一文带你洞悉中国房地产业发展简史 2022-前瞻

————————潮起潮落，砥砺前行前瞻产业研究院出品目目CONTENTS录房地产业发展简史总览房地产业发展简史总览0010103房地产业发展简史总览0103在实现中国梦的伟大道路上，中国房地产业奉献着他的光与热，践行着国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化2003年8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国民经济的支柱产业。2022年10月16日子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度资料来源：前瞻产业研究院整理产业政策简史2.产业政策简史2.1产业政策简史总览2.6最新政策指引方向002产业政策简史总览房地产业：经济周期之母——房地产业的兴衰与政策变化息息相关我国房地产业的快速发展受益于国家政策的支持引导，在拉动国民经济发展上起到了重要的作用。而为了转变经济发展方式的需要，改变那种依靠大拆大建、依放方式，加大政策性住房的建设，同时为了保障民生、防范金融风险，国家对房地产业的政策调控也愈发深入，房地产业的兴衰与政策变化息息相关。我国房地产业政策简史分为四个阶段——政策引导阶段：1978-1998年；政策扶持阶段：1998-2009年；政策调控阶段：2009-2016年；政策规范阶段：政策规范阶段是用来住的，不是用来炒的”政策扶持阶段城镇住房建设建设健康发展的通知》《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》《关于加快城市建设的报告》2009-2016年2009-2016年政策调控阶段资料来源：前瞻产业研究院整理政策引导阶段政策引导阶段：政策引导阶段：1978-1998年老旧制度的对撞——我国房地产政策在摸索中前行的报告》地方、企业题》作为福利事业，要多，要发挥四个积极性改革的决定》的，将房改的基本内容概括为“三改四建”的意见》建设管理规定》；推进住宅资料来源：前瞻产业研究院整理政策扶持阶段：政策扶持阶段：1998-2009年房地产业被列为拉动国家经济发展的支柱产业——支持与调控并存住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。这一通知被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的地产业开始迅速发展起来。城镇住房《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》租普通商品住房，增加普通《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》步加强市场引导和调控土地使用权规定》和商品住宅等各类卖或者挂牌稳的以抑资料来源：前瞻产业研究院整理政策调控阶段：政策调控阶段：2009-2016年进一步强化差异化住房信贷政策——抑制投资、投机性购房需求在该阶段，针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。项目资本金比例的通知》商品住房项目的最低资本金比《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》贷政策，对贷款购买于60%节契税营业税优予降低契税优惠稳健康发展的通知》房供应、抑制投资市和除拉萨外的省会城市的原则，制定并公布年度目标资料来源：前瞻产业研究院整理政策规范阶段：政策规范阶段：2016年至今提出坚持“房住不炒”——政策调控进入深水区向着平稳、健康的定位发展。子是用来住的，不是用来炒的”的、不是用来、现金短债比大于1条例(征求意见稿)》范行为提出了明险防控》场调控政管要求资料来源：前瞻产业研究院整理最最新政策指引方向多次强调“房住不炒”——加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度政策，以促进房地产市场的健康持续发展关贷款不纳入房地产贷款要稳定房地产市场，坚持“房住不炒、因城施策”定度2022年2月2022年7月2022年10月2022年2月2022年7月2022年8月2022年8月方要用好“一城一策”政策工具箱，灵活运用阶段性款策健康发展资料来源：前瞻产业研究院整理房地产金融简史3.1房地产金融简史总览房地产金融简史3.1房地产金融简史总览003房地产金融简史总览金融与房地产市场——经济联动，相辅相成在房地产全产业链运转的各个环节，包括房地产开发、生产、经营和消费都需要金融信贷资金的支持。