天启开启大连开新领域小户型公寓类产品市场报告

开新领域小户型公寓类产品市场报告2009年12月8日大连开启房地产投资咨询有限公司小户型研究思路多大的户型算小户型？小户型都分布在哪里？消化情况如何？小户型都有哪几种？特点是什么？什么人买小户型？他们关注什么？购买偏好是什么？不同区域热销小户型的特点是什么？

我们应该建什么样的小户型？如何定位？小户型的定义小户型应该在哪里建设小户型的种类有多少小户客户来源及购买关注什么样的小户型好卖市场重点参考项目的特征如何？市场表现如何？扬长避短小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特点优质劣质户型解读重点参考个案分析什么是小户型？对于小户型一直没有一个清晰的定义，一般来说一居室销售面积在55平方米以下、二居室销售面积在80平方米以下、三居室销售面积在100平方米以下的户型都叫小户型。居住性小户型按照上述定义的小户型，80-100平方米的三房户型我们称之为居住性小户型，其主要承载的是居住功能，此类户型换手率相对其他小户型产品相对较低，多数用于较为长期的居住。过渡性小户型55-80平方米二房户型我们称之为过渡性小户型，此类户型居住功能比较完整，多数是被用作过渡性居所，一旦经济情况改善，居住者遍会升级居住条件。投资性小户型55平方米以下一般情况下有一房、一房一厅、二房一卫三种形式，此类产品多数被用来做长短期投资性产品，一小部分被用作临时性居所。我们称之为投资性小户型。根据其使用情况大连普遍意义上的小户型，我们的重点研究对象小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特点优质劣质户型解读重点参考个案分析居住性小户型——现状大连小三房产品其消化情况在项目中名列前茅，产品也是各有特点，目前多数集中在大连西部。项目名称位置总建筑面积开盘时间小三房房型及面积装修标准小三房比例去化速度当前平均售价万科·魅力之城大连西部前革40万2009.3.2886与90平方米三房二厅一期清水；二期精装一期11%二期108套左右一期100%二期未售一期6500二期9000美树日记大连西部机场20万2009.7.489、92平方米三房二厅清水6.55%95%10000水映西山大连西部西山6.6万2008.5.1689与92平方米三房一厅清水11%100%7800大众·开世嘉年大连西部旅顺12万2007.9.1697平方米三房一厅清水4%100%7000居住性小户型——户型万科·魅力之城该项目小三室户型设计相对先进，空间最为合理，全明、干湿分区，但90平方米户型电视背景墙连续性被破坏居住性小户型——户型美树日记该项目小三房户型做到了全明，但人流动线设计不甚合理，入户门对厕所门。居住性小户型小三房户型各个使用空间功能完整，但局促，在中低档项目中分布最广，主要是为了满足家庭人口多，资金有限的中等家庭，家庭生命周期处在老少三代。高收入家庭对此种户型并不感冒，由于目前市场上类似户型供应较少，同时众多中低收入群体需求庞大，因此目前此类产品价格增长速度较快。小三房产品多数是补充性产品，少见以此产品为主力项目。小户型定义小三房产品解析小户型产品分布特征重点区域小户型项目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特点优质劣质户型解读重点参考个案分析小户型型项目目分布布泛华领领城港湾一一号嘉和花花样年年华怡景华华园宏霖大大厦喜临门门大厦厦万达华华府二二期远洋左左右开新领领域杰特城市公公元美加华华公寓寓沿海国国际中中心市政府府及体体育场场周边边金融商商业核核心星海及及西安安路商商务商商业中中心华南商商圈马兰广广场商商圈动力院院景公公寓水映西西山凯悦公公寓新希望望家园园凯旋国国际开发区区行政政商业业中心心产业区区金州行行政商商业中中心青年汇汇环宇品品格东城天下东林世家高新、知识产产业区谷歌里芝麻街中海华庭软景E居康派康桥小镇产业区金融1街旅顺开发区中更·香海小小镇美林西岸分布特征总结结大连绝大多数数小户型产品品分布于商业业商务或行政政金融区，一一小部分分布布于产业区。。区域发展越快快，成熟度越越高的区域小小户型产品越越多。小户型地域分分布上，中山山区、西岗区区、沙河口区区以及高新技技术园区数量量最多，是小小户型产品的的重点分布区区域。接下来我们将将对小户型项项目重点分布布区域同时也也是润德项目目所在区域做做详细分析。。