VKWG08-23-11业主大会议事规则

第8页共8页编号VKWG08-23-11（特别提示：示范文本中蓝色字体部分为提示内容，在正式编制议事规则时应删除）（物业名称）业主大会议事规则（示范文本）第一章总则目的和依据为了保障全体业主依法行使自己的权利，规范业主大会活动，提高议事效率，依据《物业管理条例》和《业主大会规程》，制定本议事规则。适用范围本规则适用于（物业名称）业主大会的设立、运作和监督。原则在本（物业名称）内，只能成立一个业主大会。本业主大会只能设立一个业主委员会。业主委员会必须遵守有关法律政策，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。本规则下列用语的含义本规则所称物业，是指（物业名称）房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。本规则所称业主，是指（物业名称）房屋的所有权人。本规则所称业主代表，是指当物业管理区域较大、业主人数较多时，以幢、单元、楼层等为单位推选的代表，该代表在业主大会会议召开前以书面形式征求所代表的业主意见。本规则所称使用人，是指（物业名称）的承租人或以其他形式实际使用物业的人。本规则所称业主大会，是指（物业名称）的全体业主依照有关规定和本规则就物业管理事项代表和维护全体业主合法权益而设立的物业自治组织。本规则所称业主委员会，是指按照规定程序由（物业名称）业主大会选举产生，并根据法规政策的规定履行职责和办理业主大会授权的相关事务的业主大会常设机构。本规则所称业主公约，是指业主承诺的，对全体业主、使用人具有约束力的，规定业主、使用人在（物业名称）相互之间及其使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为守则。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会负责（物业名称）业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。物业的基本情况物业名称：（物业名称）物业类型：(住宅、商住、写字楼、工业)物业业主总户数：总建筑面积（m2）四至：东至__________________________，南至：__________________________，西至__________________________，北至：__________________________。公共场所及公用设施状况：第二章业主大会业主身份的认定业主或业主代表应当参加业主大会，依法行使权利履行义务。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人或法定代理人委托的代理人参加业主大会。业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人为准。已订立买卖合同尚未领取房屋产权证的，参照合同约定的购房人认定。房屋产权证记载的业主或订立买卖合同的购房人超过一人的，推选一人参加业主大会。业主代表的产生物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。首次业主大会召开前业主代表的产生程序：1、由业主大会筹备组确定按照幢、单元、楼层为单位产生业主代表人数，选举过程由业主大会筹备组监督执行。2、在业主大会筹备组的监督下，业主以自荐或推选的方式确定业主代表侯选人。3、业主大会筹备组负责对业主代表侯选人身份进行核查、并征集所在栋、单元、楼层业主意见。4、业主书面投票选举幢、单元、楼层业主代表。5、业主代表选举投票可以采取以下几种方式，得票最多的为业主代表。a、现场投票；b、上门发放、回收选票；c、在物业内固定地点集中发放、回收选票。6、如果出现票数相同的情况，则由业主对得票最多的业主代表侯选人再次投票，直至选出得票最多的一人成为业主代表。7、业主代表名单确定后应在小区公告15天。参加业主大会的业主代表的职责和补选推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，应当书面委托所代表的业主中的一人参加。业主代表每届任期3年。任期内，如果代表的1/2以上业主有异议，可以在业主委员会的监督下改选。业主代表任期到期后，如果所代表的业主无异议则应该自然连选。业主代表缺额时，在业主委员会的监督下应当予以补选。业主、业主代表的投票权数业主在首业主大会会议上的投票权数，按照一户一票（以产权证为准）或按照建筑面积为一票。（参考当地的物业法规的规定执行）。业主代表在业主大会投票时应如实反映所代表业主的赞同、反对和弃权票数。业主可以书面授权其他人投票。业主大会行使下列职权（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会会议（一）业主大会会议的形式：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。（二）业主大会的举行1、业主大会定期会议应每年举行一次（具体应遵守当地法规规定）。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：a、20%以上业主提议的；b、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；c、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。2、有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托本物业管理区域内的其他业主或使用人参加。业主代表因故不能参加业主大会会议的，由业主代表书面委托所代表的业主中的一人参加。业主不参加投票的，也不委托他人的，视为弃权。3、首次业主大会由业主大会筹备组筹备。业主委员会成立后，业主大会会议由其业主委员会筹备。业主大会筹备组、业主委员会应在业主大会会议召开前15天，将会议内容以书面或其他形式予以公布。4、召开业主大会会议应邀请社区居民委员会列席。（三）议案的提出和审议1、业主有权向业主大会提出议案，议案是否列入会议议程，由业主委员会决定。20%以上的业主联名提出的议案，必须列入会议议程。业主委员会审议的时候，可以邀请提案人列席会议、发表意见。2、代表联名提出的议案，应在业主大会会议举行前提出。3、列入会议议程的议案，提案人应当提供有关资料，并向会议提出关于议案的说明。