岭南世家年年度营销方案

岭南世家2011年营销方案2004，居住改变珠海！2007，文化提升珠海！2009，再筑岭南精神创建文明珠海！2011，。。。。。。。营销主题构建营销目的保持良好社会口碑提升大盘形象高度去化剩余精粹产品揭幕即来营销盛况审时度势运筹帷幄2011年房市政策及供应量分析11年珠海房市政策分析新国八条2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。中国人民银行2月8日晚间宣布，自９日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。央行今年首次上调存贷款基准利率0.25个百分点强化差别化信贷政策，上调基准利率，两次上调准备金率央行再次上调准备金率达到19.5%创新高人民银行宣布，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调是继1月14日后，人民银行于年内第二次上调存款准备金率，也是自去年以来，连续第八次上调存款准备金率。11年珠海房市政策分析住房限购城市将翻倍2月中旬须出台细则根据1月26日国务院常务会议的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番，几乎是现在施行限购城市数量的两倍。房产税上海1月27日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别定为0.6％和0.4％。重庆于1月28日正式启动改革试点工作。对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。征收房产税及限购政策的出台传闻让楼市应接不暇11年市场供应结构分析珠海供应预测—2011年全市将有495万㎡货量达到入市条件2010年商品住房库存为84万㎡，2011年新增商品住房量为411万㎡数据来源：百脑会市场部按珠海市近年年均消化250万㎡速度看，相当于2年的消化量。珠海市场为：严重的供大于求市场分析结论11年初，堪称史上最严厉的“新国八条”横空而出，限购、限贷、加税成为三大“杀手锏”。紧随其后，房产税在沪渝试点、央行加息、银行收紧信贷，系列新政让楼市应接不暇，未来的市场并不乐观，甚至会迎来一个成交的低迷期。那些已经出台的政策，和即将出台的政策，以及珠海供大于求的市场情况，将成为制定营销策略的重要考虑因素。

剖析项目顺势而为产品余量及项目优势分析产品体量一览体量有限，产品线较零散，不利于整合推广没有必要全方位强势营销房型数量总面积（㎡）面积段（㎡）备注平层60套886686-136内含样板房7套内部保留19套复式13套2642168-300

