别墅市场回顾及本案客群

2007年北京别墅市场回顾及本案客群分析2007年北京别墅市场政策总结“三房”对接8月7日，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》。11月14日，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》。11月27日，建设部、发改委等七部门出台《廉租住房保障办法》。11月30日，建设部等七部门发布《经济适用住房管理办法》。经适房、廉租房、限价房无缝对接完善保障性住房体系·影响部分中低档楼盘销售情况“6次”加息自2007年3月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存贷款基准利率不断上调。金融机构一年期存款基准利率由2.52%提高到3.87%，共上调1.35个百分点；一年期贷款基准利率由6.12%提高到7.47%，共上调1.35个百分点。一年内6次加息·抑制投资炒房·观望现象严重“二套房”首付四成

2007年9月27日央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。首付比例提高·投资炒房比例锐减打击“囤地”10月28日，国土资源部有关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法。国土部门拟定了4条应对开发商囤地的办法：1、实行“净地”出让2、合理控制单宗土地出让规模3、规定每宗土地的开发建设时间4、加大闲置土地的处置力度打击囤地力度加大·市场大量土地瞬时供应市场竞争日益激烈开征物业税物业税是房地产税或不动产税的通俗称法，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，通常应缴纳的税额也会随其市值的升高而提高。国税总局有关权威人士明确，今年不开征物业税，而且“近两年内都不可能开征”。未来征收物业税·抑制目前购房需求银行贷款利率的上调第二套住房首付比例的提高自住型需求投资型需求首付资金提高信贷压力增大抑制部分需求首期资金增多贷款成本加大投资成本加大投资风险较大抑制部分需求对别墅市场影响较大的政策2007年北京别墅市场回顾2007年西山别墅区占新增供应总面积的22.09%，紧随其后的八达岭昌平、中央别墅区分别占供应总面积的17.82%、16.63%，是北京别墅供应的三大主力区域。

亦庄开发区和城南阳光供应量不足5万平方米。西山、八达岭、中央别墅区占据供应绝对主力泛南部地区别墅市场发展缓慢从别别墅墅供供应应的的套套型型面面积积结结构构来来看看，，2007年年北北京京别别墅墅供供应应集集中中在在200㎡㎡以以下下和和200-300平平方方米米两两大大套套型型面面积积段段，，分分别别占占批批准准销销售售总总套套数数的的34.64%、、34.81%，，其其次次的的是是300-400平平方方米米的的套套型型，，占占供供应应套套数数的的16.71%，，其其他他套套型型的的别别墅墅供供应应套套数数都都不不足足10%。。单套套面面积积在在300㎡以以下下的的别别墅墅占占总总体体的的69.45%中小小户户型型别别墅墅占占据据市市场场主主体体地地位位从2007年年新新增增供供应应单单套套价价格格来来看看，，主主要要集集中中在在300万万元元以以下下的的套套总总价价位位内内，，占占供供应应总总套套数数的的42.25%；；300-500万万元元间间的的别别墅墅占占供供应应总总套套数数的的29.36％％；；第第三三位位是是价价格格在在500-1000万万元元的的别别墅墅楼楼盘盘，，占占供供应应总总套套数数的的19.26％％；；1000万万元元以以上上的的别别墅墅楼楼盘盘供供应应量量最最少少，，只只占占供供应应总总套套数数的的9.13％％。。单套套价价格格在在300万万以以下下的的别别墅墅占占总总体体近近50%经济济型型别别墅墅占占据据市市场场主主体体地地位位2007年年北北京京市市场场中中别别墅墅供供应应主主要要集集中中于于顺顺义义，，占占全全市市供供应应总总面面积积的的30.5%，，该该区区有有供供应应大大户户中中央央别别墅墅区区，，是是别别墅墅供供应应的的绝绝对对主主力力行行政政区区域域；；海海淀淀、、昌昌平平、、怀怀柔柔、、朝朝阳阳供供应应表表现现相相当当，，分分别别占占比比为为12.6%、、12.1%、、11.8%、、10.8%，，是是别别墅墅供供应应次次主主力力行行政政区区域域；；紧紧随随其其后后的的是是通通州州、、密密云云、、丰丰台台，，供供应应面面积积都都在在2万万平平方方米米左左右右，，占占比比分分别别为为8.9%、、5.9%、、4.8%；；房山山、、大大兴兴5、、6月月份份才才有有别别墅墅项项目目上上市市，，供供应应较较少少。。