大型房企产品线介绍及考察安排课件

大型房地产企业产品线介绍及考察安排说明1.产品线筛选原则根据能够找到的详细资料对国内大型房地产企业的成熟产品线进行介绍。2.考察方案原则根据梳理出的各条产品线发展历程选择各大房地产企业最新的相关系列产品进行考察，用以对应产品线中梳理出的结论，相互应证，以期对考察过程有个良好的指导。目录产品线介绍

保利

万科

华润

绿城

仁恒2.综合体项目介绍3.行程安排保利产品线介绍香槟系林语系保利产品线香槟系1、产品线定位1.1客户属性1.1.1社会新锐型

25-34岁的青年或青年夫妻，无子女，家庭成员学历较高。这部分客户不太喜欢租房，想拥有自己的房子，来体现个人的品味、情调甚至个性，房子对他们来说是一个重要的朋友聚会、娱乐的场所。

1.1.2望子成龙型有0-17岁子女的家庭，这部分家庭买房是为了让子女有更好的生活条件，能够去更好的学校去学习；或现有住房不理想，想要改善住房条件。1.2产品要求

1.2.1社会新锐型希望小区有较好的健身场所，临近大型运动场所、娱乐休闲场所；要求较好的户型和喜欢的建筑风格。

1.2.2满足与孩子成长相关的文化教育和安全需求；有高质量的幼儿园、小学；小区的安全能给孩子的健康成长创造条件。1.3结论

产品线定位：舒适型属性，中高等档次；保利产品线香槟系2.规划原则2.1区域资源

2.1.1区位：城市区域或城市副中心。

2.1.2资源：有良好的生活资源或自然资源，如配套设施完备或交通便利等。2.2小区规模

2.2.1计算容积率建筑面积：一般在60万㎡以内，超过此规模的小区宜考虑产品类型的变化。

2.2.2容积率：2.0~4.52.3建筑品类以高层住宅为主，配以沿街底商。2.4小区规划的空间特色小区建筑的主要风格为ARTDECO，小区的空间氛围宜与高贵典雅的建筑风格匹配，建筑布局规整有序，建议在小区主入口附近的建筑物做对称布局，以便形成小区入口空间的秩序感与礼仪感，设计中应注意入口广场的平面尺寸与四周建筑高度之间的比例关系，以形成合适的入口空间尺度。常见入口空间序列示意图保利产品线香槟系3、小区交通组织3.1交通流线

3.1.1人车分流小区交通流线设计应注意人车分流，尽量避免人行与车行流线的交叉，保持区内人行活动区域的相对独立的完整性，为住户提供安全舒适的小区环境。本产品为带底商的的高层小区，一般没有地下或半地下车库，人车分流的重点在于如何组织车辆进入停车库，及小区地面停车如何结合底商与小区车道进行安排这两个方面。小区的主入口可纯人行或兼作人行与车行出入口，其中的车行出入口宜在人行入口的单侧设置，其他小区车流可直接从小区周边道路出入车库（模式一）或通过在地块不设沿街商铺一侧的区内道路出入车库（模式二）。区内车行道宜尽量靠小区或不同分期的边缘布置，在避开有商业价值的沿街面的同时，应保证车行道划分的人行活动区域的规模。人车分流模式一示意图保利产品线香槟系模式组织方式特点适用备注模式一车辆直接从小区周边道路进入车库小区内人车交叉点最少，但车库停车数量较多时，将导致小区出入口增多规模较小或地块四周均为商铺的小区需要对外经营的社区配套设施，如会所等一般设在小区外面，避免外来车辆穿越小区模式二车辆直接进入小区后再通过区内路进入车库小区出入口数量较少，方便管理，可沿区内道路两侧安排地面停车、后勤通道（如货车、垃圾清运等）规模较大的小区3.1.2住宅垃圾收集与清运住宅垃圾的收集点布置及相关清运的路线应在规划阶段就予以考虑，充分考虑当地居民的生活习惯及物业管理的品质要求，减少对住户生活的不利影响，避免把小区垃圾收集站设在人车流集中的地点旁边，并应与物业管理部门共同讨论确定以下垃圾收集线路的安排；层间或单元入口垃圾收集点园区垃圾收集点地下车库垃圾收集点地上/地下车库垃圾收集点保利产品线香槟系3.1.3底商货流底商货流应避免进入住宅小区内。如商铺进深较大而需要在朝小区内开疏散门时，宜设置单独的地面通道连接，且通道与小区之间应采用围墙及绿化隔开，避免商户干扰小区住户生活。3.1.4小区出入口形式双向车行兼人行主出入口双向车行兼人行主出入口可分为双向车行兼单向人行或双向人行两种。常用的形式是双向车行兼双向人行出入口，详见图3.1.4a。其他设计要求：a、出入口的保安岗亭位于车道的中间以管理车辆进出，人行出入口位于车行道右侧，可根据项目情况设置值班保安亭管理人行出入口。保利产品线香槟系3.2道路断面设计

