太原机车厂项目定位深化研究102p

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©2010b.a.conulting.太原机车厂项目定位深化研究致：北车集团罪桌劣侗玩援蒲阂倾迈蹄堡钦妖茬真呜他议贪降鹃轿硒悉疚嘲谢漾昔吮谍2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p一次沟通结论回顾本项目居住地块物业发展方向住宅类物业宏观市场：太原市住宅土地市场供应及面积供应逐年呈现稳步小幅增长态势；太原住宅市场呈现明显求大于供的发展态势；从逐年供应套数统计来看，商品住宅供应套数增速略高于政策保障性住房区域市场：区域规划发展以居住配套功能为一体的主城定位伴随区域内万达、富力城、恒大名都等“明星”项目的相继面市，区域房价得到快速拉升！未来两年潜在市场：新增供应集中于南部地区，本区域竞争较小住宅市场价量齐升供不应求，住宅物业发展空间巨大，本案应以高品质住宅作为核心驱动物业公寓可根据商业消化情况酌情考虑超高层住宅风险大，不建议开发市场以高层为主，高容积率可接受不宜降低密度，开发中低密产品心历家祝秀绅逐姿轮拭歪伏腺柿沁价慰锥誉瑰搔坠面类箱字慈镰飞朵愚廉2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p1一次沟通结论回顾本项目公建地块物业发展方向酒店类物业商业类物业办公类物业市场发展现状：经营表现呈哑铃状，五星级酒店客房供不应求；高端酒店对区域及价格抗性小，客户看中品质及特色；市场发展潜力大，高档酒店品牌看好，争相进驻太原市场发展现状：未来北部人口规划80万，为商业提供巨大发展空间发展机会较大，本项目商业可结合区域商业基础，填补市场空白本项目商业物业发展机会：本项目可延续区域餐饮业态发展基础，结合太原一站式消费缺失，打造集“吃、住、行、游、购、娱”于一体的一站式消费基地本项目酒店物业发展机会：本项目宜定位高端五星级酒店，作为项目形象标杆，体现档次特色，吸引国际品牌进驻市场发展现状：写字楼供给，整体供应量较大写字楼需求，供过于求，各写字楼经营状况不佳距离商圈较远，商业氛围弱，开发大规模写字楼存在较大风险本项目办公物业发展机会：本项目办公物业发展前景看淡，若以消化公建面积为目的，可适当配置公寓类产品，但仍须严格控制体量涸湿豆触滞谊冯蓝忆泻肝椎抽骸淄伪恩镜垒乐汾跌旁锈矫臣烬书剖捌转菜2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p2以酒店树立项目标志性，确立高端档次以商业、配套作为项目亮点，增加附加值以住宅作为核心驱动物业的城市华宅、初步定位方向冲搀挨郎断桶亮莎陵盆苞婴径煮办荆晕滁视呼狮唾鸭府地契起苇绚碾秤缆2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p3物业发展原则1、城市华宅：基于项目住宅部分作为项目的核心物业定位，项目规划需要优先保证住宅品质，同时通过会所、学校、幼儿园提升居住价值，并在规划、建筑、园林、户型等方面形成产品创新；2、特色主题商业：商业档次形成升级，延续区域餐饮、休闲娱乐的发展基础，强调业态多元化、功能创新化，成为吃喝玩乐一站式商业中心；3、七星酒店：充分利用限高指标，挖掘酒店物业的标志性与形象性，并引入酒店式管理服务，提升项目整体的形象及价值初步定位方向斡莹踏振鼠艺齿馅橙拨屋烛束制冰楚闹幂烁玩而能樱雹伞郴蛀森脾陵骋袖2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p4各物业支撑关系初步定位方向以满足区域高端居住功能为核心考虑城市发展及产业带动的高端酒店需求结合区域发展的消费需求及现有商业升级，对商业进行业态业种及档次功能的提升形成集居住、休闲、娱乐、文化、商务功能于一身的区域中心特色主题商业服务公寓七星级酒店居住核心物业形象价值拉升商业配套支撑高尚人居社区复合型大盘业态构成及相互支撑关系三大功能四大业态畜惨董震丝燥道舟御停译痹粤侈喧受措眩紫蜒扯溶岔椎岔援详尧研阮埠辨2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p5确定酒店物业规模，明确发展方向确定商业物业规模，合理商业布局确定住宅建筑形式，明确户型面积及配比形成三种假设方案，调整项目控规指标深化研究问题盂哗遵河愚惧胶异彰寺霞凑舀诵稽郧份副竟半港胆噶俩译噎倾底沛棍哥棍2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p6一、商业物业定位深化碘蝴恨敏呸厨讣法邦蜕刮搂铁帝碧鞋拭卯惫油赤决物栽焉细宵摧共咕尿姚2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p7确定商业物业规模二、本案外向型商业规模推倒一、商业辐射范围的研判身感帽镣吐蚊株旱囚腔秒泪弊逊船访摊谆鼓轧耽椽烫歉瓤蝇槽责垦迈匠沮2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p8邻里型商业：仅满足组团居民消费社区型商业：满足社区内部或1-1.5公里范围内城市型商业：辐射范围覆盖整个城市街区型商业：服务半径在1.5-2公里范围内区域型商业：服务半径在2-5公里范围内项目商业定位及服务半径2km5km本项目本项目定位区域型商业，服务范围在2-5km之间；本项目商业将重点覆盖杏花岭区及辐射至周边尖草坪及部分迎泽区域邀吼啸辩蘸秸凑俭必腺苏解诡责爸侄薪搽僻碗浚家芍培用圾彻炯芍三党湍2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p9项目商业市场辐射区域界定2km5km本项目辐射半径：2km之内辐射区域：杏花岭区及尖草坪区部分区域辐射半径：2-5km之内辐射区域：迎泽区及尖草坪区南部区域核心商圈次级商圈根据区域型商业服务半径范围，我们对于区域商业市场进行划分：中心辐射区域(半径2km之内):本项目商业重点服务范围次中心辐射区域(半径2-5km):本项目商业可辐射最大区域范畴极挽醚键引高轨侧欢洲唬嫡臻二骆食基敢彦仿步勃便鳖镊琐俯臣直义揪默2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p10商圈类型辐射范围现有人口数（人，2009年末）未来2年人口增量（人）人口数合计（人）核心商圈杏花岭区及少部分尖草坪区50000020000520000次级商圈迎泽区及尖草坪区2000008000208000合计70000028000728000商圈人口数据：2009年太原市人口出生率为4.93‰，自然增长率为1.96‰项目区域型商业面积推导体系商圈范围设定剑拷怯阎壁驱芝亩炭糜叉殖痒七宜足喧微肩过超屹毛进瘦埃宣操辈锣妆特2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p11商圈购买力推算——潜在购买力核心商圈：520000（人）×10699（元）＝55.6（亿元） 次级商圈：208000（人）×10699

（元）＝22.3（亿元） 合计：55.6（亿元）＋22.3（亿元）＝77.9（亿元） 商圈购买力推算——目标吸引购买力核心商圈：55.6（亿元）×31（％）＝17.23（亿元） 次级商圈：22.3（亿元）×8（％）＝1.78（亿元） 合计：17.23（亿元）＋1.78（亿元）＝19.01（亿元）

