上虞市经济开发区（2007）J4号地块初判报告

上虞市经济开发区[2007]J4号地块初判报告项目拓展部2011年6月第2页►1、项目信息2、城市、区域分析3、房地产市场分析4、总结建议位置：开发区中心紧邻曹娥江景观带目标地块老城片区城北新区经济开发区城南片区滨江1号第4页地块规划设计指标土地面积73.4亩（48964m2）容积率1.01-1.05土地用途住宅）建筑面积49453.64-51412.2建筑密度25%-32%绿地率≥25%起拍价格25，000万元起始楼面价4863元/m2每亩单价340.6万元/亩保证金5,000万元限高建筑最高点高度不超过15米1、地块内建设低层住宅，不得建设独立式住宅，地上建筑层数不得超过三层；2、停车位指标按浙江省«城市建设工程停车场（库）设置规则和配建标准»（DB33/1021-2005）中的中等城市标准执行；3、地块内结合主入口或会所，按建设工程规划许可证载明的地上建筑总面积的千分之七的比例配置物业用房，计入容积率，无偿提供；4、地块面向博文路开设主入口，面向联谊路开设次入口博文路人民西路联谊路第5页地块内部与周边情况目标地块博文路人民西路联谊路第6页开发区东氿大道东地块：时间节点及付款条件1、土地出让方式：挂牌2、增价幅度：50万元3、成交次日之日起1个月内付至成交价的50%（含保证金），余额成交日起12个月付清6月21日8时30分6月28日16时30分7月8日9时30分开始接受挂牌2012年7月2012年1月8月8日保证金缴纳截止挂牌开始挂牌截止50%土地款40%土地款10%土地款6月29日8时30分第7页►1、项目信息2、城市、区域分析3、房地产市场分析4、总结建议第8页城市分析总体概况第9页上海都市圈2小时范围内城市，浙东地区重要交通节点，杭州进入北仑港的必经之地区位：浙江省东北部，杭州湾南岸，杭州与宁波之间，与上海隔海相望，距上海145公里，杭州67公里，宁波北仑港94公里地界：东侧—余姚西侧—绍兴南侧—嵊州北侧—钱塘江面积：1403平方公里2009年底城市建成区35平方公里九县通衢之地公路：杭甬高速、上三高速、绍诸高速、嘉绍大桥（在建）104国道、329国道、杭绍甬高速（规划）铁路：萧甬铁路、杭甬客运专线（年底建成，建成后15分钟可达杭州、宁波）水路：杭甬运河，上虞港（5000吨级）空运：距萧山机场、宁波机场分别为45、55公里经济发达、产业繁荣、历史悠久、人文荟萃经济：2010年，全市实现地区生产总值436.25亿元，财政总收入54.13亿元，其中地方财政收入29.16亿元，居民人均可支配收入29931元，农民人均纯收入13534元。在全国县域经济基本竞争力排行榜中排名40位，浙江省12位产业：工业支撑作用明显，形成了机电、化工、轻纺、建材、食品等五大行业，以及伞件、铜管、手套袜业、电光源、汽配等八大块状经济，建筑产业十分发达，共有资质以上建筑企业109家，2010年建筑业产值827.99亿元，是著名的“建筑之乡”。现代服务业发展迅速，2010年实现社会消费品零售总额130.19亿元。农业基础扎实、特色明显，粮食播种面积保持在67万亩以上，是浙江省粮食生产先进县市，拥有茶叶、板栗、杨梅、葡萄、女儿红黄酒等一大批特色农副产品。文化：距今已有2200多年的建县历史，是中国古代“三皇五帝”舜会百官之地，是全球最早的青瓷发源地之一，是“浙东唐诗之路”的重要一站，是梁祝传说中祝英台的故乡。悠久的历史，孕育了王充、谢安、谢灵运、章学诚、马一浮、竺可桢、胡愈之、经叔平、谢晋等一大批杰出人才。经济基本面：经济稳步发展，10年人均GDP突破8600美元社会基本面：人口净流入地区，人口老龄化趋向严重，人口整体文化低于绍兴平均水准学历常住人口77.94本市人口66.61外来人口11.33大学4.52年龄0-149.66高中10.4015-5954.68初中29.7760以上13.60小学25.48其中65岁以上为11.4%，已超过人口老龄化（7%）的标准文盲4.05第14页社会基本面：社会零售总额、居民储蓄、可支配收入持续增长，均居杭绍甬中等水平，居民生活水平不断提高社会基本面：城镇居民人均住房面积不断上升，人均住房面积偏高，居民生活水平不断提高产业状况：产业结构基本维持稳定，第二产业占据主导地位，第一产业占比不断下降，第三产业上升趋势明显第17页嘉绍甬9个县级市指标综合比较：总量一般，经济外向型倾向明显GDP（亿元）人均GDP（元）财政总收入（亿元）社会固定资产投资（亿元）实际利用外资（亿美元）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）全市户籍人口（万人）慈溪757.751813104.88251.413.62289.7730896103.88诸暨621.525818665.51273.941.8165.3531413106.96余姚567.1756119822193219.862967084海宁455.096919659.17241.092.67177.972897266.03上虞436.255626954.131983130.192993177.64桐乡409.16083053.0215.652.48157.122839767.4平湖342.17039051.64236.391.7188.492910148.7嵊州273.273723024.51111.070.83112.812979673.43奉化224.824660033.1895.210.2379.822875948.35排名55573634江阴2000.92166010382.02626.527.5381.3830184120。71昆山2100.28144500480.42530.6917.25354.263092371.13城市分析城市规划解读城市整体规划：浙东北重要的交通枢纽型城市，先进制造业生产基地，具有滨江特色的生态城市开发区组团老城区组团城北组团发展策略：北进西扩，南拓东连，沿江开发，提升老城规划结构：一轴两翼三心三环规划居住组团：老城、城北、城南、滨江城市产业规划：北工、中城、南闲规划将市域空间发展确定为“北工、中城、南闲”的总体格局。