3.2.1车行道路断面车行道路断面形式主要可分为两种：双向车行单人行车道、单向车行单人行车道。双向车行单人行车道适用于项目内行车道路，车道宽6m，靠近纯步行组团一侧一般设置人行道。车道与人行道间宜设置1.5m绿化带（图3.2.1a双向车行单人行车道一），如条件受限，人行道可靠车行道设置，但需设置行到树池（图3.2.1b双向车行单人行车道二）。建筑物、构筑物与道路边线间最少间距应不小于1.5m。单向车行单人行车道适用于项目内能形成环境，车辆单向通行的道路。车行道可为单车道，车道宽4m，也可为双车道，车道宽6m，车行方向的右侧设置人行道，建筑物、构筑物与道路边线间最少间距应不小于1.5m（图3.2.1c单向车行单人行车道）。保利产品线香槟系4、建筑形体与外立面4.1建筑风格取向与定义本产品线的建筑风格为ArtDeco。ArtDeco是一种重装饰的艺术风格。同时影响了建筑设计的风格，它的名字来源于1925年在巴黎举行的世界博览会及国际装饰艺术及现代工艺博览会。它被认为是折衷的，被各式各样的资源而影响，主要特征是对简单的几何纹样有规律的展开，形成较复杂但局韵律感的整体上的视觉效果。建筑风格高耸、挺拔，兼具独特的现代艺术的大气精神和古典艺术的典雅尊贵感等特点。保利产品线香槟系4.2设计原则建筑形体与外立面的设计原则从远、中、近景及内景4个尺度分析。4.2.1远景尺度：应注意通过建筑群高低错落的形体设计与顶部的处理，弱化高层建筑平板的立体效果，配合典雅协调的建筑立面颜色，在城市尺度营造丰富的小区建筑天际线和典雅的小区形象4.2.2中景尺度：应强调建筑立面三段式的构图原则，塑造沉稳大气的基座、富有韵律的中部和层次丰富的顶部；应关注建筑外立面材料的选择，便于突出建筑的稳重典雅及品质感。4.2.3近景尺度：关注建筑的细部元素，包括外立面凹凸线条、外门窗、阳台栏板、百叶、灯具等主要外立面部品，均需配合Artdeco风格特点设计，其中立面基座部分，包括单元入口及商业裙楼等的外立面需重点处理，外立面管线不可外露，需结合墙身进行隐蔽处理。4.2.4内景尺度：近距离感受到的建筑品质主要与阳台栏杆扶手、门窗表面材质、阳台地面等近人元素相关，应注意其材质与尺度，并结合立面整体考虑。保利产品线香槟系4.3外立面风格要素本产品系需采用以下外立面风格要素：三段式设计手法和香槟色的建筑主体颜色，其他与风格相关的外立面部品设计，如外门窗、阳台栏杆等可结合区域气候特点等具体项目条件在本导则的建议做法基础上调整。4.3.1三段式是ArtDeco立面造型的重要特征。基座和顶部高度应根据总高比例确定，其中，基座高度不宜小于2层，顶部造型变化如为通过顶层建筑平面的缩进获得时，应注意不可影响顶层的空间使用，且宜避免内部管线位置的移动。建筑外立面的基座，中部，顶部的处理手法及材质要求具体如表4.3.1保利产品线香槟系4.3.2主体颜色与材质建筑主体颜色采用香槟色，色调沉稳大气，建筑整体形象高端典雅。基座立面建议使用石材，给人以厚重感和品质感。上部立面建议使用同色系面砖或仿古漆，立面分格缝的间隔方式宜参考基座石材的分缝尺度。4.3.3外门窗外门窗铝合金表面喷涂颜色建议使用深色系或香槟色系，以突显建筑的稳重典雅，统一标准段窗间墙做法，窗框与窗扇的划分宜突出横竖构图原则，并以窗台线等线脚细部来装饰立面。4.3.4阳台阳台的凹凸及角柱的处理应与项目所在地的气候及客户生活喜好、观景要求等相结合。阳台的墙面宜延续外墙材料或采用同色的涂料。阳台栏杆宜采用现代风格的玻璃栏板，形成对立面古典元素的对比，栏板的踏面宜采用石材。保利产品线香槟系5、建筑公共空间本产品线的建筑公共空间的功能配置、空间尺度、装修标准及具体的设备设施选用宜参照以下设计与选材标准建议：5.1架空层设计关注点设计及建筑标准建议参考图片空间尺度层高≥4.2米装修标准天花结构板底喷涂白色或米白色外墙涂料，有水平管线的部分宜吊仿木纹色或棕色系的铝合金格栅天花。在单元入口前的架空层天花应做与大堂天花想协调的装饰处理地面以天然石材防滑地面为主墙柱面外墙墙柱面干挂香槟色系石材，内侧墙体可喷涂米白色等暖色系外墙涂料成仿石漆，外侧墙柱面石材应转进墙体内侧后收头照明与灯具宜结合格栅天花设置灯具，层高较高的架空层宜设置新古典造型的壁灯部品信报箱信报为大堂门禁外投递，采用外投外取或外投内取的方式，信报箱的安装方式可为嵌墙式或设置石材基座，信报箱外表面宜为暖色调的不锈钢板，箱门表面应刻有项目logo及门牌号。保利产品线香槟系5.2单元入口及首层大堂电梯厅5.3地下车库大堂电梯厅保利产品线香槟系5.4标准层电梯厅及走廊5.5电梯与封闭楼梯间5.6地下车库保利产品线香槟系6、室外公共区域6.1园林风格取向与定义6.1.1配搭建筑ArcDeco风格，园林设计宜采用简约装饰艺术，自然生态式园林风格；通过具装饰性的花池、花钵、柱式、景墙、雕塑等强化景观的装饰味，配搭层次丰富的自然式植物种植公共营造项目园林风格。6.1.2配搭建筑法式风格，园林设计宜采用法式风格。6.2道路交通设施6.2.1消防车道1、消防车道走线宜结合景观及园路需要进行设计，宜自然流线型，创造视觉及空间的变化；2、消防车道宜设计为环形，减少尽端消防车道，避免设置回车场影响景观设计；保利产品线香槟系6.3硬景景观6.3.1材料选择园林铺装及饰面材料以黄色调为主，主要选用的石材品种：黄锈石、黄木纹、砂岩、国产金麻等6.3.2活动设施及场地要求

1、该产品线可适当增加儿童活动场地、全面健身场地设置规模及数量。

2、儿童活动场地宜位于景观绿地中开敞的区域，阳光充足，空气清洁，能避开强风的袭扰。应与项目的主要交通相隔一定距离，减少汽车噪声的影响并保障儿童的安全。儿童活动场地的选址应充分考虑儿童活动产生的嘈杂声对附近居民的影响，离开居民窗户8-10m远为宜，便于承认对儿童进行监护。

3、全面健身场包括器械区和休息区，器械区应保证有良好的日照和通风，地面宜选用平整防滑适于运动辅装材料，同时，满足宜清洗、耐磨、耐腐蚀的要求。室外健身器材应考虑老年人的使用特点，采取防跌倒措施。休息区域布置在器械区周围，供健身运动的居民休息和存放物品。休息区宜种植遮阳乔木并设置适量的座椅。6.4绿化景观6.4.1植物种植要求

1、乔木、灌木、地皮、草花、草坪有机结合，形成稳定合理的人工植物群落，通过营造各具特色的植物群落与自然地形创造出丰富的景观空间，乔、灌、草有机结合，并注意植物景观的观赏面。

2、植物配套应合理组织空间，平面疏密有致，形成一定的韵律感和节奏感，并通过不同植物配置手法，形成植物组景（植物组团）、植物走廊（行道树）、植物小径等不同的空间感受，注意植物组团的季相变化，结合环境创造优美流畅的林缘线。立体高低错落，结合地形创造起伏变化的林冠线。北方植保利产品线香槟系物种植须考虑冬季景观效果。6.4.2植物规格要求适量种植景观大树（胸径30cm以上），乔木平均胸径12cm以上，小乔木、灌木结合地被复层种植，复层种植面积占绿地面积大于20%；7、社区配套设施——会所7.1规划布局及交通组织在会所的规划初期，应与物业管理部门沟通确定会所的经营模式。若会所仅服务于小区内部住户，会所可在服务区域中心结合特色景观设置，如下沉庭院等，创造小区内均好的可达性，若会所需对外经营，则宜靠近小区外围或小区主次入口设置，方便小区外人员进出，同时减少外部人/车流对小区住户的干扰。对外经营的会所在交通组织上，需保证内部人流与外部人流的的均能便利地到达，还应考虑外部人员的停车需要，在会所入口附近设置地面停车或地下车库出入口。7.2功能配置本产品系项目周边生活设施设备，小区会所主要是作为城市生活的补充，建议配置以家庭康乐活动及运动健身为主的功能空间，具体可参照表7.2.1.保利产品线香槟系小区规模（计容建筑面积）配置建议适宜面积备注25万㎡以下应配置泳池，儿童游乐室/场500~1500㎡北方地区建议设室内恒温游泳室25万㎡~60万㎡室内可设置乒乓球室，羽毛球室等运动设施，应设室外运动场地，如网球场等，宜配置休闲功能，如棋牌室等1500㎡~3000㎡乒乓球台应不小于2台，羽毛球场应不小于2个60万㎡以上除增加多种运动健身功能外，可配置休闲餐饮类，大型餐饮宜考虑外地3000㎡以上大型居住小区一般根据周边资源而区分不同档次的小区组团，可分别设置不同档次的会所。项目配置建议适宜面积备注泳池（室内/室外）应配置主泳池≧12*25m配置更衣、淋浴儿童游乐室/场应配置1间1、需有专人看管；2、室外儿童活动场可在销售时期作为销售体验要点设计；室外网球场选配2个表7.2.1不同小区规模的会所配置建议表7.2.2会所基本配置内容保利产品线香槟系8、销售区域8.1销售区域8.1.1规划布局

