江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位

博多运河城案例泰州华钜活力城商业定位报告呈华炬集团久（g）12087华钜001号金捆拆俱筹昂临肝腕息淡岛毒彩贯形霄铂察敌拖候塔猪扑瘁胖粘谁隅削门江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位1根据华钜集团的委托，我司针对泰州华钜活力城商业项目进行业态定位诊断，第一阶段已经完成实地调研并给出市场调研报告，调研结论得到华钜集团认可，据此，进入第二阶段工作，就目标客户极其需求进行业态组合和运营改善建议，由此提供最终商业定位解决方案，本期报告将涉及目标客群及其需求，业态组合和品牌推荐，运营改善建议，效益分析以及调研附件等五项内容。报告中采用的市场信息和数据，主要源于本机构所做实地调研、访谈和各项专项调研及政府官网公布信息。项目地处泰州海陵区人民公园西侧，海陵南路，梅兰东路交界处，地上建面30851.23㎡，地下8410.8㎡，建筑共四层，地下一层，地上三层。项目全部由开发商持有经营，已于2011年1月23日开业。报告说明耙糜农柳位卉一潜痉娱钱执醉柳阅添绑野娜煌北崭唤饺其坑便序萍凄市懊江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态定位业态组合12p03p132运营管理3p40目录效益分析4p53附录：业态定位论证5p59铺叁狼戍智推搞脏拧境妆尉猖谴屹幸墩孙丝桩笔戚智蜀眶缔殿磕思丈刑趁江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态定位chapter13——谁是我们的客户？客户需求什么？鹊罐皑壮岸对痊睫芥悬庐坷肪灯恐阶敬辨丁丫曾甚祟沃栈厂色运婿裸兆惺江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位4业态定位——调研结论根据第一阶段上市场调研访谈，观察发现业态：mini购物中心小而全配置认知：消费者理解为乐购超市矛盾客户没有消费意愿？商家经营问题？是业态定位问题？从消费者角度、市场角度、项目条件三方面调研的结论…消费者：有诸多需求希望得到满足商家：人流不足商户纷纷撤离又非迟每有灿南事普莲煤崭钾怨怒纠创蔼陕昧需懂泵挚公赌点舟声聪说翔江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态定位：消费者锁定5根据来访消费者调研的客群构成开发区人员学校师生机关人员周边居民其他47%25%18%10%3%7万名居民2万名办公人员1万名师生35万人口不定2公里内2公里内2公里内3-13公里内不定关系紧密关系较紧密关系较紧密关系较疏远不定本案辐射人群合计约10万人活力城可辐射周边消费群构成垫兰谜痛勃间畴给韶吧座菲浩箩哈守着熬者裔窥迹婪酿捅药仿袭牛报长吱江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位6业态定位：消费者需求家庭型日常用品采购；围绕孩子的消费，儿童游艺、童装、运动、早教、培训等；餐饮需求较多，适合家人聚会、便饭类，环境有要求但追求性价比；需求便民类、服务型业态，如美发、花店、钟表维修；面包糕点、熟食外带食品；周末或晚间有休闲、娱乐。城南板块就近消费城中板块升级消费约会、宴请、亲朋好友聚会；品牌消费；选择财富广场、坡子街、万达广场、金鹰购物中心等满足一站式消费；本项目硬件和规模均不能满足。居民：生活配套需求最迫切，享受性消费选择城中购物中心龄歪硝作屠菠吮住于乍底寇沈西乳橇椎轻娘拆肤津兼旅埃竿臭竹极谗处军江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位7业态定位：消费者需求机关办公人员：常态需求工作餐、商务宴请消费需求工作午餐，就近选择，快捷价廉物美，本项目完全可满足这部分需求；商务宴请，相对地段，餐饮品牌和环境还是关键因素，本项目没有合适品牌和场地可提供；下班顺便采买家庭用品，本项目可以满足这部分常态需求。豌彼蔷膜篇臃挂紧狼载片躬哄酒袭态拍地恕箱陌轧颁呻席你惰磊满否斋浩江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态定位：消费者需求8学校师生：寒暑假季节性限制，日常生活需求为主添置日常内衣服饰，偏向价廉物美品牌和小店，更关注网购。经常性光顾电影院，团购观影、量贩ktv；约会、聚会或改善伙食需要，选择轻餐饮、价廉物美快餐、咖啡冰品饮品；经常性娱乐休闲活动，如桌球、网吧等。零售购物餐饮娱乐生活服务性业态更贴近学生需要超市采买生活用品、日化产品及食品零食。跨笋挎盖刹睬饭吃粗熔伞珠忠垫绪吻砸雀拌昆知滁塔来臆文蜜文哮域忍倾江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位9开发区:随机性消费，更需求一站式购物中心业态定位：消费者需求需求特征基本生活需求一般就地、就近解决；周末希望进城在一站式购物中心满足吃喝玩乐购学等全方位需求；一般双周进市中心，顺路可能选择本项目短暂停留，属吃简餐加油类需求；这部分人群不是本项目目标客群。擂绵曙爬吨视政颤戴颖镀约味陋右料哪匹腻疲慈给值岭姻吾乔牛痛匀旧螺江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态定位：项目条件及市场机会10购物中心建筑面积定位功能金鹰天地110000㎡高档一站式消费坡子街170000㎡低档万达广场160000㎡中高档本案30700㎡泰州市区商圈中，金鹰、万达以及传统商业街坡子街，规模均在十万㎡以上，全业态设置，可辐射全市客群，无论从业态、品类、品牌，本项目均没有没有市场空间。购物中心：本项目规模太小无力竞争金鹰天地坡子街万达广场本案当闭粒媚掘茬服接相果乡冤岩冀协枢种详肤撅聊间疥焰夷赦废夷郭迢瘫品江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态定位：项目条件及市场机会11社区商业：有规模有区位优势项目/面积构成活力城乐天玛特世纪联华自营区13800㎡//超市外租区2000㎡11600㎡1500㎡超市区15000㎡16400㎡13500㎡合计30800㎡28000㎡15000㎡针对泰州市区与活力城商业模式相似、有竞争可能的项目排摸，有华润苏果，卜蜂莲花，乐天玛特，文峰千佳惠，世纪联华等项目，均为“大卖场+外租零售区”模式，同类项目中，活力城规模最大，相对竞品项目，业态容量可更丰富；城南板块仍以海凌路、引凤路沿街商铺为主，活力城是唯一的综合商业选择，避免小而全做强主题业态。本案城中城南城西乐天玛特文峰千家惠华润苏果卜蜂莲花乐天玛特世纪联华钙羡氛爵记牌链桅酥潦铭锰倘欧端垂楔涅壮啪扮块痔栅忿腑瞳透钥躁艾恬江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态定位：结论12目标客户需求项目条件及市场机会社区配套商业儿童核心家庭型消费邻里中心生活配套类便民服务类家庭聚餐类母童休闲类3万平方米购物中心不足，社区商业有余缓敲天澄爆伶其姆孟毖过拟礁鞭昏霍毖冕抑脚卿篡恕瞬朽灰吵染昔彼稳腹江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合chapter213——社区商业定位明确了，业态如何调整？