无锡公寓市场调研简报课件

2010/1无锡公寓市场调研简报上海兴丰房产无锡项目组上海兴丰房产无锡项目组近中心区市场口碑高层公寓区域标杆产品创新区域个案上榜楼盘调研标准无锡公寓市场调研原则近中心区市场口碑高层区域产品创新区域个案上榜楼盘调研无锡公寓近中心区调研项目调研区位惠山新城版块调研小结本次调研主要针对近中心区的高层、小高层公寓楼盘，包括滨湖区、新区、锡山区的楼盘，主要调研方式为CRIC中国房地产决策咨询系统平台的数据统计。同时根据项目区位的重点性（轨交、学区）考量，本次调研的重中之重为惠山新城板块内楼盘，主要以主要负责人访谈的形式进行，同时兼顾CRIC系统平台数据统计。近中心区调研项目调研区位惠山新城版块调研小结本次调近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位东区爱家金河湾金科东方水榭金科观天下长江国际花园美新玫瑰大道万科金域缇香首创隽府中邦城市花园春江花园国信世家常工城上城中邦城市花园国信世家美新玫瑰大道春江花园万科金域缇香长江国家花园爱家金河湾金科东方王谢金科观天下首创隽府近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位东区爱近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位东区一房面积二房面积三房面积四房其他房型配比区域消费特征爱家金河湾69-7382-100117-170--一房15.67%,二房37.87%,三房44.45%,本区域分为两个细分板块消费特征：第一个板块消费特征是崇安区与锡山区交界处的区域，以金科、万科的楼盘为首，舒适改善型为主的房型设计和面积配比，面向的是市中心客户和周边相对富裕阶层。第二个板块消费特征是以紧凑居住型为主的房型设计，主要是面向新区外企员工和年轻购房群体。金科东方水榭--88-110110-156218-270二房62.86%,三房24.82%,四-五房12.33%金科观天下--88-105119-141157-188二房62.96%,三房28.24%,四-五房8.81%长江国际花园58-6787-118117-144174-297一房40%，二房16.06%,三房29.97%,四-其他9.38%美新玫瑰大道64.672-98110-147153-330一房6.76%，二房47.8%,三房36.98%,四-其他8.45%万科金域缇香--77-98100-163--二房68.72%,三房31.28%首创隽府--86-108116-147143-208二房61.59%,三房22.66%%,四-其他14.24%中邦城市花园--78-92125-147166-195二房51.41%,三房42.03%,四-其他6.56%春江花园6995-108119-135150-310一房1%，二房17.96%,三房44.76%,四-其他36.34%国信世家--82-103101-174--二房30.6%,三房64.88%近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位东区一近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位九龙仓时代上城尚锦城太湖国际社区长江国家花园南区九龙仓时代上城万科魅力城尚锦城融创天鹅湖太湖国际社区万科魅力城融创天鹅湖近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位九龙仓南区一房面积二房面积三房面积四房面积房型配比区域消费特征九龙仓时代上城--89-90123-153152-256二房51.41%,三房34.53%,四-其他14.07%本区域消费特征：主要消费群体为周边区域客源和无锡市区青年白领为主，户型面积相对紧凑，尤其是万科的“蚂蚁工房”和太湖国际社区的90平方米的三房设计（空中院馆）。九龙仓是2009年下旬新推产品，因紧邻市中心，因此户型设计以舒适型为主，主要是针对改善型客户。万科魅力城二期40-9060-100111-150150-220一房2.34%，二房36.32%,三房57.99%,四-其他3.35%尚锦城--90-104117-136155-318二房32.49%,三房58.31%,四-其他9.2%融创天鹅湖58-7588-112102-140137-316一房10.86%，二房32.28%,三房45.15%,四-其他11.71%太湖国际社区--80-89110-142203-250二房36.36%,三房54.88%,四-其他8.75%近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位南区一房二房三房四房房型配比区域消费特征九龙仓--89-90近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位蓝庭国际湖滨一号蠡湖一号西区山语银城蓝庭国际蠡湖一号湖滨壹号二期瑜憬湾瑜憬湾山语银城近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位蓝庭国西区一房面积二房面积三房面积四房面积房型配比区域消费特征山语银城--87-115122-148156-180二房13.71%,三房62.33%,四-复23.96%本区域消费特征：主要消费群体为周边区域客源和无锡市区的中产和富有阶层，户型面积相对较大，尤其是蠡湖一号的大户型景观公寓。