北部区包括杭州湾上虞工业园区、沥海、盖北、谢塘和崧厦4镇，面积435平方公里，充分利用土地资源丰富，交通便捷的优势，规划作为未来产业重点发展区域，突出桥头堡作用，建设新兴的现代工业新城。

中部区包括上虞中心城市、道墟、小越、驿亭、梁湖、丰惠等镇，面积大约359平方公里，以中心城市为核心，联动周边城镇发展，形成人口集聚，产业高端发展的城镇－产业密集区。

南部区包括长塘、上浦、汤浦、章镇、永和、下管6镇和陈溪、丁宅、岭南3乡，面积约601平方公里，山丘广布，大部分为本市河流水系的上源，需加强涵养水源、保持水土和保护生物多样性，是未来重要的生态保障基地。同时规划发展成为长三角南翼重要的休闲度假胜地。

土地利用规划——西向北向趋势明显老城区是传统商业中心，土地开发殆尽，拆迁成本较高，城北为上虞公共服务中心，配套相对成熟，开发区近期重点发展区域，但相对而言，基础设施配套偏弱城市分析板块解读城北新区：上虞市域行政办公中心、商业金融中心和生活居住片区范围：南起西横河，北至杭甬高速公路，西依曹娥江，东至迎宾大道（329国道），总用地面积约15.3平方公里规划定位：上虞市新的政治、经济、文化中心和高档次生活居住区域。规划城北新区建设成为具有现代化的城市风貌、繁荣的商业、绿地水系融合的生态景观以及高质量的居住环境的综合性城市中心区规划结构：一心，两带，三轴，九片区

认知：近期政府着力发展的城市新区

近期上虞城区楼市的主力供应板块

城市配套最完善板块，政府与公共服务中心所在地

近两年上虞楼市价格上涨最快板块，目前均价最高板块土地机会：09,10年上虞土地的主力供应板块，目前开发情况较成熟，竞争激烈。经济开发区：上虞先进制造业生产基地的有机组成部分，融工业、商业、文化、居住、休闲为一体的综合性城市新区发展战略：浙江省13个省级高新园区之一，开发区沿江发展居住区和公共中心，沿人民路为轴线布置生产性设施，综合发展，构成体现滨江特色，与上虞市区协调发展、经济发达的综合性新区规划结构：一心两片、联动发展范围：由曹娥江，杭甬铁路，上三高速三面围合而成，规划控制面积约31平方公里认知：市民传统人之中为工业区，实际为高新产业区，且工业部分多位于板块西部，目前认知以及缓慢转变

