房地产企业制度流程与风险管理教材

房地产企业制度流程与

风险管理企业为什么要建立制度和流程体系？

美国建国初期，1787年立宪会议议题：“我们能够创建什么样的组织，建立一个长治久安的国家”

齐景公问政于孔子孔子曰：“君君臣臣父父子子”治国篇来自一个民营企业的争论

Q12的忠诚度

造价师的定位企业篇

人的欲望是无限的，心性的好坏也是随时而变的，只有明晰了名份之下的责权利，再有一套保证的制度组织，才能够让每个人各尽其能，才会有一个和谐的环境。关于人性----没有组织制度的企业是危险的，“好的制度可以让坏人变好，坏的制度可以让好人变坏”业界经典案例巴林银行新疆德隆周正毅陈久霖成功企业一定是倾力于构建组织制度的企业企业建立制度和流程体系能带来什么？

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制度建设是是企业内在在的需求规范各项业业务活动企业内有章章可循，有有法可依确保企业的的有序经营营企业扩张需需求企业永续发发展的需求求输入原料标准化生产线输出产品土地资金房产物业房地产运作作过程管理理规范化透明明化制度建设与与系统性偏偏差基于什么来建立企业业的制度与与流程？制度流程建建设与人制度流程与与人的关系系？------企业文化案例：制度度流程中蕴蕴藏着什么么？房地产企业业为什么越来来越关注制制度与流程程的建设？？房地产企业业面临着什什么？新政----土地金金融预预售自自有有资金开开发形势----消费者观望行业内强强联合国际资金涌入冰火两重天天房地产企业业政策客户资本市场法律资源生存社会举牌案例几个典型的的例子资本市场提提出什么样样的要求？？国际资本对对企业管理理的要求几个典型的的例子来自市场和和客户的要要求：惊心动魄的的项目群诉惊人相似的的一幕几个典型的的例子来自市场和和客户的要要求：销售承诺与与销售资料料怎么管？？面积计算、、设计变更更怎么管？？强条？规划划？验收环环节怎么把把控？财务管理如如何接轨于于实际？面对如此的的形势-----企业生存与与发展的需需要-----房地产企业业的制度流流程建设是是必然的房地产开发发企业的制制度流程建建设我们基于什什么？房地产企业业的定位：设计管理----管什么?现场管理----管什么？成本管理----管什么？资源整合：：对社会资资源的管理理制度流程建建设的立足足点房地产企业业的关键词词专业集成总经理致辞辞制度流程建建设的基本本点房地产企业业的价值链制度流程建建设的核心心对于地产项项目实施过过程中发生生的变更如如何管理控控制流程？？案例：设计计变更管理理流程的优优化---基于行业理理解，达到到管理与价价值创造目目的！案例：基于于价值链的的制度流程程建设---房地产开发发企业的制制度流程为什么有这这么多不同同？背后隐藏的的是什么？？定义：它是反映映对象活动动规律和保保证对象正正常运行的的一系列规范、原则和限制的总和。特征：1、具有强制制性，规范范人们的行行为2、是浓缩缩的信息载载体，它以简略形式传递递着如何分配权益、如何协调分工工的知识关于制度的的定义定义:流程是采用用符号形式表述的制度度。是对一个或多多个输入，，转化为对对顾客有价价值输出活活动的描述述流程的描述述：创造价值活活动的过程程涉及的权责对象权责分配关于流程的的定义制度流程背背后是我们们的权责体体系西方：制度度流程提高高效率中国：制度度流程确定定权责与规规矩制度流程建建设必须有有明晰的架架构和清晰晰的授权之一：清晰晰的架构与与授权体系系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2公司3项目1项目2项目3合理的架构、、部门设置、、详细的部门门职责说明、、岗位说明书书公司授权体系系说明房地产开发企企业的制度流流程建设我们要关注什什么？制度与流程体体系的解读—POM语言愿景：企业策略思想想的实施企业文化建设的引导者者企业执法的标准最有效的管理工具员工的优秀教师制度与流程体体系的解读—POM语言目标：规范、可控：：游戏规则：网络资讯化：：共享知识平台台：------经验沉淀与管理能能力体现案例2：制度流程中中蕴藏着什么么？关于招标策划划管理流程是把双刃刃剑！请假？比赛？回顾：1、企业要生存、、要发展需要要建立规范的的制度和流程程2、企业制度流流程的建设要要基于企业的的文化和企业业的目标3、制度流程承承载了企业的的管理特性和和信息，也成成为日常业务务管理的工具具如何建立企业的制制度流程体系系？制度与流程体体系制度与流程执行系统检查与评估系统制度与流程建设系统制度与流程体体系制度与流程执行检查与评估系统制度与流程建设（不断完善，持续优化）1、制度为核心心，流程融入入其中2、流程为核心心，制度为辅辅助制度与流程的的关系输入测量标准流程建设负责责人文件流转清单单期望结果流程执行负责责人输出流程核心要素素的确立追求时间效率率组织的管理弹弹性流程分级处理理追求知识管理理经验沉淀隐性知识现性性化规范化的语言言易用性！“变”是不变的真理理---组织的合理设设计制度与流程体体系建设要点点流程设计要注注意什么？