XX房地产集团房产项目开发、运营管理实务手册【包括：房产项目规划、前期开发与配套、资金和财务管理、销售管理等一系列管理】

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目录TOC\o"1-3"\h\z目录 2第一章项目规划 4一、规划知识 4二、建筑部分 8三、结构部分 9第二章运营与土地判断 11一、运营的定位和职能 11二、运营与战略拓展的关系 11三、保证经济指标准确性的意义 11四、确定经济技术指标的重要依据 11五、项目经济指标明细详细分解说明 12六、建安及部分成本估算 13七、应注意的问题 14八、相关附件 14第三章前期开发与配套 15第一节前期开发 15一、 开工 15二、 开盘 15三、 入住 15四、 清盘 15五、 项目开发前期流程 15六、 相关附件 31第二节配套工程工作流程 31一、临时水工程工作流程 32二、排水工程工作流程 33三、自来水工程工作流程 34四、燃气工程 39五、直饮水工程 43六、电视工程 43七、电话工程 44八、电工程 44九、办理前期供热证明程序 58十、中水流程： 59第四章资金与财务管理 61第一节资金管理 61一、贷款的基础知识 61二、资金工作贯穿战略始终 63三、资金运作模式 63四、金融政策研发 64五、金融品种创新 65六、融资业务拓展 65七、按揭贷款管理 68第二节财务管理与风险控制 70一、财务管理定位与职能 70二、预算管理工作重点 71三、核算管理 73四、其他相关工作 78第五章项目工程管理 80一、基础概念的解释说明 80二、施工进度计划的编制 80三、现场勘定的内容： 83四、工程项目成本控制 83五、工程质量的控制 84第六章销售管理 86一、销售进度计划的编制 86二、销管的工作流程 87三、实现销售回款条件： 93四、成本测算中，销售费用的制定以及如何分摊 94第七章土地上限价格与现金流量分析 96一、 编制现金流量表的目的与重要性 96二、 编制现金流量表前提条件 96三、 项目总体开发节奏的把握 96四、 项目开发计划的制定 96五、 现金流量表的完善： 99六、 相关附件 99

第一章项目规划一、规划知识建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。日照系数：多层条形居住建筑间距：被遮挡建筑南偏东、南偏西角度所建地区南偏东或南偏西0－30˚南偏东或南偏西30˚以上改造区片≥1.2≥1.1新建区片≥1.5≥1.0高层建筑与居住建筑的间距：高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30˚以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.2倍，改造区为1.0倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30˚以上）的间距，不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.0倍，改造区为0.8倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮挡面宽度的0.5倍，间距不小于14米。说明：高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于24米的各类建筑；多层建筑是指建筑高度小于或等于24米的各类建筑；建筑高宽比小于1.0的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。建筑退线要求：建筑主体高度道路宽度小于或等于24米大于24米小于或等于50米大于50米小于或等于20米3610大于20米51015道路红线boundarylinesofroads规划的城市道路路幅的边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。建筑红线buildingline城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。建筑密度buildingdensity,buildingcoverage地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积绿地率greeningrate城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。容积率plotratio,floorarearatio一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积什么是确定规划设计要求任何城市建设项目都必须符合城市规划要求。城市规划指导城市建设，城市建设服从规划管理，这是一条必须坚持的原则，否则就会给城市发展带来严重后果。因此，每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主管部门申请确定规划设计要求，由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议，由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见，再经城市规划主管部门正式确定规划设计要求是审查设计方案和核发建设工程规划许可证的重要依据。同时，确定的规划设计要求亦是建设工程设计人员开展工程设计工作的重要依据之一。提供规划设计要求，一般应包括以内容：给定与建设项目有关的道路红线；给定与建设项目有关的可以拆除的旧房范围界限和要求；建设工程的高度要求（或层数要求），长度要求和建筑密度、容积率以及建筑间距要求等；城市规划行政主管部门统一要求的坐标、标高和比例尺；涉及到文物保护、消防安全、环境保护、给水排水、电力电讯、天然气管线、人防、卫生防疫、园林绿化、道路交通、防洪、抗震等哪些有关部门，需要征求哪些部门的意见；建筑造型、标准、风格、色彩等方面的规划要求；临街建筑的退让道路红线要求；必须代建的公共服务和公用设施要求，如广场、小游园、底层商店、停车场、过街楼、地下防空设施等；其他要求。规划设计条件包括哪些内容《城市规划法》第三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划行政主管部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。规划设计条件是进行拟建项目总图规划设计依据之一。规划设计条件，主要应当包括：该建设用地的现状地形图（城市规划行政主管部门认可的地形图）。根据建设项目的所处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。