城市商业综和县城合体的开发与运营规律课件

地级市和县城综合体的开发规律——以泉州、徐州、苏州、南通等城市为例杨宝民张中增深圳市新摩尔商业管理有限公司清华大学商业地产总裁班教授2013年修订杨宝民，星联国际不动产机构深圳市新摩尔（NEWMALL）商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授。研究方向：基于知识创新的商业地产经营，大型城市综合体，购物中心与白领百货经营。QQ:465333227电子邮件：李军，徐州中央百货大楼股份公司副总经理张中增，深圳中汇建筑设计事务所，西安建筑科技大学硕士研究生导师，兼职教授目录一、我国地级市的消费特点二、地级市商业综合体的选址三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点四、地级市商业综合体的建筑策划五、地级市商业综合体招商与运营管理特点前言从2004年开始新摩尔商业管理公司陆续论证一些地级城市的购物中心和综合体，积累了宝贵的经验和教训，2007年不仅以新摩尔公司名义论证了泉州城市综合体项目，而且在年底以专家身份到金华现场指导CBD与综合体项目论证，2008年初期新摩尔公司集中力量论证了北京东郊专业MALL类型的城市综合体项目。在杨宝民张中增上海商业地产大规模公开课程中，部分学员也提出了在地级城市如何实际操作城市综合体的问题。通过借鉴深圳新摩尔公司操作长沙30万平方米综合体的系统化经验，我们开始重视在地级城市策划一流城市综合体的一条龙开发与运营，提出了优秀标准：在功能组合上借鉴世界一流城市综合体，在文化内涵上重视优秀地域文化特点的表现，在地级城市综合体盈利模式创新方面注重可操作性，能够通过策划和规划设计以及招商资源的有效整合提高综合体投资收益。一．我国地级市的消费特点我国幅员辽阔，根据经济发展特点可以划分为三类地级城市，一类是发达城市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市，一类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、漯河，一类是不发达地级市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口。地级市消费一般特点1.生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。2.地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主。二．地级市商业综合体的选址1.老城区选址一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。表1.老城区综合体选址的风险控制1.拆迁风险需要周密的拆迁方案，保证被拆迁的居民以及商户合理权益，同时要做好充分的宣传工作，减少拆迁阻力。控制拆迁总体成本和时间是最重要的工作，需要进行拆迁摸底和评估，否则可能导致项目流产。一般作为外地开发商适合固定费用，委托政府拆迁方式，对于被拆迁户可以优先安排子女就业，鼓励他们以优惠价格购买综合体的住宅和商铺，形成和谐的社会氛围。2.政府风险政府在综合体建设过程中需要起到引导作用，对政府政策连续性和政府领导人的威信和稳定程度都需要评估。需要政府对综合体项目开发认识形成共识，形成正式文件3.金融风险拥有相当实力才能开发综合体项目资金不够企业采取战略联盟方案，联合实力更强，注重可持续经营理念的企业加盟。2.综合体在在城市新新区选址址我国众多多城市都都有自己己的新城城开发计计划，新新区开发发策略受受到地方方领导水水平和国国际化视视野的制制约，需需要先策策划后规规划，只只有新城城开发具具有较高高的城市市规划和和商业规规划水平平，新区区的综合合体开发发才能具具备良好好的开发发条件，，在城市市新区选选址建设设综合体体具有自自己的特特点，我我们进行行了初步步归纳分分析表2.