成都浣花香项目整体营销推广计划(139P)课件

[乐地.浣花香项目整体营销推广计划][四川中原营运三部]SiChuan.08.2010焉禾佯犯猎捧面推总擎坍卖裙娟嘲冕轩景辈甫泉肾理京予功节库帜邑闷豆成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)[乐地.浣花香项目整体营销推广计划][四川中原营运三部]焉Codeofthisreport|2汇报说明本次提报立足于项目原有既定的时间节点，重点阐述如何通过中原的系统性营销手段来完成销售目标。报告中将就现有区域市场情况以及自身产品特点做出针对本项目的营销推广策略，为本案的顺利销售指出一条正确之路。拆吃恐卷掠帝恼秒怨涌陨境凄愤稼瞥漳颜挽炭郎请描啡缨朔念杰皿走踞民成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|2汇报说2Codeofthisreport|3项目时间节点：2010年10月份亮相，2011年2月售楼部开放，4月项目下旬开盘。10月…2月4月中旬4月下旬9月10月…亮相售楼部开放达到预售临界点开盘2010年我们将以此为时间点进行营销铺排，以便保证项目顺利销售2011年佐爽跳勃胖晕颜屉藐胃站双钡柴孝皱斟杏厂厅白贴择哮洞肛苑者褐澄掖谎成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|3项目时3Codeofthisreport|4报告结构1项目自身分析24营销环境分析5整体营销策略阶段性推广计划3住宅产品配套建议炔弄筒糖察沽如覆廉素新秀携恍椎挫怀间坚伏渺弄自残爵层你坦绢钾源里成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|4报告结4Codeofthisreport|5营销环境分析Part1耸踩牢益皱场唁潭抽氮肚蛔莽较控布酷涝妮臭本完肉擂川铆部驶断章的久成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|5营销环5Codeofthisreport|6Part1.1成都高端住宅市场分析熟僧急趟朔柴市株赦烤厨甫碍竣体无置挫不靳茎溜鬼容女淌抓绘侵窗吴望成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|6Par6Codeofthisreport|7高端项目分布

龙湖世纪峰景

长城半岛城邦

时代尊邸朗御置信丽府公馆1881

中海城南一号誉峰成都目前在售高端项目共8个，集中分布在城南板块、城西板块以及市中心板块这三个高端居住板块。城西市中心城南萌蛹堪堂绞榨门写蔫谜熬树撑赶恫哆煌筋站好亮痴扯钩西散覆职吸浮斩赴成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|7高端项7Codeofthisreport|8高端项目分析项目名称入市时间物业形态主力面积畅销户型成交均价月均销售剩余套数剩余体量誉峰（一期）2009.11高层180-220180-22022000（含6000元/㎡精装）4021144800中海城南一号2008.11高层160-240180-22018000元/㎡81200240000朗御2009.3超高层80-10080-10018000元/㎡(4000元/㎡精装）1521018900时代尊邸2008.1高层115-175115-14018500元/㎡340070000龙湖世纪峰景2008.11超高层275-35027018000元/㎡2320128000长城半岛城邦2009.9高层125-180125-18013000元/㎡302100360000置信丽都花园丽府2009.11高层120-180120-15013000元/㎡2025040000蓝光公馆18812010.8高层180-220——18000元/㎡——600140000合计——高层120-180120-150/180-22018000元/㎡2052911041700夯微饼淮沫颠躬序耽头暖芦牟产捶来跌活路蛾墒抹不者独吟命涩休民钥彻成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|8高端项8Codeofthisreport|9成都市主要高端项目共8个，剩余套数约5300套，共计105万㎡，存量较大；高端项目主力户型为120-180㎡的大户型。龙湖世纪峰景户型相对较大，以275-350㎡跃层为主；高端项目畅销户型为120-150㎡套三以及180-220㎡套四、套五。高端项目目标客户注重生活品质，大户型舒适性产品倍受青睐；在售高端项目月均去化集中在20套左右，誉峰为成都高端项目的标杆，其高端品质及精准的客户定位使其月均去化达40套；在售高端项目价格水平较高，集中在18000元/㎡（清水）高端项目分析跳偶玄旷寅泉膳卜蛊详鞠贪及帮徒医礁粳屋野拯灿疽萌歉纫沤哟嘎综滓对成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|9成都市9Codeofthisreport|10誉峰地块简介占地186,704平方米其中住宅用地为122463.6平方米，容积率为2.95商业用地为64240.4平方米，容积率为6住宅建筑面积：378550平方米公寓建筑面积：193520平方米商场建筑面积：82450平方米写字楼建筑面积：61720平方米酒店建筑面积47300平方米（两座；其中一座拟定为成都WHotel）誉峰项目为成都高端城市豪宅项目的代表，完善的高端配套能为项目的豪宅部分所服务，也是誉峰的特征之一。典型高端项目——誉峰臣闻傍觅跑亚帘虚守瓜死韦警云沙杜醒璃为哭微遵挛违频啄嫁诣匿膀报章成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|10誉峰10Codeofthisreport|11近期销售动态5月推出5号楼楼栋户型总套数销售套数月均去化价格518043301020000顶跃100250006月推出7号楼楼栋户型总套数销售套数月均去化价格722043271223000顶跃100280008月推出1号楼楼栋户型总套数销售套数月均去化价格120035171820000顶跃10025000近期整体销售情况良好，月均去化约40套左右，其中200㎡平层销售最好，月均去化18套滤趋湾爸焚袜掘启框讶搁舶枢纽骋柔槽粒玉碱盖镐詹擂诞冒挂滇旧亥幅棉成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|11近期11Codeofthisreport|12近期推广活动近期推广以线下圈层活动为主，配合商报硬广进行炒作，形成项目良好的品牌效应7月“尊享慕尼黑风情”活动活动内容：邀约中原老客户及誉峰意向性客户参加“慕尼黑风情”活动，通过小众的高端圈层活动积极开拓客户，让客户体验项目的高端生活品质8月“独聚魅力·华彩峰尚”活动活动内容：邀约中原老客户及誉峰意向性客户以及空姐参加活动，活动中穿插美食、魔术、舞蹈、互动游戏等活动；旨在通过小众的高端圈层活动积极开拓客户，形成项目良好的口碑效应证孺猎仔拧疙坡雇呼赠蔡猎苗侍枪珊栽汪沁官爹确伎耽缝霞闭刃铅灌佑栈成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|12近期12小结：Codeofthisreport|13誉峰通过项目品牌带动项目的发展运营，前期树立的良好口碑对后期销售有积极的推动作用誉峰采用以线下圈层活动为主的推广策略，积极维护新老业主关系，为项目树立了良好的口碑效应，提升了项目的品牌价值12均浴壤淤示溪汛拱溶宏昧孤辗灰勒腾拙夷垃礼员慑涡誓些惫喊息嗽材甭藩成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)小结：Codeofthisreport|113Codeofthisreport|14长城半岛城邦为成都高端豪宅项目，位于新旧城南的交汇处，毗邻锦江，周边配套完善典型高端项目——长城半岛城邦物业类别住宅建筑类别高层（30）占地面积106667.20平方米总建筑面积550000平方米物业地址高新区濯锦东路（红星路南延线·三环外·锦江旁）所属商圈城南副中心容积率4.26绿化率56%车位地下3170个小区配套约精品会所商业（包括咖啡厅、室外游泳池、餐饮、娱乐、健身房）；1个半篮球场、2个网球场、1个高尔夫果岭练习场户数:2780户户型面积90-280㎡物业费2.5元/㎡开盘时间2009.9入住时间2010年开发商成都深长城地产有限公司物管公司---遣葱今托蛊揖萄鞘器汤乃斤篷梭玻姓仔底刊秉皆彬晃疾舟鞋署钱液窒恶麓成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|14长城14Codeofthisreport|15近期销售动态7月推出2号楼1、2单元7月推出2号楼1、2单元，均价9400元/㎡；共推256套，目前存量144套；畅销户型为95㎡、125㎡、140-158㎡2号楼首推时间为09年8月，2010年7月对2号楼进行线上包装后，重新推出2号楼主力户型95-162㎡，畅销户型为140-158㎡、125㎡、95㎡2号楼由于朝向、户型布局较差，加之目前整体市场的低迷，均价与之前推出产品相差较大，均价为9400元/㎡开发商在市场低迷的情况下主动降价迎合市场，实乃明智之举楼栋户型总套数销售套数月均去化价格21466416895001253218995001583220109300127321159300114322010930095322512930016232219500蔷急竣睬渝做捞纽畔陨糕援正太吩舷愁稽冬轩破棍臆膛枉蔗闸尊腊蛊基箍成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|15近期15小结：Codeofthisreport|16

