定位策划-旅游古镇同策证大西项目可行性评估建议报告

证大· 2009-地理环

朱家角——西滨淀山湖， 保存最完整的历史文化名市中心约400公里，以38国道、9高速（申苏浙皖高速与市中心相连。环境清幽，人文底蕴深厚，是典型江南鱼米水乡，也是迄今保存最完整的历区域形

河 ，九条长街、三十六座石桥、千栋明清建筑，古风浓郁，水乡文化底蕴深水民区域经

朱家角镇近5年GDP增长示意图

GDP的增长速4—房地产业将出现萎4— 20 10 0

房地产将出现停5—5— GDP

将高速发年相较年的GD%，青浦区年相较年的GD09年朱家角镇GDP指标达到41亿元，同比增幅5.3%；上半年地区总产值22.35亿元，完成计划的根据库兹茨经济发和房地产发展关联理论，当地的房市场处于稳定发展阶段，后市将延现有的增长规模和进程。产业结

朱家角镇近四年产业比例分布0 第一产 第二产 第三产朱家角镇近几年的产业发展结构显示其对于第三产业的依赖性尤为大，08年末第三产业占据GDP产量的 业产值完成120.5亿元，实现地区生产总值38.95亿元，旅游经济和工游开发的实质性启动，支撑点旅游产

0601-0906旅游产业亿亿50

年年旅游人（万人旅游业总收（亿元人均消（元 比08年旅游业占当地GDP总量的56.5%，旅游业在当地 是支柱性的，并且逐年维持在较为平稳的水平年的9年末的 游客构

青浦区近年旅游人口数量级增长 近年朱家角镇旅游游客构成万0

旅游人数（万人 增

年末朱家角拥有户籍人口.万人，来 2万人，其中劳动力3万；推测当地以经营假型旅游消费的人口为4万，这部分作为旅游消费产业的提供者0万人，即每天接待%，即个人个是游客游客中 市居民最多，占到80%的比区域人气区域人气与消费区内住宅空置率近70-80%，“5+2类消费集中时间备国内外观光游（团体、散户周末及节假这类游客作为朱家角的旅游的主体，直接导致了该地节假日与工作日间人气的严重差距，因此这里的商业在工作日的经营状况比假日要差很多周边高档别墅区业周末及节假古镇及周边居全 团队商务会议群不固这类客户的最大需求是住宿，当地的住宿条件直接影响到来人——朱家角在江南水乡古镇的知名度 中，名列第八，年客流350-400万人次，低于周边的周庄、西塘、乌镇等几个古镇的客流量。作为古镇水乡的资源优势不明显， 较弱——本地消费水平低，外来游客消费水平约300-500元/天（含交通），中高端消费力——根据调研数据，目前朱家角附近最高档次的 居礼国际酒店是4星级（共26间房），星级酒店家，而其余的都是及模式陈旧的度假村——另外调研数据表明，2008年“十一”期间朱家角游客人流量13.9万，而二星级以上酒店入现 现发 休闲度假场所，区域较弱，人气不足区域目前存本地居民：人口规模小中高端别墅业主：“外来游客：多为当日往返的观光性旅游，留宿率低

色是朱家角的价值区域弱，人气不足，无消费力不中高端度假需求得不到区域规划——三城 朱朱家角1010城面1.23k7平方公城面1.23k7平方公53.8平方公50万古镇水面特新城规划总面规划总人产业支风功能分产业支 特色旅古镇区、老古镇区、老镇区、新镇区域规划——功能高端生态居高端生态居住海源别规划总用地面积283.1公顷，总建筑面积129.45万方。相当于1.4复兴路以西复兴路以东规划定位为朱家角新市区域规划——“区域规划——“度假茂2005年8月，朱家角“度假茂”方案正式出台，根据规划，“度假茂”包括了北大街商业业态调整、“尚都里”休闲中心、“国家粮仓”文化创意园、申窑展示制作馆、大淀湖水上度假别墅等３４个古镇保护、老镇改造和新镇开发项目，总投资接近100亿元，由朱家角投资开发 出资和以招商引资方式获取，所有工程预计将于2010前基本完工，届时，朱家角“度假茂”将以奥运及世博期间的“第一度假地标”亮相。区域规划——“度区域规划——“度假茂“尚都里”改造项目启动定“尚都里”一个集旅游、度假、休闲为一休的新型城镇开发项目，一个以“古文化”、“水文化”为 定区位于朱家角中心镇交汇处，占地约3.9公顷，西临朱家角桥、放生桥，南到财苑宾馆，东到油车浜路两侧，北区临漕港河，与对岸的粉墙黛瓦的古镇规马达思班、规与设区域规划——“区域规划——“度假茂华美达花园度假酒店定 打造朱家角乃至青浦地区第一家超四星级标准的豪华商务花园度假酒区 朱家角新市镇市民中心以北的８０亩地规划 该酒店占地面积为.32万平方米，地面建筑面积2.56万平方米， 面积6144.19平方米，由主体楼、功能楼、东楼、西楼和贵宾楼庭院花园贯穿其中，建筑错落有致，酒店主楼大堂占地将达1000平方米，层高9米。酒店将拥有158间以上套房、同时可供1000人 的餐厅和国际标准化会议厅，此外，迷你 区域规划——“度假茂 课植园、四民会定 点题课植园——“课经书学千悟万，植稻麦耕九余三 区位 位于古镇深处的课植 扩建地块须遵循“保护原则”，保护古镇形制、空间格局规 景观尺度，对已毁去或残存的建筑，实行修复，恢复其历原有风貌,以江南民居形式为主，仿建江南名园景 定位 区位 规划

