万科商业自持物业成本分析课件

自持物业成本分析金融街资产管理公司2013年4月page1自持物业成本分析金融街资产管理公司page1page2成本范围：包括营业成本、管理费用、销售费用成本分类：1、固定成本：折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修酒店业态支付给管理公司的管理费2、变动成本：经营成本、业务宣传费人工成本、行政费用项目范围：2011年前开业的项目、津塔分析说明page2分析说明项目范围酒店业态写字楼业态商业业态威斯汀酒店美爵酒店金融街中心德胜国际中心购物中心丽思酒店惠州喜来登酒店金融街公寓金树街及C3金融街集团数据包括：酒店个5个，商业2个，写字楼3个金融街控股天津津塔项目范围酒店业态写字楼业态商业业态威斯汀酒店美爵酒店金融街中目录page4一二自持物业近三年总体情况商业业态成本分析三酒店业态成本分析四写字楼业态成本分析五大中修成本分析目录page4一二自持物业近三年总体情况商业业态成本分析目录page5一自持物业近三年总体情况收入情况总成本情况变动成本情况投资报酬率目录page5一自持物业近三年总体情况收入情况总成本情况page6自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况1、项目投资情况项目产权所有人开业间建筑面积原始投资评估值商业板块购物中心购物中心、控股公司2007/9/16167,391195,798407600金树街控股公司2007/4/2614,77121,28294800小计

182,162217,080502,400酒店板块丽思酒店里兹置业、控股公司2006/10/1442,46177,06477,064喜来登酒店惠州置业2008/6/1843,65043,43943,439金融街公寓控股公司2006/10/1849,97861,64061,640威斯汀酒店金昊公司2006/10/14108,209169,247169,247美爵酒店西单开发公司2001/12/127,28423,70023,700小计

271,582375,090375,090写字楼板块金融街中心北京置业2009/5/197,399145,126339700德胜国际德胜投资2008/5/131,20631,94573400津塔写字楼津塔置业2011/10/197,971167,761257900小计

226,576344,832671,000合计

680,320937,0021,548,490注：评估值来自《2012金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》。酒店无评估值。page6自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况page7自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况2、投资报酬率酒店业态：投资报酬率=净利润/原始投资额商业、写字楼业态：投资报酬率=净利润/物业评估值page7自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况page8自持物业近三年总体情况二、收入情况业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态16,93521,77825,09921,27119%22%酒店业态61,94074,26977,07071,09362%12%写字楼18,28622,35126,92022,51920%21%合计97,162118,398129,089114,883100%15%page8自持物业近三年总体情况二、收入情况业态2010年2page9自持物业近三年总体情况三、总成本情况1、总成本业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态5,3687,0186,6306,33910%11%酒店业态55,12058,48057,41957,00687%2%写字楼1,1121,8673,2912,7994%72%合计61,59967,36467,34165,435100%5%总成本=营业成本+销售费用+管理费用page9自持物业近三年总体情况三、总成本情况1、总成本业态page10自持物业近三年总体情况2、总成本率三、总成本情况1、总成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，息税前利润率在逐步提升2、写字楼项目总成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显总成本率=总成本/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态32%32%26%-3%酒店业态89%79%75%-7%写字楼6%8%12%3%合计63%57%52%-6%page10自持物业近三年总体情况2、总成本率三、总成本情况page11自持物业近三年总体情况四、变动成本情况1、变动成本情况业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态3,1083,5742,7033,1287%-7%酒店业态35,81239,60039,50838,30791%5%写字楼1261991,0194481%185%合计39,04643,37343,22941,883100%5%变动成本=经营成本+业务宣传费+人工成本+行政费用page11自持物业近三年总体情况四、变动成本情况1、变动成page12自持物业近三年总体情况2、变动成本率四、变动成本情况1、变动成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，利润率在逐步提升2、写字楼项目变动成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显变动成本率=变动成本/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态18%16%11%-4%酒店业态58%53%51%-3%写字楼1%1%4%2%合计40%37%33%-3%page12自持物业近三年总体情况2、变动成本率四、变动成本page13自持物业近三年总体情况3、各项目变动成本率的增长率排名四、变动成本情况page13自持物业近三年总体情况3、各项目变动成本率的增长目录page14二商业业态成本分析购物中心项目分析金树街项目分析成本管控措施商业业态总体情况目录page14二商业业态成本分析购物中心项目分析金树街page15商业业态成本分析一、商业业态总体情况（一）投资报酬率情况1、商业投资报酬率呈逐年上升趋势。2、金树街于2009年将F1出售，2010年租金收入减少，回报率明显下降；其收入为固定租金，合同期较长，收入稳定但增幅缓慢，同时随着房屋使用年限增长，大中修等费用有所增长，2012年又增加了宣传费，因此回报率有所下降。投资报酬率=净利润/物业评估值page15商业业态成本分析一、商业业态总体情况（一）投资报page16商业业态成本分析（二）总成本占比分析商业业态总成本中，有58%是固定成本，42%是变动成本。人工成本、业务宣传费占变动成本的88%。page16商业业态成本分析（二）总成本占比分析商业业态总成page17商业业态成本分析（三）总变动成本率1、2008年比2007年下降明显，主要是由于2007年新开业，收入和成本较高2、收入明显提升，变动成本总体呈下降趋势page17商业业态成本分析（三）总变动成本率1、2008年page18商业业态成本分析（一）购物中心收入、成本、变动成本率二、购物中心情况收入有明显提升，2009年回落是因为经济危机而调减租金造成。变动成本率呈下降趋势。page18商业业态成本分析（一）购物中心收入、成本、变动成page19商业业态成本分析（二）购物中心各成本项目成本1、随着项目的成熟，业务宣传费和代理佣金下降明显。2、业务招待费、咨询服务费、市外差旅费有上升趋势。page19商业业态成本分析（二）购物中心各成本项目成本1、page20商业业态成本分析1、金树街收入、成本、变动成本率三、金树街情况1、金树街以收取固定租金为主要收入，因此收入稳定且增长缓慢。2、变动成本金额较低（2012年52万元），但有明显上升趋势，主要是因为2012年增加业务宣传费。page20商业业态成本分析1、金树街收入、成本、变动成本率page21商业业态成本分析2、金树街各成本项目成本金树街各项成本较低，2012年有配合区政府业务宣传费支出36万。page21商业业态成本分析2、金树街各成本项目成本金树街各page22商业业态成本分析四、成本管控措施1、人工成本呈现逐年递增的趋势。商管公司将通过科学定岗定编等方式，控制人员编制。