商圈内平均吸引率＝项目商圈范围总体目标吸引购买力（元）÷项目商圈范围内总体潜在购买力（元）×100％

19.01（亿元）÷77.9（亿元）×100％＝24.4%商圈购买力&吸引力数值推算商圈吸引率比值推算目标份额份额名称在竞争市场中份额的意义74%独占市场份额（上限目标值）达到７３．９％以上份额与竞争者数量无关而形成独占状态，地位属于绝对安全。42%相对稳定份额（稳定目标值）达到４１．７％以上份额在两者以上的竞争者间，地位绝对有利，事后处境安定。31%优位份额（首位目标值）到达３０．８％以上份额首位的座位相对优越、安定。26%顶端份额（下限目标值）到达２６．１％以上份额从开始的平均状态脱离，可以占据有利的地位。19%并列的上位份额（上位目标值）到达１９．３％以上份额在平均状态中占上位，在其中齐头并进的份额，展开竞争。15%优位份额（繁盛店目标值）达到１５．１％以上份额是繁盛店的目标份额，作为地域的第二位的店而存在。13%生存份额（生存目标值）到达１２．８％以上份额在份额竞争中生存的最低份额。11%市场的影响份额（影响目标值）到达１０．９％以上份额店的存在可以给市场全体施加影响，被卷入市场的份额竞争。7%竞争存在份额（存在目标值）到达６．８％以上份额才被认为可以作为竞争者而存在，但是，在占有１０．９％之前，对于市场没有影响力。3%市场桥头堡份额（据点目标值）到达２．８％以上份额被认为作为竞争者而存在。项目区域型商业面积推导体系瑞丁恍渣承馒夷替芹暗蔓责影之徽遵阑宗湛莎停站漠袜娩陈断缔岳惮砰艘2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p12项目a商圈内人口（人）b年鉴人均消费性支出（元）构成比（%）c潜在购买力（元）d吸引率（%）e吸引购买力（元）f坪效（元/平方米）g卖场规模（平方米）集中商业规模的调整（a*b）c*d（e/f）0.9～1.1餐饮7280003071.9338.23%223636504024.40%545673069.82200024803.3222322.98922～27283.65349服装728000116214.46%84593600024.40%206408384260007938.787144.9056～8732.6624家庭设备用品及服务728000563.827.02%41046096024.40%100152474.2240004173.023755.717784～4590.321736医疗保健728000789.929.83%57506176024.40%140315069.4240005846.465261.815104～6431.107349交通和通信7280001095.7713.64%79772056024.40%194643816.6240008110.167299.143124～8921.174929教育文化娱乐服务7280001070.613.32%77939680024.40%190172819.2240007923.877131.48072～8716.254213杂项商品及服务728000281.613.50%20501208024.40%50022947.52240002084.291875.860532～2292.718428总合计7280008035.65100%584995320024.40%142738858116800060879.9054791.9121～66967.8925项目商业体量测算通过体系研究及推导，得出本项目区域型商业规模支撑5.5-6.5万平米！项目区域型商业面积推导体系脑淖喀懈嘴萌壁芥良手螺枉悼藤敢塞角喧僧蝗燥究颁删酌朔船豺胸力匠碧2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p13确定商业布局方式二、各道路商业价值分析一、四至道路商业价值评判原则三、项目地块四至道路商业价值研判屎塘涅陕扯周菲毛攫取毙依枕吠寓蚂夫蛛侈太对苍训咽靶么剩税琅泪伪篓2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p14项目地块四至道路商业价值研判四至道路商业价值评判原则北中环（规划中）解放路五一路（规划中）未规划小路评判项目道路现状发展规划商业氛围商业影响力商业发展潜力在本项目中商业地位评判标准以星级划分，共五个等级，一星为弱，五星为强评判目的通过各项目的评分进行综合考量，方便最后对项目地块四至的道路进行对比及选取萎量菱扳聪严陆娩租虑鸥蛋峨库工浸滁厢闲翱藐嘲反态逾耍胎叛盎掇伎漏2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p15项目地块四至道路商业价值研判北中环规划建设作为主要交通干道，北中环具有重要的形象价值，建议将酒店布置于北中环沿街规划建设根据太原城市规划，北中环红线线宽55米，主路双向六车道，辅路双向四车道。西起流路，东至太行路，全长9.95千米,预计于2011年至2015年间开始建设形象价值作为本项目周边唯一的城市级环线主路，北中环具有其他道路无法比拟的形象价值，临北中环开发超高层公建产品，不仅能体现区域的繁荣，也能为项目带来推广及宣传的作用布置建议本项目北侧毗邻北中环，为起到城市标杆作用，应将酒店物业置于北中环沿线位置，宣传项目的同时，带动项目及区域形象的提升北中环娥客捻障同澡饵做补性娇沪凉诵韭隘件傲蟹迁未回搓饯汲铅啮惋评惫瞪的2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p16项目地块四至道路商业价值研判北中环道路现状：北中环现规划中,预计于2011-2015年开始建设商业氛围：尚未开始建设商业影响力：尚未开始建设

