热点研究郑州二手房交易分析报告

类别：报告类编号【20100522】第61页共61页二手房业务实施报告

目录二手房业务实施报告 1第一部分 4郑州二手房市场分析报告 41 国家近几年对于二手房出台的最新政策 61.1国家关于二手房的政策法规 62郑州二手房市场分析 102.1郑州2001-2009年二手房市场的发展情况 102.2主要二手房经纪机构的网点布局 152.2.1纯粹的二手房中介经营模式——21世纪不动产 172.2.2带有二手房投机融资性质的经营模式——顺驰不动产 232.2.3郑州美华房地产营销策划有限公司 282.2.4新通商房地产投融资超市……….…………….303国内知名的二手房中介机构简析………………….………..32第二部分………………………...….34公司二手房市场实施策略 342实施策略 错误！未定义书签。2.1恒辉进入二手房市场应该采取三步走的战略 422.2恒辉中介机构经营发展计划 422.3恒辉的经营模式 432.3.1发展模式 432.3.2房源渠道 432.3.3推广渠道 442.4店面选址 442.5人员组织 452.6成本分析（以21世纪不动产为例） 462.6经营业务 472.6.1基础业务：二手房销售，房屋租赁 472.6.2特色业务：卖旧买新，以旧换新 472.6.3其它业务 472.7注意事项 482.7.1客户资源 482.7.2提高服务质量 482.7.3提升市场知名度 48附件网上搜索的交易流程 50