综合向各有关部门征询的意见后提出的综合性意见。该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。提出规划设计要点，包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线方向、绿化要求以及其他控制事项。对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。有关的特别要求，如人防、净空限制等。城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便据此进行拟建设项目总平面布置设计。附图1：各种建筑类型容积率对比：独栋别墅：0.3~0.4联排别墅：0.6~0.8多层住宅：小于1.5二、建筑部分建筑类别与层数建筑类别层数区间别墅，TOWNHOUSE2.5~3.0洋房4.5多层公寓5.5~6.0小高层7.0~9.0高层10层以上超高层100米以上基座面积估算阶段经济范围：建筑形式基座尺寸或面积建筑面积双拼；TOWNHOUSE6.0x(4.0+15.0+6.0)180；200；220洋房24.5x(11.0+6.0)600多层公寓；板高(45.0～50.0)x(12.0~13.0)基座x层数点高450～650M2基座x层数地下车库车位35-40M235(40)x车位数地上车位25M225x车位数电梯的设置：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必须设置电梯。双电梯的设置：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。封闭楼梯间：是指设有能阻挡烟气的楼梯间。封闭楼梯间的门应为乙级防火门。防烟楼梯间：是指在楼梯间入口处设有前室(面积不小于6m2，并设有防排烟设施)关于连廊：板式高层从十层起连接两个相邻单元的水平通廊三、结构部分结构形式的确定一般情况下根据建筑物不同的层数来确定结构形式，有时也要根据功能及布置来确定。以天津地区为例（除宁河、汉沽抗震设防烈度为8度外，其他地区均为7.5度）≤7层（6.5层计为7层）：一般采用砖混结构（8度区为≤6层）≤12层：一般采用框轻结构（部分省市不允许采用框轻结构，如北京，在此地区，可以考虑采用框架结构或剪力墙结构）≤16层：一般采用短肢剪力墙结构>16层：一般采用剪力墙结构以上为一般规定，但是也有例外，如半岛豪庭项目，它的施工图设计时间为旧的框轻规范废止，新的框轻规范尚未颁布期间，所以采用了短肢剪力墙结构；还有根据产品形式划分，一般独体别墅、TOWNHOUSE采用框轻结构（虽然层数不多，但是平面布置相对不规整，不宜采用砖混结构，但在半岛蓝湾中采用了剪力墙结构，这是因为施工图设计方为北京的设计院，不认同框轻结构）。建筑物高度的成本界限：从成本因素考虑，建筑物总高度有个成本的界限，当高度超过此界限值，土建成本增长较为明显。对于框架结构30m为界限，对于剪力墙结构80m为界限（此限值尤为突出，亦即当总高稍稍超过80m时，不经济，要么控制总高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超过100m或120m）注：100m为7度区带转换层剪力墙结构规范规定高度不能突破的限值，120m为7度区普通剪力墙结构的限值，如突破此值则为超限建筑，成本、设计施工难度、周期将大幅度增加，在我们的项目操作中应不予考虑）建筑形体要求：在土地阶段的地块建筑物初步布置中，应该充分考虑建筑物的高度、长度、宽度的比例关系，这在结构规范中有明确规定：6、7度地区高度与宽度的比值长度与宽度的比值6、7度区8度区6、7度区8、9度区砖混结构2.52无伸缩缝单体长度不超过50m框架结构4365剪力墙结构65施工图设计周期：在本项中以一个假设项目举例说明施工图设计时间。假设项目A总建筑面积为15万平米，分三期开发，一期均为五层半的砖混结构住宅，二期均为9层的框轻结构住宅，三期均为24层剪力墙结构点式高层住宅，各期建筑面积均为5万平米，且假设每期中的所有单体的施工图设计均全面展开（考虑施工图设计院配备足够的设计人）。一期施工图设计时间大约为35天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后10天后可完成基础图（如需打桩，则完成桩位图，再7天后完成基础图）。二期施工图设计时间大约为45天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后15天后可完成桩位图（在天津地区，此层数建筑一般需要考虑做桩基础），再10天后完成基础图。三期施工图设计时间大约为60天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后15天后可完成桩位图，20天后完成基础图（含地下室结构图纸）。注：如打桩、试桩总共时间少于20天，可在完成桩位图设计10天后，完成基础底板结构图纸，供施工现场进行底板施工。

第二章运营与土地判断一、运营的定位和职能运营是地产公司四条管理主线之一，关注项目的前期预测及项目操作的过程控制。二、运营与战略拓展的关系工作重心是项目前后两个阶段；土地获取质量是项目成败的关键；土地成本成为项目直接成本的最主要组成部分；运营通过经济技术指标量化为土地获取提供重要依据；运营通过项目操作过程控制为项目前期预测提供重要依据。三、保证经济指标准确性的意义使经济技术指标真正成为土地判断的重要依据。保证公司资源的优化配置。使经济技术指标真正成为指导项目操作的考核指标。四、确定经济技术指标的重要依据项目成本构成、售价及其责任部门(见附表1：项目经济技术指标明细表)土地成本及规划用地条件规划方案应尽可能详实开发配套收费标准应尽可能与相关政府部门落实主体装修配套标准及环境方案应结合当地实际情况确定当地重要优惠政策应落实掌握重要影响成本的环境因素营销方案应建立在充分的市场调研及对方案理解的基础上。五、项目经济指标明细详细分解说明工程造价的两种含义（1）第一种含义：工程造价是指建设一项工程预期开工或实际开支的全部固定资产投资费用。这一含义是从投资者业主的角度来定义的。在投资活动中所支付的全部费用形成了固定资产和无形资产。从这个意义上说，工程造价就是工程投资费用。（2）第二种含义：工程造价是指工程价格。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。（3）工程造价两种含义最主要的区别在于需求主体和供给主体在市场追求的经济利益不同，因而管理的性质和管理目标不同。区别工程造价的两种含义的意义在于，为投资者和以承包商为代表的供应商在工程建设领域的市场行为提供理论依据。