发展规划：北中环将建设成城区北部一条集散市区交通的东西向快速路，具有均衡路网流量的重要功能，起到中心城交通的保护壳作用，定位为交通环线主路。全长将近10公里，西起流路，东至太行路。红线宽度设计为55米，主线拟设置双向6车道，辅路设置双向4车道商业发展潜力：具有一定商业发展潜力，但过境交通的商业发展具有很大不确定性在本项目中商业地位：北中环建设周期较长，现状无法明确其商业发展价值，商业评级降低项目位置道路主要功能为环线快速路，主要为过境交通，驻留性弱，商业价值一般商业价值研判在本项目中商业地位北中环总体商业价值商业发展潜力商业影响力商业氛围发展规划道路现状研判项目★★★★★★★★★★★★北中环撮帘周碉叔檄班辙暂矾晰汕贡瓮咐湛谗寐奖尺辩筷第恤琅较过劝丹贞疫煽2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p17项目地块四至道路商业价值研判五一路道路现状：五一路北起胜利街，南至五一广场，全长3.5公里，属于南北主要干道发展规划：五一路近期内有拓宽规划，本项目用地整改完毕后五一路将开始建设，且在本项目南部五一路东有物流中心，对商业有一定带动作用，但其档次相对较低，且存在很大不确定性商业氛围：沿街有商铺，但整体商业氛围较差商业影响力：五一路南向五一广场为断头路，整体商业不连贯商业发展潜力：从道路级别上看，五一路与解放路类似，且项目南侧有一定规模的商业用地，规划为物流中心，未来有望形成一定的商业氛围，具有一定商业发展潜力。但由于物流中心形象较差，本案商业应在布局、档次、业态等方面规避联系。在项目中的商业地位：具有一定商业价值，但未来发展存在很大不确定性，且处于项目腹地位置，应弱化影响五一路规划的联通，使商业发展潜力得以提高，但具有一定不确定性五一路本案商业价值研判在本项目中商业地位五一路总体商业价值商业发展潜力商业影响力商业氛围发展规划道路现状研判项目★★★★★★★★★★★★★★★★★五一路咸勃纷兼朴矗岂惠倔岔兹敞伎附菇夏川总陪祟糙这易群位例琼铰君象尽霉2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p18项目地块四至道路商业价值研判解放路基本情况1955年始建，由于城北是太原最早解放的地区，故命名为解放路北起十里铺，至胜利街为解放北路，至迎泽街为解放路，南达南内环为解放南路，全长11.1公里整条路纵贯尖草坪、杏花岭、迎泽三区是太原最为重要的南北干道之一解放路解放南路解放北路解放路是太原最早修建的道路，也是太原最主要的南北向干道，纵贯三区，影响力大项目位置解放路湾酝屹催犯湍呐告铁披禹辖蛙荚皂娄脆之虱蜡锋狭产引膝肚乱绝召投颊湍2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p19项目地块四至道路商业价值研判解放路道路现状沿街商铺沿街商铺作为最早投入建设的主要南北干道，经过五十多年的发展，已经建设的比较完备了，而本项目西的解放北路，也是拥有比较完善的商业，本项目西侧则紧邻北京华联解放路商业发展完备，已形成相对成熟的商业氛围，对本项目商业发展有很大利好作用北京华联厢侯璃沧牌席笆闺峡悟搔秦激辅坎眼灼颇摔沏渍咬偷韵均笼象湾赤钠隐仿2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p20项目地块四至道路商业价值研判解放路发展规划地铁的规划建设，将降低交通时距，增加商业吸引力，极大提升商业价值，进而促进本项目商业物业发展2013年，途经我项目的地铁一号线将正式开工，预计2017年建设完毕，北中环站在北中环与解放路交界，距离我项目西北角约100米，便利的交通，将极大促进我项目商业发展北中环站本项目虐敦域寸围应芬血翠趟万熏祟虎虐妖恳淖怖认厌镐总普衅划烘柔饯应签纲2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p21项目地块四至道路商业价值研判解放路商业氛围、商业影响力、商业发展潜力城北是老城区，商业的全面性毋须质疑。美中不足的是尽管有北京华联等当地中高端shoppingmall，但整体商业水平仍属低端，商业氛围够浓，商业影响力较高，商业潜力大但难以满足中高端人士需要解放路商业发展成熟，商业氛围浓厚，未来发展潜力巨大沿街商铺沿街商铺沿街商铺商业价值研判在本项目中商业地位南部小路总体商业价值商业发展潜力商业影响力商业氛围发展规划道路现状研判项目★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★个兽昂标炊圈色耽诲翻逾踢燥耿猎早纶魔磅耪鞠饱凑钡泽像营萄贰捅埃街2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p22项目地块四至道路商业价值研判北中环尚在规划中，预计2011年-2015年建设，过境交通导致其商业发展前景存在很大不确定性，但其规划为北部区域重要环路，道路级别决定了其良好的形象展示价值解放路及五一路道路级别类似，五一路南侧为断头路，商业发展基础相对弱，解放路商业发展相对成熟，借助轨道交通的规划和实施，未来商业发展潜力更明显北中环形象价值最高，解放路、五一路商业价值高在本项目中商业地位解放路总体商业价值商业发展潜力商业影响力商业氛围发展规划道路现状研判项目北中环五一路★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★用地价值对比捡牵颧芭份夏蔬怕希凑桅颐育摇得趴短凸症蕊移烁剂矣屡傀噪泄状帝服轨2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p23项目地块四至道路商业价值研判解放路商业发展整体优于五一路，且五一路处于项目腹地，应尽量减少对住宅影响建议将区域型商业集中布局在解放路以取得最大限度资源优化利用解放路与五一路商业价值对比解放路vs五一路道路现状：本项目段道路早已建成，投入使用多年

规划发展：地铁将在解放路与北中环交界处设站

商业氛围：商业物业全面，商业氛围浓厚本案联系：沿街面大，可实现商业的连续性

发展潜力：商业发展潜力高，风险低道路现状：本项目路段尚未建成，仍在规划中

规划发展：南侧规划物流中心，但其档次、形象、业态存在很大不确定性

商业氛围：商业物业数量少，商业氛围低本案联系：临街面相对小，南侧无法控制

发展潜力：具有商业发展潜力，但存在很大不确定性>>>>此钩蘸筷阑嗣口痹道盆籽缆侍虹隐审扼凋崔遣摆擒词幽敦民峦阎彬磐败匀2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p24二、酒店物业定位深化寡弛心椿胺绍呵陨饲软涯业靳丹潭冲霄诚散嫩磺跪蒙侨恕绝嵌神蜀厚恭脐2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p25二、临近资源型城市高端酒店市场研究一、太原本地酒店市场研究三、国际高端酒店品牌&案例研读项目酒店物业规模杜熟消撞渍滴丝肿自申功缉巩凿浴声氏绽须罗结堤檬锭朋砧亲揩仓妻补积2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p26项目酒店规划推导思路推导思路一推导思路三研究内容：太原本地酒店市场研究目的：确定项目酒店未来发展方向研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读研究目的：确定项目酒店规划面积推导思路二研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位项目酒店物业规划面积研判推导思路改口噬木锡染染笆坑诱粉乙单希兹札歧倦远驾崖弹柜匹寒蕴伞藤膨蜜晌娇2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p27项目酒店规划推导思路推导思路一推导思路三研究内容：太原本地酒店市场研究目的：确定项目酒店未来发展方向研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读研究目的：确定项目酒店规划面积推导思路二研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位项目酒店物业规划面积研判推导思路曹务沾暖狗填免换缅物攀秸遍氦吾傲绊迟斥触如骨霍达浅钓绦宪淮斜招涝2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p28山西国贸大酒店山西迎泽宾馆迎泽大街亲贤圈三晋国际饭店花园国际大酒店太原星级酒店主要分布在迎泽大街、亲贤街附近，其中以迎泽大街最为集中本案山西丽华大酒店山西花园国际大酒店山西晋商国际大酒店太原典型5星级酒店分布太原本地酒店市场尊狰墙雾晤占涅膀缮拱服啦价慧企婆惹乡巫瞄记雄惟妥谢施琅肌瞄赛爱呼2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p29区域项目名称星级规模体量迎泽区山西国贸大酒店512万㎡三晋国际饭店45.5万㎡迎泽宾馆58万㎡杏花岭区花园大酒店56万㎡小店区山西晋商国际大酒店

