北京沿海赛洛城期麦迪逊广场地产项目营销策划报告

沿海赛洛城7期营销报告07年上半年市场分析107年任务分解27期营销计划37期销售策略47期营销节奏5目录07年上半年市场分析朝阳区供应面积逐月下降，供应套数逐月递减；土地政策的改革在房地产市场的影响于07年上半年开始初露端倪；下半年随着土地市场的放量，房地产市场供应将会大幅度提升。供应量朝阳区整体市场分析新增量朝阳区新增面积和新增套数在06年9月和07年2月两度出现大幅度下降；以“国六条”（06年6月19日）为标志的中国第二轮房地产调控启动之后，虽然出现几度反弹，但是新增面积、套数却一降再降，政策影响深远；下半年随着宏观调控的，预计房地产市场供应将会再次出现大幅反弹。朝阳区整体市场分析07年上半年销售量和销售金额整体低于06年销售水平；07年年初出现明显淡季表现；截至07年5月销售形势继续走低；预计随着下半年市场放量，度过供应空白期后，销售走势会有所提高。销售走势朝阳区整体市场分析均价走势逐月小幅攀升，涨价额度最小为100元/平米，最高达到1535元/平米；随着价格的不断飙升，销售套数却不断下降，目前没有明显反弹趋势；针对这种与前期调控预期相悖情况，下半年政府将会继续介入；预计下半年均价上升幅度会变小，销售量会有所提升。朝阳区整体市场分析07年下半年周边项目市场计划放量主要项目预售阶段总建筑面积开盘时间户数主力户型面积（平米）价格装修精装标准(元/平米)在售项目后期产品金都杭城二期22.7507年底600二居90-11012000毛坯—金泰先锋二期1807年7月208一居、二居50-10010000毛坯—珠江帝景五期607年8月500二居、三居120未定精装1500东恒时代二期3007年7月400一居、二居60-12215000精装2000世纪东方城四期9.3807年11月400三居、四居20016000精装2500华侨城二期6007年9月400三居、四居169-186未定毛坯—A-ZTown二期11在售682三居145-16814000精装1500新入市项目禧福汇7栋板楼16.707年10月300二居、三居9013000精装1000格林莱雅4栋板楼7.3807年10月432二居、三居105、120-140未定毛坯—竞争区域范围内放量总建筑面积共181.2万㎡;主力户型为90-120㎡二居;总户数达3922套;入市时间主要在九、十月份。（万平米）周边项目未来供应大部分在20万以下，沿海赛洛城供应量比重仍然很大，但在同时间段内竞争激烈周边项目未来供应周边项目套数放量分析周边项目的未来套数的投放量在300套至600套之间，赛洛城未来套数供应比重下降，有效客群争夺日趋激烈300600周边项目目销售均均价1100014000沿海赛洛洛城周便便项目目目前销售售均价处处于11000-14000元/平平米之间间周边项目目签约均均价分析析目前沿海海赛洛城城签约均均价在周周边市场场处于中中上水平平周边项目目07年年6月份份签约套套数市场销售售量总体体呈下降降状态，，金都杭杭城因于于6月抢抢先开盘盘而致销销售量独独占獒头头均价在12000元/平米以以下的项项目07年上半半年销售售表现良良好，其其他项目目已经高高出市场场均价，，超出目目前客户户接受底底线周边项目目营销关关系周边市场场销售均均价分析析精装修项项目的销销售均价价在13000-15000元/㎡㎡之间；；精装标准准在1000-2500元/㎡之之间90㎡120㎡㎡各个项目目的主力力户型重重心移至至90-120㎡区间间的二居居周边项目目主力户户型面积积分析金泰先锋锋、禧禧福福汇、格格林林莱雅重点竞争争个案及及新入市市项目金泰·先先锋市调调情况基本情况况：开发商:北京金金泰恒业业房地产产开发有有限责任任公司地理位置置：朝朝阳区区百子湾湾石门村村路一号号建筑设计计：北京京建筑设设计研究究院景观设计计：北京京易原德德安建筑筑环境科科技有限限公司施工单位位：北京京建工一一建有限限公司全案广告告：北京京达奇广广告有限限公司营销代理理:上古古经纪占地：8万㎡，，总建建面：25万㎡㎡;总套数：：1124户;重点竞争争个案1#15F2梯3户2#18F2梯3户、、2梯2户3#18F2梯3户5A#15F2梯梯3户5B#10F1梯梯2户6#12F1梯2户7#14F2梯5户8#10F1梯2户户9#18F2梯梯7户10#18F2梯7户户11#18F2梯7户户金泰置业业大厦会所北区南区１#、９９#为开开盘所推推楼座，，共计２２０８套套１#、９９#为开开盘所推推楼座，，共计２２０８套套１#、９９#为开开盘所推推楼座，，共计２２０８套套１#、９９#为开开盘所推推楼座，，共计２２０８套套楼层状况况:项目住宅宅分为南南、北两两区，由由11栋栋楼组成成，其中中北区为为8栋板板楼，9层～18层以以90平米米左右的的两居和和130平米左左右的三三居为主主正南北朝朝向、短短进深、、2.9米的层层高以及及大开间间的设计计实现了了集合住住宅中罕罕见的通通透采光光;南区为3栋塔楼楼，均为为18层层以90平米米以下的的一居和和两居为为主，具备小小进深，，多面采采光、2.9米米层高、、宽敞的的大堂等等特点。。容积率：：2.2绿绿化率：：30%;开开盘盘均价:8000-10000元/平方米米物业费:待定开开盘时时间:07年5月20日最早入住住时间:08年年全全面面入住时时间:08年底底南区北区重点竞争争个案工程进度度：结构:现现浇剪剪力墙内墙:毛毛坯供电:市市政双双路供电电供水:市市政变变频供水水供气:天天燃气气入户采暖:市市政热热力地地板采暖暖施工进度度:南区区地下二二层结构构已经完完工，9#北区区土方施施工也将将完成，，周围围围档已建建成。重点竞争争个案户型配比比户型套数面积区间比例价格区间一居17464-68㎡15%54-60万二居51090㎡45%80万左右三居323120-130㎡29%108-120万四居10200㎡1%180万5月中旬旬推出208套套，1居居48套套，2居居100套，3居60套，其其中1#楼二居居36套套，三居居60套套；9#楼1居居48套套，2居居64套套。重点竞争争个案户型编号户型建筑面积使用面积A（A`）3室2厅2卫131.3498.82B（B`）2室2厅2卫89.4767.32C（C`）3室2厅2卫120.9791.03J3室2厅2卫140.24100.01K3室2厅2卫106.5575.98D1室1厅1卫

