合富辉煌济南市名仕大厦项目发展提案

－－谨呈济南万基置业有限公司－－【名仕大厦】项目发展提案提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况

第一部分

宏观投资环境----对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况济南城市发展定位济南宏观投资环境连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心黄河下游的经济中心、金融中心、文化中心山东的政治中心济南市济南城市性质及地位宏观投资环境山东省的政治、经济、文化、科教和旅游中心；济南成为全国首个BRT推广示范城市，北园大街为首条，主城区拟定为“四横五纵”，经七路、洛源大街线路在规划之列。县西巷泉城广场北侧改造芙容街、曲水亭街改造银座·晶都国际本案省政府省人大省政协文文文文文文建工、山师、体院、山大、广电大旅游商业办公图例政务文文教宏观投资环境济南城市性质及地位济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南BRT线网布局划分为“支持型走廊”、“引导型走廊”。

支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大街、经一路、经四路、经七路和经十路，其中北园大街、经七路适合建设BRT系统；南北向的纬十二路、纬二路、历山路、二环东路中，纬二路是建设BRT系统的最优走廊。

２００７年，济南市修建８条城区道路，总长度共计４４．７公里，这８条路为：二环东路，快速路９．２公里；经七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······济南城市性质及地位——交通

济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区。包括：以三大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区——泉城路——南门地区的济南中心商业区。

链接：中央游憩区（RBD，RecreationalBusinessDistrict），国外也叫商业游憩区。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而是最全面体现和展示城市的生活、城市的文化的场所，这也是构建功能化城市的内容。一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一个是步行街。第二是有娱乐场所。第三就是各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是各类的文化体现。中央游憩区

济南城市性质及地位——旅游三团三廊天圆地方济南城市性质及地位——商业泉城广场北侧改造规划济南南城城市市性性质质及及地地位位————商商业业济南南快快速速2004年年2月月提提交交市市政政府府批批准准的的《《济济南南市市商商业业网网点点发发展展规规划划》》确确定定济济南南市市商商业业网网点点总总体体布布局局为为““三三、、一一、、四四、、六六””结结构构：：构构筑筑三三大大商商圈圈（（老老城城市市商商圈圈、、主主城城商商圈圈和和城城区区商商圈圈）），，其其中中将将古古城城区区传传统统中中心心商商业业区区提提升升为为都都市市级级商商业业中中心心，，着着力力打打造造现现代代化化都都市市商商业业中中心心新新形形象象，，形形成成立立足足济济南南，，服服务务山山东东，，辐辐射射华华东东、、华华北北及及环环渤渤海海地地区区的的大大都都市市级级商商业业中中心心。。2004年年3月月中中旬旬公公示示的的济济南南市市泉泉城城广广场场北北侧侧地地区区城城市市规规划划设设计计方方案案，，规规划划范范围围为为济济南南市市黑黑西西路路与与泉泉城城路路、、榜榜棚棚街街与与天天地地坛坛街街之之间间，，总总用用地地面面积积约约8.49公公顷顷，，有有ＡＡ、、ＢＢ两两套套设设计计方方案案，，均均采采用用““三三团团三三廊廊””的的规规划划结结构构模模式式，，形形成成““三三纵纵一一横横””的的环环形形交交通通系系统统，，新新建建部部分分总总建建筑筑面面积积均均在在30万万平平方方米米以以上上。。济南南城城市市经经济济发发展展概概况况宏观观投投资资环环境境济南南市市近近五五年年来来的的国国民民经经济济一一直直保保持持持持续续、、快快速速、、健健康康的的发发展展势势头头。。2004年年国国内内生生产产总总值值增增长长势势头头达达到到了了近近五五年年来来的的最最高高值值，，同同比比增增长长18.36％％。。