2017年上半年山东房地产估价师理论与方法：价值类型模拟试题

2017年上半年山东省房地产估价师《理论与方法》：价值类型模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于土地使用权的是（）。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权2、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采用的折现率是。A：社会一般收益率B：社会最低收益率C：某个投资者所要求的最低收益率D：某个投资者所要求的最高收益率E：工业用地的监测点评估价格3、以集体所有制企业的房地产抵押的必须经通过。A：集体所有制企业工会B：集体所有制企业职工（代表）大会C：集体所有制企业股东大会D：集体所有制企业董事会E：执行层的组织协调4、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。（2009年试题）A：经市（县）人民政府批准B：经委托人书面同意C：经房地产行政主管部门批准D：经省（自治区、直辖市）人民政府批准E：执行层的组织协调5、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为_。0.5年和1年0.5年和1.5年0.5年和2年1年和1.5年6、成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法求得的价格简称为_。A.成本价格B.市场价格C.比准价格D.积算价格7、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为万元。A：695.83B：681.25C：715.83D：718.75E：工业用地的监测点评估价格8、房地产投资的收益，包括投资回收和—两个部分。A.投资风险B.投资利率C.投资现值D.投资回报9、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由—。A.两家银行按债权比例受偿B.两家银行均等受偿C.甲银行优先全额受偿D.乙银行优先全额受偿10、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人。A：应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B：可以收回房屋出租给其他人C：可以要求增加租金D：应当继续履行原租赁合同E：执行层的组织协调11、城市的总体规划由负责组织编制。A：市人民政府建设行政主管部门B：市人民政府城市规划行政主管部门C：市人民政府土地行政主管部门D：市人民政府E：执行层的组织协调12、亦称分支行制，指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构的银行组织形式。A：单元银行制B：总分行制C：集团银行制D：连锁银行制E：执行层的组织协调13、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起一个月内未申请登记的，预告登记失效。356814、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元/近。A：2020.80B：2214.29C：2336.45D：2447.37E：工业用地的监测点评估价格16、引起真正的房地产自然增值的原因是.【2007年考题】A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格17、《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处—，并处罚金。3年以下有期徒刑或者拘役5年以下有期徒刑或者拘役5年以下有期徒刑或者管制5年以上，10年以下有期徒刑18、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.312.5B.250C.562.5D.812.519、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按_征收。土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入20、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。A：业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续B：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验C：物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会D：业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料E：执行层的组织协调21、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是_。A.上涨B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌22、关于假设开发法的说法，错误的是。A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值E：工业用地的监测点评估价格23、—是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场分析24、假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为：_。A.潜在收入B.潜在毛收入C.有效毛收入D.净收益25、下列关于抵押的表述中，不正确的是。A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》C：因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期设定的目标收益率之间的关系是。A：越大，越大B：越小，越大C：越大，越小D：与无关E：借款合同2、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。A：拟买卖的房地产市场价值B：买方愿意支付的最低价C：买方可承受的最高价D：卖方可接受的最低价E：卖方愿意接受的最高价3、如果整个投资市场的平均收益率为20%,国家债券的收益率为10%,而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,房地产投资评估的模型所用的折现率为。A：8%B：4%C：14%D：12%E：借款合同4、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%,按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A.544.10555.101776.322109.385、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B：因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账D：会计数据计算、抄写差错E：为调节利润多记待摊费用6、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列—调查。A.消费者类别B.消费者社会阶层分布C.消费者购买能力D.消费者购买习惯7、房地产抵押担保的范围包括。A：主债权及利息B：违约金C：定金D：损害赔偿金E：实现抵押权的费用8、不能为金融机构提供建设贷款担保的是_。A.用其它房地产做抵押B.提供质押C.物资抵押D.第三方担保9、最大诚信原则的内容主要包括。A：告知B：保证C：弃权D：禁止反言E：允许反言10、房地产交易活动的部门_。A.房地产管理部门B.房地产中介机构C.房地产交易所D.房地产市场11、光污染包括。A：灯光污染B：玻璃幕墙反光污染C：眩光污染D：宇宙线辐射污染E：视觉污染12、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的_。A.施工方案B.工期C.质量目标D.报价E.市场售价13、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有_。A.商品住宅小区用地B.加油站用地C.县人民公园用地D.军事设施用地E.造纸厂用地14、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称_。A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量15、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。A：区位B：用途C：权利性质D：总价E：外观16、当利息周期小于1年时，则实际利率—名义利率。A.等于B.大于C.小于D.两者无关系17、《土地管理法》主要是解决等问题。A：房地产市场秩序混乱B：土地资源的保护、利用和配置C：规范城市建设用地的征用D：规范城市建设用地布局E：协调各项基础18、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的D:对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形19、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。A：城市总体规划B：镇总体规划C：乡规划和村庄规划D：总体规划E：详细规划20、公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格.【2006年考题】A：卖方和买方掌握必要的市场信息B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D：卖方和买方追求各自利益的最大化E：卖方和买方急于完成交易21、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B：收益法中未来租金、运营费用的预测C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核D：市场比较法中对房地产状况进行调整E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补22、如果