经典资料呼和浩特房地产项目商业定位报告-17课件

呼市长乐宫地块项目商业定位报告TIDE&TIMEINTERNATIONALCONSULTANTSBEIJINGCO.LTD呼市长乐宫地块项目TIDE&TIMEINTERNATIONTIDE&TIME

2特色景观商业业态判定主题定位业态布局商业主力店实现方式“市场问卷”分析主力客群在消费形态上的表现项目总体定位新食尚项目商业环境分析国内外案例分析功能融合功能定位业态定位案名建议主题赋予TIDE&TIME2特色景观商业业态判定主题定位业态布TIDE&TIME

3结论通过我们的调查分析定位，拟将本项目打造为：

新食尚——呼市首席美食休闲城项目以特色主题餐饮为主打形成数码时尚岛打造康体休闲中心精装酒店式公寓经济型商务酒店TIDE&TIME3结论TIDE&TIME

4前提

根据项目前期交流确定的结果，本项目在综合考虑市场和资金需求的前提条件下，结合项目的规划用地性质的限定，本项目确定的物业类型选择为：商业酒店公寓TIDE&TIME4前提根据项目前期交流TIDE&TIME

5问题解决

在物业类型确定的前提下，本项目需要定位解决的问题主要为各选择的物业类型的针对性市场分析和具体的物业定位建议，以有效指导项目设计单位的方案设计和意图实现。TIDE&TIME5问题解决在物业类型确定TIDE&TIME

6我们要达到的目的MissionStatement创造·空间·新价值结合国际化商业理念和项目本身特点通过项目的“定位、规划、招商”全程化解决方案赋予商业空间新的魅力提升项目的商业价值打造具有地标意义的城市商业亮点TIDE&TIME6我们要达到的目的MissionSTIDE&TIME

7大昭商圈中山西路商圈鼓楼商圈牛街餐饮商圈长乐宫商圈海拉尔路商圈南华联商圈八一市场本案火车站商圈一、呼市商圈分析外城圈以专业批发市场为主内城圈以零售业态为主餐饮、娱乐休闲：遍地开花发现：城市核心特定地段的大体量集中型零售业态才能生存原因：1、呼市本地人和内蒙其他区域内人多，外地来呼常住人口少，传统消费习惯难以改变2、外城圈城市人口密度低，消费力有限3、中山西路的地理位置优越，无可替代TIDE&TIME7大昭商圈中山西路商圈鼓楼商圈牛街餐TIDE&TIME

8呼市主要经营业态所属商圈主要业态品牌商家中山西路商圈高档百货,品牌超市,高档餐饮休闲麦当劳,必胜客等长乐宫商圈中低档百货,餐饮,休闲肯德基等鼓楼商圈中高档百货,婚纱,休闲金夫人,薇薇新娘等火车站商圈小商品批发华联超市等大昭商圈旅游商品,五金赛外老街南城商圈超市,电器,家居,餐饮华联超市,红苹果等八一市场商圈低档小商品批发海拉尔路商圈超市,建材,酒店,休闲娱乐牛街商圈餐饮德庄火锅等TIDE&TIME8呼市主要经营业态所属商圈主要业态品TIDE&TIME

9二、项目地块商业环境分析项目位于呼市中心地带，位于东影南路和新华大街交叉口的东南50米处，西侧紧邻繁华城市交通干道东影南路，北侧隔财富华尔街(原名东欣CBD)项目与新华大街近在咫尺，东侧为原巨华高层住宅项目，南侧临嘉逸大酒店，周边商业环境较好，但商业经营业绩因缺乏主力店而相对欠佳。项目周边交通便利，居民量相对较大，已形成较为成熟的商业氛围。TIDE&TIME9二、项目地块商业环境分析项目位于呼TIDE&TIME

10东西南北TIDE&TIME10东西南北TIDE&TIME

11项目地块基本呈长方形，南北临街面宽约83.6米，东西进深最长处约128米，商业展示面相对较窄，必须通过业态规划强化人流吸引力，弥补展示面的不足；现状地上已经拆平，可着手建设，（应投资者需求项目必须建一酒店）；TIDE&TIME11项目地块基本呈长方形，南北临街面TIDE&TIME

12地块商业环境分析小结：项目地块商业条件较好，但因缺乏主力店的人流吸引使项目周边商业在具有典型主力店商业特征的区域条件下经营情况欠佳，所以对于本项目而言，在无法借用主力店的条件下，必须通过自身的情况营造出主力店特色，打造项目周边商业环境的中心节点，推动项目商业的成功开发。TIDE&TIME12地块商业环境分析小结：项目地块商TIDE&TIME

13三、项目主力店选择（一）主力店实现方式及选择

方式一：引进大中型品牌商家，借品牌形成主力店吸引

方式二：打造主题特色主力商业，形成商业连动，吸引人流，实现主力店客户吸引；1、主力店实现方式TIDE&TIME13三、项目主力店选择（一）主力店实TIDE&TIME

142、主力店方式比较

方式一优劣分析：优势：品牌保障，商业成功性大；强势品牌，对周边商业价值提升效用明显；运营实现相对容易，对商业环境依赖度低；可有效带动项目其他商业的商业价值实现和成功运营；劣势：招商难度大；品牌店强势地位，需要牺牲很大的商业价值；资金占用量大，回收周期长；建筑空间要求相对较高，造价成本会有所提升；TIDE&TIME142、主力店方式比较方式一优劣TIDE&TIME

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方式二优劣分析：优点：可实现最大化售卖，资金要求相对较低，且可快速实现投资收益；特色业态主题突出，品牌价值贡献相对较高；可有效带动其连动商业的商业价值实现和成功运营；缺点：特色要求相对稀缺，具有一定的独占性；客群覆盖面相对较窄，客户需求对应度高；TIDE&TIME15方式二优劣分析：优点：缺点：TIDE&TIME

163、主力店实现方式选择针对以上对两种实现方式的优劣分析比较，从目前项目开发对资金投资需求和品牌打造的双重目标权衡，本项目建议选择方式二予以打造项目的主力店效用。问题：方式二主力店效用的方式实现本项目是否具备条件？TIDE&TIME163、主力店实现方式选择针对以上对TIDE&TIME

17（二）主力店分析确定1、主力店特色商业业态选择

稀缺性选择本案业态分布示意新华东街东影南路中山路新华西街东影北路数码中心注：各类小型专业店大型百货超市天客隆超市嘉茂购物中心（华联超市）特不同超市家园福超市民族超市禾太数码中心颐高数码赛博诚信数码艾博数码新天地数码美特好超市丽都连锁超市维多利购物中心海亮广场百盛购物中心王府井百货天元商厦民族商场满达商城维多利广场中银城市广场奈伦国际长安金座本案周边目前缺乏大型品牌超市，而大型百货未来相对集中。TIDE&TIME17（二）主力店分析确定1、主力店特TIDE&TIME