目前前数数据据统统计计显显示示，，济济南南市市2005年年前前三三季季度度GDP为为1327.5亿亿元元,比比去去年年同同比比增增长长15.9%；；人人均均工工资资收收入入同同比比增增长长19.1%。。济南南市市一一、、二二、、三三产产业业历历年年发发展展比比例例单位:亿元济南南城城市市经经济济发发展展概概况况作为为省省会会城城市市，，济济南以以第第二二、、三三产产业业为为主主导导产产业业，，第第三三产产业业高高于于第第二二产产业业显显示示城城市市的的商商业业化化程程度度较较高高，，并并逐逐年年增增长长，，在在一一定定程程度度上上也也增增加加了了对对写写字字楼楼的的需需求求。。经济结构调调整有新进进展。2004年三次产业比比例由上年年末的7.6：44.6：47.8变变化为7.3：45.9：46.8,第二产业业比重上升升1.3个个百分点。。全年现代服服务业实现现增加值299.5亿元，增增长13.5%，在在第三产业业增加值中中所占的比比重为39.5%。。宏观投资环环境单位：万美元济南城市经经济发展概概况宏观投资环环境外商投资逐逐年增长,外来企企业对中高高档物业消消化能力强强。据统计，2005年年上半年先先后有5家家世界500强企业业落户济南南，至此，，500强强在济总数数已达23户，泉城城魅力初显显。居住成为城城市居民消消费的热点点之一。2004年年末城市居居民人均住住宅使用面面积19.5平方米米，比上年年增加0.65平方方米。宏观投资环环境居民收入与与消费情况况2004年年，实现社社会消费品品零售总额621.0亿亿元，增幅幅逐季升高，城市市市区居民（（非农业））人均可支配配收入和人人均消费性性支出分别达达到12005元和和8581元，分别别增长9.0%和和2.2%。2004年年在各项消消费中，用用于购房的的消费支出出同比下降降0.3个个百分点，，归结原因因：一是济南消消费者历经经多年房地地产市场变变化消费更更加趋于理理性；二是和近两两年济南市市总体房地地产市场有有效供给不不足有关。。宏观投资环环境居民收入与与消费情况况小结：城市居民消消费能力不不断增强，，购房需求求加大，但但由于市场场、政策、消费心心理等多种种因素影响响，住宅市市场存在调调整，刺激激了商业地地产投资的的力度。小结宏观经济增增速较高。。济南二、、三产业一一直保持持持续、快速速、健康发发展，宏观观经济将继继续保持稳稳定增长态态势。社会经济稳稳定发展为为房地产业业的发展奠奠定了坚实实的经济基基础，不过过近期内由由于宏观政政策影响，，短期内市市场中会出出现非结构构性行业调调整。居民可支配配收入稳步步增长，国国家“十一一五”规划划为济南社社会经济突突飞猛进的的发展指明明了方向。。金融业、高高科技产业业将推动济济南市投资资环境的改改善，外商商投资的不不断增长也也将促进城城市投资环环境优化。。宏观投资环环境第二部分市场解读----““交换一个个苹果,各各得一个苹苹果;交换换一个思想想，各得两两个思想””。提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位

项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况市场解读第一节济济南市房房地产市场场概况第二节济济南市写写字楼市场场分析一、济南写写字楼市场场供需分析析二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征三、济南写写字楼市场场板块划分分及对比分分析市场概况小小结城市固定资资产投资高高速增长房地产市场场供求两旺旺，结构差差异大城市规划与与中疏战略略影响市场解读第一节济济南市房房地产市场场概况市场概况小小结城市固定资资产投资高高速增长房地产市场场供求两旺旺，结构差差异大城市规划与与中疏战略略影响2003年年，全市完完成全社会会固定资产产投资504.9亿亿元，2004年全全市完成固固定资产投投资651.72亿亿元，同比比增长29.08%。房地产市场场概况城市固定资资产投资高高速增长2004年年济南市完完成房地产产开发投资资110.2亿元。。以上数字可可以说明：：