城市新区区综合体体选址的的SWOT分析S新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造W周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求O新区建设是中国地级市在城市化进程中普遍遇到的问题，新区开发城市综合体是必然趋势，选择会展中心和城市CBD区域建设城市综合体是一种机遇T老城市开发综合体对新城区威胁最大地级市在在新区开开发过程程中，一一般要重重点将一一个新区区作为CBD所在地，，不要多多个重点点，否则则新区居居民区太太少，人人口聚集集不够，，难以形形成气候候。金华华在城市市化进程程中采取取组团式式的城市市发展战战略，但但是在实实施过程程中，主主要开发发方向金金东新区区规划面面积过小小，明显显出现了了多个新新区同步步开发的的失误，，造成社社会资源源的浪费费。事实实上能够够集中力力量发展展金东新新区，与与义乌等等加快一一体化进进程是最最佳选择择。新区开发发过程中中，居住住区和商商业区域域统筹考考虑，商商业区域域一般放放在中部部交通便便捷位置置，在园园区经济济方面重重点吸引引无污染染的产业业集群。。

泉州州是历史史文化名名城，室室内空间间拥挤，，缺乏绿绿地，同同时也非非常需要要恢复古古代泉州州宋代时时候的总总体格局局，我们们认为在在城东和和东海等等片区建建设城市市综合体体比较合合适。金华市金金东新区区三、地地级市市商业业综合合体物物业组组合模模型与与业态态设计计特点点—以苏州州为例例类别面积范围品牌与档次五星级酒店5—6万平方米靠近会展中心一般选择商务酒店品牌，例如皇冠假日、锦江等品牌购物中心5-10万平方米中高档购物中心商业街区2-3万平方米餐饮占有较大比重，有条件地区优先考虑奥特莱斯业态公寓5—8万平方米写字楼4-8万平方米发达地地级城城市具具有中中高端端消费费人群群，例例如，，苏州州就有有多家家五星星级酒酒店和和大型型会展展中心心设施施。表3.发达地地级城城市综综合体体物业业模型型苏州是是我国国发达达地级级城市市的代代表，，不仅仅是吴吴文化化的发发源地地，而而且其其经济济实力力已经经远远远超越越一般般的省省会城城市。。苏州工工业园园区是是我国国与新新加坡坡合作作的结结晶，，带动动了苏苏州整整个城城市新新区规规划达达到全全国最最高水水平，，为我我国可可持续续发展展树立立了标标杆。。2007年苏州州经济济总量量跃过过5000亿元大大关，，全市市实现现地区区生产产总值值达5700亿元。。全市市实现现社会会消费费品零零售总总额达达到1245.5亿元，，比上上年增增长18%。2007年末全全市户户籍总总人口口624万人，，比上上年增增加7.92万人，，其中中市区区总人人口234.98万人，，比上上年增增加4.83万人。。苏州市市区城城市居居民人人均可可支配配收入入21260元，全全市农农民人人均纯纯收入入10300元，分分别比比上年年增长长14.7%和11%。苏州时时代广广场苏州具具备发发展城城市综综合体体的必必要条条件，，苏州州圆融融集团团在苏苏州金金鸡湖湖开发发的苏苏州圆圆融时时代广广场和和圆融融星座座就是是代表表性的的综合合体项项目，，具有有较高高的专专业水水平。。作为苏苏州市市重点点建设设项目目，苏苏州圆圆融时时代广广场占占地面面积21万平方方米，，建筑筑面积积48万平方方米，，投资资规模模约28亿元。。苏州州时代代广场场以其其前瞻瞻性的的规划划与不不凡的的品质质，在在众多多项目目中独独占鳌鳌头，，一举举获得得2006年度中中国最最佳商商业地地产创创新大大奖。。表4苏州圆圆融星星座项项目物物业组组合比比例圆融星星座位位于时时代广广场项项目南南面，，是圆圆融集集团正正在开开发的的高档档综合合体项项目。。作者者应苏苏州圆圆融集集团邀邀请，，在苏苏州现现场指指导商商业建建筑策策划以以及经经营管管理工工作，，深人人研究究了圆圆融星星座项项目。。