蓝庭国际83-8585-117118-122131-142一房10.96,二房59.21%,三房7.02%,四房22.81%蠡湖一号69-7093-96117-163164-201一房5.66,二房11.33%,三房42.58%,四房20.12%湖滨壹号二期--117-135142--二房76.28%,三房23.18%,瑜憬湾--87-91114-145--二房24.04%,三房75.96%,近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位西区一房二房三房四房房型配比区域消费特征山语银城--87-1近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位盛世新城中富美林湖太湖国际社区蓉湖山水中锐海尚印象北区西城纪盛世新城蓉湖山水中锐海尚映象阳光100国际新城中富美林湖富城湾西城纪阳光100富城湾近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位盛世新近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位北区一房面积二房面积三房面积四房面积房型配比区域消费特征西城纪79-8987-91100-138162-218一房21.92,二房30.41%,三房44.49%,四房3.19%本区域消费特征：主要消费群体为周边区域乡镇客群和无锡市生产资料市场的外地客群为主，购房主力面积在100-110平方米，方便落户无锡。盛世新城--84-96108-137231-242二房42.87%,三房54.95%,四房2.18%蓉湖山水--86-98106-141132-234二房49.11%,三房43.58%,四房7.32%中锐海尚映象40-7970-9590-132140-225一房5.83,二房32.95%,三房57.44%,四房3.68%阳光100国际新城36-4771-93100-152172-258一房10.83,二房48.87%,三房39.97%,四房0.34%中富美林湖--87-95100-134150-223二房19.29%,三房58.81%,四房13.57%富城湾--70-99110-149170二房53.13%,三房42.81%,四-其他房4.07%近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位北区一惠山新城版块调研小结调研区位近中心区调研项目惠山新城一房面积二房面积三房面积四房面积房型配比区域消费特征复地公园城--89-114110-144144-208二房22.12%,三房74.2%,复-其他3.68%本区域消费特征：主要消费群体为周边区域乡镇客群和无锡市区中青年客群以及外地客源。同时由于惠山新城板块的价值低估，存在大量的投资客群。房型配比上三房高于两房比例。（绿地除外）另区域内明发小户型酒店公寓40-80平方米，全装修6300元/平米，2009年推出380余套，目前销售率达到80%以上，主要以投资客为主。重点消费特征：学区房、落户房、投资房绿地世纪城--71-108108-139146-196二房48.04%,三房44.97%,复-其他6.99%理想城市52-6977-91103-122--一房9.71%，二房36.32%,三房46.49%塞维拉.融域--80-101115-120132-145该项目2009年12月初开盘，目前基本售罄百大春城----112-125125-150三房40%,四房60%奥林匹克花园34-7685-114102-136149-263一房25.4%，二房18.57%,三房46.75%,复-其他9.28%金都花园54-5587-115109-145206-242一房10.55%，二房37.66%,三房47.26%,复-其他4.54%惠山新城版块调研小结调研区位近中心区调研项目惠山新调研小结调研区位近中心区调研项目惠山新城版块综合以上因素，我司认为本项目公寓的方案设计应重点关注以下几个方面的潜在市场需求：1、学区房（省锡中初中部）面积需在100平方米以上2、落户房（外地户口落户无锡）面积需在100平方米以上3、轨道交通（无锡轨道交通一号线）4、区域改善型、舒适型公寓产品的空缺5、区域内公寓赠送面积较多，得房率高，性价比高6、空间景观和品质调研小结调研区位近中心区调研项目惠山新城版块户型展示绿地世纪城：22层&11+1层小高层户型展示绿地世纪城：22层&11+1层小高层3.9m3.6m3.9m3.6m3.8m3.4m3.9m3.6m3.9m3.6m3.8m3.4m理想城市：11\15\18小高层4.2m3.6m理想城市：11\15\18小高层4.2m3.6m3.9m3.6m3.9m3.6m4.0m3.6m4.0m3.6m3.6m3.9m3.6m3.9m调研小结调研区位近中心区调研项目惠山新城版块根据以上楼盘的产品调研，除市场因素以外的热销关键因素是：产品力产品力：楼盘的优质规划，房型的创新，是此类楼盘热销的关键因素。