2、购物中心业务宣传费2012年为873万元，占变动成本的33%，成本率为4%。该费用主要用于VIP客户维护326万（目前VIP客户的销售额占总销售额的40%）；用于广告宣传费547万（根据租赁合同约定，购物中心按月收取租户广宣费，同时要向租户公布宣传推广活动方案）。购物中心2013年业务宣传费与2012年保持总额不变，主要通过运营部与企划部加强合作和配合，调整结构，提高购物中心品牌推广力度，提升购物中心客流和整体坪效。3、2013商业业态行政管理费共423万，人均行政管理费为6.7万元/年，商管公司拟通过控制费用审批、合理安排工作等方式在2013年将行政管理费压缩10%。主要通过加强事前请示审批和事后报销审批力度，降低招待费、差旅费等各项费用。另一方面，通过精细化管理，对年度预算按各明细项严格控制，不允许项目间的挪用。page22商业业态成本分析四、成本管控措施1、人工成本呈现目录page23三酒店业态成本分析酒店业态总体情况主要变动成本率分析成本管控措施目录page23三酒店业态成本分析酒店业态总体情况主要变page24酒店业态成本分析一、酒店业态总体情况（一）投资报酬率=净利润/原始投资额1、2012年酒店业态投资报酬率为4%，其中美爵酒店、威斯汀酒店、丽思酒店高于平均值，回报情况较好2、喜来登酒店和金融街公寓投资回报长期低于平均值，喜来登酒店主要是由于每年经营时间较短且受气候影响较大，导致回报率较低。page24酒店业态成本分析一、酒店业态总体情况（一）投资报page25酒店业态成本分析（二）总成本占比分析酒店业态变动成本占71%，其中餐饮成本、客房成本、行政管理费用、市营销费用、能耗费用占变动成本的88%page25酒店业态成本分析（二）总成本占比分析酒店业态变动page26酒店业态成本分析（三）总变动成本率（变动成本/收入）1、由于2008年奥运会，酒店收入和成本均大幅上升，2009年恢复正常。2、自2009年后，收入增长速度快于变动成本，因此变动成本率逐年下降，整体趋势较好。1、总变动成本率page26酒店业态成本分析（三）总变动成本率（变动成本/收page27page27酒店业态成本分析1、各项目变动成本率均呈下降趋势，喜来登下降速度最快，但在2012年有上升趋势，主要是由于收入出现小幅下降且人工成本、客房佣金出现增长导致。2、威斯汀变动成本率最低且出现逐渐下降趋势，说明威斯汀变动成本控制效果明显。2、各项目变动成本率趋势page27page27酒店业态成本分析1、各项目变动成本率page28page28酒店业态成本分析1、从酒店业态总体情况看，丽思和美爵客房成本率高于业态平均值；2、从项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋势。（一）客房成本率（客房成本/客房收入）1、客房成本率分析二、主要变动成本率分析page28page28酒店业态成本分析1、从酒店业态总体情page29page29酒店业态成本分析2、威斯汀酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析威斯汀酒店客房成本率目标：14.1%page29page29酒店业态成本分析2、威斯汀酒店与同page30page30酒店业态成本分析3、丽思酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析丽思酒店客房成本率目标：17%page30page30酒店业态成本分析3、丽思酒店与同行page31page31酒店业态成本分析4、美爵酒店与同行四星级酒店客房成本率对比分析美爵的客房成本率是同行最低。2013年按照客房成本率17.3%的目标努力。美爵客酒店房成本率目标：17.3%page31page31酒店业态成本分析4、美爵酒店与同行page32page32酒店业态成本分析5、喜来登酒店客房成本率分析喜来登由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，目前先与历史数据比较。喜来登酒店客房成本率目标：12%page32page32酒店业态成本分析5、喜来登酒店客房page33page33酒店业态成本分析（二）餐饮成本率（餐饮成本/餐饮收入）1、餐饮成本率分析1、从酒店业态总体情况看，仅威斯汀酒店的餐饮成本率低于业态平均值；2、从项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋势。page33page33酒店业态成本分析（二）餐饮成本率（餐page34page34酒店业态成本分析2、威斯汀与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析威斯汀酒店餐饮成本率目标：53.4%page34page34酒店业态成本分析2、威斯汀与同行五星page35page35酒店业态成本分析3、丽思酒店与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析丽思酒店餐饮成本率目标：51%page35page35酒店业态成本分析3、丽思酒店与同行五page36page36酒店业态成本分析4、美爵酒店与同行四星级酒店餐饮成本率对比分析美爵餐饮成本率与同行最低餐饮成本率持平，2013年预算餐饮成本率为63%美爵酒店餐饮成本率目标：63%page36page36酒店业态成本分析4、美爵酒店与同行page37page37酒店业态成本分析5、喜来登酒店餐饮成本率分析由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，故与历史数据比较，取最低餐饮成本率为目标。