2007年年1-12月月北北京京别别墅墅市市场场销销售售别别墅墅6097套套，，销销售售面面积积183.52万万平平方方米米。。2007年年12月月受受市市场场淡淡季季影影响响，，成成交交量量锐锐减减，，达达到到年年中中最最低低值值，，别墅墅销销售售套套数数环环比比下下降降71.34%，，销销售售面面积积环环比比下下降降69.97%，，成成交交量量大大幅幅跌跌入入低低谷谷。。全年年销销售售套套数数及及面面积积与与去去年年基基本本持持平平下半半年年销销售售套套数数及及面面积积大大幅幅下下降降2007年年北北京京别别墅墅销销售售价价格格持持续续走走高高，，较较2006年年出出现现了了较较大大幅幅度度的的上上涨涨。。其中中，，2007年年11月月销销售售均均价价为为18262元元/平平方方米米，，同比比大大幅幅上上涨涨了了80.13％％，，环环比比上上涨涨了了9.53％％，，创创别别墅墅新新高高；；12月月销销售售均均价价高高达达16901元元/平平方方米米，，同同比比大大幅幅上上涨涨了了58.54％％，，环环比比下下降降7.45％％。。上半半年年价价增增平平稳稳··下下半半年年价价格格激激增增··市市场场较较为为活活跃跃1-12月月份份北北京京别别墅墅套套数数销销供供比比为为1.76:1，，去去年年同同期期别别墅墅套套数数销销供供比比为为1.63:1，，别墅墅市市场场仍仍然然表表现现出出供供不不应应求求，，供供求求差差距距进进一一步步拉拉大大。。别墅墅市市场场仍仍然然呈呈现现出出供供不不应应求求但下下半半年年相相关关政政策策出出台台··导导致致部部分分客客群群观观望望2007年年昌昌平平成成交交套套数数和和面面积积分分别别占占全全市市别别墅墅成成交交总总量量的的26.4%、、32.6%，，是是别别墅墅成成交交的的绝绝对对主主力力区区域域；；朝朝阳阳区区位位居居次次席席，，大大兴兴区区位位列列第第三三。。从从销销售售量量来来看看，，海海淀淀、、房房山山、、怀怀柔柔、、顺顺义义别别墅墅销销售售量量相相当当，，处处在在同同一一梯梯队队；；密密云云、、丰丰台台、、通通州州、、石石景景山山表表现现平平淡淡，，四四大大区区域域别别墅墅的的销销售售量量只只占占总总量量的的5.4%房山山区区域域别别墅墅销销售售处处于于市市场场中中等等水水平平。。别墅墅成成交交的的户型型集集中中于于200-300平平方方米米之之间间，共销销售售2469套套，，占占成成交交总总量量的的40.51%，，是北北京京别别墅墅销销售售的的绝对对主主力力户户型型。别墅墅成成交交的的单套套总总价价主主要要在在300万万元元以以下下，共共销销售售3189套套，，占占总总量量的的52.3％％，，是别别墅墅销销售售的的绝对对主主力力价价位位。小户户型型··低低总总价价··市市场场主主流流产产品品2007年北京别墅市场各户型面积成交情况2007年北京别墅市场单套成交总价情况从2007年年北北京京别别墅墅客客户户分分布布结结构构来来看看，，本本市市居居民民购购买买别别墅墅销销售售总总量量的的68.5%、、66.6%，，是是绝绝对对的的主主力力客客户户群群；；其其次次的的客客户户群群体体是是外外省省个个人人，，共共购购买买了了销销售售总总量量的的28.6%、、29.8%，，是是客客群群的的重重点点组组成成部部分分。。其他他客客户户群群体体购购买买别别墅墅面面积积只只占占到到3.6%的的比比例例。。北京京客客群群为为主主力力··外外省省个个人人逐逐渐渐成成长长北京京的的别别墅墅市市场场仍仍显显供供销销两两旺旺态态势势，，随随供供应应加加大大，，两两者者趋趋于于平平衡衡西山山、、八八达达岭岭、、中中央央别别墅墅区区三三大大别别墅墅带带主主流流地地位位牢牢固固300平平方方米米以以下下，，已已经经成成为为北北京京人人购购买买别别墅墅的的绝绝对对主主力力面面积积非主主流流的的房房山山仍仍处处于于别别墅墅市市场场初初期期阶阶段段，，未未来来提提升升空空间间巨巨大大房山山区区别别墅墅逐逐步步放放量量的的过过程程，，也也是是经经济济型型别别墅墅大大发发展展的的进进程程未来来预预期期怀怀柔柔、、密密云云、、京京开开、、燕燕郊郊等等经经济济型型别别墅墅竞竞争争日日臻臻激激烈烈总价价300万万以以下下，，成成为为别别墅墅单单套套总总价价的的绝绝对对主主力力购购买买区区间间天鹅鹅湖湖项项目目目目标标客客群群分分析析外省省/北北京京富富豪豪外国国北京京本本地地中中产产新新贵贵企事事业业单单位位和和华华侨侨、、港港澳澳台台个个人人，，外外国国个个人人、、机机构构山西西、、内内蒙蒙古古、、东东北北等等资资源源大大省省，，河河北北周周边边省省份份富富有有人人群群，，加加之之北北京京富富豪豪人人群群政府府官官员员、、企企事事业业单单位位高高管管、、私私营营企企业业主主、、自自由由职职业业者者、、高高级级打打工工族族、、海海归归人人员员正在在崛崛起起的的，，日日趋趋庞庞大大的的经经济济别别墅墅、、类类别别墅墅甚甚至至洋洋房房的的主主流流消消费费人人群群，，他他们们的的选选择择主主宰宰着着未未来来几几年年别别墅墅主主流流市市场场的的发发展展动动向向！！