尤其是在房型上的优化改良和室内空间面积的赠送，提升了得房率，提高了产品性价比，因此吸引了购房者的关注和喜好。对于这些热销楼盘在房型上赠送面积的创新归纳起来分为以下几点：A、入户花园6-12平方米（算一半面积）B、空中院馆（房间不封闭）（算一半面积）C、飘窗（深度40-100cm）（低于2.2米，赠送面积）D、设备平台（1-3平米）（多与阳台相连，赠送面积）E、让位设计（将客厅、餐厅与阳台相连的位置，让位阳台，则让位空间计一半面积）F、底层送花园、地下室，顶层送露台、阁楼等通过以上分析，从产品的角度，我们认为无锡公寓产品的产品力较强，具备一定的市场抗风险力，尤其是惠山新城板块。调研小结调研区位近中心区调研项目惠山新城版块根据以2010/1无锡公寓市场调研简报上海兴丰房产无锡项目组上海兴丰房产无锡项目组近中心区市场口碑高层公寓区域标杆产品创新区域个案上榜楼盘调研标准无锡公寓市场调研原则近中心区市场口碑高层区域产品创新区域个案上榜楼盘调研无锡公寓近中心区调研项目调研区位惠山新城版块调研小结本次调研主要针对近中心区的高层、小高层公寓楼盘，包括滨湖区、新区、锡山区的楼盘，主要调研方式为CRIC中国房地产决策咨询系统平台的数据统计。同时根据项目区位的重点性（轨交、学区）考量，本次调研的重中之重为惠山新城板块内楼盘，主要以主要负责人访谈的形式进行，同时兼顾CRIC系统平台数据统计。近中心区调研项目调研区位惠山新城版块调研小结本次调近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位东区爱家金河湾金科东方水榭金科观天下长江国际花园美新玫瑰大道万科金域缇香首创隽府中邦城市花园春江花园国信世家常工城上城中邦城市花园国信世家美新玫瑰大道春江花园万科金域缇香长江国家花园爱家金河湾金科东方王谢金科观天下首创隽府近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位东区爱近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位东区一房面积二房面积三房面积四房其他房型配比区域消费特征爱家金河湾69-7382-100117-170--一房15.67%,二房37.87%,三房44.45%,本区域分为两个细分板块消费特征：第一个板块消费特征是崇安区与锡山区交界处的区域，以金科、万科的楼盘为首，舒适改善型为主的房型设计和面积配比，面向的是市中心客户和周边相对富裕阶层。第二个板块消费特征是以紧凑居住型为主的房型设计，主要是面向新区外企员工和年轻购房群体。金科东方水榭--88-110110-156218-270二房62.86%,三房24.82%,四-五房12.33%金科观天下--88-105119-141157-188二房62.96%,三房28.24%,四-五房8.81%长江国际花园58-6787-118117-144174-297一房40%，二房16.06%,三房29.97%,四-其他9.38%美新玫瑰大道64.672-98110-147153-330一房6.76%，二房47.8%,三房36.98%,四-其他8.45%万科金域缇香--77-98100-163--二房68.72%,三房31.28%首创隽府--86-108116-147143-208二房61.59%,三房22.66%%,四-其他14.24%中邦城市花园--78-92125-147166-195二房51.41%,三房42.03%,四-其他6.56%春江花园6995-108119-135150-310一房1%，二房17.96%,三房44.76%,四-其他36.34%国信世家--82-103101-174--二房30.6%,三房64.88%近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位东区一近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位九龙仓时代上城尚锦城太湖国际社区长江国家花园南区九龙仓时代上城万科魅力城尚锦城融创天鹅湖太湖国际社区万科魅力城融创天鹅湖近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位九龙仓南区一房面积二房面积三房面积四房面积房型配比区域消费特征九龙仓时代上城--89-90123-153152-256二房51.41%,三房34.53%,四-其他14.07%本区域消费特征：主要消费群体为周边区域客源和无锡市区青年白领为主，户型面积相对紧凑，尤其是万科的“蚂蚁工房”和太湖国际社区的90平方米的三房设计（空中院馆）。九龙仓是2009年下旬新推产品，因紧邻市中心，因此户型设计以舒适型为主，主要是针对改善型客户。