苏州圆圆融星星座周周边200米范围围已经经有两两家五五星级级酒店店配套套，因因此，，该项项目不不再设设置五五星级级酒店店。苏州圆圆融星星座综综合体体位置置和ＣＢＤＤ物业规规模苏州圆圆融星星座项项目周周边物物业分分布情情况苏州圆圆融星星座项项目定定位：：高档档购物物中心心“一种种环境境，两两种顾顾客””，，高收收入顾顾客和和中等等收入入顾客客共享享高档档购物物中心心的环环境。。项目目开发发与运运营提提出如如下建建议：：第一、、打造造苏州州工业业园区区核心心商圈圈，将将时代代广场场和本本项目目及周周边酒酒店及及商业业进行行统一一考虑虑。第二、、本项项目商商业部部分非非常重重要，，高档档百货货和名名店街街区适适合放放在本本项目目中，，与时时代广广场业业态形形成互互补。。第三、、建立立统一一的商商业运运营管管理体体系（（包括括圆融融时代代广场场和圆圆融星星座）），能能够优优化业业态，，开展展有效效的营营销活活动。。第四、、关于于项目目盈利利模式式的思思考，，办公公物业业＋商商住式式SOHO+购物中中心，，物业业销售售比例例能够够收回回整个个投资资。圆融时代代广场由由苏州工工业园区区苏州圆圆融集团团开发，，国际一一流团队队规划设设计，分分为五大大功能区区，包括括高档办办公商务务区、城城市购物物时尚街街区、生生活休闲闲区、河河滨步道道-水滨餐饮饮区以及及苏州首首座10万平方米米的SHOPPINGMALL(购物中心心)。400米巨型神神奇天幕幕、3500多个地下下车位、、6个地铁出出口、水水上巴士士、空中中连廊、、超大广广场、泊泊车系统统、主题题景观、、时尚夜夜景……将引领苏苏州崭新新的CBD时尚生活活方式。。项目于于2006年4月开工，，预计2008年10月开业。。鉴于苏州州圆融时时代广场场已经引引进久光光百货等等大型商商家，圆圆融星座座综合体体购物中中心部分分的业态态设计需需要考虑虑两者互互补及差差异化，，我们给给出初步步业态模模型，能能够反映映苏州购购物中心心特点。。圆融星座座商业规规划与业业态设计计的一个个初步模模型—1F精品超市停车场1F一线国际名品chinnel,dior,精品女鞋RoggerVivier,YvessaintLaurent金领女性为主高档百货例如西武百货2F带头品牌ZARA,H&M中等价格女装白领女性为主韩国女装ON&On,SI,LINE,建议增加SPA高档百货次要主力店例如GAP3F男装名品Burbery,Hugoboss,theory,PoloRalphLaren,中档品牌SK(400US$)，建议增加咖啡厅百货4F运动休闲服饰区，健身房，建议增加咖啡厅美食广场5F屋顶餐厅完善现有有概念设设计方案案，超越越大阪难难波城的的几点意意见：1、空中花花园与园园林与写写字楼等等整体风风格与文文化内涵涵的表达达，空中中花园的的节点。。2、购物中中心能够够有效提提升办公公楼和SOHO层次和高高档公寓寓物业层层次，公公寓和写写字楼能能够聚集集项目人人气。3、外部交交通动线线与内部部流线鉴鉴于于南部原原方案动动线不够够理想，，建议南南部空间间形成MALL形态，按按照长方方形布局局，把百百货作为为一个MALL主力店端端点。4、平面形形状优化化基本本平面合合理，外外部造型型可以发发挥设计计师专长长5、端点主主力店与与次要主主力店的的设置问问题。建建议三层层和四层层将西侧侧塔楼空空间作为为商业空空间的次次要主力力店设置置，与百百货成为为两个端端点。6、一层名名品街区区需要连连续的商商业界面面，建议议设计师师充分考考虑塔楼楼入口放放在侧面面或后面面。