宝能五象湖号项目价值点梳理

宝能·五象湖1号项目价值点提炼辉煌地产2014年5月2竞争分析与发展战略竞争环境分析项目发展战略老中心未来新中心功能定位：—中国-东盟自由贸易区的区域性贸易中心；—泛北部湾的总部基地；—区域性的物流、高新产业和加工业基地；—南宁市信息、文体、商业商务中心。五象新区的区位及功能定位五象新区位于南宁市向南发展轴线的核心位置，是强化和完善南宁市作为中国与东盟双向交流的窗口作用，构筑南宁市在“两廊一圈”和北部湾经济区中的中心枢纽和区域性国际城市地位而重点开发建设的城市新区，规划人口150万人,

将成为未来城市新中心。按照规划，南部地区(即南宁与钦北防之间)将建成城镇群和中小企业集群，使南宁、钦州、北海、防城港4市实现无缝连接。“竞争环境分析2006年五象新区规划结构2013年五象新区规划结构以总部基地为城市商务商业中心园博园、龙岗各形成分区中心（背景：蟠龙片区正计划开始大量卖地，龙岗、玉洞公共设施尚未建设）形成总部基地、龙岗商务区双市级商务商业中心（背景：蟠龙板块土地出让接近尾声，龙岗板块开始大量推地，园博园板块公建配套建成）五象新区的规划结构总部基地龙岗总部基地龙岗园博园从五象新区的规划结构的变迁，我们可以看到区域内的发展重心变化竞争环境分析本项目五象新区近期重点开发板块近期将重点开发建设九大板块：广西文化产业城、广西体育产业城、自治区重大公益性项目、总部基地—金融街、中国—东盟国际物流基地、南宁—台湾健康城、龙象谷、新兴产业园和现代工业产业园九大板块。其中本项目位于政府投入力度最大、开发速度最快的五大板块围绕的中心点。竞争环境分析自治区行政中心广西医科大国际医药教育中心南宁三中联通医科大青少年活动中心综合体商住商住综合体美术馆项目周边公用设施分布情况除以上提到的大型公建配套外，项目周边区域还规划有南宁三中、小学等教育设施临近项目北面的铁道线将在远期取消。本项目旁有三个综合体项目及多个商住项目本项目小学幼儿园综合体竞争环境分析五象新区道路桥梁交通规划三横：堤园路大道/五象大道（已通车）/玉洞大道（部分通车）三纵：银海大道（已通车）/平乐大道（部分通车）/龙岗大道（部分通车）十路：包括商业大道/核心区体强路、良庆路、龙堤路等十条道路建设：五象新区近年重点建设三纵三横十路，使新区对内、对外交通大为改善。目前五象新区已通车道路主要集中在总部基地周边，本项目周边多数道路仍在修建中。桥梁建设：现有南宁大桥、龙岗大桥等4座桥梁便捷连接青秀区在建及即将建设有英华大桥、五象大桥等5座新桥梁道路桥梁的快速建设，极大促进了新旧城区的人口流动，五象新区将有效吸收江北人口。已通车道路已通车桥梁本项目南宁大桥五象大桥英华大桥良庆大桥青山大桥青坪大桥龙岗大桥规划桥1三岸大桥规划桥2蒲庙大桥规划桥3竞争环境分析本项目南宁市轨道交通线网远景方案中原规划由8条线路形成四主四辅轨道路网，线路全长达252.1千米，共设车站160座，其中换乘站23座。但在最新的轨道交通规划中，还将有9号线衔接江北与五象新区。本项目处于2、3号线的交汇换乘站旁。地铁交通规划1号线（罗文站至南宁东站）2011年12月29日全线，预计2015年底建成通车。2号线（一期玉洞站至西津站）可行性研究报告2012年12月26日，正式获得了国家发展和改革委员会的批复，预计全线于2013年底开工建设，2017年底建成通车。3号线计划2014年内动工。到2020年，修建4、5、7号线，计划在2030年前形成规模线网。建设计划竞争环境分析本项目自治区行政中心美术馆文化街本项目青少年活动中心医科大附属医院项目所在区域未来发展前景我们相信，项目所在地周边区域在各实力发展商共同打造下，园博园板块成为广西新的行政、商务、商业中心区，与总部基地、龙岗商务区形成三足鼎立的态势而项目一路连接的总部基地未来将成为五象新区的商务、金融商业核心，带来的客流、商业、商务氛围将辐射本项目，对本项目的发展是极大的利好。