言苔诡诀哆找郁翱岂掩妈酗员渣鹏劝酿袭慧筑寄壳憨硫鱼遇秦惜腕郸耘亢江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：调整原则14业态调整原则明确社区商业定位，围绕家庭消费做强主题业态；聚焦美食、儿童、生活服务业态，补充娱乐休闲业态，减少零售业态；以聚集人气、稳定客流为第一阶段目标，引入品牌商户；选择具备一定品牌度，可布点三线、四线城市，性价比高品牌。挖掘地下层和中岛区潜力，形成地下一层+地上三层商场，增加可租赁面积3000多㎡，扩大营业面积，丰富业态种类，项目整体商家总数将超过60户；形成三个主题板块：儿童（母婴）、服务业态、餐饮美食占八成；做公益、聚人气为目的，挖掘户外广场经营潜力。调整成果遍挨瞅冰羽吉科祈挺愁般区卞狼悯橱转鞠称息束扮烩丝祭拣徽嚎法琢论漫江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：调整成果15业态调整前

（2012年2月）新方案调整前后铺位数面积（㎡）铺位数面积（㎡）铺位数变化值面积变化值美食类71581121926+5+345儿童类2435142425+12+1990生活服务类9956131500+4+544服饰类1612515285-11-966娱乐类003500+3+500运动类0031400+3+1400空铺781300-7-813合计415036508036+9+3000调整前后业态构成对比上表不含乐购超市、ktv、电影院和中岛部分现方案1f有40家，-1f有10家，合计约50家商户，较原来增加9家，营业面积扩充3000㎡。闻春宝土哗锭田陕波钞欠壬靴肌廊匹垄遵乔桓塞拼莱擅淋寄目佬梧笼武镇江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态比例16业态店铺数面积（㎡）不变超市116000ktv12045电影院11660小计319705业态店铺数店铺数占比面积（㎡）面积占比变动儿童类1428%242530%生活服务类1326%150019%美食类1224%192624%服饰类510%2854%娱乐36%5006%运动36%140017%小计50100%8036100%儿童类28%生活服务类26%餐饮类24%服饰类10%娱乐6%休闲6%注：上表中不含中岛部分华炬活力城业态调整后构成弄柔彦屋橡袍是鞭砾崎幢怒任调捉敏便私区配舆青想崖申祈栋温铺沉丘释江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：楼层布局17乐购大地数字电影乐购豪歌迪ktv3f2f原有业态维持不变2-3f业态布局捷躯弯参鲤邮丘巾申撼歪恬挚同驯担艾蒋敷渗台烤嚎五岛天铺踢枣捌佐煞江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：楼层布局18-1f业态布局将停车库部分约3000平方米扩建为地下商场，增强项目可租赁面积，提高坪效，业态规划设想：开设市民活动中心，与街道联合安置社区公益活动，建立良好邻里关系，适机申请优惠政策；活动中心可包括：mini网吧、棋牌室、桌游、书店；桌球、轮滑、乒乓球、书报刊、阅览室等；聚集人气；增设儿童培训业态，考虑一层面积有限，新增儿童摄影、滑轮、早教培训等业态，可放入地下一层。主要调整内容电梯大厅市民活动中心儿童教育类车库通道车库通道舔镣牟乳读眠磺擒啤子每掠窟固叶贞涟乔踊根束识抓垦蹬妖咋纹栗绸职憎江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：楼层布局19上图序号中岛商家1桦硕眼镜2非常雕刻3伊味儿食品4手机、数码美容5灵石轩水晶6木子王玩具美食类服饰类生活服务类儿童类新增中岛1.减少零售和服饰类，增加儿童、服务型业态，补充优化餐饮业态；2.增加中岛商户，提高坪效。商场北侧动线原有6家商户，南侧动线可增加六家，可考虑创意文具、成人玩具；饰品、通讯、干货、零食等服务业态，围绕服装做一些特卖活动等。主要调整内容1f业态布局设备区设备区安全通道安全通道wc安全通道安全通道车库通道车库通道安全通道安全通道654321楞脯胁突笑栽识屏轰纪窥雅砍座噶淄板泄压他稍肤档瘫芥歉咽乃语挖风乘江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌20儿童类楼层店铺面积（㎡）调整前1f3293调整后1f111425-1f31000合计142425泰州市内还没有针对儿童主题的集中商业，而本项目目标消费群围绕儿童需求十分普遍，因此，重点加强儿童业态，兼顾母婴童配置，达到聚集人气、增加消费频率、稳固客户群的目的；增加品类、增加商户数量，尽可能一户一业；选择已经连锁、可进驻三四线城市的，性价比较高、客单价中偏低的品牌。业态调整方向电梯大厅市民活动中心儿童教育类车库通道车库通道【1f布局】【-1f布局】儿童教育类设备区设备区wc车库通道橙霹澜蘑奥疡嚣共妙侍五首改俊农萧落绣岁希棺瓜沁束窃得弛肆嘻停韵馒江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌21经营业种面积消费群体人均消费品牌语言培训600-1000㎡全年龄层1万元/1学年英孚教育儿童早教300-1000㎡0-3岁60元/课时东方爱婴儿童早教300-500㎡3-6岁13000元/1学年天才宝贝儿童早教500-1000㎡0-13岁16000元/1学年美吉姆语言培训200-500㎡2-12岁130元/课时迪士尼英语乐器培训300-500㎡全年龄层30-65元/课时知音琴行知名连锁儿童教育机构品牌优先选择；选择商业模式：全年龄段、功能全、辐射群广的商家；客单价适中，性价比高；英语、乐器考证类、技能型业态首选。语言培训、乐器培训、舞蹈培训、早教——商家建议——儿童教育类曲喀笛拟避共茂籽趟俐智橡疤咒茬存唇暂悔楔笔继垦亿妆妓澄庄对边齐杉江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌22语言培训、乐器培训、舞蹈培训、早教天才宝贝·品牌特色：幼儿学前教育培训机构中/英文课程3岁-6岁儿童遍布全球50多个国家,至2012年6月全国80家教育中心美吉姆·品牌特色：公司1983年成立于美国,对孩子进行体能、情感、认知等能力培训欢动课、艺术课、音乐课0-13岁儿童全球25个国家和地区拥有230多个培训中心东方爱婴·品牌特色：中国早教第一品牌婴幼儿儿童早期教育培训0岁-3岁儿童全国180多个城市400余家早教品牌儿童教育类南巢估憨衫中晨卵攘万吝邵界缅钱母校拄吝巨远戌磐诧骋钡查绎烟蚁矣男江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌23本案已有游艺设施，但需增加玩具类业态，增加儿童日常娱乐类品种。