第一部分郑州二手房市场分析报告

政策篇国家近几年对于二手房出台的最新政策1.1国家关于二手房的政策法规1、2006年6月出台的二手房交易政策(1)不足五年出售的二手房,须缴纳全额营业税，即按房价5.5%缴纳营业税(卖方)。(2)90平米以下的二手房转让,首付最低仍然为20%；90平米以上首付最低为30%。(3)自8月1日起二手房出售卖方须缴纳20%个人所得税(增值额的20%)。2、财政部、国税总局2008年12月30日关于二手房营业税新的执行标准联合下发的通知二手房营业税新的执行标准从2009年起实施。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松。个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。3.营业税征收由2年调整到5年自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。”4.二手房交易的税费主要包括契税：普通住宅2％，非普通住宅4％；印花税：交易价或评估价(取高值)的0.05%；营业税：总价的5.8%(房产证期未满五年交纳，如已满五年不用交纳)个人所得税：评估价的1%。(个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的免征)。综合服务费：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积)；非住宅11元/平方米；产权登记费：85元/套；土地登记费：38元/套；交易评估费：评估价的0.3%；土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积；测绘费：建筑面积×1.36元；调档费：20元。个人购买二手房，在11月1日以后可不交印花税，契税下降到1%，但其他税费照常交纳。5.二手房交易个人所得税个人所得税：本次交易价格×1%免税条件为：(1)出售该套住房为5年以上且唯一一套住房的免税；(2)出售该套住房前1年内购买其他住房的，可持当地地税局出具的证明免/退税；(3)出售该套住房后1年内购买其他住房的，可持有关票据到当地地税局退税；(4)若产权证、契税票均在5年内，则看上一次办理的手续是什么性质。如果是房改购房或还迁协议的，看房改或还迁协议上日期是否在5年之外，若5年之外并唯一一套住房的可以免个税；如果是商品房合同办产权的，看商品房合同是否在2000年前，若是2000年前的商品房合同并唯一一套住房可以免个税。住宅类二手房交易的税费收费标准房款一次性付清：(1)契税：房屋均价高于各区基准价格契税收取标准为房款的3%，房屋均价低于各区基准价格契税收取标准为房款的1.5%；(2)印花税：房屋成交价格的0.1%；(3)登记费：80元/套；(4)交易手续费：建筑面积*6元/平米(买卖双方各3元)；(5)土地出让费：房款1%+20元工本费；(6)营业税：房屋成交价的5.55%查看营业税的具体收取标准；(7)个人所得税：查看个人所得税的具体收取标准；(8)评估费：评估价的0.5%；(9)抵押登记费：80元/套；(10)保险费或担保费：由担保公司或保险公司自定，一般为贷款本息和的1%--2%；(11)律师见证费：贷款额的0.1%，不足100按100补齐。市场篇2郑州二手房市场分析2.1郑州2001-2010年4月二手房市场的发展情况(1)二手房销售市场情况分析图2.12001年-2010年郑州二手房销售套数、面积对比表2001—2006年二手房成交量逐年上升，2007年和2008年交易面积连续下降,2009年二手房成交量出现较大增涨，增幅为141.9%。2010年1-4月达8465套和77.26万平米，同比呈上涨趋势。2001年郑州市二手房成交量是2253套，交易面积17.72万平方米2002年郑州市二手房成交量是5365套，交易面积43.4万平方米2003年郑州市二手房成交量是8796套，交易面积72.8万平方米。2004年郑州市二手房成交量是13420套，交易面积114.95万平方米。2005年，郑州市各类二手房累计交易16387套，交易面积139.4万平方米，分别同比增长22.1％和21.2％。2006年郑州市二手房成交量是18442套，交易面积158.89万平方米。2007年郑州市二手房共成交17720套。月均成交量为1477套，二手房成交套数整体保持稳定。2007年二手房共成交155.79万㎡,全年二手房户均成交面积87.9㎡,与新房户均面积相比,二手房交易面积偏小,表示郑州市2007年二手房市场具有投资价值的小户型产品占有很大比重。2008年郑州市二手房共成交12564套(间)，交易面积109.86万平方米。随着市场的回暖，郑州市民对住房刚性需求的释放，2009年郑州市二手房交易量达到29046套(间)，面积265.77万平方米，远超2006年二手房交易的鼎盛时期。2010年前四月二手房成交8465套，成交面积77.26万方，根据新政调控对楼市的影响及近期市场表现情况，预计2010年二手房成交有望达到15000套左右2010年前四个月郑州二手房市场量价齐升，四个月共成交二手房8465套，成交面积达到77.26万平方米。其中二手住宅的成交量达到8276套，交易面积75.36万平方米。2010年5月份郑州二手房第一个星期只成交了148套，远远低于４月份同期的2800多套的销售量及以前月份的二手房正常交易量。5月份前三周共计成交二手房17.7万方，不足2000套，成交量严重下滑，在四月份二手房交易中，有一个现象比较引人关注，那就是在调控政策出台后的半个月里，二手房交易量不仅没降，反而出现了大幅提升，今年的４月相比去年同期的411万元，增长了200％以上，是当时交易量的３倍多。5月各地二手房市场表现冷淡在5月上半月，北京存量住宅量为网签成交7430套，与4月上旬相比下跌了51.6%。但实际情况下跌更加明显，去除经济适用房，5月上半月二手房总成交量仅为2930套，相比4月上半月的16000套下跌幅度甚至超过81.7%。二手房销售均价逐年呈“上升趋势”表2.2郑州市2001-2010年4月二手房交易均价统计2001—2009年二手房平均价格呈稳步增涨态势。