工程项目开发成本的组成项目开发成本由工程直接成本和工程间接成本两大部分构成，也称为工程完全成本等。工程直接成本工程直接成本由土地及大配套费、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费、贷款利息六大项组成。工程间接成本销售费用、管理费用、营业税以及不可预见费组成工程间接成本。工程直接成本是项目开发成本的主体，也是工程费用控制的重点。在项目操作的过程中，有些费用是不以人们的主观意志为转移的，仅与国家的政策法规的导向有关，不同地区的材料和人工、机械费用的差别是客观存在的，但是对工程造价的影响并不是占完全主导地位的。各项费用所占比例参考北岸华庭成本组成分细表（见附表2），我们可以看出土地费和建安工程分别占完全成本的28.9%和40.73%，两者之和占到69.63％。间接成本也占到了11.65%的比例，因此这三项费用是我们控制的重点。现对于我们发展部来讲，我们是根据成本来反测土地成本的，大配套等费用又同当地政府的规定有关，因此我们只能从控制建安成本、前期费用和间接成本等着手。在表中我们可以看出对我们利润率有影响的关键因素是建安成本和间接成本，和销售均价。建安成本及间接成本的降低，以及销售价格的提高，是我们地价提高的基础。从部门费用比例来看，在土地款一定的条件下，工程部和开发部等是我们控制费用的重点。六、建安及部分成本估算不同地区建安工程造价简单对比表类型北京天津石家庄郑州成都南京低层1200-1500800-1100800-1100850-1000700-900750-1000多层1000-1200650-850650-850600-750550-750650-800高层1500-18001200-15001500-18001000-12001200-16001200-1400关于经济指标明细中供水、供电、燃气和供热费用一般均由当地水、电、气、热公司根据实际工程量来确定费用，有的城市也有包干收费的文件规定。小配套费用是指小区内的非经营性公建，如小学、幼儿园等。地基处理费用同项目所处地理位置、地质情况、场地现状和产品形式有关。人防费是由政府部门收取，根据项目形式决定交费或者修建人防地下室。比如一般人防标准地下室大概2000～2400元/m2，交费标准根据当地标准具体确定。绿化与道路根据产品定位和市场竞争程度、成熟度等确定。高档绿化及道路250～350元/m2（指绿化面积）中档绿化及道路150～250元/m2（指绿化面积）一般绿化及道路80～120元/m2（指绿化面积）规划、施工图、环境设计费由研发中心确定。车库成本的处理需根据产品的类型具体确定。贷款利息根据项目资金需求情况和在此期间银行有关政策确定。通常假定当年借款按半年计息,以前年度借款按全年计息,计算公式为:各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)×年利率中水费用中水设备一般包括中水处理装置、消毒加药装置、加压、稳压及提升泵、玻璃钢水箱、过滤器及池槽等，目前国产设备约为12～20元/m2（其中设备费占80～85％，管道及安装费15～20％）七、应注意的问题1.土地判断所依据的可行性研究报告及经济技术指标必须能真正指导项目操作全过程。2.可行性研究报告及经济技术指标应由专业部门、人员或组织专业部门人员制定。3.制定可行性研究报告及经济技术指标应关注已有项目操作中偏差及原因。4.制定经济技术指标应提高动态预测能力。八、相关附件附表1：项目经济指标明细表附表2：各项费用统计情况对比表

第三章前期开发与配套第一节前期开发开工投资计划建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证施工许可证开盘销售许可证入住住宅准许使用证清盘分户土地证项目开发前期流程签定土地出让合同【办理单位】土地交易中心【所需材料】无【时间周期】1个工作日【所需费用】土地出让金：政府净收益（评估地价20%）土地交易费：成交总价*千分之六（招、拍、挂）评估地价*千分之六（协议出让）土地契税：（出让金+土地补偿+大配套费）*3%【取得材料】《土地出让合同》（3本：1正2副）办理用地规划许可证【办理单位】土地交易中心规划局【所需材料】土地出让合同土地出让金、交易费交费证明【时间周期】5个工作日【所需费用】无【取得材料】《建设工程用地规划许可证》土地确权【办理单位】各区规划处地政科【所需材料】年度投资计划建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）公建拆迁补偿协议土地出让合同核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明项目规划要点（规划条件）1：500现状地形图3份（反楼座）详规【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】在1：500地形图上签发土地确权意见加盖章国有土地使用证【办理单位】各区规划处地政科【所需材料】土地出让合同交费证明建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明【时间周期】30个工作日【所需费用】1000平方米以下：100+20（工本费）1000平方米以上：（总建筑面积-1000）÷500×40元/平方米+120元【取得材料】《国有土地使用证》规划方案的报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】设计方案（含总平面方案）申报表土地出让合同修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】8个工作日（公示、上报市政府的时间不算在内）【所需费用】无【取得材料】规划方案审定通知书【备注】在方案审批阶段需同时完成公示会及方案上报市政府审批工作此项工作需时间：14个工作日市政工程规划方案报审【办理单位】规划局市政处【所需材料】市政工程规划设计方案申报表市政工程规划设计要求审定通知书规划设计方案2份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括现状管线及拟建管线方案）相关协议及配套证明申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】8个工作日【所需费用】无【取得材料】市政方案审定通知书规划设计成果报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】详细规划（10本）详细规划光盘（1张）A3规划总平图（白图）【时间周期】6个工作日【所需费用】无【取得材料】规划成果（3本）及审定通知书办理项目建设投资计划【办理单位】市建委房地产处【所需材料】申请年度投资计划书面报告及申请表与土地行政管理部门签订的《国有土地有偿使用合同》或《国有土地使用证》规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书项目资本金证明。