花桥周报(2012年2月17日~2月23日)课件

2月17日-2月23日花桥楼市周报Realestate

Weekly目录Contents一、新闻回顾

三、全国重点城市周成交情况五、土地市场情况七、楼市新增量分析九、重点竞争个案分析十一、楼市媒体动态二、政策分析四、上海市周成交情况分析六、昆山市楼市成交量分析八、区域主要楼盘加权价格走势十、热销楼盘房源分析十二、楼市阶段性研判新闻回顾多个城市上调普通住房标准保护首次置业刚需2012-2-17来源：中国广播网

从3月1日起，上海将调整普通住房标准。上海确定普通住房的标准包括二环三个区域内套均总价、容积率和面积，这次调整的是价格标准。相关业内人士分析称，地方政府这次调整普通住房的标准，不仅鼓励了刚性需求，而且避免整体放松投资投机性需求的可能。2月21日，国土资源部有关负责人表示，今年将在全国范围内在试点清理小产权房，并再次重申，小产权房不予确权登记，不受法律保护。

新闻回顾国土部：今年将在全国试点清理小产权房2012-2-22来源：观点地产网

外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。对于外地户籍居民的这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策并没有调整，并且将继续严格执行。限购政策中明确规定能够购买两套住房的“上海户籍居民家庭”就是指户口所在地为上海的居民。而此次上海房管局对“上海户籍居民家庭”的解释中包括了“外地户籍持上海长期居住证满三年的居民”,在实际操作中，还是相当于放宽了限购的范围。新闻回顾上海楼市限购令“旧政新提”传递微调信号2012-2-23来源：每日经济新闻政策分析存款准备金率下调2012-2-19来源：新浪房产央行18日晚间发布消息，从2012年2月24日起，下调存款准备金率0.5个百分点：大型金融机构将为20.50%、中小机构将为17%。点评：下调存准率一是资金市场贷款规模可以扩大，而是房地产涉及到几十个行业，其中一些行业资金宽松一些，对房地产业有直接的影响。在CPI居高时下调存准率说明经济有大问题，偏紧的货币政策相对缓和无济于事，基础货币能否成为货币，还得看货币乘数，此次放松可视为利空，房企应利用短期刺激快跑。存准率下调有利于改善资金面紧张局面，间接利好楼市，银行在放贷额度增加后，将更加支持自住放贷，尤其是首套房利率还将继续回落，由基准逐步回落至九折水平。上海市周成交情况本周上海市商品房成交面积为18.80万平方米，环比上周上涨16.87%，成交均价为17820元/平方米，环比上周下跌11.06%；本周上海市商品住宅成交面积为14.04万平方米，环比上周上涨68.32%；本周全市商品住宅成交均价为19490元/平方米，环比上周下跌5.69%。上海市周成交情况

本周上海市商品房新增供应积为9.84万平方米，环比上周下跌58.00%；商品住宅新增供应面积为6.78万平方米，环比上周下跌42.35%。本周获取预售证的商品住宅项目共4个，其中，仁恒森兰雅苑3.42万方，其次是保利叶城3.30万方和中环凯旋公寓0.04万方。上海市周成交情况本周上海市商铺类物业成交面积2.27万平方米，环比上周下跌9.34%；均价14326元/平方米，环比上周下跌30.94%。本周上海市办公类物业成交面积为1.15万平方米，相比上周下跌43.75%；均价为20784元/平方米，环比上周下跌21.67%。

点评：

本周商品住宅价跌量增、成交量大幅反弹，成交面积环比上周大涨了68.32%，虽然14.04万方的周成交量和历史平均水平比依然很低，但相较倒推365天的年化周均水平12.69万方，依然高出了10.64%，反映出部分开发商顺应政府调控、以价换量、积极入市的意愿。此外，保利的大幅降价，对观望的开发商也具有极大的心理影响，预计后市加入降价行列的开发商会越来越多，楼市有望进入以价换量的“小阳春”。

均价3万以下的中低价位和3万到5万的中高价位商品住宅回暖最为明显，其中，均价3万到5万的中高价位商品住宅成交面积周环比涨幅最大，大涨了81.08%，此价位段中，位于浦东花木板块的浦东古北御庭和位于闵行颛桥板块的上海星河湾成交量最大，分列冠亚军。黄志坚表示，这和两个项目一个是低开、一个是降价的大幅优惠有关。

政府楼市调控不放松的反复表态，促使中低价位的刚需楼盘和中高价位的改善型楼盘进入市场角逐，以争夺有限的客源，让利将是普遍现象。而对开发商而言，一旦回款足够保障正常运营，就会缩小或取消优惠，重新进入观望或等待政策的逐步“回暖”。因此，购房者不应盲目等待，应该选择自己喜欢的区域，多看、先看、多比较，该下手时就果断下手，以免错过自己喜欢的房子而让别人捷足先登，政府政策压出来的机会最好不要错过。新成交地块：一周楼市分析—土地市场分析地块位置土地面积