小户型定义义小三房产品品解析小户型产品品分布特征征重点区域小小户型项目目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特征优质劣质户户型解读重点参考个个案分析项目特征行政区项目名称位置销售状态总建筑面积开盘时间小户房型及面积装修标准小户型去化率当前平均售价备注中山泛华领城金融商业核心在售360002009.8.3131-49㎡一房；73㎡二房150010013000改造港湾壹号金融商业核心尾盘823152009.10.1647-54㎡一房；61-89㎡一房一厅250010016000改造嘉和·花样年华三期金融商业核心在售500002008.6.1924-49㎡一房；loft250095平16000loft19500平层去化快鸿霖大厦金融商业核心售罄684002006.8.1239/62㎡一房1000100——改造喜临门大厦金融商业核心售罄395512006.7.1845/62㎡一房1000100——改造怡景华园金融商业核心售罄996672006.3.22————100——改造西岗万达华府二期市政府及体育场周边售罄1260002005.4.2340㎡左右一房无100——远洋左右市政府及体育场周边尾盘130002009.10.2435-47㎡一新领域市政府及体育场周边——————————————改造沙河口杰特星海湾新兴金融商务区在售300002009.9.550㎡一房；78㎡二房20008515000沿海国际中心一期星海湾新兴金融商务区在售91179.72008.9.2743-85㎡一房3500低于5015600商住城市公元西安路商业区售罄48009.872009.140-45㎡一房；55/65㎡一房一厅；75㎡二房150010013000美加华公寓西安路商业区售罄218352008.12.3040-50㎡一房；70㎡一房100010012000改造项目特征行政区项目名称位置销售状态总建筑面积开盘时间小户房型及面积装修标准小户型去化率当前平均售价备注高新园区谷歌里高新、知识产业区售罄1144922009.7.556/65㎡一房一厅8001007000改造芝麻街高新、知识产业区在售950002009.8.1551㎡一房；64㎡一房一海华庭二期高新、知识产业区在售909902008.11.3050㎡一房一厅；63㎡一房二厅；78/80㎡二房二厅部分精装110010010000软景E居高新、知识产业区在售1285872009.12.643㎡一房一厅、70㎡二房一派高新、知识产业区售罄550002005.8.2136-57㎡一房1000100——康桥小镇高新、知识产业区在售582602009.1178㎡二房一厅、二房二厅无已推去化887800；一层顶层10500项目特征目前区域内内共有含小小户型项目目19个，，其中纯小小户型项目目8个小户型项目目中，8个个项目为改改造类项目目（不含开开新领域）），但其消消化情况未未受影响，，凭借较高的性价比比，去化速度度与新建项项目差别不不大。目前市场小小户型产品品存量有限，软景e居居未推套型型为未来主主要供应，，市场面临临较大缺口口。当前小户型型项目消化化速度均较较快，3个个月内去化化均可达到到80%以以上，大户户型去化速速度较慢，，尤其改造项目大大户型属滞滞销产品中山、西岗岗、沙河口口核心成熟地地段价格较较高，集中中在1.4、1.5万/㎡，高新产业区区价格多数数不超过1万/㎡，仅数码广广场软景E居项目达达到1.35万/㎡㎡。户型以一房房、一房一一厅为主，，主力面积在在24-60㎡，60-80㎡一房房一厅、二二房一厅为为辅，少量量60㎡左左右一房二二厅、80平方米左左右二房二二厅及loft房型型。各类户型中中，40-60㎡一房一一厅或二厅厅户型销售售最好，其次为40平方米米左右一房房小户与70㎡左右右紧凑二房房，小于30平方米米或总价偏偏高产品去去化较慢，，另外奇特特（拐角））户型较难难被接受。。大多数项目目采用精装修设计计，装修标准1500-2500元/㎡较较为集中。小户型定义义小三房产品品解析小户型产品品分布特征征重点区域小小户型项目目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特征优质劣质户户型解读重点参考个个案分析畅销户型50-60㎡宽敞实实用的一房房一厅40㎡左右右宽敞一房房65-80㎡紧凑二二房在控制总价价同时保证了一定定的空间舒舒适度最大的空间间利用率相对较好的的采光条件件比较完整的的居住功能能滞销户型总价过高空间利用率率低不规则户型型面积过小，，动线不畅畅功能确实实暗卧暗厅生生活空间布布局不合理理暗卧一房一一厅不规则房型型小于30㎡㎡一房大面积一房房小户型定义义小三房产品品解析小户型产品品分布特征征重点区域小小户型项目目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特征优质劣质户户型解读重点参考个个案分析项目名称嘉和花样年华3期地理位置中山区三八广场销售特点维景酒店返租形式，现已暂停收租；装修状况精装2500元/㎡（含电器）/普装1500元/㎡占地/建筑面积（万㎡）0.55/5产品类型高层总户数700套面积段35-70㎡全成品铂金酒店式公寓；24-35㎡精装修酒店服务公寓；60-300㎡LOFT开盘时间2008年6月19日销售情况95%，剩余少量30㎡户型产品销售价格(元/平方米)16000（含精装、普装）loft19500客户情况两侧大面积以自主为主，其余30-40平米以投资性客群居多点评：通过过带租约的销销售形式促进了了投资型的的销售份量量；嘉和花样年年华3期户型尽管项目外外墙也有起起伏变化，，但各户型型均保证了了方正，除除了采光因因素外，户户型方面没有明显显劣势户型型，有较强强的均好性性。