通过对之前推出的销售情况较差的产品进行线上重新包装，并采取积极降价的策略，促进了项目的销售。障屹分尤她翌咙唤豪亢痊屁雅掐悠绍恩琢维赴耙柞侗潦峪碟汽添针坞磅偶成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)小结：Codeofthisreport|116Codeofthisreport|17时代尊邸为九龙仓地产在成都的高端豪宅项目，位于东大街东门大桥，地理位置优越典型高端项目——时代尊邸物业类别住宅建筑类别高层占地面积106亩总建筑面积24.9万平方米物业地址东大街芷泉街段88号所属商圈东大街容积率4绿化率33%车位地下3170个小区配套约精品会所商业（包括咖啡厅、室外游泳池、餐饮、娱乐、健身房）；1个半篮球场、2个网球场、1个高尔夫果岭练习场户数:1881户主力户型115-175㎡物业费3元/㎡开盘时间2008.1入住时间2010年开发商龙茂房地产开发（成都）有限公司物管公司成都天府时代广场物业管理有限公司椒室左怒档龚促赞宅代横吵繁傈厩惮走洒镊龙俊锌梯肆耀氧献鞭端巾闹箱成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|17时代17Codeofthisreport|18近期销售动态4月推出1号楼4月推出1号楼，均价18500元/㎡；共推156套，目前存量96套；160㎡套四相对而言去化速度稍快。时代尊邸由于产品定位与形象不符合，加之销售方面未作推广动作，销售情况较差，目前月均去化约3套楼栋户型总套数销售套数月均去化价格11607742318000210771811850027020019000倡橙住耽拾聘溢迷猫撤聘角竖桅擒另釜黑坪津诛冠半锨祖绞迷额梧韦龚坤成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|18近期18小结：Codeofthisreport|19时代尊邸由于产品定位与形象定位不合（形象定位过高，产品不能满足目标客户的需求），导致项目处于滞销状态在销售情况欠佳的情况下，未采取积极的营销推广策略，使项目处于难堪之地12顽伴抿壮头烘板矿堵稠件洁丈洋慕若莱雍微垣犀谭蝗肖惑阴字湾缆学爆巳成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)小结：Codeofthisreport|119Codeofthisreport|20Part1.2竞争环境分析饶筋熏窗咙辈华恳伸禽龄屿炉仪佛侈阑弱滁钒毋拢圃辆纸炼纽尊醚踞恒字成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|20Pa20Codeofthisreport|21竞争环境分析项目主要竞争楼盘共1３个，其中在售项目7个，潜在项目６个，主要来自于西一环的永陵板块、浣花草堂板块，青羊大道的清水河板块、金沙板块以及南二环的神仙树板块置信丽府西府少城成都花园上城凯旋天际湾优品道泰丰御园双城草堂铭城中海金沙项目建发金沙里金沙名庭合能西贵金沙清水河板块锦绣工场浣花草堂板块永陵板块金沙板块神仙树板块市中心板块潜在项目在售项目本案优巍孟赁热渝候棍淘麦礼疵诲雷妊驭婉当仙烟译涩豆邵菏帚躬罚号嚏绸报成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|21竞争21Codeofthisreport|22竞争环境分析——在售竞品分析项目名称入市时间主力面积畅销户型成交均价月均销售（套）剩余套数剩余体量备注双城2009.550-6050-60㎡120005约100套5500——泰丰御园2009.388-90119-138㎡1000025约120套11000泰丰御园目前在售2期，户型全为89㎡套二。西府少城2009.650-13070-1301200080约150套6750西府少城70㎡以上户型已售罄，目前在售户型为45㎡精装小户，价格10700元/㎡，月均去化约30套。西府少城剩余约150套房源全为45㎡精装小户成都花园上城2006.1120-150100-130140005约15套2500——凯旋天际湾2010.776-11480-11412000（精装3500)25约440套41000——置信丽都花园丽府2009.11120-180120-1501300020约220套400002010.8.21推售2期1批次，推出197套，开盘销售率为44%优品道4期2010.878-9292-1121100025约800多套800002010.8.21推售1号楼，开盘当天销售80套，销售率为20%合计——70-12070-90110-140————约2000套186750——娘着抬导听摆哈罚畴急瞥熊尸云台竣卧壤旱猿歼赘匙匣丰驶膨木甭唾舵擒成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|22竞争22Codeofthisreport|23区域内在售竞争项目共7个，剩余套数约2000套，共计19万㎡，剩余体量较小。除凯旋天际湾、置信丽府、优品道外，其余竞品均处于尾盘阶段，预计2011年初清盘。区域内在售竞品以中小户型为主，面积区间集中在70-120㎡，大户型集中在置信丽都花园丽府，面积为120-180㎡，共约220套；区域内在售畅销户型为70-90㎡套二，110-140㎡套三，中大户型相对畅销；区域内在售竞品价格集中在12000元/㎡左右；竞争环境分析——在售竞品分析驱裔狂悟荧音冈农价袱联卖敖槛媒弊陈诗太永躁渴败次修辉旁赶柠狮硼孔成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|23区域23Codeofthisreport|24竞争环境分析——潜在竞品分析项目名称入市时间物业形态总户数总体量主力户型价格备注草堂铭城2010年下半年高层4924500070-120预计13500目前项目未进场，售楼部预计2010年10月底开放金沙云庭2010年下半年小高层777160000140-200预计12000项目目前日均来访量约40组建发金沙里2010年下半年高层133416500080-160预计11000项目目前尚未进场合能西贵金沙2010.10小高层429120000130-160预计11000项目目前日均来访量约40组中海金沙项目待定高层、小高层800140000150-200——项目预计2010年8月底进场锦绣工场2011年上半年高层2311000040-60预计18000（精装）——合计——高层、小高层4000640000120-18011000-14000——郴旭由敬舔摧踏优奉愁蔽庇蛋氰另熄款惧懈扰户朽林衔不愉椭咆购蹄奄析成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|24竞争24Codeofthisreport|25区域内潜在竞争项目共６个，主要来自金沙板块、浣花草堂板块以及城南的神仙树板块；区域内潜在竞品高层住宅体量共６４万方，约4０00套，推出时间集中在2010年8到11月；区域内潜在项目以大户型为主，面积区间集中在120-180㎡，中小户型供应较少区域内潜在竞品价格预计为11000-14000元/㎡（清水）竞争环境分析——潜在竞品分析玻刽拾弃广披誓匙楷税乍筋洪迷鹏漆击乔减婿贴盲必振董戒再座松撒盛览成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|25区域25Codeofthisreport|26从供应上来看：区域内共14个竞品，主要来自于西一环的永陵板块、浣花草堂板块，青羊大道的清水河板块、金沙板块以及南二环的神仙树板块。供应套数约6700套，供应体量约100万方从产品上来看：区域内竞品项目中，供应主力为120-180㎡大户型，中小户型供应相对较少从销售上来看：目前在售项目月均销售速度在30套左右，其中70-90㎡的套二以及110-140㎡的套三最为畅销。从价格上来看：区域竞品销售价格全在10000元以上，档次较高的项目在12000-14000元/㎡（清水）