喜来登酒店餐饮成本率目标：56%page37page37酒店业态成本分析5、喜来登酒店餐饮page38page38酒店业态成本分析1、美爵酒店和喜来登酒店高于平均值2、丽思酒店的行政费用率呈现缓慢上升趋势（三）其他变动成本率分析1、行政费用率分析（行政费用/总收入）五星级且年收入1亿以上6%四星级或年收入1亿以下8%行政费用率目标：项目威斯汀丽思喜来登美爵2012成本率5.5%7.2%10%10.4%标准5.5%6%8%8%下降空间1.2%2.0%2.4%page38page38酒店业态成本分析1、美爵酒店和喜来登page39page39酒店业态成本分析2、市场营销费用率分析（市场营销费用/总收入）市场营销费率目标：5.8%项目威斯汀丽思喜来登美爵2012成本率5.8%6%5.5%6.1%标准5.8%5.8%5.5%5.8%下降空间0.2%1、美爵酒店和丽思酒店高于平均值2、美爵酒店和喜来登酒店呈现上升趋势page39page39酒店业态成本分析2、市场营销费用率分page40page40酒店业态成本分析3、能耗费用率分析（能耗/总收入）五星级且年收入1亿以上5%四星级或年收入1亿以下8%能耗费用率控制目标：项目威斯汀丽思喜来登美爵2012成本率5.0%5.1%10.1%7.1%标准5%5%8%7%下降空间0.1%2.1%0.1%1、美爵酒店虽然高于平均值但已出现明显的下降趋势2、喜来登酒店是酒店业态中最高的项目，且下降趋势并不明显，主要原因是收入并没有明显增长。page40page40酒店业态成本分析3、能耗费用率分析（page41page41酒店业态成本分析收入和成本均呈上升趋势，由于收入增长速度超过成本，因此变动成本率是下降的。（四）金融街公寓成本分析1、变动成本率分析（变动成本/总收入）page41page41酒店业态成本分析收入和成本均呈上升趋page42page42酒店业态成本分析市场营销费用率和能耗费用率略有上升趋势。2、各项变动成本率趋势分析page42page42酒店业态成本分析市场营销费用率和能耗page43page43酒店业态成本分析2、公寓客房成本率分析金融街公寓客房成本率目标：10%因威斯汀公寓的费用为分摊费用，参考性不强。page43page43酒店业态成本分析2、公寓客房成本率分page44酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（一）确定成本率目标，建立奖惩机制各酒店项目拟按下表，分步实施目标成本率的下降，预计在2014年达到目标成本率。里兹置业公司将制定成本控制奖惩机制，加强过程管理，通过考核、监督等手段保证目标成本率实现有效合理下降。项目威斯汀丽思喜来登美爵客房成本率14.1%17.0%12.0%17.0%餐饮成本率53.4%51.0%56.0%63.0%行政费用率5.5%6.0%8.0%8.0%市场营销费用率5.8%5.8%5.5%5.8%能耗费用率5%5%8%7%page44酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（一）确定成page45酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（二）过程控制的具体措施1、缩减人员编制项目人员编制应重点向一线部门倾斜，保证酒店的服务质量及标准，同时合理缩减二线部门人工编制，尤其在酒店进入稳定运营阶段尽量减少二线部门高成本外籍人工数量。2、适度进行外包保洁、管事部、安保部等底层服务性岗位，根据酒店的经营情况，进行适度的外包，聘用第三方公司。不仅可灵活调整人编同时有效缩减人工福利成本3、发挥员工效率酒店继续加大员工在岗培训，及部门之间的交叉培训，提高员工工作技能水平，培养更多的一专多能员工。page45酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（二）过程控page46酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（二）具体措施4、开展节能竞赛设立年度节能目标，开展季度节能竞赛，节省能耗费用已奖金形式进行项目或个人奖励，从而达到全员降低能耗的意识和最终目标。5、节能创新鼓励项目开展节能创新工作，可以通过一个项目为试点，达到预期效果后，通过里兹置业的平台进行分享推广工作。6、合同式管理，或申请政府补贴与专业公司签订专项能源管理合同，或申请政府补贴，与专业机构进行合作，进行管理监控，即降低能耗又节省了节能投入成本。如威斯汀申请发改委的节能奖励基金。page46酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（二）具体措目录page47四写字楼业态成本分析写字楼业态总体情况成本管控措施目录page47四写字楼业态成本分析写字楼业态总体情况成page48写字楼业态成本分析一、写字楼业态总体情况（一）投资报酬率情况（净利润/物业评估值）金融街中心和德胜国际呈现逐步上升趋势，津塔项目虽然投资报酬率较低（2012年实现扭亏为盈）但也保持持续上升趋势。page48写字楼业态成本分析一、写字楼业态总体情况（一）投page49写字楼业态成本分析（二）总成本占比分析写字楼变动成本只占总成本的16%page49写字楼业态成本分析（二）总成本占比分析写字楼变动page50写字楼业态成本分析（三）写字楼总变动成本率1、写字楼收入增长速度有所减缓，主要是因为写字楼租金大幅增长主要依靠新增项目的规模效应，但2010年后仅新增津塔一个项目且由于津塔收入较少而导致2012年增长有所减缓；2、写字楼业态的变动成本率呈现上升趋势，主要是因为津塔项目佣金代理和业务宣传费用较多。page50写字楼业态成本分析（三）写字楼总变动成本率1、写page51写字楼业态成本分析二、写字楼成本管控措施

