焦作香港城项目市场调查报告

焦作香港城项目

—市场调查报告—

A．市场环境及商业环境调查1

1.宏观经济环境分析2

2.焦作市商业地产市场总体概况7

3.地段研判12

4.区域交通环境调查19

5.区域商业竞争环境调查22

6.代表商圈调查44B．消费者动向调查54

1.消费者规模及分布55

2.消费者构成与消费水平57

3.消费者的消费倾向及习惯

73

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4.消费者对各类零售业态的喜好85

5.消费者设施需求及对本项目期望与建议90C．商业经营者调研102

1.焦作商业经营规模104

2.商户经营现状106

3.商业经营者对项目开发的喜好120

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A．市场环境及商业环境调查11．宏观经济环境分析2焦作市的国内生产总值和国内人均生产总值增长水平单位：亿元国内生产总值增长率人均生产总值增长率单位：元3人均生产总值单位：元单位：元焦作市城镇居民人均可支配收入水平及城镇人均生产总值逐年提高人均可支配收入4

经济排名单位：元单位：亿元城镇居民储蓄存款余额逐年递增的同时省内经济排名较为落后居民储蓄存款余额5焦作以第二、三产业为主，第二、三产业的比重近两年逐年递增，焦作的城市化进程加速。2006年焦作三大产业GDP占比图62.焦作市商业地产市场总体概况7项目区域大型零售商业网点一览表名称地址业态建筑面积（m2）建设投资（万元）就业人数（人）三维商业广场解放中路购物中心81000300003000新亚商厦解放中路购物中心2500032001447贸易大厦解放中路专业市场80000----------百货大楼解放路、民主路交口百货店22000764615008城市主要商业街现状一览表名称规模（长、宽）主要业态/业种经营特色备注百货大楼商业步行街长289.6宽22.8服装、鞋帽统一规划项目区域周边商业街大杨树商业街长318.3宽55.8餐饮娱乐休闲娱乐和平街商业街长2634宽30.2零散社区商业-----新安路商业街长545宽68超市、餐饮娱乐家乐福超市领军，新型一站式体验商业街项目上市主要竞争对手，后面做详细描述9主要商业项目租金、售价情况分析1.市场租金情况名称租金（元/M2.月)平均租金(元/M2.月)备注三维广场1F:150110联营扣点类推2F:1103F:904F:120百货大楼-----80联营扣点类推贸易大厦内1F:100-10676抽样统计求平均值2F:93-983F:35-40新亚商厦1F:20034联营扣点类推2F:37.53F:1010解放中路沿街商铺临街底商50抽样取值家乐福摩登街-----30-----大杨树2期一层带三层28-----龙源世家商业街一层带三层22.5抽样取值113.地段研判12焦作市位于河南省西北部，东西狭长，东与新乡市接壤，西与济源市毗邻，南临黄河与郑州市、洛阳市两市隔河相望，北隔太行山与山西省晋城相邻。截至2006年底市区内共辖解放区、中站区、山阳区、马村区、高新技术开发区五个城区，市域土地面积424平方公里，人口352.03万。其中，焦作市城市人口81.12万人，城市建成区面积为77.2平方公里。焦作城市概况焦作市13城市性质焦作市是区域的政治、经济、文化、商贸、交通、旅游、科教、信息中心和金融中心；中原城市群“金三角”的战略支撑点和区域性中心城市，是资源深加工、新型材料、汽车零部件、重化工为主的综合性工业城市和山水旅游城市，是晋东南豫西北地区重要的交通枢纽和区域性物流中心。城市规划情况分析城市规模到2010年、2020年城市人口规模分别为100万人、140万人；规划用地面积分别为100平方公里、140平方公里。14中站商业组团老城商业组团焦南商业组团马村商业组团高新商业组团老城商业组团：

焦作市商贸、金融与都市旅游等综合服务中心；焦南商业组团：

焦作市政治中心与现代休闲娱乐服务中心；高新组团：

焦作市高新科技工业中心与现代制造业中心；中站组团：

焦作市工业与区域性仓储物流中心；马村组团：

焦作市重工业中心。焦作市商业组团分析15商业网点规划分析焦作市城市商业体系结构为“两轴多中心”的格局。规划解放路、民主路为城市商业轴线，规划多个等级不同的商业中心分布在城市不同的区域内。