18（二）主力店分析确定业态分布示意北京华联超市(兴安路)北京华联超市(火车站)美特好超市(牛街)维多利超市(中山西路)北京华联超市(鄂尔多斯－锡林郭勒)另有小百花,家福乐,九颗树等区域连锁小超市分布在城区住宅区附近维多利超市(鄂尔多斯－昭君路)呼市主要大型品牌连锁超市分布:一环以内本案TIDE&TIME18（二）主力店分析确定业态分布示意TIDE&TIME

19政府机关分布图：本案呼和浩特市政府

内蒙古自治区政府

内蒙古自治区党委呼市国家安全局新城区检查院新城区税务局

内蒙古国家安全厅呼市司法局内蒙古政协政府机关较集中，人群消费能力高。对高档餐饮休闲需求较盛。TIDE&TIME19政府机关分布图：本案呼和浩特TIDE&TIME

20学校关分布图：注：大、专业院校（21所）中学本案内蒙古大学艺术学院内蒙古大学内蒙古农业大学内蒙古广播大学内蒙古司法学校呼市党校周边学校分布较多，年轻时尚人群相对集中，因而具备适合年轻人群的数码娱乐消费潜力。TIDE&TIME20学校关分布图：注：大、专业院校（TIDE&TIME

21根据市场调研结果分析和对区域商业功能业态的分析，本区域传统商业业态布局相对完善，并且分布相对集中。但是，从区域商业目前的功能业态布局分析，美食广场和休闲娱乐相对欠缺。即：娱乐休闲、美食广场具有良好的市场空缺。（二）主力店分析确定TIDE&TIME21根据市场调研结果分析和对区域商业TIDE&TIME

223呼市餐饮市场分析2007年全国餐饮业营业额达到12100亿元，继续保持17%的增长速度。至此中国社会餐饮业营业额已连续17年以两位数速度高速增长，预计2010年餐饮业零售额将达到2万亿元，人均年消费1500元。餐饮业的增长幅度既高于全国GDP增长速度，也远远高于社会消费品零售总额的增长速度。数据来源：《中国统计年报》社会人文资源1）餐饮市场的前景TIDE&TIME223呼市餐饮市场分析2007年全TIDE&TIME

23餐饮市场的前景改革开放30年来，我国餐饮零售额增长225倍，人均餐饮消费额30年也增长了166倍。2007年，中国餐饮业百强企业的零售总额近千亿元大关，资产总额超过500亿。进入资本市场融资正在成为餐饮企业发展的新亮点，目前已经有小肥羊餐饮连锁有限公司、全聚德集团、锦江国际酒店、河北福成五丰收食品股份有限公司等7家企业成为上市公司，湘鄂情、谭鱼头、俏江南、东来顺、丽华快餐、大娘水饺、北京老家快餐等企业正在积极筹备上市。TIDE&TIME23餐饮市场的前景改革开放30年来，TIDE&TIME

242002年，我国人均餐饮消费额为400元人民币，而美国、日本分别为1500美元和2000美元，我国低于日本40倍。这些数据表明，在我国全面建设小康社会的进程中，餐饮业还有很大的发展潜力。2006年在餐饮业增长方面内蒙古位居前五名，增幅在20.6～29%之间。贡献率方面，内蒙古排在第四名。中国美食在国际上享有盛誉,中国人”吃”的讲究和“吃”在中国的重要地位,大大加大了餐饮在中国整体商业中的地位.餐饮市场的前景TIDE&TIME242002年，我国人均餐饮消费额为TIDE&TIME

252）呼市现有餐饮经营形式除牛街与东影南路外，其余均为典型路边店-不集中在一处，通常在一个地点独自经营或仅有几家餐饮场所沿街经营;消费者到这些餐饮场所的目的只有一个–

吃由于消费者选择范围不广，显得乏味无趣;共用区缺乏良好的物业管理，影响该地点的形象;呼市餐饮市场调研结果显示TIDE&TIME252）呼市现有餐饮经营形式除牛街与TIDE&TIME

26呼市现有餐饮经营形式高档餐饮TIDE&TIME26呼市现有餐饮经营形式高档餐饮TIDE&TIME

27呼市现有餐饮经营形式东影南路餐饮现状中档餐饮TIDE&TIME27呼市现有餐饮经营形式东影南路餐饮TIDE&TIME

28呼市现有餐饮经营形式大众餐饮TIDE&TIME28呼市现有餐饮经营形式大众餐饮TIDE&TIME

29呼市现有餐饮经营形式东影南路呈无规范无秩序状态：同地区或街道，但质量、标准和卫生水平却参差不齐。无经营理念有时甚至是即兴发挥的;正规停车位的缺乏是吸引回头客的主要障碍之一;缺乏有盖走道或舒适用餐的环境;TIDE&TIME29呼市现有餐饮经营形式东影南路呈无TIDE&TIME

30呼市现有餐饮经营形式没有展开商业与餐饮业务的联合推广活动所带来的协力作用;缺乏与其它业态协力交互推广的机会;仅在午餐与晚餐时间营业，失去在其它时间经营的商机;餐饮场所各行其是，导致前期投入高昂，尤其是水机电设备方面;TIDE&TIME30呼市现有餐饮经营形式没有展开商业TIDE&TIME

313）东影南路缺乏的餐饮业态快餐主题餐饮概念特色餐饮概念美食中心内街式露天餐饮便携式食品茶房、果汁吧与咖啡吧全新的餐饮概念TIDE&TIME313）东影南路缺乏的餐饮业态TIDE&TIME

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项目商业环境条件实现性

从之前对项目地块商业开发环境条件的分析，本项目周边已经具备了相对良好的商业硬件环境，同时在项目的商业开发中形成特色餐饮，是本项目具备良好的打造休闲娱乐特色商业的先决条件，并在区域市场具备相对稀缺性和良好客户需求空间，从而使项目具有良好的实现特色主题商业主力店的条件和市场空间。以特色餐饮为依托，打造特色娱乐主题商城，实现项目主力商业功能的打造。TIDE&TIME32项目商业环境条件实现性TIDE&TIME

33（三）主力店业态选择

主力店核心确定——区域独一无二的主题餐饮娱乐休闲商街

影院、数码娱乐中心——区域年轻时尚消费新领地KTV——量贩式品牌为主，填补区域娱乐空白美食广场——提升长乐宫商圈餐饮整体形象康体中心——健康生活加油站TIDE&TIME33（三）主力店业态选择主力店核心TIDE&TIME

34三、项目总体定位TIDE&TIME34TIDE&TIME

35项目总体定位两条主线功能：美食之都精神：休闲之都项目总体定位及产品建议TIDE&TIME35项目总体定位两条主线功能：美食之TIDE&TIME

36配套功能核心功能场所场所居住禅式商务酒店酒店餐饮娱乐场商业娱乐数码娱乐中心休闲康体休闲中心景观Block内街酒店式公寓新食尚美食休闲城餐饮主题美食城TIDE&TIME36配套功能核心功能场所场所居住禅式TIDE&TIME

