2022中国楼市发展分析：暴涨 调控 不确定

中国楼市发展分析：暴涨调控不确定梳理2022年楼市的时间轴，或可用“暴涨、调控和不确定”三个关键词来概括。

楼典上鲜有像2022这样戏剧化的年份。沉浮在楼市中的人们亲历了一线城市的地王与“日光盘”齐飞和二线省城集体疯狂的盛况，又从“去库存”引爆的房价之“热”，突然滑落至严酷调控造就的市场之“冷”，其间还穿插着局部调控的失效和不断加码。

12月中旬，中央经济工作会议上以“房子是用来住的，不是用来炒的”给来年的楼市定下基调，但对于后市的看法依旧陷入了空前的分歧。毕竟2022年的这场“楼疯”是正应莎翁名作《麦克白》中的哀痛咏叹——“布满了喧哗与骚动，却没有任何意义”，还是“让暴风雨来得更猛烈些”的序曲？

暴涨

2022年2月2日，央行和银监会发布房贷松绑新政，超过150个城市出台“去库存”新政，包括降低首付、松绑住房公积金、减税、鼓舞农夫工进城买房等等，在首付贷等各类金融杠杆的共同作用下，拉开了房价暴涨的序幕。

彼时，刚过完春节间续回城的购房者就掀起了一股抢房狂潮，在北上深，几乎每个人都在对赌“明天会更贵”，房东紧锁铁门隔空“跳价”、签约现场临时“尿遁”、交易中心网签系统多次挤瘫的闹剧频频上演。

3月下旬开头，眼看着楼市刺激政策没能将资金引向需要去库存的三四线城市，领先井喷的一线城市不得已出台第一次调控之举。上海祭出“3·25新政”，从2022年就开头“翻番之旅”的深圳也打出了限购限贷的组合拳。

但和2022年的楼市调控效果大相径庭的是，虽然顶着“史上最严”的名头，楼市降温的观望心情仅仅持续了两个多月。到了6月，央企、国企为主导的房企“国家队”大举囤地，伴随各地“地王”的横空出世，原本趋于平稳的形势上演了惊天大逆转，调控重锤之下，楼市疯狂的局面几近失控。

不光北上深“楼疯”卷土重来，遍地是“10w+”的楼价，当时尚未限购的二线城市南京、合肥、杭州等省城房价集体飙涨，多个楼盘开盘告罄，第一次调控非但没有起效，还使过热区域进一步扩大。

调控

眼看着“金九银十”的传统心理旺季即将来临，担忧会为烈火烹油的楼市再添一把薪的政府痛下决心，最终大规模终结执行了半年左右的宽松政策，誓将调控进行究竟。

9月30日，北京市政府发布《关于促进本市房地产市场平稳健康进展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等，成为这次全国性调控的表率。

之后，9天内，天津、苏州、成都、合肥、广州、南京、深圳、济南、无锡、武汉、郑州、东莞、福州、惠州、南宁、芜湖、佛山、珠海、厦门等21个城市先后发布楼市调控政策，盛况空前。

11月以来，杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高购房资格或贷款门槛。就连3月底已经抛出严苛新政的上海也在极度保密的状态下发布了调控2.0版，史无前例地执行“认房又认贷”。

至今，这轮调控尚未结束，就在12月21日，郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。

作为监管层，央行、银监会、证监会和保监会，还先后出台措施，要求严格执行限贷政策，收紧企业发债，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产。

不确定

据2022-2022年房地产行业深度分析及“十三五”进展规划指导报告了解，中央经济工作会议上明确的2022年楼市进展方向，强调要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快讨论建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止消失大起大落。

不过，虽然首提“抑制房地产泡沫”“回归住房的居住属性”，表明热点城市房价快速上涨已触及“政策红线”，但在当下的中国，房价已然不只是一道非黑即白的选择题。

它不仅肯定程度负载着GDP保增长的任务，也事关各地政府的“钱袋子”。考虑到2022年楼市调控只让房价短暂回调的前车之鉴，“宏观之手”影响购房心理的边际效应也在递减之中。

当然，现在学界和市场普遍预期，本轮调控将会持续