根据焦作市的商业发展情况：商业中心规划注重战略性、全局性、中长期性、政策性；而其他商业网点的规划注重战术性、局部性、中短期性、操作性。解放路商业轴线民主路商业轴线塔南路商业轴线16商业网点规划分析根据焦作市城市自身结构特征和商业发展的内在要求，结合实际情况，本次规划商业中心由三个等级构成，即2个一级商业中心（1个一级商业主中心、1个一级商业副中心）、5个二级商业中心、12个三级商业中心。一级商业中心商业营业面积约35万平方米。主要有：购物中心、百货店、大型超市、专业店、专卖店、餐饮、娱乐等相关业态一级副商业中心商业营业面积约30万平方米。主要有：大型超市、购物中心、专业店、百货店、餐饮、娱乐等相关业态17城市发展方向城市发展方向为“内调外延，南移东扩”，即城市的未来发展是旧城区以结构调整为主并适当的向外围发展，城市未来发展方向是向南向东发展。184.区域交通环境调查19焦作有着便利的交通优势。它地处黄河南北之通道，扼晋豫两省之要冲，自古就是豫西北地区重要的物资集散地。境内有焦枝（焦作--枝城）、焦太（焦作--太原）、焦新（焦作--新乡）、月侯（月山--侯马）四条铁路线，有月山、待王两个较大的货运编组站，铁路交通便利。全市公路总里程达4953公里，公路密度121.6公里/百平方公里，远高于全省和全国平均水平。城市区位条件分析（铁路）焦太线焦新线月侯线焦枝线20焦作境内已建成焦郑、焦晋两条高速，通车里程达125公里，正在建设焦温、新焦济、济洛三条高速，“十五”末，焦作将实现“县县通高速”的目标，中心城市到各县市均可实现高速连接，届时将构筑起一个半小时经济圈，全市的高速公路网也将与京珠、太澳、连霍等国家干线高速公路连通，焦作在我国中西部地区的区位优势将更加明显，经济辐射能力进一步增强。城市区位条件分析（高速路）焦晋线焦郑线京珠线107焦温线215.区域商业竞争环境调查22我们依据竞争要素可把焦作市区现状商业格局规划分为两大类竞争：即直接竞争（产品市场竞争）＆间接竞争（消费市场竞争）。

23

直接竞争即产品市场竞争项目，意指市场启租或在售期间，与本产品功能规模相类似的项目。在项目销售、招商乃至后期运营管理过程中都直接与本项目构成直接竞争关系的项目，同样是本案项目定价、销售、招商策略制定的重要参考要素。（如新安路商业步行街——家乐福摩登街、大杨树商业街等）。24

间接竞争即消费市场竞争项目，意指项目周边区域正在运营的主要商业购物场所。在后期项目正式运营期间，必将瓜分现有商圈消费人群的商业份额，将间接与其构成竞争，亦是本案制定租金标准的重要砝码（如三维商业广场、百货大楼、新亚商厦等）。由于上文已作详细分析，故在此不过赘述。25本案位于新华街以东、民主路以西、解放路以南和平街以北区域属于一级商业主中心区域内。随着周边项目的经营归位，本案将是一级商业主中心的重要组成部分，并将以解放路为商业轴线，与三维商业广场、新亚商厦、百货大楼、贸易大厦等共同构成“新旧互补”的商业阵容，推动该区域的商业与住宅的全面省直。同样正如前述，区域商业项目经营业态雷同度极高，恶劣陈旧的购物环境，这些都预示着本案只有走差异化的产品路线才能明显区隔现有市场，从而摆脱现状恶性竞争的“怪圈”。26三维商业广场调研情况汇总项目名称：三维商业广场项目现状：运营中层数：包括地下1层，共7层租金价格：1F:220-240元(特定区域）1F:150元、2F:110元、3F:90元4F:120元平均110元/m2公摊面积：40%27业态布局及入住品牌28

分析1.三维商业广场地处解放路与民主路交口，整体面积约12万平方米，其中商场面积8.1万平方米。绝佳的地理位置使得招商面积达到95%，经营品牌以二、三线品牌为主，以中，低档消费群体为主，在焦作地区三维商业广场是目前百货最新也是经营状况最好的商业百货之一，整个商场的布局较为合理，动线明朗，因此在整体规划上比较一致，统一。2.焦作市的百货业基本都是以二，三线品牌为主，使的行业竞争日益激烈，也无法满足人们对一线品牌的需求，更无法提升商场的品质。3.停车位成了制约三维商业广场经营的硬伤，停车位不足现象愈发明显。29百货大楼调研情况汇总项目名称：百货大楼项目现状：运营中层数：共6层租金价格：1F120-150元、2F100元、3F4F80-100元/m2；保底联营目前无空铺位30业态布局及入住品牌1F：都市精品2F：青春流行3F：仕女名媛4F：绅士名品5F：运动类服饰、男装、皮具、童装6F：特卖场、内衣羽绒、床品A、化妆品：羽西、玉兰油、雅芳、美宝莲B、鞋：百丽、达芙妮、金利来、富贵鸟、皮尔卡丹、梦特娇C、手表：西铁城、梅花、欧米嘉A、女士休闲、艾格、蜜雪儿、爱特爱、碧可、美特斯榜·邦威、罗宾汉、F4、真维斯、史努比、以纯、邦丽德、伊可爱B、珠宝：明牌、老凤祥、奇缘美玉菲姿、影儿国际、斯尔丽、太和、纤、鄂尔多斯、梦特娇、鲨鱼、恒源祥、比其、曼妮芬、欧迪芬、哥弟、康莉梦特娇、皮尔卡丹、鲨鱼、九牧王、七匹狼、圣保龙、利郎、苹果、金盾、柒牌、金利来、波顿A、运动类服饰：361、乔丹、安踏、1965、特步、八匹马、金莱克、飞亚诗B、男鞋：红蜻蜓、袋鼠、皮尔卡丹、金利来、康奈、梦特娇、名郎、澳伦C、皮包：金利来、梦特娇D、太子童装、等主要品牌：金狐狸31