1、规划阶段需大体确定售楼部位置，销售展示区域的面积范围，销售路线的长度与设计，样板房的基本种类与数量等，以便后续的设计及施工的有序进行。

2、售楼区域设置在小区内时，宜利用沿街的永久建筑，如沿街商铺或会所等做售楼部以增加其可达性。

3、售楼部宜邻近结合小区主入口序列景观或其他特色景观布置。

4、注意销售区域面积及参观流线长度的控制，有利于提升展示效果，控制成本及加快建设速度。

5、分期销售的项目，需综合考虑各期展示的样板房区与售楼部之间的参观路线的组织，销售周期，相关展示区域的建筑周期，及分期验收交楼节点等，建议售楼部在不同开发分期间设置，售楼路线不宜穿越交楼时间间隔较长的不同分期区域设置。8.1.2交通组织

1、销售区域内应根据客户需求配置停车位；

2、客户的参观通道宜与管理人员及其他区内施工人员的通路想独立；保利产品线香槟系8.2售楼部8.2.1功能配置客户区域配置建议后勤区域配置建议接待区应配置办公室应配置模型展示区应配置财务室应配置洽谈区应配置会议室宜配置VIP室应配置储藏间应配置签约区应配置保洁休息室宜配置吧台应配置卫生间应配置影音室选择性配置若售楼部利用永久建筑时，应预留与永久功能相关的设施设备与空间，符合今后实际经营的要求。8.2.2设计风格

1、建筑风格宜采用ArtDeco/新古典

2、室内风格宜采用简欧风格8.3样板间8.3.1样板间室内设计风格主要室内设计风格为简欧，可结合各地客户群的喜好采用其他设计风格。8.3.2销售体验——都市轴心，优雅情调保利产品线香槟系1、运用香槟主题颜色2、生活场景的营造保利产品线香槟系8.4室外销售展示区8.4.1总体要求

1、销售展示区集中绿地面积宜不小于2000㎡，总绿地面积宜不小于3000㎡。

2、销售展示区应设置项目边缘地块，对外交通连接便利，其下不应设置地下室及项目连接市政的主要管线。8.4.2硬景景观

1、在展示区出入口、售楼部周边宜设置具标志性的硬质景观，突显项目的名称及独特性，如：叠水池、LOGO景墙、兽头墙等，集中绿地应以绿化造景为主，利用地形、蜿蜒园路、复层绿化和时花等公共营造展示区自然、生态、浓郁的绿色景观。

2、1.5~2m的步行园路宜设计成为绿树夹道的绿化景观。8.4.3绿化景观

1、绿化可适当种植景观大树（胸径30cm以上），乔木胸径平均约20cm以上，形成疏林草地；小乔木、花灌木结合地被复层种植；主要通道及景观节点选用时花。

2、应根据售楼展示区开放时间，选择期间生长状况好、花期合适的种植品种，同时，需保证植物种植后能立刻形成良好的景观效果，保证种植密度、植物不大量掉叶、成活率高。保利产品线林语系1、产品线定位1.1客户属性1.1.1健康养老型

空巢家庭、有老人同住的家庭。孝敬老人，为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起。是子女照顾老人的地方，让老人安享晚年的地方。1.1.2富贵之家型

家庭高收入，是社会所认同的成功人。社会地位提升，希望与其社会地位相当的人住在一起，购房具有跟风特性，周围人都买，自己也想买，消费存在一定的炫耀心理。购房是事业成功的标志，可以给自己挣得面子、体现社会地位。1.2产品需求1.2.1健康养老型

看中外部环境，靠近景色优美的风景，空气质量好，小区或周边游大规模的园林和良好绿化。1.2.2富贵之家型

带有社会标签意味的房屋特征明显，周边小区的档次也要很好、拥有高素质的小区居民、有名气的开发商。1.3结论

产品线定位：豪华型居住，高端品质。保利产品线林语系2、规划原则2.1区位资源2.1.1区位：城郊或郊区。2.1.2资源：拥有较为优良的自然资源，周边有基本的社区生活配套。2.2小区规模2.2.1计算容积率建筑面积：建议控制在12-50万㎡的范围内。2.2.2容积率：1.0-2.0。2.3建筑品类类独栋别墅、高层住宅。2.4小区规划格局2.4.1布置尽可能多的类独栋产品，提高整个小区的溢价率。2.4.2高层和多层结合布置，无明显景观资源的场地，南低北高布局；有优秀景观资源的场地，类独栋产品宜置于面向资源的一侧。2.4.3高层住宅应沿单侧或L型布置，避免对别墅区的包围。2.4.4围绕内外景观，将品质及形象较佳的产品放置小区主要位置，有利于形象的展示，不同类型的产品通过景观带分隔。2.4.5类独栋产品需要尽量融入景观环境，营造更广泛的绿化环境，提高楼盘宜居舒适度。2.4.6突出小区主入口，可考虑与会所结合。保利产品线林语系2.5类独栋产品的布局方式2.5.1四拼型（手拉手）产品优势：南北通透，布局传统，英法两种风格搭配自然，色彩丰富；中间三层，端头两层的高低结合，形体错落有致。（一般适用于规划地形）产品劣势：容积率比较传统联排略低。保利产品线林语系2.5.2串联型（葡萄串）产品优势：庭院较私密，组合具有围合空间的特点，类独栋感较强；可达到较高容积率。（适用于规则地形或者不规则地形）产品劣势：自身遮挡较大，但可通过退台降低，院落阴影范围比传统联排偏大。2.5.3错拼型产品优势：拥有姣好采光，入口门庭连接，类独栋感较强（适用于不规则地形，可以由不利朝向调整为较优朝向。）产品劣势：容积率较传统别墅略低，庭院空间不规则。保利产品线林语系3、小区交通组织3.1.1别墅区与高层区的流线关系

林语系列定位为城郊的别墅与高层住宅的组合楼盘。两个区域各自在空间上占有完整的区域，设置独立的出入口，并在流线上相互分流。3.1.2别墅区交通流线组织

由主环路串联起各组别墅的产品，通过尽端路分别入户，构成“鱼骨状”层次分别的道路结构。起到节约交通面积和提高业主私密性的作用。3.1.3高层区交通流线组织

参见高层系列相关章节保利产品线林语系3.1.4小区出入口

车行出入口应结合人行出入口设置，出入口兼顾车辆及人行的管理；出入口应合理分布，以便各组团人、车流出入便捷，人、车出入口总数不宜多于3个。项目常用的出入口形式是双向车行兼双向人行出入口。

设计要求：a、双向出入口的收费岗亭位于行车道的中间以管理车辆进出，人行出入口位于车行道右侧，各根据项目情况设置值班保安亭管理人行进入；b、入口右侧的人行出入口宜单独设置人行出入的铁门。保利产品线林语系3.3别墅区停车方式3.3.1住户地面停车停车方式地面停车设计说明采取地面停车时，应少保证1车位/户。端头户宜配置2车位。停车位尺寸宜为5.5m*2.8m，不应小于5.5*2.5m。停车位与建筑边线距离宜大于1m，车位短边不应对于地下采光井的通风口，避开汽车尾气排入地下室。图纸照片保利产品线林语系停车方式地库停车设计说明条件允许的项目可考虑设置地下车库停车，应注意控制地下车库坡道的坡度，并设置缓冲坡道，避免刮擦汽车底盘。图纸照片3.3.2住户地库停车保利产品线林语系4、建筑形体与外立面4.1英式别墅4.1.1建筑风格取向与定义

