沈阳千缘财星座市场竞品分析

千缘财富星座市场竞品分析去鲜酝腰渣或责静迢厌辑垒论竞梭呵为聪剿攫厚跌雁于钮央现瘴犬缀凑唬2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析1宏观市场第一部分2区域市场第二部分目录catalog挑挫万压琵捞滋戌玩蛙蔡瘸钝哟茅豌偏根迁愚刚轨低矛蕉拍修指瑚瑟宗纤2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析1part1：宏观市场宏观市场分析沈阳市场分析轰郁获哆药料疙便电腋帕遇蝶酸玛收坞湃勤淹搀腻竿碧吟指斡增妖涂吠辅2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析政策环境：宏观经济企稳房地产调控政策从紧土地市场：住宅用地量低于去年十大城市降幅显著新房市场：成交量低位运行百城住宅均价环比大幅回落二手房市场：2012年03月二手中介破产过2000家成交量下行趋势更为显著品牌房企：加速推盘减少拿地业绩下滑降低售价房地产市场运行五大方向概述运行特点：环比下落，楼市降价已成定局，未来市场不容乐观！楼市动态宏观市场|宏观市场分析荔倘痕狄云愤询诉缘杏腥戏虞秦乙回适剂污贩鲜矫痉赤哗葵枢骸澄嫩庇誓2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年政策不断出台，调控日渐严峻楼市动态宏观市场|宏观市场分析簇酌蚜越爸吐橙愚器婚稻铡督汉持腹消鸿光喧珐诈睁者球搏刽红漱冈耻杆2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析【政策】三限政策整体持续、房产税将扩大。下半年有可能取消大户型豪宅限购令，但强推房产税【信贷】适度放松信贷，信托等产品被监察。信贷政策可能适度放松，尤其是首套放贷可能放松，但信托产品可能成为“搞死”房企的一大原因，信托等产品应该被严控。【开发商】优胜劣汰持续，加速寡头地产形成。每一轮宏观调控期都是优胜劣汰期，每轮严厉的调控将导致房企减少15%－30%。强者愈强，二八定律、寡头地产正逐渐成现实，当然，寡头地产真正成形还需要至少十年。【消费者】继续观望，等待最佳出手时机。面对当前楼市，消费者多数都采取观望态度，购房日趋理性化，刚需购房成为2012年主导，消费者依然等待时机成熟。【营销】花样百出，但有核心表现力。团购、电商、跨界、二三级联动、保值回购等创新营销将是2012年楼市持续看点。2012年处于楼市关键节点，开发商陷深度博弈2012年楼市形势研判宏观市场|宏观市场分析就乾冬莉沉扦攫哺控识莫棒趟捶禄以酉退届耐脸棒坏理拯断贮展箩楞氨宽2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析房地产开发商有必要进行5大策略调整：

1、由“利润最大化”策略转为“快进快出”策略。2012年不再是“捂盘”、“捂地”的发展模式横行的时代，开发“品质地产”以获取高赢利的企业也将举步维艰。2、由“靓女先嫁”到“丑女先行”。楼市观望，“刚需”和“抄底”是两大主要力量，发展商必须由“卖尊贵”转为“卖实惠”。去劣存优，价格一步到位。3、卖住宅不如卖商业物业。2012年调控政策没有有大的改变，中心城市住宅类物业销售形势2012年难以有大幅上升。目前城市居民投资渠道狭窄，不愿或不敢买住宅，但未必不敢买商铺。4、多点布局，避免一类城市。进入2012年，北京、上海、深圳、广州这类传统意义上的房地产销售重镇，有可能遭受销售乏力的局面。相反，一些二、三类城市有可能出现“补涨”局面。5、主动出击，多搞“团购”。熊市营销，核心在于“主动出击”四个字，“团购”形式多样。2012年楼市策略调整是关键，营销模式紧抓“快、准、狠”营销模式紧抓“快、准、狠”

快，即营销模式对市场变化的反应快，对竞争对手的针对性措施响应快；狠，即营销手段要有足够的技巧和力度，用最合适的方式表达或制造购房者最感兴趣的买点；准，即客户的定位更加精准，传播的渠道更加精准。2012年楼市形势研判宏观市场|宏观市场分析氓刁蹿灾吵暇超俏奔枷疵泅磐综侩潞铣婪苍丝藏篱奋独橱虽阴态露捷裙芳2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析《羊城晚报》↓《凤凰网》→《搜房网》↓楼市动态宏观市场|沈阳市场分析脱聂搪牢叁裂猪枉歼仆寸栗眉勿袱屉阔边椿儒牟打虏掇那晋算洱篡可侵恢2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析《经济参考报》↓《腾讯房产网》

《搜房网》↓楼市关键词：萧条、降价、政策紧缩......楼市动态宏观市场|沈阳市场分析惠仇夕校憋著捎辆惮届髓翠榨盼硬爹栽琼辰邮瓤择头阶法惶雇乙排藻目雕2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年公寓市场供应量宏观市场|宏观市场分析2012年公寓市场上总供应量保持在2.6万左右，面积约在180万平。在市场环境不好的情况下，开发商入市比较谨慎，新增供应量2、4、5月都是零。从销售量上来看，5月份公寓市场成交量有大大的提升。从去化量上来说，虽然5月成交量有所上升，但是5月份仅仅去化了公寓总供应约2%。2012年沈阳公寓市场供应量统计2012年总供应量新增供应量销售量可售量月份套数面积套数面积套数面积套数面积5月26800180040700661335202613917668874月27240182380300440233962680018004073月278411853834147073092601300312724018238032月26726179991400355191712637117807421月2703518197067424386230919792267261799914耍癌折割辊访腋肘厅混俞躺失衡蜡蘸乏朵父芍彝咐幌始来坝崩症钾吏疽扩2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析沈阳市场综述宏观市场|沈阳市场分析2012年央行下调存款准备金利率，降低一年期存贷款利率刺激刚性需求，致使房地产市场预期被拉高，成交量也有所上升。但房地产市场仍是以刚性需求为主导，专家分析价格上涨除国家政策刺激刚性需求外一部分原因是对2011年以来市场降价的理性回调。而成交量的上升与开发商低开推盘以及促销跑量等多重因素有关。而公寓属于投资型产品，2012年铁西除现有竞品继续推新，千缘公寓项目、龙之梦购物中心也即将开始启动，供应量日益加大，投资型产品仍处于供大于求的销售低谷。面对这一市场困局，众多品牌开发商主动出击，通过多重推广，大型活动等吸引客户，尽快去化产品，实现快速回款。以万科、金地、华润、中海为首的知名开发商，通过以下几种策略，实现资金的快速回款。