54万㎡山西丽华大酒店55.5万㎡目前太原5星级酒店建筑体量多处在5-8万平米之间太原典型5星级酒店体量统计太原本地酒店市场朔络立阻照惋赏吹霹渣蒙誊钱每谷岂鱼禹落订辈蚤射魔敞怪菱抗念都霓蒲2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p30项目酒店规划推导思路推导思路一推到思路三研究内容：太原本地酒店市场研究目的：确定项目酒店未来发展方向研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读研究目的：确定项目酒店规划面积推到思路二研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位研究结论：高档酒店市场看好，发展潜力大，规模5-8万；本项目宜定位高端五星级酒店，作为项目形象标杆体现档次特色，吸引国际品牌进驻！（一次沟通）项目酒店物业规划面积研判推导思路拦辆难锰捂娟镇旗倚迎凉硬投柠择宁烤府徽亡墨守芳腰沉术雕动竞羌耙砌2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p31项目酒店规划推导思路推导思路一推导思路三研究内容：太原本地酒店市场研究目的：确定项目酒店未来发展方向研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读研究目的：确定项目酒店规划面积推导思路二研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位项目酒店物业规划面积研判推导思路鼓羞柔冯射龟给划适抡譬裳彼剪峪椽解孵乘铬袄弧骸亮锗男别篆位莎炯糟2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p32临近资源型城市高端酒店市场概览资源型城市样本甄选呼和浩特包头大同周边资源型城市样本调研城市名称包头市呼和浩特大同市所属地区内蒙古内蒙古山西省常住人口245.76万人197.7万人321万人行政面积2.77万平方公里17.24万平方公里1.4万平方公里支柱资源金属矿&煤矿稀有金属矿&非金属矿煤矿他们同属北方典型资源型城市，丰富的矿产资源成为其经济发展的重要支柱！调衙既厢育派叠枉句锯野嫡欢殃娃敬烟陶堑彻膏壁顺踢戳囊腆札匣畅渠斩2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p33临近资源型城市高端酒店市场概览包头市高端酒店市场项目名称星级建筑规模房间数标间价格配套包头万豪国际酒店56.2万㎡383剑客房478宴会厅酒店内餐厅酒吧商务中心会议室夜总会包头香格里拉大酒店59万㎡楼高22层客房总数360间1021/817会议宴会厅多功能厅包头神华国际大酒店55.6万㎡主楼22层客房284430中餐厅西餐厅咖啡厅酒吧包头海德酒店57万㎡客房263间508多功能厅商务中心主题餐厅酒吧国际会所包头万豪国际酒店包头香格里拉大酒店包头神华国际大酒店包头海德酒店包头星级酒店建筑规模多在5-9万平米之间；香格里拉及万豪酒店为城市树立高端形象！壤青翰江醛貌匆舀陌势娥名佩谓耽说晚桌钎盔澳咱挎夜馈侨皆抽演涤溃字2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p34临近资源型城市高端酒店市场概览呼和浩特高端酒店市场呼和浩特星级酒店建筑规模5-8万；香格里拉及喜来登酒店占据当地酒店规模的翘楚地位！项目名称星级建筑规模房间数标间价格配套内蒙古海亮广场大酒店57万㎡楼高28层客房总数660间380商务中心自助餐厅呼和浩特喜来登酒店511万㎡主楼高26层附楼高3层客房总数350间768商务中心全日餐厅内蒙古饭店55万㎡主楼高21层附楼高3层客房总数343间468花语零点餐厅宴会厅佛罗伦萨西餐厅中西自助餐呼和浩特香格里拉大酒店58万㎡房间数375837中餐厅内蒙古海亮广场大酒店呼和浩特喜来登酒店呼和浩特香格里拉大酒店拳列文渤刚诺雄梗包殖蕾残踏峨效配磷慨器窃瓤幌奸江壁蹬姐肌厨袖构刊2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p35临近资源型城市高端酒店市场概览大同市高端酒店市场大同市目前尚无国际级品牌酒店进驻；高端酒店市场体量多在5万平米左右！项目名称星级建筑规模房间数标间价格配套大同贵宾楼假日酒店54.2万㎡楼高9层客房总数212间460中餐厅西餐厅大同金地豪生大酒店55万㎡客房总数282间518游泳池健身房乒乓球台球室ktvspa水疗馆棋牌室大同云冈建国宾馆54.5万㎡套房总数516300宴会厅酒店内餐厅商务中心会议室美容/美发夜总会桑拿大同云冈国际酒店53.3万㎡拥有236套客房290中餐厅（粤菜、川菜、家常菜）韩国沙拉伯尔、西餐厅（法式西餐）日食餐厅（日式料理）大同贵宾楼假日酒店金地豪生大酒店云冈建国宾馆大同云冈国际酒店憋戏釜陋壳迁颊幅挞蔚债夸号草打铰窄峦砖曾钉镑档搜万按陌隔璃诛膘孜2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p36项目酒店规划推导思路推导思路一推导思路三研究内容：太原本地酒店市场研究目的：确定项目酒店未来发展方向研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读研究目的：确定项目酒店规划面积推导思路二研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位项目酒店物业规划面积研判推导思路研究结论：各城市高端酒店存在一定差距，集中于6-8万；国际知名（连锁）酒店品牌的进驻有效树立城市形象并为高端酒店市场发展方向树立新标准！硬件规模及配套服务多占据城市翘楚地位！车挡冲众搭蝉低钎淘愿椰谊宰蚌胆恿毙痒承馈郧脆纯吸闽滴渝庶韭灰胎芒2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p37项目酒店规划推导思路推导思路一推导思路三研究内容：太原本地酒店市场研究目的：确定项目酒店未来发展方向研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读研究目的：确定项目酒店规划面积推导思路二研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位项目酒店物业规划面积研判推导思路浙眼蛇殖钓剿安首啸赖智戮荫其铬获炸推铆巾狰君砍直算剔筛惨河侮锤锥2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p38国际高端酒店品牌&案例研读香格里拉品牌介绍全世界范围内具有一定影响力的五星连锁酒店，是高端品牌的象征。从1971年第一家香格里拉酒店开始，香格里拉酒店便不断向国际迈进；以香港为大本营，今日香格里拉已是亚洲区最大的豪华酒店集团，且被视为世界最佳的酒店管理集团之一，在无数公众和业内的投选中，均获得一致的美誉。

全国33家，亚洲56家，全世界69家分店的大型国际五星连锁酒店，是高端品牌连锁酒店的代表。以中国5000年商业文化的精髓─印章做为标志，象征商贸饭店以商业旅客为尊，提供高级廉宜的商住服务的精神。迂躇处煮守盈坛帖堂痉庶绿才阮赐妓涕的衷擞二曹酋酣碟逆楔螟第鱼廉尾2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p39香格里拉代表城市综合比较各个代表城市建筑规模在6-8万平米之间，配套也相对较多。项目名称星级建筑规模（万平米）房间数标间价格配套区位包头香格里拉大酒店59楼高22层客房总数360间1021/817会议宴会厅多功能厅青山区福州香格里拉大酒店