分析1.百货大楼同样地处解放路与民主路交口，与三维广场成对角线排列。整体面积约2.2万平方米，其中营业面积1.26万平方米。他是焦作市购物中心的最早期代表（始建于1955年），招商面积达到95%，经营品牌以二，三线及低档品牌为主，以工薪消费群体为主。作为焦作商业的代表，百货大楼引进的品牌主要以二、三线品牌为主，并且多为国产品牌，国际品牌少之极少，还远远达不到同类消费市场的品牌需求。322.虽然百货大楼是焦作最早的百货企业，但由于硬件设施过于陈旧、停车位及安防、消防系统的老化，最主要是由于国有企业背景渐渐在市场化商业运作中倍感吃力。所以相比于其他几个商场，无论从人流量还是成交购买率，都无法与作为新兴商业的三维商业广场相比；3.在商业建筑设计上，百货大楼入口较小，无法体现现代高档商业的形象与气势，而内部购物环境也远远达不到高档消费需求。33贸易大厦调研情况汇总项目名称项目现状层数租金价格（元/月/m2）业态布局现入驻品牌备注贸易大厦运营中共5层1F:100-106元2F:93-98元3F:35-40元1F：小商品百货有一部分业主自营或是仓库招租比例近95%2F:流行服饰3F:五金百货4F：5F:百货大楼恒兴商厦34

分析

1.贸易大厦地处解放路黄金位置，与三维广场比邻。整体面积约8万平方米，招商面积达到95%，经常货品以低档廉价商品为主，同样以工薪消费群体为主。一楼经营百货商品（零售兼批发），二楼主要经营服装及饰品，三楼是以五金及电动成销售为主，实行的是店中店形式。四楼、五楼为百货大楼恒兴商厦，虽然人气很旺，但业态定位零乱，整体风格上不统一，没有统一的经营管理。加上商场的布局不合理，没有明显的交通动线，经营层次始终上不了档次，更加无法满足中高档消费人群的需求。35

2.根据市场调研，贸易大厦多数经营商户迫切需求改变商业经营现状，但苦于找不到更加理想的经营场所而又不想放弃贸易大厦强大的客流量，这正好给本案地下一层卖场提供了租赁市场的客户基础条件。36新亚商厦调研情况汇总项目名称：新亚商厦项目现状：运营中层数：包括地下1层，共8层一楼租金价格：200元/m2,其它楼层按联营扣点16%-22%类推，每平方必须有500元销售。37业态布局及入住品牌负1F：新亚超市1F：流行名品馆2F：都会淑女馆3F：绅士休闲馆4F：名媛贵妇馆5F：淑雅童趣馆6F：都市文化馆7F：风味美食馆超市化妆品：佰草集、羽西、美宝莲、OLAY、高夫、雅芳、Za箱包：花花公子、金利来、梦特娇运动：阿迪达斯、七匹狼、花花公子、苹果等手表：天控、西铁域、梅花、浪琴、歌米、嘉珠宝：钻之韵、周大生、老凤祥宝飞龙、梦特娇、报喜鸟、依文、九牧王、利郎、箭牌、雅戈尔、虎都、Boos伊莲帆登、依梦、莱茨、娜尔斯、LILY、ZOOZ娅奴等小猪班纳、叮当猫、艾艾屋、乔洛小熊、力果、巴布豆、、七波辉、蓝猫、迪士尼毛绒玩具、好孩子童车、三枪、朵彩、豪门、皮尔卡丹、AB、恒源祥、梦洁、水星、馨亭、史努比、、欧尚宜家、千仞岗、康博、花花公子、杰奥、天奥A、数码：索尼、三星B、学生用品：外语通美食铺位空留很多，并无太多客流量38