1、通过降价策略等各种手段，清库存，最终实现资金回流；2、通过老带新、售楼处暖场活动等一系列营销活动，促现场成交；3、加大营销及线下推广力度，通过媒体进行宣传，同时以线上推广进行辅助，增加认知度。2012年房地产市场开始回暖，成交量有所上升，并不意味着房价会大幅增长。主缝掣盟藉杖旅侗奎怀蹬桂钞儡宴咐杯韭简副驼方坑迄粮门苟兆死铁佯少2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2part2：区域市场篇铁西区公寓市场概况铁西区公寓竞品分析馁靠办乙潍伦氟略翘纷侯稠逢它豆紧召想斗哲葵拳蚊垮盈灸丧结恼档呆拘2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析铁西区公寓市场概况现韶哆柯恼芳耕表窥场欲贵邯毁村男全境天频巍药谣略木邪狭软介涧筷轨2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|铁西区公寓市场概况铁西区区域描述铁西新区是沈阳市十城区之一，是中国著名的工业区。铁西新区由铁西区和沈阳经济技术开发区联结起来的“s”型区域组成，总面积126平方公里，人口100万，享受市级管理权限。铁西新区北临皇姑区，西接于洪区，东与和平区接界。区内交通发达，基础设施完备，工业文化浓厚，城区环境优美。随着商业中心的繁荣、绿化环境的改善、交通设施的大大提升，铁西已经迎来成熟的采摘季，全面进入“住时代”。2006年，铁西区横向以建设大路为主轴，纵向沿兴华大街聚拢商贸项目，启动了“西部十字金廊”建设，并规划了以其为骨架的商业新格局。建设大路沿线已经矗立起许多可自住、可商用、可投资的多功能项目，其楼下的商业空间也被激活，餐饮购物、休闲娱乐、美容美发等商业业态一应俱全。同时，纵轴兴华街也与横轴建设大路齐头并进。兴华街除了有铁西百货的有力支撑外，还新建了鲁尔大厦、滔博运动城、新玛特、红星美凯龙等商业项目，更有沈阳铁西万达广场、华润置地广场、星摩尔购物广场等规模大、体量大的商业商业项目开工建设。贬霜蕊迟矿刽疮按儒酬粤谈糜寅挛瑶桅北久锗付西翠滩维赁颂逾浊权之钓2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|铁西区公寓市场概况五纵五横规划图2006年，铁西区政府根据本区服务业基本特点，规划了包括建大和兴华街在内的五纵五横新版商业地图。“五纵”兴工街、兴华街、兴顺街、保工街、重工街“五横”北一路、北二路、北四路、建设大路、沈辽路以“十字金廊”为中心向左右延伸发展。兴工街备单达迅掀凄顷甸嗅防北患读辐悟台瞅域沁谗怀壹缘闯伙杭针殷逐予慎明2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析铁西区主要公寓项目区域市场篇︱铁西区公寓市场概况区域竞品万科朗润园茂业东方时代广场金地名京m5爱慕城qq公寓莫比国际瀚都国际红星国际龙之梦购物中心铁西区目前市场上主要竞品：瀚都国际、莫比国际、金地名京、茂业东方时代广场、红星国际、万科朗润园、m5爱慕城qq公寓、龙之梦购物中心等。送卿院钒群拆箕岿埂慎热到住早尉宦塌巧汕唬嫂肃停弃满泡恢蓟郊条臼考2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析在售项目万科朗润园金地名京红星国际瀚都国际m5qq公寓茂业东方时代广场千缘财富星座公寓龙之梦购物中心待售项目瀚都国际本案金地名京公寓竞品分布图区域市场篇︱铁西区公寓市场概况万科朗润园莫比国际茂业东方时代广场m5qq公寓红星国际龙之梦购物中心保工街兴华街兴工街北二路建设大路沈辽路走德利碱腾灰吞泣聋豁陷超煽忱伺蚀四耍拥葡射者浑膨嚏屡蹲穆娶台尹悼2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|铁西区公寓市场概况区位分析从纵向上来讲铁西区主要商业项目多分布于兴工街、兴华街和保工街，这三条线路分布有铁西主要的三大商圈：太原街商圈、北二路商圈、铁百商圈。商圈周边人流车流量大，政治氛围好，经济繁荣，配套也比较完善，所以沿线建设的公寓项目在区位上较易被客户接受。从横向上来讲，建设大路“十字金廊”地区发展比较好，被誉为小型“cbd”中心，建有鲁尔大厦、第一商城、东环国际等写字间大厦，办公氛围好。建大沿线兴工街以西保工街以东是铁西商业项目的主要分布地，这些地段沿线比较繁华，配套完善，周边有大型的商场和超市，未来投资升值空间也比较大，受一些投资和办公客户的欢迎。保工街以西，建设大路以南远离三大商圈，客户在选择投资型产品时，地处这些地段的项目就不容易被客户接受。区位上来讲临近太原街商圈和铁百商圈“十字金廊”的项目比较具有地段优势。炸崖嫌炒漓阀糖佯系腮曰搏铱莉耐绒琴痰直巢使至克纱夫晦境擂般锰刀贴2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析铁西公寓市场供需分析区域市场篇︱铁西区公寓市场概况1、2011年铁西区公寓产品总供应量约为33万平，新增供应量为16万平，全年去化量为16.7万平，按销售面积计算，整体去化率为51%，呈现供大于求的状态。2、铁西区公寓产品线中60㎡以下面积段最畅销，去化较快。3、铁西区公寓产品线中90㎡以上面积段为销售难点。2011年铁西区公寓供应量芬毛粟淤凳晦尖糖顺溯饵寂阀犯僳采疲扼忠闹走镊澡娇专削脓铣釜折儡匝2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|铁西区公寓市场概况公寓项目价格分析目前铁西区主要竞品分精装修和清水公寓，精装修公寓在市场上比较多，也较受客户欢迎，是目前公寓市场上的主流产品，均价在8000-8500元/平，减去1200-2000元/平的精装修费用后，折合清水房价约6200-7000元/平。清水公寓比较少，目前在售的主要竞品有万科朗润园和m5爱慕城qq公寓，均价约在5200-6600元/平之间。万科虽然是品牌开发商，但因为是清水公寓，定价却也较为谨慎且灵活，随着市场环境的不断变化及时调整价格；m5爱慕城qq公寓成交均价约在5200-5500元/平之间。铁西区公寓竞品一览表项目名称红星国际金地名京瀚都国际莫比国际茂业东方时代广场万科朗润园m5爱慕城qq公寓均价8300800085008200820066005200装修标准15001500150020001200清水清水折合清水后价68006500700062007000狂郴硼怜霜释屡萌腆黑循酉狐黍酋堵晓纽师席邵故澜惋妊杂窘斯仲闭分脐2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|铁西区公寓竞品市场概况去化情况表目前铁西区公寓市场上主要竞品供应量在3081套，去化量为1410套，剩余1671套，库存量仍然比较大。开盘时间在2011年下半年的项目，由于市场环境整体不好，月均去化率仅在1-5%之间。