苏州圆融星座座综合体中等发达地级级市城市综合合体四星级酒店3—4万平方米一般选择假日酒店、希尔顿花园、锦江等品牌购物中心5-10万平方米中档购物中心为主，少量高端品牌商业街区2-3万平方米公寓2—4万平方米写字楼1-2万平方米普通地级市商商业中心案例例春园商业步行行街地处湖南南省娄底中心心城区成熟繁繁华地段，东东起市府北门门，西临底星星路，北至长长青街，南接接乐坪街，街街区呈十字型型交合辐射状状，总长1080米，规划用地地面积8万多平方米，，总建筑面积积为20万多平方米，，估算总投资资6.8亿元，是中南南地区规模最最大的商业步步行街、省市市重点工程、、娄底市迄今今最大的商业业地产项目和和城市对外开开放的标志性性工程。街区区项目己获中中国商铺代表表作、湖南最最具影响力楼楼盘，娄底市市诚信示范街街等称号。项目总平面图图项目业态特点点和成功经验验春园商业步行行街实行“一一个中心，三三条街，四家家大型主力店店”的整体商商业规划，目目前，中心广广场、金街和和银街已建成成并投入使用用，世界500强第一沃尔玛玛、世界餐饮饮巨头肯德基基、中国家电电零售第一国国美电器、华华南百货第一一品牌广州摩摩登春园百货货城、春园美美食广场、时时代今典放电电影院、全友友家私七家大大型主力店已已相继开业运运营，同时娄娄底鞋业巨鳄鳄奔牛鞋城、、08运动城、众一一鞋城、红旗旗红百货、兰兰桂坊中西餐餐厅、米萝咖咖啡、辣阿婆婆涮涮锅等相相继启航，为为娄底商业的的不断升温注注入一股股活活力。金街、、银街内知名名品牌服饰、、健身、美容容美体众多休休闲会所的开开业，给娄底底商业增添了了更多的缤纷纷色彩。随随着钻石街、、小商品城、、IT数码城的即将将开业，春园园商业步行街街作为商业航航母的巨无霸霸优势将更为为充分的发挥挥：业态更趋趋完美，功能能更趋合理，，人气更趋旺旺盛，生意更更趋兴隆！春春园商业步行行街的全面开开业，将使其其成为娄底现现代的、时尚尚的、真正意意义上的一站站式购物商街街，人们购物物、休闲、美美食、娱乐、、文化首选场场所，时尚潮潮流的引领者者，尚品生活活的指明灯，，娄底城市化化进程的标志志性建筑，展展示娄底历史史文化、民俗俗风情的城市市形象窗口，，娄底最美、、最亮、最繁繁华的一颗璀璀璨明珠。1、风格主题题：活力金金街——“时尚休闲一一条街”2、经营品项项：运动休休闲服装、、知名鞋业业、潮流时时尚服饰、、家居用品品、床上用用品、通信信器材、IT产品、小商商品、精品品百货、图图书音像、、咖啡厅、、餐饮、休休闲会所、、美发美容容美体等3、风格主题题：魅力银银街——“精品名品一一条街”4、经营品项项：品牌男男女服装、、羊毛衫、、精品内衣衣、品牌鞋鞋包、化妆妆品、珠宝宝首饰、网网吧、儿童童天地、中中西餐厅、、特色餐饮饮等5、风格主题题：钻石街街——“家居生活一一条街”6、中心广场场至乐坪街街之间街区区，商业功功能规划以以高频次日日常消费品品和文化娱娱乐业为主主体，主营营小家电、、日化、针针棉织品、、文体用品品、图书音音像、电游游、特色餐餐饮、美容容美发美体体、茶楼、、酒吧、咖咖啡吧、娱娱乐城、床床上用品等等。项目效果果图成功经验验总结1。端点主主力店带带动成功功2.拥有专业业运营管管理队伍伍县级城市市的综合合体案例例南通如东东县城最最核心地地段综合合体建设设商业规划划与城市市规划以以及建筑筑设计的的结合商业规划划与建筑筑规划结结合，，商业视视觉形象象和装修修设计结结合四、地级级市城市市设计与与商业综综合体的的建筑策策划结合城市市区位特特征、发发展现状状及发展展规划，，从城市市未来的的可持续续发展方方面出发发，打造造三大核核心概念念区：北部以松松雅湖为为中心的的游憩商商业区（（RBD）、中部部以旧城城区相关关产业功功能为载载体的中中央休闲闲娱乐区区（CRD）、南部部即是经经开区中中央商务务区（CBD），使各区域域之间形成优优势互补、错错位发展。CRD（CentralRecreationDistrict）即中央休闲闲娱乐区，是是城市中心的的人气聚集区区，一般以娱娱乐、餐饮吸吸引人气，以以购物、酒店店、商务为补补充。RBD（RecreationalBusinessDistrict）城市游憩商商业区，城市市中商业、游游憩业和旅游游业的互动区区，它是以城城市商业中心心为基础，形形成的供本地地市民和外地地游客休息、、娱乐、休闲闲、观光、购购物的区域。。