写字楼项目的变动成本主要为业务宣传费用、佣金服务费、业务招待费、咨询服务费，2012年三个项目合计1018万元。

其中：津塔项目业务宣传和代理佣金共计810万元，这两项费用与津塔项目收入直接相关，属于相对刚性的费用。因为津塔2011年10月开业，前期业务宣传费较大，现已采取低成本宣传渠道方式，2013年1季度已有控制成效。业务招待费、咨询服务费属于资产公司能够主动控制的费用，将进一步控制费用支出，具体管控措施为：1、咨询服务费：合理安排各项目间的资源共享，确保总体咨询费总额不变的情况下提升咨询服务产生的联动效益。2、业务招待费：写字楼项目业务招待费主要针对大客户，因此将统筹协调费用支出，在不影响客户关系维护的前提下尽量缩减费用支出。page51写字楼业态成本分析二、写字楼成本管控措施目录page52五大中修成本分析近两年大中修情况汇总装修改造类大中修工程成本控制方法设备设施更新改造类成本控制方法大中修的分类目录page52五大中修成本分析近两年大中修情况汇总装修一.目前大中修分类按照改造性质分，目前批准的大中修改造工程可分为两大类：第一类：设备/设施更新改造类—系指楼宇内设备设施存在老化、损坏、产生安全隐患、不满足新规范要求、造成能源浪费等现象，为使得这些现象得到改善从而满足经营需求而须投资改造的工程项目。（大中修审核小组主导）第二类：装修改造类—系指随着自持物业开业时间延长，部分区域的装修破旧、老化、损坏，已经不能满足日常经营需要或由于商业业态租户调整，公区装修或机电条件需要进行调整改造的大中修工程项目。（业态管理公司主导）大中修大中修成本分析一、大中修的分类一.目前大中修分类按照改造性质分，目前批准的大中修改造工程可二.近两年大中修情况汇总根据上述分类，统计近两年大中修工程项目批示情况汇总表如下：总额（万元）装修改造类总金额装修改造类占比平均占比2012年2013年2012年2013年2012年2013年酒店316.08378.71148.1214.946.86%56.75%51.80%商业856.92762.38640.2466.5574.71%61.20%67.95%写字楼228.7210.57158.9178.5769.48%84.80%77.14%总计1401.71351.66947.2860.0267.58%63.63%65.60%业态项目表1.大中修装修改造类汇总表二、近两年大中修情况汇总大中修成本分析二.近两年大中修情况汇总根据上述分类，统计近两年大中修工程项总额（万元）设备设施类总金额设备设施类占比平均占比2012年2013年2012年2013年2012年2013年酒店316.08378.71167.98163.8153.14%43.25%48.20%商业856.92762.38216.72295.8325.29%38.80%32.05%写字楼228.7210.5769.83230.52%15.20%22.86%总计1401.71351.66454.5491.6432.42%36.37%34.40%二.近两年大中修情况汇总根据上述分类，统计近两年大中修工程项目批示情况汇总表如下：业态项目表2.大中修设备设施更新改造类汇总表二、近两年大中修情况汇总大中修成本分析总额（万元）设备设施类总金额设备设施类占比平均占比2012年根据装修改造“小而杂”的特点，目前主要采用如下办法节省装修类大中修的成本：注：具体内容详见表31.立项2.实施操作以成本“总体控制，事前控制”为原则，节省造价。3.验收结算对于未按清单规定及标书要求实施的项目视情节严重不予结算或扣减后结算。以业态管理公司为主导，采用三级管理进行立项审核，严把立项审核关。大中修成本分析三、装修改造类大中修工程成本控制方法根据装修改造“小而杂”的特点，目前主要采用如下办法节省装修类影响成本项措施立项1、各自持物业项目上报装修改造类大中修项目实施方案及预算。