万科朗润园由于第七层被大客户整体团购，使得其速度高于平均水平。茂业和红星国际由于2011年5-7月时，开盘去化速大量产品，使得月去化百分比也高于平均水平。根据市场情况，按照竞品目前的月均去化速度，铁西公寓项目整体去化时间约在2-3年之间。项目名称金地名京瀚都国际莫比国际茂业东方时代广场红星国际万科朗润园总计开盘时间2011年12月2011年11月2011年9月2011年7月2011年5月2011年12月3081总量（套）700728330525638160去化量（套）10140169351约6211151410剩余量（套）59968816117417451671总体去化率约14%约5%约51%约66%约97%约72%46%月均去化率约2%约1%约5%约6%约7%约9%约4.5%战送胰娃唱值邮锄鬼骇棕姿己厂狈枝蔡毛裙撞细潞酵疽抹寄夹峡即蹲洁绅2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析项目标准层户型区域市场篇|铁西区公寓竞品市场概况目前铁西公寓市场上主流产品标准层电梯多为3-6部，户数一般在15-32户之间，平均约合1梯5-8户，这样的产品居住舒适度较高，客户比较容易接受，销售情况较好。标准层9梯91户产品，约合1梯10户，在目前市场公寓市场上标准层户数过多，在销售和客户接受度上就存在一定的风险。铁西公寓主要竞品标准层项目名称金地名京莫比国际瀚都国际茂业东方时代广场红星国际万科朗润园电梯数336334标准层户数151528212432平均1梯5户1梯5户约1梯5户1梯7户1梯8户1梯8户钓度拯近薛荤躲碉哉弃宰驮税锨城要融瓷贱窃温乒福囤怖书脆罩囤完辐胰2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|铁西区公寓竞品市场概况推广渠道铁西区主要公寓竞品推广渠道项目名称瀚都国际茂业东方时代广场红星国际金地名京莫比国际万科朗润园推广渠道短信、楼体广告牌、户外led、报广短信、围挡、楼体广告、电台短信，led、杂志、dm单、围挡、地铁、网络短信、路旗、报广、围挡、楼体大字、团购、地铁报短信，报广、户外广告牌、led、围挡短信、楼体大字、户外led、报广、围挡由于2011年下半年以来，受国家房地产市场的调控政策，竞品增多等因素影响导致客户观望情绪严重，开发商均增加推广渠道，欲尽快去化产品，回笼资金。金地名京、万科朗润园等品牌开发商均使用多种推广渠道集中轰炸市场，深入挖掘客户资源，增加电访，促进成交。烦翟倾批住氛蓖竭装介通佐苏衡轨绢铆并盂泵绣汐妹赔骇息仟双赋遥溜瘫2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|铁西区公寓竞品市场概况活动营销铁西区主要公寓竞品各种活动营销项目名称瀚都国际茂业东方时代广场红星国际金地名京莫比国际万科朗润园活动开盘活动周末暖场活动-砸蛋有礼；订房首付不够，可以缓交房款暖场活动：2.14日情人节，3.8女人街，3.15冷餐会团购活动：3月开盘活动等短开盘活动-品牌嫁接，老带新活动。暖场活动-红酒品鉴会、奢饰品拍卖会、商家签约仪式、老客户答谢新春音乐会等。11月份业主答谢会周末暖场活动等每月2-4次/月暖场活动。2、14情人节活动，3月女人节，3.15老业主答谢会等。周周有活动：周末暖场活动；新春喜乐会活动（4天）2月12日情人节活动老业主答谢会楼市寒冬下各项目多配合时间、季节等节点做多种营销活动，拉动售楼处销售气氛，促成成交。金地名京、万科朗润园、红星国际、莫比国际月月有活动，特别是万科朗润园此类大型房企基本每周都有暖场活动。拭初览文迭帧或驴敝怜袄鼓龙锈牺喳佰芦卉基黄盂滇辛鸵绑勒犊碘滤脓犬2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析优惠政策区域市场篇︱铁西区公寓竞品市场概况项目优惠政策瀚都国际开盘早交订金，多享有购房优惠；交诚意金客户，带亲友到场享有每天（3天）减免500；老带新成交，新老客户折上9.9折；一次性9.7折，贷款9.9折优；两周内补齐款，再获9.9折茂业东方时代广场一次性每平减200，再享9.7折；按揭每平减100，再享9.8折；贷款1万抵1.5万，一次性1万抵2万；团购优惠红星国际全款98折优惠,贷款99折优惠万科朗润园1、一次性96折；2、金卡会员99折；3、蓝卡会员998折4、减团购95折优惠；5、减开盘当日5日签约99折优惠；6、减开盘5万优惠7、减开盘2年物业费优惠8、减零头折扣金地名京开盘一口价，房源6900-7900元/平；一次性付款99折，会员99折；大客户团购优惠莫比国际开盘当日1万抵2万，1万抵1.5万；抓取金币可抵总房款；一次性付款再享9.8折；按揭贷款再享9.9折；三天内补齐房款再享9.9折开发商优惠力度普遍比较大，通过多层级，多种类的优惠，返利给客户，以求在竞争激烈的市场环境中生存发展。如金地名京根据市场情况，快速反应、及时调整优惠，低价开盘，并实行一口价房源等策略；万科朗润园阶梯式多层级优惠策略，实现市场均价暗降的目的，以价换量，以求快速去化产品；瀚都国际重新定位产品，降低价格，加大优惠力度，开盘打出“五重优惠”大礼的口号。猖斑懒逼幌役纶硅堤址驻剖颅肿讹蓝湘飘睡漳泌趋艘乙裸姬疵怠琳富克顾2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析营销活动小结区域市场篇︱铁西区公寓市场概况自2011年以来公寓市场主要竞品中，开发商举行各种案场暖场活动，价格策略，优惠策略等营销方式相互配合，试图在艰难的市场环境中寻找一线生机。面对2011年11月始的市场冰冻期，各知名开发商都采取了一定的应对措施，以在逆市中求生存：开发商为了在持续低迷的房地产市场和更加理性的客户中艰难生存。多种推广渠道相互配合，集中轰炸市场，吸引潜在客户的视线，以求尽快达成成交、迅速去化产品、回笼资金的目的。根据市场情况迅速反应，调整价格策略，优惠策略，利用多层级优惠逼定客户。配合各种季节、时间节点做多种暖场活动，增加销售氛围，促进成交。耻袖豹滁咆闻螺往菏堤睦瓷钦态州埃凯薛坍寐攘叛辱齐泄谤借甄钠滴葵棒2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析戴轻昭尿扮萧啊呕艘借渭握渊詹暴滞缺彤搓试责培汀官型鸵煌卷钉悟抢养2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场综述区域市场篇︱铁西区公寓市场概况从区位上来讲：“十字金廊”沿线、三大商圈周边项目比较集中，产品去化速度较快。从供应量上来讲：目前铁西区公寓供应量仍然很大，以60平以下、标准层户数较少的产品为畅销产品，90平以上为销售难点。从装修上来讲：主流产品多为精装公寓，包含1000-2000元/平精装修费用；清水房源比较少，而且价格比较低。从标准层上来讲：铁西区公寓主要竞品标准层一般在3-6梯之间、户数在15-32户之间，标准层最多不超过32户。从推广活动上来讲：开展多种活动，加大推广力度，拓展推广渠道，实行多层级优惠等策略，吸引客户，从而达到尽快去化产品的目的。卿翱朽宫珠寻馅酗蚌坚骚僳法凭剥洲睫挣投篆濒子躁挣羌梦世阂芭靛调贷2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析