浅绿的操场，深绿的树林，点缀着尖顶的别墅和小楼，构成了英伦风情最基本的图景。英式风格的标志性特征在于红色砖墙，多重人字形屋顶，再配以手工打制的原木木筋，铁艺栏杆，整体渗透着质朴、自然的气息。保利产品线林语系4.1.2设计原则

建筑形体与外立面的设计原则从远景、中景、近景3个尺度分析。远景主要在于形体及体量上的控制，中景尺寸和近景尺度包含了主要的外立面风格要素。

远景尺度，将建筑与环境融合，空间组织有序、体量、坡屋面等外部观感的类同，营造整个小区和谐统一的整体效果。

中景尺度，将建筑的整体形象呈现出来。三段式的构图原则，建筑主题颜色与材质的处理，彰显建筑风格的立面要素，既稳定端庄又具有特色。

近景尺度，可观察到建筑的细部元素。如外门窗、阳台栏杆，立面装饰构件、细脚等，均需配合英式风格特点而设计。保利产品线林语系4.1.3外立面风格要素A三段式构图原则形体立面外立面风格要素三段式构图原则设计说明三段式是英式立面造型的重要特征，形成端庄优雅的繁体感觉。基座通常选用石材：中部墙体门窗以外露的深色木筋饰线；顶部高耸深灰色人字形坡屋面，配以檐沟、老虎窗、烟囱等英式构件图纸照片保利产品线林语系B外门窗形体立面外立面风格要素外门窗设计说明1、设置窗套，深色仿木窗套或浅色仿石窗套；2、外门窗铝合金建议深色图纸照片保利产品线林语系C阳台，栏杆形体立面外立面风格要素阳台，栏杆设计说明1、成品GRC花式构件栏杆；2、装饰性铁艺栏杆；图纸照片保利产品线林语系D烟囱形体立面外立面风格要素烟囱设计说明1烟囱是诠释英式建筑最好元素之一，底部石材基座，中部为红砖贴面，尖顶选用石材或浅色涂料画。图纸照片保利产品线林语系5、室外公共区域与半公共空间5.1园林风格取向与定义

园林植物种植宜采用自然生态的风格，园建宜延续建筑的英式和法式的风格，在园建尺度、材料选择和细部做法与建筑外立面相一致，形成风格统一的室外景观环境。5.2别墅区与多层、高层区的景观带设计原则

在同时具有别墅和多层、高层的项目中，为保持别墅区的私密性，别墅区与多层个、高层之间应有天然的屏障，如溪涧、河道、绿化种植带、微地形、较大竖向高差等景观带做分隔，使两个区车流、人流完全隔离，互不影响。景观带应保证从两个方向观看，均有良好的景观效果。5.3别墅区绿化景观5.3.1植物种植a、别墅区内宜选用高大、分枝点多的乔木；保利产品线林语系b、不同组团可选用不同行道树及植物，以突出各组团识别性。5.3.2植物规格要求

适量种植景观大树，建议与建筑高度想匹配，不宜选用低矮乔木；乔木平均胸径12cm以上，小乔木、灌木结合地被复层种植，复层种植面积占绿地面积大于60%。5.4别墅区的室外半公共5.4.1设计原则从小区公共空间到户内的私密空间遵循“小区公共空间街巷（组团道路）庭院院门门廊户内”的原则。街巷：营造传统的社区邻里空间的场所，也是连接组团级别半公共空间与小区公共空间的纽带。院门：街巷与庭院的空间界面，意味着从公共空间迈入了私人领域。保利产品线林语系庭院：是家庭日常活动的重要场所，因其位于开敞的室外，其中人的活动既有家庭的内部性也有邻里交流的半公共性，空间性质上完成了从街巷空间到户内空间的过渡。门廊：是庭院与户内的空间过渡，半围闭的空间兼室外的开放性和室内的庇护功能。保利产品线林语系6、社区配套设施——会所会所是社区重要的配套设置，其设置首先应考虑社区住户的需求。林语系的会所是作为城郊生活的支持，其配置应考虑将生活配套补充完善。规划时应特别注意会所的交通组织，保证社区住户到达的便利性，也应考虑外部人流方便的进入，以实现对外经营。同时考虑外部车辆的停放问题。6.1规划位置及交通组织在会所的规划初期，应确定其是否在销售时期兼顾售楼部功能，并与物管沟通明确会所是否对外经营。A、在销售区间兼做售楼部的会所，应满足售楼部设置对规划位置及交通组织的要求。B、对外经营的会所，应靠近小区主入口或次入口。在交通组织上，应保证内部人流与外部人流均应能便利的到达，还应考虑外部人流的停车问题，应在会所附近设置地面停车位或邻近有进入地下车库的入口。C、仅服务于小区内部住户的会所，会所可利用小区中心园林或下沉庭院设置，营造良好的空间和景观效果。6.2设计风格取向A、建筑风格宜采用英/法式或与高层的风格相匹配。B、室内风格宜采用简欧风格保利产品线林语系7、销售区域7.1规划布局7.1.1销售区域规划销售区域规划应注意以下四点：A、宜结合并利用小区中整体规划中主入口区域的园林景观节点；B、销售区域应能涵盖各种典型的别墅栋楼，以满足集中展示样板房的需要；C、应注意销售区域面积及参观流线的控制，以控制成本、加快建设速度，同时也有利于销售时期的管理；D、分期销售的项目，需考虑各期展示的规划7.1.2售楼部规划A、售楼部可考虑与会所结合设置；B、应组织好售楼部与样板房区的交通流线，售楼部至样板房区应有良好的可达性，方便参观。C、售楼部前宜留出一定的入口缓冲空间，一方面营造良好的空间感受，另一方面有利于人员的疏散。7.2交通组织A、销售区域内/附近应配置足够的停车位；B、考虑销售展示的交通方式。当销售路线>1000米时，宜配置电瓶车。保利产品线林语系7.3售楼部设计7.3.1设计风格取向A、建筑风格宜采用英/法式与高层的风格相匹配；B、室内风格宜采用简欧风格；保利产品线林语系7.3.2功能、面积配置7.4样板房区7.4.1样板房设计风格建议采用法式古典或英式田园的设计风格。7.4.2销售体验A、多层次空间体验：展示宅前道路、私家花园道别墅门廊、别墅户内多层次的空间，并通过生活场景的营造强化不同的空间体验。B、突出户外生活场景：保利产品线林语系通过软装的布置如桌椅、阳伞、烧烤台、动物玩具、花园饰品、假花艺等对完成后的园林草坪、木平台、路边、河边等部位进行二次装点，增添室外生活趣味，打造户外生活场景，突出别墅强调户外生活的特性。7.4.3园林设计要求销售展示区集中绿地面积宜不小于2000平，总绿地面积宜不小于3000平。在展示区出入口、售楼部周边宜设置具标志性的硬质景观，突显项目的名称及独特性，如：叠水池、LOGO景墙、兽头墙等。集中绿地应以绿化造景为主，利用地形、蜿蜒园路、复层绿化和时花等公共营造展示区自然、生态、浓郁的绿色景观。绿化可适量种植景观大树，建议与建筑高度相匹配，不宜选用低矮乔木；乔木胸径平均为20cm以上，形成疏林草地；小乔木、花灌木结合地被复层种植；主要通道及景观节点选用时花。销售展示区应设置项目边缘地块，对外交通连接便利。万科产品线介绍万科产品线金色家园系列深圳万科金色家园、成都万科金色家园、沈阳万科金色家园、南京万科金色家园城市花园系列上海万科城市花园、深圳万科城市花园、成都万科城市花园、天津万科城市花园、沈阳万科城市花园、长春万科城市花园四季花城系列深圳万科四季花城、武汉万科四季花城、沈阳万科四季花城、上海万科四季花城、南昌万科四季花城自然人文系列深圳万科17英里花园、深圳万科东海岸、深圳万科金域蓝湾、深圳万科第五园、上海万科兰乔圣菲、上海万科蓝山小城、天津万科水晶城、北京万科西山庭院城市中心区——以高密度、高层建筑为主体，产品地位相对集中，户型不大，用地规模偏小城市郊区——交通条件和产业就业条件比较好，产品以多层为主，兼有高层和局部低层联排别墅类型住宅，规模适中城乡结合部规模大盘——多在大的发展区域之中(大型居住区或大型开发区)，产品类型多元，规模较大特色资源项目万科产品线万科产品模式——以客户为导向延长产品线，锁定终身客户万科现在“以客户为导向”的操作模式准确寻找客户群；发掘客户关注的产品价值；在产品中贯彻客户价值这一唯一准绳； 通过产品的反馈，不断完善。产品土地客户客户细分,使万科关注客户“首次购房—首次换房－二次换房－退休用房”的终身购房计划，带来的客户群扩大，大大延伸了其产品线。万科产品线万科的客户细分——以家庭为核心9%富贵之家务实之家25%不同支付能力群体购房核心驱动要素