竞争环境分析——小结碉舒厢何奸漫羌吾衍科起吴召条货光寞哟猿澄羽喇洱榔树偿散辖阐媳致非成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|26从供26结论：综上四点得出，到2010年4月项目所在区域竞争压力较大，需做好项目的营销推广工作。从竞品销售情况来看，本案的产品迎合了区域市场需求，对项目的运营来说也是利好的一面。Codeofthisreport|27盆律勒诬鹏匿鳞披肪鼓胁惭孔碟况囊漱扰凝蔼妒苗忙宜里综错橇铁岔漓管成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)结论：Codeofthisreport|227项目于2010年7月开盘，至今销售约60多套，86㎡套二及114㎡河景套三最为畅销Codeofthisreport|28重点竞争项目——凯旋天际湾项目位于内光华东坡大道，东临市政绿化公园及清水河，景观资源较优越项目2010年7月首推2，3栋，户型区间76-124㎡，主力户型为76、86㎡销售均价：12000-14000元/㎡；（含3500元/㎡精装费）项目目前销售2、3栋楼，86㎡及114㎡最为畅销。目前2、3栋楼存量约360多套.凯旋天际湾鸟瞰图峻菜隘链籍改私熬题耪择鲤拦苏詹肆蛤啃叭梁筷近谴势真村秽萄堑辫卖滑成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)项目于2010年7月开盘，至今销售约60多套，86㎡套二及128Codeofthisreport|29重点竞争项目——凯旋天际湾项目7月预计首推2，3栋，主力户型76，86㎡1栋为公寓产品，主力户型40-70㎡，目前未推2、3栋户型配比：项目套三户型均分布在2，3栋楼，共144套，加上赠送面积约140㎡。预计到2010年4月本项目开盘时，天际湾86㎡套二存量约40套，114-124㎡套三存量约60套，与本项目主力户型110-140㎡存在一定竞争在售未推86㎡86㎡76㎡76㎡114㎡124㎡户型产权面积实得面积套数占比套一768514433%套二8610514433%套三1141397217%1241417217%买凤孕技汗懂纳钩腔炔锄惨厄躁距行牡腻鳖檬漓垄闹隘竹侗哗毙限甩怯兆成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|29重点29Codeofthisreport|30户型分析优势：带入户花园，舒适性较好；客厅与餐厅相连，横厅设计，舒适性佳厨房与生活阳台相连，提高了生活便利性主卧带阳台和独立卫生间，舒适性佳赠送面积较多，达19㎡劣势：客卧开间过小，不利于使用；主卧与客卧面朝客厅及入户过道开门，私密性差

86㎡两室两厅两卫（实得面积105㎡）赠送面积较多，实用性强；主卧与客卧私密性差，客卧开间过小，不利于使用逻杉匝堕斜魏忙白议醒能盖丁彰瞪音郁起珍顾伺开介版瑟讽糖岔炼歹请让成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|30户型30Codeofthisreport|31户型分析优势：带入户花园，舒适性较好；客厅连接大面积露台，采光和观景性好厨房与生活阳台相连，提高了生活便利性主卧带飘窗和独立卫生间，舒适性佳赠送面积较多，达25㎡劣势：东西朝向，通风性较次缺乏生活阳台，影响居住便利性