37项目核心概念——新食尚美食休闲城核心理念新食尚——品味精品美食，体验时尚优质休闲生活

食,

品味,美食

尚者佳也，经典，高品质

丰富多样的美食，时尚健康的康体休闲娱乐项目，让人们在忙碌的生活中体验美味与健康；精品公寓，及经济型商务酒店，让人们体验时尚生活的舒适，打造真正的尚品——新食尚美食休闲城。

TIDE&TIME37项目核心概念——新食尚美食休闲城TIDE&TIME

38商业形态确定特色主题商业考虑到长乐宫的商业环境，和本项目的具体情况，建议形成特色餐饮为主体的商业空间与餐饮形成互动的数码娱乐将进一步提升项目的价值商业功能建议满足周边居民的餐饮需要不同类型的餐饮——满足各种餐饮消费满足目的性消费的需求——体验新型娱乐休闲生活TIDE&TIME38商业形态确定特色主题商业TIDE&TIME

39商业细化建议商业业态建议满足高品质休闲生活需求特色餐饮业中高档餐厅、各种风味餐饮、富于文化气息和社区交流气氛的酒吧和咖啡馆特色服务业康体休闲娱乐、特色SPA，特色诊疗机构如针灸等其他特色业态KTV、影院、数码体验馆TIDE&TIME39商业细化建议商业业态建议TIDE&TIME

40商业细化建议商业分布建议集中商业主要业态餐饮分布地上一至地上四层原因有利于人气的聚集，与Block共同形成项目的商业核心一些大型品牌餐饮需要较大的经营面积，地上一至四层的空间可以充分满足这些商户的要求。TIDE&TIME40商业细化建议商业分布建议TIDE&TIME

41商业细化建议商业分布建议主力商家主要业态特色酒吧休闲娱乐店分布商业内街地上五至八层原因体现年轻时尚充满都市活力的特色，实现休闲和餐饮娱乐功能的复合餐饮与休闲的灵活组合，更能满足商圈内一站式消费的生活需求TIDE&TIME41商业细化建议商业分布建议四、客户群定位商业部分客群定位酒店式公寓部分客群定位经济性酒店部分客群定位四、客户群定位商业部分客群定位TIDE&TIME

43（一）商业部分客群定位1经营者定位2投资者定位3消费者定位TIDE&TIME43（一）商业部分客群定位1经营者TIDE&TIME

44（一）商业部分客群定位1经营者定位（1）经营者来源新城区、赛罕区呼市其它主城区及东部区域内蒙古周边中心城市（例如北京、天津等）（2）经营者构成餐饮行业高中档经营者休闲娱乐行业高中档经营者（例如KTV经营户、院线经营户、SPA经营户等）

本案商业部分目标经营者具有较强品牌实力和经营能力，属外来连锁型或本土主力型经营户。

呼市的东南城区是本项目客户主要的来源区域核心区－1CBD、泛CBD区域核心区－2TIDE&TIME44（一）商业部分客群定位1经营者TIDE&TIME

45（一）商业部分客群定位2投资者定位

（1）投资者来源呼市内商铺投资者内蒙内呼市周边城市商铺投资者外省商铺投资者（2）投资者构成专业商铺投资者非专业商铺投资者：私营企业主、政府高级官员、公务员、企事业单位职员、个体经营户等具备一定闲散资金人员本案商业部分目标投资者具有较强经济实力，向往较高投资回报率。

TIDE&TIME45（一）商业部分客群定位2投资者TIDE&TIME

46（一）商业部分客群定位2消费者定位（1）消费者来源新城区、赛罕区呼市其它主城区及东部区域外埠（省内区域、省外区域）（2）消费者构成政务人员本地居民本科专科高校学生、初高中学生外埠人员TIDE&TIME46（一）商业部分客群定位2消费者TIDE&TIME

47（一）商业部分客群定位（3）消费者诉求政务人员——高档消费——高档餐饮、康体休闲、KTV

附近居民——中档消费——中档餐饮、特色及大众餐饮、KTV

院校学生——时尚消费——快餐、影院外埠人员——中档消费——中档餐饮、影院、KTV

本案商业部分目标消费资者来源广泛，一部分具有较强经济实力和较高社会地位，注重生活文化和品质；另一部分较年轻，具有强烈时尚精神，追逐时尚，渴望感受时尚。TIDE&TIME47（一）商业部分客群定位（3）消费TIDE&TIME

48（二）酒店式公寓部分客群定位1自住型消费者定位2投资型消费者定位TIDE&TIME48（二）酒店式公寓部分客群定位TIDE&TIME

49（二）酒店式公寓部分客群定位1自住型消费者定位（1）自住型消费者来源新城区、赛罕区呼市其它主城区及东部区域（2）自住型消费者构成公务员企事业单位职员私营企业主个体经营户有一定闲散资金的本地居民其家庭具有较强经济实力的大学在校生

TIDE&TIME49（二）酒店式公寓部分客群定位1TIDE&TIME

50（二）酒店式公寓部分客群定位（3）自住型消费者诉求注重舒适性注重都市感希望体现品味：喜欢选择距离城市繁华区域的住宅产品，也同样希望能够体现出自己独特的品味希望得到独特生活体验：在一方面希望享受市区生活的便利性的同时，要求居住产品能够提供一定舒适性，并能有独特的生活体验关注未来的城市化发展：倾向于选择未来极具城市核心区发展潜力的区域购置房产本案酒店式公寓部分自住型消费资者一部分具有较强经济实力和较高社会地位，注重生活文化和品质；另一部分较年轻，渴望城市新社区。TIDE&TIME50（二）酒店式公寓部分客群定位（3TIDE&TIME

51（二）酒店式公寓部分客群定位1投资型消费者定位（1）投资型消费者来源新城区、赛罕区呼市其它主城区及东部区域外埠（省内区域、省外区域）（2）投资型消费者构成专业型投资者非专业型投资者：公务员、企事业单位职员、私营企业主、个体经营户、有一定闲散资金的本地、外地、其家庭具有较强经济实力的大学在校生