自成一体的四民会馆位于漕港河北岸的Ｆ５－５地块（原山湖机械厂旅馆及特色工艺品展示区域规划——“度假茂 中信泰富休闲度 、水上宾

定 区 规

成为朱家角休闲度标杆占地面为70亩,由度假别墅、度假酒店及SPA组

定 区 规

占地面积为65亩，建造将遵循当地的有关规划条区域规划——道路、

站南淀湖特古心距离人民广场47公距离徐家汇40公

A9为目前主要与外部联系的快速干交通干轨道快速干交通干轨道交318国年开通，目前尚未开工距离虹桥机场34公 轨道交通的通车时间较晚2号线延伸区域发展契机——.倍，整个项目由大层次组成。

、客站，以接发时速200到万人次。机场快线(磁悬浮)——连接虹桥枢纽及浦东国际机场城市轨道交通——2号、5号、10号、13号线和青浦低速磁悬浮。未来发展契“休闲度假+生态居住”为特色的历史“度假茂”将朱家角打造为“第一度假地标轨道2号线延伸段及低速磁悬浮将朱家角与虹桥枢纽市场发展市场发展总体特本本板块间关系 06年至今朱家角商品住宅供求比走数据导读：06年至今商品住宅总供应量24.82万方，至今累计供求比06年至今，板块供应量集中在东方庭院及中信泰富朱家角新城两个项目，市场处于寡头竞争4年供应量不足25万方，板块市场热度明显不足，人口吸纳能力极为有整体去化速度受供应量、宏观市场走势影响极为明显，07年末及09年第三季度去化速度有所突06年至今朱家角商品住宅均价走数据导读：06年商品住宅均价7000元/平方米，目前稳定在15500元/平方米朱家角板块整体均价06年仅为7000元/㎡，目前稳定在15500元/㎡左右，板块均价涨幅明显由于朱家角产品供应类型及档次差异化较大，价格上涨幅度应拆分成具体个案进板块均价走势受主力成交个案影响明显，呈现较大的波动

06年至今板块物业类型市场

元/平方0叠联独公0供应 成交 成交均数据导读：06年至今板块独栋供求比0.9；公寓供求比1.8为独栋2朱家角板块别墅产品长期来看供不应求，供应成交量均为公寓的3倍以上，板块为别墅主导型市其中独栋别墅供求比仅为0.9，独栋别墅的需求量表现旺市场发展总体特供求平衡但供应量有限，独栋产品供求两旺板块均价受主力成交个案板块板块市场现状——项目基本特湖湖湖地水环淀山海源别墅上实特色居住区、湖环大淀朱家角新镇康桥水乡东方庭按容积率楼盘项目整体规模产品入市销售月均去化0.2以下低密度产海源别臻大宅藏天独热0.6湖环湖游艇别独-即将开-绿洲江湖景别独尾1.20.7以上混合型产东方庭（康桥水乡第六大湖居别尾：0.13大型引力社联体、热联排：2.8公寓：9板块板块市场现状——面积段价格分面积段（平方米

海源别面积段：500-1060，总价：2000万绿洲江南园面积段：400-650，总价：2000湖庭面积段：500-700，总价 万 总价段（万元海源别墅 湖庭 绿洲江南园面积段（平方米