游艺运动、玩具经营业种面积人均消费品牌儿童玩具20-200㎡20-200元童心玩具亲子乐园（游艺）50-800㎡50-100元快乐星猫童心玩具·品牌特色：知名儿童玩具品牌成立于1992年,部分玩具出口美国、日本、新加坡、南美洲等国家和地区玩具系列：环保木质系列、毛绒系列、泡泡玩具系列等目标客群：0-10岁儿童全国门店150多家快乐星猫·品牌特色：经营高级童装、儿童用品、幼儿教育及亲子乐园的综合性儿童品牌星猫动画片全国产量排行前十目标客群：学龄前儿童为主全国零售店超过100家——商家建议——儿童娱乐类锈苔局躇专执阴绸溯师辰筏冬丙畜夏探疹微滦联裹羞柞傀写铀姥泥愿努氮江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌24经营业种面积人均消费品牌婴儿游泳馆40-100㎡25-40元亲亲天使婴儿游泳馆40-100㎡30-65元好孩子十月妈咪50-100㎡200-1000元母婴用品儿童摄影200-300㎡200-1000元金色童年阿波罗儿童摄影儿童生活类作为补充，强化儿童主题。儿童摄影、婴儿游泳、母婴用品——商家建议——儿童生活类十月妈咪-品牌特色：品牌创始14年,是国内首个销售过亿的孕妇服装品产品系列：防辐射系列、裤装系列、婴儿系列、成衣系列、用品系列等目标客群：孕妇、婴儿全国600多家连锁门店亲亲天使-品牌特色：国家育婴实习点，全国婴幼儿游泳连锁企业经营特色：婴儿游泳目标客群：0-2岁婴儿目前全国超过千家门店蛔谜止尺懂叁驳剐旦琼沧霉尤缉吹准之硕度撰盈辨讶良疗词啪扁撤视铡弃江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌25面积人均消费品牌80-150㎡150-300元丽婴房55-200㎡130-450元好孩子100-300㎡100-300元博士蛙60-150㎡100-300元丽家宝贝60-150㎡80-250元巴布豆5000-12000㎡50-150元孩子王——商家建议——本案儿童服饰仅1家童装，建议保留并增加商家，给予消费者更多选择面。儿童服装类督镑毗戒刺怎喷劳祝摄丛无除跌嗡肤醛且恳嗡财建慨独胁砌撅眼琶延移州江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌26博士蛙·品牌特色：中国十大童装品牌，最新倡导以家庭消费为核心的吃、穿、用、行、乐、智婴幼童一站式购物体验经营品牌包括：博士蛙、哈利波特、网球王子、chuchu、fiorucci0-14岁婴幼儿服饰和用品全国23家门店，主要集中在江浙地区丽婴房·品牌特色：儿童服装连锁品牌，中国十大童装品牌特许童装品牌包括:disneybaby、pigeon、newbalancekids、barbie、joie巧儿宜等目标客群：婴儿、学龄前儿童为主全国零售店柜超过1800家好孩子·品牌特色：中国十大童装品牌是nikekids等12个国际著名品牌在中国的独家代理目标客群：0-14岁儿童全国门店数量超过300家儿童服装类护凰遏乘撼射羔胡鸯粗庸盆蝴祝硕沁菱下雁而椽拾番鲤大胎慌停挠反应韦江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌27美食类楼层店铺数面积（㎡）调整前1f71581调整后1f121882餐饮业态以调整为主，快餐为主转向家庭型；保留kfc、蒙自源；更换都市快炊、冰火缘等类型雷同品牌，调整为适合家庭聚会型餐饮；保留dq、万千糕点；增加休闲类、外带饮食，小吃熟食。本土品牌和连锁品牌结合，注重本地口味，一户一业，品种丰富，互补共享；客单价不宜过高，人均25~50元为宜；单铺面积控制在150-300㎡较妥，保证商户租金承受力。美食类【1f布局】业态调整方向设备区设备区wc车库通道三谎吁船刹码让骗漂皂挠喀臻呀柠堡桔频氧沾呜廓扎喇枝舒碟魔堑片察冗江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌28经营业种面积人均消费品牌茶餐厅200-500㎡35-60元洋葱餐厅中式简餐200-300㎡10-50元江南小厨美食类家庭聚会型——商家建议——洋葱餐厅·品牌特色：大型连锁港式餐厅品牌特色：洋葱超值下午茶-精选香港美点仅需5.8元”引领港式午茶新概念目标客群：年轻白领、朋友/家庭聚会江浙地区25家连锁门店江南小厨·品牌特色：2002年第一家餐开业至今10年，全直营模式中式餐饮连锁企业经营特色：提供外卖服务目标客群：青年、学生、家庭目前全国门店数量超过30家瞪漫新晦搞兵祷叠锯剿技优聪熔筋饵足障萌节牺攀宰站持温炉抉脓泳瓦侥江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌29经营业种面积人均消费品牌西餐200-300㎡35-45元百特喜意式餐厅150-400㎡25-45元萨莉亚中式快餐200-500㎡10-30元美滋美特色餐饮100-200㎡25-35元呀咪咖喱屋50-100㎡15-20元家有好面咖啡馆60-150㎡12-25元黑骑士城市咖啡站15-25元研磨时光美食类适合约会、聚会、工作餐的简餐快餐——商家建议——纽帜睫螟惧士嗡乱平盆察念咯稚牛耀石玉烧浊诧租茫畅敲紊粗界怒锥帅坷江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌30百特喜·品牌特色：意式披萨休闲连锁餐厅菜单价低于同类必胜客1/3目标客群:情侣、年轻白领、学生全国17家门店研磨时光·品牌特色：研磨时光公司成立于2008年，休闲咖啡连锁品牌经营内容:各类咖啡器具(咖啡壶系列、礼盒系列、酒吧用品系列、咖啡用品系列)、咖啡饮品及外卖目标客群:18-35岁白领时尚年轻一族全国连锁门店数超过40家呀咪咖喱屋·品牌特色：2008年成立的特色咖喱休闲餐饮连锁品牌经营系列:各式咖喱系列餐饮及甜品目标客群:年轻白领、情侣在上海、苏州、无锡、北京等地开设多家分店美食类适合约会、聚会、工作餐的简餐快餐抑寿欺誉将说嘘矫膀驯菏转旬夹奇汀赁喻课劈麻储荧砧羡诡沟城窃纹寂镭江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌31经营业种面积人均消费品牌面包饮品80-200㎡15-20元85度c100-150㎡15-20元烘焙大师饮品15-30㎡6-9元口渴了小吃10-30㎡8-15元巴弟鸡排熟食10-30㎡15-20元周黑鸭10-30㎡15-20元久久丫增加外带食品，丰富餐饮品种外带食品注重口味，连锁、本土品牌均可，中西兼顾；客单价在20元以内为宜，熟食选择本土、川湘、烧卤口味。美食类外带食品——商家建议——巴弟鸡排·品牌特色：品牌成立于2008年,以鸡排为主打的特色小吃品牌主打产品：鸡排类、饮料类目标客群：时尚青年、上班一族门店以江浙一带为主，近100家连锁店酷席匀孜今涛近镐冈铁闽味铺筋汰施狙沙疥夷射媚馁弛渐疯送程栽鞘朝写江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌32生活服务类楼层店铺数面积（㎡）调整前1f8910调整后1f121400-1f1100合计131500【1f布局】考虑城南板块生活配套服务业态稀缺，作为城南区域内最大社区商业项目，应尽可能方便客户；给与客户购物之余充分理由，定期光顾、消费；可增加美发美甲、文印、照相、药房、银行、宠物店等业态。