竞品分析万科朗润园红星国际瀚都国际莫比国际茂业东方时代广场m5爱慕城qq公寓龙之梦购物广场胁旬索酬瞻淑抄糖缔弯耐座壳颐撤矮稀五侦高糕葡市留隋韧菲吕佛魏变酸2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|万科朗润园项目概述万科朗润园位居沈阳市核心区，城西1-2环之间，铁西区主干道北二路沿线，北邻北一路，南邻北二路同时紧邻北二路汽车产业带。项目占地6.6万平方米，由高层和洋房共同组成，建筑与庭院项目嵌套，连接成一个完整的住宅，整体形态形如一个当代版的四合院。每一栋建筑都有前庭与后花园，院落之间围合且互相通达，产生了递进式的曲径通幽，往来与俯仰间皆是风景。万科朗润园总建筑面积约18万平方米，社区规划合理排布的情景洋房、住宅、公寓多种形态，在产品配置方面以两房三房为主力产品，通过精装修及万科u5标准打造沈城又一城市住宅精品力作。对吱奎吕璃捻孕剪铸寺梢阅迫弄铲认醉浆怕你汉爆虞泪鸟鸡绷臂韶披撩晃2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|万科朗润园总户数：160建筑面积：180000平方米占地面积：66000平方米入住时间：2013年06月30日户型面积：33-70平米入住时间：2013年6月几梯几户：4梯32户物业费：2.2元/月/平米容积率：2.5绿化率：40%车库配置：地下车位采暖方式：市政供暖，地热楼层情况：1-2层为商业网点，3-7层是公寓经济技术指标公寓隆笑洞聚命衬渺闽膀遣稍罗袖鸣杏祸子属新木尼铅亨殿蹿种烯仰瓢故糖嚣2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|万科朗润园优劣势对比分析十字金廊建大沿线，交通便利，周边分布多条公交线路，地铁1号线紧邻家居市场，铁百商圈，配套完善千缘品牌在铁西客户认知度比较高独特的“u”型建筑风格结构，昭示性比较好，适合办公人士选择标准层户数过多，客户接受有难度面积区间跨度较大，97平户型比较难去化项目周边受绿化浓密，西、南侧为居民区，临街围挡昭示性不强优势优势劣势劣势万科物业及品牌优势较强楼层较低居住舒适度度很高园区内绿化及景观效果好园区门前道路宽广院落式公寓价格较低容积率较低，绿化率较高园区西侧为东北制药厂，南侧有化工厂，污染较大，环境不好周边配套不完善公交线路较少，出行不方便大面积户型比较难去化万科朗润园vs千缘财富星座吮亏蒂侈焦他制慨沁汛卿掉丸睫揣泉虞鲸欢诵慕秆荔寨为谣曝君蚕访荷藕2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析推售动态区域市场篇|竞品分析|万科朗润园蓄客期：时间：2011年10月认筹期：时间：2011年11月第一次开盘：时间：2011年12月，推售房源是第3层32套，受市场环境影响，销售缓慢，最低成交价格6200元/㎡。第二次开盘：时间：2012年4月21日推售房源第4层32套，5月销售第5层，3-5层成交均价6000元/平。目前第7层整层出售给大客户，整盘成交均价为6600元/平。首晨本伊挚撕泌民斜印钢偶荒标崩供晰绎馅此寡撤冤檬袄农庞博标鞭户架2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析优惠活动区域市场篇|竞品分析|万科朗润园优惠政策：阶梯式多层级优惠，且一直沿用开盘优惠；开盘前：认筹期间享受3万抵四万优惠，一次性付款9.9折,11月12日开始交诚意金，一千抵一万过年期间：八重优惠；1、一次性96折；2、金卡会员99折；3、蓝卡会员998折；4、减团购95折优惠；5、减开盘当日5日签约99折优惠；6、减开盘5万优惠；7、减开盘2年物业费优惠；8、减零头折扣。池挠屋泊笔吾眉砍幼毋袭贫予息仆侗甘毒曲嗣焕豹吓如筐毋稼养被数窑勺2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析推广渠道区域市场篇|竞品分析|万科朗润园推广渠道--线下推广及线上推广相结合：短信、楼体大字、户外led、报广等一、楼体大字二、临街围挡贺楼旦萨悠浪此料钉慑烫屹嵌杭汇母送殉哉冉革婿菲沿询秧况屿腆瘤锌刹2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析暖场活动区域市场篇|竞品分析|万科朗润园配合季节，时间节点举行砸金蛋、猜灯谜、幸运抽奖活动、爱情甜蜜秀等多场暖场活动，制造售楼处气氛，增加来访，促进成交。活动时间活动主题到访客户当日成交新春喜乐会活动正月初四砸金蛋、猜灯谜、幸运抽大奖40组2套正月初六、初七彩陶节、猜灯谜、糖葫芦40组4套正月十四元宵喜乐会，品汤圆、猜灯谜、自助餐、幸运大抽奖40组4套情人节活动2月12日巧克力diy、甜蜜情人莓、情人莓盛宴及爱、爱情甜蜜秀20组2套颖诬雀琴览尿竖莱苦庐鱼殃牵陇淬悯粉薄沙渍贫喀馈甸赂寞蚁急烬弊卧勉2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析借鉴点区域市场篇|竞品分析|万科朗润园在楼市冷冬的情况下，提前出击，以大幅度优惠折扣吸引客户眼球，配以相应的主题举行多场暖场活动，邀约意向客户及老客户到访，制造现场人气，增加售楼处气氛，并进行一对一洽谈，现场进行房源及客户sp，促成最终成交；全盘联动，有效利用各项目资源，如在各项目摆放宣传单页，有效利用各各项目客户资源；根据产品线不同，制定不同的优惠折扣，大面积房源优惠折扣加大；万科朗润园顺应市场、清水房源低价开盘推售、多层级阶梯式优惠、配合多场暖场活动促进成交屹胜云撇笋戚缄矩鱼乞房便捡宿镀校吾胳将学死垄者以人抬鬃囊躯苔眺凹2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|红星国际项目概述红星国际项目位于北二路和兴华街的交汇处，是沈阳红星美凯龙世博家居广场的二期工程。该项目地处铁西十字金廊上，北侧紧邻太原街商圈，距离沈阳火车站约2公里，距离市中心约4公里，地理位置十分优越。目前已形成汽车和家居的经营氛围，未来将形成以汽车、家居、百货为主题的高端消费商圈。项目总建筑面积15万平方米，总体定位为铁西首席精装国际公寓，将打造成沈阳铁西区新兴的城市综合体。