问个人开办的老年服务机构是否可以享受房产税、土地税减

问：个人开办的老年服务机构是否可以享受房产税、土地税减免税优惠政策？答：根据《财政部国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）：“老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院(养老院)、老年服务中心、老年公寓(含老年护理院、康复中心、托老所)等。”根据《养老机构设立许可办法》（民政部令第48号）等文件规定：“福利性、非营利性的老年服务机构是指取得经民政局许可的养老院或经民政部门批准设立的老年服务机构，其应当取得《民办非企业单位登记证》。”符合以上条件的老年服务机构，可以享受房产税、土地使用税优惠政策。

问：单位或个人承租国有土地，国土资源和房屋局与单位或个人签订《国有建设用地使用权租赁合同》，同时为其办理《土地使用权证》，证中所载类型为“租赁”。该单位或个人是否缴纳城镇土地使用税？答：按照国土资源部印发的《规范国有土地租赁若干意见》规定“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。”根据财税[1988]15号文件规定：“土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。”因此单位或个人以租赁方式从政府手中获得土地使用权并办理了土地使用证，该单位或个人为城镇土地使用税的纳税人。问：特种设备配套的土建工程费(如基座安装费)是否并入房产原值计征房产税？答：根据国税发〔2005〕173号文件：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，发生的土建工程费，应计入房产原值，计征房产税。”为了生产、经营设备的配套设施所发生的土建工程费(如基座安装费)，不计征房产税。问：房地产开发公司用开发产品中的一间房作为售楼处，没有预算，也尚未完工决算，房产税如何计算？答：根据财税[1986]8号文件规定：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”纳税人将未竣工房产投入使用的，其房产原值包括房屋预算价值和地价。没有预算价值的，核定征收。待房屋竣工后，房屋原价根据国家有关会计制度规定进行核算，以前缴纳的税款不补不退。问：房地产企业用自己开发的商品房作为展示用的样板间是否需要缴纳房产税？答：按照国税发[2003]89号规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此对房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税。”按照上述规定，对房地产企业用自己开发的商品房作为展示用的样板间，暂不征收房产税。国税发〔2003〕89号一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

问：在同一房地产租赁合同中，既有房屋又有土地的，如何计算征收房产税？答：在同一房地产租赁合同中，房屋和土地共同出租，收取的租金未分别注明，未分别核算的，按照租赁合同的租金总额计算缴纳房产税。在同一房地产租赁合同中，如房屋和土地租金分别约定收取，土地租金单独核算的，对收取的土地租金不并入房屋租金收入中计算缴纳房产税。问：土地增值税清算时，地下车位如何处理？答：一、根据大地税公告〔2014〕年第1号第四条规定：未缴纳土地出让金的车位，未列入可（预）售面积，不参与土地增值税清算，车位销售收入不计入清算收入，其应分担的成本、费用等不得计入扣除。二、根据大地税公告〔2014〕年第1号第四条规定：已缴纳土地出让金，但购买方未办理产权证的的车位，无论其是否列入可（预）售面积，不参与土地增值税清算，车位销售收入不计入清算收入，其应分担的成本、费用等不得计入扣除。三、已缴纳土地出让金，列入可（预）售面积的车位，购买方已办理产权证的，参与土地增值税清算，车位销售收入计入清算收入，其应分担的成本、费用等计入扣除。四、以上均不包含公共配套形成的地下车位。问：纳税人因延迟缴纳土地出让金而产生的利息是否计入契税计税依据？答：依据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”依据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第一条规定：“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。”因此，纳税人因延迟缴纳土地出让金而产生的利息及国土部门收取的有利息性质的价款应计入契税计税依据。问：住宅小区内共有经营性房产由谁缴房产税和城镇土地使用税?答：根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第一条规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。城镇土地使用税也由实际使用单位缴纳。

大政发〔2017〕67号自2018年1月1日起，对我市纳税确有困难的小微型企业减半征收房产税和城镇土地使用税。其中，小微型企业是指符合国家工业和信息化等四部委制发的《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号文件印发）的小型和微型企业；纳税确有困难的小微企业，是指申请减免税年度所得税汇算纳税调整后所得为负数的小微型企业。对从事国家限制或不鼓励发展产业的小微型企业不予减免城镇土地使用税。具体实施办法由大连市地方税务局另行制定。大地税发〔2015〕8号四、申请困难减半征收的纳税人应当按规定申报缴纳房产税和城镇土地使用税。未按规定如实申报的，根据征管法有关规定补充申报缴纳后，税务机关方可受理其减免税申请。符合困难减半征收条件的纳税人须