合景恒大星爱佳竞争环境分析10竞争分析与发展战略竞争环境分析项目发展战略市中心、埌东东片区——开发成熟区凤岭北、五象象新区、相思思湖新区——城市重点打造造区外东环、经开开区、沙井等等——城市次重点发发展区五象新区凤岭相思湖新区市中心埌东沙井经开区玉洞龙岗五合外东环本项目所在的的五象新区将将代言南宁未未来！五象新区发展展前景毫无疑疑问优于其它它各城区！我们怎么样看看待近三年五五象新区、凤凤岭北以及相相思湖新区？？看南宁城市发发展大规划发展定位城南看五象五象新区南宁市的行政政中心、文化化体育中心、、信息交流中中心、交通枢枢纽中心、金金融中心，北北部湾经济区区的总部基地地、中国—东盟的物流基基地、商贸基基地、加工制制造业基地。。全南宁只有五五象新区能让让政府花大力力度投入建设设，只有五象象新区集中了了南宁最好的的配套。发展定位五象新区凤岭相思湖新区市中心埌东未来五年城市市中心唯有五象！五象集中了全全南宁最重要要的市政、文文化、艺术、、体育等配套套！全国房产大鳄鳄抢占五象，，看好未来发发展！交通网络发达达，大规划大大前景！景观、娱乐、、养生、休闲闲资源齐集！！发展定定位南宁看看五象象！五五象看看“园博园园”片区区！中中心的的中心心！市级商业商务中心园博园总部基地龙岗本项目目位于于中心心的中中心总部基基地——可出让让地块块少；；楼盘品品牌档档次参参差不不齐；；商业商商务多多，生生活舒舒适度度降低低；龙岗片片区——政府快快速推推地，，但政政府投投入少少；距市中中心远远，配配套少少；成熟速速度慢慢，市市民心心中低低端形形象；；园博园园片区区——集中众众多区区级公公建配配套；；临近区区政府府；房企大大鳄逐逐步增增多；；是商业业商务务中心心，也也是生生活中中心！！发展定定位五象新新区7大核心心版块块“园园博园园”版版块是是城市市中心心的中中心！！本项目目位于于城市市中心心的中中心，，其它它版块块只是是我们们的配配套而而已！！全国一一线房房企布布局本本片区区，实实力大大鳄逐逐鹿中中原，，雄心心壮志志！敏锐的的房企企大佬佬们眼眼光未未来，，必将将合力力创造造一个个新南南宁，，创造造新中中心的的中心心！12本项目目位于于中心心的中中心发展定定位“园博园园”片区区为什什么可可代言言城市市中心心？从这片片领土土被规规划为为城市市重点点新区区的第第一天天起有人预预测，，她将将是城城市中中央政政务中中心也有人人评述述，她她将是是城市市中央央文化化中心心还有人人说，，她将将是城城市中中央信信息中中心有人预预测，，她将将是城城市的的生活活中心心…因为这这里矗矗立着着区政府府因为这这里汇汇聚着着四纵四四横大大动脉脉及双双铁因为这这里孕孕育着着122公顷的的五象象湖公公园因为这这里在在迅速速地崛崛起“三馆馆三街街”…发展定定位发展定定位其实当当我们们想象象着在未来来的日日子里里这里每每天都都在迎迎接着着来自自五湖湖四海海的朋朋友川流不不息他们或或者是是远到到而来来的访访问或者是是一丝丝不苟苟的洽洽谈或者是是高谈谈阔论论间的的一茗茗浓茶茶或者是是三代代同堂堂的家家庭聚聚会又或者者他们们只是是寻求求湖畔畔林荫荫深处处的释释怀…我们会会发现现她更更像是是这座座城市的的会客客厅发生在在她身身边的的事情情就像我我们平平日在在自家家的会会客厅厅里完完成的的故事事一样样…18项目定定位五象中中央生生活区区•全能TOPONE综合体体开发一一个项项目，，树立立一座座地标标，升升级一一个商商圈，，繁荣荣一座座城市市。宝能集集团副副总裁裁吴永永刚19形象定定位一个时时代的的城市市会客客厅一座城城市的的符号号，一一个时时代的的记忆忆一个时时代：：一语双双关，，一方方面代代表五五象新新区将将开创创南宁宁一个个新时时代，，另一一方面面意味味着宝宝能的的到来来创造造南宁宁一个个新的的综合合体品品质时时代。。城市会会客厅厅：片区是是城市市封面面，本本项目目就是是城市市会客客厅，，代言言城市市形象象及高高度。。