2009年二手房均价为3331元/平方米，同比增幅为12.69%，二手房价格增幅较大。2010年1-4月份二手房平均价格为3876元/平米(2)二手房2008年-2010年4月各月情况分析2009/2010年各月销售套数较同期上升2008年郑州市二手房市场处于第低迷状态，成交套在1000套上下波动。随着市场回暖，对住房刚性需求的释放，2009年郑州市二手房市场成交套数稳步上升。2010年初受新政政策影响，郑州市成交套数虽说有所下降，但相比2008年和2009年同期都有所增长。2008年郑州市二手房市场处于第低迷状态，成交量在10万平米上下波动。随着市场回暖，对住房刚性需求的释放，2009年郑州市二手房市场成交量稳步上升。2010年初受新政政策影响，郑州市成交量虽说有所下降，但相比2008年和2009年同期都有所增长。郑州市二手房平均销售价格2008年除2月外，在2700-3000元/平米之间稳步攀升，但始终未突破3000元/平米；2009年在2900-3700元/平米之间稳步上升，但始终未突破3700元/平米；2010年截止4月份，平均销售价格突破4000元/平米(3)二手房与商品住宅2009年-2010年4月各月对比销售情况分析二手房成交量均在3000套水平线下二手房成交量均在3000套水平线下2009年1月-2010年4月郑州市一手房商品住宅销售套数未低于3500套，而郑州市二手房销售套数除2009年12月份销售达4899套突破3000水平线分水岭外，均未达到3000水平线分水岭二手房成交面积二手房成交面积均在30万方水平线下2009年1月-2010年4月郑州市一手房商品住宅销售面积均高于30万㎡水平线分水岭，而郑州市二手房销售套数除2009年4月份销售面积达45.4万㎡，突破30万㎡水平线分水岭外，均未达到30万㎡水平线分水岭。2009年1月-2010年4月郑州市一手房商品住宅销售均价除2009年1月3908元/㎡低于4000水平线分水岭外均高于4000水平线分水岭，而郑州市二手房销售均价除2010年4月份销售均价达4013元/㎡，突破4000水平线分水岭外，均未达到4000水平线分水岭。2.2主要二手房经纪机构的网点布局查看原图郑州市代表性二手房中介简析2.2.1纯粹的二手房中介经营模式——21世纪不动产21世纪不动产郑州区域分部成立于2000年10月18日，目前，21世纪不动产郑州区域分部设有拓展、运营、衍生、开发四大事业部和人力资源、财务中心等支持部门。21世纪不动产区域分部通过选择本地区优秀的房地产开发商、营销策划公司、中介机构及有志于此业的优秀房地产销售精英和业外投资者，打造成金色的Century21房地产交易服务网络，为广大消费者提供“放心、省心”的专业服务。其业务范围包括二手房买卖、租赁、新楼盘代理、房屋按揭、抵押贷款、装修、写字楼、商业用房租售、不动产评估与咨询等相关衍生服务。在2007年21世纪不动产的加盟店已有90多家，但是经过2008年金融危机之后迅速锐减至30多家。（1）组织结构21世纪不动产郑州区域分部下设有9个部门：连锁服务部、网络技术部、培训部、授权部、市场部、资源部、法律部、财务部、行政人事部。（2）业务范围不动产评估与咨询、新楼盘策划、包装与销售、二手房买卖、涉外房屋租售、写字楼、商业用房租售，并准备涉足家装与家政，二手房的买卖是其主营业务。（3）经营方式21世纪采用的是特许加盟的形式，分为区域加盟和单店加盟，区域加盟如21世纪不动产郑州区域分部，加盟方可以是法人，也可以是个人，每家店独立拥有并运营。（4）加盟服务与条件加盟提供的服务：=1\*GB3①著名品牌：使用全球著名的品牌和商标，可以为您创建更好的客户识别和吸引更多的客户。=2\*GB3②成功的商业模式：21世纪不动产近40年的成功商业模式可以指导您如何有效运营一家房地产经纪企业，获得利润最大化。=3\*GB3③系统培训：帮助您快速打造专业的销售队伍和管理团队。=4\*GB3④顾问支持：我们的管理顾问团队将提供及时的专业支持帮助您解决经营中的问题。=5\*GB3⑤专业化的营销工具：可以指导您更加有效的创建公司的形象，并帮助您及您的销售团队更为有效的开拓市场。=6\*GB3⑥联合广告：有效降低你的广告成本，并获得最佳的广告效果。=7\*GB3⑦战略联盟及衍生服务：战略联盟系统能提供更多的服务产品以建立您的差异化竞争优势；同时使您为客户提供他人所不能提供的更多的服务，创造更大的客户价值以吸引和保留您的客户。=8\*GB3⑧VIP客户推荐及异地安家：利用体系在全球和国内的经营网络，您可以更好的服务你的企业客户并创造更多的业务机会。=9\*GB3⑨经授权的供应商系统：集中采购可以有效降低您的经营成本，提供利润率。=10\*GB3⑩电子商务系统：基于网络的电子商务系统可以使您的房源和客户信息最大程度的进行流通并创造与他人的合作机会，加速交易，提高交易的成功率。郑州区域总部可为加盟商提供“选址指导评估、人员招募协助、系统培训和店面运营指导”等全方位的支持和服务，最大程度降低加盟商的经营风险。加盟费用建议资金投入约20--25万以上，具体分配如下：*加盟费：具体面谈*信誉保证金：具体面谈（退出体系，可退还）*前期开办费：约8--10万元（店面转让费、房租、装修费、办公机具购置等费用）*运营流动资金:5--10万加盟条件加盟地点:只限在郑州市(含所下辖区\县)加盟、开店；能力要求：有过2-3年以上的独立经商的经验，或有相当的服务、销售团队的管理和领导能力理念要求：看好房地产中介行业的长期发展趋势,并将房地产中介业务作为自己的长期发展的事业;认可21世纪不动产的经营管理理念，对不动产中介行业有一定的理解和关注；具备良好的服务意识和品牌意识，具有团队合作精神，能与其他加盟成员友好合作，共同发展。（5）加盟流程初步联络→参加商机座谈会→兼容性分析→加盟者填写加盟申请表→对加盟者进行评审→合同谈判→交加盟费，签订正式加盟合同→协助选址，开店支持计划开始=1\*GB3①每周三下午两点左右在郑州区域分部会议室有商机会，为前来咨询的人士提供集中咨询和讲解。=2\*GB3②签定《加盟意向书》前交纳一万元作为定金（申请加盟费），如果未通过C21的评审则退还，如若一切顺利则冲抵后来的保证金。=3\*GB3③签约时，申请者须一次性交纳5万元加盟费和10万元保证金。