一、近近年来固定定资产投资资保持较高高增速发展展，同时加加快了房地地产投资的的步伐；二二、2004年房房地产投资资额占固定定资产投资资总额的16.9%，说明济济南房地产产投资目前前正处于一一个良性稳稳健发展状状态。房地产市场场供求两旺旺，结构差差异大分析一：房地产施工工面积稳步步增长，2004年年商品房销销售额同比比增长60.6%，，市场供求求两旺；从近几年的的房地产供供求市场看看，住宅市市场一直保保持高速发发展势头，，占据主体体地位，商商业地产投投资比重保保持稳定态态势；房地产市场场概况房地产市场场供求两旺旺，结构差差异大分析二：2004年年住宅投资资额达87.1亿元元，占整个个房地产开开发投资比比重的79%，比上上年同期下下降3.5个百分点点，商业营业用用房开发投投资比重为为13.5%，同比比上升6.4个百分分点，投资资力度明显显增大，同同时，写字字楼投资有有一定幅度度的下降。。2005年年1-8月月份，房地地产开发完完成投资同同比增长13.1%，其中住住宅完成51.6亿亿元，与去去年同期持持平，占全全部投资的的80.1%，仍旧旧是房地产产投资的主主体，但所所占比重比比去年同期期下降10.4个百百分点。办公楼投资资完成2.6亿元，，同比增长长120.5%，写写字楼市场场进入新一一轮的增长长周期。房地产市场场保持稳定定发展态势势，但开发发结构差异异较大，其其中，住宅宅开发占绝绝对主体地地位，自去去年开始商商业投资比比重增长趋趋势明显。。房地产市场场概况城市整体规规划及发展展方向济南市的城城市规划总总体发展战战略总结成成十个字：：东拓、西进进、南控、、北跨、中中疏。疏中东拓西进北跨南控泉城核心商务圈济南市房地地产投资趋趋势，势必必会遵循城城市规划十十字总体战战略。“十一五””规划和十十字方针的的贯彻，必必将带动整整个济南的的快速发展展，房房地产投资资随之进入入一个新的的快速提升升期。其中，泉城城核心商务务圈的中疏疏战略，将将使市中心心区域更加加青睐于高高档物业的的投资建设设，并且更更加注重产产品品质和和档次的提提升。房地产市场场概况中疏，对泉泉城核心商商务圈的影影响泉城核心商商务圈以泉泉城广场为中心，是泉城的特特色标志区，环境优优美，经济济交流频繁，是体现现泉城特色色的商业中心、旅游游中心和经经济文化中心。本项目泉城核心商商务圈拥有有良好的人人文环境、、优美的自自然环境，，是商业投投资之首选选区间。便利的道路路交通情况况为核心商商务圈的又又一特大优优势。“中疏”战战略将促使使泉城核心心商务圈的的房地产投投资向低密密度开发转转变，避免免了市中心心的过度开开发与产品品的无差异异化建设。。房地产市场场概况房地产市场场持续升温温，开发结结构不协调调。住宅投资增增长迅速，，写字楼投投资相对趋趋缓。十字战略促促使济南房房地产开发发“有疏有有重”。其中，东拓拓战略促使使东部高新新科技区以以第二产业业为主要发发展方向；；便利的道道路交通和和密集的经经济交流，，为中部核核心商务圈圈的泛CBD区繁荣荣带来了特特大优势，，房地产开开发趋向于于低密度、、高档次物物业类型。。写字楼市场场回暖。2005年年国家先后后出台了一一系列针对对商品房价价格涨幅过过快的重大大调控措施施，1-8月份，房房地产开发发投资同比比增长13.1%，，其中住宅宅完成额与与去年同期期持平，办办公楼投资资完成2.6亿元，，同比增长长120.5%，写写字楼市场场开始回暖暖，进入新新一轮的增增长周期。。市场概况小小结房地产市场场概况市场解读第二节济济南市写写字楼市场场分析一、济南写写字楼市场场供需分析析三、济南写写字楼市场场板块划分分及对比分分析二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征一、写字楼市市场供需分分析1、济南写写字楼投资资比例：房地产总额额增长快，，写字楼投投资趋缓。。2001-2004年，房地地产投资额额平均每年年以20%左右的速速度增长，而写字楼的的投资额趋趋向平缓，，所占比重重趋于降低低。写字楼进入入新一轮发发展周期。。2005年年1-8月月份，写字字楼完成投投资额2.6亿元，，同比增长长了120.5%，，同时，随随着政策的的不断调整整和科技、、金融、贸贸易等方面面突飞猛进进的发展，，写字楼市市场将逐渐渐走向成熟熟和规范化化，写字楼楼市场的供供需增长将将进入新一一轮发展周周期。(同比增长120.5%)一、写字楼市市场供需分分析2、济南在在售写字楼楼供应量：：济南各区写字楼供应量区域历下区市中区历城区天桥区槐荫区合计面积（万㎡）58.314.620.30.3295.5比例（%）61.0515.2921.260.312.091002004年年济南在售售写字楼总总面积为95.5万万㎡。其中中历下区占占61.05%，中央央商务区占占绝对比重重；历城区区为21.26%，，这与济南经济发发展“东拓拓”战略相相符合。一、写字楼市市场供需分分析3、2005年济南南新投入市市场规模型型写字楼状状况：名称建筑面积（㎡）现状区位租售形式嘉汇环球广场43000尚未开工西北商务区售海蔚广场40000地基已起中东商务圈售特区数码港53000主体建设中东商务圈售普利海辰大厦30000主体完工中央商务区售历东商务大厦36000主体完工中央商务区售明珠国际商务港91729现房西北商务区售发展大厦24000现房中东商务圈售东环国际广场150000现房中东商务圈售三庆·世纪财富中心350000现房东部高新区售目前超过1万平米较较大规模的的写字楼有有近10个个，均采用用“只售不不租”营销销模式，目目前济南超超过10万万㎡以上的的写字楼盘盘已经超过过三个，如如：三庆世世纪财富中中心、环保保科技园国国际商务中中心和东环环国际广场场，目前均均在对外发发售中。