20产品定定位集居住住、购购物、、娱乐乐、商商务、、文化化、生生态于于一体体现代多多元化化中心心城21项目系系统定定位项目定定位及及形象象定位位住宅定定位商业定定位写字楼楼定位位价值点点梳理理住宅定定位五象核核心中中央生生活区区五象湖湖畔·生活第第一城城五象核核心中中央生生活区区：五五象新新区作作为南南宁新新核心心毋容容置疑疑，园园博园园区同同时拥拥有核核心区区配套套，且且有更更加优优越的的自然然生态态资源源，五五象湖湖畔23商业定定位中央核核心·地标性性情景景商业业体新型都都市体体验范范，趣趣味情情景展展示场场中央核核心：：强调调本项项目占占位高高度，，处于于南宁宁新中中心的的中心心，地地段不不可复复制。。地标性性：强强调本本项目目商业业街及及综合合商业业完全全有能能力成成为南南宁商商业新新地标标。情景商商业体体：打打破南南宁现现有的的、常常规的的商业业体及及商业业街，，创造造全新新的商商业情情景模模式、、体验验模式式、展展示模模式等等。24写字楼楼定位位中央核核心·封面商商务时时代给城市市一个个标记记，还还中心心一个个传奇奇中央核核心：：强调调本项项目占占位高高度，，处于于南宁宁新中中心的的中心心，地地段不不可复复制。。封面：：强调调本项项目写写字楼楼将成成为南南宁中中心商商务封封面代代表，，一个个中心心的标标签。。商务时时代：：打破破南宁宁现有有的、、常规规的商商业体体及商商业街街，创创造全全新的的商业业情景景模式式、体体验模模式、、展示示模式式等。。25项目系系统定定位项目定定位及及形象象定位位住宅定定位商业定定位写字楼楼定位位价值点点梳理理体育中中心、、五象象湖、、广西西规划划馆、、美术术馆、、铜鼓鼓博物物馆等等一批批公益益项目目陆续续建成成投入入使用用；中中国石石化、、甘肃肃金川川集团团、中中国中中铁西西南投投资、、广西西北部部湾投投资集集团、、广西西沿海海铁路路股份份有限限公司司等大大型企企业意意向进进驻。。青啤·海尔联联合广广场、、南宁宁中心心双子子塔等等总部部项目目开工工建设设；万万科、、恒大大、绿绿地、、富力力雅居居乐等等等全全国大大型房房企进进驻开开发，，五象象新区区加速速发展展。21区位优优势：：五象象核心心，城城市中中心，，中央央居住住区五象新新区核核心区区，是是一个个功能能复合合的城城市中中心区区，也也是一一个以以文化化体育育、行行政办办公为为主，，集居居住、、物流流、休休闲、、娱乐乐为一一体的的综合合性城城市新新区，，更是是一个个融入入自然然的生生态城城市典典范。。立体体交交通通：：双双地地铁铁，，双双主主干干道道，，10分钟钟生生活活圈圈城市市大大道道、、桥桥梁梁、、地地铁铁、、高高铁铁全全覆覆盖盖五象象大大道道、、平平乐乐大大道道等等核核心心主主干干道道建建成成通通车车，，区区域域路路网网不不断断完完善善；；9座大大桥桥跨跨江江连连城城，，地地铁铁规规划划明明确确。。驾车车10分钟钟可可抵抵达达南南宁宁主主要要市市区区，，全全方方位位立立体体交交通通。。核心心价价值值点点提提炼炼3大配配套套：：三三馆馆三三街街三三城城、、CBD，城城市市顶顶级级配配套套总三三馆馆三三街街三三城城：：广西西规规划划馆馆、、美美术术馆馆、、铜铜鼓鼓博博物物馆馆；；金融融街街、、文文化化街街和和民民族族风风情情街街；；广西西体体育育产产业业城城、、广广西西文文化化产产业业城城、、台台湾湾健健康康产产业业城城，，9大项项目目环环绕绕；；总部部基基地地、、CBD、体体育育中中心心，，青青少少年年活活动动中中心心核心心价价值值点点提提炼炼行政政中中心心圈圈：：毗毗邻邻自自治治区区政政府府新新址址，，中中心心行行政政区区伴随随省省政政府府而而来来的的是是大大量量优优质质公公共共资资源源！！保税税区区、、产产业业园园、、景景观观公公园园等等市市政政配配套套落落定定；；医科科大大、、南南宁宁三三中中、、青青少少年年中中心心、、知知名名小小学学、、体体育育中中心心等等等等优优质质教教育育、、医医疗疗、、体体育育资资源源聚聚集集。。政府府到到哪哪儿儿，，城城市市就就发发展展到到哪哪儿儿，，行行政政中中心心区区域域发发展展、、升升值值潜潜力力无无限限。。5优质质景景观观：：一一山山一一湖湖，，造造就就绝绝美美景景观观五象象湖湖公公园园、、五五象象岭岭森森林林公公园园近近在在咫咫尺尺，，山山水水旖旖旎旎！！