=4\*GB3④加盟合同五年有效，五年之后可以自由选择，保证金全额退还。=5\*GB3⑤经纪人的招募与培训由区域分部统一进行，作为分部的义务，不收任何费用。=6\*GB3⑥各加盟店有自己的人事制度，分部不做干涉。=7\*GB3⑦装修结束要接受验收，不合格者不能开业。（6）加盟店开业的初步要求=1\*GB3①营业场所建议面积80—120平方米，门头不少于4米长，租金在3000—5000元/月之间；=2\*GB3②装修严格按照公司的标准，分部不指定装修公司；=3\*GB3③至少划分为4个功能区：店长和销售经理办公室、店长秘书办公室、营业区、洽谈区。其中店长和销售经理办公室不少于15㎡，营业区面积不少于30㎡，洽谈区不少于15㎡，因为涉及到财务报表等商业机密性文件的处理，店长秘书办公室必须设置，条件好的店长和销售经理应分开办公；=4\*GB3④加盟店要自主办理营业执照、组织结构代码证、税务登记证及中介资质证明（房管局核发）；=5\*GB3⑤至少有一名经纪人持有《全国房地产经纪人资格证书》，这也是中介资质证明核发的必须条件，实际上并不绝对要求持证人必须在本店上班，登记过程中借用就行。每年10月份国家有一次统一的资格考试，此证并不是太好考，就郑州市来说最多有300人持有此证。=6\*GB3⑥至少配备两台电脑，其中店长秘书一台，营业区一台做展示，作展示的要求必须为17寸纯平显示器。（7）房源开发与管理房源开发方面与顺驰大同小异，信息共享，但是房源需求不共享，由于是自主运营，在资金上没有顺驰那样的强大，无法进行大批量的收购，因此大部分的收入来自于二手房买卖的2%佣金，就这点来讲，21世纪的中介性质比顺驰要纯粹。分部原则上要求各店所有房源必须输入电脑，在内网上实现共享，但是因为各店自主运营，绝对的共享无法保证，分部也承认这一点。为了尽量做好，分部会有一个不定期的抽查，若有违反者，会进行相应的罚款，罚款从保证金中暂时扣除，一个星期内被罚单位要将保证金补齐。（8）员工薪资试用期月工资400元，每月至少开发有效房源10套，连续三月完成任务者转正，正式员工底薪450元+提成（开发房源+销售佣金）。一般情况下，新员工很难转正。（9）收费标准与顺驰基本相同，区别只是21世纪要收取看房费：看房前先交纳80元看房费，20元一次，不足四次者退还相应部分，超过四次不另外收费。（10）21世纪不动产优劣势：=1\*GB3①有较为完备的培训系统，内容有八本《应用体系手册》、《IMA店长国际化管理教程》、《21-plus资深经纪人培训》（21世纪不动产独有）等，包括为期两天的经纪人岗前初始化培训、店主培训、经纪人在岗培训，各店可以根据实际需要提出培训要求，除高端培训外，其他的都是免费的。=2\*GB3②采用加盟形式，各店独立拥有并运营，分部对加盟店的控制能力较差，信息共享程度低，保证金的约束力毕竟有限。=3\*GB3③有自己成熟的模式，做加盟其实就是一个复制模式的过程。=4\*GB3④有店主委员会，相当于加盟店店主的“工会组织”，每年选定一个店主做会长，每月定期举行会议，可做内部交流，也可向公司提改进建议。=5\*GB3⑤每周二下午举行商务会，要求各加盟商或者店长、销售经理参加，主要是分析市场、交流经验、取长补短，尽可能避免失败。=6\*GB3⑥从各店现场情况看，人数不尽相同，但总体较多，少则七八人，多则十几人。=7\*GB3⑦因为房屋租赁价格比较高，业务以二手房买卖为主。=8\*GB3⑧充分利用报广，常以整版或者跨版方式出现。2.2.2带有二手房投机融资性质的经营模式——顺驰不动产目前二手房市场上具有投机融资性质的中介机构比较多，例如顺驰就是其最具代表性的一个大型的中介公司，其他的一些零星小店也是具有相同的性质。下图为顺驰不动产的店面形象.（1）顺驰不动产公司简介顺驰（中国）不动产网络集团（原顺驰置业集团）成立于1994年10月，以二手房交易和商品房销售为主，同时涉及家装、保险、互联网等行业；注册资金1.5亿。2003年5月提出并推行全国化战略，进入36个城市，1000多家连锁店，员工7000人，成为以房地产中介服务为核心的跨地区、跨行业发展的房地产综合服务企业。河南顺驰不动产网络有限公司（原河南顺驰房地产经纪有限公司）于2004年6月在郑州正式建立，两年时间内，河南顺驰在郑州已经有了39家连锁店。但是，近一年来，随着郑州市二手房市场的逐渐成熟和国家对二手房市场的整顿，顺驰不动产的经营模式的弊端开始逐渐显现，例如顺驰不动产在房产交易过程中，以低价买进房源，再以高价卖出，赚取较高的价格差价，这一做法使顺驰不动产在客户中的形象一落千丈，面临垂死的危机。目前，郑州市大部分的顺驰不动产分店已经被个人承包经营，庞大的顺驰不动产销售网络受到重创。（2）原有企业组织结构原来顺驰在郑州是直营连锁店的形式，下设两个中心和八个部门，即：交易中心、信息中心、租赁部、评估部、商品房部、企划部、权证部、客服部、综管部、财务部。目前，大部分顺驰连锁店已经被个人承包经营，原有的体系已经名存实亡，但是其企业结构还是值得借鉴的。（3）经营业务房屋买卖、房屋租赁、代办过户、代办贷款、空置房代理、抵旧置新、全国化买卖租赁；其中抵旧置新就是“旧房+￥=商品房”，即客户在购买顺驰开发的商品房时，可直接用闲置旧房冲抵一部分房款。房屋买卖是主营业务，其他的做补充。业务种类顺驰手中掌握的房源分为四种：收购的房子、独家代理的房子、限时代卖的房子和一般代理的房子。A、收购是在暗地进行的，针对比较好销的房子，自己的工作人员（通常是客户一般接触不到的工作人员，如总部部门工作人员）假扮买主，出面收购，这个是顺驰走得最重的一招。此招，最终导致顺驰不动产处于被动局面，从更深层说明，机构投机在二手房市场是不可能长久的。B、独家代理即指一套房源及办理相关手续只能委托给一家中介，不能在其他中介公司登记房源，这种很少量，一般经纪人会建议限时代卖。C、所谓“限时代卖”，是指二手房中介企业与卖房人在独家代理的约定下，签订一个限时销售合同，承诺在一定时间范围内将房屋以双方约定的价格销售，这个时间一般是35天（自房子腾空算起），先由顺驰的评估部门进行现场评估并与卖房者协商，定出房子的总价，双方认可后再签定协议。房子腾空后，顺驰拿出总房款的30%作为首付，35天到期后无论房子是否被卖掉，都要支付余下的70%。