商业地产策划住宅地产策划三大差异

本文格式为Word版，下载可任意编辑——商业地产策划住宅地产策划三大差异商业地产计划与住宅地产计划的三大差异

一、价值层面的差异

1．物业价值

商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业工程务必要系统考虑工程的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达成预期的赢利目标。

而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是切实的产品定位及目标消费群体定位，结果通过销售实现开发价值。

从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性微小，而商业工程一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。

2．利益关系

从主体上说，住宅地产的价值链鲜明单一得多，即“开发商——终端消费者”。商业地产的利益参与者更为繁杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系，开发者的权益、全体者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不成分。

开发者是商业地产开发商；全体者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。

开发者通过工程获得利益；全体者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。

与住宅开发相比，住宅仅仅通过进展商和添置者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，每个参与者都有自己的利益启程点，因此不成制止地存在着大量冲突，像进展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的冲突等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。

3．市场风险

开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着确定的市场风险。除土地本金、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发务必具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产参谋及阅历丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能巩固投资者的信仰，降低开发风险及提高开发价值。

而住宅相对来说开发风险较小，由于住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售供给了更广阔的添置群体。

二、开发层面的差异

1．产品属性

住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来得志消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外的利润，因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间很大。但理应同时看到，商业地产的风险也要更大，因此商业地产的告成需要具有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产参谋及阅历丰富的物业管理公司。其次，商业地产的表现形式也更多，有shopping摩购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。

商业地产的核心是要搞活商业，而住宅地产追求的是居住的舒适度，也有人说住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市”，这是两者之间的本质识别。因此，商业地产的可持续性进展是工程能否告成的重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简朴的多，房子只要卖出，投资的价值就可以实现。

商业地产的核心抉择了商业地产的运营模式要更繁杂。正是由于商业地产更具繁杂性和风险性，因此商业地产更提防工程的可行性调研、分析，更要充分运用SWOT分析法，察觉商机，发挥优势，弥补缺乏，降低风险。

2．开发技术

商业地产开发要考虑到不同业态的概括要求。在建筑设计方面，户型、景观不再是重点，配套设施会更多，规划、设计、施工、交验在每个阶段的技术要求都高于住宅；在物业管理方面，商业物业的功能增加，管理本金增加，对人员提出更高的要求；在销售方面，前者针对的目标群体的行为属于典型的专业理财行为，而后者主要是一种消费行为，因此相应的销售手法呈现多样性，如嘱托经营、售后返租、整体转让、分割出售等；在资金回笼方面，住宅开发商通过预售融资来举行资金周转和滚动开发，很快实现资金回笼，而商业地产收益很大片面来自租金。

商业地产根据工程开发的不同环节有不同的客户群，如在招商阶段的客户是商家，而且更加重视主力店的作用；在销售阶段的客户主要是有确定经济实力投资者；在经营阶段的客户群那么是终端消费群。总之，商业地产与传统住宅地产的千差万别，必然要求开发商举行理念和心态的调整。梦想中国的商业地产业在机遇和挑战中朝更理性、更专业、更合理、也更昌盛的方向进展，在赢得巨大资产同时为活跃商业、昌盛经济作出付出。

3.规划设计

规划设计抉择商业工程的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么”的问题，他们多数先把工程盖起来，结果到了商业定位的时候问题就展现了，要么就是布局不合理，要么就是布局不模范，从而导致招商奇怪困难，往往展现“梦想的商家不愿进，进驻的商家不梦想”的结果。

商业地产由于各种业态对商铺的要求具有特殊性，而大型商业地产工程业态和功能均比住宅繁杂，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等诸多方面相当繁琐，在得志功能要求的前提下，如何得志未来大量商家以及消费者的需求，这是关系到一个商业工程能否告成销售、招商和做旺的关键。

4.开发流程

商业地产开发流程更为严谨、繁杂。商业地产的调研在住宅开发市场调研根基上，增加了区域布局、城市商业进展规划及政策、区域零售业布局、商铺分布及经营状况、未来供给量、地块交通、自然、社会条件、商圈等方面的分析

商业地产的选址过程更严谨：通常处境下，无论是住宅开发还是商业地产开发，均要在投标拿地前举行初步的市场调研。但在商业地产开发中，进展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方好多，所以商业地产工程的选址过程比住宅开发更为严谨。

商业地产的定位更为繁杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业进展规划及政策、区域商业布局、未来供给量、消吃力的需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。

商业地产推广更具针对性：商铺作为非生活必需品，与住宅推广相比，其推广的核心是投资价值和投资潜力，侧重于商铺的回报率和回报周期，以及未来的经营管理，确保市场能够持续经营。

5．招商与经营

商业地

产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节：在住宅开发中，开发商有机遇当“甩手掌柜”，开盘、营销、交楼后就终止。一个商业地产假设想持续盈利，务必在前期预留一片面商铺用于旺场后自营，所以，开发商不能抱着当“甩手掌柜”的心态开发商业地产，而务必抓好运营、管理两个后续环节，这样才能裁减纠纷，获取最大化利润。

招商是商业地产告成开发的关键所在。一个商业工程，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机遇”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”才能，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。

统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分开。商业工程要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入工程整体开发，为招商及后期经营管理作好打定。

而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，概括销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也分外重要。

三、营销层面的差异

1．营销主题

消费者在添置任何一种商品的时候，添置的实际上都是一种理想，这种理想在某一个方面得志了他们的需求，所以容许付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说，消费者添置的是一种他们需要的“生活方式”，由于无论怎样讲，房子本身没有更加大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。

商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言，回报率和回报周期才是消费者真正关切之所在。

2．推广对象

住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及屡屡购房者，他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多，但有快速增长的趋势，他们关切的是该区域长远进展以及今后出租的前景问题。

在商业地产上，推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去，推广的目标也分两类：用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关切的是商圈的成熟度、消费群基数和消费才能；投资客户那么更提防该地段的进展前景和投资回报的周期。

在整体交房、商场开头运作后，推广对象将发生转移，重点是怎样吸引更多的消费者惠顾商场，从而提升整个商场的人气和形象，这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。

3．营销周期

营销周期和市场供应量是密不成分的。目前的房地产市场上，住宅地产的供给量远超过商业地产，所以消费者可选择的机遇就多，考虑的周期也长，加上住宅开发已经向规模化、集约化进展，所以住宅地产的营销周期相对就很长，在概括的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。

商业地产在这一点上与住宅地产完全不同，商业地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费，所以商业地产一般都是在一个相对成熟的区域举行开发，这样投资总额相对很高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短，否那么战线过长，市场冷却后再积聚温度那就困难得多。

4．消费者关切的问题

住宅消费者关切的几个关键指标排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。

商业地产客户关切的问题是：地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。由于商业地产务必有足够的人气才能支撑，所以一个商业地产工程能否取得告成，很大程度上是由地段等先天因素抉择的。

5．推广节奏

房地产推广的一个营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热期（