本案酒店式公寓部分目投资型消费者具有较强经济实力，向往较高同时较稳定投资回报率。TIDE&TIME51（二）酒店式公寓部分客群定位1TIDE&TIME

52（三）经济型酒店部分客群定位1经营者定位2投资者定位3消费者定位TIDE&TIME52（三）经济型酒店部分客群定位TIDE&TIME

53（三）经济型酒店部分客群定位1经营者定位（1）经营者来源本埠外埠（省内、省外）（2）经营者构成本埠主力经济型酒店业经营者外埠连锁经济型酒店业经营者

本案经济型酒店部分目标经营者具有较强品牌实力和经营能力，属外来连锁型或本土主力型经营者。TIDE&TIME53（三）经济型酒店部分客群定位1TIDE&TIME

54（三）经济型酒店部分客群定位2投资者定位

（1）投资者来源呼市内商铺投资者内蒙内呼市周边城市商铺投资者外省商铺投资者（2）投资者构成专业投资者非专业投资者：具有大量资金流的自然人和企事业单位法人本案经济型酒店部分目标投资者具有强大经济实力，向往较高投资回报率。

TIDE&TIME54（三）经济型酒店部分客群定位2TIDE&TIME

55（三）经济型酒店部分客群定位2消费者定位（1）消费者来源新城区、赛罕区呼市其它主城区及东部区域外埠（省内区域、省外区域）（2）消费者者构成外埠至本埠公干旅游人员周边本科专科高校学生TIDE&TIME55（三）经济型酒店部分客群定位2TIDE&TIME

56（三）经济型酒店部分客群定位（3）消费者诉求外埠至本埠公干旅游人员：需求经济、整洁、便捷的住宿服务周边本科专科高校学生：需求经济、整洁、便捷的住宿服务本案经济型酒店部分消费资者整体年龄较年轻，具有一定经济实力，要求消费服务性价比高，需求便捷的快餐型服务。TIDE&TIME56（三）经济型酒店部分客群定位（3TIDE&TIME

57五、商业定位TIDE&TIME57五、商业定位TIDE&TIME

58商业定位（一）商业主题定位新食尚——美食休闲城关键词：美食

档次齐全、种类丰富的各种美食，独具特色和商业空间环境的区域新标杆，形成特色理念的餐饮环境娱乐项目特色化地引入了动感、时尚的活力元素，展示项目商业特色，营造竞争差异化优势时尚

项目定位于时尚的路线，迎合区域多种消费客群的需求特色健康项目引入健康的休闲与生活方式，提倡特色健康饮食TIDE&TIME58商业定位（一）商业主题定位新食尚TIDE&TIME

59（二）业态类型及布局

在商业总规模已经确定的前提下，为了最大程度的体现商业价值，增加商业销售回款额，宜尽量增大单层面积，从而适当降低商业层数。经测算，本项目合理的商业层数为地上4层及酒店式公寓和商务酒店的底下8层。商业定位业态类型及布局建议：

康体休闲中心八层

电影院、数码娱乐七层

六层KTV五层四层餐饮空间连廊：特色餐饮餐饮空间四层三层三层二层Block内街二层一层一层地下一、二层停车场（超市）TIDE&TIME59（二）业态类型及布局在TIDE&TIME

60（三）业态选择及布局对建筑的特殊要求

结合项目业态选择及布局的分析结论，从各业态的经营需求角度分析，其对建筑设计的特殊要求如下：

项目商业业态选择中，不同业态对层高要求不同，尤其是影院要求具备两层空间高度的层高布局，以满足其建筑空间的使用要求，所以建议本项目的建筑设计充分考虑这一要求特点，对影院空间层（六层和七层）商业进行层高提升，达到其经营需求的8米以上的层高。商业定位TIDE&TIME60（三）业态选择及布局对建筑的特殊TIDE&TIME

611）位置建议地上一至四层商业1、主题美食城分析：主题美食城是由若干大中小型餐饮店及主题餐饮所构成，目标客户具有极强的消费目的性，属于集中商业中垂直商业人流的有效带动商业业态，所以应该有效利用其特征强化对集中商业客流的垂直带动效应，提升高层商业的商业价值；针对项目商业功能业态的选择，美食城主要布店一至四层商业，可以充分带动人流，提升整个商业的价值，也可有效的与五层及以上的目的性消费商业功能业态结合，作为配套型商业功能满足其需求特征，从而提升整体商业的吸引力和竞争力。商业定位（四）各业态定位建议TIDE&TIME611）位置建议地上一至四层商业1、TIDE&TIME

622）总体规模建议约20000平米分析：根据目前对集中商业的研究成果，餐饮作为集中商业的主力商业，其可有效带动的规模比例依照国际惯例最大约为商业总规模的60％。依照本项目的规模设计，项目可有效支撑的商业规模通过计算约为20000平米以内。商业定位TIDE&TIME622）总体规模建议约20000平米TIDE&TIME

63店面的空间划分以楼层为准，招商的店面水平分布，每家店面分布于一层，或同一店面跨两层分布。3）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割大型餐饮1～2层各层业态布局商业定位①1～2层业态——分析：1/2层——大中型正餐以正餐为主，可以举办宴会以政务消费为主总面积约10000m2

每家店面面积在1500m2以上，

1/2层共有餐饮店面4～6家左右TIDE&TIME63店面的空间划分以楼层为准，招商的TIDE&TIME

643）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——出入口设置一层出入口主要设置在项目的西侧、北侧和南侧:

项目西侧临东影南路，是主临街面；项目北侧今后将与北侧财富华尔街相临，是一个很有利的展示面；项目南侧面向居民区，客户资源丰富。次要入口设在项目的东侧。

二层店面出入口沿商业内街布置,可由扶梯或观光电梯到达；也可根据情况由设在一层的店面内的电梯到达二层店面。次要入口主要入口主要入口TIDE&TIME643）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

65商业定位3）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——业态举例

俏江南、权金城、小肥羊、小南国、甲秀楼、福华肥牛城、陶然居、德庄、洞庭湖水渔城、蒙古特色烤肉、蕉叶、星巴克等。

——人均消费

100～300元TIDE&TIME65商业定位3）各层业态定位建议TIDE&TIME

663）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割②3层业态——分析：3层——特色餐饮可以为中式或西式正餐或快餐，为中档餐饮，楼层抗性比较高以周围居民和年轻人群为主总面积约为5000m2各家店面面积比较自由，根据经营餐种的不同灵活设置，可在200～1000m2之间

3层可设餐饮店面10～20家特色餐饮3层TIDE&TIME663）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

673）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——出入口设置各店面的主要出入口设置比较自由，根据店面的大小由观光电梯或扶梯将客流引入——连廊业态在连廊两侧设置小型餐饮：冷饮店、蛋糕店、咖啡店等；在连廊两侧设置坐椅：使其在发挥交通廊道作用的同时，可供人们休息。中间连廊可设置酒吧——业态举例麻辣诱惑等中国特色餐饮、汉拿山等韩国风味、

西餐、日本料理等各国特色风味。——人均消费

60～100元TIDE&TIME673）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

68——业态举例中国特色餐饮（5～10）家3）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割TIDE&TIME68——业态举例3）各层业态定位建议TIDE&TIME

693）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——业态举例韩餐（2～3家）TIDE&TIME693）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