2、项目业主代表与项目工程部初次审核后报业态管理公司审批。

3、业态管理公司审核出具意见相关技术问题报资产公司大中修审核小组征求意见。

4、业态管理公司出具审批意见后报经理办公会审批。（注：属于重点区域或外立面装修改造的须附效果审批文件，属于业态调整的须附业态调整审批文件）

5、经理办公会审核通过后项目及预算获批。

6、如上述文件短时间内不能准备齐全，须待准备齐全后再行审批。实施操作

1、预算指标内限额设计。

2、根据设计图纸出具招标标底。

3、依据标底选择简易招标或内部公开招标形式进行招标。

4、无论金额大小一律采用“技术标合格，低价中标”评标办法定标。

5、开标后无论金额大小一律和最低价中标单位进行再次议价。

6、确定价格后，一律签署“总价包死”合同，杜绝执行过程中洽商变更现象出现。验收结算1、由运营部、工程物管部、财务部（成本）、物业公司组成验收小组。

2、验收通过各方签字后进入结算程序。

3、未按时间完成或未按清单要求完成扣减相应费用。

4、启动结算流程进行结算。表3立项审核及成本控制措施表

大中修成本分析三、装修改造类大中修工程成本控制方法影响成本项措施立项1、各自持物业项目上报装修改造类大中修项目page58自持物业2012年总收入12.9亿元，变动成本4.3亿元（占收入33%），固定成本2.4亿元（占收入19%）。根据以上成本管控措施，按照两年实现成本管控目标，则2013年在总收入完成的情况下预计可提高投资报酬率（ROI）0.1个百分点。总结page58总结谢谢！page59谢谢！page59自持物业成本分析金融街资产管理公司2013年4月page60自持物业成本分析金融街资产管理公司page1page61成本范围：包括营业成本、管理费用、销售费用成本分类：1、固定成本：折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修酒店业态支付给管理公司的管理费2、变动成本：经营成本、业务宣传费人工成本、行政费用项目范围：2011年前开业的项目、津塔分析说明page2分析说明项目范围酒店业态写字楼业态商业业态威斯汀酒店美爵酒店金融街中心德胜国际中心购物中心丽思酒店惠州喜来登酒店金融街公寓金树街及C3金融街集团数据包括：酒店个5个，商业2个，写字楼3个金融街控股天津津塔项目范围酒店业态写字楼业态商业业态威斯汀酒店美爵酒店金融街中目录page63一二自持物业近三年总体情况商业业态成本分析三酒店业态成本分析四写字楼业态成本分析五大中修成本分析目录page4一二自持物业近三年总体情况商业业态成本分析目录page64一自持物业近三年总体情况收入情况总成本情况变动成本情况投资报酬率目录page5一自持物业近三年总体情况收入情况总成本情况page65自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况1、项目投资情况项目产权所有人开业间建筑面积原始投资评估值商业板块购物中心购物中心、控股公司2007/9/16167,391195,798407600金树街控股公司2007/4/2614,77121,28294800小计

182,162217,080502,400酒店板块丽思酒店里兹置业、控股公司2006/10/1442,46177,06477,064喜来登酒店惠州置业2008/6/1843,65043,43943,439金融街公寓控股公司2006/10/1849,97861,64061,640威斯汀酒店金昊公司2006/10/14108,209169,247169,247美爵酒店西单开发公司2001/12/127,28423,70023,700小计

271,582375,090375,090写字楼板块金融街中心北京置业2009/5/197,399145,126339700德胜国际德胜投资2008/5/131,20631,94573400津塔写字楼津塔置业2011/10/197,971167,761257900小计