47.64其中C（（C’））在10#、11#共共计62套，主主力户型型为3室室2厅2卫，D户型在在10#、11#共计计31套套，其它它户型不不详，会会在其后后的市调调中加以以关注。。11#10#户型分析析重点竞争争个案金泰··先锋户户外金泰先锋锋4月3号打出出的户外外广告，，主题语语是：前沿生活活代表环环境-国国际化，，纯居住住，前沿沿阶层的的生活品品位。重点竞争争个案金泰··先锋指指引重点竞争争个案北京金泰泰恒业有有限责任任公司的的前身为为北京市市煤炭总总公司，，2001年11月改改制为国国有控股股的，以以房地产产业为主主导，以以城市服服务业为为基础的的多元化化经营企企业，包包括燃料料经营、、房地开开发、物物业管理理、饭店店旅游、、城市综综合服务务等五种种业态模模式。总总资产32.46亿亿元，，有6个个星级酒酒店和16个骨骨干型宾宾馆饭店店。合作作开发““美丽丽园”、、“珠江江骏景””、“怡怡美家园园”等商商品住宅宅项目；；自主开开发经营营了“海海博大酒酒店”、、“金泰泰大厦””、“金金泰富地地大厦””等商业业用楼以以及26家中小小饭店酒酒店；在在建工程程有“金金台开阳阳大厦””“金泰泰国益大大厦”、、“金泰泰晟通大大厦”、、“新新新天第””、“金金泰都大大酒店””“金金泰城··丽湾””、、“金泰泰·先锋锋”等。。金泰·富地金泰·丽湾开发商情况重点竞争个案案金泰小结销售价格：开盘打价格战战，销售报价价8000-10000元/平米，，成为区域内内低价项目目；主力户型：三居为主力户户型，成为我我项目的竞争争点；项目配套：缺乏项目配套套，更多倚仗仗周边配套；；建筑风格：现代庄重，装装修标准为毛毛坯，板楼全全部为南北朝朝向。项目推广：主打CBD概概念；推盘节奏：同时推出1、2、3居居，影响我项项目七期的销销化速度；重点竞争个案案物业类别：公公寓项目总占地：：2.5万平平米总建筑面积：：7.38万万平方米容积率：2.16地理位置：朝阳区东四环环四方桥东，，紧邻东四环环和京沈高速速，距CBD中央商务区区4公里交通状况：31路、41路、822路、674路、743路等公交线线路新入市项目产品概念：国贸东•世界界公民•尚态态生活，ECO—LIVES，这是是一种新的生生活态度。就就是在做决策策时，会多角角度考虑。自自己、家人的的健康、环境境、责任，都都会成为决策策的出发点。。这种生活态态度跨越了地地理、种族、、年龄的限制制，在美国和和欧洲四分之之一以上的人人群中风行。。产品规划：由4栋板楼和和1栋独立商商业配套组成成的围合式。。产品设计：立面采用简约约、时尚的处处理手法，体体现出高耸、、挺拔的板式式建筑特点。。园林规划：以生态、静谧谧、和谐、回回归为核心理理念，根据建建筑的围合形形式，以“一一街两轴三边边”的创意手手法，塑造庭庭院景观的整整体感和私密密性，给人以以自然回归的的心理感受。。新入市项目户型:C(C反)户型