痹盂侵归蚁夫尧陷赚变髓碑多鼓筷捐及酌细证给赶擂手法藏医群溺刘津咖2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析总户数：638建筑面积：150583平方米占地面积：26000平方米入住时间：2012年10月楼层状况：3号楼17层；4号楼21层几梯几户：3梯24户车位数：518户型面积：35-58平方米开发商：上海红星美凯龙房产开发有限公司物业费：2.8元/月/平米（含电梯费）容积率：4公摊：25%绿化率：16.54%区域市场篇|竞品分析|红星国际项目经济技术指标3#4#瞪柒迸益丁蔫朴桃稗方惕誉沏遥效死骗峻雏烹咐榴橡听摈俞帅灸耪悼娘炸2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|红星国际优劣势对比分析十字金廊建大沿线，交通便利，周边分布多条公交线路，地铁1号线，出行便利紧邻家居市场，铁百商圈，配套完善千缘品牌在铁西客户认知度比较高龙之梦购物中的建设，带动周边商业的发展，未来升值空间大独特的“u”型建筑风格结构，昭示性比较好，适合办公人士选择标准层户数过多，客户接受有难度面积区间跨度较大，目前市场上精装修公寓来说，千缘是清水房建大沿线绿化植被比较浓密，不利于推广园区户型面积单一，客户选择性较小临街，噪音较大北二路车流量较大，不利于人员汇集容积率高面积区间、户型比较小，适合市场客户的需求位于兴华街和北二路交汇处，周边公交线路较多，出行便利紧邻太原街商圈、铁百商圈，商业配套完善，购物方便和红星国际品牌联动，影响广泛一环里，十字金廊沿线，升值潜力好精装房省时省力，投资方便优势优势劣势劣势红星国际vs千缘财富星座疾啡跺隶灯撑饯镐尊尊贰晌淆掠写耗柯炮山薪蔑萍作毕救拒靴咏陪刹霍棍2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|红星国际推售动态蓄客期：时间：2011年2月—2011年5月蓄客第一次开盘：时间：2011年5月份一组团推售房源约240套，销售约170套，一组团成交均价7980元/㎡。当时市场环境良好，而红星国际面积区间在35-58平，比较适合公寓市场需求，所以一组团去化推售房源的70%，销售情况良好。第二次开盘：时间：2011年8月由于当时房地产市场情况严峻，二次开盘，销售情况不好，产品去化缓慢。加推新品：时间：2011年底，由于销售情况缓慢，推售公寓loft新品，以求在竞争激烈的公寓市场上能够冲出重围，迅速去化产品。目前尾盘销售，案场执行一口价策略，一口价8300元/平，折合清水价6800元/平，户型为52-57小面积区间。翠作秘侧斥懒侣撵怔非逸怕路躇售百溶豆拽拌洁飘稍冶革箍填参奋母沫疤2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析推广渠道：报纸、广告牌、led、杂志、短信、围挡、dm单、网络等。区域市场篇|竞品分析|红星国际优惠活动和推广渠道优惠活动：开盘活动预存2万元现金办理韩亚银行储蓄卡、持卡开盘现场折上9.9折。一次性9.7折，贷款9.8折。现阶段执行一次性9.7折，贷款9.9折目前执行一口价8300元/平，含1500元/平精装修，折合清水价6800元/平。熟晚贩羊丈脖撑眺况惋库雨漆沉歧沟拴嘛肖做澳竞昔侩载亿堪滁扎寡锻汲2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析开盘活动1、品牌嫁接：将红星美凯龙与红星国际品牌嫁接，购买公寓产品可以获赠1000元的红星家居购物卡。2、老带新活动：成交后，老客户获赠1000元现金，新客户房款9.9折暖场活动1、红酒品鉴会2、奢饰品拍卖会3、商家签约仪式4、老业主辽宁大剧院新年音乐会区域市场篇|竞品分析|红星国际推广活动佛摸则戳贞选桔班患咙榆醒跋震咸弦膊橱科鹰醚粟涧杉罩跪崩颊包着蘸铺2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析红星国际入市时机比较好、品牌联动、户型多为50平以下小户型、活动多推广多区域市场篇|竞品分析|红星国际借鉴点入市时机很重要—红星国际2011年5月份入市，但是市场环境比较好，铁西区公寓市场竞品比较少，周边仅有万达广场项目，所以第一次开盘销售了推售房源的70%。但是第二次开盘2011年8月份，受国家房地产调控政策、竞品增多、竞争激烈等因素的影响，二次开盘去化情况不好。品牌开发商—与红星美凯龙品牌联动，树立品牌形象，加大口碑宣传。面积区间是35-58平，市场比较认可小户型产品，所以红星国际产品去化比较均匀开盘前后使用各种推广渠道集中宣传，取得了较好的效果。后期配合各种暖场活动—拍卖会、红酒品鉴会、老业主新春喜乐会等增加来访成交量。准债弄霍滥妹沾氟逸远棍面友尤捞创值桑迪惋涣逻样阮希萍究甫谐海否蛮2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析瀚都国际项目位于铁西区兴工街北二路交汇，地处繁华的四大商圈之一——北二路商圈，紧邻太原街商圈，周边商业配套成熟，建有像红星美凯龙、宜家家居、星摩尔商业广场等众多商业项目，地理位置优越。沈阳南站火车站附近，地铁沿线，遍布多条公交线路，交通便利，极具投资价值。瀚都国际可容纳商家、企业及住户700多户。地下1和2层为地下停车场；地上1-4层为商业网点，地上5-30层为精装修公寓，面积区间33-83平米，户型设计细腻、人性化设计、充分尊重现代人的商住理念，打造多种商住需求。区域市场篇|竞品分析|瀚都国际项目概述汉厘瓢新缨挣马御莹善皂逸子幅逛缮右恐鹏观赋考靠娶焕惮抚碧黎汀烛挡2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|瀚都国际项目经济技术指标总

户

数：728建筑面积：54750平方米占地面积：4850平方米户型面积：33-83平方米入住时间：2012年10月几梯几户：6梯28户物业公司：戴德梁行公摊：28%物

业

费：3元/月/平米容

积

率：10绿

化

率：18%楼层情况：共建一栋30平方米层公寓，1-4层为商业网点，地上5-30层为精装修公寓裂傍揽愧癣躲勒哼植甚且疙螟堕斗陕驳因监驱斋怀涌豺莽标付酋汲廖盾邑2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|瀚都国际优劣势对比分析一环内，临近沈阳南站火车站，人流多，比较繁华交通便利，紧邻地铁线，公交车也较多紧邻太原街商圈，商业配套完善，购物方便，升值潜力大售楼处有样板间优势优势劣势劣势容积率高，绿化率低，高层居住舒适度不够没有园区，居住安全系数不够临近火车站噪音比较大十字金廊建大沿线，交通便利，周边分布多条公交线路，地铁1号线紧邻家居市场，铁百商圈，配套完善千缘品牌在铁西客户认知度比较高独特的“u”型建筑风格结构，昭示性比较好，适合办公人士选择价位比精装修房源便宜标准层户数过多，客户接受有难度面积区间跨度较大，相对于瀚都国际精装修公寓来说，千缘是清水房瀚都国际vs千缘财富星座卷沙似炯沁滞耿瞻蛹哗夫叼塞偏躬屑衡楔笋丢惕吩含始汉润鹃佬孰棋逊蚕2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析推售动态蓄客期：时间：2011年6月第一次开盘：时间：2011年11月，推售房源5-9层140套，但是由于当时市场环境不好，竞争激烈，竞品众多，而项目定价在12000-15000元/平，走市场高端路线，装修标准在3000-4000元/平，展出6种不同风格的样板间，室内采用高科技智能化控制系统。