226,576344,832671,000合计

680,320937,0021,548,490注：评估值来自《2012金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》。酒店无评估值。page6自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况page66自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况2、投资报酬率酒店业态：投资报酬率=净利润/原始投资额商业、写字楼业态：投资报酬率=净利润/物业评估值page7自持物业近三年总体情况一、投资报酬率（ROI）情况page67自持物业近三年总体情况二、收入情况业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态16,93521,77825,09921,27119%22%酒店业态61,94074,26977,07071,09362%12%写字楼18,28622,35126,92022,51920%21%合计97,162118,398129,089114,883100%15%page8自持物业近三年总体情况二、收入情况业态2010年2page68自持物业近三年总体情况三、总成本情况1、总成本业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态5,3687,0186,6306,33910%11%酒店业态55,12058,48057,41957,00687%2%写字楼1,1121,8673,2912,7994%72%合计61,59967,36467,34165,435100%5%总成本=营业成本+销售费用+管理费用page9自持物业近三年总体情况三、总成本情况1、总成本业态page69自持物业近三年总体情况2、总成本率三、总成本情况1、总成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，息税前利润率在逐步提升2、写字楼项目总成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显总成本率=总成本/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态32%32%26%-3%酒店业态89%79%75%-7%写字楼6%8%12%3%合计63%57%52%-6%page10自持物业近三年总体情况2、总成本率三、总成本情况page70自持物业近三年总体情况四、变动成本情况1、变动成本情况业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态3,1083,5742,7033,1287%-7%酒店业态35,81239,60039,50838,30791%5%写字楼1261991,0194481%185%合计39,04643,37343,22941,883100%5%变动成本=经营成本+业务宣传费+人工成本+行政费用page11自持物业近三年总体情况四、变动成本情况1、变动成page71自持物业近三年总体情况2、变动成本率四、变动成本情况1、变动成率的复核增长率出现整体下降，说明总成本控制效果明显，利润率在逐步提升2、写字楼项目变动成本率出现较大幅度增长，主要是津塔项目成本增加明显变动成本率=变动成本/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态18%16%11%-4%酒店业态58%53%51%-3%写字楼1%1%4%2%合计40%37%33%-3%page12自持物业近三年总体情况2、变动成本率四、变动成本page72自持物业近三年总体情况3、各项目变动成本率的增长率排名四、变动成本情况page13自持物业近三年总体情况3、各项目变动成本率的增长目录page73二商业业态成本分析购物中心项目分析金树街项目分析成本管控措施商业业态总体情况目录page14二商业业态成本分析购物中心项目分析金树街page74商业业态成本分析一、商业业态总体情况（一）投资报酬率情况1、商业投资报酬率呈逐年上升趋势。2、金树街于2009年将F1出售，2010年租金收入减少，回报率明显下降；其收入为固定租金，合同期较长，收入稳定但增幅缓慢，同时随着房屋使用年限增长，大中修等费用有所增长，2012年又增加了宣传费，因此回报率有所下降。投资报酬率=净利润/物业评估值page15商业业态成本分析一、商业业态总体情况（一）投资报page75商业业态成本分析（二）总成本占比分析商业业态总成本中，有58%是固定成本，42%是变动成本。人工成本、业务宣传费占变动成本的88%。page16商业业态成本分析（二）总成本占比分析商业业态总成page76商业业态成本分析（三）总变动成本率1、2008年比2007年下降明显，主要是由于2007年新开业，收入和成本较高2、收入明显提升，变动成本总体呈下降趋势page17商业业态成本分析（三）总变动成本率1、2008年page77商业业态成本分析（一）购物中心收入、成本、变动成本率二、购物中心情况收入有明显提升，2009年回落是因为经济危机而调减租金造成。变动成本率呈下降趋势。page18商业业态成本分析（一）购物中心收入、成本、变动成page78商业业态成本分析（二）购物中心各成本项目成本1、随着项目的成熟，业务宣传费和代理佣金下降明显。2、业务招待费、咨询服务费、市外差旅费有上升趋势。page19商业业态成本分析（二）购物中心各成本项目成本1、page79商业业态成本分析1、金树街收入、成本、变动成本率三、金树街情况1、金树街以收取固定租金为主要收入，因此收入稳定且增长缓慢。2、变动成本金额较低（2012年52万元），但有明显上升趋势，主要是因为2012年增加业务宣传费。page20商业业态成本分析1、金树街收入、成本、变动成本率page80商业业态成本分析2、金树街各成本项目成本金树街各项成本较低，2012年有配合区政府业务宣传费支出36万。page21商业业态成本分析2、金树街各成本项目成本金树街各page81商业业态成本分析四、成本管控措施1、人工成本呈现逐年递增的趋势。商管公司将通过科学定岗定编等方式，控制人员编制。