现代金融在为房地产市场赋能并促进房地产发展的同时也加强了自身与房地产的联系甚至将自身的金融业务深深地嵌入并捆绑在房地产上，使得二者的经济联动效应成倍放大，互相影响，相辅相成。我国房地产金展机制出展机制出由财政拨款改为义上标志着中国房地产金融建设历程的开端也就不存也就不存有房地产资料来源：前瞻产业研究院整理计划性福利分配阶段资料来源：前瞻产业研究院整理010203计划性福利分配阶段：010203探索从人民的利益出发来解决住房问题的政策机理社会主义三大改在这高度集中的计划经济制度安排下，住房没有实现商品化，也就不存在房地产市场，更不会有房地产金融的出现。福利分房以企事业单位自建房屋并按一定条件以福利形式向职工分配住房的方式作为社会住分房为特点的住房供给制由此形成打击房产投机行为，同时承认并保护居民的私有房屋产权资料来源：国家统计局前瞻产业研究院整理市场化改革探索阶段：市场化改革探索阶段：1978-1998年局部性渐进式的市场化政策措施有条不紊的推进010102020303财政拨款改为银行贷款，这开端，这也建设环节的金融市场化支持，而银行则发展缓慢款改为银行信贷，随后立了房地产综合开支持以进行房地产住房信贷业务也得到了场化基础0000000000GDP位：%)住房消费需求0203蓬勃发展阶段：1998-2017年住房消费需求0203蓬勃发展阶段：1998-2017年010140.0010.00达到了40.56%的高峰.00.00新开工房屋面积同比增长(%)房地产开发投资累计额同比增长(%)发投资完成额同比增长(单位：同比增长率达到了34.63%的高峰规范长效阶段：2017年至今已经进入新的成熟发展阶段十九大召开以来，党和政府从建立房地产长效发展机制出发着手解决房地产领域的不充分不平衡发展问题，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住有所居”成为今后一个时期房地产相关政策制度安排的核心逻辑遵循，中国房地产及房地产金融进入规范化长效发展的新阶段。银行业金融机构房地产贷款集也取得重要进展并进入稳杠杆阶段资料来源：前瞻产业研究院整理房地产企业发展简史4.1房地产企业发展简史总览房地产企业发展简史4.1房地产企业发展简史总览004房地产企业发展简史总览筚路蓝缕——从扎根区域市场到布局全国，出现了众多传奇人物，他们与他们的企业是中国房地产业沉浮的一个个缩影。从荒芜的市场出发，筚路蓝缕，从扎根区2010-2020年腾腾飞阶段2016年全国商品房销售面积与销售金额同比增长率达到了峰值2020年至今2020年至今房销售面积同比增全国化布局阶段资料来源：前瞻产业研究院整理零零星探索阶段：20世纪90年代之前年成立了住房制度改革领导小组——进一步指导推进住房制度改革试点工作房地产7亿元。的A股与H股房地产上市公司汇总11980-1984年1960年1987年1987年1983年1987年1989年1989年1988年1988年资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：国家统计局前瞻产业研究院整理01020001020019861987198819891990199119921993199419950.001992年全国房地产开发投资比上年增长117.52%，开发土地面积增长175%保利地产制定了“以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目”南航新村、保利红棉花园等代进地产开发的资本和经验积累，培开发和经营队伍碧桂园率先构建“五星级会所+社区学校+五星级社区生活+住宅”=“五星级的家”房地产开发投资总额(亿元)同比增长率(%)同比增长率(单位：亿元，%)全全国化布局阶段：1994-2010年房企谋求全球化布局——1994-2010年间，房地产开发投资额从1994年2331.38亿元上升至2010年48267.07亿元010102020303的销售目标0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00-5.00房地产开发投资(亿元)房地产开发投资同比增长(%)比增长率(单位：亿元，%)布布局收获阶段：2010-2020年企步入收获阶段——2016年全国商品房销售面积与销售金额同比增长率分别为22.46%与34.77%，达到了峰值0101020203031000亿元0强，排名第467位5706.6亿元，继续在行业保