限时代卖主要针对那些急于变现的客户，其实也算是收购。D、一般代理是最普遍的，卖房者可以自由登记，双方都不受限制。获得房源的途径分为被动获取和主动开发，被动获取就是在店里等待卖房者主动上门或者通过电话进行登记，这种方法获取的量毕竟是有限的，最主要的还是靠主动开发，包括派单、居民区走访、网络、二三级市场联动等。其中顺驰的二三级市场联动做得比较彻底，如果有需要，三级市场的经纪人会直接带客户到二级市场的案场，进行讲解与销售；另外，利用网络是顺驰的一大特色，他们有顺驰置业网（）和国内首创的全房搜索引擎（），都是全国性的，凡是顺驰进入的城市都会有分站，有房屋买卖或者租赁需求的都可以在网上进行登记查询，信息中心会每天更新数据资料，进行电话回访，确认或者再次咨询。经营特点顺驰最大的特点就是实现商品房联动，也就是所有三级市场的连锁店和二级市场的销售部在广告宣传、房源的开发和利用、销售上互通有无。与其他的房屋中介连锁一样，顺驰也有自己的内部软件系统，建立在内网之上，用以进行房源的输入、查询和销售。一般来说，房源经过确认有效后，由工作人员输入电脑，各连锁店包括总部都可以实时地进行查询，借以实现现有资源的完全共享，但是需求是不共享的，也就是说一个买房的客户在其中一家连锁店提出自己买（租）房需求并登记，这个需求信息只属于这家连锁店。（4）工作流程与要求：每天早上8：20各店工作人员就位，紧接着连接内网、打印房源、更新资料，8：30分正式对外营业。员工穿着深色套装，佩带胸卡，衬衣要清洁平整，但是从现场来看，员工在着装方面的执行力不强。工作流程：权证办理面谈谈判售后服务带客户看房接待客户权证办理面谈谈判售后服务带客户看房接待客户售后服务产权办理合同签署售后服务产权办理合同签署操作流程：查询匹配进入内网认可中介费客户进店查询匹配进入内网认可中介费客户进店连锁店连锁店签《看房确认单》实地看房签定合同利润分配签《看房确认单》实地看房签定合同利润分配一般来说，顺驰经纪人给客户推荐房子有个顺序：收购的房子—>签限时代卖的房子—>有钥匙的房子—>一般代理的房子。他们称收购来的房子叫A房，因为顺驰每个房子都有电脑编号，收购来的叫A—****，限时的房子叫B—*****，一般代理的房子叫D-或T—*****，编号在打印出来的房源单子的右上角，知情人在能看到房源单的情况下可以清楚知道房源的分类。据了解，顺驰在签三方协议时，会尽力劝说买卖双方从顺驰过款，买方要在去房管局签买卖契约之前将全款（如果是一次付款的话）打到公司帐上，但顺驰退款给房主的时间却是商品房本下来后3日内，名义上说是要保护买卖双方的利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差，顺驰称之为资金沉淀，不难想象，这么一简单的沉淀，郑州39家连锁店每月要沉淀多少资金下来，顺驰能够成长这么快，在全国36个城市攻城略地，与其资金沉淀也是不无关系。收费标准：类别形式费率依据付费方备注独家代理代理出售0.5%成交价卖方买卖双方可协商代理买入1%成交价买方违约1%标的额违约方一般代理卖出1%成交价卖方买卖双方可协商买进1%成交价买方限时代卖卖出1%成交价卖方代办过户500元委托方代办贷款住宅租赁出租方50%报价出租方承租方50%月租承租方个人贷款评估费5%房管所二手房贷款，首付40%抵押服务费1%+80顺驰保险费成交价*费率*（贷款年限+1）保险费费率1-5年1%6-10年0.8%10-20年0.6%20年以上0.45%公积金费率1-10年1%11-20年0.8%收费标准说明：=1\*GB3①区别于其他中介单位，顺驰看房不收取费用，但是要在看房之前签定《看房确认单》，这点比较重要，作为对经纪人工作的证明，最终以此收取佣金。=2\*GB3②租赁分为高端租赁（月租不少于100元）和低断租赁（月租小于1000元），高端租赁佣金为首月租金的100%，由出租方和承租方平摊；低端租赁佣金为200元—首月租金的50%，由承租方承担。=3\*GB3③对于贷款来说，房龄+贷款年限≤25。（5）员工薪资：实习员工工资=基本工资+补助，基本工资300元/月，补助5元/天。正式员工工资=基本工资+补助+提成，基本工资300元/月，补助5元/天，提成有两个，一个是买出或者租出，提佣金的30%，对于二手房买卖来说，也就是总房款0.6%（总房款2%*30%），另外一个提成来自于开发房源，房源经过确认核实有效后，每个房源提30元。2.2.3（1）公司简介郑州市美华房地产营销策划有限公司（下称“美华房产”）成立于2004年11月，是一家集房地产顾问代理、营销策划、培训咨询、金融保险等业务为一体的综合性房地产服务提供商。目前，公司已在郑州市区范围内拥有营运门店三十余家，在郑州的二手房市场，占领15%的份额；新房的业务也在不断扩展中。另在河南七个地市授权开设有分支机构，拥有员工团队近三百名。公司自成立以来，通过“以人为本、诚信为本、服务领先”的发展理念，坚持踏实稳健的经营特点，在公司强势文化的整合下，正逐步成为当地一家有影响、深具社会责任感的房地产服务企业。公司已提供服务的楼盘有“酷特区”、“文雅新世界”、“山林逸境”“世茂广场”“金印花苑”、“尚城国际”以及凤凰城公寓、正弘山、南阳龙翔苑、漯河香港名店街等，销售业绩在同行业中处于前列。在中原房地产市场蓬勃发展的同时，“美华房产”正通过规范的品牌管理和运营支持、系统的培训服务和完善的IT平台以及系统的市场推广手段，吸引更多的资源支持、吸收更多的同行者加盟、培养更为强大的员工团队，以期为郑州市房地产市场的发展繁荣尽一己之力。（2）公司文化公司的文化可以用两点概括：一就是对外“服务先于业务”，二是“快乐工作，成就自我”。服务宗旨可以用一句话来概括：“为客户提供更快、更好的服务！”所谓的更快就是信息传递的要快，否则会被同行抢先；其次，是“好”，这个是从综合层面上来说的，我们的最终目标就是让客户对美华满意。美华的目标就是让在郑州的人“居者有其屋”。（3）公司发展与服务模式公司采取的是特许经营的模式。美华房产给客户提供的是“一站式”的服务，联合搬家公司、装修公司等为在这里买房的消费者提供全套的服务，而且，在这些环节当中，美华是不收取任何额外费用的。（4）加盟条件3万元的加盟费/5年1万元的保证金