面积：106m2

户型:B(B反)户型

面积：108m2

二居主力户型型新入市项目户型:E(E反)户型

面积：121m2

户型:D(D反)户型

面积：148m2

户型:A(A反)户型

面积：146m2

三居新入市项目小结：总户数：432户12.5米的的小进深薄板板设计，近80米的楼间间距11层至17层板楼，每每座为四个单单元，一梯两两户。户型：105m2左右的的两居，120－140m2的三居居装修标准:毛毛坯“尚态生活””产品概念公寓项目，纯纯板社区，同同期开工同期期竣工新入市项目项目总占地：：5.45万万平米总建筑面积：：16.7万万平方米容积率：2.5绿化率：30%地理位置：西西大望路,东东三,四环之之间，（劲松桥东1公里）交通状况：52,35,30,710,715,988路，地铁八八通线、10号线新入市项目组团：总体布布局以南北向向的中心组团团为主，点式式与板式住宅宅搭配布置，，由7栋总高高60米、20层的住宅宅公寓和部分分公建商业组组成。建筑风格：外外立面以中国国传统民居建建筑的白色与与灰色为主色色，同时借鉴鉴中国传统的的“门钉”，，形成四户为为一个单位的的门形，并设设置内置光源源。建筑顶部部采用中国传传统的窗棂结结构进行装饰饰。园林：社区景景观以“寻觅觅桃花源”为为主题，形成成桃花溪-桃桃花林-幽径径-桃花谷的的景观节点，，充分运用中中国传统园林林中的月门、、漏窗等元素素，结合水流流的特征设置置了不同的活活动区间。配套：社区沿沿南磨房路与与西大望路展展开小型规模模商业配套，，形成长达百百米的商业街街。新入市项目R3/R4楼楼户型图一居三居新入市项目2室