银行出具的建设单位存款证明，总规模5万平方米以上的项目存款额度不得低于年度建设面积投资的35%现状地形图复印件城乡结合部需提供配套管理部门出具的配套论证意见请申报申报建设投资计划时，需在房地产管理网上填报网址：/section【时间周期】30个工作日。【取得材料】项目建设投资计划【备注】请申报单位按照上述要求，带材料原件，收复印件（资金证明除外）办理项目地名手续【办理单位】区地名办【所需材料】地名命名更名申报表一式两份建设用地规划许可证复印件两份，同时交验原件经批准的规划总平面图复印件两份，同时交验原件建筑位置示意图一式三份大型建筑物、有特色的居民区建设项目，还需提交建筑景观图一式两份地名定性词语与事实相符的证明文件申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书法律、法规、规章规定的其他材料【时间周期】区地名主管部门及区政府或管委会共15个工作日市规划和国土资源局15个工作日上报市政府审批的时限不包含在内【所需费用】地名标志费：0.7元/平方米，公告费4000元【取得材料】地名使用证办理项目环保手续【办理单位】市环保局【所需材料】立项阶段项目建议书立项批复文件二、可行性研究阶段可行性研究报告三、初步设计阶段初步设计或扩初设计四、施工阶段施工单位在工程开工15日前，向工程所在地区环保局办理施工环境保护申报登记手续，经同意后方可施工。五、竣工验收阶段建设项目投入试生产之日起3个月内，建设单位向有审批权的环保行政主管部门申请建设项目竣工环境保护验收。环境保护验收前，建设单位应提交建设项目环境保护执行报告，同时，对应编制环境报告书、环境影响报告表或环境影响登记表的建设项目，提交“建设项目竣工环境保护验收申请报告”，“建设项目竣工环境保护验收申请表”或“建设项目竣工环境保护验收申请登记表”。【时间周期】环评申报表批复（10天）环评报告表撰写（20天）环评报告书撰写（45天）环评报告书专家上会（30天）环评报告表需区环保局监测（时间待定）【所需费用】估算投资额（亿元）咨询服务项目0.3以下0.3~22~1010~5050~100100以上编制环境影响报告书（含大纲）5~66~1515~3535~7575~110110编制环境影响报告表1~22~44~77以上评估环境影响报告表（含大纲）0.8~1.51.5~33~77~99~1313以上评估环境影响报告表0.5~0.80.8~1.51.5~22以上大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】申请年度投资计划规划成果【时间周期】7个工作日【所需费用】商品房：165元/平方米公建：210-280元/平方米【取得材料】大配套证明/协议小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】年度投资计划规划成果【时间周期】7个工作日【所需费用】70元/平方米【取得材料】小配套证明/双方协议报审项目建筑设计方案【办理单位】规划局建管处【所需材料】建筑设计方案申报表1/500现势地形图1份土地出让合同详规投资计划建筑设计方案3份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】9个工作日【所需费用】无【取得材料】建筑设计方案审定通知书报审消防证明【办理单位】市消防局【所需材料】（一）新建、改建、扩建及用途变更的建筑工程项目立项、审查、批复等文件设计单位消防设计专篇（说明），工程总平图、建筑设计施工图；消防设施系统、灭火器配置设计图纸及说明；与防火设计有关的采暖通风、防排烟、防爆、变配电设计图及说明；审核中需要涉及的其他图纸资料及说明。国家、市重点工程项目申请办理基础工程提前开工的，应报送消防设计专篇，总平图布局及书面申请报告等资料。建设单位应将报送的图纸资料装订成册，规格为A4大小，且均为正式施工图，并加盖设计单位图章。工程项目方案、初步设计可以提前咨询，但不作为正式进件。（二）建筑内部装修消防设计的审核建筑装修单位申请报告装修（装饰）工程防火设计、施工做法说明建筑总平图、装修（装饰）部位平面图，室内展开立面、剖面、顶面图、装修效果图装修、装饰材料说明及检测证明消防设施系统、灭火器配置设计说明及图纸资料与消防有关的电器、暖通、空调、防排烟等设计说明及图纸资料建设单位应将报送的图纸资料装订成册，规格为A4大小【时间周期】15个工作日【所需费用】无【取得材料】《消防证明》报审人防证明【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】防空地下申请表计划、规划成果、立项证明地面建筑（平面图、剖面图）【时间周期】10个工作日【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米。【取得材料】《人防证明》【受理范围】本市境内总投资3000万元以上内资房地产开发项目市内6区及新技术产业园总投资400万美元以上外资投资房地产开发项目市内6区一次规划建筑面积10000平方米以上的公共建筑报批建设工程规划许可证【办理单位】规划局建管处【所需材料】建设工程规划许可证申请表投资计划施工图（建筑部分一式三份、基础一份及电子文本）消防、配套（大、小）、环保、人防部门的批准文件地名证明建设用地规划许可证、建设用地批准书、土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书确权图申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】20-30个工作日【所需费用】无【取得材料】《建设工程规划许可证》委托测绘院放线，出具放线报告【办理单位】天津市测绘院【所需材料】建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图【时间周期】7个工作日【所需费用】每4个点为一件，2594.32元/件；导线9500元/公里【取得材料】放线报告区规划处现场验线，审核验线报告【办理单位】各区区处政监科【所需材料】投资计划放线报告规划批复的总平图填写证后查验记录表【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】验线记录（规划定位、垫层墨线、零米查验、主体首层、主体顶层、外装修查验）施工图设计招投标【办理单位】建交中心招标办（网上公告形式）【所需材料】与代理公司协议设计招标备案表授权委托书、法人资格证明书招标公告【时间周期】共两轮公告，每轮公告5天【所需费用】代理费（与代理公司协商）设计招标服务费（计划中总投资额的万分之五，其中建