房屋价值

生命周期

支付能力青年之家青年持家小太阳家庭后小太阳家庭中年之家孩子三代老年一、二、三代望子成龙31%

健康养老6%

社会新锐29%支付能力高低

万科选定纬度中的“房屋价值，家庭生命周期、家庭收入”三个指标作为细分纬度。其他纬度作为验证指标或描述指标。细分的核心纬度是房屋价值。万科产品线从客户的收入、生命周期、以及价值取向进行三方面对客户群细分五类基本情况经济务实家庭(25%)生活状态房屋需求健康养老家庭(6%)职业新锐家庭(29%)富贵之家(9%)望子成龙家庭(31%)工作3-5年，有一定的积蓄和经济基础，成员比较年轻，学历较高，大部分无孩在意生活的品质和享受生活，娱乐休闲活动最丰富对房屋的社会标签价值有认同，房屋的物理特征上强调的是个性特征，好的户型很重要收入水平一般，以孩子为生活核心是这类家庭的最大特点有着强烈的家庭观念这类家庭对房屋有一种心理上的依赖，注重文化氛围和居住健康性处于社会中高端阶层，高学历，高收入，高社会地位工作忙碌，经常加班，休闲娱乐活动的层次比其他家庭都要高很多房屋购买是事业成功的标志，注重健身场所，硬件设施，物业管理，山水园林，位置等有足够经济实力的退休老人，同时又较为关心自身的生活。进行老年人喜欢的安静运动房屋是老人安享晚年的地方，娱乐锻炼场所、医院、小型医疗机构等是看重的因素收入不是很高，对价格非常敏感，从现有的经济能力，未来事业发展出发来买房价格敏感型家庭在生活中的著多方面都表现的比较节省购房谨慎认真，房屋有着重要的投资意义，务实的购房风格，对房屋物理特征严格把关“首次购房—首次换房－二次换房－退休用房”的终身购房计划，使得万科将每类客户需求产品得到专业研究和提升，开发从城市中心区、城郊结合部到远郊的各区域各档次住宅。客户细分带来的客户群扩大大大延伸了其产品线按照收入、生命周期、价值取向的分类万科产品线万科对主要客户类别的细分客户类别基础特征购房动因产品需求特征年轻家庭25-30岁，以经济型客户为主首次置业对价格比较敏感、距离工作单位较近的位置、较为重视户型设计、倾向于购买大型社区；户型面积需求集中于90平米左右的紧凑型两房两厅小小太阳25-30岁,以普通职员和一般管理者为主，经济水平有限。通常夫妻中一人工作轻松首次置业或改善型经济务实型：价格水平、交通状况是其最为关注；需求户型以紧凑两房为主中间收入水平：其对交通状况的关注程度高于对价格的关注；对周边自然环境和教育文化配套较为重视高收入水平：对价格不敏感，注重交通状况和户型布局、以及开发商品牌小太阳35-39岁，以中层管理和个体私营业主为主。通常夫妻中一人工作相对轻松改善型经济务实型：需求户型以两房及紧凑三房为主中间收入水平：对交通状况的关注程度高于对价格的关注高收入水平：对价格不敏感，注重交通状况和户型布局、以及开发商品牌，户型选择倾向于大面积三房后小太阳40-45岁，以企业中层管理者和个体私营业主为主。通常家庭生活工作压力较大改善型经济务实型：需求户型以紧凑两房、三房为主中间收入水平：倾向于靠近高质量中学购房；需求户型以三房为主高收入水平：户型选择倾向于大面积户型，小高层、高层或花园洋房。空巢家庭45岁以上，以经济型客户为主安度晚年以经济型空巢家庭客户为主，对价格较为敏感，倾向户型为紧凑型两房两厅。成功人士——满足心理需求倾向于市中心的小规模社区，大面积高层、小高层住宅周边环境较好的独栋别墅，对稀缺性资源有较高要求首次置业首次或二次置业二次或三次置业多次置业万科产品线万科不同目标客群所对应的产品客户类别需求特征选择产品项目名称年轻家庭首次置业高层金色家园多层、小高层四季花城小高层、高层新里程小小太阳家庭首次置业多层、小高层四季花城小高层、高层魅力之城改善居住多层、小高层、高层城市花园小高层、高层魅力之城高层金色家园小高层、高层万科城小高层、高层新里程小太阳家庭改善居住高层金色家园多层、小高层、高层城市花园小高层、高层魅力之城小高层、高层、花园洋房万科城小高层、高层新里程客户类别需求特征选择产品项目名称后小太阳家庭改善居住高层金色家园多层、小高层、高层城市花园多层、小高层四季花城小高层、高层新里程小高层、高层魅力之城小高层、高层、花园洋房万科城高层金域兰湾空巢家庭安度晚年高层金色家园多层、小高层、高层城市花园多层、小高层四季花城小高层魅力之城成功人士投资或改善高层金色家园高层金域兰湾高层、花园洋房万科城联排别墅万科蓝山、燕南园独栋别墅十七英里、第五园万科产品线四个主流产品系列的核心特征：归属于哪个产品系列取决于地块属性属性系列名称特点目标客群相关的楼盘名称成熟产品系列金色系列市区高层高密度住宅城市白领金色家园城花系列城郊的中低密度住宅白领、金领城市花园、假日风景花城系列大规模郊区低密度住宅向往郊区生活的城市中产阶级四季花城创新产品系列高档系列位于特殊地段或拥有稀缺资源的住宅高端客群十七英里、万科第五园、金域蓝湾、东海岸金色系列：0-10公里城花系列：11-30公里四季系列：》30公里万科产品线主流成熟产品系列要素分析系列名称所在区域（距市区的距离）交通条件及出行方式规模（m2）容积率产品组合户型区间（m2）配套核心价值点金色家园成熟区域（0-10公里）交通便捷，出行方便10-30万2-6以小高层、高层为主，辅以洋房70-130主要依靠周边配套城市中心区高品质生活城市花园城乡结合部（11-30公里）交通较便捷，出行依赖地铁不定20-30万1.2-1.9以多层、小高层为主，辅以高层和洋房70-130主要依靠周边配套，内部以生活配套为主城乡围合式住宅生活四季花城近郊区（大于30公里）交通较便捷，通勤时间较长25-70万1-1.5以多层、花园洋房为主，配以少量小高层65-140内部生活配套相对完善大社区小围合成熟产品系列准确定位了区域客群的需求，形成了稳定的产品开发模式，成为万科进入新城市的先锋，实现了快速复制、快速盈利的目标以二居、三居为主，户型面积区间逐渐增大多层产品占总开发规模的80%距离市区较远，但是城市未来发展的重点区域万科产品线细化土地属性，初步建立细化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架细化土地属性同客户对应万科产品线