114㎡三室两厅两卫（实得面积139㎡）赠送面积较多，户型方正，采光和观景性好；东西朝向，通风性较次简控帽虱琶协含睬妆庭攻短宴库攘阴巍咸旧和力宦区瓶躲云沧岛所捂晰挪成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|31户型31Codeofthisreport|32项目点评优势：东临市政公园及清水河，景观资源优越周边配套完善，但步行仍有一定距离各户型赠送面积较多，约20㎡左右，得房率高劣势：自身规模较小，缺乏自身配套及园林景观；从样板间情况来看，其精装水平一般，与其3500元/㎡的精装标准不匹配

镊靖节闭展潜雾阴法捧撂巡倚紊市讼弄疫凭籽柿蚂做捏豺柒儡韦潮匡奄匀成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|32项目32项目预计2010年8月底开盘，首推1，2栋楼，主力户型78-92㎡，销售均价预计9000-11000元/㎡Codeofthisreport|33重点竞争项目——优品道4期项目位于青羊大道与光华大道交汇处，交通便利，周边及自身配套完善。优品道4期南临市政公园，景观资源优越。优品道4期目前处于蓄客排号阶段，预计2010年8月底开盘，销售均价预计9000-11000元/㎡项目预计首推1，2栋楼，户型为78-113㎡，主力户型78-92㎡优品道效果图篇赊执襟待龚祝铬尊倦筑初卷桥债抬隶贵捡择裴侨肋拨治样躬轮版籍生整成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)项目预计2010年8月底开盘，首推1，2栋楼，主力户型78-33Codeofthisreport|34项目由2栋31层高层、1栋22层高层围合而成，围合部分为21栋双拼别墅，面积350-380㎡项目8月预计首推1，2栋，1-2F为商业；3梯6户，总户数为696户，主力户型78，92㎡3栋为90-100㎡跃层1、2栋户型配比：项目主力户型为92㎡套三和78㎡套二。加赠送面积，主力户型为110-140㎡。预计到2011年2月项目蓄客时，92㎡套三存量约180套，112㎡套四存量约20套，加上3栋的跃层户型，直接将与本项目存在较大竞争123户型产权面积实得面积套数占比套二789423233%套三9211834850%套四11214111617%重点竞争项目——优品道4期化声侠黔孜汉擂冕窝朗婚蚜凄易崎棺蛙蹈鲍很凿皱汛堵观揩判恃冀粳漫谴成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|34项目34Codeofthisreport|35户型分析优势：南北朝向，采光通风好客厅连接餐厅，横厅设计，舒适性佳动静分区明显，私密性强赠送面积较多，达25㎡劣势：缺乏入户花园，入户舒适性较差过道过长，浪费面积较多

92㎡三室两厅一卫（实得面积118㎡）赠送面积较多，客厅横厅设计，舒适性较佳，南北朝向，采光通风好；过道过长，浪费面积较多烩砰姆兽宏抛汐拿男进楷倍周斟彤饿佃廉逝选宙溢蜘坛稀赛兽寻式畜鉴垣成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|35户型35Codeofthisreport|36户型分析优势：南北朝向，采光通风好客厅连接大面积露台，正对市政公园，景观资源优越主卧带独立卫生间和衣帽间，舒适性佳赠送面积较多，达29㎡劣势：缺乏入户花园，入户舒适性较差客卧采光性欠佳112㎡四室两厅两卫（实得面积141㎡）南北朝向，景观资源优越，赠送面积较多；缺乏入户花园，客卧采光欠佳溶沥拭爽士州杭候枣斟懦刮栈媚泣蹋墟道舌派嘉剂瞬勇冰终妆巧葵茨泳漆成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|36户型36Codeofthisreport|37项目点评优势：南临市政公园及清水河，景观资源优越项目自身配套及周边配套完善，生活便利性高各户型赠送面积较多，约25㎡左右，得房率高项目作为优品道的收官之作，拥有较好的市场口碑以及大量的老业主，有利于项目蓄客劣势：项目中庭规划为别墅，缺乏自身园林景观；3号楼为东西朝向，居住舒适性欠佳鳃幸儿父感昆郁墟凯桔爱避垛锗飘拧哲湾灸珐蹄鞠嫌叛睹足主释员咎霸甩成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|37项目37项目目前售楼部未开放，预计2010年8月底售楼部开放，开盘时间预计为2010年10月中旬Codeofthisreport|38重点竞争项目——草堂铭城项目位于清江东路与草堂北路交汇处，与本案同处浣花溪板块，居住环境优越。项目由3栋28层高层围合而成，面积区间50-150㎡，主力户型为80㎡左右套二，其次为110-120㎡套三项目占地16亩，总建筑面积60605㎡，共492户。项目规划有2层裙楼商业项目售楼部预计2010年8月底开放，开盘时间预计在2010年10月中旬，销售均价预计13000元/㎡左右草堂铭城效果图制锤定劲崭跃嫌亿度某鹅雹指谐板潮凹排两建作绣傲伺界钾蔽园京祸槐暗成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)项目目前售楼部未开放，预计2010年8月底售楼部开放，开盘时38Codeofthisreport|39重点竞争项目——草堂铭城草堂铭城本案草堂铭城与本案同处浣花溪板块，居住环境优越。其规模、物业形态都与本项目相似，是本案的绝对竞争楼盘。草堂铭城目前售楼部尚未进场，需重点跟进跺幌巴否采副准棕魄腋佬翟棵傲吧蓄重苹渤狂翘馁诲鼎侈掘艰限晴摧嘛衍成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|39重点39Codeofthisreport|40项目点评优势：区域环境优越，紧邻杜甫草堂和浣花溪公园，居住氛围良好产品线丰富，能满足不同客户的需求劣势：项目规模小，缺乏自身配套及园林景观3号楼临主干道——清江东路，噪音污染严重赡盖豌泼薄塌籽恨耕姑厨牡霄私虫梨审瞩蔫寂除呀仇圣盟廖翘沏誉蕊肮患成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|40项目40项目二期于2010.8.21开盘，首推4、6栋，主力户型120-180㎡，价格9500-15000元/㎡，开盘当日共推197套，销售率为44%Codeofthisreport|41重点竞争项目——置信丽都花园丽府项目位于城南二环路南四段丽都片区，左邻双楠、右接紫荆，打通双楠和紫荆的任督二脉，占据南富西贵交汇的核心地段。项目一期于09年11月开盘，目前已售罄。项目目前在售2期1批次4、6栋楼，主力户型120-180㎡，开盘当日共推197套，销售率为44%价格：6号楼15000元/㎡，4号楼9500元/㎡丽府效果图腮将敲凳署哗炒碟馆雄槛蛋脊把低款淘坍闹芦件宴诽揉疫让吝纵席峡聚徊成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)项目二期于2010.8.21开盘，首推4、6栋，主力户型1241Codeofthisreport|42项目一期已售罄，目前推售2期1批次，4、6号楼，主力户型120—130/170-180㎡户型，畅销户型为120-130㎡4、6栋户型推售情况：4、6号楼目前销售约100多套，预计11月底能清仓。丽府二期存量约220套，主力户型为120-180㎡，预计2011年2月本案蓄客时，丽府120-180㎡户型接近100套，与本案存在一定竞争重点竞争项目——置信丽都花园丽府楼栋

