2023年模拟清单招标中的四个陷阱分析

PAGEPAGE8模拟清单招标中的四个陷阱分析造价圈金鑫老师曾说：“近年来，绝大多数的地产商会采用模拟清单招标，签订暂定总价合同，后期重计量转固定总价合同的方式进行招标。〞很多地产商不是采用传统的清单招标模式，而是采用市场价体系清单模式〔即采用招标人的企业定额标准〕，全费用包死综合单价，内置计算规那么，格式条款，以此进行风险转移。很多的市场价体系清单给出全费用综合单价，投标人只需在综合单价后面的中填上下浮动率即可。模拟清单与传统的清单相比，多了重计量这一环节，看似简单，但实际却陷阱重重，稍不留神便中招。因为招标人不光是游戏规那么的制定者，他既是参与的运发动，又是裁判员，集“公、检、法〞于一身，话语权至高无上。由于投标人对传统的计算规那么有了习惯性的思维定式，因而防范更加困难，对投标商务人员的综合能力提出了更高的要求。陷阱1：模糊规那么很多招标文件重计量的计算规那么采用招标人企业定额规那么〔非定额规那么〕，其计算规那么特点：规那么不全、前提不明、可作多种解释，从而以模糊到达精确，一旦产生争议，就类似于的“本活动动最终解释权归举办方所有〞，你的权益会被损害。例1、计算规那么：地暖按地面面积计算重计量审核时，业主不按套内地面净面积计算，而是按地暖盘管最外那么管的外皮尺寸计算面积，将墙面至第一根管子间的工程量扣除〔见示意图一〕。理由：墙面至第一根管子的距离属地暖的面积外。卫生间还要扣除大便器所占的面积。理由：大便器范围没有地暖管。至于地暖的面积内的为何也要扣除，却不予理睬。地暖的地面面积是什么面积你的习惯思维肯定是套内净面积。规那么利用了你的思维定式，以模糊到达精确。由于非定额规那么，定额站也不能解释，只能让双方协商，解释权最终还在业主方。原本有微利的单价，经此一扣，因工程量减少，顷刻为亏。以4.90×3.60米的主卧室为例，实际扣除工程量为：〔4.70×2+3.24×2-0.90房间门〕×0.16间距≈2.40m2，占地面面积的2.40÷〔4.7×3.4〕≈15.0%。16万m2的住宅工程，扣除≈15%的工程量，其损失不可谓不巨大。例2、计算规那么：栏杆按图示尺寸以延长米计算阳台不锈钢栏杆的一侧或两侧为外墙，外墙为100mm厚FS一体化保温板。审核时全然不顾埋件或膨胀螺栓锚在结构中的事实，强行扣除的保温板的厚度所占的长度〔见示意图二〕，理由：图示尺寸。凹阳台两侧靠墙，合计扣除200mm，外栏杆为304不锈钢，每米单价240元，一个阳台即扣出48元，16万m2的住宅工程，累计起来就是一个很大的数额。陷阱2：双标重标准计算规那么：砌筑工程扣除门窗洞口、过人洞、空圈、嵌入墙身的……所占的体积，凸出砖墙面的窗台虎头砖……三皮砖以下挑檐和腰线等体积亦不增加。招标计算规那么与定额计算规那么几乎无任何差异。由于规那么没有明确是图示尺寸还是施工尺寸，重计量审核时，洞口的扣除不按平面图、门窗表中的0.9×2.20尺寸〔见截图三〕，而是按0.9宽×2.31高扣除。理由：门洞下口没有砖墙。因为没砌，所以需按施工尺寸扣除地暖层、面层所占的厚度〔见示意图四〕。然而，在计算外墙保温抹灰面积时，却不按实际施工尺寸，依然以图纸尺寸扣除洞口面积〔见示意图五〕。如：外窗规格为1800×1400，窗侧壁30mm厚保温砂浆抹灰后，实际施工尺寸为≈1740×1340。虽然各单位的施工方法不同，成活后的洞口尺寸大小会有差异，但绝对小于1800×1400。陷阱3：敌明我暗，文字游戏例1、计算规那么：混凝土不分标号，按平均标号C30单价执行。业主招标时只下发数张建筑方案图，无结构图也无任何结构说明。投标人根本无法判断，也无从判断。经重计量后统计，工程混凝土的加权平均单价超过C35。按当地市场，混凝土一个级别的差价为15元。工程的混凝土含量为0.49m3/m2。仅此一项，亏损额折合建筑面积7.35元/m2。显然，知晓设计意图者唯委托设计的招标人，敢制定这样的规那么，清楚是有备而来，乃敌明我暗，百发百中。如无十足的把握，定不会出如此规那么，冒此风险。