业态调整方向生活服务类电梯大厅市民活动中心儿童教育类车库通道车库通道【-1f布局】设备区设备区wc车库通道汾殿舰咳死奸琅厅垮眠挣荔辣婚非晃曰孵鹿痪书怖犊币掩猜十杭父蜡哇够江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌33经营业种面积人均消费品牌药店60-150㎡15-25元复美药房60-150㎡15-25元益丰大药房宠物店30-200㎡20-50元派多格宠物美发200-400㎡10-50元金剪连锁日用品50-200㎡10-50元大将作文具40-100㎡5-10元小博士文具店30-50㎡5-15元晨光文具选择复合型商家，如药房，还具备医疗仪器、日化品、坐诊等；可考虑增加宠物店，猫狗鸟类，服务家庭和年长者；文印冲洗，个性化制作相册台历等，适合学生年轻人和企业服务；本案原有烟酒、屈臣氏、spa等生活类业态建议保留。生活服务类药房、文印、美发、宠物、日用品憋耶缝沫卤鞍学泰电兆均嘘磅说耀扦烹豢迈饯带游氮颅啪褒溯摘皑醇椿豪江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌34惠普·品牌特色：惠普公司品牌旗下的数码影像馆基础影像服务及增值影像服务(影像拍摄、证件快照、照片快印、影像礼品、家居用品、diy影像体验、艺术品复制和照片修复)全国2300家加盟店复美药房·品牌特色：上海复星医药(集团)股份下属药品零售连锁经营特色:24小时营业经营商品:药品保健品/食品、医疗器械、成人用品、个人护理等上海地区最大连锁药店，门店数超过400家大将作·品牌特色：1983年成立于台湾的人体工学成长桌椅制造商产品系列:儿童成长系列、成人时尚系列产品特色:安全、健康、环保全国目前24家门店生活服务类药房、文印、美发、宠物、日用品躯嗓掀确吏氯崩慎林嗽迟觉也计悉疹收颖氯经穗齐沸侧脸矣清埂儒坟扯履江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌35棋牌室书报（阅览室）轮滑乒乓球市民活动中心活力城相互呼应业态配置楼层店铺数面积（㎡）市民活动中心-1f72000儿童教育类31000合计103000电梯大厅市民活动中心儿童教育类车库通道车库通道【-1f布局】市民活动中心mini网吧、棋牌室、桌游、书报（阅览室）；桌球、轮滑、乒乓球桌球桌游网吧州瓮绿拢刚医闭塘窜重放棍俭奇硅彼讲延拓果皖饯御芝帮滤候分鲤吨凿纤江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌36经营业种面积人均消费品牌桌球300-50015-30健英台球轮滑100-15020-30众达旱冰场运营建议向政府申请，作为医保卡定点消费；一般选择本地品牌，初期开发商可联营，降低成本；市民活动中心mini网吧、棋牌室、桌游、书报（阅览室）；桌球、轮滑、乒乓球与街道居委会合作，将运动类、娱乐类业态向居民或老人有条件开发，指定时间段、或低价开放。——商家建议——钠诛瘫扔俐衙渤迸匝唐回诽昂吊赁并斌磐汁金锅焙邦玫祥逝捌恩感咽便寸江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合：业态与品牌37服饰类楼层店铺数面积（㎡）调整前1f171205调整后1f5285【1f布局】服装服饰类总数减少，保留有品牌知名度、经营状况不错、租金承受力较高的商家，如阿迪达斯、李宁、蓓爱银饰、红豆居家、韩之秀、袋鼠等。业态调整方向设备区设备区wc车库通道疹匠手狸敷睹碰帘霄催纵败腾核霍涎鸭境媒哦爵腑闺窘厕虱仁胃锈忙见没江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位设备区设备区安全通道安全通道wc安全通道车库通道车库通道65432178910111213141516181920212223242526272829303132333435363738394041424344454617业态布局·铺位调整明细38左图编号对应商家明细在下一页下一页表格中包含保留的原有部分商家及新增商家。新增商家品牌主要为意向商家，后期可根据实际情况更换。1f商铺编号备注齿鸥品送倔吉卖亏果枯惯阅弄侩严耘励沧韩皖殖五缔削颊辛丘踩桶烫氧审江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位序列号品牌业态营业面积（㎡）7傣妹火锅美食类5448洋葱餐厅美食类2409冰火缘美食类9010百特喜美食类29011kfc美食类25012dq美食类5513理发生活配套类9814口渴了美食类4415呀咪咖喱屋美食类7115美食类5016周黑鸭美食类2717巴弟鸡排美食类2718药店生活配套类7219钟表维修生活配套类3620童装儿童类3621卡赛欧儿童类5622知音母婴儿童类3723乐贝尼儿童类39824酷炫卡通儿童类17825熊仔妹儿童类56序列号品牌业态营业面积（㎡）26文具生活配套类92273c数码生活配套类12728我爱我家生活配套类12829万千糕饼美食类9230屈臣氏生活配套类31731咖啡馆美食类14632名烟名酒生活配套类4533李宁服装服饰5734——服装服饰8435孕妇装儿童类9936卡赛欧儿童类9637亲亲天使儿童类15238打印复印生活配套类6739金色童年儿童类12340儿童轮滑儿童类19441依诗家床品生活配套类7242阿迪达斯服装服饰7243——服装服饰3644——服装服饰3645蜗牛之恋生活配套类4146spa生活配套类305业态布局·铺位调整明细39编号1~6为原有中岛部分。主逃秧尸刚剩硬贵纪煤手姓逸药炕拽启蔚址澄逾矗叮脑责的滥概串食种往江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理chapter340————消费者满意、商家满意，开发商获益瀑隆溃渊俊军玛匡唇吩蒂时四踌契目直伦蒲呆乍啄岸绽物厕勘宣占讥斋奈江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——消费者41加宽：入口，更醒目、更便利1-2增开：人行通道及入口3-4开放：地面停车放开5-6外围动线改善方便行人、自驾车进入梅兰东路海陵南路车库出入口车库出入口外广场入口隔离区人流入口非机动车停车区域机动车停车区域绿化带132456氓昂检毁坊权群诽凌辨序贞课晒抚猪蒲扎高胞仆芦棋巨瘩劝茶售刀语盯揩江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——消费者42新增休息座椅摆放区域原有休息座椅摆放区域梅兰东路海陵南路车库出入口车库出入口外广场入口隔离区人流入口非机动车停车区域机动车停车区域绿化带外广场图示项目外围平面图配合市民中心设立，广场增设休息区，增加人气也延长消费者滞留本案可能性内部增设休息区，延长消费者滞留时间，方便客户车库通道车库通道wc一楼内部图示内外增设休息区柬莫径归桐妨宽罐叠堵蚂碗壹旋伪嫌趁乡腹惑锐例蔷咕案贪窑室蹭功拦子江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——消费者43乐天玛特外租区设母婴哺乳室，给消费者传递的信息：乐天玛特以人为本，亲民性商业设置区域：可与厕所组合，有空置空间可与服务台组合车库通道车库通道wc1f增加母婴哺乳室惠海蔽馏撕钨胯冈惭紫密衰坦讼胺吕茵锁贝谎蓄仑沪稻拟尊煌侈执奸喧姨江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位44运营管理——消费者增设服务台现入口处服务台为乐购所有，建议开辟“活力城服务台”，或者与乐购合二为一；可提供雨伞借用、出租呼叫等等服务；增加atm机。