系统性完整性效率性二八原则家世界流程结构不完完整主体责任不清清流程描述过细细审批繁琐流程接口与不不当循环专业间缺乏集集成推动力不足制度与流程体体系建设中常常遇到的问题题要努力规避的的问题贴在墙上的宣宣传画推诿的借口TQC与ISO900低效之源对行业的理解解与专业资源整合关关键环节谁的错？流程是要创造造价值的！------国际化流程企企业的案例------专业集成体现现流程的价值值！案例：制度流流程能创造价价值吗？房地产企业建建哪些制度和流程体体系？房地产企业的的制度与流程程案例：制度建建多少合适？？房地产企业管管理中存在的的风险案例：从监督督端口看制度度流程的健全全性！透过现象发现现问题本质及及风险隐患从完善管理上上提出建议和和要求后续审计跟踪踪直至问题解解决房地产专业管管理流程工程管理工程质量管理流程工程进度管理流程变更管理流程合同管理流程安全文明施工管理技术管理流程工序管理流程物料管理流程合同变更管理合同执行管理进度款管理索赔管理流程合同签定管理合同结算管理补充预算管理保修金结算交叉分级《专业集成》流程汇编制度流程做多多少合理？做做多深合适？？关键业务覆盖盖面关关键控控制节点与企业规模及及发展阶段相相匹配回顾：制度与流程描描述的是企业业价值活动过过程中的权责、、分工与必须须遵循的规范范企业制度流程程建设是一个个持续改进、、不断完善的过程房地产企业的的制度流程建建设重点在于于基于价值链链的专业间的的集成几个观点的讨论观点一:企业治理靠个个人能力的效效果会高于依依赖制度流程程建设观点二:制度流程带来来的是工作效效率和效益的的下降还是提提升重申我们的愿愿景:让制度流程成成为管理有效效的工具，同同时为我们带带来管理和经经济效益世界是一面镜镜子制度流程建设设的最高境界加强制度与流流程建设构筑企业风险险防范的长城房地产企业的的经营管理有哪些风险？企业内外部环环境目标组织结构人力资源客户关系产品研发工程企业发展设计销售投资学习创新营销政策环境政府关系合作业主企业内部治理理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的的风险岗位设置的风风险之一：岗位设置的牵牵制性岗位牵制房地产企业管管理中存在的的风险岗位设置的风风险之二：关键岗位的轮轮换采购销销售出出纳童言无忌房地产企业管管理中存在的的风险企业内部治理理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的的风险企业最大的风风险------用人的风险房地产企业管管理中存在的的风险高价=高素质人才=高绩效行业腐败？？？企业内部治理理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的的风险ＫＰＩ考核中中存在的风险险之一房地产企业管管理中存在的的风险绩效指标设定定的导向性ＫＰＩ考核中中存在的风险险之一房地产企业管管理中存在的的风险盈利考核带来来什么？绩效指标设定定的导向性ＫＰＩ考核中中存在的风险险之一房地产企业管管理中存在的的风险绩效指标设定定的导向性ＫＰＩ考核中中存在的风险险之二房地产企业管管理中存在的的风险考核脱离企业业目标？绩效指标设定定的系统性企业内部治理理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的的风险制度流程建设设中的风险之之一：房地产企业管管理中存在的的风险制度缺漏：-----不同时期的不不同需求------用制度度流程程防控控风险险的案案例案例：：制度度流程程中的的“画龙点点睛”！制度建建设与与操作作的匹匹配：房地产产企业业管理理中存存在的的风险险案例：：制度度流程程与实实际的的匹配配性！！制度控控制点点缺陷陷：制度流流程建建设中中的风风险之之三：：房地产产企业业管理理中存存在的的风险险政策法法律风风险财务风风险合作中中的风风险公司经经营的的外部部环境境政策法法律风风险之之一：产权所所有的的风险险房地产产企业业管理理中存存在的的风险险政策法法律风风险之之二：房地产产企业业管理理中存存在的的风险险政策的的持续续调整整政策法法律风风险之之三：证照办办理房地产产企业业管理理中存存在的的风险险政策法法律风风险之之三：证照的的办理理房地产产企业业管理理中存存在的的风险险与政府府对接接端口口如何何管理理？北京sl的投诉诉热销销两旺旺证照的的办理理----日照间间距房地产产企业业管理理中存存在的的风险险政策法法律风风险之之三：货不对对板证照的的办理理----节能设设计南昌某某项目目验收收；武武汉项项目的的外保保温砂砂浆房地产产企业业管理理中存存在的的风险险政策法法律风风险之之三：万科节节能设设计要要求万科节节能设设计大大检查查客户风风险之之一：：红线外外的风风险？？1、武汉汉群诉2、制胜之之招：：房地产产项目目运作作中存存在的的风险险政策法法律风风险财务风风险合作中中的风风险公司经经营的的外部部环境境财务风风险之之一：：销售成成本的的预结结算房地产产企业业管理理中存存在的的风险险触目惊惊心的的案例例1：财务风风险之之一：：销售成成本的的预结结算房地产产企业业管理理中存存在的的风险险触目惊惊心的的案例例2：利润及利润分配表（损益表）项目