例2、计算规那么：商品混凝土以“××市场信息〞中“商品混凝土C30非泵送〞的信息价为准，泵送费另行计算。该规那么逻辑奇葩，定义恶意：非泵送混凝土+泵送=泵送混凝土。泵送混凝土塌落度大，水泥用量大，同时含有泵送剂，故单价比非泵送混凝土略大，当地泵送与非泵送的信息价价差在10元/m3左右。招标文件大玩文字游戏，在泵送的前面加了个“非〞字，这看似不经意的一个“非〞字就折合建筑面积4.5元/m2〔泵送混凝土含量约为0.45m3/m2〕。陷阱4：至高话语权，单边强制招标文件：材料调差：本总包招标调差仅对混凝土、钢筋、砌体、电线电缆、钢管〔焊接钢管，镀锌钢管，无缝钢管〕五项主材进行调价……例1、总所周知，砌体是由砖与砂浆组成的合体，砂浆是砌体的一局部，所以组成砂浆的水泥、黄砂、石灰甚至水也应该调整。然而调价时，业主只对砖、砌块进行补差，水泥、黄砂、石灰不予调整。理由：水泥、黄砂、石灰不是砌体。且理直气壮，不容置疑：我们公司从来的政策。全国各地所有的开发工程，水泥、黄砂、石灰一律不调，本工程当然不能例外。其实业主也清楚，这是文字缺少定义，逻辑不严谨引起的。如砌筑砂浆中的水泥、黄砂、石灰给予调整，此口一开，那抹灰砂浆用的水泥、黄砂、石灰投标人势必也要调整，一个工程总不能搞一国两制，只调砌筑砂浆不调抹灰砂浆。所以只能强制否认，以绝后患。同理，在工程材料、周转材料定义没有明确的前提下，模板支撑、脚手架中的摊销钢管〔同属焊接钢管〕的调差也被强制取消。例2、计算门窗侧壁的保温抹灰时，只计算侧壁的混凝土面抹灰，不计算100mm厚FS保温板上的抹灰面积。〔见示意图六〕以1.8×1.4窗为例，被扣除的工程量为〔1.8+1.4〕×2×0.12〔100mmFS保温板+20mm外抹灰厚度〕≈0.77m2，占窗面积的30%。加上聚合物抗裂砂浆、网格布、外涂料，连工带料，实际本钱在120元/m2以上。按外门窗面积占建筑面积的0.28估算，16万m2住宅工程〔考虑门侧壁面积占比相对变小的因素〕累计损失约在百万左右，不可谓不巨大。结语上述个例只是沧海一粟，以格式条款排除招标人自身义务，排除投标人权益的规那么、条款数不胜数。经重计量后显示的数据分析，受上述不公平规那么影响的造价占总价的1.5%以上。其中，如投标人的综合技术能力强，有些是可有效预防，但那些霸凌、单边强制，那么无法挽回。传统清单多是“名枪〞，模拟清单中除了‘明枪’，更多的是‘暗箭’。故报价时需考虑霸凌、单边不公平因素对本钱的影响。模拟清单最重要的一点，也是最难的一点，就是本钱的预测、预估〔根据模拟清单预估总价综合测算该工程投资额和结算额〕。尤其是模拟清单没有图纸或只提供了数张方案图的，对这类的工程，应按模拟清单的描述，据自身实际，结合当地的习惯、市场行情等，并对照数据库的技术经济指标数据。不仅要用微观的视角审视，也要用宏观的眼光去判断。微观上把不利因素尽可能考虑周全，宏观上进行综合评估、控制〔如上述的霸凌、单边不公平因素〕。因为，很多情况下，你提出的澄清、答疑，甲方为躲避风险，给出的回复就是：请自行考虑。造价圈田伟老师曾说：“重点强调施工单位在投标阶段对投标工程量清单核算的重要性，否那么可能会面临沉重损失。〞、“能够一眼看出坑，并能做到及时止损，这就是造价员核心竞争力的表达。〞“在投标阶段对投标工程量清单核算〞“一眼看出坑〞，这不只是一句空洞的口号，而是经验的累积沉淀与综合实力的表达。内容总结

〔1〕模拟清单招标中的四个陷阱分析

造价圈金鑫老师曾说：“近年来，绝大多数的地产商会采用模拟清单招标，签订暂定总价合同，后期重计量转固定总价合同的方式进行招标

〔2〕〞很多地产商不是采用传统的清单招标模式，而是采用市场价体系清单模式〔即采用招标人的企业定额标准〕，全费用包死综合单价，内置计算规那么，格式条款，以此进行风险转移

〔3〕因为，很多情况下，你提出的澄清、答疑，甲方为躲避风险，给出的回复就是：请自行考虑

内容总结

（1）模拟清单招标中的四个陷阱分析

造价圈金鑫老师曾