4、议案需公示15天，由各业主代表组织业主进行审议，并由业主代表书面征求所代表的业主的意见，业主大会投票时如实反映业主的赞同、反对及弃权的具体票数。5、列入会议议程的议案，在审议中有重大问题需要进一步研究的，经业主委员会提出，由大会全体会议决定，可以授权业主委员会审议决定，并报业主大会下次会议备案或者提请业主大会下次会议审议。（四）业主大会会议表决1、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。2、业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。3、业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会决定事项应形成业主大会会议决议，并在物业管理区域内予以公布。第三章业主委员会业主委员会组成人数本（物业名称）业主委员会由_____(5至15名)名委员单数组成，设主任1名，副主任_____（1-2）名。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员可连选连任。业主委员会委员的条件及产生（一）业主委员会委员由业主大会会议民主选举产生、罢免、补选。（二）业主委员会委员应符合下列条件：1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；2、遵守国家有关法律、法规；3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；5、具有一定组织能力；6、具备必要的工作时间。（三）业主委员会委员的产生1、业主委员会委员候选人可由业主自荐或推荐产生。2、候选人基本情况应在正式选举前15日张榜公示。业主在15日内对有异议的候选人可向业主大会筹备组或业主委员会提出质疑，被质疑的候选人应在提出质疑后3日内解答业主的质疑，并由业主大会筹备组或业主委员会根据业主公约对其进行资格复审和确认。3、选举业主委员会委员，实行差额选举，得票多的当选。候选人得票相等不能排位时，应就得票相等的候选人重新投票，直至选出得票最多的一人成为业主委员会委员。业主委员会委员缺额补选（参照各地法规规定执行）（一）业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一的，应及时召开业主大会会议补选，并报相关部门备案。补选的委员任期随本届业主委员会届满终止，可连选连任。（二）业主委员会委员补选程序可按照本规则第十四条规定执行。业主委员会委员停任和罢免（一）业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；3、因疾病等原因丧失履行职责能力的；4、有犯罪行为的；5、以书面形式向业主大会提出辞呈的；6、拒不履行业主义务的；7、其他原因不宜担任业主委员会委员的。（二）业主委员会委员被罢免的，必须在业主大会会议后7日内将其保管的印章、文件、资料、帐簿以及属于全体业主共同所有的财物等移交给业主委员会，并需要办理书面移交手续。（三）业主委员会委员的停任和增补，可由业主委员会提名或20%以上投票权数的业主提议，提交业主大会批准，并以书面形式在物业管理区域公布。业主委员会应书面说明委员停任和补选的理由，并提供有关资料。业主委员会履行以下职责（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责：1、动用维修基金在1000元以下的，业主委员会主任有审批权。2、动用维修基金在5000元以下的，业主委员会有审批权，但须经业主委员会全体委员半数以上同意。第一届业主委员会的备案（具体参照各地主管部门规定）（一）业主委员会作为业主大会的常设办事机构，实行任期制，每届3年（具体按照各地法规规定执行）。（二）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在房地产行政主管部门备案。（三）业主委员会备案后向有关部门申请刻制印章。（四）业主委员会印章的管理规定1、印章应由业主委员会委员专人负责管理，并确保签字审批人员和印章管理人员不能为同一人。2、业主委员会应公需要使用印章时，必须经业主委员会主任书面批准后，印章管理人员方可盖章。3、使用印章必须手续齐备并实行审批、登记制度，用印留存的的材料应定期整理、立卷归档。4、印章管理人员如有变动，应及时上缴印章，由业主委员会重新确定印章管理人员。5、业主委员会印章均应置于保险柜、保险箱内，专门加锁，号码要保密。印章如不慎遗失，保管人员应及时向业主委员会主任报告，到主管部门按照规定程序重新刻制。6、业主委员会委员需要携带印章外出使用，必须经业主委员会主任批准。7、与业主委员会工作无关的事情，不得加盖业主委员会印章。（五）业主委员会的名称应与物业区域或建设项目名称一致，准确反映其物业特征。业主委员会会议（一）业主委员会会议每三个月定期召开一次，会议由主任或主任委托的副主任召集。有三分之一以上委员提议或业主委员会会主任认为有必要的，业主委员会应就提议内容召开会议。（二）业主委员会会议，需有二分之一以上委员出席方为有效。会议应作书面记录，并由出席会议的委员签字后存档。业主委员会委员因故未能参加可以书面委托别人参加。（三）业主委员会作出的决议、决定，应经全体委员的二分之一以上同意，且不得违反法律、法规、政策的规定和业主公约及物业管理服务合同的约定，并及时以书面形式向全体业主公布。（四）业主委员会会议召开前，由召集人提前七天将会议通知议事内容在物业内公开张贴，并将有关资料书面送达每位业主委员会委员。（五）业主委员会会议在物业内举行，业主委员会在物业内设置业主委员会信箱，接受业主和使用人的投诉、钥匙由业主委员会保管。业主大会和业主委员会开展工作的经费（一）业主大会、业主委员会的费用包括：办公费、电话费、交通费、差旅费、会议费、有关活动费用。（二）业主大会、业主委员会的经费的筹集建议采用其中一种方式（参考当地法规的规定和项目实际情况实行）1、从管理费中列支，每月不超过_____元。2、向业主收取，每户____元/年。3、从维修资金里支取。业主大会、业主委员会的经费原则上可以按照所管理房屋套数每套每年5—8元的标准筹集。（三）业主委员会应该建立相关的经费管理、使用的财务制度。（四）业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每季度以书面形式在物业管理区域内公布，并接受业主的质询。业