1500元/月的特权使用费2.24新通商房地产投融资超市新通商投资集团总注册资本为1亿4700万元人民币，总部位于郑东新区，在美国、香港、北京等地均设有分支机构。集团以国家产业政策为导向，围绕金融、房产、汽车三大支柱产业，专注于从事投资担保、风险投资、项目融资、股权并购、汽车贸易、房产投资、实业开发和实体投资。下属一家母公司和六家子公司及专业机构目前郑州仅涉及二手房、理财业务，其他业务尚未开通2009年10月16日前已实现十家直营店正式运营2009年12月31日前实现郑州二十家直营店正式运营2010年6月30日前店面连锁经营模式在全省范围内拓展至五十家（1）组织结构集团架构企业名称类别注册资本集团公司河南新通商投资集团——1亿4700万母公司河南新通商投资（集团）有限公司实业投资2000万房产事业部郑州新通商房地产投资有限公司房地产2000万融资投资部河南通商融金创业投资有限公司风险投资1000万汽车事业部河南辰阳汽车销售服务有限公司汽车销售1500万融资担保部通商创业（河南）投资担保有限公司融资担保8000万全资公司河南新通商资产评估有限公司资产评估200万香港中国周刊传媒集团（香港）有限公司——参股企业美国美国通商投资控股集团美国总部金融事业部通商村镇银行银行业务筹建中（2）业务范围从事二手房买卖、租赁、投资、融资、理财、抵押担保等业务*以投融资业务为平台*以房产交易服务与投资为先导*以村镇银行建设与大项目实业运营为重点*采用直营店暨房产交易投融资超市投放的形式*集中优势资源*打造一个房产交易投融资服务综合体*短、中、长线相结合*实现投融资业务的市场终端化*实现担保业务的市场终端化*实现房产后投资的市场终端化*达到业态升级与多方共赢*充分酝酿、迅速启动：（3）经营方式新通商房产走的是区域优势最大化的战略布点模式，选择一个核心位置建立旗舰店，围绕该核心划定一定的区域范围后密集布店，实现该区域的高覆盖率，高占有率。目前已基本完成了在郑州东区和北区的战略布局，共分为六个区域，分别是顺驰区域、百合区域、金成区域、盛世年华区域、滨河区域、普罗旺世区域，同时这六个团队也分别为顺驰虎、百合虎、金成虎、盛世虎、滨河虎、旺世虎。“每个区域设有3至5家终端机构，个别店面的装修设计类同售楼部，这也是为将来的新盘代理作打算。现在连锁店已经30家，覆盖整个郑东新区和金水区东部（5）员工薪资：底薪800+提成，转正后1000元+提成一个月开发20套房源，少一套扣除20元（6）企业文化·企业核心理念：诚信通商，创业兴邦·企业精神：和谐、创新、共赢·企业愿景：以金融投资为平台，以房产、汽车产业项目为依托，努力发展成为具有广泛影响力的金融投资集团。·企业经营战略：以创新-创造和引领市场创新是市场的常态，创新更是企业发展战略的选择围绕金融、汽车、房地产三大支柱产业，集团化发展，多元化经营，立足本土，适时扩张·企业价值观：诚信立业，厚馈股东，善待员工，回报社会·企业人才观：以人为本，唯才是用，在事业发展中选拔人、重用人才·企业执行力：高调做事，低调做人；致力于打造雷厉风行、快速高效的一流执行团队·店面分布：店面集中在金水区和郑东新区其中：金水区16个，东区14个，店面积在200平方左右，装修费用近2万元，较其他中介装修较为豪华。全部为直营方式，东区基本上一个小区一个店面。区域店名地址金水区金成店财富大道经三路与东风路交叉口向西100米路南四月天店国基路与丰庆路西100米路北森林半岛店天明路和东风路交叉口往北100米路西紫桂苑店丰庆路与新柳路向东100米路南丰庆店金水区国基路庙李镇政府向南100米路西普罗旺世店国基路和索凌路首座国际店未来路商城路交叉口向北100米路东绿洲云顶店经三路与晨旭路交叉口向东500米路南绿洲云顶4号楼中孚店郑州黄河路与文化路交叉口中孚文化广场阁楼2号省政府纬二路与政一街交叉口滨河店商城东路与英协路交叉口西行100米英协店建业路金英街交叉口南5米路西（建业桂园斜对面）伟业店郑汴路玉凤路交叉口北200米路西银基店金水路南、英协路和沈庄北路交叉口向西200米路北名门店金水路和玉凤路交叉口向南100米路西名门世家小区门口广电店东明北路和德亿路交叉口东北角郑东新区中凯店金水东路与聚源路交叉口南100米百合店郑东新区农业东路与地德街交叉口东北角金领时代金水东路与民生路交叉口向南200米百合一期地德街和地润路交叉口西南角绿城百合小区立体世界黄河东路与商鼎路交叉口向南100米盛世年华黄河东路与兴荣街交汇处顺驰店天赋路与九如路交叉口东南角，顺驰第一大街商铺附3号阿卡迪亚店金水东路与黄河东路交汇处阿卡迪亚小区南门百合四期众意西路与地润路交汇处西100米路南龙湖店天赋路和天时路交叉口东北角鑫苑店通泰路和兴荣街交叉口向西100米路北中凯铂宫店农业东路与天泽街交叉向南100米中凯铂宫门口老街店天赋路和九如东路交叉口向东50米路北温哥华店农业东路与地德街交叉口东20米路南国内知名的二手房公司简析思源房屋公园公司简介：房屋公园是思源旗下房产消费品牌