一、写字楼市市场供需分分析4、济南写写字楼市场场迎来新发发展：新城市规划划及“十一一五”战略略带动发展展。济南市东拓拓、西进、、中疏、南南控、北跨跨的城市规规划发展战战略，新的的商业经济济增长点以以市中心为为基点，““东西两翼翼”展开，，此发展战战略提升了了济南市房房地产的总总体升值潜潜力，为济济南写字楼楼市场提供供了更多的的机会。房地产投资资势头强劲劲，带动写写字楼市场场的增长。。房地产投资资平均每年年以20%左右的速速度增长，，写字楼近近几年的投投资趋势有有小幅回落落，2005年的投投资势头看看好，对于于以二、三三产业为主主力产业的的城市来说说，经济的的迅猛发展展和房地产产投资的不不断增长，，势必会为为写字楼市市场带来新新的发展空空间。需求空间较较大。数据显示，，目前济南南的写字楼楼市场销售售率和租赁赁率较高，，需求市场场具有较大大空间，随随着济南宏宏观投资环环境的优化化，写字楼楼市场将迎迎来新的发发展。二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征●建筑及物业业形态●容积率●销售率●配套设施●户型分割特特点●价格及销售售方式●建筑及物业业形态高层是写字字楼主流。。当前济南市写字字楼在租售售楼盘中，其建筑筑形态绝大大部分为高层，如如明珠国际际商务港、金龙大大厦、银座座数码广场和历东东商务大厦厦等；其次是小高高层和多层层。二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征●建筑及物业业形态酒店内写字字间：这种物业主主要集中在在以泉城广广场为中心心的中央商商务区，多为四星级级、五星级级酒店，此此类型写字字间档次有有所提升，，但缺乏专专业商务办办公楼的氛氛围和配套套设施；新入市混合合物业：目前部分新新入市项目目为酒店与与写字间的的混合形式式，但以商商务办公为为主要功能能，酒店为为配套经营营产业，如如明珠国际际商务港、、东环国际际广场等，，这些项目目体量普遍遍较大，自自身配套较较好，因所所处区域板板块较偏，，周边配套套不完善，，商业氛围围尚未成熟熟，因此导导致物业档档次及市场场影响力的的提升受限限。纯写字楼物物业：当前济南市市办公楼以以纯写字楼楼为主，但因地段、、目标商圈圈定位、周边及自身身配套等因因素，项目目以中档为为主，物业业档次再次次提升的局局限性大。。商住两用写写字楼。市场总量最最少，档次次偏低。二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征●容积率容积率普遍遍较高。济南市写字字楼项目除东部高新新区及东外环区域的的世纪财富中心、发发展大厦的容积率相相对较低外，其他区区域的大部分写字楼楼容积率在4-8之之间。二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征●销售率写字楼的销销售率较高高。据目前市场场资料统计计显示，除除今年新入市的少量量写字楼楼楼盘外，在在售写字楼楼平均销售售率50%以上，销售率超过过70%的的写字楼占占总数的2/3，多多数写字楼楼的销售已已近尾声，这这表明了目目前写字楼楼市场具有有较大的需需求缺口。。二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征●配套设施项目配套缺缺陷多。各项目所处处地段和板板块差异较较大，项目目周边及自自身配套各各有优劣。。如金龙大大厦，地处处泺源大街街西首，位位置优越，，金融、餐餐饮、休闲闲等配套设设施完善，，但周边环环境噪杂，，混乱的回回民小区为为项目的安安全防护增增加了威胁胁，周遭商商业氛围也也略显不足足，项目档档次提升困困难。项目定位区区域化程度度高。新入市写字字楼盘，物物业类型多多元化，建筑形象定定位较高，，目标商圈圈一般限于于某区域之之内，多数数为区域商商圈的标志志性建筑，，但物业档档次的进一一步提升较较难实现。。新增项目亮亮点多。新入市项目目具有一定定的创新性性和多元性性，如东环环国际广场场配有会所所空中花园园和商场，，明珠国际际商务港集集酒店、商商住、写字字间为一体体，配套和和物业管理理均采用星星级酒店式式运作模式式。二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征●户型分割特特点户型选择宽宽泛。济南市场的的写字楼小小户型分隔隔主要在30~150㎡，大大户型分隔隔区间集中中在200~5000㎡。有有部分写字字楼可以自自由分隔，，如：世纪纪财富中心心等。商住两用式式户型较差差。