分析

1.与百货大楼、贸易大厦等相比，新亚商厦的货品档次、硬件件设施，在竞争中均不占优势。在这种情况下，新亚商厦进行市场细分实行错位经营，重新定位为“以女性用品经营为中心的主题百货店”，其服装经营多主打时尚、流行牌，专门经营成熟女性服装、置业女装。以市场细分抢夺市场份额，并取得了初步成效。39

4.新亚商厦主题经营定位的初步成功，给本案定位提供的参考依据。同样也验证了目标区域市场在现状低质劣差的经营环境中，只有走主题差异化经营路线才是取胜之道。正如前述，城市经济水平的提高、居民收入的增长都预示着消费正在升级。而经济虽然发展，商业的更新换代确停滞不前，也恰好是这个预留的市场空白给本案提供的赢得市场的机会与能。40专业或综合批发市场山阳商城地理位置：位于塔南路与人民大道交汇处西南角，交通便利。建筑形态：临塔南路为两层商铺，临人民大道为一幢5层高的综合大楼，商城里面为兵营式一层商铺门面。商业面积及业态：综合大楼里面一层为移动网点、手机市场，二层以上为服饰、电脑等行业，单层面积约1200余㎡；临塔南路为餐饮、银行、日用消费品行业。里面兵营式铺面，宽约3米，进深6米左右，主要经营中低档服饰、床上用品、各类电子产品等商业。由于整个商城定位主要服务于普通老百姓，小具规模，品质较低，但价格实惠，故周边老百姓愿意到此购物消费，商业氛围较为浓厚。商业价格：临塔南路商铺租赁价格为12~20元/㎡/月；里面小门面为10~15元/㎡/月。41

分析

从以上的表格中可以看出，目前老城商业中心（解放路沿线）商用物业的平均租金在56元/平方米/月.焦南新区商业物业的平均租金在34元/平方米/月。42竞争项目的缺位与本项目的切入点直接竞争项目多半集中在新区，而新区的建设尚待时日。待新区的商业发展起来，本案已经进入了运营稳定期；简介竞争项目虽然占据着解放路的核心黄金位置，几乎同质化现象严重，配套环境达不到要求，最主要的问题是商业结构单一，从目前的经营现状来看已经不能满足新型消费需求，两者遗漏的正式上市时间与多功能多业态的复合产品“以专业市场为主，以餐饮、休闲娱乐为辅”正是本案的机会。436.代表商圈调查44大杨树商业街是由焦作市众盛房地产开发建设，东起和平街新华街交叉口，西到果园路，东西长318.3米，宽55.8米，占地面积55亩，总建筑面积5万平方米，停车位600（包含二期地下停车场）。整体建筑为三层，另规划包含一栋精装修小户型公寓。业态餐饮商户占60%，娱乐商户占30%，其他商户占10%。该商业街是目前开发经营比较好的商业街，餐饮特色是其最大的特点，属于高档次，经营情况良好，是焦作餐饮娱乐行业的领头羊。均价：4800元/平方米租金:28元/平方米/月

1.大杨树商业街项目概况：452.优势分析品牌优势:焦作经营较好的中高档餐饮娱乐商业物业,一期成功的运营已经在焦作市消费者心目中占据着牢固的商业地位。配套优势：停车位充足，相比于其他大型商业项目车位相对充足，特别是能满足中高档餐饮娱乐业态的需求。463.劣势分析定位户型偏大是整个项目最大的致命伤，二期正在发售的户型集中在600平米左右，虽后期进行了调整为300平米左右但仍然偏大，致使价格一直上不去。虽整体定位为休闲餐饮娱乐业态，但在规划上并没有考虑外部休闲场所环境的需求，使得整个项目缺乏公共休憩空间，与整体定位不符。虽位于项目核心商圈，但由于单位面积过大，招商只能局限于大型餐饮商户。致使无法吸引解放路强大的人流资源。472.新安路商业街项目概况：新安路商业街即家乐福摩登街是由河南中海房地产开发建设，位于焦南新区新安路塔南路至焦东路段，东西长545米，宽68米，占地面积170亩，商业中总建筑面积13万平方米，停车位700个。整体建筑为四层。该项目业态布局合理，以家乐福超市为主力店，定位以购物+休闲娱乐+餐饮美食+美容+旅游+文化的一站式购物步行街，是目前上市项目销售较好的项目之一。均价：7125元/平方米租金：45元/平方米/月482.优势分析品牌优势:提前进驻的主力店是本项目销售火爆的关键,依托城市建设的南移的新契机,在加上借助家乐福的品牌效应给该项目三次调价提供了保障。销售手段：产权式商铺及多种促销方式并举，提供年投资回报10%的保障，给投资客户强大的吸引。业态布局：多种功能业态齐备，在加上大型超市及容纳700个停车位的大型停车场，给前来消费购物的人群提供了配套保障，充分符合新型商业购物场所的要求。493.劣势分析虽该项目凭借着品牌、规模等优势，但毕竟位于新区。现阶段仍旧无法与市民传统的消费习惯相抗衡，还需3-5年的时间尚能形成气候。503.民主南路商业街（美中城、锦江现代城）项目概况民主南路商业街位于焦南组团西部民主路上，人民路与丰收路之间长550米，占地10公顷属高档商业街，建筑为高层低层相结合，规划有停车场地及休闲绿地，体现焦作市城市未来商业街发展的特色和理念，将建设成为焦南组团综合性的高档综合性商业街。商业街主要由美中城与锦江现代城共同完成，由于定位及规模尚在规划阶段现在接受内部咨询，并无准确定位。但由于地处城市行政中心核心区域将来建成厚必将成为综合性商业地标。（美中城）售价：6200元/平方米