703）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——业态举例日式餐厅（1～

2家）TIDE&TIME703）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

713）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——业态举例西餐厅（1～

2家）TIDE&TIME713）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

723）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——业态举例蒙古特色餐饮（1～

2家）TIDE&TIME723）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

733）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——业态举例其他国家特色餐饮（1～

2）家TIDE&TIME733）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

743）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——业态举例茶房、果汁吧与咖啡吧TIDE&TIME743）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

753）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割③4层业态——分析：4层——快餐、大众餐饮中式或西式快餐，楼层抗性比较高，可以与楼上休闲娱乐业态相结合，满足家庭化、年轻化、大众化的消费者总面积约为5000m2各家店面面积比较自由，根据经营餐种规模不同灵活设置，可在100～500m2之间

4层可设餐饮店面15～25家快餐大众餐饮4层TIDE&TIME753）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

763）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——内部空间布局设置中间可设置小型的中庭或中间打造本层的主力店沿主力店设置环路，便于引导人流下层人流由观光电梯或扶梯引入——连廊业态在连廊两侧设置小型餐饮：冷饮店、蛋糕店、咖啡店等；在连廊两侧设置坐椅：使其在发挥交通廊道作用的同时，可供人们休息。——出入口设置各店面的出入口沿环路设置四层环路四层环路连廊TIDE&TIME763）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

77——业态举例西式：麦当劳、必胜客、棒约翰、巴贝拉、赛莉娅、德克士、赛百味

中式：永和大王、真功夫、吉野家、味千拉面、喜年来、大娘水饺便携式食品3）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——人均消费

30元左右TIDE&TIME77——业态举例3）各层业态定位建议TIDE&TIME

783）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——业态举例大众餐饮TIDE&TIME783）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

793）各层业态定位建议业态布局方案一

——水平分割——业态举例便携式食品TIDE&TIME793）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

803）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割

考虑到项目所在区域的特征——

在政务区，客户群的消费水平比较高根据市调结果分析，大部分上档次的餐饮商家都希望较大的营业面积

因此对项目商业业态空间采取纵向分割，形成大面积、高档商铺，满足政务需要和人们日常的餐饮需要。TIDE&TIME803）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

81①

A座空间1——分析：位于项目A座靠近东影南路的一侧1～4层——中式高档餐厅由1家商户构成可承办大型宴会总面积约为2400～3200m23）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割业态空间布局项目A座空间北侧的财富华尔街项目今后与本项目形成连动，能够提升北侧商业氛围。1-3(4)层空间1A座——出入口设置出入口位于店面北侧和西侧以及商业内街中。出入口TIDE&TIME81①A座空间13）各层业态定位建TIDE&TIME

823）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割——业态举例大型中式正餐：德庄

——人均消费

100～200元TIDE&TIME823）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

833）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割A座②A座空间2——分析：位于项目A座中间1～3（4）层——中式中档特色餐厅由1家商户构成可承办大型宴会总面积约为1800～2400m2空间2——出入口设置出入口位于店面北侧及商业内街中。出入口TIDE&TIME833）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

84——业态举例蒙古特色餐饮：烤肉

3）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割——人均消费

60～100元TIDE&TIME84——业态举例3）各层业态定位建议TIDE&TIME

853）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割③A座空间３——分析：位于项目A座最东侧1～3（4）层——中式中档家常特色餐厅由1家商户构成总面积约为1620～2160m2A座空间３出入口——出入口设置出入口位于店面北侧、东侧及商业内街中。TIDE&TIME853）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

86——业态举例本空间位于项目最东侧，距居民区最近，因此以中高档的家常特色菜为主。大鸭梨餐饮、金百万

3）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割——人均消费

50元左右TIDE&TIME86——业态举例3）各层业态定位建议TIDE&TIME

87Ｂ座空间13）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割①

Ｂ座空间1——分析：位于项目B座靠近东影南路的一侧1～3层——中式高档餐厅由1家商户构成可承办大型宴会，档次较高，聚集人气总面积最低为3720m2，当商家所需面积更大时，可向东侧空间2的商家扩展，最大面积可达6420m2业态空间布局项目Ｂ座空间在本案南侧，商业空间上部为酒店和公寓，下部商业空间要提升其档次。TIDE&TIME87Ｂ座空间13）各层业态定位建议TIDE&TIME

88Ｂ座空间1出入口——出入口设置出入口位于店面北侧、西侧及商业内街中。3）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割TIDE&TIME88Ｂ座空间1出入口——出入口设置3TIDE&TIME

893）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割——业态举例本空间靠近东影南路，位置最好，要将其打造为本项目的主力店，起到标志性的作用，吸引人气。因此要引进俏江南、权金城类的餐厅。——人均消费

200～300元。

TIDE&TIME893）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

90Ｂ座空间2出入口②Ｂ座空间2——分析：位于项目B座中间1～3层——中式中档餐厅由1家商户构成可承办大型宴会，档次较高总面积最大可达2700m2，每层900m2左右3）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割——出入口设置出入口位于店面南侧和商业内街中。TIDE&TIME90Ｂ座空间2出入口②Ｂ座空间23TIDE&TIME

91——业态举例

以中档中式餐饮为主打。例如：西贝莜面

3）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割——人均消费

60～100

元

TIDE&TIME91——业态举例3）各层业态定位建议TIDE&TIME

92Ｂ座空间3出入口3）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割③Ｂ座空间3——分析：位于项目B座东侧1～3层——中档餐厅由1家商户构成总面积最大可达2430m2——出入口设置出入口位于店面南侧、东侧和商业内街中。——业态举例

该空间位于东侧，靠近居民区，中档家常餐饮为主。——人均消费

50元左右TIDE&TIME92Ｂ座空间3出入口3）各层业态定位TIDE&TIME

93Ｂ座空间4出入口沿环路设置3）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割④Ｂ座空间4——分析：位于项目B座四层大众餐饮由10家左右的商户构成总面积约2900m2左右店面约5～10家——出入口设置

出入口灵活设置，可在四层设置中庭及环路，各店面出入口沿环路设置。——业态举例快餐及大众餐饮为主。另外根据A座招商情况，可在A座四层部分增加的面积处引入部分中西式特色餐饮。——人均消费

30元左右TIDE&TIME93Ｂ座空间4出入口沿环路设置3）各TIDE&TIME

943）各层业态定位建议业态布局方案二

——纵向分割——三、四层连廊

三四层中间连廊设置为酒吧，两侧的连廊设置便携式快餐、冷饮，中间为连接A、B座的通道。TIDE&TIME943）各层业态定位建议业态布TIDE&TIME

953）各层业态定位建议——两种餐饮空间划分比较——餐饮档次定位按水平方式分割餐饮空间，其中1、2层为高档餐饮，3、4层为中档餐饮，其面积比约为：1：1.1，高档餐厅与中档餐厅的数量比约为：4～6：25～45。按纵向方式分割餐饮空间，高档餐饮位于东影南路一侧，共两家；大型中档餐饮4家，大众及特色餐饮约5～20家。餐饮菜系涉及川菜、湘菜、粤菜、蒙古特色菜等，还有火锅、海鲜、家常等各种特色风味，同时还有西餐、韩餐、日式、泰餐等异国风味。TIDE&TIME953）各层业态定位建议——两种餐饮TIDE&TIME