部分商住住两用式户户型设计较较差，如东东环国际商商务港C、、D座，户户型设计压压抑，采光光差；三庆庆汇文轩户户型设计较较好，但内内部通道空空间显得比比较拥挤。。新概念户型型。写字楼市场场中不断涌涌现出满足足客户多样样化需求的的产品，其其户型面积积和结构具具有灵动性性和个性化化安排的特特点，如特特区数码港港的LOFT工作室室，自由商商务间，垂垂直体验走走廊等；但但一定程度度上无法满满足高端客客户总部经经济的物业业需求。二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征●价格及销售售方式市中心区域域售价最高高。济南市在售售写字楼均均价在6000-6500元元/㎡之间间，位于市市中心区域域板块的写写字楼均价价约为9000元/㎡。付款方式灵灵活。绝大部分楼楼盘在付款款方式上采采用了灵活活选择及适适当优惠的的方法，一一般楼盘都都可以进行行商业贷款款，首付在在40%左左右。二、济南在在售写字楼楼楼盘特征征项目明珠国际商务港Myoffice创展中心金龙大厦世纪财富中心东环国际广场发展大厦嘉汇环球广场均价元/㎡6600590070003900570055005100项目海蔚广场特区数码港普利海辰大厦大学科技园历东商务大厦中银大厦三箭·银苑均价元/㎡51006150700030006600100007000三、济南写字字楼市场板板块划分及及对比分析析济南写字楼楼市场四大大集聚板块块A区-东部部高新区：济南东部部高新科技技开发区B区-中央央商务区：经十路-文化西路路-泺源大大街-泉城城路-解放放路中央商商圈C区-中东东商务圈：文化东路路-山大路路-花园路路-二环东东路合围商商务区D区-西北北商务务圈：杆石石桥以以西，，经十十路-北园园大街街中间间区域域商商圈B区C区A区D区济南四四大板板块写写字楼楼供应应比例例中央商商务区区占据据了写写字楼楼总量量的44%，写写字楼楼分布布密集集。中东商商务圈圈占据据了29%的席席位，，可以以看出出以中中央商商务区区为经经济发展展的龙龙头，，在实实现““东拓拓”战战略过过程中中不断断带活活了交交界区区域的商圈圈发展展。东部经经济目目前尚尚处于于不断断提升升的过过程。。西北区区域以以中低低端物物业为为主，，写字字楼分分布较较为疏疏松。。三、济南南写字字楼市市场板板块划划分及及对比比分析析名称建筑面积（㎡）售价(元）中银大厦4800010000金汇大厦（齐鲁证券大厦）6000010000普利海辰大厦300007000普利历东商务大厦360006600丰利大厦2000010000三箭·银苑800007000金龙大厦880007000胜利大厦2300013000中央商商务区区中东部部商务务区西北区区域商商务区区东部高高新科科技园园区三、济南南写字字楼市市场板板块划划分及及对比比分析析四大板板块写写字楼楼销售市场比比较名称建筑面积（㎡）售价三庆·世纪财富中心3500003900环保科技园国际商务中心1000003400大学科技园1000003000名称建筑面积（㎡）售价创展中心360005900特区数码港530006150发展大厦240005500东环国际广场1500005700海蔚广场1500005100名称建筑面积（㎡）售价明珠国际商务港920006600嘉汇环球广场430005100三、济南南写字字楼市市场板板块划划分及及对比比分析析四大板板块写写字楼楼销售市场比比较中央商商务区区以均均价9000元元/㎡㎡独占占鳌头头，中中东部部商务务区和和西北北区域价价格相相当，，均价价在6000-7000元/㎡，，东部部高新新科技技园区区最低低，均均价4000元元/㎡左右右。三、济南南写字字楼市市场板板块划划分及及对比比分析析四大板板块写写字楼楼市场场销售价价格走走势近两年年及2005上上半年年四大大区域域销售售价格格走势势销售价价格稳稳中有有升。。近三年年来，，济南南市写写字楼楼价格格处于于稳中中有升升发展展态势势，但但整体体涨幅幅不大大。区域之之间价价位差差异较较大。。中心区区域售售价一一直保保持最最高，，东部部区域域价格格最低低，从从价格格走势势图可可以看看出，，两级级价格格相差差额度度较大大。