项目特征客户中投资资与临时居居住占主要要部分，投投资占到70%。各种房型销销售过程中中，平层销销售优于LOFT，，40-60平方米米户型销售售优于30平方米以以下房型，，小面积房房型优于大大面积房型型销售，采采光面销售售优于背光光面销售。。各房型均均十分方方正，布布局紧凑凑，相对对合理。。其一、二二期的稳稳定回报报率为三三期积累累了良好好的口碑碑。商业先行行家乐福福、国美美、金领领第一健健身、百百安居、、特力屋屋、东来来顺、屈屈臣氏ABC项目名称港湾壹号地理位置中山区兴和街27号销售特点11月C栋推出售后返利计划降低首付门槛占地/建筑面积（万㎡）0.53/8.23产品类型高层（30F）总户数/小户型数量1062/390（推出B）面积段47-89㎡开盘时间2009年5月销售情况剩余六套顶层产品，15000-17000元/㎡之间销售价格（均）13500元/㎡装修标准2000元/㎡客户情况大连市白领自住、投资客、外籍。港湾壹号号点评：通通过售后返利利降低首首付门槛槛形式式促促进进了了劣劣势势位位置置房房型型销销售售；；户型型所有有户户型型保保证证了了格格局局方方正正，，但但由由于于是是改改造造项项目目受受到到既既定定条条件件的的限限制制，，部部分分房房型型出出现现暗暗卧卧，，卫卫生生间间设设在在窗窗户户附附近近项目目特特征征客户户中中投投资资与与临临时时居居住住占占主主要要部部分分，，投投资资占占到到80%。。均价价相相对对较较低低，，性性价价比比高高。。各种种房房型型销销售售过过程程中中，，小小面面积积房房型型优优于于大大面面积积房房型型销销售售，，其其中中户户型型设设计计与与采采光光是是影影响响销销售售进进度度的的主主要要因因素素。。各房房型型均均十十分分方方正正，，布布局局紧紧凑凑，，但但由由于于改改造造限限制制出出现现部部分分较较差差房房型型。。其11月推推出的（针针对C座））购买后直直接返还3年投资收收益，冲抵抵首付，3年使用权权归开发商商，降低了了首付门槛槛，在不损损失利润基基础上，促促进了问题题房源的销销售（C座座遮光）。。商业C座产产权式酒店店，1-4层是公建建，目前以以2元/㎡㎡·天出租租，正酝酿酿出售。项目名称美加华公寓地理位置沙河口区黄河路、万岁街交汇处项目特点旧楼改造项目（博爱大厦）紧临西安路商圈及奥林匹克广场装修状况装修1000元/㎡占地/建筑面积（万㎡）0.3/3.5产品类型1幢30F高层总户数363套面积段40-50㎡-291套70㎡-72套开盘时间08年12月30日销售情况售罄销售价格12000元/㎡（含装修）客户情况周边、首次置业客群点评：项目目整体包装欠缺力力度，且在内部部装修上鲜鲜有亮点，，销售价格难难以实现突突破。美加华公寓寓户型所有户型保保证了格局局方正，绝绝大部分户户型为大进进深短开间间的条行户户型。项目特征由于其销售售价格相对对较低因此此自住比例例较高占到到50%以以上。项目装修标标准较低，，装修吸引引力不大，，价格是销销售主要促促进因素采用价格跟跟随策略，，以低于旁旁边城市公公元的价格格，截留其其客源，行行成对比优优势1-5层公公建低价出出售1.5万元/㎡㎡主要参考竞竞品总结客户构成：：以投资性性购房为主主，过渡居居所为辅，，少量自住住客户销售促进：：金融、商商务办公集集中区项目目投资客比比例最大，，销售促进进手段以针针对投资客客为主，主主要手段类类似售后反反租与投资资收益一次次性返还；；商业、居居住集中区区自住客户户比例较大大，价格为为主要吸引引手段。销售影响：：采光与户户型结构为为普遍影响响因素，投投资性购房房中，80平方米以以下房型总总价影响不不明显，自自住及过渡渡居所总价价为决定性性因素。房型结构：：小户型公公寓产品对对户型挑剔剔度不高，，卧室采光光是基本要要求，房型型结构应尽尽量方正，，奇异户型型接受度普普遍较低；；小户型定义义小三房产品品解析小户型产品品分布特征征重点区域小小户型项目目研究项目建议项目特点户型点评总结项目特征优质劣质户户型解读重点参考个个案分析开新领域光线遮挡交通便利位于市政府府后身新开开路商务区区视线遮挡本案外部条件开新领域位位于新开路路商务办公公区，位于于珠江路与与新开路交交汇处，交通便利，通过多路路公交车。。项目位于珠珠江国际与与金广大厦厦之间，并并且距离太太近，对光线与视线线有严重遮遮挡。