第04讲土地使用权

第四讲土地使用权《土地法学》胡璇土地科学技术学院内容提要：一、两权分离理论及其现实依据二、土地使用权概念

三、土地使用权的特性与权能

四、土地使用权的分类

五、土地使用权的取得与终止

中国新的城市土地使用制度应当包括三项核心内容：

（1）土地所有制形式的完善，所有权和使用权的分离；（2）对土地实行有偿使用，征收合理的土地使用费；（3）建立和完善土地市场。1、理论的提出一、两权分离理论及其现实依据

1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议根据《宪法修正案》和国务院《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》，对《土地管理法》进行修正，这次修正主要增加了土地使用权可以依法转让和依法实行国有土地有偿使用制度的条款。2、现实依据（1）土地的资源属性

建立一种最大限度发挥土地资源经济效应和社会效应的合理利用制度（流转制度）。（2）土地的不动产属性

土地的不动产属性决定了土地流转制度有关的主体必须是在社会生活中具有控制和利用土地的主体（土地使用人）。

（3）社会的需要

土地的资源属性，决定土地在市场上自由流转的制度；土地的不动产属性又决定了，在土地公有制度下，土地所有权自身流动的不可能性。

土地使用权，指土地使用者（组织或个人）依法取得的土地的实际经营权和利用权。它是我国土地使用权制度在法律上的体现，是指在相应法律范围内对土地享有的占有、使用、收益、一部分处分的权利。二、土地使用权概念

《土地管理法》第9条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第4条规定，“……土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”课本第28页1、土地使用权是一项独立的物权

土地两权分离理论的突破，使土地使用权也成为一项独立的财产权。目前我国无论一级土地市场（出让市场），还是二级土地市场（转让市场），都是以土地使用权独立进入市场的。2、土地使用权包含一定的处分权处分权是一项比较广泛并且具有层次性的权利：

第一层次的处分权，是对所有权各项权能之和的处分。即，我们通常认识的所有物归属的处分。如买卖、赠与。这个层次的处分权同所有权不能分离，只能由所有人行使。

第二层次的处分权，表现为所有人对物的占有权、使用权、收益权等项权能的分离及其具体享受人的设定权。如：出租（出让）、出借（划拨）。这个层次的处分权同所有权也不能分离，也只能由所有人行使。

第三个层次的处分权，表现为对占有、使用等项具体权能的处分。如占有权、使用权的再转移。这个层次的处分权可以直接由土地使用权人行使。

《城镇国有土地出让和转让暂行条例》中规定，经出让获得的土地使用权，使用人可以依法转让、出租、抵押等。这就是第三个层次的处分权在土地使用权的具体体现。第三个层次的处分权同第一、二个层次的处分权相比，有以下几个方面的区别：（1）行使权利的主体不同第三个层次的处分权由无所有权的土地使用权人行使，第一、二个层次的处分权只限于土地所有人行使。（2）处分权涉及内容不同第三个层次的处分权只限于对使用权的处分，第一、二个层次的处分权不仅包括对土地归属的处分，而且也包括对土地具体权能设定的处分。（3）所产生的后果不同第三个层次的处分权行使的后果，只能产生土地使用权的转移，第一、二个层次的处分权一方面可以导致土地所有权的转移，另一方面可产生所有权和使用权的分离，并同时设定新的土地使用权人。（4）行使处分权的期限不同

第三个层次的处分权只在法律规定的具体期限内行使，第一、二个层次的处分权不受具体期限限制，它与所有权同时存在。三、土地使用权的特性

1、权利的财产性

是在一定条件下设定而来的，是土地所有权人在行使土地所有权时实施处分权能的一种表现形式。是一项独立的财产权，与土地所有权人对土地享有的使用权能在法律意义上是完全不同的。

2、权利的完全性

对土地占有、使用、收益和进行法定处分的完全权利，它集中表现在对土地的经营和利用上。3、权利的法定性

依法设定土地使用权和依法行使土地使用权。三、土地使用权的特性

4、主体的双重性

广泛性，是从法律规定的主体资格而言，即符合法律规定的单位和个人都可以依法取得土地的使用权；特定性，则表现在土地使用权主体资格的法律保护上，主体资格特定。

5、权利的稳定性

依据不同使用期限，城市用地40～70年，农业用地30年。6、权利的限制性范围、用途、年限、对土地有偿出让后的土地使用权的限制。四、土地使用权的权能

1、占有的权利

土地使用权人对土地进行实际控制的权利。

2、使用的权利

土地使用权人在法律和合同规定的范围内，根据土地用途对土地进行经营和利用的权利。3、收益的权利土地使用权人通过对土地的合理利用而获得利益和孳息的权利。4、法定处分的权利依法处置土地的权利，即在法律允许的范围内对土地的用途、利用程度进行处置的权利。五、土地使用权的分类