设单位交纳60％，设计单位交纳40％）【取得材料】设计中标通知书监理、施工招投标【办理单位】建交中心招标办（邀请）【所需材料】代理公司协议监理、施工招标备案表授权委托书、法人资格证明书邀请书营业执照报建登记表、计划设计中标通知书建设工程规划许可证图审批准书【时间周期】备案时间20天【所需费用】代理费（与代理公司协商）招标服务费监理：总投资×万分之二×60%施工：中标额×1.1‰×60%【取得材料】监理、施工中标通知书审查施工图设计合同及项目地质勘察合同【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】设计中标通知书【时间周期】1个工作日【所需费用】合同金额×1‰×50%【取得材料】鉴证过的合同监理合同审查【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】监理中标通知书【时间周期】1个工作日【所需费用】无【取得材料】鉴证过的合同施工合同审查【办理单位】建交中心合同管理办公室【所需材料】施工中标通知书双方担保书及营业执照【时间周期】1个工作日【所需费用】定额编制费、保险费（施工单位缴纳）合同审查费：中标价×0.21‰×50%【取得材料】鉴证过的合同办理施工图审查【办理单位】建交中心施工图审查办公室【所需材料】投资计划规划许可证附件及附图消防及人防证明设计中标通知书设计合同，勘察合同(鉴证过的合同)交费90％的发票复印件地质勘察报告全套施工图(建筑、结构、给排水、暖通、电气)【时间周期】视图审难度和建筑面积而定（10-20个工作日）【所需费用】1、住宅：4万平方米以下砖混：1.3元/平方米混凝土：6-12层1.7元/平方米13-20层1.9元/平方米20层以上2.2元/平方米2、住宅：4万平方米以上砖混：1.1元/平方米混凝土：6-12层1.5元/平方米13-20层1.7元/平方米20层以上2元/平方米3、公建、商业、地下特级：100米以上4.6元/每平米一级：50-100米4元/每平米二级：24-50米3.2元/每平米三级：24米以下2.4元/每平米安全施工措施登记表【办理单位】建交中心安全检查站【所需材料】现场总平面布置图临时水电布置图施工单位现场负责人名单临时围挡说明文明施工措施方案文明措施费给付证明【时间周期】办理时间：10-15天【取得材料】安全施工措施登记表办理施工许可证【办理单位】建交中心一层窗口(建委施工处)【所需材料】建设用地规划许可证房屋拆迁许可证（注：未拆迁的建设单位提供证明）建设工程规划许可证天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）建设项目年度投资计划（当年计划）质量监督登记表安全施工措施登记表【时间周期】1天【所需费用】无【取得材料】建设工程施工许可证销售许可证流程【办理部门】市产权处及项目所在区产权处【所需材料】营业执照资质证书《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》年度投资计划《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》公用基础设施配套证明已备案的物业管理方案或已签订的前期物业管理合同基础工程形象部位达到正负零及图象文件施工进度和竣工交付日期的说明商品房销售方案《面积计算成果表》项目总平面图商品房网上销售数据录入合格证明【时间周期】10个工作日【所需费用】6000元公告费【取得材料】商品房销售许可证【备注】以上所需资料1-14项准备两套复印件;先交到市产权处进行审核，由处长、局长签字；再转区产权科进行备案其中市产权处需要《面积计算成果表》和前期物业管理备案证明的原件使用计划【办理部门】市建委房地产处【所需材料】年度投资计划建设工程规划许可证大配套交费证明非经营性公建配套协议及交费证明规划许可证阶段的供热证明及供热协议监理单位出具的施工进度证明施工图审查证明【时间周期】5个工作日【所需费用】【取得材料】商品房使用计划【备注】以上资料均提供原件及复印件各一套（审核原件复印件留存）建设工程规划验收合格证【办理单位】各区规划处证监科【所需材料】投资计划建设工程规划许可证证后管理查验记录表定位测量技术报告施工图（变更后）规划设计条件通知书绿化考核说明城建档案馆出具的档案证明竣工验收报告消防证明人防证明规划验收申请表建设用地规划许可证核定用地图委托书法人身份证明【时间周期】20个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程规划验收合格证消防验收【办理单位】市消防局技术处【所需材料】报验申请表审核意见书防火专篇消防给水管网竣工图电检申请表监理报告如有自动消防设施，提供检测报告联接单防火材料、构件，提供质量合格证明资料电气设施消防安全检测报告工程汇报材料自动喷淋设施（119报警）【时间周期】5个工作日【所需费用】无【取得材料】建筑工程消防验收意见书【备注】验收不合格，整改后需复验准入阶段大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】商品房电力工程审验申请表商品房自来水工程审验申请表商品房排水工程审验申请表商品房燃气工程审验申请表商品房路灯工程审验申请表商品房道路工程审验申请表各专业局相关接入通知【时间周期】15个工作日【所需费用】无【取得材料】准入阶段大配套证明准入阶段小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】1．申请2．办理小配套证明时双方签定的协议【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】准入阶段小配套证明【备注】配套办需依据协议规定，对需交付的非经营性公建现场验收住宅准许使用证【办理单位】市建委房地产处【所需材料】项目竣工验收报告建设工程规划验收合格证非经营性公建配套证明供水、供电、供气、供热、排水等配套证明土地使用权证书地名管理部门批准的地名文件小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）【时间周期】7个工作日【所需费用】公告费：1500元【取得材料】《商品房准许交付使用证》分户土地证【办理部门】由各区区处地政科委托测绘院【所需材料】施工图（变更后）房管局出具的面积测量报告【时间周期】30个工作日【所需费用】住宅：面积*1.36元/平方米公建：面积*2.04元/平方米别墅：面积*2.72元/平方米【取得材料】分户测量报告返楼座圈红硫酸纸图住宅：由各区处转房管局办理分发土地证公建、别墅：各区处办理分发土地证相关附件附表3：项目开发前期流程第二节配套工程工作流程资料来源：王继明（地产开发部）一、临时水工程工作流程进场前所需时间25个工作日1、进件『办理时间』自来水营业厅『所需