城市住宅（GOLDEN系列）——都市.时尚生活

适合都市人生活的多元化成熟居住模式万科GOLDEN系列，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，让繁华中的都市居住更细腻，温情，营造成熟人文氛围与归属感，在核心版块引领主流生活。万科GOLDEN三大特征：第一，地处于市区繁华地段，周边生活配套齐全；第二，有主动向城市开放的商业街区；第三，业主一般就业于项目周边区域，客户群年轻、时尚，一般是具有较高的文化素质和良好的受教育程度。深圳GOLDEN系列产品金域华庭（暂用名）

——商务住宅东方尊峪

——城市改善金域东郡

——城市栖居万科品类细分万科产品线

城市住宅类（GOLDEN系列）细分共性：现在或未来规划中的市中心区，能享受便捷的城市生活，交通便利，配套完善，物业组成主要为高层洋房特性：周边环境及居住氛围的差异，容积率要求也有所不同品类项目价值土地属性客户需求价值*容积率主力细分客户构成主力户型客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄(购买力)购买动机G1商务住宅便捷的城市生活1.写字楼密集，交通高度发达，但噪音干扰较大2.享受市中心级别配套，周边人群情况较复杂3.商业价值高但居住价值一般注重工作便利，关注产品服务及品质------------商务人士----投资单房一房顶级商务人士投资二房三房G2城市改善1.交通便利，通常较为安静2.周边配套完善3.宜居宜住追求居住改善和品质约2.0110％孩子三代35-45岁改善四房240％后小太阳40-45岁改善三房340％小太阳35-39岁改善三房410%老年一代45-50岁空巢二房G3城市栖居1.公共交通密集，站点在步行距离内2.周边有较完善的生活配套3.居住价值一般低总价优势约3.0185％青年之家25-35岁栖居一房二房215%青年持家25-30岁栖居二房金色系列万科产品线金色系列-G1（商务住宅）万科产品线城市住宅案例金域华庭G1品类特征金域华庭客户需求价值注重工作便利，关注产品服务及品质地处城市中心功能拓展区，外部景观舒适，居者可享受繁华都市生活土地属性交通：写字楼密集，交通高度发达，但噪音干扰较大交通：地处城市轴心北延段，多条干道及轨道通达配套：享受市中心级别配套，周边人群情况较复杂配套：周边商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完善居住价值：商业价值高但居住价值一般居住价值：汇聚品味与潮流，商务氛围浓厚，居住环境一般万科产品线城市住宅案例金域华庭G1商务住宅——品位与商务俱享的都市居所项目地处的龙华新城是“深圳城市中心轴带”的北延段，未来将形成被称为“副都心”的以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区基本信息位置：深圳市龙华金龙路与新区大道交汇处东北角项目占地：68300平米建筑面积：188934平米物业组成：一期为84-88平米的精装高层，及少量

LOFT公寓和联排别墅设施及交通配套西临新区大道，南临金龙路、东临轨道4号线商业、教育、娱乐、医疗、公园等配套设施完备项目定位以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所万科产品线63金色系列-G2（城市改善）万科产品线城市住宅案例东方尊峪交通规划深盐第二快速干道地铁8号线及公交车站项目定位上风上水之地，兼得宁静与繁华，生态与健康的城市休闲山居设计理念自然第一，建筑第二整体规划住宅：共21栋11-26层高层纯住宅会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温泳池、红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健身房等泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题泛会所，并提供休闲器械园林：8万㎡天然溪谷园林商业：4000平米社区商业学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立小学万科产品线65金色系列-G3（城市栖居）万科产品线城市住宅案例G3品类特征金域东郡客户需求价值低总价优势力求经济实用土地属性交通：公共交通密集，站点在步行距离内交通：位于市东部新城商务行政区中心，交通路网发达配套：周边有较完善的生活配套配套：教育，购物，医院，邮政，银行，休闲等配套齐全居住价值：居住价值一般居住价值：容积率较高，无自然环境优势金域东郡万科产品线城市住宅案例金域东郡G3城市栖居——都市经济的舒适居所基本信息位置：深圳市东部新城商务行政区中心占地面积：104801㎡容积率：一期3.0，二期A区2.8，二期B区3.0覆盖建筑率：≤25%建筑面积：316660㎡车位规划：一期797个开发节奏：2007年第一期，整体共3年设计理念整体风格上，突出展现了简洁、大方的整体项目形象，营造了具有城市感的项目整体界面，以创造怡人、舒适的住宅小区作为设计的诉求规划设计上，采用半围合的思路，为小区提供充分的公共活动空间，同时在每栋住宅的首层设置面积不等的架空层，用以改善小区内通风，并提供适应深圳炎热气候的活动场所建筑立面上，极具现代感，以面砖为主，加以一定量的质感涂料，以稳重大方的白色、灰色为主调，充分展现了项目整体典雅的气质户型设计上，力求户型的经济实用，通风采光良好，并在入户处设置了入户花园，增加空间层次及实用性万科产品线城郊住宅类（CITY系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值*容积率主力细分客户构成主力户型（平方米）客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄(购买力)购买动机C城郊改善舒适居所(第一居所)1.交通便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近2.项目基本配套设施齐备3.相对市中心居住密度低，居住氛围良好（水质及空气质量好）追求舒适居住约为1.0至1.5110％孩子三代35-45岁改善四房150-240220％后小太阳40-45岁改善三房130-200330％小太阳35-39岁改善三房130-200430％小小太阳25-30岁改善三房110-13055％老年一代45-50岁空巢二房90-10065％青年持家30-35岁改善三房110-130共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房城花系列万科产品线69城花系列-C（城郊改善）万科产品线城郊住宅案例第五园C品类特征第五园客户需求价值追求舒适居住综合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生态园区土地属性交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近交通：地处深圳城市发展中轴线上的中央地带，多条公交线，环岛路及快速路可达配套：项目基本配套设施齐备配套：项目内部配套十分完善居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好（如水质及空气质量好）居住价值：容积率仅为1.48，园区环境注重自然与人的和谐万科产品线城郊住宅案例第五园C品类特征第五园客户需求价值追求舒适居住综合配套及功能完善的，反映中式居住精髓的生态园区土地属性交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近交通：地处深圳城市发展中轴线上的中央地带，多条公交线，环岛路及快速路可达配套：项目基本配套设施齐备配套：项目内部配套十分完善居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好（如水质及空气质量好）居住价值：容积率仅为1.48，园区环境注重自然与人的和谐万科产品线城郊住宅案例第五园项目配套五园书院，宁静致远占地1500平方米，文化定位秉承中国四大书院，纵横古典与现代；打造深圳及全国第一家情景式社区图书馆古色古香，徽州老屋“老房子”是万科为发掘和保护中国传统民居的一种尝试，将来的功能可能为博物馆、餐厅、茶馆、培训、文化活动等中式特色，文化商业街占地6000平方米，基本功能完备，汇聚了餐饮、华润万家超市、中国银行、便利店、一致药店等商户，极大地满足社区日常生活，形成现代中式特色文化的商业街葱茏覆盖，园林泳池在社区中已建成的大型游泳池能给你的夏天带来娱乐的好去处便利为上，健身娱乐在社区中各个架空层错落着各种健身娱乐设施，让饭后的家人拥有自由休闲的空间成长乐趣，幼儿中心高档幼儿园，幼龄教育机构，童年最大的乐趣万科产品线城郊住宅案例万科城C品类特征万科城客户需求价值追求舒适居住依地势高低设计，首创的亲地别墅社区土地属性交通：便捷，可快速到达，离城市成熟区域较近交通：处于深圳中轴，有城市干线通达CBD，地铁4-6号线及BRT2号线均设有站点配套：项目基本配套设施齐备配套：完善，居住舒适性较好居住价值：相对市中心密度低，居住氛围良好（水质及空气质量好）居住价值：容积率仅为1.1-1.3，建有可循环人工湿地系统万科产品线城郊住宅案例万科城C城郊改善——配套完善的大型亲地社区基本信息项目位置：深圳龙岗区坂雪岗大道东侧占地面积：约46万㎡建筑面积：约53万㎡容积率：1.1--1.3建筑覆盖率：<<30%绿化率：>>30%物业组成：别墅及多层为主，带少量高层开发节奏：1-3期已售完，4期别墅及高层正在发售四期基本信息总占地面积：96201.00m2总建筑面积：125816.45m2总商业面积：3.5万平方米容积率：1.31绿地率：35%总户数：827（TH以及景院别墅157套，高层670套）停车位：827（地面420，地下407）万科产品线城郊住宅案例万科城交通规划清平高速、梅观高速和南坪快速三条城市干线通达CBD附近规划有地铁4、5、16号线及BRT2号线站点项目定位依地势高低设计的低密度别墅大城，建筑风格糅合了西班牙和地中海建筑的精华，为深圳首创的亲地别墅社区设计理念