964）对建筑的要求层高：中小型餐饮店对层高一般没有特殊要求，一般而言3.5米的普通层高都可满足其要求，对于主题餐饮，可以根据需要作适当的调整，营造氛围，提升餐饮招商销售的性价比；柱距，要求在8～10M×8～10M，项目柱距设计符合其要求合理考虑上下水、电、煤气等的管道设计；合理考虑烟道设计；合理考虑餐饮人流、货流与垃圾流的动线独立分隔设计；商业定位TIDE&TIME964）对建筑的要求层高：中小型餐饮TIDE&TIME

97在美食街的中间动线上，布置趣味性休闲空间，不仅体现对消费者的关怀，提升消费者的舒服度，更可以延长消费者的滞留时间和提升餐饮消费的商业价值，充分体现项目的理念。商业定位5）业态形式示意TIDE&TIME97在美食街的中间动线上，布置趣味性TIDE&TIME

98商业定位6）其他建议商业管理用房的预留按照市场惯例，在每层商业价值低的位置设管理用房和设备用房，每层管理用房的面积建议为20～50平米，设备用房面积约为50～70平米。灯光照明的考虑合理增加光照度，从内部购物环境上提升项目品质和档次。空调、通风的考虑作为较大体量的中心商业，冷暖中央空调和通风是需要重点考虑的。TIDE&TIME98商业定位6）其他建议TIDE&TIME

99商业定位7）内部空间示意中庭空间是本项目商业街内部空间最大的特色和亮点，点式中庭局部可做灵活连接，设置二楼连廊，增加购物流线；结合中庭设计扶梯、步梯等垂直交通，使顾客能够自由上下，丰富消费者移动的流线；东西向小尺度中庭东西向中庭TIDE&TIME99商业定位7）内部空间示意中庭空间TIDE&TIME

100商业定位项目商业中庭既是项目商业内部空间的主要展示平台，同时也是项目内部商业经营活动的主要平台，以有效吸引外部客源的进入，所以项目中庭设计建议通过室内绿化、商业台阶等丰富商业内部空间，实现中庭商业经营的价值空间。同时中庭与block内街有机结合，形成独具特色的block内街景观来吸引客流。TIDE&TIME100商业定位项目商业中庭既是项目商TIDE&TIME

101商业定位商业内街与中庭的结合

中庭与连廊既能起到分割空间的作用，同时可以引导客流的动线。TIDE&TIME101商业定位商业内街与中庭的结合TIDE&TIME

1021）位置建议地上五层商业2、KTV分析：KTV在区域市场相对稀缺，是项目所在区域受消费者欢迎的娱乐业态，且KTV特别迎合年轻客群的需求偏好，并且其也同时属于主力商业，具有良好的客群自主带动效应，所以布局五层，可有效与影院结合强化餐饮主力店的客流吸纳能力，提升餐饮的商业价值；同时结合餐饮商业空间设计，长方形的空间设计必然要求客流之间的横向带动，可设置中厅和包房，增加对空间的划分，营造气氛，吸引人群，有效满足这一商业客流设计的要求。商业定位TIDE&TIME1021）位置建议地上五层商业2、KTIDE&TIME

103位置示意：KTV商业定位TIDE&TIME103位置示意：KTV商业定位TIDE&TIME

1042）商业规模建议根据对主力KTV选址要求的调查，主要在于选择相对繁华的商业地段，而其对商业空间设计的要求除要求提供层高较高的大堂接待空间外，其他基本为普通标准即可，但是其对空调、灯光等设备的要求相对较高，需着重考虑，预留接口。根据对主力KTV选址规模的调查，其面积需求为2000～5000平米，根据区域客群规模而定，结合项目周边消费人群相对有限的特点，和项目空间设计的实际特征，建议本项目KTV的规模为：2000～3000平米商业定位TIDE&TIME1042）商业规模建议根据对主力KTTIDE&TIME

105中间设置小型中庭，包间沿中庭周围设置。3）商业空间布局中庭TIDE&TIME105中间设置小型中庭，包间沿中庭周TIDE&TIME

1064）业态形式示意相对热闹的外部空间处理，和异性化的外挂空间营造都可以有效强化业态的吸引力和特色。餐厅式KTV的空间除可供人们娱乐休息之用，还应能缓解人们的紧张情绪，提供客人在轻松愉快的环境中边用餐边交流的氛围。TIDE&TIME1064）业态形式示意相对热闹的外部TIDE&TIME

107位置建议地上六、七层商业3、数码娱乐中心分析：电影院及数码娱乐的目标客户具有极强的消费目的性，属于集中商业中垂直商业人流的有效带动商业业态，所以应该有效利用其特征强化对集中商业客流的垂直带动效应，提升高层商业的商业价值；针对项目商业功能业态的选择，数码娱乐应该与项目电影院形成良好互动，两大功能业态的客群既具有高度的统一性，而且其经营时间的要求都强调对其独立通道的满足，从而满足其经营的特色需要。商业定位TIDE&TIME107位置建议地上六、七层商业3、数TIDE&TIME

108位置示意：影院数码娱乐城商业定位TIDE&TIME108位置示意：影院数码娱乐城商业定TIDE&TIME

109（1）影院1）影院布局建议地上六、七层商业的西侧分析：影院的目标客户同样具有极强的消费目的性，对具体商业垂直楼层的依赖性相对偏低，所以应该尽量将其布局于高层商业；影院因其特殊的建筑要求，对内部结构的大开间要求较高，且必须满足其层高的空间要求，因此可利用影院的结构要求实现项目整体建筑外立面的结构形象提升；同时，影院分别布置在六层和七层，既可利用其商业层高优势提升高层商业的商业空间价值，并且可利用影院的专有通道和人流带动实现六七层商业的类地面商业效应，从而有效实现项目整体高层商业空间的价值提升和市场认可。影院作为项目的主题商业主体，承担项目主题形象展示的主要功能，所以应该设置在项目主商业展示面的西侧，以有效利用其营造出项目的特色形象展示和客户吸引，突出项目的主题特色。商业定位TIDE&TIME109（1）影院地上六、七层商业的TIDE&TIME