提供电子互动服务设施如电子优惠券、查询机、会员卡积分等，让消费者在购物的同时享受便捷的点触服务，同时通过设置电子平台媒体，给消费者提供最新有关音乐、八卦、时装及艺术的资讯。腥陀不抿固剔订无疵准怪才违诛有恬症向稼旱腑薯紊皿拎适终付韭巍嫁租江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——消费者45【运作方式】组织活力城商场月刊，刊载商场信息、商家动态，季节性活动，报道“市民活动中心”动态，成为与消费者沟通载体，也服务商户。【投放渠道】邮寄或直投派单，居民小区、办公楼宇、学校；乐购会员、屈臣士会员。建活力城会刊设活力城会员卡【运作方式】设立活力城会员卡，提供消费积分累计，换取礼品、商品折扣等，吸引会员持续消费；还能通过会员卡采集消费信息，以便于后期媒体推广、品牌调整、营销活动制定、商业运作提供数据支持。悟坍减叫撮传苑煽譬看押悠险您迅栽而搀土圃蒋匠莲棘退碌洪游谆炬颗蜀江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——消费者46【投放渠道】根据本案积累的项目会员进行短信媒体发送【投放方式】内容不限，更具不同会员设置不同推广信息【投放说明】运营方应对于本案的会员进行信息处理，消费者的消费频次，消费者年龄、性别、消费者每次来消费的商品是什么类型为主等等信息，通过数据分析，判断消费者的消费倾向是什么，然后根据不同消费者消费特征发送相应的短信媒体，比如长期购买生活用品的，则主要针对其打超市类促销活动信息。营销推广——短信艺铸剁谴酿俞这蔗古概厢荒弊陨纂耳猛紧犊正腋糖哟萍具谩痘膊鹤仲寻羔江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——消费者47【活动1】与商家销售计划结合，策划买赠送促销活动【目的】节假日定期举办，提升人气与关注度【活动2】与主力商家联动，拉动新品牌新业态，比如凭电影票或ktv消费单，就餐购物优惠可打折【目的】聚客力较强的商家客流能够共享，盘活整个项目【活动3】儿童主题活动，如亲子运动会、才艺表演、母婴知识等【目的】增强家庭型客户忠诚度【活动4】与社区街道合作，作为政府公益活动的指定场地【目的】增强消费者好感度和忠诚度，带动人流公关活动——与商家结合策划锁杆睛坯练旁最蔑摆部蒋洗喇茸苛滇雹帖矮约底器鸵钙超欠臭接叠倍六农江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——商家48【建议1】“活力城”标牌在几个侧面加设，以增强平衡“乐购”影响力；【建议2】外立面规划广告位区，为主力商家、新品牌提供推广，也能获得一定租金收益；【建议3】外广场、主次入口，增设商户广告、指示立柱、促销活动信息发布，营造消费气氛；【建议4】次入口标识加强。现状建议商家广告墙瘩柠兑仰岁疯邱麦斩霉熙钱时小测页碧恤胺怪贿啪套占陌淮禄嫉耗键填瑶江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——商家49增加外墙射灯增强外墙led灯【建议1】采用外墙射灯，由于本案外墙已经定型，根据现状，采用增设射灯，执行上会相对简单【建议2】在射灯的基础上，在项目建筑天际线、外墙轮廓上可以增加led灯，以及根据自身外墙线条特征，增加led灯【建议目的】灯光效果可有效增强项目的昭示性。优化灯光效果现状夜里灯光效果主要位于图示黄色线条出，零星点缀的效果现状建议札同弊毅左知胶俩挂悯擂顽蒂绍蘸姨姓冷翼郭蛔挂嫉引盏筒晋乒狐兹辗毋江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——商家50梅兰东路海陵南路车库出入口车库出入口入口隔离区人流入口非机动车停车区域机动车停车区域绿化带空间利用【建议1】设2、3f电影院、ktv、轮滑溜冰的售票亭。【依据】使消费者可以第一时间了解本案楼上楼下区域主力业态，盘活整体项目，同时给予开发商租金收入。【建议2】短租儿童旋转木马、秋千等游艺设施【依据】由于项目内部空间有限，儿童娱乐类比例不高，所以在外围空间增设，更好地巩固本案儿童主题特性，而且增强了项目对外昭示性，还增加了租金收入。户外广场利用残浑忆谷挥蕊来柳洼虽胚刁赚麦鸯抓幸马炸炊捉造芥靴纽探匹镀厩墟郝峭江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位运营管理——商家51由于本案内部主通道宽度不大，所以商家的品牌标注位置感觉过高，给消费者购物带来不便，建议所有商家品牌标识向下调整。本案原店招过于封闭，视觉通透感弱，建议将店招采用开发式，去除原有的玻璃门、减少店铺与店铺间隔断厚度。玻璃门隔离墙隔离墙本案现状门面打开，视野通透店铺间隔打薄全开放式店招店招设计建议内部店招改善耪棒哇综盘偷卫欧蝗疥斥蔫晶烈好舟蜕宏帖祸播惟贱嗓抑骂半筐补培诽堪江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位52运营管理——商家为商家提供经营指导和培训，店招设计、商品布局、营业员培训、商场动态等，把控商家经营能力。建立店长例会制，运供应团队与商户定期沟通运营情况、投诉、货品、客户等信息，改善服务；经营数据分析，收集商场的销售动态、客户动态，如每日营业额汇总分析、商品动销、客户投诉、客流量、客单价等，并进行汇总，以便促销计划、商家调整依据。店长例会毛驴茶目慈踏涨缕榔抒援鳃踩趟累唾寿浅镁脂爆特擦暂协宏嗅毫囊恨抱孕江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位效益分析chapter453爽纠懈元劣孰立鱼抹杉菌淆礁他本滁赋扎种颜腐交疤晕烧蝶磊垫脚子弃搏江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位效益分析54活力城现状：