大型别墅社区，教育及商业配套完善，足不出户可尽享城市生活户型大多为深圳万科首创或专利产品，绝大多数拥有自己的花园或露台，居住的舒适度得到极大满足项目配套景观：1.2万平方米市政广场及7000平米生态人工湖，可循环人工湿地系统运动：2200平米会所活动空间，约5000平米运动公园及康体中心教育：占地约3.6万平方米的实验学校，规划有3个幼儿园商业：面积达3.5万平米，包括华润万家、肯德基、名典、丹桂轩等品牌商家万科产品线城郊住宅案例万科城交通规划清平高速、梅观高速和南坪快速三条城市干线通达CBD附近规划有地铁4、5、16号线及BRT2号线站点项目定位依地势高低设计的低密度别墅大城，建筑风格糅合了西班牙和地中海建筑的精华，为深圳首创的亲地别墅社区设计理念

大型别墅社区，教育及商业配套完善，足不出户可尽享城市生活户型大多为深圳万科首创或专利产品，绝大多数拥有自己的花园或露台，居住的舒适度得到极大满足项目配套景观：1.2万平方米市政广场及7000平米生态人工湖，可循环人工湿地系统运动：2200平米会所活动空间，约5000平米运动公园及康体中心教育：占地约3.6万平方米的实验学校，规划有3个幼儿园商业：面积达3.5万平米，包括华润万家、肯德基、名典、丹桂轩等品牌商家万科产品线郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活

远离喧嚣与浮华的宜人居所未来奢侈，将告别非必需品，而追逐必需品，紧俏的，稀有的，受青睐和尊重的，将不再是哪些昂贵却随处可见的物品，而是宁静的时光，干净的水和新鲜空气万科TOWN系列，反思城市人居模式，以卓越的远见与深度的人文关怀，为一颗颗山水田园的心，打造远离喧嚣与浮华的居所，建筑超凡脱俗的自然人居氛围，寻觅关于海的理想，山的文明，还有整座城市对于悠闲生活的向往深圳TOWN系列产品东海岸

——郊区享受清林径（推广名）

——郊区享受万科品类细分万科产品线郊区住宅类（TOWN系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值*容积率主力细分客户构成主力户型（平方米）客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄(购买力)购买动机T1郊区栖居低价格1.距离目标客户原有居所(工作)地较远,交通不便利，公共线路缺乏或基本没有2.项目周边无配套，依赖小区内部解决3.地块条件通常只有三通(水电路)，居住价值不高价格务实--------50％青年之家25-35岁栖居二房75-8520％小小太阳25-30岁栖居二房75-8510％青年持家25-30岁栖居三房90-11010％孩子三代25-30岁栖居三房90-11010％老年一代45岁以上空巢二房75-85T2郊区享受舒适居住(第二居所)1.距离城市较远，但有快速道路可达2.没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到)3.有自然资源，居住环境可塑性高舒适居所，考虑父母养老或休闲1.0至2.0左右150％孩子三代35-45岁空巢三房200-240250％后小太阳35-45岁改善一房/二房50-90共性：位于郊区或卫星城镇，离城区中心较远，且周边配套设施较少或基本没有特性：以交通路网，配套可塑性及环境资源为依据，划分成栖居和享受居所两类，栖居类以120方以下的多层或小高层为主，享受类则会出现200方以上的别墅物业四季系列万科产品线79四季系列-T1（郊区栖居）万科产品线80四季系列-T2（郊区享受）万科产品线郊区住宅案例东海岸T2品类特征东海岸客户需求价值舒适居住(第二居所)，考虑养老或休闲城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区；土地属性交通：距离城市较远，但有快速道路可达交通：距罗湖商业中心约30公里，有盐坝等多条高速路及大梅沙公交总站配套：没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到)配套：区外有娱乐，医疗等机构，区内有公园，会所及商业街等配套居住价值：有自然资源，居住环境可塑性高居住价值：背倚青山，面朝大海，自然环境极佳万科产品线郊区住宅案例东海岸T2郊区享受——背山面海的滨海居所项目位于盐坝高速公路与周围的坡地间，距罗湖商业中心区约30公里，距离大梅沙海滩约1.5公里，背倚青山，面朝大海，自然环境极佳项目用地属于山地类型，地形由东南向西北逐渐走高，东南侧地形比较平缓，西北部地形陡峭，沿盐坝高速公路呈弧形东西向带状分布基本信息总占地面积：约34.3万平方米总建筑面积：27.5万平方米容积率：0.8总户数：1949户开发节奏：共分4期，03-05年开1-3期，

07年开售第4期周遍配套：娱乐：7个高级大梅沙酒店，2个游艇会，2个高尔夫球场，2个直升机停机坪，5个大梅沙高端项目，7大公园，4大沙滩，2所学校，6大高端餐饮交通：深盐第二通道、盐坝高速、盐排高速、大梅沙公交总站医疗：梅沙医院、社区健康服务中心万科产品线郊区住宅案例东海岸规划定位城市之中的天然山海资源，成熟的大型滨海社区设计理念规划上，采用热带简约（TropicalModern）的设计理念，选择自由生长形的“叶脉状”布局形式进行社区规划景观上，充分利用地形、山势及水体资源，引水入境，营造人工湖水景、溪水水系，依水建房，构筑了邻水生活的情趣和意境项目配套生态公园：小区内外有山脊公园、珊瑚公园、郊野公园、运动公园，还毗邻大梅沙海滨公园和华侨城生态公园康体休闲：区内建有泳池、网球场、沙滩排球、足球场、室内篮球馆、乒乓球馆、棋牌室、会议室等休闲设施商业配套：小区商业面积约5800平米，已建设海岸儿童天地、招商银行、华润超市、海岸咖啡厅、名厨饭堂及精品首饰店等万科产品线郊区住宅案例清林径整体规划项目整个社区沿坡地自然排布，从入口到会所，从泳池到专用自行车道，从森林SPA到田园风情，在这里，身体、自然、心灵、建筑相互融合T2品类特征清林径客户需求价值舒适居住(第二居所)，考虑养老或休闲趣味天然的养生大宅

