房地产产品定价策略

房地产价格制定目录一、房地产定价方法二、房地产定价策略三、项目整体价格制定四、项目各楼栋价格制定五、价格表详细制作一、房地产定价方法方法分类成本加成定价法：将产品的成本(含税金)加上预期利润即为房地产价格。竞争价格定价法：竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价。加权点数定价法：根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例。顾客感受定价法:依顾客感受而定价。二、房地产定价策略价格折扣与折让策略现金折扣：购买者如能及时付现或提早付现,公司则给予现金折扣。数量折扣：顾客大量购买时,则予以价格上的优待。单一价格与变动价格策略单一价格：无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品,则对每一顾客皆一视同仁。变动价格：对每一顾客的成交价皆有所差异。特价品定价策略：使少数产品以非常廉价的姿态出现,来吸引消费者购买。所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户,如广告中常见的所谓“起价”××元或者根据特殊产品或时间内规定的价格。心理定价策略：根据心理学家对消费者购买心理之研究调查,同一件产品当标价49元时,不但销量远大于标价50元的产品,甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现,如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略,像每平方米19888元这类定价。非价格竞争策略：价格竞争是市场竞争的基本策略,但在房地产营销中,也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略,如在相邻同档次的项目中,一方不通过价格调整,而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况,如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。三、项目整整体定价方方法常用定价法法:竞争价格定定价法市场对比项项目的选择择说明：由于房地产产产品所独独具的地域域性特点，，在选取价价格比对项项目时，第第一原则为为选择同区区同质项目目，但某些些项目所具具有的特殊殊性，应在在更大范围围内寻找价价格标杆进进行补充比比对才能使使结果更趋趋于客观，，市场比对项项目选择同区同质项项目不同区同质质项目权重影响原原则影响度越大大，权重越越大决定影响度度的依据：：竞争关系系、客群的的相似度、、项目产品品的相似度度等……确定市场比比价体系—举例说明项目权重分配表项目权重备注A40%同区同质B20%不同区同质C20%不同区同质D10%同区不同质F10%同区不同质合计100％/项目权重比比例确定确定市场比比价体系比价体系六六大影响因因素权重确确定地段价值37％楼体素质34％环境设计6％开发品牌8％物业品牌8％工程风险7％100%市场比较打打分法说明明打分取值区区间：-5～5打分方式：：打本项目目得分分值还原：：最终得分分需要进行行还原，即即以汇总分分值除以取取值区间10地段价值37%影响因素权重项目ABCDE大项细项比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分环境21％升值前瞻6%318-2-12-2-1221216居住成熟度5%15-3-15-3-15-1-500景观价值5%-2-1015210315210噪音影响3%-4-12261326-2-6楼盘昭示性2%36-3-6-1-2-2-424交通９％路网交通6%424-1-6-1-600212地铁站口3%1341241251539配套８％小区自有配套4%26-1-3-3-9-1-313社区外配套4%28-3-12-3-1214-1-4合计37%48-31-314038楼体素质34%影响因素权重项目ABCDE大项细项打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分规模8％占地及总面积3%26-1-3-3-9-2-6-2-6容积率3%26412261339车位比2%00-2-4-3-600-2-4设计9%主力户型3%1326-1-339-2-6层高2%00-2-4-3-600-1-2几梯几户2%2448240024实用率2%00-1-224-2-4-4-8形象6％外观形象4%-2-8-1-4-3-1200-2-8公共装修2%-2-4-1-2-2-400-4-8会所3%面积及功能设施3%13-2-6-3-900-4-12设备8％设备智能化2%0000000000电梯1%-2-200000011供暖及制冷2%-2-4121212-2-4高科技技术应用3%515515515515515合计34%1918-1819-27环境设计6%影响因素权重项目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分绿化率３%-4-12393913-3-9设计方案2%-2-4120024-4-8设计公司1%-2-200-2-200-2-2合计6%-181177-19开发品牌8%影响因素权重项目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分开发商5%-3-15-1-5-1-5-1-5-2承建商3%-1-300-1-3-1-32合计8%-18-5-8-8物业管理8%影响因素权重项目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分物业公司品牌5%-3-15-3-1500-2-10-3-15物业收费标准3%-1-3-2-626-2-639合计8%-18-216-16-6工程风险7%影响因素权重项目ABCDE比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分现有工程形象3%-2-6-3-93900-4-12入住时间4%-4-16-3-12-1-4-3-12-5-20合计7%-22-215-12-32比较打分体体系汇总表表六大影响因素权重项目ABCDE比例得分得分得分得分