租金：35元/平方米/月（锦江现代城）内部咨询未定价512.优势分析群聚效应：新区的建设突飞猛进，随着周边几个大盘产业人口的进驻，必将带动周边的商业发展。523.劣势分析定位模糊：虽提出大型高端商业购物中心的规划，但目前仍旧是现以住宅开发为主。对商业部分并没有清晰定位，但销售价格却居高不下，这无疑给投资人作出判断提出了质疑。53

B．消费者动向调查541.消费者规模及分布55项目现有消费群分布在周边成熟社区与商圈：规模有30万人

描述项目周边一至三公里：项目所在位置隶属解放区商业区的核心，核心消费群在解放区、山阳区辐射普济路、建设路、太行路、塔南路等十多个成熟社区、机关、院校消费群以常住人口为主，规模30万人；但随着焦作山水旅游城市的快速发展，越来越多的旅游人群涌入焦作，周边旅游人口的消费将成为趋势。本案核心消费群周边消费群562.消费者构成与消费水平57为了对项目所在商圈进行详细评估，我们进行了以下顾客分析样本组合问卷所覆盖的主要问题样本：有效样本总量298项目：-年龄

-性别

-婚姻状况

-收入水平

-学历状况地点：-项目周边三公里内社区、商业网点

-市区各主要商圈→购物

-价格水平

-产品品种

-购物频率

-地理位置→购物地点的认识和感觉特征

-购物区

-商店→零售业态的喜好→购物环境

-交通方式

-服务的利用→配套设施与服务项目需求58顾客特征未来变化的趋势不明显，但新华街的地域优势将更为凸现目前的顾客特征未来预期发展消费群体的主要年龄分布在25~45岁间已婚有子女者居多数，二代人的三口之家占54%。女性是时尚品的消费主力，而男性在食品、生活必需品消费方面扮演了不可或缺的角色。学历水平中等的人群是市场的主要支撑。在解放区工作的人群占比明显高于其居住人群的分布比例。年轻家庭在消费结构中所扮演的角色越来越重要。解放路两侧，新华街，和平路两侧，这一围合区域将逐步形成新的商业副中心，大量的居住人群将是消费大军的主力。59主要消费人群中已婚有子女者居绝大多数婚姻/家庭状况（n=298）描述

已婚有子女者占逛街人数的大部分。如何吸引家庭日常消费，是零售项目应予重视的重要因素。60女性依然是商场购物消费的主力，超市则男性居多性别结构（n=298）描述此次调研发现在大卖场男性占据了较大的比例，一般逛超市之女性都有男性陪同，而且男性单独逛超市的比例也较大。但是在百货公司和专卖店的顾客中女性出现的概率要高于男性。61项目主要消费人群居住区域分布状况：解放区居住的占49%居住区域（n=298）描述家住解放区的市民占了主要消费群体的绝大多数，占49%。山阳区的市民占样本总量的21%。马村、高新、中站区的市民占了总样本比重的近30%。62主要消费人群工作区域分布状况：解放区占73%工作区域（n=298）描述在解放区工作的近73%。在山阳区工作的近13%。

在中站区、马村区和高新区工作的占14%。解放区工作人群占比明显高于其居住人群分布的比例。63主要消费人群的受教育程度不低：中等学历的占63%学历结构（n=298）描述大专以上学历占19%。

高中/中专/职校学历占63%。

各调查地段受访对象教育程度大致相同。学历中等，收入水平相应中等，相应地成为消费主力人群。64主要消费人群的工作单位：事业、企业单位占50%工作单位（n=298）描述国家机关1%