2厅1卫

1厨厨R3/R4楼02户型型2室

2厅1卫

1厨厨R3/R4楼05户型型主力户型及特特点：以舒适适型二居、三三居为主，采采光通透，景景观视野宽广广。新入市项目小结：装修标准:精精装修价格描述:开开盘价格预计计13000-14000元/平方方米预计开盘时间间：07年10月总户数：1100户销售情况：售售楼处还未建建设完毕，热热线已经开通通，销售人员员驻场推广：网络已已投放，其他他媒体还未启启动整体风格：融融入中国传统统建筑元素，，如“门钉””、“窗棂””、灰白黑为为主体的高层层建筑。新入市项目07年上半年年受政府政策策影响,整个个市场销售量量下降,部分分项目的房源源并没真正投投入市场,在在萎靡的度过过07年上半半年的房地产产市场在下半半年将会有大大幅反弹，真真正的市场竞竞争将在07年下半年全全面展开。周边竞争项目目的未来市场场供应仍有约约181.2万平米，约约3922户户，随着更多多的新项目入入市（限价地地、广渠路36号、金地地四惠项目等等），区域竞竞争将在07年下半年白白热化；区域内各项目目热销主力户户型正逐步从从一居转移至至二居90-120平米米之间，各项项目均展开升升级争夺战；；投放时间主要要集中9、10月份，届届时07年区区域竞争全面面展开；主要客群均来来自CBD金金领阶层，各各项目同步挖挖掘同一客户户层；销售均价在11000-14000元/平米之之间；CBD传奇、、风度柏林等等中小项目逐逐渐退出竞争争舞台,百子子湾区域的主主要竞争项目目锁定为金都都杭城、金泰泰先锋、华侨侨城等大盘后后期，同时位位于大望路的的禧福汇、四四方桥区域的的格林莱雅新新项目将于10月份入市市。市场场总总结结项目具体优惠方式珠江帝景返10年物业费,再送5000元礼包CBD传奇签约即97折;一次性付款折上折97折后现代城一次性付款95折;按揭首付50%96折;首付30%每平米减300元东恒时代一次性付款98折;首付3成99折A-ZTown一次性付款99折金都杭城一次性付款96折;分期97折30%8月15日30%,10月31日40%;按揭98折附：周边边项目折扣优优惠方式营销任务目标标面积：26844㎡套数：371套均价：12000元/㎡总销：3.22亿07年销售目目标分解面积：83456㎡套数：782套均价：12200元/㎡总销：10.18亿面积：18139㎡㎡套数：176套均价：12800元/㎡总销：2.32亿面积：70681㎡套数：689套均价：13500元/㎡总销：9.5亿面积：㎡㎡套数：套套均价：元/㎡总销：2.3亿五期节余七期北七期南四期东六期部分前期计划:六期:5月份份具备预售许许可证七期:8月份份具备预售许许可证四期:10月月份具备预售售许可证现状计划:六期:9月份份具备预售许许可证七期:8月份份具备预售许许可证四期:10月月份具备预售售许可证现状目标:总销数额18亿，已经完完成2.3亿亿；07年8月——08年3月月需要完成15.8亿销售期8个月月（含淡季销销售期）；每月销售任务务:1.97亿、152套；七期目标销售售均价：保11700元/平米争争12000元/平米07年销售目目标七期营销计划划6月5月7月8月七期北开盘秋展9月10月12月11月3月圣诞元旦春节节7期南开盘四期开盘七期/年度主主题导入超超舒适适度升级住宅宅概念科科技住宅，，酒店住宅创新世界界我就就魅力力预热筹备阶段段强势营销期精准营销期“沿海赛洛城城麦迪逊广场场”爱因斯坦-光光电实验住宅宅TM节日嘉年华“麦迪逊广场场A\B\C区”火爆开盘5月8月筹备预热积累累期火爆开盘期强势营销期精准营销期在产品细分的的基础上，分分阶段开放房房源，通过对位置、、户型、层数数、朝向“差差价销控”的的实现去化区区间的顺序控控制，以“前低后高高”的价格变变动实现市场场价格优势和和升值空间，，在重要产品和和营销节点进进行“跳跃增增长”，达到“高量高高价”的价量量整体目标。。“精准”营销销---三顺顺位七期销售策略略9月11月3月五期六期二期七期一期三期四期四期D2D3D4C2C1C3C6C7、C5、C4第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备树全新升级形形象，为开盘盘热销造势现场蓄客造势势备注:通过有有针对性的推推广和户外的的宣传及活动动现场氛围营营造，增加产产品升级后在在市场上的全全新的认知度度，为七期开开盘营造火爆爆氛围，再次次掀起项目销销售高潮，实实现客户的有有效引导。