得分地理位置37%48-31-314038楼体素质34%1918-1819-27环境设计6%-181177-19开发质量8%-18-5-8-8-4物业管理8%-18-216-16-6工程风险7%-22-215-12-32合计100％-9-49-3928-50分值还原-0.9％-4.9％-3.9％2.8％-5.0％项目对比价价格的确定定分项项目ABCDE项目均价1600017500145001600017000精装标准35002000200025004500实际折扣97折97折97折97折97折折扣后均价1552016975140651552016490精装7折后价格24501400140017503150最终比准价格1307015575126651377013340汇总比较打打分体系得得出比对价价格分项项目ABCDE各项目最终比准均价1307015575126651377013340本项目对比得分99.1％95.1％96.1％102.8％95.0％本项目比准价格1295214812121711415612673比对项目比准权重40%20%20%10%10%权重后本项目比准价51812962243414161267本项目加价平均合计13260四、项目各各楼栋价格格制定常用定价法法加权点数定定价法：单价形成=基准价+平层差+层差权重跳差平层差：按照户型的的不同性质质进行制定定，如景观、噪音音、面积、户型型结构、采采光、通风风等综合考量量各户型的的差价楼层差:根据楼层的的区域定价价，如1-9层层差可设设置为100元，9-18层设置为50元，18层以上可设设置为30元。特殊层差：：凡遇到首层、顶层层或带数字字4、13等特殊楼层需要单独定定价常用定价法法客户意向户户型参考五、价格表表详细制作作价格表搭建建框架1单元房号建筑面积单价总价房号建筑面积单价总价2（南北向2居）1（南北向2居）1402140113021301120212011102110110021001902901802801702701602601502501402401302301202201102101常用EXCEL公示运用$符号号：：表示示绝绝对对引引用用sum：表示示求求和和函函数数round：四舍舍五五入入，，常常用用格格式式round（X,Y)。roundup：取整整数数，，进进一一位位。。rounddown:取整整数数，，退退一一位位。。价格格表表制制作作技技巧巧过程程文文件件命命名名不不规规范范顶层层送送阁阁楼楼,首层层送送地地下下室室或或小小院院等等特特殊殊资资源源单单位位漏漏加加价价特殊殊户户型型调调价价省略略了了面面积积的的小小数数点点易犯犯错错误误罗罗列列———完，，谢谢谢谢大大家家———9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。01:52:4801:52:4801:5212/24/20221:52:48AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2201:52:4801:52Dec-2224-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。01:52:4801:52:4801:52Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2201:52:4801:52:48December24,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月20221:52:48上午01:52:4812月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月221:52上上午12月-2201:52December24,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/241:52:4801:52:4824December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:52:48上上午1:52上上午01:52:4812月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。01:52:4901:52:4901:5212/24/20221:52:49AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2201:52:4901:52Dec-2224-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。01:52:4901:52:4901:52Saturday,December24,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2201:52:4901:52:49December24,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。24十十二二月20221:52:49上上午01:52:4912月月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月221:52上上午12月-2201:52December24,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/241:52:4901:52:4924December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。1:52:49上午午1:52上午午01:52:4912月-229、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。01:52:4901:52:4901:5212/24/20221:52:49AM11、越是没有本本领的就越加加自命不凡。。12月-2201:52:4901:52Dec-2224-Dec-2212、越越是是无无能能的的人人，，越越喜喜欢欢挑挑剔剔别别人人的的错错儿儿。。01:52:4901:52:4901:52Saturday,December24,202213、知