物业管理培训课件：设施设备外包方监控管理

设施设备外包方监控、管理2015年万科物业F大区业务支持系统负责人集训目录一、设备外包的管理

1、外包设备的分类2、设备房的管理要求3、各设备的监控要点和方法二、电梯外包的管理1、人员要求2、外观检查3、功能测试三、清洁水池的管理

1、人员要求2、安全作业3、水质检测报告四、零星外包的管理设备外包的管理——外包设备范围供配电安防电梯供水、排水设备监控的通用标准技术规范内部监控主要包括日检、周检、月检、季检、半年检等，具体检查频次可根据各类外包业务的特点确定。外部监控主要包括客户评价和社会评查。

熟悉合同条款，同时对于责任范围清晰、明确。部门设施设备负责人每周进行一次检查，检查结果作为评价及付款的依据。建立微信群，定期会议，便于及时沟通。项目定期评审：以日（周）检和月检记录作为评审依据，每月5日前编制供方评估报告，作为对服务供方考核奖惩的重要依据。内部监控外部监控专项业务外包5设备房管理规范室内环境管理规范：室内环境温度应控制在40℃以下、相对湿度80%以下，噪音55分贝。不低于50厘米高的防鼠板。专人上锁管理。防水防火防误操作。各种规章制度作业指导书。6设备管理规范：设备干净。各类标识齐全清楚。各类仪表完好、使用正常、检定合格有效。设备无异响。防水，防破坏设备管理的通用要求设备监控的四大法宝：看、闻、摸、试确保安全前提供配电系统构造图供电局变电所高压环网柜三级负荷发电机一、二级负荷变压器双电源柜降压输出10KV高压10KV高压住户消防应急动力照明发电机、变压器的监控要点柴油、机油气冷却水、过滤水电池充电电压27V远程启动查看运行参数柴油机延时停机3分，风机延时10分关闭中相温度5662配电柜、室外电箱监控要点上锁图纸三相电流偏差小于25%标识开关接头、接线端电表漏电保护开关每月测试定时器时间防鼠给排水系统安全阀化粪池减压阀止回阀软连接电解点压力表闸阀闸阀过滤阀离心泵电动蝶阀水池末端用水设施下水管道下水井排至市政管网排水设备供水控制系统供水设备的监控要点给排水系统构造图水池的监控要点水位报警浮球、无水停泵液位控制阀五孔进水、排污、人孔、气孔、溢流天台水池水泵与供水管道的监控要点声音压力表范围跑冒滴漏阀门状态大小减压阀前后压力差气缸排水、排污泵的监控要点开关是否自动手动能否起动高水位报警止回阀工作生活中的困惑处理分享房屋漏水管道漏水水压不足水质发白水有异味消防系统普通感温手报普通烟感报警主机总线接口模块智能温感智能温感自动控制模块控制模块监视模块联动线控制总线消防设备监控要点

系统构造图消防联动柜监控要点机柜密码无屏蔽打印故障清单备用电池30分远程起动水泵、风机电话通话质量消防广播气体灭火系统发电机组二氧化碳钢瓶组感烟温感声光放气指示灯手动释放手自动转换盒排风阀气体主机警铃设备外包服务考核实事求是解决问题20二次供水水箱清洗作业1操作单位人员要求：二次供水水箱清洗单位必须取得规定资格并符合年检要求。参与水箱清洗人员(包括专职配药人员)须经卫生防疫部门每年体格检查合格、领取体检合格证，并经培训合格后，方能上岗。2清洗前准备工作：1）工具、药品。2）消毒液应在避光、防潮、封闭条件存放，自行配制的消毒液（按500g漂清粉/50-60吨水的比例）无法满足存放条件的，存放时间不宜超过48小时。3）提前三天通知4）安全作业（配置风扇通风，三人造作）3、水质检测

随机取样水质报告

1-减速箱；2-曳引轮；

3-曳引机底座；4-导向轮；

5-限速器；6-机座；

7-导轨支架；8-曳引钢丝绳；

9-开关碰铁；10-紧急终端开关；

11-导靴；

12-轿架；

13-轿门；

14-安全钳；

15-导轨；

16-绳头组合；

17-对重，18-补偿链；

19-补偿链导轮；

20-张紧装置；

21-缓冲器；22-底坑；

23-层门；

24-呼梯盒；

25-层楼指示灯；

26-随行电缆；

27-轿壁；

28-轿内操纵箱；

29-开门机；

30-井道传感器；

31-电源开关；32-控制柜；

33-曳引电机；34-制动器电梯二、电梯外包的管理

电梯系统构造图电梯外包人员的管理1、电梯外包监控人员配置要求：配备执证的监控人员。2、按30台电梯配备两名常住值班人员。3、紧急情况15分钟内到场。4、月度工作评估。5、月度工作计划。6、季度沟通会。7、电梯公司人员排班需要经过服务中心值班经理审核，

大项目驻场人员不能一天同时休假两人以上（含两人）。8、晨会检查电梯公司上班人员，每天不定时抽查上班在岗情况。电梯维保监控1、维保记录表2、平层3、平稳4、异响5、开关门顺滑6、80083083337、96333电梯使用操作1、招梯2、楼层3、五方通话4、电梯合格证5、照明电梯应急演练电梯困人停电底坑进水火灾处理案例分享案例分享零星施工单位的管理一、合格供方的管理二、特殊行业偶尔合作方的管理三、首次合作单位的管理四、培养更多合作方合格供方的管理

常见问题：1、人熟，不严格要求，不按要求严格执行。2、工程拖拉，品质不高。3、现场管理太乱，损坏物品不照价赔偿。4、工完场清不彻底。合格供方的管理常见问题的处理方法：1、明确合同条款，涉及现场文明施工有相应扣款金额。2、对预计工期进度超半个月的工程需有施工组织设计，预防工程拖拉，提高工作效率，保障工程质量。3、对破坏的绿化、管线等其它公共设施需拍照取证，按价赔偿或自行修复。4、工完场清，特别是地面的水泥要清洗干净，油漆不能污染其它物品。特殊行业偶尔合作方的管理常见问题：1、自视行业特殊，礼节较差。如：沉降测量、高空作业。2、质量难以监控，合同约定责任。特殊行业偶尔合作方的管理常见问题的解决办法：1、作好进场前的培训，AB证办理，指纹录入。2、工程合同适当提高保修款或延长保修时间。3、相关资质收集，高空作业证等职业证书。首次合作单位的管理常见问题：1、不了解小区内施工特点，对噪声施工，工作场地限制，工作环境的要求，工作时间的限制。2、对单位缺少较多的了解，对工程质量缺乏信心。3、对工作人员的信认度有待提高。首次合作单位的管理常见问题的解决办法：1、事先多了解，对相关资质、范例工程进行了解，2、作好进场前的培训，明确小区施工的要求，施工作