2007年9月，思源经纪正式启动存量房业务，实现了思源一次的战略性跨越。理念：人性、科技、轻松、愉快的，业务范围：目前，房屋公园正处在扩张阶段，已在望京、亚奥、CBD、朝青等区域开设了40家门店，并且还在加速发展，预计2010年底门店数量将达到200多家，实现北京全覆盖，在3-5年内实现全国30个区域公司的一、二手联动，实现全国布局。房屋公园的服务包括：涵盖一、二手房产的买卖租赁信息咨询服务、需求匹配服务和交易撮合服务，与房产流通相关的增值服务，以及一手楼盘代理等（尾盘/局部等）。二、服务理念“一切以客户需求为导向”，提供一对一的房产交易需求的服务。

包括前期对需求的了解、分析、匹配，中期的陪同看房，以及后期的交易和手续办理秉承着“客户体验最优”的服务宗旨，为每一个客户提供全程的优质服务。呼叫中心和专业高效的业务团队

包括在购房租房过程中的客户管理以及定期回访，对成交客户持续跟踪与维护，形成会员制管理。不断完善服务中的细节，提高服务的附加值，充分保障客户在购房过程中的权益。

此外，房屋公园创新地研发了门店独特的“房产匹配展示系统”,通过与电子地图的展示形式的结合，可以更快速的让置业顾问帮助客户在门店精准、快速找到合适的房源，提供全面的房源详细信息展现与比较。