商铺64间619436-164财神街一期、景园商铺项目优势分析析岭南风情园林林，文化社区区完美实现项目地块的稀稀缺性，城市市中心，福脉脉盛传世家学馆教学学理念及特色色兴趣班，引引领全新传统统教育理念长期以来积累累的良好社会会口碑存量不多，去去化速度正常常，无回款压压力全现房，即买买即入住的成成熟社区面对严峻的市市场形势我们们并不紧张，，我们将以灵灵活清晰的策策略，充分利利用自身优势势从容应对我们的项目2011VS面临的市场营销中心思想想——利益平衡点如何在政策严严峻，市场供供大于求的情情况下，结合合项目实际情情况寻求一个个最佳的利益益平衡点？营销思路营销思路营销——视政策环环境调整营销销侧重点，不不激进，不降降价，平稳销销售的同时力力求利益最大大化。推广——推广要非非常有针对性性，尽量节约约即时宣传费费用，全年以以长效活动维维系项目品牌牌，保持市场场热度为推广广目标。营销思路销售节奏：政策前全力销销售平层及复复式，政策后后重点销售商商铺包装推广：鉴于过去的一一年里，产品品形象包装及及定位较为准准确，且效果果尚佳，因此此没有必要进行行二次包装销售价格：现阶段不涨价价，尽量出货；政策严格执执行后不降价价，照常销售；商铺可配合合一定的优惠惠策略刺激成交2011年，，我们将…..承前启后远远见岭南年度营销主题题营销主题解析析承前启后远远见岭南一重诠释：以岭南文化为为契合点，展展示岭南风物物，传承岭南南精神，提升升项目乃至一一个城市的文文化品位。二重诠释：以世家学馆的的特色教学为为契机，以长长期经营积累累的教育成果果及社会口碑碑为动力，打打造岭南文化化研究所，成成为珠海首个个岭南文明大大社区三重诠释：在提升文化大大盘形象，保保持良好社会会口碑的基础础上完成尾盘盘销售，同时时为即将开展展的财神街二二期及五期住住宅营销做好好铺垫如何承前启后，远远见岭南？重点目标2月4月5月6月7月3月时间节点媒介推广营销活动8月9月营销总控图10月11月12月政策预估新国八条出台台限购令出台政策松动平层、复式销售平层10套复式6套商铺销售商商铺5间平层销售25套复式销售3套套平层销售90%，复式基基本售罄售楼部户外短信除售楼部楼顶顶户外，其他他区域全年保保有一块户外外广告牌全年短信维系系客户关系世家画册出炉炉岭南文化风物物展岭南文化研究究所成立庆典典样板房拍卖酒酒会价值预测回款2500万回回款3800万回回款3500万全年实现回款款9800万万元营销策略策略总纲守“珠”待兔兔从从容过冬冬文化守成成厚厚积薄薄发营销活动活动一直是推推广的重要载载体，11年年必须维系项项目整体形象象及品牌，活活动尤显重要要岭南世家的的品牌需要要活动的依依托岭南世家的的内涵需要要活动来展展示岭南世家的的人气也需需要活动来来支撑营销工作前前置提升品牌影影响力三期完美收收官营销活动2011年年营销活动动的战略思思考11年度营营销活动阐阐述三期商业成成型大门主广场场已修建好好，三期商商业接的性性价比及商商业潜力毋毋庸置疑，，通过在三三期商铺举举办营销活活动，开通通三期商业业街，提前前预热，拉拉动人气的的转移营销工作前前置营销活动岭南文化风风物展——提升一一个城市的的文化品位位活动时间：：2011年5月初初-10月月底活动地点：：三期商铺铺活动目的：：通过一个贯贯彻全年的的长效活动动持续吸引引人气，维维系项目形形象及品牌牌，为后续续营销活动动及三期商商铺的销售售做铺垫活动方式：：联系合作作单位，在在三期商业业街选择300㎡商商铺开办，，展示关于岭岭南风俗及及文化的物物品及收藏藏品，如岭岭南名人书书画、根雕雕茶艺、文文车醒狮、、佛山陶瓷瓷、高胡扬扬琴等。。。。推广支持:特区区报软文房房产之窗、、新浪、搜搜房网软文文持续更新新造势营销配合：：赠送世家家画册及岭岭南戏曲CD营销活动岭南文化风风物展五期的启动动五期的建设设蓄势待发发，品牌的的打造至关关重要，通通过与政府府部门联合合举办的营营销活动提提升品牌，，扩大影响响力提升品牌影影响力营销活动岭南文化研研究所成立立庆典——打造传传统文化教教育基地营销活动活动时间：：2011年5月活动地点：：世家学馆馆活动目的：：拔升项目形形象，树立立良好社会会口碑活动形式：：在庆典会上上回顾燊荣荣开发岭南南世家开发发历程及展展望岭南世世家未来，，利用世家家学馆特色色教习及兴兴趣班展示示教育成果果，选拨学学生现场展展示书法、、古筝演奏奏等，借此此机会高调调宣布岭南南文化研究究所正式成成立，研究究所专家泼泼墨庆祝，，结合岭南南文化风物物展，组织织嘉宾，媒媒体参观。。邀请嘉宾：：岭南专家家学者、区区政府、街街道办、教教育局、文文化局、宣宣传部领导导，学校领领导，同行行，媒体记记者，业主主，意向客客户主办单位：：区政府、、街道办主主办，宣传传部、文化化局协办、、岭南世家家承办研究所成立庆典岭南文化研研究所成立立庆典尾盘销售三期已进入入尾盘阶段段，项目应应维系多年年来积累的的良好社会会口碑，通通过小范围围、高档次次的的营销销活动制造造宣传话题题，促进余余量销售三期完美收收官营销活动样板房拍卖卖酒会——美酒飘飘香共话话世家活动时间：：2011下半年视视政策情况况再定活动目的：：对前期积累累客户的深深度营销，，达到最后后清盘目的的，拍卖样样板间，制制造轰动事事件，吸引引高端客户户群关注，，刺激复式式及余量的的销售，通通过答谢酒酒会维系客客户关系，，增进圈层层凝聚力，，扩大岭南南世家的品品牌知名度度。活动地点：：八栋样板板房内活动规模：：工作人员员、拍卖师师、邀请客客户、媒体体、总人数数控制在30-40人活动形式：：样板间拍拍卖会、剩余房源推推介会、冷餐会、红红酒品鉴活动优惠：：所有受邀邀客户竞拍拍成功后可可获赠该户户型10㎡㎡优惠(可可折算到总总房款中)受邀客户均均有礼品一一份营销活动样板房拍卖卖酒会营销策略营销策略关关键点———房市调控政政策房市调控政政策的力度度是营销策策略的关键键点，我们们可以审时时度势，分分成两个阶阶段：政策出台前前政政策策出台后营销策略政策出台前前营销重点：：平层及复式式思路分析：：新政来临之之前往往会会一定程度度的刺激市市场，有些些城市甚至至量价齐升升，尤其是是此次限购购令的出台台传闻，必必将导致一一批眼光犀犀利的投资资客迫不及及待的出手手，因此趁趁此机会全全力出货是是明智的销售动作：：维持现行销销售政策及及价格，重重点销售平平层及复式式，复式可可有优惠松松动政策出台后后营销重点：：商铺思路分析：：限购令出台台后住宅市市场必然受受到影响，，投资客则则会将目光光转向商业业地产，因因此我们也也可视政策策影响程度度将营销重重点转至商商铺销售动作：：通过一定的的优惠刺激激商铺销售售，平层及及复式仍以以现行政策策及价格销销售，不做做降价促销销广告媒介基调：不做做大范围强强势推广，，尽量节约约媒介费用用思路：长短短效媒介结结合，配合合政策情况况及营销节节点调整推推广重点媒体建议推广方向费用预算备注售楼部户外住宅/

吉之岛户外住宅、商铺41万全年保持一块位置较好的户外广告牌，视市场情况调整推广主题，现阶段推广复式及平层短信住宅、商铺、营销活动3万各个节点及营销活动前发送，维护客户关系费用合计：约45万产品销售利利益最大化化营销活动价价值最大化化项目形象口口碑最优化化承前启后远远见岭南南三期完美收收官从容过渡五期盛幕开开启谢谢谢百脑会房岭岭南世家项项目组2011-29、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。07:13:4007:13:4007:1312/31/20227:13:40AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2207:13:4007:13Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。07:13:4007:13:4007:13Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2207:13:4007:13:40December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20227:13:40上午午07:13:4012月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月227:13上上午12月-2207:13December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/317:13:4007:13:4031December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。7:13:40上上午午7:13上上午午07:13:4012月月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。07:13:4007:13:4007:1312/31/20227:13:40AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2207:13:4007:13Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。07:13:4007:13:4007:13Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2207:13:4007:13:40December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20227:13:40上午07:13:4012月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月227:13上上午午12月月-2207:13December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/317:13:4007:13:4031December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。7:13:40上午午7:13上午午07:13:4012月-229、杨柳散和风风，青山澹吾吾虑。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。07:13:4007:13:4007:1312/31/20227:13:40AM11、越越是是没没有有本本领领的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2207:13:4007:13Dec-2231-Dec-2212、越越