材料』a投资计划b规划总平面图c临时用水申请『时间周期』一个工作日『所需费用』150元/申请表（测估费）『取得材料』无『备注』2、现场勘查『办理部门』自来水公司供水部『所需材料』无『时间周期』1个工作日『所需费用』无『取得材料』无『备注』定车-接人（设计，发展部）-现场-送回3、确定临水方案『办理部门』自来水公司供水部『所需材料』无『时间周期』7个工作日『所需费用』无『取得材料』取得临时水估单（安装示意图）『备注』4、办理节水指标『办理部门』节水办『所需材料』a临时用水申请b项目投资计划c建筑施工临时用水协议书d规划建筑总平面图e桩位图『时间周期』7个工作日『所需费用』投资计划面积*0.5*1.5元『取得材料』『备注』5、签订节水协议建筑施工临时用水协议书『时间周期』2个工作日6、缴纳临时水工程费7、缴纳水费押金及临时水表费（一块表3万左右）8、签订水费结算协议9、转入所属区站施工，接入临时水『办理部门』项目所在地所属区站『所需材料』无『时间周期』7个工作日二、排水工程工作流程进场前所需时间30个工作日综合管网委托设计院做设计排水施工图委托设计院做设计招标设计在运营部报计划联络施工单位开发部牵头，运营部工程部确定队伍范围招标配合运营部预算招标，确定施工单位，签定工程施工公司现场交底进场施工按合同规定付工程款（工程款按实际发生确定）施工竣工，竣工验收出竣工报告移交物业公司管理三、自来水工程工作流程进场前所需时间85个工作日进件『办理部门』自来水公司营业厅『所需材料』a自来水新装申请表b项目投资计划c项目准许使用计划d大配套证明e建设工程规划许可证f规划建筑总平面图g建筑施工图h给排水施工图i1﹕500地形图j5，6，7的电子文件k防火专篇l消防证明m设计说明n综合管网图『时间周期』1个工作日『所需费用』150元/申请表（测估费）『取得材料』无『备注』5个工作日转至设计院签定自来水配套合同『办理部门』自来水设计院『所需材料』无『时间周期』1个工作日『所需材料』无『取得材料』天津市自来水工程配套专用合同书『备注』现场勘察『办理部门』自来水公司供水部，自来水设计院『所需材料』无『时间周期』4个工作日『所需费用』无『所需材料』无『备注』根据现场勘察结果，了解项目周边管网，为方案提供依据设计院出供水方案『办理部门』自来水设计院『所需材料』无『时间周期』10个工作日『所需费用』无『取得材料』无『备注』与建设单位，工程部协商供水方案上周例会讨论『办理部门』自来水设计院，自来水公司供水部，营业部，发展部『所需材料』无『时间周期』7个工作日『所需费用』无『取得材料』无『备注』若初步方案未通过，原方案要经过重新调整于下周再上会讨论，方案通过后才可以转入设计院做正式设计。供水工程设计『办理部门』自来水设计院『所需材料』a建筑给水示意图b日用水量c消防要求d水表数e泵房设计f管线距离核实g管径核实h出入水口核实i水源路由『时间周期』15个工作日『所需费用』设计费（按照二次网自来水工程（包括室外消防）总造价的3%-5%记取）『取得材料』自来水施工图『备注』自来水工程按建筑面积收费，工程范围是由市政管线至建筑物门前的水表井，即通常所讲的一次网，表井后的工程为二次网，不包括在按建筑面积交费的范围内，如果在建工程有二次网，二次网的工程费需额外缴纳，设计费按工程费的3%-5%缴纳。办理供水保证书『办理部门』供水管理处『所需材料』a项目投资计划b规划总平面图c泵房设备图d管道走向图e设备及相关产品明细f水量明细g高压供水户数『时间周期』3个工作日『所需费用』『取得材料』天津市在建建设项目用水登记表，供水保证书『备注』如项目为高层用水，自来水公司进件同时需要在供水处签定供水保证书。天津市公用设施配套办进件『办理部门』天津市公用设备配套办公室『所需材料』a配套办新建申请表b项目投资计划c项目准许使用计划d大配套证明e建设工程规划许可证f规划建筑总平面图g建筑施工图h给排水施工图I1﹕500地形图J5，6，7的电子文件『时间周期』1个工作日『所需费用』无『取得材料』无『备注』自03年起自来水工程即要在自来水公司进件，同时需要在市配套办进件。审核建筑面积『办理部门』市配套办『所需材料』无『时间周期』15个工作日『所需费用』无『所需材料』无『备注』市配套办审核建筑面积统一由计算机AUTOCAD软件计算，对各开发商来讲，测算出的建筑面积往往偏大一些。审核建筑面积，交费，转施工联系单『办理部门』市配套办『所需材料』无『时间周期』7个工作日『所需费用』按合同规定经济适用房21元/平米，商品房25/元，公建27元/平米『取得材料』配套办转自来水公司缴费通知书『备注』自来水集团公司招标前必须交齐工程费缴纳考核表费及水费押金（一块表三万左右）签定水费结算协议施工预算发包招标确定队伍『办理部门』自来水公司供水部『所需材料』无『时间周期』15个工作日『所需费用』无『取得材料』无『备注』现场交底『办理部门』自来水设计院，自来水发展部，施工单位，自来水集团，监理单位，所属区站业务管理，工程部，开发部『所需材料』无『时间周期』1个工作日『所需费用』无『取得材料』无『备注』如涉及工程需要增项减项，需办理工作联系单位，设计人员确认，施工队同意，自来水发展部同意。现场施工工程竣工验收『办理部门』所属区站『所需材料』无『时间周期』10个工作日『所需费用』无『取得材料』竣工资料，竣工图『备注』所属区站接收管理水质检验『办理部门』自来水管网分公司『所需材料』无『时间周期』10个工作日『所需费用』无『取得材料』水质合格证明『备注』与施工队，管道集团，管网分公司。办理通水令手续挂表通水（按户数或实际需要；远传表435元/块，磁卡表470元/块）移交物业管理四、燃气工程进件『办理部门』市配套办『所需材料』（1）填写新建项目申请表（2）项目投资计划（3）准许使用计划（4）建设工程规划许可证（5）建设工程施工许可证（6）大配套证明（7）建筑总平面图（8）建筑施工图（9）水、暖、电施工图（10）（7）、（8）、（9）的电子文件（11）1﹕500地形图『时间周期』1个工作日『所需费用』无『取得资料』无『备注』无审核建筑面积：『办理部门』市配套办『所需材料』无『时间周期』15个工作日『所需费用』无『取得资料』无『备注』无查勘现场『办理部门』市配套办『所需材料』无『时间周期』1个工作日『所需费用』无『取得资料』无『备注』无确认建筑面积、交纳气源发展基金『办理部门』市配套办『所需材料』无『时间周期』12个工作日『所需费用』气源发展基金按建筑面积记取，气源发展基金10.00-20.00元/平米『取得资料』无『备注』交款额度经申请、协商，可以在不交齐的情况下，但不能低于70%，交款后天津市公用事业管理办公室将件转至市场开发部（内部转件）。交费（燃气工程费）『办理部门』燃气集团市场开发部『所需材料』无『时间周期』12个工作日『所需费用』燃气工程费按建筑面积记取，其中工程费28.00元/平米；另外，燃气表（普通）160.00元/个『取得资料』无『备注』交款额度经申请、协商，可以在不交齐的情况下进行招标及施工，但不能低于70%，交款后燃气集团市场开发部将件转至设计院，进行设计（内部转件）。