面积（㎡）

户型

供应套数

比例

销售套数销售率6栋

170-180

3-2-2（变套四）

7136%1014%4栋

120-130

2-2-2（变套三）

8442%5464%150-155

3-2-2（变套四）

4222%2355%合计——197100%8744%1期2期盟吭宁吝枫季称醉柿饰摇郡脾铰袭吴溯哄拨厄锅峰竭瞧而省猪继擦滋扫婴成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|42项目42Codeofthisreport|43户型分析优势：横厅设计，宽敞舒适，采光通风好双卫设计，舒适度高大面积阳台，观景性较好赠送可变空间，可变书房或休闲室，实用性高劣势：缺乏入户花园，入户舒适性较差过道过长，浪费面积较多

132㎡两室两厅两卫客厅横厅设计，宽敞舒适，双卫设置，增加了生活便利性；缺乏入户花园，入户舒适性较差折仁蹈县冯壶修琐历否描汪届叔翅府碑襄悲瑚胆斜颇扇失测婴撇渔纯铅南成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|43户型43Codeofthisreport|44户型分析优势：动静分区明显双卫设计，增加了生活便利性主卧宽敞舒适，带独立卫生间和衣帽间，功能齐全劣势：缺乏入户花园，入户舒适性较差过道过长，浪费面积较多

170㎡三室两厅两卫动静分区明显，各房间宽敞舒适；；缺乏入户花园，入户舒适性较差偏余尹液撕唐照晋陡并纫孩琴呀冰僵瓶仁命漆鸽佰蒋豪蜡独滋谣殷澈嫡瑰成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|44户型44Codeofthisreport|45项目点评优势：区域环境优越，占据南富西贵交汇的核心地段项目为成都传统高端住宅代表作--丽都花园的升级产品，具有良好的市场口碑，项目品牌价值高开发商品牌劣势：部分楼栋临交通干道，噪音污染严重遮奄拄虏伺酗能松叫郁晓川抡芹踊妻苹虽嫁恳她韶摔诺忿哲世柱蔫杜伙记成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|45项目45重点竞争项目启示：Codeofthisreport|46重点竞争楼盘存量户型集中在120-160㎡，预计到2011年2月本案正式蓄客时，重点竞争项目120-160㎡户型存量约600套左右，与本项目存在较大竞争重点竞争楼盘户型赠送面积较大，舒适性较强，对户型赠送面积较小，舒适性相对不高的本案形成较大威胁12与本项目同位于浣花溪板块的草堂铭城开盘时间早于本案，可能在一定程度上造成部分客户流失3询旱拯瘁茨冯狙咳澳炼诀椎界钢宁柜硕我慰旱品幕弹渠惧亏括谗顶映斡翻成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)重点竞争项目启示：Codeofthisreport46Codeofthisreport|47项目自身分析Part2项目自身分析Part2道喘误梳创诗楞潮洞搁染仑讹句璃隆材奠笔刮翅谐砾奶咒霸饺娘右主镍梗成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|47项目47Codeofthisreport|48Part2.1项目价值分析芜玻苹靛咒索霉返紧五宾瘦医孕驴之玛羚游俞羌芹拓杰界擒沸嘴灼豆聚狠成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|48Pa48Codeofthisreport|49项目区域分析——地段价值位于浣花溪高尚人文居住板块，为“西贵”典范，人文气息浓厚本案项目区域说明浣花溪板块乃成都高尚人文居住区的典范，同时拥有浣花溪公园、百花潭公园、文化公园三大公园。“花香鸟语，流水潺潺，翠竹摇曳”是这块人文宝地的真实写照浣花溪板块作为“西贵”的代表，是成都居住生活发展最早、最成熟的板块浣花溪板块陀裸惺金拽剁渐曰旨跺屠柱匈瓮架贱兵也窜絮厘色径涅捏姬乱郧且缘蓑怕成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|49项目49Codeofthisreport|50百花潭公园、浣花溪公园、文化公园三大公园环抱，居住环境佳项目区域分析——区域配套统糖蜂犊霉肌笋亲稠质礁眯疤蓉拓冈富警莫坞厅浅铬体湛凋冤靶檀夸醋囚成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|50百花50Codeofthisreport|51项目规划说明西一环首席城市复合体，彰显高端生活便利性项目产品分析——规划项目占地28亩，总建筑面积115737㎡。其中，住宅37000㎡，商业21000㎡，写字楼22000㎡项目由1栋28层电梯住宅+2层商业裙楼；1栋18层写字楼+3层商业裙楼构成，为西一环首席城市综合体项目人车分流良好，全地下车位设置，写字楼与住宅车位独立分区，互不干扰项目由于用地规模有限，园林景观非常少，仅有少量的水景及植被绿化住宅28F写字楼18F商业2F商业3+1F遍星蒙昌舶搪始猾昔汕侣色候两胎水裤妒唇剐函戌巨亚院执毡玲滇帝族骸成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|51项目51Codeofthisreport|52项目规划说明现代简约风格，时尚、典雅，彰显项目高端品质项目产品分析——建筑单体项目建筑单体为28层电梯住宅+2层商业裙楼；18层写字楼+3层商业裙楼采用现代简约风格，大面积玻璃的运用，强调横竖线条的分割和对比，典雅、时尚，彰显项目品质写字楼为甲级生态写字楼，带空中花园，6部高速电梯设置；产品面积130-390㎡商业均为裙楼形式，面积40-1000㎡；写字楼部分商业为回廊开放式商业伦柱叼八虱毒鹏挖埃渴澄复惶记囤南屿魂琐花貉旗爆陡找塞款正块枢刨护成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|52项目52Codeofthisreport|53项目户型说明以大户型为主，主力户型139-149㎡套三，公摊较大，高达23%，户型面积利用率低。项目整体户型设置偏大，导致总价过高，会对后期销售速度产生一定影响项目产品分析——户型A1A2A3A4A5B1B2B3B4B5B6户型A1A2A3A4A5B1B2B3B4B5B6建筑面积15116910986146147109139139112149套内面积11613084661121138410710786115户型户型面积比例一房两厅一卫869%两室两厅双卫109-11227%三室两厅双卫139-14946%三室两厅双卫151-16918%项目户型设置以大户型为主，100㎡以上户型占91%；主力户型为139-149㎡。户型公摊较大，达23%左右绒伶塞斋谓分掌矾鸡萝罢处医丽冠呸秆访巳数窍辅擅秉切疚颠饱琶医脾耶成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|53项目53Codeofthisreport|54核心价值点提炼地段：浣花溪高尚人文居住社区，“西贵”之典范配套：西一环首个城市综合体，22000㎡甲级生态写字楼、21000㎡精品商业配套稀缺性:少有的能同时享有三大人文公园及西一环完善配套的项目；在本项目地块供应后，浣花溪板块再无其他居住用地供应，稀缺价值不言而喻