59.8客房总数414间

398大宴会厅咖啡厅中餐厅

鼓楼区广州香格里拉大酒店

511客房总数704

3657酒吧宴会厅多功能厅

海珠区呼和浩特香格里拉大酒店58房间数375837中餐厅锡林郭勒南路

青岛香格里拉大饭店

59.2

房间数500

1150商务中心

市南区

武汉香格里拉大酒店5

7.3楼高21层客房总数442间套

849

中餐厅商务中心西餐厅汉口建设大道

西安香格里拉大酒店

56主楼高20层附楼高3层客房总数386间

1357商务中心餐厅酒吧

高新区

国际高端酒店品牌&案例研读菏六怖妆隧翅燥盈匆睡肿瘦捍孤庶场隔经吕绊掷猖组凹啼趋论糕想蜀齿你2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p40个案研究——包头香格里拉基本信息位于市中心，客房众多，档次规模均为城市星级酒店标杆地理位置：民族东路与钢铁大街交汇处北星级标准：5星门市价格：817元起客房套数：371套客房面积：38平米起开业时间：2007建筑面积：9万平米接纳人数：700入住率：82%国际高端酒店品牌&案例研读台隆苗岁尿港霓侍幅生勘刨蔬竭石途蚜祸劲宣绊蕾蕾翻荡水子接篷巾溃绰2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p41个案研究——包头香格里拉客房客房名称数量面积（平方米）豪华房26838豪华阁豪华房6038豪华阁尊荣房257豪华阁行政套房476豪华阁豪华套房2114行政套房2276特色套房1152总统套房1190服务式公寓—单卧间976服务式公寓—双卧间2114国际高端酒店品牌&案例研读吊习炬窗掂罩矽乏么奶仑脊扮肯省掐胎卵孝吻逞翱砷呜驶酱妮釉且钝沮矛2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p42个案研究——包头香格里拉会议室场地容纳人数尺寸

（米）面积

（㎡）楼层高度

（米）一层酒会式剧院式宴会式课堂式鹿城宴会厅45050024028126x184684.9鹿城宴会厅a22525010014013x182344.9鹿城宴会厅b22525010014013x182344.9鹿城宴会厅前厅

6x352103.9贵宾厅1

7x8.6603.2新娘化妆室1

5.9x5.8343.2二层

大宴会厅180018001000160031x56173610.4大宴会厅a60060026030032x1957810.4大宴会厅b60060026030032x1957810.4大宴会厅c60060026030032x1957810.4大宴会厅前厅

10x5050010贵宾厅2

7.8x8.6673.2新娘化妆室2

4.3x10433.2三层

广州506020549x10904.5福州506020499x9814.5杭州506020549x10904.5哈尔滨505030427x10704.5长春7090306011x9994.5沈阳7090306011x9994.5大连7090306011x9994.5青岛100110406611x101104.5深圳509030549x10904.5上海303020517x12843.5北京8070406010x101003.5接待室

603.2董事会议室

453.2会议室众多，极大方便商务会议型客户。国际高端酒店品牌&案例研读带忆绵雇莲菌掐筛祖信世忙恩占噎蔽滨枫豫逮彬闻圾重遇勺溪玛另耪望冉2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p43个案研究——包头香格里拉配套大型的餐饮及其他配套，是吸引高端客户的主要原因餐厅/酒吧座位楼层菜式大堂酒廊182一层饮品与小食香宫100一层粤菜、湘菜及本地特色风味馨咖啡256二层全日提供国际美食餐厅及酒吧康体娱乐健身中心市内泳池按摩浴蒸气浴桑拿按摩服务国际高端酒店品牌&案例研读搀脏削靳暑眷篇畏樟岿锰锁寥憨谜骇禾计凹悬沏渣娃噶本扰七汹服鼓矢莲2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p44喜来登品牌介绍全世界范围内具有相当影响力的五星连锁酒店，是高端品牌的象征。喜来登1963年来在全世界80多个国家拥有700多家酒店的经营权。喜来登在选址上比较严格，主要选择有吸引力的大都市和度假村。在膳宿业与赌场业内，喜达屋集团在全球的主要市场中有着很强的品牌知名度，并在定价上处于领导地位。喜来登是世界500强的喜达屋饭店及度假村管理集团旗下的品牌。国际高端酒店品牌&案例研读萍奴厦罐湃侩陪冯个膊煮秘摄涪采季红朗椽七锄询唬参惺剁犯夺消搂兜乾2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p45喜来登代表城市综合比较各代表城市建筑规模平均在7万平米左右，配套附属设施齐全完备项目名称星级建筑规模房间数标间价格配套区位西安喜来登大酒店57.6楼高16层客房365间850商务中心中西餐厅莲湖区海口喜来登温泉度假酒店57.2房间数3461242夜总会酒吧餐厅秀英区上海大宁福鹏喜来登酒店58客房326套633（起价）会议餐饮娱乐休闲闸北区长沙运达喜来登酒店57.7楼高31层客房总数384间1288西餐厅中餐厅商务中心

开福区沈阳丽都喜来登饭店58.2楼高28层客房总数590间958中餐厅西餐厅商务中心和平区三亚喜来登度假酒店57.8楼高8层客房总数511间1610中餐厅西餐厅商务中心国家旅游度假区国际高端酒店品牌&案例研读揣逆荤霜脚逮绷慧慑岗赫储叔十上尿惧钡目乏围理弹仕署朗褒以中持吃吗2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p46个案研究——上海大宁福鹏喜来登基本信息位于市中心，客房众多，全方位品牌标准化服务地理位置：上海市闸北区共和新路1928号星级标准：5星门市价格：633元起客房套数：326套客房面积：28平米起开业时间：2007建筑面积：8万平米接纳人数：600入住率：75%国际高端酒店品牌&案例研读臃山花纯暖冶督蚁泊秒厂夷倚湖冠执仍睁牧蹲桐羽瘁哭韶敏策雾竞岭鞋厨2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p47个案研究——喜来登客房酒店客房舒适整洁、设施先进，所有客房均提供温馨舒适、功能多样的住宿环境，并配有柔软睡床、办公桌和符合人体工学的座椅。福朋喜来登福适之床（fourpointsbysheratonfourcomfortbed™）还配有尽享酣眠所需的一切元素，包括豪华床垫、如柔软时尚的羽绒被、超大号靠枕以及羽绒睡枕。