燃气工程设计『办理部门』天津市燃气设计院『所需材料』无『时间周期』15个工作日『所需费用』无『取得资料』燃气工程施工图『备注』招投标，确定施工单位『办理部门』市配套办『所需材料』无『时间周期』20个工作日『所需费用』无『取得资料』无『备注』通过招投标，确定施工单位设计交底『办理部门』市配套办（牵头组织）、设计院、监理公司、所属区所、建设单位、施工单位『所需材料』无『时间周期』1个工作日『所需费用』无『取得资料』无『备注』设计交底即可以施工，具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度而定。施工单位进场施工『办理部门』施工单位、区所『所需材料』无『时间周期』视工程量的大小而定『所需费用』无『取得资料』无『备注』无带气令『办理部门』燃气集团市场开发部、燃气公司质检科、区所、市配套办监理公司『所需材料』燃气工程竣工资料『时间周期』7个工作日『所需费用』无『取得资料』带气置换单『备注』施工单位竣工资料——市配套办监理公司（监理签字）——区所质检员签字——燃气集团质检科——市场开发部——带气置换单——集团质检科——区所——施工单位（带气令前必须交齐所有费用）带气置换『办理部门』区所、施工单位『所需材料』带气置换单、竣工平面图『时间周期』3个工作日『所需费用』气损费『取得资料』带气置换反馈单『备注』无点火令『办理部门』市场开发部、集团质检科、区所、施工单位『所需材料』带气置换反馈单『时间周期』7个工作日『所需费用』无『取得资料』点火令『备注』市场开发部审检带气置换反馈单——质检科签字——区所签字——施工单位开点火协调会『办理部门』市场开发部、集团质检科、区所、施工单位、建设单位、物业管理单位、燃气公司营业所、燃气公司服务站『所需材料』点火令、竣工资料、入住明晰表『时间周期』1个工作日『所需费用』无『取得资料』无『备注』会上确立入户质检的时间，点火时间入户质检『办理部门』区所、施工单位、物业管理公司『所需材料』入户明晰表『时间周期』3-10个工作日（视工程量大小而定）『所需费用』无『取得资料』无『备注』现场点火令『办理部门』区所、施工单位、服务站、物业管理公司『所需材料』业住入住明晰表『时间周期』5-12个工作日（视工程量大小而定）『所需费用』点火费『取得资料』无『备注』无燃气时间总计：103-117个工作日（不含施工时间）五、直饮水工程签定合同『办理部门』直饮水公司『所需材料』综合网管、建筑总平面、首层、标准层、顶层，以上的电子文件。（作设计）『时间周期』20-30个工作日『所需费用』根据合同付款『取得资料』无『备注』无施工『办理部门』直饮水公司『所需材料』无『时间周期』视工程量大小而定『所需费用』无『取得资料』无『备注』按合同规定入住前通水直饮水时间总计：60个工作日（不含施工时间）六、电视工程前期准备：了解项目所在地电视设备配套现状情况及远期规划，提出电视配套可行性实施报告方案，为可行性分析提供相关资料。需材料：需1﹕500总平面图1份，各楼型弱电系统图1套。申办程序：联络区有线电视台，签定合同，确定管线方案。提供综合管线图给区有线电视台，出设计图、施工图、预算。按合同付款。区有线电视台派员查勘现场，组织施工。竣工验收，交初装费，有线电视具备条件。业主交收视费，开通有线电视。点视时间总计：60个工作日（不含施工时间）七、电话工程1、前期准备：了解项目所在地电话设施配套现状情况及远期规划，提出电话配套可行性实施方案，为可行性分析提出相关资料。2、所需资料：1﹕500总平面图、首层平面图、计划、各楼型弱点系统图1套及综合管网，以上所有的电子文件。3、申办程序：（1）确定施工方案及签定合同（2）确定施工队伍（3）施工队伍进场，并组织施工（4）施工完毕后，区电话局验收，电话网具备条件。（5）业主交入网费，开通电话。电话时间总计：60个工作日（不含施工时间）八、电工程10KV用户新装、增容业务流程环节：受理申请确定供电方式供电方式审核制定供电方案方案审批编制《供电通知书》及《用户内部工程通知书》审核《供电通知书》及《用户内部工程通知书》发放《供电通知书》及《用户内部工程通知书》办理路由回复委托设计外部工程初步设计外部工程初步设计审核外部工程施工设计外部工程施工设计审核内部工程设计审核（子流程）确定计量方案（子流程）概算编制概算审核概算复核确定应收费用应收费用审核发放《交费通知书》用户内部工程登记备案收费审核用户交费资金划拨下达工程实施工单外部工程管理用户内部工程管理（子流程）计费方式签定供用电合同外线送电计量派工领取计量装置装表接电计量回单电费确认更新档案资产入帐归档高压临时用电新装业务流程环节：受理申请制定供电方案方案审批编制《供电通知书》审核《供电通知书》发放《供电通知书》办理路由回复确定计量方案概算编制概算审核概算复核确定应收费用应收费用审核发放《交费通知书》用户交费收费审核资金划拨下达工程实施工单外部工程管理用户内部工程管理（子流程）计费方式签定供应电合同外线送电计量派工领取计量装置装表接电计量回单电费确认更新档案资产入帐归档低压用户新装、增容业务流程环节：受理申请制定供电方案方案审批编制《供电通知书》审核《供电通知书》发放《供电通知书》确定计量方案核算编制核算审核核算复核确定应收费用应收费用审核发放《交费通知书》用户交费收费审核资金划拨下达工程实施工单外部工程管理计费方式签定供用电合同计量派工领取计量装置装表送电计量回单电费确认更新档案资产入帐归档迁移杆线（含市政重点工程）业务流程环节;受理申请整理工程标的制定供电方案方案审批编制《供电通知书》审核《供电通知书》发放《供电通知书》办理路由回复委托设计外部工程初步设计外部工程初步设计审核外部工程施工设计外部工程施工设计审核概算编制概算审核概算复核确定应收费用应收费用审核发放《交费通知书》用户交费收费审核资金划拨下达工程实施工单工程管理接火送电资产入帐归档住宅电力配套业务流程环节：受理申请确定供电方式供电方式审核制定供电方案方案审批编制《住宅配套供电通知书》审核《住宅配套供电通知书》发放《住宅配套供电通知书》办理路由回复委托设计外部工程及小区低压初步设计外部工程及小区低压初步设计审核外部工程及小区低压施工设计外部工程及小区低压施工设计审核概算编制概算审核概算复核确定应收费用应收费用审核发放《交费通知书》用户交费收费审核资金划拨下达工程实施工单传递公建低压申请信息外部工程管理外线送电传递户表信息开具配套证明资产入帐归档住宅电力配套低压新装业务流程环节：受理申请计量装置转表单计费方式签定合同计量派工领取计量装置装表接电计量回电电费确认更新档案归档一户一表标准流程暂停、暂停回复业务流程环节：a受理申请b现场勘察c装表接电d电费确认e更新档案f归档暂换、暂换恢复业务流程环节：a受理申请