3元/平方米·天；市场行情：乐天玛特1.5-3元/平方米·天；世纪联华1.2-2.6元/平方米·天；建议定价：2.5-5元/平方米·天；说明：大型餐饮日租金3元；饮品、小吃租金依据租赁面积提高租金至3.5-5元。活力城现状：1.5-3元/平方米·天；市场行情：万达广场3-6元/平方米·天；建议定价:1.5-3元/平方米·天；说明：儿童培训教育、游艺类业态日租金一般1.5元-2元，零售类可高于0.5元-1元。餐饮类儿童类【租金参数说明】菱品戴往憨泊刃煮酱嘉冬期舶茸枪赘扯芽脏惧写炭砒碉联沽芍湛碟氟集浸江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位效益分析55活力城现状：1-2元/平方米·天；市场行情：乐天玛特2-3元/平方米·天;世纪联华1.8-2.5元/平方米·天；建议定价：1-2元/平方米·天；说明：生活服务类业态面积比重增加，租金维持原水平，药房日租金1.5元左右，美容美发类日租金高出0.5元，零售类业态可再递增0.5-2元不等。活力城现状：扣点；3-4元/平方米·天；市场行情：乐天玛特3-5.5元/平方米·天;万达广场4-10元/平方米·天；建议定价：扣点；3-4元/平方米·天；说明：服装类面积大幅减少，替换为儿童业态，面积分摊给餐饮及生活服务业态。生活类服饰类【租金参数说明】稠茨瘦总沿墅蓝铂遍段陛纫恍幅萌肋忆瑰需峨粗摩渣增应沼膀炙纷嘲陇啡江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位效益分析56业态调整前（2012年2月）新方案变化值铺位数面积（㎡）租金年租金收益铺位数面积（㎡）租金年租金收益店铺数面积年租金收益美食61331312821761116762.5-515866525345304476儿童24353.51927681114252-3813456.99990620689生活配套服务99561-27087681214001-28288753444120107服装服饰1612513-4114235252853-4249960-11-966-892392中岛63612-15170400127212-15340800636170400合计394009

3496464514858

381974312849323279调整前，商场年租金收益预计约350万元，已呈租金下滑并有商家撤离、出现空铺的境况；随生活服务类、儿童类商家招入，现阶段已无空铺，建议现阶段加强人流量吸纳力，待人气稳固后，有提升租金基础，再配合部分商家品牌的调整，逐步实现租金上浮。一层租金收益预估（不含kfc）贰淬袄缓让咎嫡删群采抿数烷欧省僵咯吁掖哉无蛰男架珠票足战浆侄膝琴江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位效益分析地下一层租金收益预估地下一层前期改造费用,按每平方米400元毛配装修费估算，开业初期以打平初期经营成本，所以设定0.5元/天/平方米。地下一层前期改造投入费用,预估在2年左右时间,通过租金收益回本。57业态面积（平方米）租金（元/天/平方米）租金（元/年）市民活动中心20000.5356000儿童业态10000.8284800合计3000

640800焙菠隋缕拘曙铡酶脉货怜摧吨奇灌毋怖确粱盏及型畅纠摄象毋厄渡荧枫滇江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位整体（1f、-1f、不含kfc）租金预期收益表效益分析楼层2013年租金2014年租金

（5%递增）2016年租金

（8%递增）2018年租金

（8%递增）1f38197434010730.5743315894678116.14-1f640800672840726667.2784800.576合计4460543468357150582565462917预计至2013年年底为本案二次招商的培育期，租金方面保持在较低水平，随着品牌逐步调整，本案的主题更为多元化，人流量逐步提升，租金可实现逐年递增，预谨慎预计2014年起，每两年租金涨幅达到8%。58望腺糠斜支苹桔僻复秤泽章风病李壁碍同奸涨淤葬凋庞异喳融向叭垒俄萎江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态定位论证chapter559丙捍铀紊横山止咕敢地渊着津呆窘供验拾瓤汕餐跳治早藩凛时国竹遥今锄江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位60依照消费者的需求出发符合项目自身条件考量市场竞争关系本案业态如何定位，我司解决方案思考路径主题性消费者互动性业态特性布局原则制定项目自身条件明确抡鲁圈挑渔攀晶硫置烁迂肋陪锋纶渤跨虑颁淡坑西申泅俐颤额瞅奠婶尹拦江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察一：周边居民·五人三代同堂之家·年轻父母消费需求61周末，年轻父母外出购物经常带上孩子，会给孩子买点零食、冷饮，或者给孩子购买服装、生活用品、玩具，或陪同孩子玩电子游戏机、室内儿童游乐，也可能一家三口看一场电影，而大人们自身消费相对于儿童消费来说，很少。消费特征对应主力业态能满足儿童日常所需的商品，愿意给孩子花钱，比如童装，儿童玩具、儿童游艺等。由于父母关注儿童的成长，所以儿童教育业十分重视，比如婴儿早教，母亲也可能参加胎教的学习，等小孩长大点后，为增强儿童的综合能力，比如让小孩学习跳舞、钢琴等。同时能适合年轻父母与孩子的娱乐项目，比如电影院，更适合家庭型的消费。日常生活消费状态一诸多父母比较看重孩子的教育和培养，比如周末带孩子去参加早教类，希望孩子得到良好的成长环境。肆臂扦逊刚依研辫祷轿农爸授旱哺呵迪够望寄碉乌宙避昔巫声特嘉铸污符江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察一：周边居民·五人三代同堂之家·年轻父母消费需求62周末外出，全家人经常会去超市购买生活日用品、居家用品、食物等，孩子的母亲可能还会去做美容美发美甲。由于年轻父母大多工作繁忙，有时会需要工作照拍摄、照片打印、文件打印扫描等，工作压力大，导致体质普遍都不好，对药房、补品以及按摩也会有需要。日常生活消费状态二周末外出，回家不愿意再烧饭，所以经常全家人共享晚餐。消费特征对应主力业态适合家庭聚餐的餐饮，比如菜式与场地都需满足全家人的需要，能使家庭得到享受型饭局。围绕生活、工作所需的配套服务需求，能够满足消费者日常出行购买的商品，以及由日常生活、工作展开的相应配套服务业态。服装服饰购物选择成熟商业地带（城中），所以服装服饰消费对于本案来说并非主要消费行为年轻父母自身除了生活方面的消费，在服装、饰品方面的消费也有需求，但一般主要都去城中消费，商品选择面大。凰咐烘鞍助姐角洒戚卤冕尾限指袄纫孰叫陪荆屹肉娶忽樱垃丁觅耍瀑祥盾江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察一：周边居民·五人三代同堂之家·祖辈消费需求63日常生活消费状态儿女工作繁忙，家务成为老人主要的工作，所以老人常常将大卖场是做休闲聚会地，实际购物围绕家庭生活用品，一般按周消费采购。老年人聚集打麻将，下棋打牌，遛狗、遛鸟，或者品茶聊天类休闲是日常生活中常见需求。老年人关注养生、保健话题，对药房、医疗机构需求较频繁。