家乐福即将将进进入入北北京京公公园园，，并并且且珠珠江江路路沿沿线线遍遍布布大大量量商商业业网网点点，，购购物物相相对对方方便便。。生活活、、医医疗疗、、教教育育配配套套相相对对完完整整。内部部条条件件本身身为为改造造项项目目，户户型型设设计计存存在在先先天天限限制制条条件件，，必必须须按按照照原原建建设设格格局局有有条条件件改改造造。。政策条件件2009年12月7日日结束的的中央经经济会议议，确定定继续执执行宽松松货币及及经济政政策，支支持自住住及改善善类需求求，控制投资资投机。2009年12月8日日大连住住房政策策商品房房换手年年限回到到5年，，开征个个人所得得税。项目建议议结合之前前对小户户型产品品及主要要参考竞竞品的研研究成果果，建议议：项目位于于成熟区区域商务务核心，，拥有稳稳定长期期租赁客客源，可可以满足足投资性性购买需需求，同同时距离离主要商商业区有有一定距距离，较较为安静静，因此此建议将将投资性客客源作为为项目主主力客源源，过渡渡性居住住作为补补充。根据户型型研究结结果，及及本案改改造限制制，建议产品品主力以以40-60㎡㎡一房为为主，70-80平方方米二房房为辅，，一房户户型尽量量采用一一房一厅厅设计，，西南西西北角户户尽量设设计为可可双向采采光户型型。政策在2010年极有有可能对对投资进进行抑制制，因此此我们要要抢先开盘盘快速销销售，搭上政政策末班班车。价格采用用低价跟随随策略，，快速去去化为目目的。劣势位置套套型定价不宜宜价差过大，，此举将强化化劣质印象，，此类套型可可在促销时作作为特惠套型型阶段推出。。精装修，装修标准建议议在1000-1500元/㎡之间。全国畅销小户户型借鉴北京南曦大厦厦49.72㎡户型图北京莲馨嘉园园48.63㎡户型图广州嘉逸花园园43.74㎡户型图全国畅销小户户型借鉴上海清馨苑52.55㎡㎡户型图北京华源之星星53.64㎡户型图深圳益田花园园画意居60㎡户型图谢谢谢9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。13:35:2413:35:2413:3512/23/20221:35:24PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2213:35:2413:35Dec-2223-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。13:35:2413:35:2413:35Friday,December23,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2213:35:2413:35:24December23,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。23十十二二月20221:35:24下下午13:35:2412月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月221:35下下午午12月月-2213:35December23,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2313:35:2413:35:2423December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:35:24下下午1:35下下午13:35:2412月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。13:35:2413:35:2413:3512/23/20221:35:24PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2213:35:2413:35Dec-2223-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。13:35:2513:35:2513:35Friday,December23,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2213:35:2513:35:25December23,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。23十十二二月20221:35:25下下午13:35:2512月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。十二月月221:35下下午午12月月-2213:35December23,202216、少年年十五五二