122公顷顷五五象象湖湖公公园园、、园园博博园园，，1604公顷顷五五象象岭岭森森林林公公园园就就在在家家门门口口，，无无以以伦伦比比的的公公园园景景观观，，茶茶余余饭饭后后、、假假日日休休闲闲、、漫漫步步园园中中，，无无可可复复制制的的生生活活意意境境。。4核心心价价值值点点提提炼炼大规规模模：：191亩大大规规模模综综合合体体，，一一站站式式生生活活区区！！写字字楼楼、、shoppingmall、风风情情商商业业街街，，缤缤纷纷生生活活区区！！6万余余平平商商务务写写字字楼楼，，近近10万平平商商业业面面积积让让您您的的贵贵宾宾享享受受奢奢华华的的待待遇遇…在这这里里，，工工作作、、休休闲闲、、娱娱乐乐、、居居家家一一步步到到位位，，都都市市生生活活缤缤纷纷多多彩彩！！7635%园区区绿绿化化率率仿仿佛佛置置身身丛丛林林、、吸吸入入丰丰富富的的负负氧氧离离子子让让人人心心旷旷神神怡怡！！闲暇暇时时光光，，漫漫步步林林荫荫小小道道，，穿穿越越中中庭庭广广场场！！繁华华时时尚尚的的购购物物中中心心、、幽幽静静社社区区园园林林，，造造就就出出则则繁繁华华、、入入则则宁宁静静品品质质生生活活。。奢华华园园林林：：寸寸土土寸寸金金之之地地高高绿绿化化率率更更显显稀稀缺缺家是是公公园园，，回回家家的的路路绿绿意意盎盎然然！！核心心价价值值点点提提炼炼高品品质质、、高高规规划划：：甲甲级级写写字字楼楼、、超超大大购购物物中中心心、、情情景景商商业业街街、、超超高高层层湖湖景景住住宅宅社社区区。。超大大赠赠送送面面积积的的N+N户型型，，增增值值空空间间超超乎乎想想象象节能能环环保保建建筑筑材材料料，，业业主主居居住住成成本本显显著著下下降降引入国际际知名物物业管理理公司，，提供24小时管家家式服务务强大智能能安保系系统，充充分保障障业主安安全和隐隐私超高附加加值：增增值、智智能、绿绿色、尊尊享生活活超值户型型设计、、节能环环保建筑筑材料、、智能安安保；国国际物业业团队提提供高品品质服务务。。。。核心价值值点提炼炼89大品牌：：宝能品品牌，布布局全国国，实力力雄厚业务主要要分布于于华南、、华东、、华北、、华中、、东北、、西北、、西南各各大区域域的重点点城市，，并与欧欧洲、北北美、澳澳洲等多多个发达达国家和和地区相相关产业业机构建建立业务务合作关关系。集集团旗下下各个城城市综合合体及科科技产业业园等项项目，为为城市发发展、企企业集聚聚和产业业成长发发挥着重重大作用用。开发数量量众多的的知名地地产项目目，如深深圳宝能能太古城城、沈阳阳宝能环环球金融融中心、、天津宝宝能城市市广场等等等，地地产开发发实力雄雄厚！核心价值值点提炼炼10十大价值值品品质体现现区位优势势：五象象核心，，城市中中心，中中央居住住区立体交通通：双地铁，，双主干干道，10分钟生活活圈大配套：：三馆三三街三城城、CBD，城市顶顶级配套套行政中心心圈：毗毗邻自治治区政府府新址，，中心行行政区优质景景观：：一山山一湖湖，造造就绝绝美景景观大规模模：191亩大规规模综综合体体，完完善的的社区区配套套！奢华园园林：：寸寸土寸寸金之之地高高绿化化率更更显稀稀缺大品牌牌：宝宝能品品牌，，布局局全国国，实实力雄雄厚超高品品质：：五象象新区区第一一综合合体超高附附加值值:增值、、智能能、绿绿色、、尊享享生活活核心价价值点点提炼炼六大价价值秘秘决1优越的的区位位优势势地段，，地段段，还还是地地段，，只有有在中中心，，才有有源源源不断断的客客流，，有了了客流流做什什么样样的生生意都都赚钱钱，高高额稳稳妥的的投资资回报报自然然不在在话下下。2通达的的交通通路网网三纵三三横九九桥十十路！！全方方位通通达的的道路路、桥桥梁为为项目目源源源不断断的输输送人人流、、财流流。商业核核心价价值点点提炼炼3双地铁铁上盖盖物业业2、3号线换换乘枢枢纽位位置，，双地地铁上上盖物物业，，商业业价值值、升升值潜潜力不不可估估量。。通车车前的的预期期增值值将非非常大大。45高规划划临街街铺只有系系统科科学的的合理理规划划才能能让商商铺聚聚集人人流，，旺盛盛人流流保障障租金金收益益，增增长更更明显显。