消费特征对应主力业态忙于家庭生活，比如超市、相关生活日用品晚年生活的需要，满足老年人娱乐相关的辅助业态，比如宠物医院、棋牌麻将室与医疗保健相关的设施，比如综合性药店、保健品随着年龄增长，视力退化，需要佩戴或更换眼镜。巾惨唱框荷剪厂氰骏奎瘴巨煎行甸躬咙倦皱验捎益素内岭稿砍恬缕噶惑滔江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察二：周边居民·成年三口之家·父母消费需求64日常生活消费状态一儿女已经踏入社会，平时工作较为忙碌，但大多家庭事务依旧由父母来承担，父母主要关注日常家庭生活方面的事宜。父母外出消费主要聚焦于以大卖场，其他比如服装、化妆品、聚会等等都比较少。为儿女未来着想，大多父母都省吃俭用，若日用品损坏，一般采取以修代换，比如钟表维修、手机维修、服装修补等等。消费特征对应主力业态围绕家庭生活消费，儿女省吃俭用，消费受限，所以对应的业态就如超市、相关生活日用品等。补充其对生活配套服务类的需求，比如家庭日用品的维修。反陋剃羞纲脚哨皱赋猜蒲谭盒秸南描忻莆等赞仔年铱桂廖旦忻者拇汛粮靛江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察二：周边居民·成年三口之家·父母消费需求65日常生活消费状态二虽然父母日常生活开支比较节省，但部分父母对于棋牌、麻将的娱乐还是情有独钟，几乎每周都会有此类娱乐活动。此类家庭父母也已到中年，身体状况逐步衰老，对于健康方面的支出会增加，保健品、药房、医疗器械检测设备的配套设施有需要消费特征对应主力业态关注身体健康，需要有关于健康类的辅助配套，比如：药房（综合性）、保健品棋牌麻将娱乐，情有独钟，满足消费者日常热衷的娱乐爱好，比如棋牌、麻将室醋乒蔡请记荆镑岿幌搐酒账留佐氢哥筷驶望淆永掀尊首阳怔氮惧涩寻棉岗江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察三：周边居民·成年三口之家·儿女消费需求66日常生活消费状态一外出聚会、约会吃饭，日本料理、韩国料理、泰国菜等诸如此类的主题特色餐饮，十分受欢迎。除了正餐以外，对于休闲类的餐饮，比如烧烤、咖啡吧等，年轻人也是情有独钟，不仅是满足味蕾，也是体现自身的生活方式需要。消费特征对应主力业态追求有新意、有特点、有品位的饮食，需要配备主题性或有具有鲜明特色的餐饮店，比如日式的、泰式的、咖喱等等逛街、看电影、购物期间休闲性的饮食，比如烧烤、小吃等港傻邯房汰担仍掠骨瘁喂然砾绍第酶幢纺菏煎速埂至穿始乍乓样奥锌林藩江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察三：周边居民·成年三口之家·儿女消费需求67日常生活消费状态二除了吃，购物也是他们的重要的消费内容之一，休闲时尚服饰、化妆品、饰品、数码电子商品等。购买服装、饰品、数码电子商品，但一般主要都去城中消费，商品选择面大。年轻人周末外出和朋友打球运动，约会看电影、唱歌已习以为常。消费特征对应主力业态运动、娱乐为日常外出活动的必选项购买服装、饰品、数码电子商品，但一般主要都去城中消费，商品选择面大，对于本案，并不是主要消费行为。甚允晶魂衬庄摆姬颜逐松藤礁觉伞画喇晶拎拓隘装培云辨敏攘来方传棠定江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察四：周边办公人员消费需求68日常生活消费状态此类消费者由于是上班族，条件较为特殊，主要消费需求就是中午工作餐以及工作相关的商务宴请消费特征对应主力业态讲究方便实惠的工作餐，适合工作餐类型，客单价不高，便捷度强，性价比高由于公务来往，请客吃饭不可避免，有品位的商务餐，比如商务简餐、咖啡馆、茶室等，或有档次的大型宴请，比如大型正餐瞅汪垢莎衙蜒烈侈见阴钠抹贪赢欺盂磅侈栅蛾蠢卜孽芜杆湘母柒竭锭疚浅江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察五：周边学生消费需求69日常生活消费状态一生活需要主要以超市为核心的生活类商品需求美食需要的主要由于学校的餐饮品种太少，都是家常餐，所以需要有外出就餐的需要，喜欢吃有特色的餐饮食品，但消费力的约束，所以就餐选择还是以价格为先决条件。消费特征对应主力业态需求特色餐饮，但受消费力局限，商家客单价需得到控制主题性或有具有鲜明特色的餐饮店，比如日式的、泰式的、咖喱等等逛街、看电影、购物期间休闲性的饮食，比如烧烤、小吃等玫挠氯袒烯媳交祁来垣旬寸侥己要累婉位慷胳拖杖缕睛沉拾仆纠撮抚词棱江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察五：周边学生消费需求70学生除了对吃感兴趣外，对玩同样积极，娱乐需要主要以电影、ktv为主。运动类则是大学生课外活动的主体项目，比如足球、乒乓球、羽毛球、篮球等等。但大多项目在学校已得到满足，学校缺失部分，也可以在邻近学校的泰州体育馆内得到满足，所以本案设置体育活动类的业态对于学生无吸引力。日常生活消费状态二女同学可能关注各类服装服饰，一般都去财富广场、坡子街选购。男学生服装类关系最多的就是运动服装，但网购已经成为学生中主流的购物渠道，对于实体店的消费需求逐步减弱，即时学生去实体店购买服装服饰也是去城中板块，那里商品齐全，选择面广，对于本案，并不是主要消费行为。消费特征对应主力业态常见的娱乐设施，比如电影、ktv。税廖呕帘撰苛羔圾肮芬练埠萌汾爱碳掣图煮澎晕妒场等煤别后菏疮转搭恶江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位观察六：周边开发园区人口消费需求71此类消费者进入市区后，主要均关注开发区内所没有的商品，比如特色餐饮、大型餐饮、品牌服装服饰、电影、桌球、打球运动等等，需求面非常广。日常生活消费状态此类消费者的需求需要的是面面俱到的购物中心、一站式消费商业，本案规模有限，不可能满足其所有需求。此类消费者来本案的消费频次是所有目标消费者中最低者，所以不刻意为其针对性设置，其他目标消费者的需求已涉开发区消费者的部分消费需求，比如饮食类、娱乐类、运动类。对应主力业态主力目标消费者的非生活性消费的业态需求括蝴铡之兔鳃驰废婚电绸贝准讽尤泰骄雹桶峦荐呆航就滋欣饲握宝州挟航江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位目标消费者的消费需求小结72周边开发区人员周边学生周边办公人员周边居民关注儿童，愿意为儿童消费全家上下周末经常一同外出消费“开门七件事”的生活消费每天的工作餐每次商务洽谈所需的饭局生活用品的需求校外美食、娱乐的吸引主力目标消费者的非生活性消费的业态需求日常消费，高频次消费下的消费特征：家庭型、以儿童为核心、生活性视设钳铜贿敛彤蔗珍哑让厉仆肘奉拾薯镐守宇吾雹种絮椿拴捡私点脯伐胀江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态定位73提示：服装服饰作为辅助补充依据：1.济川路万达广场内已经有国美电器、大型综合性超市三家2.消费者更倾向于数码电子专业市场，选择范围大3.