2015年宁夏房地产估价师理论与方法：重新购建价格的内涵考试试卷

2015年宁夏省房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的内涵考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同2、以下不属于支配权的是。A：物权B：知识产权C：人身权D：撤销权E：执行层的组织协调3、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。ATB：1C：2D：3E：执行层的组织协调4、国家对房地产开发项目资金比例要求是_。10%20%30%40%5、下面不属于不可控制因素的调查的是—A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C竞争情况调查D.消费者调查6、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为_。36%62.07%73.47%80%7、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是_。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师8、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得—的同意。A.原土地出让方B.市、县人民政府城市规划行政主管部门C.市、县人民政府房地产管理部门D.原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门9、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000mz,经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%,残值率为5%,该建筑物2005年6月的现值为。A：612.33万元B：615.74万元C：625万元D：648.15万元E：工业用地的监测点评估价格10、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为_。2008年9月20日2008年9月23日2008年9月26日2008年9月27日11、某房产经纪公司为孙某介绍一套出租住房，该出租住房的每月房租为500元，按照规定，该房产经纪公司可收取孙某房屋租赁代理费最高为元。A：100B：250C：500D：1000E：执行层的组织协调12、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格13、一个国家以当年价格（或不变价格）计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为―。A.国内生产总值B.国民生产总值C.国内生产净值D.国民收入14、房地产估价机构的不良行为也作为该机构—的不良行为记入其信用档案。A.法定代表人或者执行合伙人B.全体股东或全体合伙人C.全体注册房地产估价师D.全体董事15、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为6%,该宗房地产的价格为一万元。83325001250106716、某城市写字楼市场年初存量为1000万近，空置量为40万而；本年写字楼施工面积为100万m2,新开工面积为60万m2,新竣工面积为50万m?。该城市写字楼的平均建设周期为年。A：1.20B：1.67C：2.00D：2.80E：借款合同17、下列关于房产分幅图，说法错误的是。A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点E：执行层的组织协调18、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调19、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从—开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。1997年下半年1998年上半年1998年下半年1999年20、经济适用住房的土地使用权全部是供给。A：招标出让B：拍卖出让C：挂牌出让D：划拨E：执行层的组织协调21、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5%,则该项目建设期间涨价预备费为。A：1990.696B：1998.696C：2003.696D：2013.696E：执行层的组织协调22、建筑物的所有权可以分为独有、共有和—三种。A.区分共有B.区分所有C.公有D.私有23、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。A.容积率B.运营成本C.利息备付率D.成本利润率24、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是_。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券25、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格的是_。A.第（1）、（3）种情况B.第（3）、（4）、（5）种情况C.第（23、（4）种情况D.第（2）、（4）、（5）种情况二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含_。A.所得税B.房地产抵押贷款还本付息额C.改扩建费D.房屋火灾保险费E.会计上的折旧额2、根据—的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型3、经租房产年折旧额的计算公式为:年折旧额=房屋重置成本义（1-残置率）+_。A.自然寿命B.经济寿命C.已使用年限D.尚可使用年限4、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括一等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C.有租约限制的房地产D.未来状况下的房地产E.共有的房地产5、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的一倍。51015306、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。（2009年试题）A：5.00%B：7.50%C：18.36%D：28.85%E：借款合同7、下列表述不符合房地产广告要求的是_。A.房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间B.房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当C.房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明D.房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果8、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2,出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,则该期房目前的价格应为（）元/m2。26672670300026609、目标定价法属于（）定价方式。A.成本导向定价法B.随行就市定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法10、下列属于强制拍卖的特点是。A：主体的不定性B：权利义务的对等性C：国家强制性口：目的的利他性E：标的非自有性11、市场主体通常包括。A：买家B：卖家C：交易对象D：交易价格E：交易行为12、房地产市场结构包括_。A.总量结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.资金结构13、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。A：挑战定价法B：领导定价法^目标定价法D：随行就市定价法E：借款合同14、民用建筑物一般由、楼地面、楼梯六大部分组成。A：基础B：墙和柱C：屋顶D：门窗E：吊车梁15、位置对于—具有特殊的重要性。A.仓库B.工业物业C.商业物业D.物业管理公司16、无差异曲线的特点主要有。A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值B：无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交E：无差异曲线凸向原点17、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为18、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。A：有效市场＞渗透市场＞服务市场B：服务市场〉有效市场＞渗透市场C：有效市场〉服务市场〉渗透市场D：服务市场〉渗透市场＞有效市场E：借款合同19、收益法适用的条件是房地产的_。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化20、房地产平面图包括。A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图B：房产分幅平面图C：房产分丘平面图D：房屋分层分户平面图E：房产分幅位置图21、房地产市场