房地产法学（第三版）课件 20

第四编居住物业管理

摘要第二十章区分所有制度第二十一章物业管理的法律基础：业主自治第二十二章委托物业服务及其行业监管第二十章区分所有制度

摘要第一节我国的区分所有制度：居住区区分所有区分所有的基本理论我国的区分所有制度我国区分所有的基本样态：居住区区分所有第二节业主自治管理的法律基础：区分所有的基本原理区分所有之专有权区分所有之共有权第三节业主共有权、管理权的基础：共有部分业主自治管理的形成共有部分的范围共有与公共所有的界线第一节我国的区分所有制度：居住区区分所有区分所有的基本理论区分所有的基本含义将一幢房屋区分为各个独立单元一幢房屋上成立两个或多个所有权包括独立部分专有权、共用部分共有权及物业管理权区分所有的法律特征独立的房屋所有权形式复合性权利主体身份多重性区分所有与共有的区别是否为独立的所有权形式是否存在优先购买权登记簿的建立我国的区分所有制度《物权法》之规定《物权法》第六章确认了建筑物区分所有制度我国区分所有基础：物业管理区《物业管理条例》第9条第二款之规定须考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素物业管理区划分的范围或大小，业主无发言权物业管理区划分的误区物业管理区应当是一个物权法或私法概念本质上是业主所有权支配的对象或客体物业管理区与规划意义上的居住区（生活区）重合以居住区为基础进行的物业管理区划分带来了许多弊端我国区分所有的基本样态：居住区区分所有居住区区分所有：理论分析区分所有权的共有部分为一宗土地上的全部建筑物我国区分所有应当理解为包括土地使用权的区分所有居住区区分所有：实证分析源自于我国住宅开发规划和商品房成片开发制度共有土地和设施构成该块土地的共有部分居住区区分所有类型以独立业主为基础的居住区区分所有以区分所有业主为基础的居住区区分所有居住区区分所有与建筑物区分所有居住区区分所有是从土地（使用权）角度区分的，不是从房屋的角度加以区分的第二节业主自治管理的法律基础：

区分所有的基本原理区分所有之专有权专有部分及其构成要件可为区分所有权人独立支配的部分自用部分范围界定的要件构造上的独立性利用上的独立性专有部分的范围中心说为适当专有权及其限制专有部分的所有权与独有房屋的所有权一样基于区分所有，专有权行使也受到一定的限制区分所有之共有权区分所有之共有权与一般共有权的关系建筑物区分所有的共有权为按份共有业主共有部分按照专有部分的面积分摊共有部分管理成本也是以专有部分面积分摊区分所有权人对共有部分的权利和义务权利使用权、收益权、处分权义务依共用部分的本来用途使用共用部分；维护共用物完整性和保持良好状态的义务；不得单独处分共有部分的义务

共有权的义务性及其实现

至少是附含有义务的权利物业管理

第三节业主共有权、管理权的基础：共有部分业主自治管理的形成业主自治管理体制的推行公民的住房商品化、社会化，促使了社会化居住小区的形成社会自治管理体制的形成业主自治管理存在的问题物业小区社区化共有关系公共化业主物业管理与政府社区管理义务边界不清需要在物业小区划分、业主自治机制等方面重构我国基于业主自治的物业管理体制共有部分的范围共有部分的认定规则一：专有部分以外的即为共有部分规则二：公共部分之外的为共有部分《区分所有解释》对共有部分的划分，采纳上述两个规则法定共有部分《物权法》第73条和第74条之规定《区分所有解释》第3条作了具体规定共有部分与专有部分划分难题：以停车位为例法定共有停车位：占用业主共有道路或其他场地设置的停车位约定专有停车位：规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要共有与公共所有的界线业主共有与公共所有的界分问题部分公共所有被纳入到业主共有的范围应当改变居住区规划设计上的封闭体系，形成层次性开放社区业主自治管理和政府社区管理的界分 形成基础物业管理区域中的共有