b现场勘察c确定应收费用d发放《交费通知书》e用户交费f收费审核g装表接电h电费确认i更新档案j归档移表业务流程环节：a受理申请b现场勘察c确定应收费用d应收费用审核e发放《交费通知书》f用户交费g收费审核h计量派工i领取计量装置j移表接电k计量回单l电费确认m更新档案n归档暂拆业务流程环节：a受理申请b现场勘察c计量派工d领取计量装置e计量回单f电费确认g更新档案h归档拆表复装业务流程环节：a受理申请b现场勘察c确定应收费用d应收费用审核e发放《交费通知书》f用户交费g收费审核h计量派工i领取计量装置j装表接电k计量回单l更新档案m归档换表业务流程环节：a受理申请b现场勘察c确定应收费用d应收费用审核e发放《交费通知书》f用户交费g收费审核h计量派工i领取计量装置j换表接电k计量回单l电费确认m更新档案n归档更名，过户业务流程环节a受理申请b现场勘察c合同变更d电费确认e更新档案f归档销户业务流程环节a受理申请b现场勘察c计量派工d领取计量装置e计量回单f撤销合同g电费确认h更新档案i归档改变业务流程环节a受理申请b现场勘察c确定应收费用d应收费用审核e发放《交费通知书》f用户交费g收费审核h合同变更i计量派工j领取计量装置k换表l计量回单m电费确认n更新档案o归档需量回零：a受理申请b计量派工c领取计量装置d计量回单e电费确认f归档分户业务流程环节：原址分户执行减容流程：分户新装执行新装、增容流程。并户业务流程环节：一户销户一户增容，或者两户销户一户新装，执行销户流程与新装、增容流程。改压业务流程环节：执行增容流程。迁址业务流程环节：执行新装、增容流程。*不属于用户申请的业务项目（仍使用原用电MIS流程）：普换定量定比套表调整抄表管理表计异常日常营业的业务流程：受理申请现场勘察装表送电归档办公用电申请时用户应提供的资料：住宅电力配套用电登记表（由电力公司业务部门提供）建委投资计划（正件，复印件）新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表（正件，复印件）规划许可证及附件（正件，复印件）售房许可证（正件，复印件）住宅项目，公建，户表明细（填在由电力公司业务部门提供得磁盘内）1﹕500总平面图三张（蓝图）及AutoCAD格式总平面图磁盘一张不同楼型首层及标准层电气平面图（蓝图）及AutoCAD格式磁盘楼内配电系统图（蓝图）及AutoCAD格式磁盘小区管网综合图（蓝图）地名办证明外部工程委托书（电力公司业务部门提供）其它有关文件九、办理前期供热证明程序开发单位在办理一万平方米以上住宅小区规划设计方案报审的供热证明时，需：a．小区选址意见书或前期计划b．1﹕2000平面图c．所在区供热办或专业局出具供热证明凭以上，经市办审核批准后，5日开发商出具供热证明。各开发单位因办理（建设用地规划许可证），（建设工程规划许可证）小区在1万平方米以下的规划设计方案报审，需办理供热证明的，首先填写（新建房屋供热前期登记表）并备齐：a．小区开发投资计划b．1﹕2000规划平面图c．所在区供热办或专业局出具的供热证明d．供热协议书以上齐备后，根据情况必要时进行现场勘察，市办批准后，7日内出具。办理售房供热配套证明程序首先填写（新建房屋供热配套审核表）并提供（新建房屋供热前期登记表）和（建设工程规划许可证）经市办审核，5日出具供热配套证明。十、中水流程：进件供水管道系统图纸审查专业设计设计图纸审核甲方确认编制概、预算预算审核与甲方协商预算商定工程价格签定工程合同工程前期准备进场施工签定水费划拨协议竣工验收、结算开闸供水。临时供水与正式供水手续相同所需资料：建委投资计划（复印件）1﹕500总平面图三章（蓝图）及AutoCAD格式总平面图光盘一张不同楼型首层水平面图（蓝图）及AutoCAD格式磁盘楼内水系统图AutoCAD格式光盘小区管网综合图（蓝图）

第四章资金与财务管理第一节资金管理一、贷款的基础知识贷款分类：（1）按期限分短期贷款：贷款期限小于1年；中期贷款：贷款期限大于1年且小于5年；长期贷款：贷款期限5年以上（2）按保障方式分信用贷款担保贷款：担保贷款又包括：抵押贷款、质押贷款、保证人贷款（3）按用途分固定资产贷款：包括基础设施贷款、技改项目贷款、房地产贷款流动资金贷款消费贷款贷款要素企业或者个人金额期限利率半年期基础利率5.04%；一年期基础利率5.31%；2004.1.1日之后实行利率上浮幅度不大于70%，下浮幅度不大于30%。一般来说天津银行给与我公司的利率为基准利率，或者上浮10%。用途担保方式贷款流程：（1）企业项目四证一计划：土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、投资计划至少已投入占总投资30%的自有资金（2）申请贷款企业基本情况；项目情况：例如项目的可行性报告，规划方案等；财务情况；四证一计划；大于30%的自有资金投入证明受理贷前调查企业情况：包括开发企业的资质、人员素质、开发规模、销售情况、盈利情况、偿还能力、或有负债；项目情况财务情况：例如资产负债率（一般不高于70%）等支行审贷会分行审贷会：颁布审贷决议放款：签合同和抵押协议贷款权限支行没有放贷权限；分行额度范围为8000万~1亿，建行权限2亿以内；总行额度1亿以上办理贷款的时间天津1个月左右项目资金构成自有资金35%；银行贷款35%；销售回款30%抵押：土地抵押：土地评估价值的50%~60%；在建工程抵押：多层住宅必须主体封顶之后才能抵押；高层主体完成三分之二时可以抵押；贷款金额如按成本价比例为60%~70%；按销售价比例为50%。当在建工程销售时，须向银行缴纳还款保证金，保证金数额一般为工程成本的50%-60%。银行关注问题：资金流：资金流出包括地款、工程款、费用、还贷；资金流入包括销售回款、贷款成本：直接成本、间接成本售价：考虑产品形式、售价等的市场接受能力利润资金工作资金工作资金流入资金流出及时准确的汇总回款金额销售回款贷款充分挖掘并充分利用抵押物高效完成融资计划与银行协商，减少存入保证金比例不影响工程进度，延缓支付保障地款及时支付还贷工程款地款税费创新地款付款方式提前做好转贷或还贷工作三、资金运作模式利用商业模式基于对行业、对市场、对目标客户的理解能力，依靠创新、优化流程、细化操作环节以及不断提高对于开发项目的综合把握能力，我们选择了“缩短现金到现金周期”的商业模式。通过项目的高水平操作，力求尽快开工、尽快销售、尽快回款，为控制风险、实现企业良好的资金循环提供了可靠保障。合作多年来，顺驰始终注重与政府、金融机构、媒体、投资者等公共关系的管理，注重保持和不断创造良好的外部环境。特别是通过引入战略合作伙伴，强强联合，使资金与优势资源得到充分共享从而实现共赢。目前与创业环保、天津信托等的合作，已充分体现了战略合作的优势所在。银行合作：房地产行业的特点，使我们与各大银行建立并保持了长期、良好的合作关系。顺驰历年对不同档次项目的卓越操作及良好的