持富》世界500强排名升至第147位864202010201120122013201420152016201720182019202040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00-5.00全国商品房销售面积(亿平方米)全国商品房销售金额(万亿元)全国商品房销售面积同比增长率全国商品房销售金额同比增长率品房销售面积与销售金额(单位：亿平方米，万亿元，%，%)资料来源：国家统计局前瞻产业研究院整理资料来源：国家统计局前瞻产业研究院整理业务收缩阶段：2020年至今业务收缩阶段：2020年至今政策调控、融资收紧——2022年开始，我国商品房销售面积同比增长率开始为负，并持续走低，2022年8月商品房销售面积累计8.8亿平方米，同比增长-23.03%0101020203032021年12月06个区域缩减至65个。新城控股对开发事业部和商业开发事业部依旧并2022年1月区公司职能部门整个2022年2月事办、营销管理、金融管理等9大0国商品房销售面积同比增长率(单位：%)房地产业态发展简史5.1商业地产发展简史房地产业态发展简史5.1商业地产发展简史5.2产业地产发展简史5.3业态发展现状005业区改2006多元组合与文化创新业区改2006多元组合与文化创新阶段发展资料来源：前瞻产业研究院整理980萌芽初成快速发展980萌芽初成快速发展商业地产发展简史从商铺、百货大楼到城市综合体、文化旅游商业地产从1985年，由我国各部、省、市集资，深圳市物业发展公司(现物业集团前身)组织筹建的集商业、贸易、办公、饮食于一体的多功能超高层现代建筑——深996年，王府井商业区改造，营业面积由500平方米扩大到2700平方米，完全仿照明清的建筑风格设计装潢，再到依托城市自然景观，增加旅楼宇扩大到2700平方米业当年即实现盈利，直接跳过了养商期的“早熟”曾被业界视作奇迹业体制改革的若干问题的报告》，至产业地产发展简史产业地产发展简史从工业区到高新区、开发区现阶段，在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让地产在风口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求企业带着产业进来，开发商必须寻找更多资源背书；同时传统房地产行业的规模触顶，急需寻找新的利润增长点和业务亮点。在这种情况下，传统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热2003-2006年关于暂停审批经营阶段7年至今首个关于各类开发区的文件《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》，对区是我国实体经济特别是制造业的重要载体”与高新区模式的初创2006-2017年交叉并业态发展现状住宅房地产市场规模远大于商业房地产、产业房地产多元化布局，并在多个细分市场中取得了不错的成绩。21年核心业务营业收入及占比(单位：亿元，%)19.32471.1\2\\835074.8542363.620.175\\\\62607.7\\49.707989\\\\\\资料来源：中国房地产协会中指研究院公司年报前瞻产业研究院整理资本运作简史6.1资本运作简史总览资本运作简史6.1资本运作简史总览0062003-2007年核2014-2016年债券融资和定增上升2009-2014年2003-2007年核2014-2016年债券融资和定增上升2009-2014年借壳上市收紧房企的资本运作与房企的成长发展紧密相关——机遇与挑战并存房企的资本运作与房企的成长发展紧密相关，在过去三十多年的资本窗口，A股上市、港股上市、境内发债、境外发债、分拆上市种种机会，机遇与挑战并存。2016年至今市的A股房企较少A口打开资本运作简史总览2008-2009年资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：前瞻产业研究院整理家上市的房地产企业，也是深圳证券010203862家上市的房地产企业，也是深圳证券01020386240阳光城华润——1990-2003年间房企A股上市较为顺畅199419961998200020022004PO2005年7月企业2006年7月券交易所正式挂牌上市，是中国股权地产上市公司2007年4月2005年7月企业2006年7月券交易所正式挂牌上市，是中国股权地产上市公司2007年4月010203200320042005200620072008IPO的代表性房地产企业汇总房地产调控叠加A股制度改革06284资料来源：公司公告前瞻产业研究院整理行调控减弱，行调控减弱，定增和IPO增加：2008-2009年——定向增发融资增多、港股上市又一小高峰8年5月8年5月。