硬件形象：销售现场包装装：1、售楼处外外立面2、销售道道具3、样板区4、、谈判区5、儿童娱乐乐区6、现场场围挡7、路引系统统8、业业务员形象9、水吧、咖咖啡吧软件形象：1、重新拟定定销售说辞2、针对高端端客群的培训训3、案名，SLOGAN现场打击高端项目的现现场极为重要要，从指引到到内部空间，，建议会所化化，酒店化。。特别建议1:售楼处营造现现代美式、环环境建筑的感感觉，感染客客户。特别建议2:项目围墙与售售楼处相呼应应，即使路过过客户也能亲亲身感受。特别建议3:项目的楼体模模型建议可以以采用光电逼逼真化处理，，尤其是上面面推荐的重点点户型，可以以直接遥控伸伸出，让人看看到内部空间间，更具特别别性而且更加加直观。第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备售楼处接待建建议地盘包装：树立项目完整整地盘形象，，做好明确的的导引系统售楼大厅：营造高级会所所的尊贵、舒舒适感受，屏屏弃以往的展展板等销售道道具样板间：制作必要的说说明牌、户型型牌社区内部：将需要引起客客户注意的细细节巧妙的标标示出来，与与环境融为一一体1、硬环境第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备2、软环境客户到访体验系统安全感酒店感品位感国际感细致感听觉视觉嗅觉味觉触觉第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备安全感鉴于项目所处处区位环境，，安全性一定定是客户非常常关心的。多多么齐备的红外、、电子巡更等等等现代化社社区保安系统统，不如用““人”在一开始就给给客户一种心心理上的安全全感来的重要要。建议——保安数量要稍稍多于常规配配置，在客户参观观过程中潜意意识里总有他们的身影影。保安形象一定定要优中选优优，高大威猛猛，不卑不亢亢。建议选用类似香港警察服服装的制服或或是比较提拔拔的巡逻服装装，给以更为强强烈的心理暗暗示。分解说明：第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备酒店感即：尊贵+舒舒适除了保洁、茶茶水等服务人人员的着装、、礼仪要重点点考虑外。建建议在接待厅厅配备老年或或者外籍门童一一名，除了给给客户以酒店店般的心理感感受外，更重重要的是做好好客户的引导导工作，特别是是对待老人、、儿童服务要要格外细致。。分解说明：第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备国际感国际化可以通通过一些道具具来加以暗示示：听觉——除中央音音乐背景外，，洗手间播放放国外电台的的节目视觉——国外金融融、时事、人人文、时尚杂杂志要看似随随意实则规范范的置于客户户触手可及处（要即时时期刊）分解说明：第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备品位感硬件——售楼处内的装装饰画应该自自画廊购买原原创作品。软件——自年初开开始就应该向向销售顾问提提供关于礼仪仪、葡萄酒、、雪茄、名马马、高尔夫、珠宝、时时装、古玩、、艺术品等系系统知识，以以增加和客户户更深入沟通通的可能。分解说明：第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备分解说明：细致感饮料——饮料的选择，，饮用水至少少是屈臣氏、、依云或者雀雀巢，而避免免用桶装水。。并向客户提供即即煮咖啡，味味道的经营也也是影响客户户认可度的重重要手段。客户落座后，，由专人询问客客人饮用何种种饮料（应至至少提供水、、咖啡、红茶茶、果汁），，并迅速提供供，下午四点左右右可提供适量量点心或饼干干。音乐——背景音乐的选选择至关重要要，必须既不不会干扰客户户，又给人以以轻松、高雅雅的感受，我们将将精心挑选合合适的音乐予予以建议。衣帽间——冬冬季设置，由由专人为客户户保管大衣。。