三、业务范围

1.买卖、租赁业务

为客户和业主在达成交易的过程中提供专业、周到、便捷的服务。

统一标准的服务流程提供一系列的委托、看房、勘房、谈判议价、手续办理等服务。可以任意选择门店进行签约和手续办理，高效快捷的业务处理流程将极大的节省您的时间。

2.房产全方位价值分析与投资理财建议一对一的房产咨询，提供合理的房产价值分析与建议。

3.差异化房产营销推广策略与实施

整合公司丰富的一手项目和二手房产资源，全方位包装房产并对其进行合理的策划，快速准确的找出房源卖点，从而实现更加快捷的交易运作。

4.局部代理、尾盘代理与不良资产代理我们还将帮助银行、机构、开发商进行局部代理、尾盘代理与不良资产代理等一系列的房产服务。

四、购房流程：五、租赁流程：世联行——经纪业务世联地产的经纪业务以“世联行”为品牌，定位于房地产中高端客户市场。

世联地产的经纪业务在深圳地区开展，属于公司战略开拓的业务。市场品牌凭借“豪宅专家”的细分市场策略实践，沉淀了丰富的中高端客户资源、服务经验及品牌价值；顺应市场变化和企业自身发展，针对房产主流市场，整合世联顾问、代理的服务链及区域资源，以“豪宅专家”定位，为终端业主、行业机构客户提供创新的二三级联动、跨区域客户渠道渗透营销、尾盘解决方案、商业物业整体租赁/招商等营销服务。渠道价值门店——门店实现对深圳中高端社区及商业物业的无缝覆盖；团队——通过团队合作的管理文化和有效机制，实现稳定的团队及门店间的资源共享；客户——世联行拥有盘源、客源各20余万，成交客户中中高端客户占比近50％，重复购买客户以高端客户为主。服务增值专业资讯——“房产交易定期价量关系监测指数”、“世联行看市”等即时的专业资讯和分析以电子刊物（E-周刊）形式呈送客户；整合相关产业链（银行、按揭、担保、保险等金融服务机构、家装机构、品牌车行等），打造置业安居为主的整体生活方式服务联盟，为客户增值。北京中原公司介绍：分设住宅部、工商铺部、商业楼宇部、三级市场部四大业务部门，业务范围涵盖一手住宅、写字楼项目的可行性研究分析、项目推广、策划销售，二手住宅、写字楼的买卖及租赁代理等业务，同时，北京中原积极开拓市场，发展多项业务，在信息咨询、物业管理、项目投资转让以及客户综合服务方面取得了长久的进步，现已成为国内网络最齐全、信息管道最广泛的代理行。二、管理团队：公司二手房市场实施策略2实施策略2.1恒辉进入二手房市场应该采取三步走的战略第一步：品牌建设品牌建设包括三个方面：品牌价值恒辉二手房中介机构可以继承恒辉房地产顾问公司的企业文化和品牌理念，以受人之托、忠人之事为核心价值理念，恪守行业道德，为顾客提供最优质的服务。在这一方面，恒辉就有成功的操作模式。店面形象恒辉二手房中介机构在进行店面设计时，要充分体现本土化的设计元素，能够与其他二手房中介机构区别开来。凭借恒辉丰富的广告设计经验，这一方面也是我们的优势。服务质量第二步：标准化建设经营模式的标准化建设，通过店面，管理，体制的标准化建设，为实现中介分支机构的快速复制提供条件。第三步：网络建设全国化战略，在标准化建设阶段完成后，将恒辉房地产顾问公司的扩张战略与恒辉中介机构的网络化相结合，在全国进行有重点的推广。2.2恒辉中介机构经营发展计划（1）半年内组建5家直营店。（2）一年内拓展到10-12家店，两年内实行合伙经营。（3）以原有10几家直营店为依托，拓展30-40家合作店，使整体规模达到50家左右。（4）3年后成为郑州市区域性的房地产中介品牌。2.3恒辉的经营模式2.3.1发展模式目前，郑州市二手房中介机构的发展模式主要以二十一世纪不动产，环球世纪不动产，美华房产等纯粹的二手房网络加盟模式为主，其它的经营模式单纯从二手房市场的角度来分析，这些模式不符合市场的发展需要。从市场的占有率就可以看出一些端倪，21世纪不动产在郑州有86家加盟店，直营店逐渐被市场所吞噬；环球世纪不动产在郑州总共有29家分店，其中26家为加盟店，3家为直营店。1.在建设初期，我们应该采取直营的经营模式，直营模式有利于企业的快速成长；2.在成熟期，采取合作经营的模式，合作经营模式可以快速的壮大自身的实力；3.在全国化战略时，应该采取加盟模式，加盟模式有利于快速复制。在短期内，成立5-10家恒辉房地产中介服务分店。一方面通过直营的方式进行集中式管理，为业务拓展准备人才，另一方面，在市场发展中了解二手房市场，摸索适合恒辉的房地产中介机构发展之路。每家分店，配备三到四名业务骨干，至少一名具有丰富经验的销售经理。2.3.2房源渠道恒辉中介机构二手房房源渠道主要有几种：（1）代理楼盘的二手房源（2）代理楼盘的尾盘（3）拜访客户（4）社区活动（5）老客户推荐（6）亲戚朋友帮忙（7）DM（8）商圈耕耘（9）贴条，地毯式扫街2.3.3推广渠道（1）报广恒辉中介公司郑州分部定期在大河报，郑州晚报的报刊内的二手房广告专区进行整版或跨版的房源信息广告，这些房源信息是各分店定期向郑州分部进行汇报，一个月恒辉分店要承担广告费在四千元左右。（2）内部信息共享恒辉中介房源信息共享，但是对于客户的联系方式是保密的，因此在信息共享时，只是借助网络平台进行信息的传递，房源是不可能共享的，在系统内部也没有一种共享的奖励机制。（3）网站一般大型的二手房中介机构都有自己的网站，把定期收集汇总的房源信息在自己的网站上进行公布，并且在网站上宣传自己的品牌，诚邀加盟商。（4）网络广告在网络媒体上做广告，例如21世纪不动产在大河楼市网的二手房专区发布其加盟店的广告。重点：利用现有项目和销售部2.4店面选址方案一：在选址上我们要根据公司在各区域的知名度进行分布，首先要在本公司过去三年所销售的楼盘着手，总体上围绕航海路进行布局，从现在来看，本公司的项目大多集中在该区域，恒辉在该区域老业主的心目中，是得到区域居民的认可的，以航海路为为根据地。前五个店位置建议:亚星盛世家园、蓝钻、阳光新城、天明国际公寓、世纪港湾的五个社区附近店面选址对于单店的业绩起到了至关重要的作用，从行政区域上来分析，二手房中介加盟店主要分布在金水区和管城区，以21世纪不动产为例，21世纪不动产总共有80多家加盟店，其中43家分布在金水区，18家分布在管城区，7家分布在中原区，8家分布在二七区，其它区域有4家。选址原则：（1）区域内住宅社区较多，一般在近10年内的成熟社区；（2）处于次主干道或主干道于此主干道交叉口(3)社区人流量较大(4)附近有完善的配套设施，例如老人需要临近医院，儿童上学等因素。2.5人员组织组建人员安排：未来发展人力组织框架总部人员组织：一般情况下，总部包括了十个部门：连锁服务部、网络技术部、培训部、授权部、市场部、资源部、法律部、财务部、行政人事部、项目部。其中项目部，主要对新盘进行推广销售。其它部门与21世纪不动产的组织构成大致相同。单店人员组织：人员总数可以根据单店规模进行确定，一般情况下，单店有10个人左右，大店面要最少12个人。人员构成：一般有2-3名经验丰富的二手房经纪人，其它为新手，新手在前期搜索房源。店面内常驻2-4人，一名为店长，两名为比较优秀的经纪人，另一名为秘书。2.6成本分析（以21世纪不动产为例）以21世纪不动产航海路与兴华南街加盟店的运营情况进行分析：项目金额备注营业额30000元以上一般每月完成4宗交易，收8个边人力成本10000元/月根据业绩调整，基本占营业额的30%房租2600元/月房租应保持在3500元/月左右，超过4000元/月就要看其盈利能力能否承担水电、电话费400元/月基本固定加盟费用1500元/月固定广告费4000元/月可根据具体情况调整其它税费500元/月基本固定固定成本9000元/月纯利润收入11000元/月以上资料来自对二手房业内人士的访谈调查得知，其中成本的可信度较高，但是经营业绩可能过于保守。开店：3万元/个，正常营业时成本1.5万元/月，营业额2-3万元/月，利润5000—1万。员工待遇基本生活费房源收入业绩提成新员工150元-500元20元/单每月完成20单（主要收入）20%-25%老员工150元-500元无30%-40%（主要收入）2.7经营业务2.7.1基础业务：二手房销售，房屋租赁恒辉在经营业务上一定要保持高度慎重的态度在创立初期，就要明确恒辉二手房中介机构是以二手房交易服务为其核心业务，余盘销售为辅。通过经营业务的界定，避免由于公司新盘房源的优势，而使二手房交易服务的业务受到冲击。在二手房市场，二手房的交易服务才是中介机构的生命线。只有强化其核心业务，才能在市场的激烈竞争中生存下来。2.7.2特色业务：卖旧买新，以旧换新买旧换新，就是通过中介公司把客户的原有住宅进行委托销售，另一方面帮助客户购置商品房的业务，中介机构从中获得一定的佣金，一般为成交额的2%-3%左右，根据实际情况进行调整。以旧换新，就是经过房产评估机构的资产评估，用旧住宅和部分住宅差价获得商品房的服务。2.7.3其它业务代办房产证，按揭贷款，房产抵押，房产评估等业务类型具体项目收入所占比例基础业务二手房销售，房屋租赁70%特色业务卖旧买新，以旧换新20%其它业务代办房产证，按揭贷款，房产抵押，房产评估等10%2.7注意事项2.7.1客户资源纵观郑州市二手房中介市场，各中介机构林林总总，良莠不齐，支撑点各不相同，专业水平、服务质量也各有高低；为了取得生存和发展，经营上各显神通，但是有一点大家几乎都没有，那就是客户渠道。几年来的销售代理，我们积累了大量的客户资源，充分利用这些客户资源，成为了我们进入二手房市场的最大资本。2.7.2提高服务质量二手房中介是一个服务性行业，并且它能够给客户带来的产品也是服务，优质的服务是必须要做的。并且要中立的站在购房者与售房者之间，坚决遏制进行投机的行为。2.7.3提升市场知名度一直以来，恒辉对卓越品质的执著追求，无论是在广告界还是在地产界，都获得了业内人士的充分认可与尊重，恒辉就是质量保证，恒辉就是踏实做事的代名词。但同时，我们应该看到，恒辉的这种品牌知名度和美誉度只是限于地产界和广告界。从房地产二级市场到三级市场，并不仅仅意味着产品的转变，更多是意味着从资源获取到合作方式再到面对客户群等所有这些的根本性变化，这种变化反映在品牌建设方面也会有很大的不同：房地产圈子小，靠质量赢得发展是最坚实的道路，但是对于整个二手房买卖市场来说，人们首先认可的是品牌。针对目前鱼龙混杂的二手房市场，消费者找到一个操作规范、信誉良好、服务周到的房产中介公司是避免二手房交易风险的第一步。品牌良好的中介公司会为消费者提供细致周到的服务，中介公司会向房产交易中心、规划部门、小区物业及出卖人的左邻右舍作了解，认真查验房屋的权属、质量等情况，为购房者解除后顾之忧，同时也避免了日后买卖双方发生纠纷。网络营销通过网络进行宣传和资源开发成了各二手房买卖中介机构的一般做法，通过网络查找房源信息也成了许多年轻人的首选，但是目前网络只是一个提供信息的平台，网络的作用并未得到真正的开发，网上交易也是经营模式的创新。伴随着网络的快速发展，二手房的网上看房，网上洽谈，正逐渐成为一种发展方向。二三级市场联动二三级市场的联动是我们需要摸索和探讨的问题，怎样才能实现恒辉现有资源和二手房源，以及客户资源的共享。二三级市场是房地产市场的重要组成部分，二级市场的繁荣必将带来三级市场的快速发展。开发商进入二手房中介市场，已经向我们房地产代理公司，从目前的情况来看，效果还是非常明显的。附件二手房交易流程二手房交易过户手续所需条件1.私有房屋提交要件（1）买卖双方身份证件（出示原件，收复印件）（2）买卖契约（收原件）（3）私房赠与还需提交赠与公证书（收原件）（4）私房兑换还需提交兑换协议（收原件）（5）单位购买私房，还应提交营业执照或机构代码证、委托书及受委托人身份证复印件（6）房屋权属证书（收原件）（7）完税凭证（收原件）（8）房屋分户平面图2份（9）其他所需证件2.继承房屋提交要件（1）房屋权属证书（收原件）（2）继承公证书（收原件）或法院判决书以及协助执行通知书（收原件）、裁定书（收原件）（3）房屋分户平面图2份（4）继承人有效身份证件（出示原件收复印件）（5）其他所需要件二、市房管局过户流程到咨询台领取并填写《价格申报表》《房地产买卖契税》到咨询台领取并填写《价格申报表》《房地产买卖契税》到20号窗口到20号窗口出政府指导价到21/24号窗口（17/19号窗口）出契税、地税缴税单据到29号窗口到21/24号窗口（17/19号窗口）出契税、地税缴税单据到29号窗口持缴税单据到咨询台排号持缴税单据到咨询台排号持通知单到收费区缴纳相关费用持通知单到收费区缴