（平方米）用途出让年限容积率（F）建筑密度起投价竞得价竞得人花桥镇绿地大道南侧、薛赵路西侧226507.61平方米商住40年文化娱乐、办公、配套商业:1.5-2.5、配套住宅:2.5-3.025%-30%1500元/平方米1510元/平方米上海嘉宝实业（集团）股份有限公司、网尚世界（北京）数字电影文化发展有限公司（联合竞买）昆山楼市每周区域成交量情况(套数）区域1.13~1.191.20~2.22.3~2.92.10~2.162.17~2.23增减增减率开发区72153867179112167.16%玉山751740797900.00%花桥31911424537.14%周市238306333110.00%千灯1349183921116.67%巴城6516141400.00%陆家-504-112-125.00%南部水乡1222128-4-33.33%张浦1035102212120.00%全市2165813327145017966.05%注：数据来源于搜房网楼市成交量分析楼市成交量分析

本周昆山楼市成交450套，较上一周的271套又增加了179套，增幅达66.05%。开发区、周市镇、张浦镇、陆家镇、千灯镇的成交量都出现了不同程度的上涨，玉山镇、巴城镇与上周持平，南部水乡则出现了成交量下滑现象。楼市成交量分析

本周昆山楼市成交450套，较上周的271套又增加了179套，增幅达66.05%。目前昆山整体市场成交量在逐渐回复，开发商开始降价，刚性需求者出手购房，成交量较以往有所上升。楼市成交量分析本周花桥区域总成交45套，其中住宅成交40套，商业成交了5套，表现较为良好的项目为常发香城湾和中城虹梅苑，其他项目表现较为一般。我们对重点关注楼盘成交房源进行跟踪，根据成交数据得出这些楼盘的整体成交均价，进而粗略地显示花桥楼市价格走势，由于价格数据仅限于关注楼盘，因此与区域实际整体成交均价存在误差，以下数据仅供参考。区域主要楼盘加权价格走势常发香城湾：开盘时间：2010-03-25物业类别：普通住宅、洋房、别墅建筑类别：多层、小高层、高层容积率：1.70绿化率：40%总户数：3104户物业费：1.30元/平方米·月建筑面积：389864.00平方米开发商：昆山常发置业有限公司物业公司：江苏省常发物业服务有限公司物业地址：花桥镇花桥国际商务城绿地大道1333号（花园路与绿地大道交汇处）项目均价：花园洋房11000~12000元/平米；普通住宅9300元/平米在售房源：4、6、7、8号楼普通住宅、5号楼花园洋房在售户型：普通住宅1+1房74.31平米和82.69平米、2+1房88.99平米、104平米、112平米；花园洋房3室2厅2卫138平米（附赠9.09平米非机动车库，不计入产证）装修情况：毛坯热销户型：74.31平方米1+1房备注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。2、7月17日推出8号楼，8月13日加推东单元。10月15日推出7号楼。（热销户型:74.31平方米一房）重点竞争个案分析时间价格及优惠情况1.20~2.2普通住宅均价9300元/平米，花园洋房单价在11000~12000元/平米,贷款总价优惠10万，一次性付款95折优惠。2.3~2.9普通住宅均价9300元/平米，花园洋房单价在11000~12000元/平米,贷款总价优惠10万，一次性付款95折优惠。目前和搜房网有合作活动，本周六搜房团看房，特价房30套，价格在6000-6600元/平米之间，无另外的优惠活动了。2.10~2.16普通住宅均价9300元/平米，花园洋房单价在11000~12000元/平米,贷款总价优惠10万，一次性付款95折优惠。2.17~2.23普通住宅均价9300元/平米，花园洋房单价在11000~12000元/平米,贷款总价优惠10万，一次性付款95折优惠。重点竞争个案分析上海裕花园：开盘时间：2010-09-18物业类别：普通住宅建筑类别：高层容积率：2.79绿化率：40.10%总户数：1748户物业费：1.60元/平方米·月建筑面积：157455.00平方米开发商：昆山国瑞置业有限公司物业公司：昆山国瑞物业管理有限公司物业地址：花桥镇徐公桥路与光明路交汇处项目均价：均价12000元/平米左右，价格范围在11000~13000元/平米之间。在售房源：10号楼，3号楼在售户型：55平米的一房、94平米的二房、147平方米四房装修情况：毛坯热销户型：55平米1房备注：据销售人员介绍，开发商可以协助不能提供相关证明的外地人贷款，贷款银行为工商银行。