1102）影院业态示意图商业定位TIDE&TIME1102）影院业态示意图商业定位TIDE&TIME

1114）对建筑的要求层高：建筑层高>8M；柱距：要求在8～10M×8～10M以上；通道：要求设置专门的通道，与项目其他商业通道相隔离。

确定影剧院面积为：2000平米3）面积确定商业定位TIDE&TIME1114）对建筑的要求层高：建筑层高TIDE&TIME

112垂直通道分析：作为影院及其他主题特色商业的专有垂直通道应该尽可能临近项目商业主商业面，以有效吸引商业人流，所以本项目影院及其他特色商业垂直专有通道建议设计布局与项目西侧临街位置，并直接对外开口；专有垂直通道建议设置为观光电梯的形式，即可有效的形成满足功能需求，又可丰富项目整体外观形象，提升项目的整体商业形象和吸引力。商业定位TIDE&TIME112垂直通道分析：商业定位TIDE&TIME

113考虑到影院的前人流广场空间相对较大，所以应该根据其特征予以商业利用，建议设置趣味性的与影院装修风格相统一的小商业庭廊，销售饮料、零食等满足客户需求。5）外部人流通道空间的趣味性利用商业定位TIDE&TIME113考虑到影院的前人流广场空间相对TIDE&TIME

114供应：呼市目前还没有成规模的数码娱乐城，多是小面积的网吧、游戏厅等，主要针对的是学生客群，经营状况较好，此功能业态是本项目的一个典型特色商业功能业态的引入，并与项目的主力特色功能影院具有良好的商业功能联动效应，符合区域市场主力客群的需求特征，可有效强化项目对年轻客群的吸引力。需求：本项目周边学校人口接近万人，不仅为本区域的经济发展积聚了人气，同时也刺激了学校周边餐饮服务、文化娱乐、购物休闲等行业的迅速发展。再加上当地的中小学生、年轻工薪族等，这一业态存在着相当大的市场发展空间。功能建议：数码娱乐城包含电子游戏、互动游戏、网吧等功能，提供游戏、音乐、网络等娱乐服务，并提供饮料和简单食物，面向的客户群年龄跨度较大，既有中小学生、高校学生，也有工薪一族的成年人。（2）数码娱乐中心1）功能确定商业定位TIDE&TIME114供应：呼市目前还没有成规模的数TIDE&TIME

1152）位置确定结合区域以年轻客群为主动力商业客群的特征，根据对动漫娱乐城的调研分析，其主力店选址对规模的要求普遍集中在3000～5000平米左右，结合项目区域人口的商业规模容量考虑，本项目建议规模选择取相对小值，为：2000平米左右3）规模确定地上六、七层商业的东侧商业定位TIDE&TIME1152）位置确定结合区域以年轻客群TIDE&TIME

1164）业态形式示意商业定位数码娱乐中心既是本项目的特色业态，强化项目的形象特质和差异化优势，同时也非常迎合区域市场以年轻人为主的消费群体的特征，凸现项目时尚动感的主题特色。此外，在目前的区域商圈中，这一业态属于相对空缺，市场经营空间相对较好。除设立网吧、电玩等项目外，还可以设置仿真器、虚拟现实游戏，如：虚拟拳击、棒球、高尔夫球、网球、保龄球等。TIDE&TIME1164）业态形式示意商业定位数码娱TIDE&TIME

117商业定位各种交互式游戏也是其特色娱乐形式之一TIDE&TIME117商业定位各种交互式游戏也是其特TIDE&TIME

118大型娱乐综合性网吧，内部空间丰富，并设置内部小休息室，提供临时休息和就餐的空间商业定位TIDE&TIME118大型娱乐综合性网吧，内部空间丰TIDE&TIME

1195）对建筑的要求层高：建筑层高>5M，并且要求最要在7～8M，以便满足现代动漫娱乐空间布局灵活多变的空间需求；柱距：要求在8～10M×8～10M以上；商业定位TIDE&TIME1195）对建筑的要求层高：建筑层高TIDE&TIME

1206）建筑空间设计建议本项目除商业一二层设计东西向线性商业中庭之外，建议在项目内部同时设置圆弧形垂直商业漏空空间，并通过扶梯连接，从而即可实现内部空间的通透采光效果，增加商业的照度以提升商业的价值，同时也可以此实现商业三/四层特色业态的人流连动，形成局部整体，提升高层商业的商业价值。商业定位TIDE&TIME1206）建筑空间设计建议本项目除商TIDE&TIME

1211）位置建议地上八层商业4、康体休闲中心分析：目前人们的生活状态使人们处于亚健康状态，康体中心及其配套的健身项目，既可以改善人们的身体状况，也可以作为公寓的配套功能，集健身与休闲于一体，在实现对外商业营业的同时，也可有效满足公寓客户的需求，使人们形成健康休闲的生活状态，所以必须与公寓具备良好的连通性，如此八层商业最为容易满足以上要求。商业定位TIDE&TIME1211）位置建议地上八层商业4、康TIDE&TIME

122位置示意：康体休闲中心商业定位TIDE&TIME122位置示意：康体休闲中心商业定位TIDE&TIME

1232）规模确定结合对康体中心及连锁商务休闲俱乐部选址要求的调查，其店面规模要求主要为2000～5000平米，具体视地段位置的客群规模和消费力而定；结合项目相对优越的地理位置条件，和项目区域中高端客群相对偏低的规模情况，本项目康体中心规模建议为：2000～3000平米商业定位TIDE&TIME1232）规模确定结合对康体中心及连TIDE&TIME

1243）业态形式示意商业定位康体中心作为新型的商业专业性业态，其内部功能布局主要有SPA、球类、射击运动等功能设置，有效满足中高端客群的健身需求。SPA面积约1200m2；球类室，约1500m2。TIDE&TIME1243）业态形式示意商业定位康体中TIDE&TIME

125商业定位SPA服务区还包含美容美发等项目TIDE&TIME125商业定位SPA服务区还包含美容TIDE&TIME

1264）对建筑的要求层高：普通标准层高即可；柱距：要求在8～10M×8～10M以上；通道：专门的垂直通道，为有效配套项目公寓客户，必须实现其通道与公寓客户的良好连接；其他：要求相对安静，必须与其他商业业态在经营上形成显著隔离，以有效规避其他商业经营相对吵闹的环境对健身消费客户造成的不利影响；商业定位TIDE&TIME1264）对建筑的要求层高：普通标准TIDE&TIME

1275）建筑设计处理建议考虑到项目康体休闲中心对环境安静度的要求，建议对此部分的空间进行完全隔离，形成独立的经营空间，同时其通道借用其中的一个公寓通道，有效达到通道相对专有性和公寓配套性的双重要求。同时，结合其空间完全隔离的特征，为营造良好的八层商业整体空间感，建议对商务休闲俱乐部临八层商业中庭的区域通过通透性的玻璃材质进行隔离，避免出现隔墙相对“堵”的不良情况，同时对康体休闲中心内部在这一区域主要布局前台接待区，实现实际康体休闲中心区域的相对封闭性。商业定位TIDE&TIME1275）建筑设计处理建议考虑到项目TIDE&TIME