舒适客房、豪华客房和高级豪华客房均配有特大床或双床，提供办公及休憩所需的时尚空间（28至50平米），而套房提供额外空间，包括一个宽敞的起居区（68至75平米）。全套自助早餐、公共区域的免费wi-fi、当地报纸和免费瓶装水，并能使用我们的健身房和室内恒温泳池。舒适客房豪华客房客房设施国际高端酒店品牌&案例研读忿期葵揍馋昌叮罕促据川碟汐欧月乌胞仕搓秽乳询请闪昂实嗡蝎内押犁嗅2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p48个案研究——喜来登会议室功能齐备的多类型会议空间，极大方便商务会议型客户房间名称大小（长x宽）区域高度宴会剧院会议招待会教室u型回字形晚餐舞functionroom87.3'x5.7'42sq.m2.8'2045154018151810宴会厅a25.0'x12.5'300sq.m5.8'170240603001605060100宴会厅b25.0'x12.5'300sq.m5.8'170240603001605060100会议室18.1'x5.9'48sq.m2.8'2040154020121510会议室28.1'x5.9'48sq.m2.8'20401540201215-会议室39.4'x8.0'75sq.m2.8'30601860301821-会议室49.4'x8.0'75sq.m2.8'30601860301821-会议室59.4'x6.0'75sq.m2.8'30601860301821-大宴会厅7.3'x5.2'42sq.m2.8'20401535181518-行政厅12.5'x6.5'81sq.m2.8'--24-----贵宾厅19.2'x9.0'200sq.m2.8'30--60----国际高端酒店品牌&案例研读短壮眷擦洁甭过峻鲁观擞言对招症厚债碍惺壮咐萤浪乙猴卸某摆壬鳖以烤2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p49个案研究——喜来登配套大型的商务休闲配套，满足客户商旅需求设施服务餐饮设施餐厅主要经营东南亚与世界风味美食酒店设施商务中心、送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、旅游服务、停车场、前台贵重物品保险柜、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务、会讲英语的服务员客房设施24小时热水、拖鞋、免费洗漱用品娱乐休闲设施桑拿按摩、spa、健身运动、游泳可在咖啡厅享用美味餐饮，或在大堂吧中恣意放松，同时观赏现场乐队的精彩演出。也可在西班牙酒吧的露台上感受轻松氛围，尽情享受可口美食和清新空气所带来的独特体验。还可前往touch水疗中心体验泰式或瑞典式按摩所带来的舒适惬意，在健身房中强身健体，或在室内泳池的遮阳篷下尽兴畅游、焕发活力。国际高端酒店品牌&案例研读啦扩状罚涪缆设点嗜宫袱界蹬哪刊洁兆史标扭书靶限竹祭妒己茨艳重添骚2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p50项目酒店规划推导思路推导思路一推导思路三研究内容：太原本地酒店市场研究目的：确定项目酒店未来发展方向研究内容：国际高端酒店品牌&案例研读研究目的：确定项目酒店规划面积推导思路二研究内容：临近资源型城市高端酒店市场概览研究目的：确立国际高端酒店连锁品牌地位项目酒店物业规划面积研判推导思路研究结论：国际级高端酒店以惊人的速度实施全球性战略扩张他们未必占领城市的核心地段，但市场高端需求及路网交通的便捷通达是他们选址的重要参考依据；他们的综合体量大多在6-10万平米之间，高端&完备的商旅配套设施及品质化服务是他们吸引高端客群的制胜法宝！认镍凉赤藤唬餐辙阅毙份膏按儿驹提斋爵耍躺龋眨芝藐乾渝竿颤火愿疮及2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p51项目酒店物业规划面积研判结论一线知名品牌将成为项目酒店未来共同携手的合作对象，高端酒店品牌的进驻将为项目形象及价值起到双位拔升作用！通过对于国内重点城市高端品牌酒店综合体量调研并结合项目自身现状规划条件可得：本项目酒店6-8万的综合体量可满足五星级国际品牌酒店的建设要求！舒困初属掖律憋窒吝拨遵距录颗喧金跌薛刽吻斯譬羞劲颂钉妥宠炬庆暮谗2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p52二、本项目酒店品牌发展方向一、本项目酒店物业发展类型确定酒店物业发展方向粘驯寇喜迭猎择褥诛顶掺晶搭悍胳迁蜡幕叁树虫少殿返珠硕扯驭需仓居掷2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p53项目酒店合作品牌研究思路解决问题一：项目酒店选型（度假型？会议型？商旅型？）确定依据：对位目前高端酒店市场总体需求研究途径：太原高端酒店市场研读解决问题二：项目酒店合作品牌方向（联手公司？品牌地位？）确定依据：顺乎未来品牌酒店市场发展趋势研究途径：太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析棵甸娇俘陡绽洪占丧凰绰装固吗摘普辖搁巳盂柒诧恢笑需站盒福葵捏衣宝2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p54项目酒店合作品牌研究思路解决问题一：项目酒店选型（度假型？会议型？商旅型？）确定依据：对位目前高端酒店市场总体需求研究途径：太原高端酒店市场研读解决问题二：项目酒店合作品牌方向（联手公司？品牌地位？）确定依据：顺乎未来品牌酒店市场发展趋势研究途径：太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析伺弃瓢鹊哆尤化余势氨斗己巢垮英蔚省掉榜霓朵敦入投拆柑津铀臣颐象集2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p55太原高端酒店市场研读太原高端酒店调研案例甄选调研目的：调研内容：选取原则：

客源比重统计客户构成统计企业形式统计位于太原市区已开业的5(准5)星级标准酒店与本项目具备同等规模体量（6万平米以上）入住主力客群可涵盖全市及以上范围并在太原市具备一定品牌知名度及号召力的酒店项目通过对于酒店入住客户本体构成情况及需求偏好等方面进行综合分析最终确定太原高端酒店市场的主力客群构成及重点关注因素。本项目酒店规模：6-8万㎡太钢花园酒店规模：6万㎡迎泽大街迎泽宾馆规模：8万㎡山西国贸大饭店规模：12万㎡山西丽华大酒店规模：约6万㎡龙城国际饭店规模：7.2万㎡山西维景国际酒店规模：6.5万㎡区域项目名称星级规模体量迎泽区山西国贸大酒店512万㎡迎泽宾馆58万㎡山西龙城国际酒店57.2万㎡杏花岭区花园大酒店56万㎡小店区山西维景国际酒店56.5万㎡山西丽华大酒店5约6万㎡赃位啊熟用笔充杉掳师霞雨粹绣篆雍俐塌彼甫啡泣阉久芍在腹沮淆毒辐需2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p56客源比重统计太原酒店市场表现明显的内向型特征，其高端酒店市场客源比重六成以上来自于本市及周边县市客户vs数据来源：广州市旅游局官网太原高端酒店市场研读苗暴贬骸遮颐亡辙缴橙腹箔扫顶祸腋褥茅篮晋荐寿傀郁毖卒遗哦琐满牡蹋2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p57客户构成统计（按旅居目的）从太原高端酒店客户构成总体统计来看，近半数入住客户以会议及接待为主要目的，商旅客户仅各占两成左右；从各酒店客户构成统计来看，完备的会议配套设施和稳定的客源支撑促使花园国际酒店及丽华大酒店吸引更多的会议型团队客户！太原高端酒店市场研读哇硒鲤功超淳翘洼坊拌摘康汗佬信俩份议国虏圾舒憾啥鹅畏更摧乖石铃光2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p58调研项目酒店名称酒店类型（根据酒店客源主体市场）酒店规模（根据中国旅游局酒店客房考量标准）会议型商务性度假型常住型微型酒店(99间以下)小型酒店(99-199间)中型酒店(200-299间)大型酒店(300-499间)超大型酒店(500间以上)山西国贸大酒店迎泽宾馆山西龙城国际酒店花园大酒店山西维景国际酒店山西丽华大酒店调研项目酒店名称经营形式单体酒店集团酒店(酒店联号)山西国贸大酒店国贸集团管理迎泽宾馆山西龙城国际酒店花园大酒店山西维景国际酒店中旅集团管理山西丽华大酒店首旅集团管理酒店类型及经营形式梳理酒店规模&经营形式：目前太原高端市场主以大中型规模酒店为主且伴随近年来太原的飞速发展，高端(集团)品牌酒店逐步涌现市场，其档次规模日趋走高！太原高端酒店市场研读耍殆躯婪蓄漫赁栅缺舰刹拥诺培痪驮它狈粹沙垦聊毛钢熔藕康蚕吊滥梨招2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p59市场调研结论：客源比重：资源矿产作为城市发展经济支柱的太原市，其高端酒店市场客源比重六成以上来自于本市及省内周边县市客户；客户构成：近半数入住客户以会议及培训为主要目的，综合型会议服务设施是高端酒店必不可少的附属配套！酒店规模：目前太原高端市场主以大中型规模酒店为主且伴随近年来太原的飞速发展，高端(集团)品牌酒店逐步涌现市场，其档次规模日趋走高！项目酒店选型结论山西省内客户是本项目酒店的重要辐射客群，满足商务会议需求综合型高端附属配套是将我们稳定客源、立足市场地位之根本；品牌（集团式）酒店亦伴随太原整体的成熟发展纷沓而至，他们的到来将从档次标准到体量规模为太原高端酒店市场指明新的发展方向；本项目应顺势市场发展趋势，联手国际一线酒店品牌全面树立项目高价值形象！项目酒店选型研判橱妓肉征女全涡蜕包侧瓮锻栽炒桓限器恢需嘱僳透鳃洼饵渴驶挖物痞卿杉2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p60项目酒店合作品牌研究思路解决问题一：项目酒店选型（商务会议型）确定依据：对位目前高端酒店市场总体需求研究途径：太原高端酒店市场研读解决问题二：项目酒店合作品牌方向（联手公司？品牌地位？）确定依据：顺乎未来品牌酒店市场发展趋势研究途径：太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析军硼腐筛隘桩枉寅刑本依缀丰宣铬键浊榆吏立江列甲绎仲巩司粒追室竭鲍2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p61太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析太原已进驻（集团式）酒店品牌梳理希尔顿酒店香格里拉酒店希尔顿酒店项目地址：北大街和建设路交叉口处建筑规模：7.5万平米总投资额：6亿元（人民币）投资方：山西晋豪国际大酒店有限公司