第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹筹备预热积累累阶段之筹备第一阶段:筹备预热热积累阶段段之筹备第一阶段:筹备预热热积累阶段段之筹备第一阶段:筹备预热热积累阶段段之筹备第一阶段:筹备预热热积累阶段段之筹备第一阶段:筹备预热热积累阶段段之筹备第一阶段:筹备预热热积累阶段段之筹备“非常6+1”答谢谢活动沿海地产健健康文化体体验之旅第一阶段:筹备预热热积累阶段段之预热6月23日日，沿海赛赛洛城2周周年庆典暨暨麦迪逊广广场元年启启动仪式在在赛洛城售售楼处举行行，新老业业主、媒介介记者、时时尚人士等等500余余人欢聚一一堂，共同同见证这座座CBD魅魅力之城2周年华诞诞，以及赛赛洛城北区区升级产品品麦迪逊广广场隆重登登场这一历历史时刻。。2005年年6月19日赛洛城城开盘以来来，已有3300多多位各界精精英成为赛赛洛城的主主人。历经经2年的风风雨，赛洛洛城不断成成熟和完善善，目前一一期、二期期业主已经经入住，为为这座魅力力之城注入入新的活力力。本次2周年生日日庆典上正正式亮相的的“麦迪逊逊广场”是是沿海赛洛洛城今年即即将面世的的升级产品品。麦迪逊逊广场位于于赛洛城北北区，直面面近3万平平米赛洛城城中央广场场花园，由由多个建筑筑组团组成成，在秉承承赛洛城精精装纯美式式开放街区区的规划理理念基础上上，对产品品进行了全全面升级,户型设计计采用创新新、舒适的的设计理念念，涵盖了了50-140平米米多种户型型，可以满满足不同业业主的居住住需求。赛赛洛城2周周年以及升升产品麦迪迪逊广场的的面世，标标志着赛洛洛城已经进进入成熟阶阶段。庆典活动于于晚上6点点在动感的的音乐声中中拉开序幕幕，中国国国际广播电电台FM88.7音音乐频道嘻嘻哈公园著著名节目主主持人孔令令奇，到场场助兴，并并担任活动动司仪。来来自各大时时尚夜店的的顶级HIP-HOP高手，，为赛洛城城献上了一一场盛大的的音乐、舞舞蹈盛宴。。庆典现场场光影穿梭梭，欢歌笑笑语，台上上台下舞成成一片欢乐乐的海洋；；浓情鸡尾尾酒、焰火火表演、空空中流星………一次次次将现场气气氛推向高高潮。沿海赛洛城城魅力2周周年，北区区麦迪逊广广场亮相第一阶段:筹备预热热积累阶段段之预热沿海·赛洛洛城2周年年——第一阶段:筹备预热热积累阶段段之预热投篮游戏沿海·赛洛洛城2周年年——第一阶段:筹备预热热积累阶段段之预热第一阶段:筹备预热热积累阶段段之预热投篮游戏艺术家涂鸦鸦飞镖游戏来宾涂鸦游戏机参与与来宾领奖第一阶段:筹备预热热积累阶段段之预热第一阶段:筹备预热热积累阶段段之预热第一阶段:筹备预热热积累阶段段之预热第一阶段:筹备预热热积累阶段段之预热自07年5月1日至至7月15日积累客客户：来电电576通通，来访380组。。来访扣减减朋介、过过路客访量量229组组，其余来来访量与来来电量比例例为26%。时间来电量来访量07年5月32017507年6月20114807年7月5557第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累来访类别从来访人员员可以看出出比例最高高仍是单身身的年轻族族第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累来客对单价价态度来访客户中中认为本项项目价格较较贵的达到到55%,比重较高高第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累总价来访客群中中对房屋总总价的认可可度基本认认可度较高高,尚可接接受达到51%第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累蓄存客户群群主要仍是是集中在25-30岁之间的的年轻人第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累自己居住的的客户占87%，说说明本项目目的宜居环环境配套等等客户还是是认可的第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累来电媒体分分析来电客户的的主要途径径是网络，，但其来访访量却只有有15%，，说明网络络的针对性性并不强；；来访中主要要是过路客客占到41%的比例例，原因是是周边项目目金泰先锋锋、金都杭杭城先后开开盘而未购购到房的客客户来本项项目看房，，说明百子子湾区域得得到泛CBD客群的的认可度极极高；但同同时也说明明因推广、、产品、价价格、等原原因未能第第一时间吸吸引客户。。