以来中国商业地产行业指数、溢价率、投资额、销售情况及行业发展趋势分析

以来中国商业地产行业指数、溢价率、投资额、销售情况及行业发展趋势分析

一、中国商业地产指数

商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费领域、办公需求等多领域的发展息息相关。

从2016-2019年中国商业地产指数及其各项指数构成的变化情况看，商业地产指数与宏观经济指数、商用土地指数、商用物业开发指数、零售商信心指数的变化趋势基本趋同。此外，除商

2019年Q1，中国商业地产指数124.5，同比下降2.4%，环比下降6.6%。从2019年第一季度各项指标环比变化情况来看，各项指数均较2018年第四季度有所下降；从2019年第一季度各项指标的同比变化情况来看，宏观经济指数和零售商信心指数保持同比上升态势，其余指数均同比下降，表明国民经济开局平稳，零售商保持拓展节奏；商用土地指数同比出现较大幅度地下跌，土地供应紧缩趋势明显；商用物业开发指数同环比均出现下降，受到存量市场及周期性因素的共同影响。

2019年第一季度中国商用土地指数91，环比微降1.9%，同比下降23.8%。2019年第一季度商用土地溢价率为5.5%，平均溢价率环比回升48.6%，同比下降28.6%。

2019年一季度全国商服用地拿地数量为1558宗，面积达35136.9亩；其中，百强企业商服用地拿地面积达22177.9亩，占比63.12%；商服用地拿地面积在100亩以上的企业有76家，200亩以上29家，500亩以上5家，而1000亩以上的企业仅有1家。

二、商业地产投资额及销售情况分析

从房地产开发投资来看，2019年第一季度全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，其中办公楼和商业营业用房投资额合计3634亿元，占比15.27%；从施工面积来看，第一季度房地产开发企业房屋施工面积699444万平方米，同比增长8.2%，其中，商业地产施工面积占比16.62%；从新开工面积来看，房屋新开工面积38728万平方米，增长11.9%，其中，商业地产新开工面积占比12.04%。从竣工面积来看，房屋竣工面积18474万平方米，下降10.8%，其中，商业地产竣工面积占比15.82%。综上，除办公楼施工面积和新开工面积同比增加外，其余均同比减少，供给趋紧。

从房地产销售面积来看，2019年第一季度，中国商品房销售面积29829万平方米，其中，商业地产销售面积合计2552万平方米，占比8.56%，办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降6.9%。从房地产销售金额来看，商品房销售额27039亿元，增长5.6%，其中，商业地产销售面积合计3111亿元，占比11.51%，办公楼销售额下降13.0%，商业营业用房销售额下降2.6%。综上，办公楼和商业营业用房销售面积和销售额均下降，需求减少。

截止2019年3月末，中国商品房待售面积51646万平方米，比2月末减少605万平方米。其中，住宅待售面积减少531万平方米，办公楼待售面积减少47万平方米，商业营业用房待售面积增加21万平方米。截止2019年3月末，商业地产待售存量较2018年末减少26万平方米，商业地产进入存量消化阶段。

2019年第一季度社会消费品零售总额97790亿元，同比增长8.3%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额83402亿元，增长8.2%；乡村消费品零售额14388亿元，增长9.2%。按消费类型分，餐饮收入10644亿元，增长9.6%；商品零售87146亿元，增长8.2%。此外，2019年第一季度中国城镇居民人均消费支出7160元，同比上涨4.1%。

2018全年商业不动产投资额、新开工面积、销售规模等主要指标较2017年均出现下降，全国商业地产投资额下降9.95%至20173.42亿元。

2018年商业地产开发投资额为20173.42亿元，增速下滑严重，同比下降9.95%。

2018年商业地产开发投资额占整个房地产开发投资额比重继续下降，其中商业营业用房开发投资额占比11.79%，下降2.45个百分点;办公楼开发投资额占比4.99%，下降1.17个百分点。

2018年全国商业地产施工面积为138471.45万平方米，同比下降1.97%。

2010-2018年我国商业地产销售面积总体呈上升趋势，而2018年增速下滑到负增长水平，2018年全国商业地产销售面积为16334.65万平方米，同比下降7.16%。

2018年全国商业地产销售额为19625.45亿元，同比下降0.35%。

三、2019年中国商业地产行业发展趋势

1.商业地产市场将会进行新一轮的优胜劣汰，不符合消费升级需求的商业体，将面临升级和淘汰

随着消费需求的升级，市场竞争的加剧，预计2019年，传统的百货型商业体、缺乏竞争力和业态一成不变的商业体，将面临着严重的人气不足和业绩下滑的风险，将会被迫做出改变，要么进行规划升级改造涅槃重生，要么会被市场所淘汰进行低价转让。

2.商业体规模数量的大幅增加将会放缓，随着金融环境的紧缩，商业项目将会更加趋于理性

2018年底就已开始，全国主要商业地产开发商面临着业绩增长放缓，融资困难等一系列的问题，不得不采取缩减开支，暂缓扩张计划，因此2019年商业项目的增加将会有所放缓

3.商业体面向中档消费、大众化消费的业态是主流

随着市场的进一步推进，面向中产阶层的中档消费仍然是主流，特别是一些偏高端的商业体，将会随着市场的变化而对业态做出调整，以中档为主。

4.越来越多的知名品牌、甚至国际品牌会下沉到三四线城市商业体

一线、二线城市的市场竞争较为激烈，业绩增长放缓，为了增加业绩，一线知名品牌商会下沉到三线、四线城市的商业体当中去，特别是过年期间，电商物流配送关闭，人员大幅度的回流，处于消费的最佳节日，线下销售迎来千载难逢的机会。

5.新颖的业态将会成为商业项目新的人气发动机

随着市场的不断变化，一些新颖的业态如雨后春笋般的出现，并且迅速获得消费者的认可，成为人气增长点，成为各大商业项目的宠儿，新颖的业态代表如新颖的科技体验店，吸引了很多人前来体验，感受科技的造福生活便利。

.商业体智能化技术应用更加广泛

2019年商业体开始逐渐提高应用智能化比例，提高运营效率，精简人员，创造业绩；特别是智能化停车场、导购系统、结算系统、物联网技术的应用，大大的提高了服务效率，节省了人力成本。

7.中小住宅房企将会更加慎重进入商业地产领域

政策和金融环境的严峻，一些中小开发商将会慎重进入商业地产领域，静观其变，不再像以前那样比较乐观的判断商业地产市场，将会更加专注所在的领域，待时机成熟时再考虑进入。

8.自持、精细化运营，仍然是市场主流

项目自持是开发商银行贷款和成本回收、盈利的根本，精细化运营是保障，因此这两者依然是2019年全国主要商业地产开发商的运作特点，不会发生较大的改变。

9.线上线下相结合运作模式越来越明显

商业体作为线下实体项目，不能忽视线上的作用，越来越多的商业体开始开设线上商场，微信公众号、小程序的应用，线上购物线下提，O2O相结合的运作模式，而不是单一的只注重线下。

10.趋向于打造更多的人气流量入口

人气是项目的业绩基础，项目会千方百计的打造亮点吸引人气，预计2019年商业体将会涉足到许多领域，使用更多的措施来提升人气