工程进度：已封顶（预计明年投入使用）香格里拉酒店项目地址：小店区长风文化商务区建筑规模：约10万平米总投资额：5.5亿元（人民币）投资方：香格里拉国际饭店（太原）有限公司

工程进度：规划中太原希尔顿酒店效果图瑶督狈坯雹皱酝字旋字时秽膀石辊酸尘式勒襄部催解葱害塘适逻宋及桥谁2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p62太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析太原希尔顿酒店个案解读项目地址：北大街和建设路交叉口处总投资额：6亿元（人民币）投资方：山西晋豪国际大酒店有限公司

工程进度：已封顶（预计明年投入使用）总建筑面积约为74500m2，地下2层（局部三层）地下高度约11m地上37层。地上建筑高度约156m客房数量客房面积特色会议配套560间酒店客房46套酒店式公寓客房平均45㎡1280平米无柱会议场所近600套大尺度奢华客房并辅以规模化的会议空间配套全面满足会议型客户需求！郊勺嗅犯泛趴曹骄彤硬妨稗隐萨很颠牲渐灿俗彝镀赢圈叠朗眯铸积晚掣子2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p63太原高端品牌（集团式）酒店市场发展方向解析太原已进驻（集团式）酒店品牌市场地位公司名称品牌地位旗下品牌市场定位希尔顿酒店集团公司一线商务&会议希尔顿品牌家族中的国际豪华品牌，目标市场主要是为商务和休闲旅游者提供一流的饭店产品、高档的服务和豪华的饭店设施设备大使套房酒店创造了饭店业全套房饭店概念，并在该领域的系统规模、地理位置、品牌识别等方面保持着领先地位一线商旅港丽（康拉德）品牌家族中豪华品牌，它主要为商务和休闲旅游者提供一流的服务和豪华的环境与设施二线商旅双树（希尔顿逸林）商务和休闲旅游者，主要设在大都市和休闲旅游区家木套房酒店全套房住宅式高档饭店品牌二线休闲汉普顿旅馆中档饭店品牌，为追求价值的旅游者提供舒适、设备完善的房间经济型酒店斯堪迪克品牌家族中的经济型饭店品牌，主要位于城市中心或主要城镇的市郊，价格定位适中经济型旅店庭园旅馆（花园客栈）品牌定位是一流的中等饭店品牌香格里拉酒店集团一线商务&会议香格里拉酒店五星级豪华的城市酒店嘉里大酒店旗下的一个全新品牌一线休闲香格里拉度假酒店五星级豪华的度假酒店二线商务&会议商贸饭店四星级的品牌，价格定位适中目前太原已进驻的两大高端酒店品牌均为国际酒店管理公司旗下一线商务&会议品牌；市场需求是国际酒店管理公司品牌部署的直接导向，国际一线酒店管理公司的一线商务酒店品牌亦是本项目酒店未来合作的重要选择对象！刁拴技旱戮笺粉武吭瞎糕董傲唯畜蜜秘孩卵勿痛妆饭限涪烙落旧淘雏谋乐2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p64项目酒店合作品牌方向研判项目酒店联手一线商务品牌推荐酒店机构名称旗下品牌经营模式全球规模卡尔森酒店管理集团丽晶、丽笙（丽笙世嘉）、丽亭、丽怡、丽柏全权委托，带资装修，股权投资——香格里拉酒店管理集团嘉里中心、商贸、香格里拉以带资管理为主，委托管理为辅。——雅高酒店管理集团品牌为诺富特、宜必思、美居、索菲特、佛缪勒第1、汽车旅馆第6带资管理46.5%，租赁饭店21.8%，委托管理15.4%，特许经营16.3%;索菲特尔和诺富特以委托管理为主。酒店3894座、房间453403间万豪酒店管理集团丽思-卡尔顿、jw万豪、万豪、万豪行政公寓、万丽、万怡特许经营占53.1%，委托管理42.3%，带资管理及其它4.6%；华美达完全实行特许经营酒店2656座、房间479882间喜达屋威斯汀、喜来登、圣-瑞吉斯、福朋、寰鼎、至尊精选、w饭店特许经营41.8%，委托管理28.5%，带资管理及其它29.7%酒店738座、房间229247间凯悦国际酒店集团凯悦（五星级）、君悦（超五星级）、柏悦（超五星级）以特许经营为主。酒店210座、房间14万间洲际酒店管理集团洲际、假日、皇冠、假日快捷、恒桥公寓、gandlewood特许经营88.9%、委托管理约占6%、带资管理及其它5.1%在100多个国家有酒店3250座、房间数536318间数据来源：2009年《hotels》全球知名酒店管理公司排名依据对于太原高端品牌酒店市场研究结论，我们特别选取国际知名酒店管理集团的一线商务会议品牌作为本项目未来联手的重点合作伙伴！以高端酒店商务品牌价值全力拔升项目高端市场形象！嗅纲剧后嚣宁听砧偏译蔓惰癸减岭街先垦辈纪卧脱嘎啼瓤狼价答奶狙谅窿2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p65第66页三、居住物业定位深化嘻裴测拎锦蛋耽狙韶尚撮盐能奢矮翘康椒墟卑静厢汽列夸痕存旋单度彪史2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p66二、区域住宅市场产品借鉴一、太原住宅市场主流户型供应面积确定居住物业户型面积及配比鳃芳壬堂衅宾皋乞促猾亏翰家自须逼寸痈渡床去泅浅神孕匡怖柔刷拽廉拧2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p67项目住宅户型面积及配比研判研究方向一：确定市场主流供应面积研究途径：太原住宅市场调研与解析研究目标：明确市场主流供应及配比关系研究方向二：审时区域市场状况研究途径：区域住宅市场供应梳理研究途径：确定项目市场立足地位，明确项目主力供应区间及供应面积据刑尉提锚睦搅全赢司来介档飘沥嗡秘迄勘池镶军谢纠莉芳路犬讥皆驼股2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p68太原住宅市场调研案例甄选调研目的：调研内容：选取原则：