土地属性交通：距离城市较远，但有快速道路可达交通：与中心城区有一定距离，有高速路可达配套：没有完善的生活配套，但地块周边有休闲配套(或有条件做到)配套：项目带有会所及商业街，附近有清林径森林公园可供游憩居住价值：有自然资源，居住环境可塑性高居住价值：位于清林径森林公园山脚，空气清新万科产品线郊区住宅案例清林径T2郊区享受——与自然交融的养生居所基本信息位置：深圳龙岗清林径森林公园南侧山脚总占地面积：约200000m²总建筑面积：约360000m²容积率：约1.8商业配套：1.5万平方米山地情景商业街一期基本信息建筑面积：48760平方米物业组成：80套260-300平方米别墅，2栋32层75-150平方米洋房及部分65-90平方米商业公寓万科产品线高档住宅（TOP系列）——墅庭.高尚生活

独占稀缺资源，具有创造力的个性居所未随着城市居住空间的不断扩展，高端人群对居住的追求，已渐渐从空间，环境等物理层面剥离出来，转而追求精神的高贵，建立在不可复制的空间，独占型的稀缺自然资源上的那些独具创造力的个性居所，成为新时代顶级生活方式的象征万科TOP系列，解读稀缺景观与城市资源的真正关系，以智慧，意志和知识，在物质与精神之间找寻最富诗意的建筑语言，让思想与心灵交融，品质与品位结合，打造满足顶层人士心灵追求的居住空间深圳TOP系列产品兰乔圣菲（推广名）

——城市豪宅棠樾（推广名）

——郊区豪宅万科品类细分万科产品线高档住宅类（TOP系列）细分品类项目价值土地属性客户需求价值

*容积率主力细分客户构成主力户型客户选择客户细分价值排序比例家庭生命周期年龄(购买力)购买动机TOP1城市豪宅占有稀缺资源位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源销售价格在市区均价2倍以上----------------------------TOP2郊区豪宅位于郊区，占有稀缺景观资源或通过独栋等产品形式占有土地资源------------------------共性：占有稀缺资源，有一定的交通通达性，密度低，售价高，基本以别墅物业为主，居住舒适特性：以项目所在地理位置为依据，划分为城市及郊区项目两类高档系列万科产品线88高档系列-TOP1（城市豪宅）、TOP2（郊区豪宅）万科产品线高档住宅案例兰乔圣菲设计理念规划上，外围设置双拼大宅，划地为圈，形成强烈的领域感和不动声色的优雅气场；内部联院住宅排布巧妙自如，让所有建筑均获取最大的景观资源和开敞的气势风格上，来自托斯卡纳与安德鲁西亚的欧洲风格建筑灵感，低调的尊崇于随意处自然流露，厚重的质感，大气的拙朴，原生建筑材质让生活衍生不凡气质造型上，经典坡式屋顶设计，映托出“统一中有变化，变化中出特色”的丰富而韵律的住宅造型，每一细节都能品味出时光的变幻与永恒铺排上，采用单体造型局部处理，结合平面功能要求，设计出独栋和双拼别墅等主要产品形式，并运用交错围合组合方式，形成层次丰富的环境空间，让建筑具有生命般的起伏和旋律TOP1品类特征兰乔圣菲客户需求价值销售价格在市区均价两倍以上08年10月开盘（容积率0.6，共94户）土地属性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景观资源位于深圳宝安中心区核心位置的纯别墅社区，每户均占有广阔土地资源万科产品线高档住宅案例兰乔圣菲TOP1城市豪宅——富于异域风情的家族式大宅项目位于宝安中心区核心位置，是深圳西岸稀有的纯别墅区，住所拥有完整私人院落，以卓越尺度完美演绎家族传承与大宅生活

基本信息总占地面积：约72500平方米总建筑面积：约43500平方米容积率：约0.6绿化率：约63.4%建筑覆盖率：约30%物业组成：独栋及双拼别墅总户数：94户设计定位项目着重强调人与环境的关系，营造人与自然的交流空间，坚持地方性和场所感并重，最大限度地利用和发挥环境资源优势，体现地域特色、人文精神和绿色生态建设的理念在尊重周边环境的同时，突显建筑与生活、土地优雅舒适的关系，并使用有着时光斑驳印记、充满历史积淀感的石材来表现建筑原生特色，锻造一席可传承的家族领地万科产品线高档住宅案例棠樾设计理念布局方面，一期水城联排别墅，充分依托景观河道资源，将客厅、主卧等主要功能空间均布置于面水一侧，户户临水户型方面，采用多层次院落设计，保证每家都能享有入户前院、户内中院和亲水后院，丰富了室外生活空间，使人与自然山水充分交融，同时传递出浓郁的现代东方韵味TOP2品类特征棠樾客户需求价值销售价格在市区均价两倍以上08年5月开盘（一期容积率0.378，共124户）土地属性位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景观资源紧邻塘厦“生态绿洲”近2700平方米国家一级森林公园，方圆1公里内密布3个湖泊水库，所在区域空气质量A级万科产品线高档住宅案例棠樾TOP2郊区豪宅——低密度的山水田园居所基本信息位置：深圳宝安区林坪大道以南总占地面积：约60万平方米建筑面积：约40万平方米容积率：0.6（一期0.8，二期0.5）一期基本信息规划总用地：约110000m²总建筑面积：约90000m²住宅面积：约30000m²容积率：约0.378总户数：约124户项目配套观澜高尔夫（东莞）球会，大屏障国家森林公园，仙女湖水库，三正半山酒店等设计定位以“营造一种东方奢华为主的低密度现代居住氛围”为设计核心，以水元素为主题，阐述东方居住美学中水的重要性，并运用中国文化特有的低调展现属于东方民族的奢华万科产品线品类小结品类对比结合品类案例，从项目地块条件分析有以下调整产品系列项目价值土地价值物业组成*容积率居住评价位置交通配套资源城市住宅(金色系列)G1商务住宅便捷的城市生活市区或新城区发达生活配套已经完善商务发达高层/LOFT----一般G2城市改善自然资源良好高层约1.0宜居宜住G3城市栖居无特殊资源高层约2.0一般城郊住宅(城花系列)C城郊改善舒适居住(第一居所)新城区或城市边缘便利规划有完善的生活配套无景观资源别墅/多层/高层1.0-1.5宜居宜住郊区住宅(四季系列)T1郊区栖居低价格郊区或卫星城不便利不完善无特殊资源小高层/高层----较差可达T2郊区改善舒适居住(第二居所)自然或旅游休闲资源优越别墅/高层/公寓1.0-2.0良好高档住宅(高档系列)TOP1城市豪宅占有稀缺资源市区便利对配套无具体要求景观资源一般，土地占有别墅----优秀郊区可达TOP2郊区豪宅自然资源优越别墅优秀由上表可得，T2类与TOP2类的土地价值条件相近，容易混淆（例证：T2类的