事业单位13%

企业37%

自主创业17%

学生7%

在家务农1%

退休2%

其他22%65主要消费人群的个人月收入：1001-2000元占36%

个人月收入（n=298）描述

1000以下58%1001-200036%2001-30002%3001-40003%4001-50000%5000以上1%66各主要区域个人收入对比：解放区收入居中，山阳区收入偏高个人月收入（n=298）描述在总样本数解放区占优势的情况下，收入在4001-5000元之间的山阳区收入偏高。解放区1000元以下收入占多数。67主要消费人群的家庭月收入：

1001-3000元占59%

家庭月收入（n=298）描述

1000以下15%1001-300059%3001-500017%5001-70005%7001-90002%9000以上2%68样本覆盖了不同年龄、收入、不同消费能力的人群，消费群体的收入水平略高于焦作市平均水平，支出水平大致相当。

收入支出结构（n=298）描述消费支出结果与焦作市2006年12月的宏观调研数据十分吻合。由于本次调研在商圈抽样，因此抽出的样本平均收入高于统计结果，这也是有其现实意义的。69购买一件（套）夏季服装能接受的价格：100-200元

100元以下22人101---200元45人201---300元25人301---400元4人401---500元4人501---600元601---700元701---800元800元以上收入支出结构（n=298）描述70购买一件（套）冬季服装能接受的价格：151-300元

150元以下8人

151—300元37人

301---450元31人

451---600元15人

601---800元7人

801---1000元

1001---1300元

1300元以上2人收入支出结构（n=298）描述71核心顾客群体将把项目推向有利的方向发展——核心顾客群体对项目的影响

——项目处在解放区的中心地带，有利于满足老区与新区消费群体。解放区人口总量22.6万，高新区人口总量7.8万，香港城核心消费群达20万。老城区解放路是焦作是最早形成的商业聚集地，共享老成区的固定消费群发展新城消费群和旅游消费群是项目应考虑的关键因素。周遍城市的晋城消费者对市场的支撑也十分明显，通过在商圈的集中停车场调查,本市和晋城周末假期来购物的车辆比是10:1.5

。723.

消费者的消费习惯及喜好73到达消费地点的距离和适合的消费场所是消费者选择商圈的主要原因调查结构（n=298）其他

因为那个区有焦作最高档的商业区因为那个区有适合我消费的商品

因为那个区有我喜欢的商店

因为去那交通很方便因为我在那儿工作

因为我住在那儿描述74对购物地区的选择：解放区与高新区是消费者最中意的消费区域

调查结构（n=298）描述解放区与高新区是焦作消费者最常去消费的商业区，这与这两个区的商场分布有着密切关系。三维、新亚、焦百、大张惠丽佳、蓝波湾、家乐福、丹尼斯等各种业态的商店/街区均在解放与高新区密集分布。75消费者购物的心态调查结构（n=298）描述消费者喜欢闲暇之余逛街的占51%，体现了稳固的消费群体。76消费者选择购物逛街的时间段调查结构（n=298）描述焦作消费者普遍喜欢在下班后逛街购物，占比达到68%。77消费者外出交通工具多样化，但仍以公交车为主；单程时间平均在17.5分钟，距离2.7公里调查结构（n=298）描述公交车是焦作市民最主要的交通工具，因此，商业项目交通方便与否是吸引顾客的一个很重要的方面。步行的顾客也比较多，商业项目附近的居民会比较积极。出租车的比例达到了22%，私家车7%而且，随着经济的发展，该比例还会增加，解放路、新华街这一区域商业中心建设需要考虑这一因素。78焦作各类使用不同交通工具的消费者购物半径状况调查结构（n=298）描述

消费者使用不同的交通工具，会造成不同的购物半径。步行的消费者购物半径最小，自行车和助动车次之，公交车和出租车的较大，购物半径最大的是自驾车。因此，扩大覆盖半径的最有效手段是如何改善公交系统；增加停车位；设置合理的出租车停靠站点。79除距离远近外，商品、价位和环境也是焦作消费者选择商店的重要原因。调查结构（n=298）A因为这家店有我喜欢的产品

B因为这家店有一些特别的品牌

C因为这家店的产品价位对我比较合适

D因为我在这家店能享受到许多其他店没有的服务

E因为停车方便

F因为这家店的购物环境很好

G因为这家店附近还有许多其他的商店

H因为我的孩子喜欢去那里的儿童游乐场所

I因为在那儿我还能找到饭店、娱乐设施和运动场所

J其他

80品种全、距离近、购物环境好是焦作消费者购物选择的主要驱动力调查结构（n=298）描述选择购物最主要的原因是其品种丰富。距离近与购物环境好也是消费者比较关注的因素。品牌，价格，售后服务等商品基本要素也很重要。81顾客对商品价格、质量和服务水平是极为关注调查结构（n=298）描述