一、主营业务收入

减：折扣与折让

主营业务收入净额

减：主营业务成本

主营业务税金及附加

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）

加：其他业务收入

减：其他业务支出

减：营业费用

管理费用

财务费用

三、营业利润（亏损以“-”号填列）

加：投资收益

营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额（亏损以“-”号填列）

减：所得税

五、净利润（亏损以“-”号填列）

六、可分配利润

七、可供股东分配的利润

八.、未分配利润

企业经经营给给我们们提出出什么么样的的要求求？资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资

减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款

减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货

减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额

固定资产合计无形资产及其他资产合计资

产

总

计资产负负债表表企业生生存给给我们们提出出什么么样的的要求求？案例：：控制制成本本风险险的有有效手手段以责任任管理理的手手段分解和和降低低风险险------责任成成本管管理体体系介介绍方法：：根据投投资测测算确确定成成本控控制标标杆---目标成成本将目标标成本本分解解成责责任成成本到到执行行部门门、责责任人人或：将将责任任成本本分解解成合合同控控制标标杆，，由合合同负负责人人直接接对招标标、签签约、、执行行、结结算进进行全全程控控制合同负负责人人对合合同超超标杆杆进行行过程程的风风险预预警责任人人、责责任部部门对对成本本控制制的结结果负负责（（奖惩惩）1、本部部门费费用2、本专专业端端口成成本----土地成成本----投资部部--------政府收收费----报建部部门--------设计费费----设计部部--------营销费费用----营销部部--------财务成成本----财务部部--------设计+采购+工程----建造成成本----3、成本本数字字是目目标，，是结结果，，关键键的是是工作作质量量责任部部门的的分解解示例例：责任成成本的的落实实方法法责任成成本的的分配配最终终落实实到了了项目目运筹筹计划划以及及各部部门工工作计计划中中！（（加入入时间间、质质量、、价值值、责责任人人等要要素））分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

产品技术部###

施工图设计合同

###

园林景观设计合同

###专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同

园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

采购部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

成本------合同分类类通过责任任分解，，将风险险进行了了分解通过过程程控制，，将风险险管理落落在实处处动态监控控体系和和预警体体系，对对风险进进行了前前置管理优点：基础：完善的管理体系和健全的组织建设及时准确的信息反馈系统专业精神、专业能力与专业理念强有力的反馈、监督、考核机制万科的成成本管理理如何通通过制度度流程体体系落地地效果：成本变动动率逐年年下降，，确保经经营目标标实现避免出现现重大成成本控制制偏差，，降低经经营风险险政策法律律风险财务风险险合作中的的风险公司经营营的外部部环境合作风险险之一：合作方选选择的风风险案例1---打不赢的的官司案例2—低价进入入高价索索赔案例3—从资金支支持到打打官司+打架案例4—合作方不不见了房地产企企业管理理中存在在的风险险合同条款款的风险险案例1---合同条款款失控了了？案例2---卖楼谁赚赚了？案例3---甲供料的的风险（计划/验收[法律]/结算）案例4---费率合同同失控了了房地产项项目运作作中存在在的风险险合同管理理中的风风险之一一用什么来来规避这这些风险险？供应商管管理制度度招投标管管理制度度合同管理理制度入围管理理分级分类类管理考察评估估管理招标/议标管理理招标策划划管理定标权责责管理合同审批批管理合同标准准化管理理合同交底底管理合同履约约管理内审案例例：合同同执行管管理的审审计底稿稿深入业务务控制环环节的具具体、关关键控制制点！审计与专专业管理理相结合合!如何去管理和防防范风险险？风险管理理的手段段风险评价价内部控制