2、购物中心业务宣传费2012年为873万元，占变动成本的33%，成本率为4%。该费用主要用于VIP客户维护326万（目前VIP客户的销售额占总销售额的40%）；用于广告宣传费547万（根据租赁合同约定，购物中心按月收取租户广宣费，同时要向租户公布宣传推广活动方案）。购物中心2013年业务宣传费与2012年保持总额不变，主要通过运营部与企划部加强合作和配合，调整结构，提高购物中心品牌推广力度，提升购物中心客流和整体坪效。3、2013商业业态行政管理费共423万，人均行政管理费为6.7万元/年，商管公司拟通过控制费用审批、合理安排工作等方式在2013年将行政管理费压缩10%。主要通过加强事前请示审批和事后报销审批力度，降低招待费、差旅费等各项费用。另一方面，通过精细化管理，对年度预算按各明细项严格控制，不允许项目间的挪用。page22商业业态成本分析四、成本管控措施1、人工成本呈现目录page82三酒店业态成本分析酒店业态总体情况主要变动成本率分析成本管控措施目录page23三酒店业态成本分析酒店业态总体情况主要变page83酒店业态成本分析一、酒店业态总体情况（一）投资报酬率=净利润/原始投资额1、2012年酒店业态投资报酬率为4%，其中美爵酒店、威斯汀酒店、丽思酒店高于平均值，回报情况较好2、喜来登酒店和金融街公寓投资回报长期低于平均值，喜来登酒店主要是由于每年经营时间较短且受气候影响较大，导致回报率较低。page24酒店业态成本分析一、酒店业态总体情况（一）投资报page84酒店业态成本分析（二）总成本占比分析酒店业态变动成本占71%，其中餐饮成本、客房成本、行政管理费用、市营销费用、能耗费用占变动成本的88%page25酒店业态成本分析（二）总成本占比分析酒店业态变动page85酒店业态成本分析（三）总变动成本率（变动成本/收入）1、由于2008年奥运会，酒店收入和成本均大幅上升，2009年恢复正常。2、自2009年后，收入增长速度快于变动成本，因此变动成本率逐年下降，整体趋势较好。1、总变动成本率page26酒店业态成本分析（三）总变动成本率（变动成本/收page86page86酒店业态成本分析1、各项目变动成本率均呈下降趋势，喜来登下降速度最快，但在2012年有上升趋势，主要是由于收入出现小幅下降且人工成本、客房佣金出现增长导致。2、威斯汀变动成本率最低且出现逐渐下降趋势，说明威斯汀变动成本控制效果明显。2、各项目变动成本率趋势page27page27酒店业态成本分析1、各项目变动成本率page87page87酒店业态成本分析1、从酒店业态总体情况看，丽思和美爵客房成本率高于业态平均值；2、从项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋势。（一）客房成本率（客房成本/客房收入）1、客房成本率分析二、主要变动成本率分析page28page28酒店业态成本分析1、从酒店业态总体情page88page88酒店业态成本分析2、威斯汀酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析威斯汀酒店客房成本率目标：14.1%page29page29酒店业态成本分析2、威斯汀酒店与同page89page89酒店业态成本分析3、丽思酒店与同行五星级酒店客房成本率对比分析丽思酒店客房成本率目标：17%page30page30酒店业态成本分析3、丽思酒店与同行page90page90酒店业态成本分析4、美爵酒店与同行四星级酒店客房成本率对比分析美爵的客房成本率是同行最低。2013年按照客房成本率17.3%的目标努力。美爵客酒店房成本率目标：17.3%page31page31酒店业态成本分析4、美爵酒店与同行page91page91酒店业态成本分析5、喜来登酒店客房成本率分析喜来登由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，目前先与历史数据比较。喜来登酒店客房成本率目标：12%page32page32酒店业态成本分析5、喜来登酒店客房page92page92酒店业态成本分析（二）餐饮成本率（餐饮成本/餐饮收入）1、餐饮成本率分析1、从酒店业态总体情况看，仅威斯汀酒店的餐饮成本率低于业态平均值；2、从项目自身发展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2012年均呈现上升趋势。page33page33酒店业态成本分析（二）餐饮成本率（餐page93page93酒店业态成本分析2、威斯汀与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析威斯汀酒店餐饮成本率目标：53.4%page34page34酒店业态成本分析2、威斯汀与同行五星page94page94酒店业态成本分析3、丽思酒店与同行五星级酒店餐饮成本率对比分析丽思酒店餐饮成本率目标：51%page35page35酒店业态成本分析3、丽思酒店与同行五page95page95酒店业态成本分析4、美爵酒店与同行四星级酒店餐饮成本率对比分析美爵餐饮成本率与同行最低餐饮成本率持平，2013年预算餐饮成本率为63%美爵酒店餐饮成本率目标：63%page36page36酒店业态成本分析4、美爵酒店与同行page96page96酒店业态成本分析5、喜来登酒店餐饮成本率分析由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，故与历史数据比较，取最低餐饮成本率为目标。