样本中选择价格、质量和服务都很关注的顾客达到36.7%，说明焦作的消费者。消费更加理性，更欣赏物美价廉的商品。

34.7%的样本量更关注质量和服务，相对不是很看重价格，说明商品质量和服务水平比价格更重要。商品的性价比必须达到顾客的期望值。82服装/餐饮是各类经济阶层居民最主要的支出，娱乐\食品其次；中高收入人群在娱乐方面有较大的消费消费总量结构（n=298）消费总量结构（n=298）83顾客在百货店和大卖场的消费比例购物频率结构（n=298）描述

大多数消费者在商店购买食品/日用品和服装，两者所占的比率都很高。其中，消费者在百货商店和步行街以购买服装居多，在大卖场以购买食品居多，这与我们的常识相符。844.

消费者对各类零售业态的喜好85焦作消费者对各类零售业态喜好不同调查结构（n=298）描述大型超市：以品种丰富，价格实惠成为顾客最喜欢的业态，也比较符合这一新兴业态的定位。百货公司：传统地位没有改变。批发市场：贸易大厦成为市民购买服装的主要消费场所。步行街：百货大楼步行街存在品牌不足管理不完善导致客流不足。专业市场：定位独特，虽频率低但消费能力显著。便利店：提供方便常用的小商品，定位清晰，消费频率高。专卖店：传统而没有特色。

86焦作消费者更喜欢在大卖场购物调查结构（n=298）描述大卖场、百货公司和步行街的知晓度有区别，但是差别不大。其中，大卖场的知晓度最高。消费者逛大卖场的频率明显高于百货公司和步行街，达到数倍之多。知晓度月频度87百货公司间差异大于大卖场间的差异大卖场购物频率（n=298）百货商店购物频率（n=298）月频度月频度88主要商场知名度存在明显差别调查结构（n=298）描述

从知晓度调查结果看，各大主要商场之间并不存在显著差别，知晓度最高的为三维，100%的被调查者知道，最低的丹尼斯，仅有46%的被调查者表示知道。蓝波湾、大张惠利佳在焦作都有多家门店，这可能是知晓度较高的原因之一。新亚、焦百和贸易大厦位于老城区,是主要的商业中心，人流量比较大，附近商业聚集，因此知晓度也明显高于其他商场。丹尼斯可能是处于新城位置较远，是知晓度低的原因之一。895.消费者对设施需求及本项目期望与建议90消费者认为解放路与民主路的最大优势：地理位置、交通、商业气氛。地理位置交通地区规划居民层次商业气氛自然环境住宅小区人口集中程度其他调查结构（n=298）描述91消费者认为解放路与民主路的最大劣势：地区规划、居民层次、自然环境地理位置交通地区规划居民层次商业气氛自然环境住宅小区人口集中程度其他调查结构（n=298）描述A郑东新区B金水区C管城区D二七区E中原区F惠济区G其他（经济开发区、高新技术开发区、市外）A郑东新区B金水区C管城区D二七区E中原区F惠济区G其他（经济开发区、高新技术开发区、市外）A郑东新区B金水区C管城区D二七区E中原区F惠济区G其他（经济开发区、高新技术开发区、市外）A郑东新区B金水区C管城区D二七区E中原区F惠济区G其他（经济开发区、高新技术开发区、市外）A郑东新区B金水区C管城区D二七区E中原区F惠济区G其他（经济开发区、高新技术开发区、市外）92

消费选择（n=298）描述消费者对项目有较高的期望值，支持率较高。消费者对项目的选择：愿意前往购物、消费的占55%93

业态选择（n=298）描述消费者对项目零售业态的选择：步行街占45%。消费者对项目的零售业态选择：步行街是首选94

专业电器店10%手机大卖场27%电脑城19%运动用品专卖店33%家具家居14%大型书城23%特色书店20%办公/文化用品专卖店11%玩具店11%业态选择（n=298）描述多零售业态组合更符合消费者需求：运动用品专卖是较受欢迎95

餐饮选择（n=298）描述消费者对餐饮业态的需求：美食广场占比较高，达38%在餐饮方面，焦作消费者比较偏好美食广场、休闲餐厅和快餐店这些价格适中、快捷方便、性价比高的务实型餐饮类别。对中高档餐馆也较为喜好。茶室、咖啡店、甜品屋等较为小资的餐饮类型，消费者需求相对不大。96