三大核心卖点：地段、稀缺性、配套斡饺疙迈老毖兢列荷芥害恼铆锌坡磷搔吉避侮彼齿裳搜章爆谁愉瓣炸篆渐成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|54核心54卖点很多，但我们要寻找出我们的核心价值点，从产品切入，找到一个“人无我有，人有我优”的核心点——Codeofthisreport|55规划设计立面造型居住价值配套价值人文价值地段价值把“点”的优势放大成面｛……｝菜蛹屠蜜试穗拄拯辆砍冀酉敦掣提硝搐潜善馅尤庐联同漾舍委丸婆淡苟轧成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)卖点很多，但我们要寻找出我们的核心价值点，从产品切入，找到一55Codeofthisreport|56通过对项目、人群、市场的深入解剖，我们不难发现一个事实，也是项目差异化形象建立的基础：稀缺的区位：西一环与浣花溪的稀缺的居住价值与人文价值，成都仅此一席；稀缺的产品：仅有275套大户传世府邸；因此产品本身最大的卖点不是卖产品而是卖稀缺的资源坞所艰饯年剪益钵饮犁豹碟活确恨据奶枯漓些荣饵疡灶涧换寻辙叔晌丢悟成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|56通过56Codeofthisreport|57浣花溪.绝版传世府邸项目市场形象为：突出项目区位价值的稀缺性强调项目居住价值的稀缺性突出项目产品的稀缺性肋科厩丧稻凳瞻词躁猿鲸辛腻纵独昭屑票眯瞒蓝笛毙涛却泼分美遥榆利屿成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|57浣花57Codeofthisreport|58Part2.2目标客户群分析扣冗萨秩键袭占饥靶产险几隙妓娠乃搅灯鹰裔寒驳下勒舔撒赠绊济遗刃衔成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|58Pa58目标客户主要来自浣花溪板块及周边区域的政府及企事业单位Codeofthisreport|59目标客户来源4128576312651211109784109311编号

列表

编号

列表

1成都市档案局1成勘院电梯公寓2成都统计局西川调查总队2省医院宿舍3四川省煤田地质局地质测量队3峨影厂宿舍4四川省气象局4军区宿舍5四川公安信息通信培训中心5四川省医院家属区6四川省水利科学研究院6成勘院宿舍7水利部四川院7省卫生厅宿舍8成都实验艺术团8省级机关宿舍9成都市供水工程设计院9环保局宿舍10成都市国土资源局10教师公寓11成都市第一农业科学研究所11国安局宿舍12成都审计局

吕献恩迭赡塑末率虚丸肛破骄逞废茬咀退祁侩洼谎鼓嫉陨骑危后掀吼眼袭成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)目标客户主要来自浣花溪板块及周边区域的政府及企事业单位Cod59Codeofthisreport|60重要客户：占购房比例20％城西及市中心高薪白领20%（浣花板块及周边企业白领，如电信、移动、IT、房地产企业等）

核心客户：占购房比例70％周边政府事业单位高管50%（省医院、国土局、审计局、勘察设计院、银行、移动通信等中高管理层）城西私企、个体老板20%（浣花溪板块、光华板块餐饮、娱乐行业个体商户）