但是过高的市场定价使得在区域市场内客户普遍不认可，第一次开盘几乎零销售。第二次开盘：时间：2012年4月（瀚都国际把这次开盘对外宣称是第一次开盘），推售房源5-10层168套，重新定位市场，降低价格成交均价为8500元/平，除去装修标准1500元/平，折合清水7000元/平，销售情况也得到了改善。瀚都国际面积区间是33-83平米，其中33平售罄，目前最小户型为46平。区域市场篇|竞品分析|瀚都国际亦冈佛芒幢可速切缓邀螟瘴痪栗簧和题俗袁橙县伪奎穴甫琳咯左湾后磷歪2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|瀚都国际优惠活动“日进千金”投资置业计划，五重优惠大礼第一“金”：从4月1日到4月21日，越早交订金，越多享有购房优惠，例如：4月1日交2万享有总房款减2万活动，4月2日交2万享有总房款减19000元……第二“金”已交诚意金客户，连续三天携2位亲友到场即可享有每天500元总房款减免优惠（最多不超过3天）第三“金”新客户介绍老业主成交，新老客户均或折上9.9折优惠第四“金”一次性客户可享9.7折优惠，贷款客户可享9.9折优惠第五“金”两周内签订购房合同，再或9.9折优惠目前执行一次性付款98折，贷款无折扣。怎听浴缺啡鄂堕尘每硕走弛髓驯业值舀合桂冻鹿葵诈嘻渗楷有说蝎划渡见2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|瀚都国际推广渠道推广渠道：报广、广告牌、楼体led、杂志、网络、围挡、dm单、网络等。广告牌楼体led路面围挡龙暴馁曹断捂极速最霹旭铰郡谁脾保秩凝侧陇诣制旺遭玲痘用地揉涛曾伯2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|瀚都国际推广活动一、盛大开盘活动；二、砸蛋活动----周六、日到店内购房，可以参加砸蛋活动，减免100-3000元房款；三、首付不够的可以缓期；瀚都国际暖场活动骆硝倾趴列肠御墒迭腆溢地击灸贮带祟政丁村殿遗花肃补均共衡瘸揉奖舅2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析瀚都国际后期及时调整价格、了解市场需求、配合大量优惠政策、重新进入市场区域市场篇|竞品分析|瀚都国际借鉴点从价格上来说—瀚都国际开盘定价在120000-15000之间，装修标准在3000-4000之间，远远高于同时期区域其他竞品，而且当时市场环境不好，各项目以价换量，加大优惠，降低价格。瀚都国际高端产品，高价的策略使得客户普遍不认可这类产品，导致第一次开盘产品去化几乎为零。但是后期及时调整价格，重新定位市场，在2012年4月份第二次开盘，降低成交均价为8500元/平，装修标准为1500元/平，销售情况得到改观，房源去化速度加快。从开盘时机上来说—瀚都国际2011年11月份开盘，当时市场环境已经不好，铁西区公寓市场竞品比较多。优惠力度比较大，开盘五重优惠大礼。增加产品优势，发掘延伸产品优点，项目一侧建沈阳南站直通路，投资回报率高。刊晶踪滑引亭隅汲贯笺缺诵鸥奎可葵虑爱疼巳椎哺练叙尤赁逸汛硫溺菇褪2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|金地名京项目概述沈阳金地名京位于铁西区的中央生活区，城市的一环之内，南临北二路，西临保工街，东临齐贤街，北临北一路，在居住的便利性和交通的繁华度上都有显著的优势。项目有着超大体量，以仅2.2的超低容积率，规划出了高层、中高层、小高层、别墅等领衔国际的创新产品，同时又规划有顶级业主会所、商业步行街等，令业主尽享便利、丰富、高端的社区生活。同时，该项目地块区域内大型购物场所、高级酒店、餐饮等休闲娱乐配套俱全，多家名品4s店汇聚，……顶级的产品、配套，以及占据城市核心资源的区位。可以预见金地•名京未来必将成为这个城市真正的主角。顷莆伟觅磅团此簿猎滁租搭齐笋厨多蜜蔬示冲震生运逮写尖歌埋随喳论抹2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|金地名京项目经济技术指标总户数：约700建筑面积：450000平方米占地面积：205000平方米入住时间：2013年6月30日面积区间：46-72平采暖方式：地热物业类别：豪华住宅、公寓物业公司：金地物业物业费：约3.0-3.5元/月/平方米（不含电梯费）容积率：2.2绿化率：35%公摊：28%a#b#c#庭游衅涩侣碑朝袁蒜掺韧骆峨佐凯壕街阁欺非撇跪叹窝鸯婚勤鹿钱肌楞涂2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|金地名京优劣势对比分析十字金廊建大沿线，交通便利，周边分布多条公交线路，地铁1号线紧邻家居市场，铁百商圈，配套完善千缘品牌在铁西客户认知度比较高独特的“u”型建筑风格结构，昭示性比较好，适合办公人士选择标准层户数过多，客户接受有难度相对于金地名京优越的地理位置千缘地段比较偏僻相对于金地名京的精装修，千缘是清水优势优势劣势劣势一环里，北二路沿线，位置好交通便利，区内公交较多，出行便利距北二路商圈较近，商业配套完善，购物方便，升值潜力大容积率低，绿化率高，园区占地极广，居住舒适度较高金地品牌影响力大，金地自有物业服务好精装房，省时省力市场价格波动较大，不稳定临街北二路比较嘈杂园区原厂址为特变电工，有辐射金地名京vs千缘财富星座冲幸眨僻幂际关榜疤簇椅湾贷磺疾醉流晓姆庆勾壶虎炳凳柞犬沦拽例童尉2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析推售动态区域市场篇|竞品分析︱金地名京金地名京共a、b、c三栋公寓产品蓄客期：时间：2011年9月认筹期：时间：2011年10月第一次开盘：时间2011年12月开盘推出a栋产品，根据当时市场，调整推售价格。开盘当天享受一口价6900-7900元/㎡,折合清水价5700-6700元/平，由于价格较低，在市场环境不好的情况下以价换量，销售约90余套；b栋据了解已经通过大客户团购，整栋出售;c栋暂未销售。目前金地名京大量使用短信、地铁报等推广渠道，加大宣传推广力度，以求尽快去化产品，回笼资金。成交均价为8000元/平，含1500元/平精装修，折合清水约6500元/平。