经济济型型别别墅墅————小小独独栋栋、、双双拼拼、、联联排排类别别墅墅————叠叠拼拼、、花花园园洋洋房房度假假小小洋洋房房————小小高高层层洋洋房房新贵贵有有别别：：实实力力不不同同，，产产品品相相异异行业业收收入入第第1名名————金金融融业业从从业业人人员员行行业业收收入入第第2名名————IT业业从从业业人人员员行行业业收收入入第第3名名————地地产产业业从从业业人人员员什么么人人有有钱钱来来买买一一套套度度假假别别墅墅？？统计计外外高高收收入入者者————机关关单单位位人人员员统计计外外高高收收入入者者————垄断断行行业业人人员员统计计外外高高收收入入者者————资源源密密集集型型企企业业主主统计计外外高高收收入入者者————………根据据2007年年年年度度薪薪酬酬调调查查…………分行业企业划分金融业保险公司、银行、基金证券、会计事务所、投资顾问IT业手机研发、计算机研发、大型网络设备、通讯设备公司地产业开发公司、经纪公司、设计院、广告公司、物业公司机关单位高校、政府机关、机关办事处垄断行业电信、电网、铁路、航空、石油、烟草资源密集型企业合金冶炼、造纸、制糖茶叶等初加工企业、饲料加工客群群特特征征描描述述————金金融融人人士士年龄龄：：30－－40个性性特特征征：：从容容冷冷静静、、时时尚尚奢奢华华思维维特特征征：：理性性工工作作，，感感性性生生活活家庭庭构构成成：：单身身、、两两人人形形态态居居多多家庭庭收收入入：：50——100万万/年年置业业偏偏好好：：独栋栋、、联联排排、、洋洋房房关注注重重点点：：升值值潜潜力力、、交交通通、、景景观观客群群特特征征描描述述————IT一一族族年龄龄：：25——35个性性特特征征：：激情情、、活活力力、、奔奔放放思维维特特征征：：缜密密的的逻逻辑辑型型思思维维家庭庭构构成成：：单身身、、两两人人形形态态居居多多家庭庭收收入入：：20——100万万/年年置业业偏偏好好：：联排排、、洋洋房房关注注重重点点：：景观观、、交交通通、、配配套套2主主力力客客群群判判定定客群群特特征征描描述述————地地产产精精英英年龄龄：：30－－45个性性特特征征：：成熟熟专专业业、、文文化化气气息息思维维特特征征：：专业业型型思思维维模模式式家庭庭构构成成：：二人人世世界界、、三三口口之之家家家庭庭收收入入：：20——80万万/年年置业业偏偏好好：：独栋栋、、联联排排、、洋洋房房关注注重重点点：：产品品品品质质、、项项目目内内涵涵客群群特特征征描描述述————机机关关单单位位年龄龄：：40－－60个性特征：：低调内敛、、深藏不露露思维特征：：全面细致、、深谋远虑虑家庭构成：：三口之家，，三代同堂堂家庭收入：：“不详”置业偏好：：独栋、联排排关注重点：：环境、配套套客群特征描描述——资资源型企业业主年龄：40－55个性特征：：个性张扬、奢华绚丽丽思维特征：：趋于潮流文文化家庭构成：：三口之家、、三代同堂家庭收入：：100万以以上置业偏好：：独栋、联排排关注重点：：物业服务、、交通客群特征描描述——垄垄断行业人人员年龄：30－45气质特征：：中规中矩，，脚踏实地地思维特征：：社会主流中中庸思维家庭构成：：二人世界、、三口之家家家庭收入：：10—50万置业偏好：：联排，洋房房关注重点：：性价比、配配套行业划分年龄级别活跃指数消费级别接待困难度金融人士★★★★★★★★★★★★★IT一族★★★★★★★★★★★★地产精英★★★★★★★★★★★★★★★政府要员★★★★★★★★★★★★★★★★垄断行业人员★★★★★★★★★★★★★资源型企业主★★★★★★★★★★★★★★客群特征星星级表LESSONSFINISHED，，THANKS！谢谢12月-2204:20:4904:2004:2012月-2212月-2204:2004:2004:20:4912月月-2212月月-2204:20:492022/12/314:20:499、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。04:20:4904:20:4904:2012/31/20224:20:49AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2204:20:4904:20Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山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