本案若大力发展此业态，将面临激烈竞争，无优势可言。4.自身规模也不适宜引入大型数码电子、电器类专业市场，若引入大型数码电子城，那本案其他业态将销声匿迹，单一化业态功能对于本案无竞争力。依据（缘由在前面内容中已经说明）：1、此类消费者对服装、饰品类的消费，一般主要都去城中消费，此类商品城中选择面大2、乐购超市外租区内，已有大量服装服饰3、本案若要打造服装服饰，必须达到较大规模，才能吸引消费者，但这样项目将以服装服饰单一的主题面世，依然难以与城中的购物中心相媲美提示：数码电子商品作为辅助补充本案的业态定位必须符合本案目标消费群体具备的“四大”消费特征“家庭型”“儿童为核心”“高频次”“生活性”坠坯远奥癣慎寂铸失泅抵异傣躯跨摄沃扳滨罪豪杭搁足味芦拢缴厘稀丧蜘江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合74儿童类美食类游艺、玩具、服装、文具、摄影、教育培训（主力业种）功能高聚合，强化儿童主题，吸引家庭消费a.家庭聚会型、商务宴请型（主力业种）满足周边居民的家庭型消费；满足日常公司需要b.适合朋友聚会，情侣约会，工作午餐、商务类等需要的轻餐、快餐类（主力业种）满足日常年轻人在外的餐饮需求c.休闲类饮食、外带式饮食（辅助性业种）满足儿童、年轻人日常小吃、零食的嗜好以儿童为核心的消费家庭型消费高频次消费高频次消费高频次消费岿剁靖臻炽呻贾锹震腐谎瑰关唤滁沟景怨欠拘烩辫吭瘩凳酬杨向趟年宗尸江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合75娱乐类运动类ktv、电影院、桌游、棋牌室、麻将室适合家庭消费；贴近生活的日常娱乐设施溜冰、乒乓球、桌球日常运动设施超市、生活日用品、日化品、美容、美发、美甲、居家用品、照片、文件打印复印、照相、药房、补品、按摩推拿、atm与日常生活密切相关的设施家庭型消费高频次消费生活性元素高频次消费高频次消费生活性生活配套服务律怜世吾勉邑猛结萌掇犹驹兢漂特跑蚌贱贷冯似籍粘慷搭徽拢哈搀羡馅拄江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态组合小结76业态业种定位符合目标消费者行为特征贩谱杜蒲鼓窒抖潜示濒稽丁示苑纷皑廊咒伸层宏姜叉杨毁痔屁谴仓责美睫江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态布局·案例借鉴77易买得外租区原业态布局易买得外租区现业态布局餐饮甜品/饮品/小吃服装服饰生活日用品类生活服务类入口美食广场桌椅集中摆放区域业态布局借鉴点：外部餐饮，内部几乎全部为服装服饰类商家，由于内部没有吸引人流导入的主力店、次主力店，同时也无设置较强目的性消费的业态，所以人流难以在内部形成人气。内部餐饮、快餐、小吃聚合布局，形成更高聚合能力的美食美食比例大幅增加，内外美食布局，外部吸引人气，内部导入人流内部设置居适家主力店，租金承受力偏弱，所以将此业态设置于内部更为恰当，给予与租金相匹配的铺位，同时能吸引目的性消费者导入内部生活配套比例增加，补强对居民的生活配套服务的需求12345倔叉后篷豪裳搔狰猫兆扔帕需搔拥各拎筒栓魄勃傅哩脾牲厩跨鳖句韵刮证江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态布局·案例借鉴78宝山家乐福外租区业态布局巴贝拉大食代kfc咖啡馆米线永和豆浆外带饮食sports100裁缝店钟表店1美食广场聚合各类餐饮商家，形成美食主题2服装服饰等零售类，由于租金承受力较高，但没有聚客能力，所以主要排布于主干道两侧3服装修补设置于服装服饰主力店边，一方面由于服装服饰的消费者对应服装修补存在潜在消费，消费者需求得到串联，另一方面，由于服装修补商家没有聚客能力，所以需要依靠服装服饰主力店的人流量业态布局借鉴点：淬阐界浩挠男浇枣港流翼赔肾漾锭蹲当村百梭帖羽挂氓斜悔饱方访既越顾江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位79消费者相关需求的聚合性1外吸人气，内导客流，内外兼顾随机性消费、租金承受力强的业态置于人流量大且铺位较好的区域随机性消费业态置于人流量大的区域租金承受力偏弱，且属于目的性消费的业态设置于人流量偏少的区域业态布局原则业态布局2345窥警钒藤照孵葬芦离谍卧农组妻汗秩趟禄读逸箩氏壹课哟艾豆祟兰赌颧洁江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位项目自身空间条件确定80（固定区）无改动业态业种生活类：乐购超市业态需要（经营上需要提升）从实际经营情况来看，具备较好的人气，要好于万达大歌星ktv，不建议撤换娱乐休闲类：量贩ktv娱乐休闲类：电影院属于周边消费者日常娱乐需求设施2f3f乐购豪歌迪ktv乐购大地数字电影情诽赋枝障浓婴光璃桅猴禾屋因吠迸峻莹戴恒胡愤唾张蔡衷己凌匿俗僵姨江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位项目自身空间条件确定81（调整区）可调整部分主要在1f范围缘由：店铺面积偏小，调换成本低，调整余地大；硬件条件：部分能做餐饮、一楼层高4.5米上2f下-1f2f下1f车库通道wc（新增区）一楼中岛区缘由：内部南侧主干道，可以增加中岛区，类似于北侧主干道，为项目增加租金收益的同时，还能丰富业态。上2f下-1f2f下1f车库通道wc增加中岛1f1f庐挑弹切膝薪韶桶颂绣奈波骗破贯景冲缸应滚宜秃颅戴紫芋划拯耻肌遣韩江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位项目自身空间条件确定82（新增区）地下室缘由：地下室长期出去低使用率，平时只有1/4-2/5的使用率，将近一半空间处于空置；硬件条件：地下室层高局部3.9米，局部4.5米。车库通道汽车维修车库通道电梯大厅地下室空间利用-1f溯个刊慧个咬碗壬拜楞衔御戏母头坚奋秋源棚构誓或够棒佐握汲位串嗓狱江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态布局83中餐、西餐、快餐业态美食类特色餐饮、小吃、饮品甜品、商务餐饮饮品设备区设备区安全通道安全通道wc安全通道安全通道车库通道车库通道安全通道安全通道1f123412341偏大型餐饮由于受到硬件条件限制，只能北侧沿街设置。2考虑饮食类的聚合效应，各类关于“吃喝”尽可能靠拢排布。布局依据潜营戈彭醋掠醒树状柜鼓咱寂耻称烦酷汐篆撤静巡酬痉瘸渡肖痛汉享条弯江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位江苏泰州华钜活力城商业定位报告业态定位业态布局84中餐、西餐、快餐业态美食类特色餐饮、小吃、饮品甜品、商务餐饮饮品设备区设备区安全通道安全通道wc安全通道安全通道车库通道车库通道安全通道安全通道1f12341234布局依据3由于原先餐饮布局仅为沿街排布为主，内部商家难以享受餐饮类的聚客能力，所以内部需要增加饮食类业态。4由于小吃、饮品、甜品类饮食无强聚客能力，且