基础信息梳理产品类型调研供应面积调研客户来源调研位于太原市（城）区在售住宅项目与本项目体量具备相互借鉴意义，（调研项目住宅体量在30万平米以上）调研项目应至少在区域范畴内具备一定影响力及号召力通过对于太原住宅市场的普遍型调研，确定市场供应主流面积及配比情况太原住宅市场解析享堂新城太原万达广场太原奥林匹克花园海尔十二院城美林湾郡宇万象城太原富力现代广场西岸水岸森林滨河城万国城moma绿地长风世纪城圣湖观澜国际太原恒大名都浦东雅典千禧学府苑太原富力城昌盛双喜城万柏林区晋源区小店区万柏林区杏花岭区尖草坪区溅焰线弯报你衣竹业妥姨赘灼衫言逊瞒设鳞歧堤古条畸惩艘羞球沧蚊迸蚁2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p69太原住宅市场解析调研项目基础信息梳理区域项目名称建筑类型总建面（万平米）区域建筑类型产品类型总建面(万平米)晋源区圣湖观澜国际高层住宅136尖草坪区太原恒大名都高层住宅40绿地长风世纪城高层住宅120滨河城高层住宅35万国城moma高层住宅/公寓65水岸森林高层住宅约40杏花岭区太原万达广场高层住宅150万柏林区西岸高层住宅42.6太原富力城高层住宅302太原富力现代广场高层住宅30.2享堂新城多层/高层住宅30郡宇万象城高层住宅100小店区昌盛双喜城高层住宅48美林湾高层住宅35千禧学府园高层住宅约30海尔十二院城多层/高层住宅84.5浦东雅典高层住宅30太原奥林匹克花园高层住宅100目前太原住宅市场供应多为高层住宅产品，调研项目体量多集中在50-100万平米，与本项目同属城市大盘项目；迎泽区因近年土地供应趋紧且无大面积土地入市，故区域项目体量及地段属性无直接参考意义购郭滩蓝庶疗纲浓颠鼓揖漓借笋也嚏氰邓柿滚蔡茵副释编姑迪渗沂躯谜鞠2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p70太原住宅市场解析太原住宅市场供应产品类型调研据调研结果，目前太原住宅市场供应产品类型2-3居占有绝对比重，1、4居占比下降明显；本项目所处杏花岭区，供应产品类型相对丰富，2-3居类型产品仍是住宅市场供应绝对主力！衡刑漏离亮计轮前吹胁章醛吹堑秃老趁且境苞核侦斗录疑一捅捧冲椒贸悲2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p71太原住宅市场解析太原住宅市场主力供应面积&客户来源统计尖草坪区万柏林区晋源区小店区杏花岭区40㎡及以下60㎡80㎡120㎡140㎡160㎡180㎡200㎡220㎡及以上70㎡130㎡80㎡140㎡95㎡150㎡70㎡180㎡60㎡140㎡供应面积主力面积太原各区域住宅项目市场供应面积统计通过对于市场供应面积进行梳理，各区域供应面积存在一定差异；同时可以看到，市场主力供应面积仍集中在80-140平米之间的2-3居产品，同时辅以少部分140-180平米4居产品以市场供应主力面积为导向的客户来源调研小店作为太原重要发展新区，客群来源相对泛化，与本项目所处区域不具明显可比性；支撑各区域项目消化的主力客群来源于区域内部，约占七成的高比例区域内部来源构成重点消化2-4居类型产品诊缉爪霄蛤障漓贼徒揪拉析嗅凛议娄狸伊漳检声丑亥没兴贸彦碗才杭劝踩2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p72太原住宅市场解析太原住宅市场供应情况解析本项目规划面积及配比借鉴太原住宅市场供应2-3居产品为市场主流；4居产品占到一成比例，1居产品呈现稀缺供应除小店区住宅项目客户来源相对泛化以外，其他区域项目近七成客户来源区域自身居室类型居室面积所产比例1居50-60㎡5%以下2居80-100㎡40-50%3居100-140㎡30-40%4居140-180㎡5%-10%针对于太原住宅市场区域内部客户占有比重较大的重要来源特征，本项目规划面积及产品配比应同时依据区域市场项目供应及销售状况予以最终确定！莉齿罩置滓宋搀赎腐亚还羔抱河储吠愚屡诛椒矛富备统拖惩睫诞汕球既蝴2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p73研究方向一：确定市场主流供应面积研究途径：太原住宅市场调研与解析研究目标：明确市场主流供应及配比关系研究方向二：审时区域市场状况研究途径：区域住宅市场供应梳理研究途径：确定项目市场立足地位，明确项目主力供应区间及供应面积项目住宅户型面积及配比研判看乔篮衙胸辕铲呻建汹浙刀目陀刮乍曳燥世纤输舒威炽坞哦冗编裁冤呕纯2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p74区域住宅市场研读区域住宅市场整体梳理项目名称开盘时间总建面(万平米)均价(元/平米)容积率滨河绿洲2009年1月4242003.5恒大名都2010年8月4070003滨河城2008年11月3543003.49太原富力城2008年10月30265002.86享堂新城2008年7月3042002.9美域中央2010年1月3.445003北方三角洲2009年10月255003太原万达广场2009年2月15016000（二期）3.67研读区域界定：因本项目地处迎泽区及尖草坪区临界位置，故本项目产品规划考量范围将同时涵盖上述两个区域在售及待售重点住宅项目汾河本项目尖草坪区杏花岭区太原恒大名都富力城享堂新城美域中央北方三角洲滨河绿洲滨河城太原万达广场神混膘怠宦斩逼难梗嗡咒鲁付位菱阅抢瞅思庶室展天蛇遗倚泥绝廓琼瘪曝2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p75区域住宅市场研读各类型产品供应及销售情况解析—1居产品月均销售15套月均销售13套5075xxxx热销面积供应面积1居产品需求整体有限，区域中仅两项目供应1居产品，且均为小产权，客户多为地缘性回迁居民；从供应面积来看，40-80平米1居产品，50-75平米相对热销；结合本案特点，可结合公寓适当考虑，并考虑在市场基础上形成特点月均销售套数统计主力供应及热销面积统计（㎡）林摄架轩倦仙铣们谦隶亚吟职仑蓑侦掷挟而径器典御档刹各裂危啼铜范瓜2011太原机车厂项目定位深化研究102p2011太原机车厂项目定位深化研究102p76区域住宅市场研读各类型产品供应及销售情况解析—2居产品月均销售27套月均销售18套xxxx热销面积供应面积区域中所有项目均有2居产品供应；从供应面积来看，80-100平米成为区域市场供应主力且热销，