商场商铺租户租赁资格评估

本文格式为Word版，下载可任意编辑——商场商铺租户租赁资格评估商场、商铺租户租赁资格评估

一、商场/商铺租户租赁资格评估表（附后）

二、工作指引

1、本表适用于商场及商铺租户在承租、续约时的评估；

2、总分值标准分为100分；

3、除超市和医疗配套外，只有总分达成70分的商户才有资格租用商铺，其中：国际知名品牌租赁条件单项不低于48分，国内知名品牌不低于54分，无品牌者不低于60分。在两家以上商户综合素质比较时，综合得分高者得。过往有严重拖租欠租纪录和严重违章违法经营处境者，即反对了该商户的租赁资格；

4、超市和医疗配套通常为社区必备，回报率一般达不到公司回报率，该表将用于两家以上比较之用，分高者得；

5、租赁条件的实得分按以下公式和步骤计算。

（1）公司要求的净回报率：

该铺月租单价×（要求总租期-免租期）÷总租期月数×12个月÷投资本金

（2）计算租户租赁条件的实体净回报率

净回报率=首年月租单价×（总租期月数－免租期）÷总租期月数×12个月÷实际投资本金

（3）增减比率=（租户实付净回报率－公司要求净回报率）÷公司要求净回报率

（4）解释：

a、投资本金：地区公司财务部将供给各商业工程的平均投资本金，并按“本金分摊系数”把平均本金分摊至不同的楼层，从而得出各工程不同楼层的投资本金。

b、实际投资本金：若租户要求提高或降低装修标准或设备数量、质量，那么应在上述投资本金根基上加减提高或降低的片面，从而得出实际投资本金。

（5）举例：

①公司要求：定价100元/㎡·月，3个月免租期，3年租约，供给装修且本金为4300元/㎡；

租户可付：120元/㎡·月，6个月免租期，3年合约，免装修交付。

②评估步骤：

a、测算免装修后本金：

假设该案例为3500元/㎡

b、计算公司要求净回报率：

100元/㎡·月×（36个月－3个月）÷36个月=91.67元/㎡·月→实际单月租金91.67元/㎡·月×12个月÷4300元/㎡=25.58%

c、计算商户实付净回报率

120元/㎡·月×（36个月－6个月）÷36个月=100元/㎡·月→实际单月租金100元/㎡·月×12个月÷3500元/㎡=34.29%

d、租户实付的净回报率明显高于公司要求的回报率，那么计算增减比例：

（34.29%－25.58%）÷25.58%=34.05%

e、租户在“租赁条件”工程上的实得分：

（1＋34.05%）×60分=80.43分

6、因每个商业工程的旗舰店的价值表达在对工程知名度的提升，增加人流及提升其他商铺的租值，故可以不按此评价法举行评估专案报批。

7、经营行为纪录来源有：

（1）曾向本公司租用物业的租户可查以往交租记录和租户档案。

（2）未向本公司租用物业的租户可从报章及行业了解。

（3）如没察觉不良纪录即得8分。

附件：

评估工程

标准分

实得分

备注

租赁

条件

公司实得净租金回报率

步骤①

公司要求的租赁条件（含租价，免租期，设备、装修标准）等于标准分

步骤②

（租户可付条件计得净租金回报率增加/裁减比率+1）×60分=实得分

60分

细致步骤见工作指引第五条

品质

条件

品牌

国际知名品牌

20

三项只取一项

国内知名品牌

10

无品牌

0

经营行为

无欠租

拖租行为记录

严重

立刻反对租赁资格

三项只取一项

偶然且只拖不欠

4

无

8

无违规违章

违法经营

严重

立刻反对租赁资格

三项只取一项

经劝喻立刻改正

4

无

8

形象档次

特意统一VI

4