经济型别墅，主力面积200-220㎡，主力总价250-320 别墅面积段-价格 中信泰富朱家角 独联 联 叠

双拼面积段：250-300，总价：500-东方庭院联体面积段：200-220，总价：270-

东方庭

中信泰富朱家角新城板块市场现状——整体去化速06年至今的朱家角别墅市场供06年至今的朱家角别墅市场供第一个峰值出现在

09年809年1-9月全市别墅成交247万方，青浦区别墅成交39.3万方，朱家角板块成交6.8万方，不足青浦市场的17%，月均去化套数30板块板块市场现状——康桥水乡去化04年至今康桥水乡去化速度——04年至今康桥水乡去化速度——078-月均16.8第三季度月均4709第三季度月均9308.5-09第三季度月均9308.5-07.8月均12.4第三季度月均12078-第三季度月均12078-月均13.9各产品线去化速 各产品线整体供求去去化套数（套/月独16.8-联排/双9.3-叠12-叠联双独合内部去化康桥水乡整体推广主线以独栋别墅为主，贯穿04年10月开盘至今04年开盘以来各物业线去化缓慢，07年8月延续到08年第二季度各物业线进入高速去化，09年第三季度迎来第二个去 去 期，各物业线月均去化速度均超过10套/月，其中独栋别墅月均去化超过20套，联体别墅月均去化达10-13套板块市场现状——中信泰富去化07年至今中信泰富去化速度——联07年至今中信泰富去化速度——公中信泰富朱家角新城为公寓为主的社区，联排产品共推出95套 目前整体去化68套，去化率达开盘以来公寓整体去化受阻，消化速度缓慢；联排产品08年第二季度，09年第三季度去 ，月均7套左右板块市场现区域项目量少，物业两极千万级别墅沿湖分布，面积均在400平米以常规独栋双拼，主力面积㎡，总价0万左右经济型联排叠加，主力面积㎡，主力总价万去化速度整体缓慢，独栋去化表现优于联排、叠加产品客户来 占

外地金 2%

西区（长青中心城

北区（宝购房动

中信泰富联排别墅客户购房动 东方庭院别墅客户购房动自住度假投 养

自住度假投资养职业及学历

本科以 高中以 高中、大家庭月收

收入 36%2-5 2-5

独10万

双5-10

联5万以区域高端别墅客户访谈——海源别墅客来人区域：西区一直是海源别墅主要来人区域，主要由于长宁、徐汇两个区域的客户对项目交通动线相对较为了解，其他外区域的客户对于项目区域认可度相对较低，因此导入来人的区域还是存在一定局限性面积需求：基本都在0600㎡的范围，大部分客户认为项目产品面积太大，不适合三口之家居住 板块客户特投资客占比超过50%，自住客不足30%，养老与度假型约20%-独栋客户月收入基本都在5万元以上，经济型别墅客户约6成月收入在5万元以顶级高端物业客户接受度较高的面积段为300-600平米，总 3000万会有较大抗宗地现地块经济指地块外部环项目SWOT宗地现状及珠溪

F4-

珠湖F4-珠昆 课植沙淀中

E2a（北F4-3地E2b（北E2b地 漕港地块经济技术指

F4-

F4-

地块名土地用面积（㎡容积出让年（米地块名土地用面积（㎡容积出让年（米 F4-商业金F4-商住总商业用地约1.2的重点所在地块外部环本国家粮仓本国家粮仓地块位于朱家角古镇西北角，属朱家角新市镇范畴除古镇旅游资源外，周边还分布有尚都里、国家粮仓时尚休闲中心、水上宾馆等多处高端休闲度假产品，未来将成为高端休闲度假集聚区地块内部环FFF4-课植E2a（北4-4-西侧地块临水，景观资项目SWOT分优势劣势地块偏小，难以形成商业用地体量相对较大，而区域目前人气不足，消费力不强，市场与产品规划不机会S-O：发挥优 抢占机W-O：利用机会，克服劣•“泛大虹桥板块”效应有机会导入把握朱家角未来价值——即“休闲度假+生态居住”，将该价值融入到本商业地块产品设计灵活度高，可打造为特色休闲度假产品，一方面与尚都里等商业形成互补，另一方面也与区域内其他纯S-T：发挥优势，转W-T：减小劣 避朱家角新镇在建的尚都里等休闲商业中心已包含较为完善和高端的商业物业形态，同质化竞争激烈目前青浦区规划有超大型休闲购物设施，都处在到朱家角的必经上，未产品功能定把握区域价生态居住+休闲度规避商业规避商业同非纯粹商业挖掘客户潜高端休闲度假体生态居住（生态居住（联体、叠加、类独栋物业，辅以配）休闲休闲度假（度假别墅产品，辅以服务配套设施生态居市场竞争当前区生态居市场竞争证证大西旅游度需求创造旅游度需求创造居居住产品承度假需度假需求预人均人均 置业启动阶快速发展阶化，国内旅休闲度假产5000-平稳发展阶 减缓发展阶 5000以在度假地置国以上长三世界旅游组织认为，当人均GDP达到3000以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业2008年均GDP已经突破3000，度假物业市场逐渐兴2008年人均GDP超过3000省省人均GDP（元省人均GDP（元辽

根据多年项目经验一个城市项目的外地客户基本来自于上表中2008年人GDP超过3000的省中国富裕群尽尽管全球经国将会拥有全球第四大的富裕群体不振，但中国富裕家庭的数量仍在不断攀升。到2015年，——麦肯锡咨询2009.7研究公这些中国富裕家庭的平均年收入约为50-60 ，代表了中1％收入最高的挣钱者中国富中国富裕群总 度假物业的人群主要为富裕群体未来二、三线城市将诞生大量富裕群体，对其他城市度假物 意愿较 项目形象项目形象定 ：【自