房地产总规划设计中23个案例教训

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规划设计中的失误，往往是血的教训，由于带来的修改本金追加往往让房企不堪重负，绿城总规划设计中的23个案例教训，梦想能扶助你少走一些弯路。

一、总体布局

案例1：某工程会所和幼儿园由一条半圆形的道路与主干道相连，幼儿园位于中间，会所位于尽端，导致车流、人流干扰严重。

解决措施：将会所及幼儿园的入口置于北侧，分别另辟道路到达，使中央景观轴线为纯步行轴线。

案例2：某工程组团只是用道路举行分隔，组团的归属感与识别性不是很强。

解决措施：利用建筑排列、景观及构筑物的设置强调组团的独立，对组团的边界、出入口举行界定。

二、空间形态

案例3：某工程规划设计时对平面布置考虑较多，设计也较深入，在立体三维效果上考虑不够，对立面空间及天际线的设计深度不够。南区中心花园尺度偏大，围合感不够强，由北入口往广场看过去，天际线缺乏变化，作为轴线端景的住宅北立面，也显得不是很丰富。

解决措施：在规划设计时除考虑平面效果外还应考虑立体三维效果，可利用工作模型来举行研究。

案例4：如图4某工程主干道两边，四个单元一幢的长条形建筑过多，面宽过宽，相临两栋之间的间距对比小，会有压迫感。同时在布局上没有长短结合，也影响了整体景观的贯串。在今后的规划上，要力求制止此类问题。

三、规划指标

案例5：目前我们的楼盘容积率普遍没有做足，损失了销售面积。其中的理由是多方面的：有些是规划设计初期就没有充分做足容积率；有些是为了立面造型、产品质量而牺牲的；还有的是由于规划设计阶段与施工图设计户型面积的偏差而产生的；也有一些是容积率被非住宅片面占用掉的，如地上的车库，是要算容积率的。除了那些为了产品品质而放弃的容积率外，其他一些，我们通过确定的措施，是完全有可能提高容积率的，这将为我们的工程增加不少的可销售面积。

案例6：某工程规划设计时未充分考虑建筑体量，导致最终建筑总平面间距有较大调整，局部单元数裁减，导致容积率降低。

原规划图

建筑调整图

解决措施：规划设计与建筑设计应尽量同步举行，彼此举行协调。

四、出入口设计

案例7：出入口是小区的对外接口，相当于形象工程，同时也是对外交通的必经之路。出入口的尺度，以及管理方式对于小区的交通起着很重要的作用，处理的不恰当，很有可能给交通和管理带来确定的困难。某工程主入口设置宽度不够，没有将业主、访客车道分开，没有将出入车道分开，岗亭位置设置不便于管理。

案例8：在总体规划的时候，人车分流作为一个根本思想，在方案中都有很好的表达。某工程人行步道的门没有开放，主要的理由是值班岗亭的设计和流线的设计结合不够，管理不便，导致实际的实施处境和设计的初衷不能很好的统一。

案例9：某工程出入口未设计保安岗亭，给保安人员带来不便，尤其是火热天和刮风下雨天。

五、道路系统

案例10：在某工程中，园区内的交通主干道设计成环形，但在北区未能贯串，给人走到尽端的感觉，假设能够连通，会有更为通畅的效果。

案例11：随着社会的进展，机动车也越来越多，有些小区设计的6米主干道已经不能得志现在生活的实际需要。

解决措施：这就需要我们在设计的时候，考虑将来的进展和变化，留有确定的余地。建议主干道7.5～8米，将来可以单边平行停车后仍能得志双车交汇的宽度要求，支路5～6米，主干道断面尺寸建议如下图。

案例12：在工程创办的时候，考虑到无障碍坡道，充分表达了以人为本的设计理念。但是某小区坡道转角的处理未能完全按照坡道要求设计转弯半径，使用起来不是很便当。

六、交通及停车

案例13：某工程地下车库入口方面，如图17有9个车库入口的规划设计，使多层片面的噪音影响较大，人车不能完全分流，影响小区的品质。

解决措施：如将图中黑线圈出范围内的三幢小高层下面的2个地下汽车库连通，那么在给客户挑拣车位时会有更大的空间，地下室出入口也将裁减一个，俭约本金和增加绿化面积。

案例14：住宅小区中，停车泊位数量的设定一向没有十足的标准。如某工程室内外车位只达成30%，当时是得志2000年的规划设计指标，但规划设计时对机动车辆的增长速度未加以切实把握，使得在交付后此冲突就越来越突出，目前小区停车难问题已无法解决。

解决措施：随着目前社会的进展，规划设计时停车位比例务必根据当地经济进展的实际处境作出正确判断，建议有条件的小区将车位配比做到1：1，且室内外停车比例在0.8：0.2左右。

案例15：道路交通标识（指示）在已建成的楼盘中未规划设计，目前小区规模越来越大，此项设计将尤其重要。某小区内有死胡同，既没有回车场地又没有明显的指示标志，给业主和访客带来不便。

案例16：地下车库的出入口车流量会对比大，需要考虑外部的环境。某小区将两个车库的出入口靠在一起，虽说入口空间举行了放大处理，照旧存在安好隐患。片面架空车位门的高度不够，一些车型的车无法停放。

案例17：某工程地下自行车库的出入口坡度设计不合理，坡度过陡，给自行车的上下推行带来困难。坡道很近的地方就是车库门，推着自行车开门很不便当。

案例18：规划设计的时候，机动车停车位都会充分的考虑，而自行车的停车问题在某些小区中对比突出，存在肆意停放的现象。有些是没有设计车位，有些是在机动车库内临时划分一块地方用来停放自行车，都不是很合理。

解决措施：鉴于住户闲麻烦不太容许将自行车停到地下车库的处境，我们可以用建筑底层的局部架空空间来作为自行车的停放位置，这样既便当业主，也便于管理。

七、竖向设计

案例19：某工程由于竖向标高设计不当，相邻两幢建筑单体标高相差2米，大量土方外运，既拖延工期，又造成较大经济损失。主要理由是规划设计时对竖向规划未充分考虑，工程开头后才察觉，造成对未施工建筑单体提高±0.00的处理。

案例20：某工程在规划设计中对竖向设计未系统评审，而只提防总体布局，在建筑扩初设计和景观初步设计时也未充分考虑，后在强调层次感时才对此竖向规划举行重新考虑，对建筑单体的±0.00举行重新调整，按阶梯式由北向南举行降低，对已施工完毕的桩基采取截桩处理，滥用确定本金。

案例21：某工程一期交付的1、2、3标段中的竖向设计中景观与市政设计展现了两个标高系统，在公寓南区北大门位置路面，市政标高为55.84而景观标高为56.10，进展到4标段更为严重，六号路南端路面，市政标高为55.88而景观标高为58.07。

案例22：某工程1、2、3标段中室外道路标高高于单元入户门入口标高，展现倒找坡现象。四号路南端路面呈水平状态，不符合道路纵坡的找坡模范，雨水排放展现问题。

解决措施：以上几个案例主要是在规划阶段我们对竖向规划设计的深入程度不够，而且在评审阶段也往往被疏忽，从而需要建筑单体设计和景观设计时来完善和弥补，建议在规划设计时对竖向规划举行深化，明确竖向意图，而在建筑设计、景观设计和市政管线设计时相互合作、完善和真