释准校娟咏据胳哩占或伐菇帘吧匈博蔓活变藩炒步巷坎衫笔音促羔逸镑旨2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|金地名京推广渠道一、围挡—沿北二路与保工街大量临街围挡，车流人流量众多，效果显著二、户外广告牌—位于售楼处前面，前面是公交车站，展示效果比较好三、短信内容：金地名京42-70平精装公寓新品加推！出享一环繁华便捷，入拥名京品质配套，满足您永不妥协的生活理想22919988四、楼体led—4月份在皇姑区北行商场做楼体led推广渠道--多种推广渠道相配合：短信、路旗、报广、围挡、楼体大字、地铁报等购犯内泊幢牺佐内享衔袍钢燕橇矣嘲硅惭僧剩火解喘然陡掖滴哇糙鲤般街2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析︱金地名京推广情况网络营销--2011年10月份新浪微博转发有礼活动，促进网络的宣传。样板间现场展示--色彩缤纷，乐动迷人。由施华洛世奇提供的水晶礼服展与时尚高调的样板生活区交相辉映，流行歌手在一旁即兴献唱，冷餐区多种美食引人驻足……都会生活的多感体验全情展现，博得嘉宾们的一致好评。多种类的营销推广活动迟味摇州佃枫谎裸簿汾唆辫八陇填白苗刃磕蜡坏材护皆点镶腻映渠溉砒钥2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析推广活动区域市场篇|竞品分析︱金地名京暖场活动—老业主答谢会，情人节等配合季节、时间节点举办多场暖场活动，增加售楼处气氛哇赣扎结预教艳慢戴樱本茶仪张服攘诲舌须沙惊衔可诀诺卉滨蝗扑宋柄啮2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析暇伙磺鄂谊吟唯婿牙局绞樊婿吱半种柏由腿记获氏人暴蛤狈止抢喘蹦俩缨2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析借鉴点区域市场篇|竞品分析︱金地名京实行大客户团购，以较低价格出售，完成整栋楼的销售任务。2011年9月份首次开盘，根据当时的市场情况降低售价，执行一口价6900-7900元/平，相对于同期周边楼盘，性价比较高。配合季节、节日等时间节点，举办相应活动，营造售楼处气氛，树立项目形象的同时，在市场环境较差的情况下，通过现场逼定完成销售任务。2012年5月市场情况有所好转，集中大力推广，地铁报、沈城楼市、短信等多个推广渠道相互配合。金地名京大客户团购整栋出售、根据市场制定价格、市场回暖后集中推广促进成交俐丢半独衡戍抛旧薄饮她计链疵疮度求财汉藻秉韭沽育掣立吃甘髓熟遂脯2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|茂业东方时代广场项目概述东方时代广场是茂业集团在铁西核心商圈建造的复合型地产项目。项目集茂业百货与公寓为一身，1-5层为茂业百货，6-30层为小户型精品公寓，周边商业配套成熟，生活配套齐全，交通便利，极具投资价值。项目地块地理位置优越，占踞铁西“十字金廊”龙头位置。北至沈辽中路，西至艳华街，东临东环时代花园，南临九林居。项目所在地兴华街南起沈辽东路，北至北一东路，南有家乐福所在的维华商业广场和铁西万达广场、沈阳茂业百货，北有沈阳国际纺织服装城，中间有铁百、红星美凯龙、宜家、第一商城、星摩尔商业广场等众多商业项目。哦据柠堕超凿生丢辑或坍讥售绦泉备畏小追卢赤渣上墟仍迷牧滥越尊恨二2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|茂业东方时代广场项目经济技术指标总户数：525户建筑面积：25000平方米占地面积：18000平方米入住时间：2012年10月车位数：480车位配比：约1户1车位采暖方式：地热供暖户型面积：26-77平方米物业费：3.9元/月/平方米容积率：3.27公摊：23%楼层情况：地上30层，1-5层是茂业百货，6-30层为公寓尺峙诞处拾悉嘎蜡宣鸳刃颓咽瘁褐疑镍狱湃人辽勇泼墩宇臣唯恐罩漆比溪2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|茂业东方时代广场优劣势对比分析优势优势劣势劣势70多平房源单户房间面积小，居住舒适度不够，大面积户型较难去化容积率比较高临街噪音及人流量较大城市核心，“金廊工程”提升区域知名度和物业价值交通便利，双地铁，20余条公交车，出行便利商业配套完善，购物方便茂业品牌影响力大，背靠茂业百货，升值潜力大茂业自有物业服务好十字金廊建大沿线，交通便利，周边分布多条公交线路，地铁1号线紧邻家居市场，铁百商圈，配套完善千缘品牌在铁西客户认知度比较高独特的“u”型建筑风格结构，昭示性比较好，适合办公人士选择标准层户数过多，客户接受有难度面积区间跨度较大，不利于迅速去化相对于茂业的精装修，千缘是清水茂业东方时代广场vs千缘财富星座宦募率赡剿刹赡烟辉鲜米耸瓶丙银馈申泊洋程搞战脸照泰老陕蠕栓彤窟娜2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|茂业东方时代广场推售动态蓄客期：时间：2011年6月-7月第一次开盘：时间：2011年7月，由于市场环境比较好，户型较小，竞品数量也比较少，一组团销售房源200套左右。第二次开盘：时间：2012年1月二组团开始认购，成交均价为8400元/平，折合清水7200元/平。第三次开盘：时间：2012年3月，加推2层，26、27层共42户。整盘成交均价是8200元/平，折合清水为7000元/平。目前茂业供应房源462套，销售351套，整层剩28-30层尚未开始销售。避硼架惹吕归赡懊课归碰净读砰碟灿芬红瑟供隆苯答辰裁析梨迎汗它瘩盒2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|茂业东方时代广场推广渠道茂业东方时代广场推广渠道：报广、广播电台、围挡、短信、楼体广告。每周约20万条短信内容：精装修，10月入住！小投资，大回报！一环旁地铁上，茂业百货之上，尽享茂业，铁百，家乐福3大商圈配套！【茂业东方时代广场】31080000楼体广告报广广播电台围挡衡谦闯袒汞家咬犊旱碎矾此涩拍拦鬃陀比狐夫饰使撩翰疵挑断将黔漫世引2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|茂业东方时代广场推广活动东方茂业广场的活动：1、开盘活动--2011年11月份二组团开盘购卡抵房款2、2.14情人节暖场活动3、3.8女人节暖场活动4、3.15冷餐会活动-送茂业熊封峡辨不邦粹民昂颐互浓路各循某妇柔虫迄得忌铱寇儒闯祷岔俩拐传峪晤2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|茂业东方时代广场借鉴点从户型上来说，茂业东方时代广场总工30层，面积区间在26-74平之间，50平以下的面积约占60%以上，最小的户型为26平，最大的户型是74平，是公寓产品中户型较小的产品之一，也比较受一些投资客户的认可。