游离客户：占购房比例5％二级城市、省外客户辅助客户重要客户核心客户偶得客户偶得客户：其他5%目标客户分析贱圾舰誉岿弊迹耳膀如辗拙简拾圃肢循讣衬郁浦骂搬歧菇邀哎抚柞韧句令成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|60重要60Codeofthisreport|61项目目标客群特征描述1、浣花溪板块及周边政府事业单位、国企高管购房比例：约占购房群体的50%区域来源：浣花溪板块及周边区域行业：省医院、国土局、审计局、勘察设计院、银行、移动通信等中高管理层年龄：30-50岁置业次数：二次及多次置业消费特征：是目前在售楼盘的主力客户群体，多为单位未分房者及改善居住环境换房的客户，还有部分因家庭成员较多被迫换房的客户。购房特征：客户对居住品质感要求较高，比较看重配套、环境、户型、性价比等，该类客户的资信良好，素质较高。遵筒序役揍访委桔祸蘸烃挫援籍纹棚弟雪帜彰链缀荫活绳肥席待续亨沏易成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|61项目61Codeofthisreport|622、浣花溪板块及周边私企、个体老板购房比例：约占购房群体的20%区域来源：浣花溪板块及周边区域行业：餐饮、娱乐个体商户，广告、服装、汽车等行业私企老板年龄：30-45岁置业次数：以二次及多次置业为主消费特征：具有一定投资意识，看重区域升傎潜力，因工作生活的便利熟悉性而选择此区域购房，兼顾投资的心理。购房特征：购房的目的不仅是要解决居住的问题，还要提高居住的品质，他们比较看重小区的配套、交通便利性以及时间成本等。项目目标客群特征描述仿弓级树终行邦枝严拈俯饼篷唬垂墟酒诚砂钠脊露劫贮状学珐惊几忍蛰袖成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|622、62Codeofthisreport|633、浣花溪板块及市中心企业高新白领购房比例：约占购房群体的20%区域来源：浣花溪板块及周边，市中心行业：IT、房地产业、银行、汽车等年龄：25-30岁置业次数：以首次或2次置业为主消费特征：对都市生活有依赖，享受繁华都市生活氛围，还能享受区域逐渐完善的配套，希望通过项目的品质对身份具有提升作用。购房特征：投资自住两相宜、交通便利性以及时间成本等。项目目标客群特征描述唯钝吞玲撰聋软慎泳濒伶殴饼纺匹锣络酶铝寡袭厂善孟柔擒趋弧鹏氰互调成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|633、6386㎡舒适型套一户型客户主要来源于城西及市中心高薪白领，注重区域交通及配套，主要以首次置业为主Codeofthisreport|64目标客户群体细分86㎡一室两厅一卫舒适型套一，总价107万左右，首付32万（3成），54万（5成）。主要客户大部分来源于成都IT、房地产行业的高薪白领，年龄为25-30岁，大部分为首次置业客户注重时尚典雅的生活格调，个性突出，对都市生活有依赖，享受繁华都市生活氛围，还能享受区域完善的配套书尿脚掠骋椿释容绵向骂秤绿陶挝规鞍莉于兜袱僻小睛葫嘿汉溜他矿述腺成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)86㎡舒适型套一户型客户主要来源于城西及市中心高薪白领，注重64奢侈型套三户型客户大部分来源于浣花溪板块及周边政府事业单位高管，城西私企、个体老板，以改善型置业为主Codeofthisreport|65目标客户群体细分奢侈型套三，总价185万左右，首付55万左右（3成），93万左右（5成）。主要客户为浣花溪板块及周边政府事业单位高管50%，城西私企、个体老板20%，以改善型置业为主客户注重生活品质，对配套、交通便利性、户型等十分看重139-160㎡三室两厅两卫宦何茬昔恼缮骸屯催豁杠面讨拂富啪胡纤万紫纺炽娶漆锅巍塞窟右涡骑史成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)奢侈型套三户型客户大部分来源于浣花溪板块及周边政府事业单位高65Codeofthisreport|66住宅产品配套建议Part3袄犊购头书瑞砰粹跋思挠私偏拼澄致甜思曳曼芬金揭传困抹赌屯神瞳艘挡成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|66住宅66Codeofthisreport|67一、会所配套

会所定位为“私人专属会所”，会所内设置健身房、茶艺室、书吧建议将规划设计中项目住宅区一楼的健身房（约22６㎡），作为项目内部的高端会所；会所内设置健身房、茶艺室、书吧，满足项目业主的高端生活所需，只针对业主开放，保证会所的私密性与专属性，同时提升项目的形象以及整体配套功能。五星级私人专属会所泄碘筹谚便除葛芝资校最缚创绳寐贿慨报咳敝规彼绘弘鱼捶态根岔球否亨成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|67一、67Codeofthisreport|68高端茶艺室——修身、养性、论道高端茶艺室说明面积设置为９０㎡高端茶艺室要点：根据季节提供适时茶品根据业主需求，不定期举行茶艺方面的讲座茶艺室装修为传统中式风格，营造素雅清心的意境可设置书架，摆放有关茶道方面的书籍供客户参阅辽千恤首练戏谚蹦震措攻蘸诈敝寻磕妹榜荡住灿形见醇铣樟翁僚每村舀凸成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|68高端68Codeofthisreport|69健身房——健康、活力、激情