128（五）各业态租售价格建议1、租售组合建议根据项目回收资金的要求，以及各业态的实际经营要求，租售组合建议如下：商业定位物业类型销售/租赁组合策略商业8层康体中心出售（带租约销售）7层数码娱乐中心出售（带租约销售）6层出售（带租约销售）5层KTV出售（带租约销售）商业4层餐饮空间出售（带租约销售）3层出售（带租约销售）2层出售（带租约销售）1层出售（带租约销售）地下1、2层停车场（超市）持有；出租经营TIDE&TIME128（五）各业态租售价格建议1、租TIDE&TIME

129（六）商业形象环境建议

外立面是本项目打造呼市商业升级版的关键要素，现代、简洁而又不过分时尚和夸张的外立面是本项目提升品质、成为地标性建筑的决定因素之一。商业定位1、外立面形象建议外立面示意TIDE&TIME129（六）商业形象环境建议TIDE&TIME

130

商业主入口建议布置在东影南路临街面的中间位置，设计小型的入口广场，向内连接东西向的中庭空间，对人群形成有效的吸引、聚集和引入内部商业空间的作用。商业定位2、商业主入口建议主入口方向入口小广场东西向中庭TIDE&TIME130商业主入口建议布置在TIDE&TIME

131二层类地面处理由主入口的位置，设置直接通往二层的楼梯，将二层做成类地面处理，将人群直接引入二层，提高其商业价值、促进销售；三层类地面处理在建筑西立面设置直接通往三四层餐饮区域的观景电梯，将人群直接引入三层，做类地面处理，同样也可以提升三层的商业价值。商业定位3、类地面建议TIDE&TIME131商业定位3、类地面建议TIDE&TIME

132水平动线

项目在一二层设置东西向、小尺度的中庭空间，并可在中间灵活连接，丰富室内空间变化，配合扶梯或者步梯流畅组织东西向的交通动线；垂直动线在三、四层设置南北向、小尺度的竖向中庭空间，并与一二层的商业垂直通道连接，营造商业气氛，配合扶梯或者步梯有效增加竖向交通动线；商业定位4、动线建议——中庭组织的交通动线垂直中庭示意水平中庭示意TIDE&TIME132水平动线商业定位4、动线建议—TIDE&TIME

1335、临街商业地面商业趣味化处理项目临街地面建议通过图案铺地或雕塑小品进行趣味化的处理营造，有效延伸项目商业的界面，提升项目商业的展示力和客户吸引力。TIDE&TIME1335、临街商业地面商业趣味化处理TIDE&TIME

1346、灯光工程营造建议在项目商业内部和外部空间通过各种灯光工程有效提升项目在夜间的形象展示力，结合项目的特色功能业态选择，与之有效结合，提升项目的商业展示力和价值吸引力。商业定位TIDE&TIME1346、灯光工程营造建议在项目商业TIDE&TIME

135六、公寓分析和定位TIDE&TIME135六、公寓分析和定位TIDE&TIME

136公寓分析TIDE&TIME136公寓分析TIDE&TIME

137(一)公寓市场分析空间分布分析集中分布于商务区传统商务区：新华大街，中山西路、锡林郭勒南路沿线，及其辐射的大学西街新兴商务区：由于政府搬迁带动的商务发展：新华东街长乐宫、展览馆周边区域新城商务聚集区：成吉思汗大街周边存在大量潜在供应。中山路新华西街东影南路东影北路

奈伦国际

中银城市广场长安金座东达城市广场海亮广场金天帝国际广场波士名人国际本案TIDE&TIME137(一)公寓市场分析空间分布分TIDE&TIME

138供应分析市场供应量大，达到50万平米以上供应时间集中，2005和2006年是开发高峰，集中于2007至2008年底入住备注：成吉思汗大街周边有大量公建用地，其中一部分将建为公寓，但其具体体量规模无法确定客户分析购买者多为投资客户，看重低总价低首付，看重未来高回报使用者为商务客户和资源型客户，或个人、中小企业和外地企业办事处等区域项目名称类型规模

（万平米）入住时间传统商务区东达城市广场商住公寓酒店式公寓4.52007年6月波士名人国际商住公寓5.82007年底金天帝国际广场商住公寓2.32007年底海亮广场商住公寓酒店式公寓21预计2009年学府康都商住公寓1.82007年初盈嘉国际商住公寓1.72008上半年新兴商务区奈伦国际酒店式公寓3.12007年底中银城市广场酒店式公寓32008上半年长安金座商住公寓酒店式公寓7.52007年底总计50.72007至2008年底TIDE&TIME138供应分析区域项目名称类型规模

TIDE&TIME

139产品分析多为精装小户型除东达和长安金座、海亮广场出现LOFT之外，多以平层为主多配备会所、气派大堂，以及中央空调、观光电梯等设施，多为高星级酒店或品牌公司担当物管产品同质化严重，缺乏主题特色差异化TIDE&TIME139产品分析TIDE&TIME

140公寓市场整体特征总结公寓产品多数以精装小户型为主，形象品质同质化严重，缺乏主题特色差异化细分公寓基本集中分布于商务区：在建公寓基本集中于传统和新兴商务区，新城商务区有大量潜在供应呼市目前的公寓投资整体过热，购买者基本以投资为目的放量过于集中，2007、2008年为集中入住期，是否能达到投资者的高回报预期，市场存在很大不确定性TIDE&TIME140公寓市场整体特征总结TIDE&TIME

141

产品：创新性产品设计，提升产品的性价比和竞争力；客户：以投资客户为主，并兼顾区域小户型自住客户，拓展客户源，提升项目市场空间和竞争力；价格：针对投资客户控制总价在30万以内，并且针对小户型自住客户与小户型住宅拉开总价差；环境：打造小户型公寓的环境优势，提升项目性价比和价格实现，营造高端公寓的区域标竿；物管：提供与高档公寓相匹配的物管服务，提升项目的性价比和价格实现，营造高端公寓的区域标竿；竞争力营造：TIDE&TIME141产品：创新性产品设计，提升TIDE&TIME

142目前呼市的loft公寓市场活跃，几近饱和状态。呼市目前存在的酒店式公寓住宅，小户型过小，30～50平房米的比较多，建议本项目弥补小户型的空缺，发展以50～70平方米为主的中等户型酒店式公寓。TIDE&TIME142TIDE&TIME

143公寓定位TIDE&TIME143公寓定位TIDE&TIME

144本项目主题定位于“都市精装公寓”产品，结合市场公寓客群及酒店公寓本身产品形式，本项目总体客群定位为：投资客主要为呼市本地人，包括周边的私营企业主、餐饮商户、高级白领或经理、政府机关人员、大中院校教师，也有部分地市富人(或外地人)以及在专在全国寻找机会的房地产投机客。总之，他们看中的就是市区的中心地段