商业房地产运作节点控制开盘期

本文格式为Word版，下载可任意编辑——商业房地产运作节点控制开盘期商业房地产运作节点操纵--开盘期

开盘日期的选定分外重要，一般选在工程封顶或是外装终止时，或市场旺季到临前夕。在中国北方城市，一般在3月、9月为多。一般在蓄水量完成确定量后就可开盘，假设以500供给量为例，蓄水量达1500的那么可以同时开盘。在开盘前夕还需要预热，预热的方式有好多种。这里讲一下拍卖和入围的作用。

1.拍卖

无论是产权拍卖，还是使用权拍卖或是年租拍卖，主要是对位差的一种市场化的表现方法，是一种营销方法。

通过对一些特殊位置（如电梯口、把角、外门面）等摊位的拍卖，使商户在拍卖中对认同度较强的位置，产生不同的溢价。拍卖的溢价是个虚价，通过虚价即标杆价格，提高人们对根本价的认同和追捧。

在做拍卖时，可以考虑通过“托”，即出假牌、假价的方式，即使这个房间拍在自己人手里，这样也可使价值提升，概括这个拍卖价可以在以后的私下交易中出尽。为了使价值达成一个预期价，因此在它做高时，就可考虑分批拍卖时间，最好在1~2周内，但不成太长，选择的拍卖地也尽可能在豪华酒店为佳，而且越高级越好。

至于拍卖的序号排列，可由起先选一个中等略上的铺位开头，最好不要用最好和最差的，这样预热1~2个后，在第5、6个时把最好的放入，使之有个拉高。在排列中也可参照抛物线的心理曲线安置拍卖品，在每个关键点的铺位，其价格标杆作用明显，其对相邻和同一区域的价格参照性极大，必要时要对这些关键点举行操纵。

拍卖的魅力是能对价格举行有效地操纵，能切实对市场的认同度、资金量等有一个理性的认知。在国内商铺拍卖领域中以天问国际拍卖行较知名。

2.入围

在工程开盘前，大量工程都存在内部认购，即从内部先入围、先预热，假设是一些小工程或关系性较多的工程。此方法可一举完成招商，到开盘时只需对不好的楼层或个别铺位公开招商即可。

假设在大工程中，内部认购只能解决一小片面，其余的仍需在开盘中消化，那么在开盘时，往往为了讲究“一炮红”，大量开发商将不得不把价格放低，以谋求达成开盘的红火。为解决这个冲突，可以单设一个环节，即入围，某些工程叫“认筹”。通过入围证的交款率来调解市场的供需和价值，以及调整技术错误。入围证可以在开盘几周前分批发放，也可以一齐发放，通过入围的筛选，使之在开盘前夕有一个预热，同时也增加了开盘的告成把握，有效地制止了开盘中展现的问题，再在下一个环节时专项设置针对此问题的解决对策，从而使开盘做到一举告成。

入围只做为预热的一个环节，但不成替代开盘。主次不成颠倒，否那么会形成入围热，而开盘冷的局面。

开盘后面临的就是如何调配摊位位置的问题。常见的有抓阄制与安置制，此处就这两种方式的利弊做简朴的分析。

（1）.抓阄制

在摊位安置时，常用的方法是抓阄制。在需求量大于供给量时，业态区别并不明显，因此在商户差异化小的处境下，可以采用抓阄制。假设在商户差异化大，或是在市场摊位位差大的处境下，那么最好不要用抓阄制。

抓阄制会限制好多人的进入，当市场摊位位差大时，大量商户就会寻求在二级市场上多花好处费来寻求意向摊位，而不用惦记自己“手臭”而抓到不好的死角。这客观上就助长了炒作之风，也使招租过程有障碍。抓阄制的另一个弊端，就是不能使商户的调配科学安置，也不能使有实力有号召力的商户在显要的位置。往往在抓阄过程中，会使龙头位置抓空或是给了无实力者，然后再转手倒卖（客观上使位差的价值让给投机者）。抓阄制使商铺的位差系数无从表达，而具有实力的连摊商户也很难安置。

抓阄制的弊端还在于假设展现空阄，即需求量小于供给量时，那么使假牌无法出尽，招商真相大白。所谓招商中要“虚实结合”，即不成让商户掌管主动。如展现空阄，一些抓阄，一些不要抓阄，那么公允性就会受质疑，也会引发商户骚乱。总之，在供给量小于需求量，商户、产品差异化小时才可考虑使用抓阄制，其他处境那么慎用。

（2）.安置制

安置制的好处在于摊位的位差价值能表达出来。利于出假牌，使之感觉已招满，但不利之处在于：

◆缺乏公正性轻易展现贿赂，使一些好位置在安置中给了一些有亲近关系和利益的人，并不是真正按商户实力举行调配的。

◆审核商户过程的工作量大，有些商户会因时间段不允许而不能真正将招商过程举行毕竟。

◆在需求量小于供给量时，使其招租过程不能真相大白。在安置制中对于商户的位置调换，原那么上是不允许的，特殊处境下才可调换一次。之所以这样做（哪怕空置率高时）就是让商户产生错觉，认为市场火爆，很难求摊位，这样能使假市维持较长的时间，使市场价值的热度维持在一个虚高泡沫的阶段中。

在大量招商中，也可以把安置制和抓阄制举行组合应用。

在开盘时，为了使开盘顺遂达成一炮红，往往要使用好多的技巧。这里仅介绍假牌技巧的使用。

假牌在任何阶段都有，浙江人在招商初期称假牌为“做托”。假牌中有明假牌与暗假牌。

明假牌

明假牌是指市场的炒铺者拿到摊位后，不是自己经营，而是倒手给真正经营商户，也有层层倒手的。明牌也有一些是关系户，如工商、税务、公安、消防等人员的关系户，他们的摊位也是明假牌，是转给经营户的。

这类经营户在市场中一般是开发商不热爱的，也要杜绝的，但假设大规模做，会让市场“做空”（即招商告成，开业时却开不起来，无人进货布货）。假设操纵在确定范围内，那么是可行的。假设完全杜绝，宛如股票一样，全是投资者，无投机者那也是不现实的；而且投资者与投机者的角色也是不断彼此转化的。假设无炒铺者，使市场的价值那么处于静止状态，这对市场招商和后期管理是有害的，因而适当的炒作是必要的。市场的转让价越高，市场就越稳定，假设无转让价，无形中也破坏了稳定性，对市场的稳固和进展不利。

暗假牌

暗假牌指开发商自己人做的假牌，宛如假销控表一样，一些位置和某些地段是由自己人拿在手中的，对外那么称已满，而由自己人在私下出手。暗牌对市场不利的是好处费与管理的问题，其有利之处在于能使死角或一些空置位置在不使泡沫破灭的处境下，顺遂出牌，降低招商的难度。

在开盘时，往往聚人气时需要暗假牌，而对明假牌者那么需要