万科魅力城二期40-9060-100111-150150-220一房2.34%，二房36.32%,三房57.99%,四-其他3.35%尚锦城--90-104117-136155-318二房32.49%,三房58.31%,四-其他9.2%融创天鹅湖58-7588-112102-140137-316一房10.86%，二房32.28%,三房45.15%,四-其他11.71%太湖国际社区--80-89110-142203-250二房36.36%,三房54.88%,四-其他8.75%近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位南区一房二房三房四房房型配比区域消费特征九龙仓--89-90近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位蓝庭国际湖滨一号蠡湖一号西区山语银城蓝庭国际蠡湖一号湖滨壹号二期瑜憬湾瑜憬湾山语银城近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位蓝庭国西区一房面积二房面积三房面积四房面积房型配比区域消费特征山语银城--87-115122-148156-180二房13.71%,三房62.33%,四-复23.96%本区域消费特征：主要消费群体为周边区域客源和无锡市区的中产和富有阶层，户型面积相对较大，尤其是蠡湖一号的大户型景观公寓。蓝庭国际83-8585-117118-122131-142一房10.96,二房59.21%,三房7.02%,四房22.81%蠡湖一号69-7093-96117-163164-201一房5.66,二房11.33%,三房42.58%,四房20.12%湖滨壹号二期--117-135142--二房76.28%,三房23.18%,瑜憬湾--87-91114-145--二房24.04%,三房75.96%,近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位西区一房二房三房四房房型配比区域消费特征山语银城--87-1近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位盛世新城中富美林湖太湖国际社区蓉湖山水中锐海尚印象北区西城纪盛世新城蓉湖山水中锐海尚映象阳光100国际新城中富美林湖富城湾西城纪阳光100富城湾近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位盛世新近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位北区一房面积二房面积三房面积四房面积房型配比区域消费特征西城纪79-8987-91100-138162-218一房21.92,二房30.41%,三房44.49%,四房3.19%本区域消费特征：主要消费群体为周边区域乡镇客群和无锡市生产资料市场的外地客群为主，购房主力面积在100-110平方米，方便落户无锡。盛世新城--84-96108-137231-242二房42.87%,三房54.95%,四房2.18%蓉湖山水--86-98106-141132-234二房49.11%,三房43.58%,四房7.32%中锐海尚映象40-7970-9590-132140-225一房5.83,二房32.95%,三房57.44%,四房3.68%阳光100国际新城36-4771-93100-152172-258一房10.83,二房48.87%,三房39.97%,四房0.34%中富美林湖--87-95100-134150-223二房19.29%,三房58.81%,四房13.57%富城湾--70-99110-149170二房53.13%,三房42.81%,四-其他房4.07%近中心区调研项目惠山新城版块调研小结调研区位北区一惠山新城版块调研小结调研区位近中心区调研项目惠山新城一房面积二房面积三房面积四房面积房型配比区域消费特征复地公园城--89-114110-144144-208二房22.12%,三房74.2%,复-其他3.68%本区域消费特征：主要消费群体为周边区域乡镇客群和无锡市区中青年客群以及外地客源。同时由于惠山新城板块的价值低估，存在大量的投资客群。房型配比上三房高于两房比例。（绿地除外）另区域内明发小户型酒店公寓40-80平方米，全装修6300元/平米，2009年推出380余套，目前销售率达到80%以上，主要以投资客为主。重点消费特征：学区房、落户房、投资房绿地世纪城--71-108108-139146-196二房48.04%,三房44.97%,复-其他6.99%理想城市52-6977-91103-122--一房9.71%，二房36.32%,三房46.49%塞维拉.融域--80-101115-120132-145该项目2009年12月初开盘，目前基本售罄百大春城----112-125125-150三房40%,四房60%奥林匹克花园34-7685-114102-136149-263一房25.4%，二房18.57%,三房46.75%,复-其