来访媒体分分析第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累来电面积需需求来访面积需需求来电来访客客户对面积积的需求60平米以以下的居高高，86-95平米米的需求次次之，说明明与与目前前主推的七七期（北））户型放量量一致第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累来访客户居居室需求重重点是一居居、二居来访居室需需求第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累目前来看，，客群主要要仍是集中中在朝阳区区，未有向向生延展的的趋势第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累来访客户观观注重点客户关注重重点是位置置、产品（（户型、朝朝向、装修修）、价格格第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累现存客户分分析原计划07年5月开开盘，因预预售许可证证未取得，，不断推迟迟产品推出出时间，导导致客户失失去信心、、失去等待待的耐心周边竞争项项目金泰先先锋、金都都杭城先后后开盘，集集中放量，，吞噬掉一一批“沿海海赛洛城准准业主”一、二期入入住，业务务维权活动动产生一定定负面影响响销售道具到到位时间与与产品推介介时间不同同步推广力度不不够，影响响力小流失原因：：客户流失量量达60%第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累加大推广力力度、途径径，更大范范围增强影影响力销售道具准准备工作，，楼书、折折页、户型型图等售楼处包装装样板间展示示客服部、物物业部增强强售后服务务，避免入入住业主投投诉网络传传播，维护护产品形象象蓄客支撑点点：目标蓄客800组七期(北)一炮走红红第一阶段:筹备预热热积累阶段段之积累五期六期二期一期三期四期四期七期北主推:七期期北时间:8月月11日推出套数：：371套套主推楼座：：七期D2、D3、D4；主推户型:A2-A3、B2-B4销售目标：：95%第二阶段:火爆开盘盘期七期南7期北户型型配比D4(7F)D2(10F—11F)D38F组团：七期期北主题：开盘盘信息沿海赛洛城城麦迪逊广广场A区区魅力登场场创新世界，，我就魅力力推广主题第二阶段:火爆开盘盘期依据客户积积累情况推推出市场认认知度高，，接受范围围广的小户户型产品，带动动销售氛围围,为后期期大户型住住宅销售做做准备；两套方案，，两手准备备；精准营销----三三顺位；集中认购，，优惠政策引引导；活动、媒体体配合，营营造火爆销销售氛围；；在重要产品品和营销节节点进行““跳跃增长长”；开盘策略：：第二阶段:火爆开盘盘期七期(北)开盘方案案方案一：节节点放量方案二：一一次性全部部放量第二阶段:火爆开盘盘期方案一：节节点放量（（节点时间间8月11日、8月月25日两两次开盘））时间节点1：8月11日主推楼座：：D2、D3推出套数：：305套套居室：一居居主推户型:H、J、、E、G时间节点2：8月25日主推楼座：：D4推出套数：：66套居室：二居居主推户型:E销售目标：：371套套D4(7F)D2(10F—11F)D38F第二阶段:火爆开盘盘期方案二：一一次性全部部放量（8月25日日开盘）时间节点：：8月25日主推楼座：：D2、D3、D4推出套数：：371套套居室：一居居、二居主推户型:H、J、、E、G销售目标：：371套套D4(7F)D2(10F—11F)D38F第二阶段:火爆开盘盘期“精准”营营销---三顺位广泛蓄客精确制导定点爆破填写资源需求单释放价格区间填写意向登记卡释放价格三顺位装户选房顺序确定三顺位引导产品分类需求价格动态控制制定价格区间需求价格动态控制制定最终价格需求精确定价定价引导需求客户线产品线价格线认购达成精准定价与与需求引导导全流程第二阶段:火爆开盘盘期老头子，咱们买哪个户型？三居比较适合咱们5口人的。·%￥#—？—%￥#%！？*+*（%#）！广泛蓄客通过资源需需求单初步步了解客户户对不同产产品及户型型区间的需需求，从而而为价格制制定提供初初步支撑根据销售资资源的产品品类型共性性及差异性性对产品进进行有效分分类，从而而制定资源源需求单产品分类填写资源需需求单第二阶段:火爆开盘盘期