目前上虞楼市的薄弱板块

价值洼地，潜力巨大土地机会：近期政府土地推出的重点板块，舜杰路核心商圈周边地价较高城南区：城市宜居之地范围：西起曹娥江,北至龙山,东至百丰公路总面积260.5公顷功能定位：以居住为主,为上虞居民提供一个生态和谐、环境优美的居住区。居住规划：划分为三片居住区：1号居住区位于百丰公路和外环东路北侧，建筑以多层和低层高档住宅为主，并局部开发公寓，为不同人群提供相应的居住条件。2号居住区位于百丰公路以西，外环南路以北，曹娥江以东，内有龙山河从中穿过。区内主要为多层、小高层住宅区，住宅西侧为滨江绿化带，中间为沿河的纵向绿带，环境优美。3号居住区位于外环南路以南，百丰公路以西，该区域西侧为滨江绿带，中间为沿河绿带，居住环境十分优越。认知：生态与低密度居住社区，价格差异较大

配套不足逐步改善上虞目前楼市的次供应板块土地机会：近期无老城区：城市传统商贸中心范围：西至江东路，东至萧甬铁路，北到市民大道、西横河，南到铁路大桥，总面积4.03平方公里居住结构：一心、一带、两轴一心：沿解放路两侧的商业商务休闲中心一带：规划范围以西沿曹娥江两岸形成生态休闲带两轴综合发展轴——人民路，重要的景观大道之一，联系老城及滨江片区，并向东延伸，沿路布置行政办公、商业金融、绿地广场等商业发展轴——解放路-青春路，是上虞城区商业最密集地区，规划南北延伸，拓展提升商业功能三片——南部核心区以商业功能为主，中部为综合区，过度南北两大片区，北部以居住功能为主认知：可供开发的土地有限

目前基本无可售房源

二手房成交活跃土地机会：无第27页近期重点片区规划上虞高铁新城：“现代化、生态型”的区域性交通枢纽和上虞的城市门户规划定位：城市门户，域性交通新枢纽、智力经济增长极、运动休闲新平台范围：杭甬客运专线以南，曹娥江以东，四环线以北，总面积2.5平方公里规划构想：高铁新城主要包括客运集散服务、旅游和文化休闲服务、新型生产服务和居住生活等四大功能主体。未来构想中，高铁新城将以站前区域为交通核心，建成为高效之城、文化之城、活力之城、创意之城、宜居之城和时尚之城。杭甬客运专线上虞火车北站现状：上虞火车北站（高铁站）目前在建，与同期火热的高铁概念一致，目前是上虞市政府重点规划片区之一，但整体基础设施缺乏，配套亟待完善。上虞滨海新城：以“生态型、低密度、高档次”为主要特色，具备现代产业功能、综合服务功能和高端城市功能的长三角新兴科技城规划定位：科技新城，上虞城市副中心范围：东至南北中心大道，南至纬五路和东西中心大楼，西至经十路和经十二路，北至滨海大道，总面积9平方公里规划结构：双核联动，轴线拓展、一体八片。即行政中心与西侧的舜湖为带动上与滨海新城发展的两个核心引擎；南北轴线建立南北联系主城直通海湾的城市主轴，东西轴线规划为舜湖景观带；八大功能板块，包括旅游度假、商业娱乐、商务办公、行政服务、体育文化、休闲活动、科技创新和企业总部板块现状：上虞滨海新城即上虞工业园的有机组成部分，为绍兴滨海新城东片区，值得注意的是，目前的上虞滨海新城主要为重工业及高污染行业，偏离上虞市民对城市的认知范围大龙山区域：让城南更宜居规划定位：城市花园，上虞城市功能的拓展区、城乡一体的过渡区和市民休闲的集中区范围：规划面积38.3平方公里规划结构：围绕“一带二山三湖”的规划体系，重点建设龙山、兰芎山人文区、皂李湖风情度假区、白马湖湿地文化区、小越湖水上运动区四大功能区块。现状：目前多为自然景观，人工雕凿痕迹较少，主要依托龙山公园的开发，目前龙山公园已开发至二期工程滨江新城：生产性服务集聚区和滨江宜居生活区“城市阳台”。开发区的沿江部分，规划面积3.5平方公里，规划定位为上虞城市的重要组成部分、城市商业副中心、生产性服务集聚区和滨江宜居生活区，成为“一江两岸”集中展示形象的城市阳台。是“十二五”城市建设的开篇之作，按照“三年出形象、五年基本建成”要求，将重点建设大剧院、滨江景观带、过江隧道等一批公建项目。现状：目前整体板块的基础设施状况良好，但与整体规划相悖的事区域内还有部分厂区为拆迁，整个区域除舜杰路商圈外，居住氛围欠缺第32页地块所在区域解读地块与区域现状解读地块周边解读经济开发区工业区与生活区交接地带对曹娥江景观可间接利用，可利用的人文景观基本没有：因为早期经济开发区的城市功能定位，地块周边可利用的自然、人文景观有限，曹娥江与地块有1400米得直线距离，只能间接利用江滨景观资源，但地块周边有上虞中学（省重点）和上虞外国语学校地块西侧为高新技术开发区，空气噪声等污染较少，但目前仍以传统制造型企业为主区域现状解读：生活配套齐全，生活氛围成熟，但主要集中于舜江西路东侧，舜杰路：由于城市发展的功能定位不同，与百姓相关的配套设施目前主要分布在舜江西路东侧，而除了上虞中学、绍兴文理学院上虞分院外，舜江西路西侧区域生活配套相当稀缺规模主体商业目前欠缺：诸如品牌大卖场或百货商场的主体商业项目目前在区域内比较稀缺规划结构图整体规划结构为“一心两核三轴三带六点”