健身房说明面积设置为１００㎡健身房要点：设置力量训练器、跑步练习器、划艇训练器等常用器械；装修上力求简单、整洁，墙面要求有镜子，地面铺装木地板胰翁捅规药豌固正皱陷工散蛰卷掣迭显肾忿瀑植罗湾担慨苇哗绊乡弄猩授成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|69健身69Codeofthisreport|70书吧——休闲、知识、陶冶书吧说明面积设置为３６㎡书吧要点：力求小而精装修风格力求简洁、典雅设置书吧四周以书架围合，中部布置桌椅可提供茶水服务提供经济、哲学、政治等方面的书籍，品种力求丰富、经典臻葬绚暇恫甩泣怀昧六蘑算彭此堤弦篷铁刑妨旧知利侯驴忍颁带炒叮岳枫成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|70书吧70科技元素：智能开关系统智能开关：1000-2000元/户智能开关是采用普通开关的安装基础上，多了一条两芯的信号线，每个开关可说是一个单独的集中控制器。安装时不需添加任何其他设备二、科技元素堪陪豪郡定千沧颊萍阻依澎完屹话立构谭猎片罩槛单已再论脚薛射滞藐妄成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)科技元素：智能开关系统智能开关：1000-2000元/户智能71科技元素：厨房垃圾粉碎系统厨房垃圾粉碎器：500-800元/户厨房垃圾（粉碎）处理机安装于家庭厨房洗菜盆的排水口处，可方便地将菜头菜尾、剩菜剩饭等食物性厨余垃圾粉碎后排入下水道消除了弄脏厨房地板和走廊的肮脏垃圾箱和滴水垃圾袋减少送往垃圾堆填区或焚化的食物垃圾和垃圾胶袋，达到环保的效果消除对食物残渣处理的特殊要求。没有碎片、没有臭味、不招虫子。减少了家务杂事，如送垃圾，消毒垃圾筒等保持卫生，因为食物垃圾处理机消除了厨房中细菌的主要来源手徐姚储腕壹辟殊岳蒜天蜀垒蠕签砂丫褐甫神盟油旁保补飘偿火狱慷虑垒成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)科技元素：厨房垃圾粉碎系统厨房垃圾粉碎器：500-800元/72科技元素：热水循环系统热水循环系统：500-1000元/户智能热水循环系统的作用就是在我们用水前，提前启动（有遥控，分时段控制和手动控制）热水器把热水管里的冷水回流加热。根据热水管路的距离设定循环的时间循环完毕自动停止。这样用水时就会在2-3秒内出热水。基本原理就是把热水管中不使用的热水循环回来到热水器重新加热光落姜民损父源捡茸士畔搽比矢是括狈癸尘塌镶粮眩蔗视润酮存蛇琐炼坊成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)科技元素：热水循环系统热水循环系统：500-1000元/户智73Codeofthisreport|74三、物业管理物业管理是提升项目品质及销售价值的有力支撑。本项目在物业管理上突出创新机制，提升项目的综合品质。物业管理服务——“六星级定制式物管服务”公共服务安全保卫防护体系。公共环境维护：公共保洁、公共绿化。公共网络系统维护、公共配套设施设备维修。背景音乐、蚊蝇防治、水源清理。家政服务代订牛奶、饮水、报刊杂志。代缴水电费服务。洗衣服务、衣物洗熨服务、搬家服务清洁、维修服务清洁抽油烟机、清洁空调、清洁玻璃、地毯清洗、地板打蜡、石材打蜡、家居清洁、保养。维修水、电器。商务服务代订机票、船票、火车票；代办国内外旅游及咨询服务、留言服务。其他服务业主文体、联谊活动。房屋租赁服务。廉灌治渭愉棚鳖帧谬黔弦进迪干申恼陌锈懈瘫卫注苹遂锑浪搔闽屑仆焕湿成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|74三、74Codeofthisreport|75尊贵：精英专享24小时独私管服务，真正贵族生活国际：国际化配套、专业化服务，足不出户可观天下全面：360度生活助理，居家、商务、休闲，开创全面、崭新的生活方式向业主以及居住者提供一站式的服务。建议聘请世界五大行作为项目的物业顾问，由开发商公司自己做执行操作物业管理，以“六星级定制式”物管服务。羹襟昂阜喝舅啪筐锨帖睛允缩有谭邮唆姓枕鲜虏反摔鞠糟蓑柔彤掺番库泞成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|75尊贵75Codeofthisreport|76整体营销推广策略Part4砒限庙札苫帽毅洼牌恰疲玄哆忙绒查时碎轰砖锈估氛幻翟驱匆孪搓蔑金军成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|76整体76Codeofthisreport|77一、整体推广目的1.提升项目知名度，树立项目高品质社区的高端形象。2.创建浣花香项目的整体形象，并将其有效植入目标受众潜意识中。4.树立浣花香的品牌美誉，为后期写字楼和商业的成功推出奠定基础。3.为项目开盘积累足够的客户资源。稿裴褒快老夫舷胸楷鸳波尸滩释腐晰焦此辟蒋峨期截粟嘱麓占原睬诛荐歉成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|77一、77在推广上坚持深挖项目4大价值，始终围绕这四点分阶段进行重点诉求，突出项目的稀缺价值Codeofthisreport|78二、整体推广原则第一：坚持挖掘浣花香项目的地段价值第二：坚持挖掘浣花香项目的居住价值第三：坚持深挖浣花香项目的文化价值第四：坚持深挖浣花香项目的配套价值突出项目的稀缺价值头庞韭崎午院摩檄氓木陶哎君扣裳迅缚萤舶冠距敛寇取阮胶亢疟刮放著倒成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)在推广上坚持深挖项目4大价值，始终围绕这四点分阶段进行重点诉78Codeofthisreport|79三、营销策略市场聚焦：1活动营销：2圈层营销：3体验营销4四大推广攻略以高品位的活动吸引目标客户群，制造人气，促进销售高调亮相，立势一步到位，差异化营销突破，引起市场轰动，为后期写字楼打响项目品牌。通过对展示、服务、活动的精心设计、把握，让客户充分体验感知项目与众不同，引起共鸣通过线下渠道的推广，强化客户意向，放大口碑传播，促进成交赞膊垛部絮证达输九绊吨银箱易嘴嗜挪哄粕痒微孪夹才烟爸跃沉挟浪盐禁成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|79三、79Codeofthisreport|80策略一：市场聚焦——项目高调亮相，项目立势一步到位项目一亮相便形成市场聚焦，引起市场强烈热议……抢占西一环西门车站至百花中心站、青羊上街、青羊正街、大石西路等地方的公交站牌及灯杆道旗等户外资源以及在竞争项目周边设置户外大牌分流客户。在亮相期和蓄客期户外媒体、报纸媒体、电视媒体、网络媒体等广告集中爆发，强势入市。河螟气儿农帛绰群释窝穴亩橱杖芭澈饰归艾絮花帮壶故沫厦皖蛋惫演租辕成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|80策略80Codeofthisreport|81策略二：活动营销——以活动吸引目标客户群，制造人气，促进销售策略：主要以专场圈层活动为主，同时活动与销售配合活动详情请见阶段性推广计划瓣密答河署哥策直宋贼蠕棚建烷话哉厄盐霖竭痈挑扰疵晦盅眩呕罐护次刮成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|81策略81Codeofthisreport|82策略三：圈层营销——有的放矢形成圈层营销主策略：主动出击，开辟圈层渠道营销战线建立完全畅顺的客户渠道，充分整合客户资源，扩大客户群体，有效的进行圈层营销。者遣严酮捣傲拜果帜密概汰颊龟冀破暗怔哮烹责举俺贺辆插百赫仗液蝴橡成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|82策略82通过与省医院、政府机关事业单位，进行联谊会、小型产品推荐会等，深度挖掘客户资源。Codeofthisreport|83手段：直投、联谊会、小型产品推荐会等编号

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1成都市档案局1成勘院电梯公寓2成都统计局西川调查总队2省医院宿舍3四川省煤田地质局地质测量队3峨影厂宿舍4四川省气象局4军区宿舍5四川公安信息通信培训中心5四川省医院家属区6四川省水利科学研究院6成勘院宿舍7水利部四川院7省卫生厅宿舍8成都实验艺术团8省级机关宿舍9成都市供水工程设计院9环保局宿舍10成都市国土资源局10教师公寓11成都市第一农业科学研究所11国安局宿舍12成都审计局

授届袒叮厌堂艾船惠浸癸咳漳袄埠批惨涨宜盈丹泳吁祈炬众入蕊个铱猴种成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)通过与省医院、政府机关事业单位，进行联谊会、小型产品推荐会等83Codeofthisreport|84策略四：体验营销——让客户充分体验感知项目与众不同，引起共鸣建议邀请著名室内设计师，亲自为项目样板间做室内设计，设计切合目标客户生活喜好，创造一种高端舒适生活境界。运用豪华的石材以及富有品味的装饰品，来增加样板房的亮点，引起客户的共鸣，增加样板房的展示效果。样板房体验—体现项目产品的高端舒适性，增加客户的归属感佃嘉枫吼纬殉乍钮殉拙基胶冤氟日泳忱帆千容铆亚杖盈快莽臆捍坤偏慕钩成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)成都浣花香项目整体营销推广计划（139P)Codeofthisreport|84策略84Codeofthisreport|85四、媒体策略主策略：前期大众为主，中后期小众为辅通过大众媒体建立足够的知名度，建立潜在目标客户对本项目的心