概念,直接做方案,在大多数的公司里面方案可能会反复的比较多,一个方案不同意,又一个方案,如果有一个概念,在很短的时间内控制住这个事,我方案的反复基本可以没有就可以了,或者在方案阶段有一些建议,我可以在初步设

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