按照土地使用者人数分为团体的土地使用权和个人的土地使用权。

（1）团体：全民所有制单位、城镇集体所有制单位、农村集体所有制单位、乡镇企业、三资企业、联营企业。

（2）个人：城镇个人土地使用权、农村个人土地使用权。1、按照土地使用者人数划分

这样分类的法律意义在于：国家对单位使用土地和个人使用土地，在管理形式、内容、权利的取得、可能存在的范围等方面都完全不同。

按照土地使用是否盈利性分为盈利性土地使用权和非盈利性土地使用权。（1）盈利性土地使用权的获得，坚持有偿使用原则，坚持招标、拍卖方式。（2）非盈利性土地使用权则可减免土地使用税。2、按照土地使用是否盈利性划分

按照土地用途分为住宅用地；工业生产用地；教育、科技、文化、卫生、体育用地；商业旅游娱乐用地；农业生产用地使用权。3、按照土地用途划分4、按照产权形式划分

按照不同的土地所有权形式下产生的不同使用权性质分为出让土地使用权，划拨土地使用权，承包土地使用权，宅基地使用权（国有土地使用权、集体土地使用权）。

它是我国土地政策法律中最基本、最实用的分类并能够按照不同性质的土地使用权，建立起与现阶段土地使用实际情形相适应的土地使用权法律制度。划拨土地使用权法律制度出让土地使用权法律制度集体承包土地使用权法律制度农村集体建设用地使用权法律制度

土地使用权法律制度六、土地使用权的取得

1、国有土地使用权的取得

（1）划拨：指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

A.划拨取得的范围

B.划拨使用权的特点

以合法的方式从土地所有者或原土地使用者手里获得土地使用权。

（2）出让：所有权人将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，收取土地出让金的行为。方式：协议、招标、拍卖、挂牌。

（4）租赁：土地使用者及其代表作为出租人将其土地使用权随同地上建筑物、其他附着物一同租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

（3）转让：土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

（6）继承（7）抵押前两种取得方式为直接取得（由所有者处取得）后五种取得方式为间接取得（由使用者处取得）

（5）作价出资、入股：以作价出资或入股的方式处置土地资产的，接受出资或入股的企业取得土地的使用权。

2、集体土地使用权的取得（1）农村集体承包土地使用权的取得土地使用者（承包方）与土地所有者（发包方）签订土地承包合同而取得土地使用权（即土地承包经营权）的行为。（2）农村集体建设用地使用权的取得①.宅基地使用权的取得②.经营性建设用地使用权的取得③.非经营性建设用地使用权的取得

①

宅基地使用权的取得

农村宅基地使用权，是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院中种植树木，永久居住的权利。其具有以下法律性质：A、宅基地使用权具有身份性

土地的有限性，决定了集体经济组织以外的人员不能申请宅基地。《土地管理法》对此未做规定，《物权法（草案）》对此态度异常坚决：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

由于宅基地主要是作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用，即将宅基地投资建厂等。B、宅基地使用权具有从属性

农村宅基地具有很明显的社会保障性质，能够无偿获得宅基地是农村村民与城市居民相比较享有的最低限度的保障。少数有偿使用试点，收取费用也很低。

宅基地使用权没有自己固定的存续期限，它存在于农民（户）生命存续期间，甚至可以进一步说，只要房屋存在，宅基地使用权就不会消灭。C、宅基地使用具有无偿性D、宅基地使用具有无固定期限性《土地管理法》第六十二条：

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地取得程序：

应当先向农业集体经济组织或者村民委员会提出申请，经村民代表大会或者村民大会讨论通过后，报人民政府批准；需要使用耕地的，由乡人民政府审核，经县人民政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准；使用原宅基地的、村内空闲地或者其他土地的，由乡人民政府批准，报县人民政府土地管理部门备案。案例1：北京市通州区画家村“宋庄房讼”案

2007年12月22日央视《新闻周刊》

中国宋庄：北京市将宋庄镇确定为首批十大文化创意产业集聚区之一。原告：画家李玉兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市被告：马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。

2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以4．5万元的价格卖给李玉兰。去年2月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。

画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了13起农民讨房诉讼。

北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城镇居民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，马赔偿李9.3万元。李玉兰不服提出上诉。

12月17日，北京二中院终审宣判李玉兰违反城镇居民不能购买农村宅基地的法律规定，90日内必须向卖给她房子的农民腾房。鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。注：国土资源部12月21日重申，我国城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”“艺术家们买农宅现在是合情合理不合法。”在小产权房出现之前，城市房地产土地开发如果用的是原农村集体土地，须经如下手续：首先，该地必须符合该市的土地利用规划，并先由国家征收，转为国有土地，再由国家出让给开发商，开发商开发建设后再出售给购房人。

②

经营性建设用地使用权的取得

经营性建设用地使用权，是指乡（镇）村企事业单位、农家乐或其他个人经营而获得的土地使用权。取得程序和原则：

A．乡（镇）村企业建设需要使用集体土地，应当持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提