长沙县及长沙沙市东城商业业规划松雅湖商业规规划与奥特莱莱斯业态选址址方案通过比较分析析，我们认为为前湖文化区区具有较大空空间，不仅能能够满足停车车要求，而且且适合名品奥奥特莱斯经营营。鉴于奥特特莱斯项目已已经有长沙市市区其他位置置在开发，因因此，我们需需要采取措施施控制风险。。第一，设置置专业奥特莱莱斯与市区同同类项目差异异化。第二二，体量要合合理把握。第第三要把奥特特莱斯区域土土地性质确定定为商住用用地。奥特莱莱斯商业和公公寓酒店等多多种功能结合合。“两带三区六街街”的空间功能布布局：“两带”：金茂路景观绿绿化带、长永永高速盖板休休闲景观带。。“三区”：中心商业区、、休闲娱乐中中心区、生态态花园居住区区。“六街”：板仓路商业街街、天华路商商业街、三一一路商业街、、金茂路商业业街、北斗路路商业街、凉凉塘路商业街街。旧城区域空间构想11长沙东城ＣＢＢＤ空间布局局主要轴线功能分区布局思路一街街两两区区三三轴轴线线四四中中心心长沙沙东东城城CBD规划划示示意意图图长沙沙东东城城ＣＣＢＢＤＤ城城市市设设计计城市市综综合合体体成成果果深圳圳ＮＮＥＥＷＷＭＭＡＡＬＬＬＬ与与日日本本ＵＵＣＣＯＯＭＭ公公司司联联合合设设计计关于于长长海海立立体体商商业业街街区区的的创创新新设设计计运用用洋洋流流理理论论，，我我们们需需要要形形成成循循环环的的街街区区，，让让顾顾客客停停留留更更长长的的时时间间。。我我们们借借鉴鉴银银座座等等一一流流商商业业街街区区思思路路设设计计长长海海立立体体循循环环街街区区2007年上上半半年年深深圳圳新新摩摩尔尔商商业业管管理理公公司司完完成成了了泉泉州州城城东东城城市市综综合合体体市市场场调调查查与与商商业业规规划划，，新新摩摩尔尔战战略略合合作作伙伙伴伴—深圳圳中中汇汇建建筑筑设设计计事事务务所所完完成成了了综综合合体体初初步步规规划划设设计计，，配配合合甲甲方方完完成成了了土土地地功功能能调调整整，，为为项项目目建建筑筑设设计计奠奠定定了了良良好好基基础础。。2007年底福建海峡峡西岸公司（（现在转让给给中骏置业公公司）投标，，深圳中汇建建筑设计事务务所牵头完成成了建筑设计计方案之一。。主要设计思思想如下：1.总体规划设计计方面遵循策策划总体思路路，充分发挥挥体育馆8万平方米广场场作用，商业业集中布局。。泉州城市综合合体鸟瞰图2.在综合体的酒酒店和体育馆馆（将来作为为会展中心之之一）一体化化设计，在功功能方面考虑虑五星级酒店店与快捷酒店店结合，共同同为未来的会会议展览服务务，符合泉州州区域经济发发展特点，知知名品牌多，，订货会议多多。酒店及购物中中心局部效果果图3.在购物中心和和商业街区设设计方面充分分考虑打造成成为体验式环环境，形成消消费目的地，，大卖场和百百货合理布局局。泉州城市综合合体街区效果果图通过商业规划划与建筑设计计的配合我们们体会到，追追求商业综合合体建筑设计计与商业规划划的最佳匹配配是成功的保保证，深圳新新摩尔商业管管理公司与深深圳市中汇建建筑设计事务务所达到了较较高的配合水水平，形成了了专业工作流流程，确保综综合建筑策划划工作具有较较高质量。县市商业街区区的最新构想想当地特色古古典鉴于与当当地文化景观观的结合普通的商业街街区各个县城城已经都有，，如果将传统统的建筑特色色与具有代表表性的当地景景观特点结合合，与文化小小品结合，让让人体验当地地民俗文化特特点，这是商商业街区发展展的一个重要要方向。哈尔尔滨市区已经经建设了室内内古典商业街街区---关东古巷，如如果建设类似似的室外街区区就比较适合合县市项目。。室外商业街区区的文化风格格选择通常我们鼓励励在县市选择择当地文化特特色，和海外外联系密切的的区域，也可可以选择古典典的巴洛克风风格，目前，，哈尔滨还保保留部分传统统的巴洛克风风格街区，作作为借鉴。