一心为商业中心

两核为北部休闲商业娱乐区核心与南部商务办公综合区核心

三轴分别为以北二路为城市的发展主轴，其次分别以东三路和永兴路为城市的发展次轴。

三带分别为两条贯穿基地南北向的滨水休闲带和北部休闲娱乐绿带。

六点则分别为三个居住片区的节点和文化教育节点以及北部休闲带的景观节点。区域规划解读——规划结构土地利用规划图

土地利用上突出作为商业服务基地，公共性功能的利用居多的特点。

为营造24小时的“不夜城”，土地利用应有一定的混合性和兼容性。

打造四个高质量高层、小高层住宅区，以聚集高质量人群。

应当增加公共绿地、停车场用地和广场用地的比例。

区域规划解读——土地规划高尚居住区滨水商业娱乐中心商业文化区商务办公金融区道路交通规划图本次规划曹娥江西岸道路等级划分为主干路，次干路，支路和步行道四个等级。

规划主干道形成“井”字型结构，最大限度的满足基地的出行要求。

步行交通系统主要集中在基地滨水商业娱乐区、商业文化区、林荫道与滨水步行带中，结合商业步行街、广场、公园、人行道等构成完整的步行系统。区域规划解读——交通规划第37页►1、项目信息2、城市、区域分析3、房地产市场分析4、总结建议第38页土地市场分析09、10年开发区地块周边土地出让情况第40页房产市场分析社会固定资产投资、房地产开发状况2010年上虞房地产投资创历史新高，达42.04亿元，自2000年起11年间平均增长率为54.6%上虞连续7年社会固定资产增长率保持在40%以上的告诉增长，2010年达到198亿元商品房施工销售状况相比火热的开发施工状况，商品房销售增长缓慢，2008年呈现负增长，吻合2008年金融危机的影响2010年商品房销售102.15万㎡，环比增长2.09%总体呈现供大于求的状况区域房价解读：城北领跑，老城区低迷，城南稳定，开发区上涨明显第44页周边楼盘目标地块世邦万祥城西郊花园宝华和天下滨江1号第45页滨江１号位置：城北市民大道与江东路交叉口东南侧开发商：上虞市普发房地产开发有限公司容积率：2.6占地面积：29923.8㎡总建面积：71729㎡物业类型：高层主力面积：180、220、245四房，复式400均价：17000装修：毛坯，石材、真石漆外墙车位：1:1.8，30㎡售价20万元状态：06年10月拿地，尾盘在售去化情况：开盘3年多，264套房源已售200余套，约5.5万方第46页宝华·和天下位置：开发区舜江西路、五星中路交叉口西北侧开发商：上海宝华容积率：3.0占地面积：80000㎡总建面积：240000㎡物业类型：高层主力面积：80-160，主力户型140三房均价：13000-14000装修：毛坯，真石漆外墙（底层全石材），赠送大面积飘窗、设备阳台、入户花园车位：1:1，全地下人车分流状态：预计4月底开盘，主打改善型客户第47页世邦·万祥城位置：滨江新城博文路以东，滨江路以南，嘉和路以西开发商：浙江世邦置业有限公司容积率：3.8占地面积：28263㎡总建面积：107391㎡物业类型：高层、5A写字楼、五星酒店、商业街（城市综合体）主力面积：90-140两房、三房装修：毛坯状态：已开盘，起价9000第48页西郊花园位置：三环西路，南靠城市花园，西邻嘉和园开发商：上虞市华锋置业有限公司容积率：1.5占地面积：73020㎡总建面积：143378㎡物业类型：联排、高层、小高层主力面积：