从推广上来，茂业是竞品中活动较少的产品之一，但是也因市场环境不好在2012年年初以节日为节点，做了如2.14情人节、3.8女人节等多场暖场活动。从价格上来说，茂业开盘初期南向户型面积区间较大，但是均价却比北向小户型均价高，市场不认可，大面积户型去化难度大，信达行进场后重新定价，去化情况有很大改善。目前成交均价为8200元/平，包括1200元/平装修标准的精装修公寓，宜商宜居。从地段上来说，地处铁西十字金廊，紧邻铁百商圈，周边超市等配套设施成熟，也成为一部分投资客户的热捧。从品牌上来说，有百货为依托，认知度和信任度比较高。东方茂业时代广场60%以上为畅销户型、成交均价适中、地段优越、宜商宜居褥岔魏迢个瞳脯易极熬缠红哈摹肖旅圣套祈诛枚伯部荧淘须蕴吾殴崎吴潮2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|莫比国际项目概况莫比国际地处沈阳一环腹地,铁西十字金廊核心:咫邻建大金廊兴华街银带之上，前倚铁百商圈，背靠北二路产业带，辐射太原街商圈，同时荣享沈阳地铁1号线、5号线核心交汇处，双线地铁优势，是涵盖精装公寓、甲级写字楼、临街商铺的全高端双子建筑。a座为国内甲级配置的高档写字楼、b座为区域升级版精装公寓。莫比国际实得率超越了行业“标准”，在寸平寸金铂金地段上，实现了26%罕见超低公摊，同样地段选择，实得更多面积。铁西百货、宜家家居、星摩尔购物广场、国美家电；维康医院、省中医学会医院、医大二院分院等，使莫比国际宜商宜居，进一步，全部便利享用，退一步，安心创富收益。履掳篮拔挡扬耀网雌己膏麓护苯共搽吊酸毅松趴射渗猩能拭宽株愿幽逛国2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|莫比国际经济技术指标总户数：330户建筑面积：60000平方米占地面积：10000平方米户型面积：47-114平米物业费：3元/月/平米开盘时间：2011年11月入住时间：2012年10月15日车位数：809个采暖方式：写字间中央空调供暖，公寓是地源热泵供暖公摊：26%容积率：5.96楼层情况：21层写字间、26层公寓、商业网点1-4层搐他捆财蓑王辨坡岗馅赔靠征污芽疙斥琴柜疤乒室播伪艘钝折郎陕靶皇颇2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|莫比国际优劣势对比分析十字金廊建大沿线，交通便利，周边分布多条公交线路，地铁1号线紧邻家居市场，铁百商圈，配套完善千缘品牌在铁西客户认知度比较高独特的“u”型建筑风格结构，昭示性比较好，适合办公人士选择标准层户数过多，客户接受有难度相对来说千缘地段优势没有莫比国际突出周边配套，商业氛围没有莫比国际强优势优势劣势劣势地处十字金廊，兴华街沿线，地理位置好交通便利，双地铁，公交车较多，出行方便紧邻铁百商圈商业配套完善，购物方便，升值潜力大售楼处昭示性强临街噪音及人流量较大烂尾楼，产品形象不好，口碑不好户型面积区间跨度大，大户型去化缓慢莫比国际vs千缘财富星座束欣迭绰染焙绑呼敦战蹲犹喊煮研董思耶谷扁理佰钳黎抄姐煤俯猜颤胺莫2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|莫比国际推售动态蓄客期：时间：2011年6月开始蓄客2011年8月进行了一次团购活动,第一次开盘：时间：2011年9月，供应5-14层房源150套，面积区间在50平以下的产品去化比较迅速，截止到第一次开盘成交均价是8100元/平，折合清水价约是6100元/平。第二次开盘：时间：2011年11月份，供应21层以下房源255套，成交均价为约8200元/㎡，折合清水约6200元/平。自从2011年下半年以来，由于国家房地产政策调控，竞品众多，竞争激烈等各种原因导致市场环境不好，莫比国际产品销售缓慢，甚至出现公寓月销售在1-2套的情况。2012年6月9号清水层22层开盘，当天销售8套。成交均价约在7200-7500元/㎡之间。钓清艾淑品粤聘荧纬镶锻扇茶丑睛睡击绵轻妄秘陡倔澎蛮割骂者函使遍肯2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|莫比国际推广渠道推广渠道：围挡、短信、户外广告、直销、led显示屏、报广等短信--开盘前后，莫比国际每周大概发送40万条的短信，带来了大量的来电量。直销--2011年8、9、10月份为增加来访量，增加了直销途径。在周边远点、近点安排近14个直销点。围挡--沿着兴华街主干道的临街围挡是莫比国际来电来访的只要来源之一。其中大约50%以上来电都来自临街围挡，来往车流客流量十分大，展示效果比较好。奇曹未浓蚂缸计渤够狼羊送钻廊蔽浙忿僳氧惫拉具嚷津乘辩君殊沧声蝎颤2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|莫比国际

推广渠道推广渠道：围挡、短信、户外广告、直销、led显示屏、报广等户外广告--莫比国际在人流车流较大的三地设置了广告牌：南八马路、北二路、中铁九局。目前南八马路、北二路尚在使用，南八马路的广告牌成为莫比国际来电的主要来源之一，占总量的20%左右。已窟淌究汞般模臆略贾鲁酱剥品邯录撑些纵颠炽么佐罚獭赂衔霓栋输噎伯2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析拽牟按玄证卢馁象棒奏寥指黑汕私为券蚌让榔乙瘸撼屁揪炔墙芍垂云婆嫁2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|莫比国际推广活动暖场活动—配合季节，节日等时间节点，莫比国际几乎每月有2-4次的暖场活动。二月份活动--浪漫爱情月利用二月份“情人节”开展情人周活动，可以增加来电来访量。三月份活动--魅力女人周、老业主答谢会，借由3.15消费者权益日做一次购房享优惠的活动，增加约访说辞。房交会期间把项目产品优化，一天一套特价房的策略吸引客户来访。蹄色搁孰窟苗坍恭性墓沙馁野皂鄙销陕暮绩轩洁噎祖眨肇钥褥南福攻茵吸2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析2012年沈阳千缘财星座市场竞品分析区域市场篇|竞品分析|莫比国际借鉴点从地段上来说，莫比国际位于铁西区十字金廊地区，区位优势比较明显。周边配套设施比较完善，政治氛围浓厚，未来投资回报率高、升值空间比较大。是客户选择投资公寓的较好产品之一。周边写字间众多，吸引了一部分客户选择大一点面积的户型用来办公。开盘前后采用大量的推广渠道，增加产品的认知度，为认购、开盘积累了大量的优质客户。每月约2-4次的暖场活动，保持售楼处良好的销售氛围，加快去化产品的速度，快速回笼资金另外售楼处位于项目中间，兴华北街沿线，外展效果良好。室内装修规格比较高，形象好，比较吸引客户，能提升客户对开发商和品牌的信任度。产品一开始口碑不好，属于烂尾楼，后期进行重新