五、地级市商商业综合体招招商与运营管管理特点（一）徐州综综合体位于江苏省西西北部的徐州州，是苏北最最大城市和由由苏、鲁、豫豫、皖边区组组成的淮海经经济区的中心心。京沪、陇陇海两大铁路路干线在这里里交汇，作为为“北国锁钥钥”，“南国国门户”，自自古便为兵家家必争之地，，素称“五省省通衢”。全全市总面积11258平方公里里，其中中市区面面积963平方公里里。从《福布斯》“中国大陆陆最佳商商业城市市”发榜榜以来，，徐州连连年入选选，并且且4年间排名名提升了了43位次，平平均每年年以10进位直线线上升，，2007年更是攀攀升了12位，从徐徐州在福福布斯榜榜上名次次的变化化中，人人们可以以感受到到徐州发发展的快快速度。。人口：徐徐州全市市总人口口896万，其中中市区人人口160多万。2006年人均生生产总值值16258元(按常住人人口计算算)，按现行行汇率折折算达2084美元。徐州2006年实现商商品销售售173.21亿元，比比上年增增长31.7%，其中批批发和零零售业164.31亿元，增增长32.8%。以汽车车、信息息通讯等等为代表表的新型型消费保保持较快快增长，，居民消消费结构构升级加加快。徐州淮海海路是核核心商业业街区城乡居民民生活水水平进一一步提高高。全年年城镇以以上在岗岗职工工工资总额额125.20亿元,在岗职工工平均工工资21864元,分别比上上年增长长16.7%和16.0%;全年城市市居民人人均可支支配收入入12837元，比上上年增长长14.8%；人均消消费性支支出8621元，增长长12.3%。从城市经经济实力力和人口口规模等等角度看看，徐州州具备了了发展城城市综合合体和现现代购物物中心的的物质条条件。招商策略略以徐州综综合体招招商为例例，首先先确定业业态规划划和招商商目标。。类别招商目标特点五星级商务酒店洲际皇冠假日希尔顿锦江以商务会议作为特色主题百货徐州百货大楼在现有百货基础上突出中高档特色电影院华纳、大地等影院儿童娱乐城面向玩具专卖店和儿童娱乐城品牌专题招商引进反斗城等知名品牌步行街厂商直营店和知名品牌餐饮江苏名牌酒楼为主，同时吸引特色川菜、上海菜及淮扬菜系滑冰场引进冰上明星和相关培训机构需要引导消费，重点吸引青少年群体徐州综合合体招商商目标汇汇总表招商计划划与团队队建议由发发展商和和新摩尔尔商业管管理公司司组成联联合招商商团队，，利用北北京和上上海高端端平台引引进酒店店品牌和和高端服服饰等品品牌进驻驻高端百百货和步步行街专专卖店区区域。利用深圳圳平台引引进女装装服饰品品牌，利利用海宁宁合作平平台引进进皮衣和和皮包相相关品牌牌，在不不同地点点同步招招商。招商计划划配备充足足的招商商力量，，根据招招商目标标进行任任务分解解，确保保充足的的招商宣宣传和招招商代理理等合作作伙伴费费用，形形成强有有力的综综合体招招商团队队。徐州综合合体大型型招商活活动的策策划新闻发布会地点南京在主力商家确定后举办大型招商新闻发布会和江苏综合体商业经营论坛，安排现场签约活动，提升综合体项目知名度，建议论坛在徐州举办，同时征询专家对项目开发与经营的宝贵意见招商大会（面向主力商家和次主力商家）地点南京在项目奠基时候，在南京金陵饭店等举办大型招商会议招商大会（面向具体品牌）徐州在开业前7个月集中举办招商活动，宣传相关经营管理措施招商时间间：一年年半五．地级级市商业业综合体体营销特特点（一）销销售策略略1.在项目策策划和建建筑设计计阶段就就明确项项目可以以销售部部分和回回笼资金金的比例例，将销销售对经经营的负负面作用用降低到到最低。。2.客户营营销为为主注注重重订单单式营营销，，提前前做好好意向向购买买顾客客的摸摸底工工作。。徐州综综合体体项目目原方方案经过新新摩尔尔公司司的市市场调调研和和分析析，我我们找找到了了更优优的盈盈利模模式，，项目目物业业必比比例进进行了了深化化，增增加公公寓和和写字字楼酒酒店等等可销销售物物业比比例，，减少少商铺铺销售售数量量，为为项目目购物物中心心经营营创造造良好好条件件。