不动产估价4课件

笫三章市场比较法第一节比较法的基本原理一、概念：（Marketcomparisonapproachorsalescomparionapproach）是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。二、理论依据替代原理、大数定律

三、适用对象和条件1、适用对象是具有交易性的不动产，如不动产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准厂房等。

2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。

四、操作步骤1.搜集交易实例2.选取交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行不动产状况修正7.求取比准价格第二节搜集交易实例

一、收集内容

1.交易双方的基本情况和交易目的

2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境等。

3.成交价格

4.成交日期

5.付款方式

6.交易情况二、收集途径

1、查阅政府有关部门的不动产交易资料。2、查阅报刊杂志有关不动产交易的信息资料。

3、参加不动产交易会，了解不动产价格行情。

4、向不动产交易当事人、四邻、经纪人、金融公司、司法机关等调查了解有关不动产交易的情况。

5、假装成不动产购买者，与不动产出售者，如开发商、代理商等和谈，取得真实的不动产价格资料。

6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行之间相互提供信息。

7、其他途径，如电话查询、网络查询等。

第三节选取可比实例和建立价格可比基础一、选取要求：

（一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围的类似地区。

（二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。

（三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。（四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。（五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。（六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。（七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正常价格。（1）统一付款方式。以成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则=76.42（万元人民币）甲总价=乙总价=15（万美元）（2）统一化为单价甲单价=764220/200=3821.1（元人民币/平方米•建筑面积）乙单价=150000/2500=60（美元/平方英尺•使用面积）（3）统一币种和货币单位。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币，则甲单价=3821.1（元人民币/平方米•建筑面积）乙单价=60*8.3=498（元人民币/平方英尺•使用面积）（4）统一面积内涵，如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类不动产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，则甲单价=3821.1（元人民币/平方米•建筑面积）乙单价=498*0.75=373.5（元人民币/平方英尺•建筑面积）（5）统一面积单位，以平方米为基准，1平方米=10.764平方英尺，所以有甲单价=3821.1（元人民币/平方米•建筑面积）乙单价=373.5*10.764=4020.4（元人民币/平方米•建筑面积）三、交易情况修正的方法（百分率法）

可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格

其中，交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的。只有这样，比较的基准才会有一个，而不会出现多个。因为在市场比较法中要求选取多个可比实例来进行比较修正，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。式中，或是交易情况修正系数关于税费负担的修正，把握两点：1.正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格2.正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格案例二：某宗不动产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区不动产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。求该宗不动产的正常成交价格。解：设正常成交价格为V，根据题意有，V-7%V=2325解得V=2500（元/平方米）案例三：某宗不动产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区不动产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。求该宗不动产的正常成交价格。解：设正常成交价格为V，根据题意有，V+5%V=2625解得V=2500（元/平方米）第五节交易日期修正一、含义：将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点的价格。

二、修正方法：

1.百分率法可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=估价时点的价格2.用定基价格指数进行修正可比实例在成交日期时的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数=在估价时点的价格应用举例：某地区某类不动产2001年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月为100），其中，某宗不动产在2001年6月的价格为1800元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2001年10月的价格为：3.采用环比价格指数进行修正可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一期的价格指数×……×估价时点的价格指数=在估价时点价格应用举例：某地区某类不动产2001年4月至10月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100），其中，某宗不动产在2001年6月的价格为2000元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2001年10月的价格为：2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8（元/平方米）

4.采用逐期递增或递减的价格变动率进行修正5.采用期内平均上升或下降的价格变动率进行修正

可比实例在成交日期时的价格×（1+

价格变动率×期数）=在估价时点的价格

应用举例：评估某宗不动产2001年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2000年10月末。另调查获知该类不动产价格2000年6月末至2001年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2001年2月末至2001年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2001年9月末的价格为：

3000×（1+1.5%）4×（1+2%）7=3658（元/平方米）三、修正方法

1.直接比较法：以估价对象不动产状况为基准。

2.间接比较法：设想一个标准的不动产状况，以次标准的不动产状况为基准。

四、不动产状况修正应注意的问题

由于不同使用性质的不动产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。例如，居住不动产讲究宁静、安全、舒适；商业不动产着重繁华程度、交通条件；工业不动产强调对外交通运输；农业不动产则注重土壤、排水和灌溉条件。第七节求取比准价格

一、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法1、修正系数连乘形式

估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×不动产状况修正系数注：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%。

(1)直接比较修正公式

二、将多个可比实例的比准价格综合或一个最终比准价格的方法

1.平均数

⑴

简单算术平均数

⑵

加权算术平均数

2.中位数

中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的价格，当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的价格。

众数是一组数值中出现次数最多的数值。

3.众数

4.其他方法

如去掉一个最高价格和一个最低价格，将余下的进行简单算术平均。

第八节应用举例案例四：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼，有关资料如下表所示：

可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000（人民币元/平方米）600（美元/平方米）5500（人民币元/平方米）成交日期2000年1月31日2000年3月31日2000年7月31日交易情况+2%+5%-3%不动产状况-8%-4%+6%在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为1:8.5，2000年10月31日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变，2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。解：（1）计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×不动产状况修正系数（2） 计算比准价格（3）求取估价对象价格：将上述三个比准价格的简单算术平均数作为最终比准价格。估价对象价格=（6598.33+6328.88+6192.31）/3=6373.17（人民币元/平方米）习题：需要评估某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似住宅，有关资料如下表所示：

可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4500（人民币元/平方米）600（美元/平方米）5000（人民币元/平方米）成交日期1994年11月31日1995年3月31日1995年6月31日交易情况-5%+3%-3%不动产状况+2%-4%+5%在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常