喜来登酒店餐饮成本率目标：56%page37page37酒店业态成本分析5、喜来登酒店餐饮page97page97酒店业态成本分析1、美爵酒店和喜来登酒店高于平均值2、丽思酒店的行政费用率呈现缓慢上升趋势（三）其他变动成本率分析1、行政费用率分析（行政费用/总收入）五星级且年收入1亿以上6%四星级或年收入1亿以下8%行政费用率目标：项目威斯汀丽思喜来登美爵2012成本率5.5%7.2%10%10.4%标准5.5%6%8%8%下降空间1.2%2.0%2.4%page38page38酒店业态成本分析1、美爵酒店和喜来登page98page98酒店业态成本分析2、市场营销费用率分析（市场营销费用/总收入）市场营销费率目标：5.8%项目威斯汀丽思喜来登美爵2012成本率5.8%6%5.5%6.1%标准5.8%5.8%5.5%5.8%下降空间0.2%1、美爵酒店和丽思酒店高于平均值2、美爵酒店和喜来登酒店呈现上升趋势page39page39酒店业态成本分析2、市场营销费用率分page99page99酒店业态成本分析3、能耗费用率分析（能耗/总收入）五星级且年收入1亿以上5%四星级或年收入1亿以下8%能耗费用率控制目标：项目威斯汀丽思喜来登美爵2012成本率5.0%5.1%10.1%7.1%标准5%5%8%7%下降空间0.1%2.1%0.1%1、美爵酒店虽然高于平均值但已出现明显的下降趋势2、喜来登酒店是酒店业态中最高的项目，且下降趋势并不明显，主要原因是收入并没有明显增长。page40page40酒店业态成本分析3、能耗费用率分析（page100page100酒店业态成本分析收入和成本均呈上升趋势，由于收入增长速度超过成本，因此变动成本率是下降的。（四）金融街公寓成本分析1、变动成本率分析（变动成本/总收入）page41page41酒店业态成本分析收入和成本均呈上升趋page101page101酒店业态成本分析市场营销费用率和能耗费用率略有上升趋势。2、各项变动成本率趋势分析page42page42酒店业态成本分析市场营销费用率和能耗page102page102酒店业态成本分析2、公寓客房成本率分析金融街公寓客房成本率目标：10%因威斯汀公寓的费用为分摊费用，参考性不强。page43page43酒店业态成本分析2、公寓客房成本率分page103酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（一）确定成本率目标，建立奖惩机制各酒店项目拟按下表，分步实施目标成本率的下降，预计在2014年达到目标成本率。里兹置业公司将制定成本控制奖惩机制，加强过程管理，通过考核、监督等手段保证目标成本率实现有效合理下降。项目威斯汀丽思喜来登美爵客房成本率14.1%17.0%12.0%17.0%餐饮成本率53.4%51.0%56.0%63.0%行政费用率5.5%6.0%8.0%8.0%市场营销费用率5.8%5.8%5.5%5.8%能耗费用率5%5%8%7%page44酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（一）确定成page104酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（二）过程控制的具体措施1、缩减人员编制项目人员编制应重点向一线部门倾斜，保证酒店的服务质量及标准，同时合理缩减二线部门人工编制，尤其在酒店进入稳定运营阶段尽量减少二线部门高成本外籍人工数量。2、适度进行外包保洁、管事部、安保部等底层服务性岗位，根据酒店的经营情况，进行适度的外包，聘用第三方公司。不仅可灵活调整人编同时有效缩减人工福利成本3、发挥员工效率酒店继续加大员工在岗培训，及部门之间的交叉培训，提高员工工作技能水平，培养更多的一专多能员工。page45酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（二）过程控page105酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（二）具体措施4、开展节能竞赛设立年度节能目标，开展季度节能竞赛，节省能耗费用已奖金形式进行项目或个人奖励，从而达到全员降低能耗的意识和最终目标。5、节能创新鼓励项目开展节能创新工作，可以通过一个项目为试点，达到预期效果后，通过里兹置业的平台进行分享推广工作。6、合同式管理，或申请政府补贴与专业公司签订专项能源管理合同，或申请政府补贴，与专业机构进行合作，进行管理监控，即降低能耗又节省了节能投入成本。如威斯汀申请发改委的节能奖励基金。page46酒店业态成本分析三、酒店成本管控措施（二）具体措目录page106四写字楼业态成本分析写字楼业态总体情况成本管控措施目录page47四写字楼业态成本分析写字楼业态总体情况成page107写字楼业态成本分析一、写字楼业态总体情况（一）投资报酬率情况（净利润/物业评估值）金融街中心和德胜国际呈现逐步上升趋势，津塔项目虽然投资报酬率较低（2012年实现扭亏为盈）但也保持持续上升趋势。page48写字楼业态成本分析一、写字楼业态总体情况（一）投page108写字楼业态成本分析（二）总成本占比分析写字楼变动成本只占总成本的16%page49写字楼业态成本分析（二）总成本占比分析写字楼变动page109写字楼业态成本分析（三）写字楼总变动成本率1、写字楼收入增长速度有所减缓，主要是因为写字楼租金大幅增长主要依靠新增项目的规模效应，但2010年后仅新增津塔一个项目且由于津塔收入较少而导致2012年增长有所减缓；2、写字楼业态的变动成本率呈现上升趋势，主要是因为津塔项目佣金代理和业务宣传费用较多。page50写字楼业态成本分析（三）写字楼总变动成本率1、写page110写字楼业态成本分析二、写字楼成本管控措施

写字楼项目的变动成本主要为业务宣传费用、佣金服务费、业务招待费、咨询服务费，2012年三个项目合计1018万元。

其中：津塔项目业务宣传和代理佣金共计810万元，这两项费用与津塔项目收入直接相关，属于相对刚性的费用。因为津塔2011年10月开业，前期业务宣传费较大，现已采取低成本宣传渠道方式，2013年1季度已有控制成效。业务招待费、咨询服务费属于资产公司能够主动控制的费用，将进一步控制费用支出，具体管控措施为：1、咨询服务费：合理安排各项目间的资源共享，确保总体咨