徐州综综合体体地块块地上上建筑筑面积积31.5万平方方米建建筑指指标，，采用用三栋栋塔楼楼与商商业业中心心组合合模式式，新新摩尔尔商业业管理理公司司优化化模型型的面面积表表如下下:名称总规模写字楼比例酒店比例＋高档写字楼公寓比例商业比例百分比值17.5%22.2%22.2%38.1%本项目参考值31.55.57712徐州综综合体体优化化的物物业比比例模模型五星级酒酒店4万平方米米高级级写字楼楼3万平方米米优化后模模型，可可以轻松松收回项项目总投投资，只只是需要要销售1.5万平方米米商铺，，与12万平方米米相比，，比例很很小。初步方案案徐州综合合体优化化后总平平面图徐州综合合体优化化后鸟瞰瞰图深化方案案4万平方米米占地在在城市核核心地段段具备综综合开发发的土地地规划条条件，以以徐州中中央国际际广场为为例，四四周面临临不同的的城市建建筑与空空间，项项目的商商业价值值面对彭彭城城市市广场地地块价值值最大。。我们主主张主塔塔楼放在在靠近北北侧广场场部分。。后面两两个塔楼楼，以居居住为主主的公寓寓放在靠靠近前年年路和中中山路交交叉的地地块西南南侧，可可以共享享云龙湖湖和云龙龙山的景景观。4A级SOHO放在青年年路与彭彭城路交交叉的地地块东南南侧。项目总平平面图深圳新摩摩尔商业业公司公公司与广广州城市市勘察设设计院等等专家通通过建筑筑方案初初步设计计和商业业规划分分析认为为，项目目是国内内难得的的优质商商业地产产项目，，具有建建设一流流综合体体和购物物中心的的可能性性。我们们认为项项目立地地条件是是客观的的，我们们需要根根据立地地条件制制定开发发战略，，开发五五星级酒酒店、购购物中心心、写字字楼和公公寓等综综合体是是项目最最合理的的选择，，项目的的定位不不是简单单衡量开开发面积积的多少少，不仅仅要考虑虑项目功功能互补补，在未未来竞争争中处于于有利位位置，而而且要考考虑综合合体项目目的可持持续经营营。售楼时机机选择我们建议议在项目目开工时时候进行行项目集集中宣传传，在招招商新闻闻发布会会上就开开始商品品销售的的登记工工作，积积累客户户群体。。开盘时机机选择考虑到项项目资金金的回笼笼问题，，我们一一般建议议在项目目封顶时时机举办办开盘活活动，集集中取得得销售回回款，降降低项目目融资成成本。根据新摩摩尔公司司在地级级城市销销售经验验，一般般在预热热取得良良好效果果前提下下，采取取集中投投入方式式，举办办大规模模客户营营销活动动，一般般一个月月时间就就可以完完成60%商铺销售售任务，，三个月月时间可可以完成成80%销售任务务，半年年能够完完成整体体销售目目标。总结与未未来展望望我国地级级城市众众多，沿沿海发达达地级市市和中等等发达内内陆地级级城市也也发展迅迅速，我我国城市市综合体体在未来来具有较较高的前前景，我我们通过过数个项项目实际际案例操操作和国国外考察察总结，，提炼了了地级城城市综合合体操作作的工作作流程和和方法，，我们主主张：商圈研究究与城市市商业网网点规划划先行，，避免商商业布局局的重大大失误。。CBD在地级城城市中需需要在有有条件城城市进行行规划，，例如类类似徐州州这样的的城市就就需要CBD。综合体开发发需要高起起点起步，，由开发商商与商业管管理公司以以及建筑设设计机构密密切配合，，继承人类类在综合体体领域研究究的成熟成成果，注重重可持续经经营。我们愿意团团结开发商商共同探索索高起点开开发我国城城市综合体体，减少失失败概率，，借鉴日本本等国家开开发综合体体的流程和和经营经验验，提升我我国综合体体开发和运运营水平。。谢谢谢9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20223:59:21AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。23十十二二月月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事事情努力力了未必