（热销户型：55平方米一房）重点竞争个案分析凯德都会新峰:开盘时间：2010-06-10物业类别：住宅建筑类别：高层容积率：3.59绿化率：40%总户数：4700户物业费：1.90元/平方米·月建筑面积：597143.00平方米开发商：昆山昆安置业有限公司物业公司：上海上房物业管理有限公司昆山分公司物业地址：花桥镇兆丰路11号项目均价：13500元/平米左右在售房源：17号楼，19号楼,16号楼在售户型：73平米一房、91平米两房、95平米2+1房、120平米2+1房装修情况：精装修，装修标准1200~1500元/平方米之间热销户型：120平方米左右2+1房。备注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海分行贷款。

2、1月7日推出了16号楼。（热销户型：120平方米2+1房）重点竞争个案分析（热销户型：73平方米1房）时间价格及优惠情况1.20~2.2均价13500元/平米，全款95折，贷款98折2.3~2.9均价13500元/平米，全款95折，贷款98折2.10~2.16均价13500元/平米，全款95折，贷款98折。2.17~2.23均价13500元/平米，全款95折，贷款98折。重点竞争个案分析鑫苑国际城市花园：开盘时间：2009-10-25物业类别：住宅建筑类别：多层、高层容积率：2.60绿化率：40%总户数：5033总户数：5033户物业费：1.50元/平方米·月建筑面积：604434.66平方米开发商：昆山鑫苑置业有限公司物业公司：河南鑫苑物业管理有限公司昆山分公司物业地址：昆山市花桥镇绿地大道189号项目均价：当前均价10000元/平米左右在售房源：近吴淞江的17、18、27、28号楼在售户型：89平米2房、110平米3房、140平米3房装修情况：毛坯热销户型：89平米2房备注：1、销售人员介绍异地购房者只要提供上海满一年的社保或个人所得税缴纳证明，他们可以协助找中国银行上海静安分行贷款。2、110平米和140平米的三房均赠送10平米的入室花园。（热销户型：89平米2房）重点竞争个案分析同城虹桥映象：开盘时间：2011-1-15物业类别：住宅、商住楼

建筑类别：高层容积率：2绿化率：30.5%总户数：457物业费：1.30元/平方米·月建筑面积：52760平方米开发商：宁沪置业（昆山）有限公司物业公司：江苏同城时代物业管理有限公司物业地址：昆山市花桥镇商务大道(近花桥中央公园)项目均价：均价11000元/平方米.户型：62平米一房，77平米1+1房，89.8平米两房123.55平米三房，140.59平米四房装修情况：毛坯备注：1,77平米1+1房入户花园10平米左右产证只计入一半面积。2，6月5日推出了6号楼。重点竞争个案分析123.55平方米三室两厅两卫77平方米一室一厅一卫89.8平方米两室两厅一卫140.59平方米四室两厅两卫时间价格及优惠情况1.20~2.2均价11000元/平方米。优惠措施是一次性付款享受98折，按揭贷款享受99折。2.3~2.9均价11000元/平方米。优惠措施是一次性付款享受98折，按揭贷款享受99折。2.10~2.16均价11000元/平方米。优惠措施是一次性付款享受98折，按揭贷款享受99折。2.17~2.23均价11000元/平方米。优惠措施是一次性付款享受98折，按揭贷款享受99折。重点竞争个案分析重点竞争个案分析佛奥中金棕榈湾花园：开盘时间：2011-10-22物业类别：住宅、别墅建筑类别：高层、独栋、双拼、联排容积率：2绿化率：41%总建筑面积：26万平方米物业费：0.8元/平方米·月开发商：昆山中金花桥置业有限公司物业公司：新中华管理机构有限公司物业地址：昆山市花桥镇绿地大道东1339号项目均价：8000元/平方米房源：73-193平米装修情况：毛坯备注：一次性付款98折优惠，贷款无优惠。户型：76平方米一房两厅一卫重点竞争个案分析时间价格及优惠情况1.20~2.2均价8000元/平方米，优惠措施为全款98折优惠，贷款无优惠。2.3~2.9均价8000元/平方米，优惠措施为全款98折优惠，贷款无优惠。2.10~2.16均价8000元/平方米，优惠措施为全款98折优惠，贷款无优惠。2.17~2.23均价8000元/平方米，优惠措施为全款98折优惠，贷款无优惠。

中城花桥国际：开盘时间：2010-11物业类别：住宅、洋房、别墅建筑类别：联排别墅、花园洋房容积率：1.50绿化率：40%总户数：别墅112户物业费：2元/平方米·月建筑面积：357790平方米开发商：中城集团昆山盈桥房地产开发有限公司物业公司：深圳天安物业管理有限公司物业地址：昆山花桥镇曹浦路188号（漕浦路胜巷路口）

项目均价：均价16000元/平左右，总价318万元/套起。房源：220-270平米装修情况：毛坯备注：1、别墅单套建筑面积为225-261平米（实际使用面积300—370平米）,花园面积80-120平米,地下室面积20平米，赠送露台和独立产权车位。

2、优惠措施是按揭贷款享受98折，一次性付款