住房超过五年免征向增发借壳上市收紧：2009-2014年市收紧——房企上市均经过较长审批时间；2013年对借壳上市监管继续收紧。2009-2014年期间房企境内IPO较为困难，部分房企在借壳监管全面收紧前完成重组上市，但均即0102主体从0102主体从公司，同时推出私募债等备案发行品幅降低房企增发融资情况住房金融服务工作债券融资和定增上升：2014-2016年产政策调控转松——A股上市房企多通过自身发债，港股上市房企多通过境内子公司发债实际募资总额(亿元)2015-9-112016-1-122015-11-1243.12016-3-107.52015-12-14-2346.42015-12-1850.32016-6-72-22-212-22-20调控收紧，拆分加速：2009-2014年房地产政策转向，融资渠道层层收紧——房企拆分物业管理业务加速、企业债发行收紧；2017-2018年银行贷款、非标融资收紧；2019年信托融资、美元债等渠道收紧；2021年“三条红线、房货集中度新规到来，境内债券、银行贷款、非标融资等再度收紧。2019年以来房企分拆上市加速，主要市，是最为常见的途径。另一类是部分房企分拆商业、代建业务等上市。润万象、恒大物业、融创服一服务、卓越商企、正业、建业新生活、绿城园健、招商局房托务、碧桂园服资料来源：前瞻产业研究院整理产业出海简史7.1产业出海简史总览产业出海简史7.1产业出海简史总览7.2海外布局萌芽阶段：2004-2012年007产业出海简史总览波澜壮阔——却不是一帆风顺经过国内市场的摸爬滚打，较多的房企已不满足于在国内市场的发展，开始把眼光投向大洋彼岸，浩浩荡荡的开启了新的海外征程。区别于中国的人文、社会、政策等因素，在海外市场面临的是未知的产业竞争环境，中国房企追求国际化的道路并不是一帆风顺。我国房地产业出海简史分为四个阶段——海外布局几家欢喜几家愁2012-2014年2013年已成中国品牌房企的“出海元年”中国房中国房2004-2012年2004-2012年海外布局萌芽阶段资料来源：前瞻产业研究院整理资料来源：前瞻产业研究院整理海外布局萌芽阶段：2004-2012年2004-2012年期间，得益于政策的扶持与国民经济的快速增长，我国房地产企业在国内正处于热火朝天的扩张之中，而此时房企在国外的布局数量与规模都较20112004中坤集团者，中坤国投资2005碧桂园碧桂园首开出海之路，成为首个走进马来西亚的中国房地产开发商海外联合投资公司五家的海明珠项目房企大规模海外布局：2012-2014年房企大规模海外布局：2012-2014年场加速——迎来中国品牌房企“出海元年”万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定计划，规模已达几百亿美元。品牌房企“出海”特征与趋势在2013年尤为明显，大宗的计划几乎都是在这一年当中发生的，比如绿布鲁克西洋广场地产项目70%股权等，从品牌房企“出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的“出海元年”。2年7月013年12月司南联地产2015年中国海外商用房地产投资总告，称其全资子公司以人民币85亿元元，同比增长其拓展 (45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地41.5%，是2010年全年投资额的6倍3年8月的金商真正意义4年6月西班牙大厦资料来源：前瞻产业研究院整理海海外布局进入收获期：2014-2017年——房企海外业务进入收获期经历了2012-2014年的海外扩张布局阶段，2014-2017年间，海外布局房企开始迎来了业务收获期。2016年，碧桂园斥资20亿重金以“新加坡旁，永久产权”作为宣传卖点，在央视春晚、奥运会赛场进行广告宣传，当年碧桂园宣布项目合同销售业绩取得180亿元的良好成绩，位居中国典型房企单项目销售业绩的第以上的买家来自中国内地。6年年初输出步伐，仅2年时间就快速实目前绿地酒店旅游集团016年10月6年6月6年6月了一年的时5国签订6个取得一名喜几家欢喜几家愁：喜几家欢喜几家愁：2017年至今实践证明，海外市场毕竟不同于中国市场，经济制度、文化、政治、民意都在影响着中国资本的盈利水平。与此同时，房企带着大量外汇海外布局，资金回的关注。2017年6月，银监会窗口指