6投资机机会决决定财财富远见决决定未未来，，机会会决定定财富富，商商业开开发初初期，，因区区域不不成熟熟，人人气不不旺等等影响响，首首批推推出的的商业业产品品都有有优惠惠，正正是绝绝佳的的投资资机遇遇，随随项目目成熟熟价值值倍增增。商业核核心价价值点点提炼炼综合体体复合合业态态城市综综合体体，其其丰富富的业业态集集群组组合，，之间间相互互助益益形成成强大大的吸吸附力力，人人聚当当然财财聚。。35地铁上盖物业36地铁物物业投投资三三大宝宝典主轴、、地铁铁上盖盖、地地铁接接驳口口我们全全都有有！价格变变动的的空间间特征征在理想想状况况下，，离车车站越越近，，房地地产价价格越越高，，呈现现出正正态分分布的的特征征。因因此，，车站站附近近的房房地产产的价价值高高于位位于区区间的的房地地产。。接近城城市的的边缘缘地区区，由由于区区位条条件的的改善善幅度度很大大，土土地集集聚利利用比比较显显著，，故房房地产产价值值的增增长受受地铁铁的影影响非非常明明显。。房价增增长幅度项目与与地铁铁站的的距离离系数数理想状状态发展成成熟的的城市市中心心区由由于原原有区区位条条件已已相当当优越越，在在用地地强度度或性性质未未改变变时，，修建建地铁铁对房房地产产价格格的影影响不不是很很明显显；结论：：越是是靠近近地铁铁口的的物业业房价价增长长幅度度越大大城市成成熟中中心区区域城市偏偏远区区域宝能五五象湖湖1号38观测表表明，，沿线线房地地产价价格的的变动动会随随着地地铁线线路的的规划、施工、启用用而有不不同的的成交交价位位。地铁对对房地地产产产生的的增值值可视视为开通前前预期期心理理的增增值和事后实实质效效益两部分分的合合计。。通车前前预期期增值值>事后实实质收收益价格变变动的的时间间特征征房价增增值地铁建建设进进度通车规划施工预期增值实质收益宝能五五象湖湖1号392000年，香香港太太古城城依靠靠地铁铁上盖盖物业业，获获纯利利40亿港币币，成成为世世界上上盈利利最多多的地地铁物物业9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:38:0200:38:0200:3812/24/202212:38:02AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2200:38:0200:38Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。00:38:0200:38:0200:38Saturday,December24,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2200:38:0200:38:02December24,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月202212:38:02上午午00:38:0212月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2212:38上午12月-2200:38December24,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/240:38:0200:38:0224December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。12:38:02上午午12:38上上午00:38:0212月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。00:38:0200:38:0200:3812/24/202212:38:02AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2200:38:0200:38Dec-2224-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