名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）汇宝大厦460003.1明珠国际商务港920002名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）三庆·世纪财富中心3500001凯贝特高新产业基地500001.3齐鲁软件园1560001.1-1.4环保科技园国际商务中心1000000.8留学人员创业园597001.6保税大厦110000.9大学科技园1000001中东部部商务务区西北区区域商商务区区东部高高新科科技园园区三、济南南写字字楼市市场板板块划划分及及对比比分析析四大板板块写写字楼楼租赁市场比比较名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）大东科技城200001.7嘉恒·商务大厦560000.8-1.8东方丽景大厦190001.2发展大厦240002.2东环国际广场1500001.5二建·融基大厦680001.1三、济南南写字字楼市市场板板块划划分及及对比比分析析四大板板块写写字楼楼租赁市场比比较名称建筑面积（㎡）租赁价格（元/㎡·天）玉泉森信大酒店480004索菲特写字楼890004.5中银大厦480003.3金汇大厦（齐鲁证券大厦）600004山东新闻大厦500004普利海辰大厦300003丰利大厦200003三箭·银苑800002金龙大厦880003.5中信广场300003.5华能大厦300003.8胜利大厦230004中央商商务区区三、济南南写字字楼市市场板板块划划分及及对比比分析析四大板板块写写字楼楼市场场租金走走势租金浮浮动区区域化化。东部新新入世世项目目采用用租金金“稳稳步上上升””营销销策略略，预预计两两年内内涨幅幅在0.2元/㎡··天；；中东部部写字字楼竞竞争较较为激激烈，，部分分商住住两用用式写写字楼楼租金金有所所下滑滑，幅幅度在在0.2元/㎡··天左左右；；西北区区域部部分酒酒店内内写字字间，，租金金受周周边新新入世世项目目影响响有所所下降降，降降幅在元元/㎡㎡·天天；中央商商务区区写字字楼出出租率率高，，租金金稳中中有升升，保保持健健康发发展态态势；；板块租租金有有较大大差距距。目前中中央商商务区区的写写字楼楼租金金最高高，平平均租租金超超过3.5元/·天天，东东部高高新开开发区区最低低，平平均在在1.2左左右，，西北北区域域板块块和中中东商商务区区分别别位居居其次次，依依次平平均在在2.5元元/㎡㎡·天天、1.5元/㎡··天。。市场存存在空空白区区。尽管写写字楼楼市场场投入入绝对对量不不断增增长，，但因因为地地段差差异、、产品品差异异因素素影响响，看看则过过热的的写字字楼市市场实实际存存在开开发结结构、、开发发区域域上““供不不应求求”的的状况况。三、济南南写字字楼市市场板板块划划分及及对比比分析析四大板板块写写字楼楼市场场配套及及客群群比较区域物业配套入住企业入住行业中央商务区比较完善外地或外企公司办事处、分公司所占比例较大，本地知名大型企业下属部门办公机构等。银行、保险、网络、证券、地产、代理等等，行业门类最为齐全。中东部商务区中等层次本地大型公司所占比例较多，少量的外企和外地企业。多为从事网络、电子信息、电脑软硬件类的企业，专业化较强。西北区域高新区中等层次本地中小企业为主，国外大型企业的办事处、代理商等。经贸、旅游、餐饮、网络信息等相关行业，专业集中化不明显。东部高新科技园区比较差发展完善中主要是从事科研研发类的创业型企业。规模不大，知名度不高，处于积累阶段。主要是生物医药、软件研发、网络通讯等高新技术产业。同时注重国家高新技术企业优惠政策的企业。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。23:58:0823:58:0823:5812/21/202211:58:08PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2223:58:0823:58Dec-2221-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。23:58:0823:58:0823:58Wednesday,December21,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2223:58:0823:58:08December21,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。21十十二二月202211:58:08下下午午23:58:0812月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:58下午12月-2223:58December21,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2123:58:0823:58:0821December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:58:08下下午午11:58下下午23:58:0812月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23