意向强烈客户暂不考虑无意向客户犹豫客户200组积累客户8月初开始电话沟通积累客户，有意向的客户约访200组意向客户样板间对外开放,填写需求意向单，初步装户8月4日—8月10日100组客户交纳诚意金到访项目，了解产品及价格区间。

意向强烈客户400组公布价格区间,填写需求意向单，初步装户。

8月4日—8月10日200组客户交纳诚意金元老客户挖掘短信口碑传播新到访客户800组媒介传播推售“力””精确制导———“三顺位”精精准操控已蓄客源的的有效利用用第二阶段:火爆开盘盘期客户姓名：：________联系电电话：_______销售代代表：_______楼座：D2#_____D3#____D4#_____楼层：_____朝向：南北北向____东东西向____南南向____类别别：：户户型型____面面积积____精确确制制导导————““三顺顺位位””精精准准操操控控三顺顺位位应用用工工具具之之资源源需需求求单单第二二阶阶段段:火火爆爆开开盘盘期期精确确制制导导需求求价价格格动动态态控控制制制定定价价格格区区间间结合合销销售售任任务务，，通通过过需需求求价价格格动动态态控控制制表表制制定定产产品品价价格格区区间间释放放价价格格区区间间填写写意意向向登登记记卡卡释放放价价格格区区间间，，同同时时填填写写意意向向登登记记卡卡，，进进一一步步对对客客户户需需求求筛筛选选和和引引导导对价价格格进进行行进进一一步步调调整整释放放价价格格三顺顺位位装装户户释放放价价格格，，同同时时根根据据客客户户意意向向对对客客户户进进行行三三顺顺位位引引导导装装户户第二二阶阶段段:火火爆爆开开盘盘期期推售售““力力””三顺顺位位应用用工工具具之之意向向登登记记卡卡认购购推推荐荐表表第二二阶阶段段:火火爆爆开开盘盘期期定点点爆爆破破需求求价价格格动动态态控控制制制定定最最终终价价格格在价价格格区区间间的的基基础础上上，，结结合合客客户户意意向向需需求求，，制制定定最最终终价价格格选房房顺顺序序确确定定三顺顺位位引引导导确定定选选房房顺顺序序后后，，根根据据最最终终购购房房顺顺序序对对客客户户进进行行整整体体引引导导、、并并装装户户，，同同时时挖挖掘掘不不稳稳定定客客户户资资源源第二二阶阶段段:火火爆爆开开盘盘期期第一意向超过3人第一意向超过2人合计意向超过3人存在第一意向楼层5单元4单元3单元2单元1单元660160260160260160260160260160255015025015025015025015025015024401402401402401402401402401402330130230130230130230130230130222012022012022012022012022012021101102101102101102101102101102D2＃＃推售售““力力””三顺顺位位应用用工工具具之之三顺顺位位装装户户单单第二二阶阶段段:火火爆爆开开盘盘期期通过过有有针针对对性性的的产产品品策策略略，，客客户户排号号选选房房和活活动动现现场场氛氛围围营营造造，，增增加加客客户户购购买买紧紧迫迫感感,从从而而带带动动认认购购热热潮潮，，为为项项目目七七期期开开盘盘营营造造火火爆爆氛氛围围，，再再次次掀掀起起项项目目销销售售高高潮潮，，实实现现客客户户的的有有效效引引导导。。集中中认认购购第二二阶阶段段:火火爆爆开开盘盘期期组团团：：七七期期活动动配配合合：：赛赛洛洛城城开开盘盘周周年年庆庆——““我我就就魅魅力力，，星星夜夜故故事事秀秀””时间间：：2007年年8月月11日日地点点：：沿沿海海赛赛洛洛城城售售楼楼处处吸引引点点：：1、、吃喝喝玩玩乐乐，，激激情情四四射射2、、美美女女主主持持人人（（如如李李湘湘，，曾曾子子墨墨））目的的保持持长长时时间间现现场场热热度度，，实实现现销销售售现现场场舞舞台台化化。。针针对对七七期期楼楼盘盘的的特特点点，，制制造造火火爆爆氛氛围围，，实实现现热热销销场场面面。。活动动配配合合第二二阶阶段段:火火爆爆开开盘盘期期网络络——新新浪浪、、焦焦点点、、搜搜房房户外外——东东三三环环、、东东四四环环电台台——103.9短信—相关数数据库报广—北青、、新京报活动—开盘两两周年庆活动动,赛洛城““我就魅力，，星夜故事秀秀”＊本阶段主要要以开盘活动动为主，快速速消化前期积积累客户，同同时辅助以其其他媒体配合合为第二阶段段积累客户。。媒体配合第二阶段:火火爆开盘期第三阶段:强强势营销期主推:七期南南时间:9月25日推出套数：470套主推楼座：C1、C2；主推户型:A、A反、B、B反销售目标：470套五期六期七期北二期一期三期四期四期C1(9F)C218FC3(9F)C4C7C67FC5C8(6F)C9(25F)C10(8--7F)C11(6)C12—C15(5—10F)七期南根据开盘情况况补充房源，，推出典藏大大户型产品时间:12月月25日推出套数：470套主推楼座：C3、C4C5C6C7；第四阶段:精精准营销期主推:四期时间:11月月---12月主题：爱因斯斯坦-光电实实验住宅TM、节日嘉年华先知，先行爱因斯坦-光光电实验住宅宅TM，超越21世纪纪的居住方式式创新先锋，我我就魅力圣诞，元旦，，春节赛洛城节日嘉嘉年华，礼上上礼，折上折折，连环奖！！创新世界，，我就魅力A21A22A14A15高瞻远瞩，团团结一心，努力实现七期期销售任务！！谢谢！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。04:42:2604:42:2604:4212/31/20224:42:26AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2204:42:2604:42Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。04:42:2604:42:2604:42Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2204:42:2604:42:26December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20224:42:26上午04:42:2612月-2215、比比不不了了得得就就不