卡拉OK20%

慢摇吧22%

儿童乐园24%

酒吧街11%

电影院

27%

健身房29%

瑜伽馆11%

电子游戏4%

网吧28%休闲娱乐选择（n=298）描述休闲娱乐场所已成为人们生活的重要组成部分97

生活附属设施选择（n=298）描述消费者希望包含的其他生活附属设施是：银行/ATM、花店对银行、ATM机的需求最高，表明焦作的消费场所在这类便民设施方面的欠缺。花店、干洗店、邮局、快印店等，需求大致相当。98消费者对新项目提供的参考建议调查结构（n=298）描述服务好，设施齐全，环境好。希望能方便快捷地到达。综合性强，产品丰富，质量有保证。不同的消费者对商场档次有不同的需求：既有要求平民化的，也有要求走高档路线的。99消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响

消费者对于购物环境的需求越来越高（44%），这不仅指要营造良好的商业氛围，更要求有更多的配套服务（如：停车、休闲、娱乐、餐饮、便民设施等）。顾客如何创造良好的购物环境，是项目增强竞争力的关键。主要发现影响借助公交系统前往购物的人群占了38%，自驾车购物的占7%，且呈现很强的增长趋势。目前的消费者大多数选择就近购物或去方便抵达的地点购物。完善项目的公交系统，如何提供充裕的停车位，是项目成功的重要因素之一。以香港城周边居住人群和旅游人群为目标人群，同时扩大辐射范围，吸引更多消费群体（尤其是有车阶级）。100消费者调查的主要发现及他们对项目商业概念的影响

大量消费者对于超市大卖场这一商业类型十分喜好，娱乐休闲场所能满足大量商务人群的需要（见消费者在各类业态方面的消费频度和喜好度表）。顾客大卖场吸聚人气的作用十分明显，休闲娱乐业态能延承老和平西路的特色，吸引高端消费群，因此项目内是否引入该类业态，应重点评估。主要发现影响目前大多数消费者喜欢同家人和朋友一起购物（约占5成）。目前消费群体中以年轻家庭为主（25~45岁占70%、已婚有孩子占54%）娱乐、休闲、餐饮、儿童消费场所对吸引家庭、朋友群体聚会具有重要作用。如何创造年轻家庭喜爱的消费场所，是项目在考虑商业形态和业态组合上应予高度重视的课题。目前消费者在服装/时尚品和餐饮方面的消费比重很大（各占73%和56%）在业态分布上应予以充分重视。101

C．商户经营者调研102样本组合问卷所覆盖的主要问题为了对项目所在商圈进行详细评估，我们进行了以下商户分析样本：有效样本总量178项目：-年龄

-性别

-经营面积地点：-项目周边个体商户

-市区各主要商圈的门面房及专卖店→商户

-经营面积

-经营时间

-经营业绩

-经营现状

-经销方式→顾客

-顾客年龄

-来店频率103商业经营规模104个体经营户户数（户）密度(户/平方公里)全市13614333.4解放区7443120.6中站区193615.6马村区266222.6山阳区547883.1高新区54612.2修武县1570623.2博爱县2095742.6武陟县2156125.1温县1840039.8沁阳市2344137.6孟州市1801333.3其中焦作城区批发和零售业户数45010户占比33.1%1052.商户经营者的经营现状106商户经营年限在3年以下的占47%

商户经营年限的研究

n=178

描述商圈内商户经营年限相对平均,新增商户略显优势。

3年以下占47%，3-10年占34%，10年以上占9%。107

面积70平方以上的商铺占有量大(占比49%)。

15-30平方小面积商铺占有量较少(占比7%)。

30-70平方商铺面积最受欢迎（占比31%）。（以上是从经营角度看待商铺面积）

现有商户经营面积

n=178

描述现有商铺面积较大,15-70平方商铺最受商户欢迎108

经营业绩两极分化，水平高低差异大。

年经营业绩在30-50万商户较少（占比17%）

年业绩在30万以下占比59%。

调查商户经营业绩统计图

n=178

描述现有商户经营业绩状况

年业绩在50万以上占比18%。109

商业经营者的年经营坪效较低，会直接影响到底商的租金水平。整体商户经营理念、经营水平有待提高。反映出此商圈内具有很大的发展前景，需要有一定的竞争实力的商家入驻来提升整体商业氛围。商业经营者经营情况分析（一）110

商户一次性租铺时间短,34%在3年以内。

10-15年占比3%，15年以上的为4%。商户在经营上具有一定灵活性。

租期情况

n=178

描述

商户经营场地的租期集中在3年以下111

55.65%的商户对于目前的经营情况处于满意状态。

25.29%的商户处于保本或低赢利能力状态。

只有6.6%的商户处于不满意或亏本状态。

经营情况满意度

n=178描述

商户对于目前的经营现状比较满意，多数处于赢利状态112

明确表示没有拓展计划的占比33%。

确定有拓展计划的占比32%。

处于观望状态的占比35%。商户近期拓展计划并不明显