河北衡水名门尚品滏阳小区二期项目定位及实操提案-XXXX

项目定位及实操提案一、衡水市总体规划及开发政策1-1衡水市总体规划——城市规划和发展方向建市以来，尽管衡水在城市建设上做出了很大的努力，但与先进地区相比仍存在着较大的差距。走进衡水，给人的印象是，这个城市不够大、不够美，也不够现代化。穿城而过的滏阳河，一些河段成了倾倒垃圾的场所……在衡水早期政府城市规划中，因铁路以北主要是盐碱地，规划为工业区，现污染较严重，城市以南为衡水湖水系，洼地、湿地较多，所以原城市规划主要向东、向西两个方向发展。京九铁路贯通前后，衡水市抓机遇促发展，几年间城区面积扩大了1倍，老城区得到全面改造。2004年，衡水市圆满完成南北出市口、新华路、榕花大街等街道的改造工作。随着衡水市经济水平的不断增长，对城市规划建设资金投入的不断增加，衡水市的路网、水电等基础设施正在不断完善。目前衡水正在做第5版城市总体规划，全力打造北方湖滨休闲度假城，构筑“1+6”大城市发展框架。1-2衡水市总体规划——空间发展战略规划主城区旅游区路北新区衡水市区未来三年将全力打造“一湖、一州、一城”，逐步成为“北方湖滨休闲度假城”：

1、一湖：以衡水湖为中心，湖滨度假功能为主导，建设主题度假小镇、高档酒店、高尔夫球场等项目；2、一州：以冀州为中心，历史文化展示、体验功能为主导，建设主题公园、仿古商业街、艺术街区等；3、一城：衡水主城区以滏阳河为中心，以休闲度假的集散、配套服务功能为主导，改造滏阳河市区段及其沿线，建设商业、文化、教育、商贸、居住五大中心，打造湖滨休闲度假城市的城市客厅。

1-3衡水市未来规划——第5版城市规划要点城市发展定位重要的交通枢纽冀东南中心城市北方湖滨宜居城市城市空间形态一体两翼：主城区＋衡水湖生态旅游区＋开发区路北新区主城区旅游区路北新区城市发展框架城湖相依、六星拱月：冀州、枣强、武邑＋三个产业聚集区冀州枣强武邑大路北工业区赵圈—前磨头工业走廊清凉店工业物流基地1-4第5版城市规划要点——未来三年基础设施建设人民路永兴路胜利路裕华路大庆路昌明大街永安路前进大街榕花大街红旗大街京衡大街修建“六横八纵”改造四个出入口一环、两带、三园一环：主城区外环路两带：滏阳河两岸绿化带外环路景观林带三园：植物园建设工程、人民公园二期、永安公园建设中华大街育才大街中心大街南出入口北出入口东出入口西出入口1-5第5版城市规划要点——未来三年重点建设项目3、河东区域旧城改造：拆迁改造滏阳河以东4平方公里旧区，改善河东城市环境，提升区域品位，促进城市均衡发展，加大中心城市承载力，增强全市区域竞争力。4、31个城中村改造：主城区现共有城中村39个，占地规模约4.83平方公里，三年内完成31个城中村改造任务。第一年启动12个；第二年启动10个；第三年再启动剩余城中村。1、滨河新区：与中铁电气化局集团合作，投资60亿元，面积12平方公里，改造后实现城中有水、水中有城，打造全市第一的景观亮点。2、南部新城：对滏阳河以南、南外环以北面积4~6平方公里区域进行综合开发，形成以教育产业为支撑的新城区。二、衡水房地产市场发展趋势展望市场供应及市场形势市场供应

从调研情况分析，09年中至目前市场供应总量约在250万平米左右，目前去化面积在一半左右，约125万平米，市场存量约125万平米（在售）。

从市场销售情况分析，一年之内消化约125万平米项目，对于拥有40万人口的市区而言，消费体量较大（2007年，石家庄市人口约200万，去化面积约在500万平米），反映出购房需求强劲，其中受县域居民购房影响，衡水周边县城在去化市区项目面积方面将占据不小体量。3.未来1－3年市场形势随着城市扩张及“三年大变样”部分拆迁建设用房及政策性经济适用房廉租房放量，4月中旬，衡水市公布了市区3年十项重点城建工程，其中包括新区开发、旧城改造（目前衡水中心城区城中村39个，占地约4.83平方公里，3年内将完成31个城中村的拆迁改造，同时3年内将建设廉租房340套，建筑面积1，7万平米，建设经济适用房1800套，约12万平米）等，预计未来1－3年，衡水市场将表现为市场放量进一步加大，房地产市场竞争格局进一步加强。衡水市楼盘盘特征显性性分析(1)总体体特征衡水市房地地产开发整整体表现为为处于房地地产开发的的初级阶段段，项目开开发参差不不齐，由于于受土地成成本影响，，个别项目目表现为大大盘边缘化化开发。规规划设计方方面大盘较较注重项目目开发整体体性、景观观性及后期期延展性等等方面；产产品供应方方面以经济济实用为主主，创新户户型设计鲜鲜有出现；；营销手段段方面，由由于多为较较大城市代代理商运作作，所以在在包含价格格策略，开开盘策略，，营销组合合策略等方方面均照搬搬大城市方方法，但更更多停留在在概念性宣宣传，并未未由实质性性突破。(2)楼盘盘规模及开开发模式衡水市房地地产开发楼楼盘规模差差异化较大大，呈现两两级分化特特征，大盘盘及超大规规模楼盘与与独栋项目目形成鲜明明对比，如如东方太阳阳城168万平米及及怡水花园园50万平平米等，大大盘开发有有助于推进进销售跟进进；开发模模式方面大大盘开发均均采用分期期开发模式式，一般项项目分为2－3期开开发完毕。。(3)区域域分布由于受城市市发展方向向及老城区区整体形象象影响，衡衡水市房地地产开发项项目80％％集中在河河西区及中中心区位置置，河东区区开发楼盘盘数量较少少，且居民民居住倾向向更青睐于于河西区域域。(4)价格格涨幅从2005年的销售售均价1800元/平米，到到2010年的均价价3300元/平米米左右，价价格走势基基本持平于于全国其它它区域同等等级市场。。(5)户户型型设设计计户型型面面积积供供应应方方面面主主要要为为经经济济实实用用性性，，以以小小两两室室三三室室供供应应为为主主，，面面积积集集中中在在70－－85平平米米（（两两室室）），，100－－130平平米米（（三三室室）），，少少量量跃跃层层项项目目出出现现，，无无错错层层建建筑筑形形式式，，从从调调研研情情况况分分析析，，造造成成此此种种产产品品供供应应形形式式，，主主要要受受居居住住观观念念、、收收入入水水平平及及家家庭庭结结构构组组成成等等几几方方面面影影响响。。（6））建建筑筑形形态态衡水水市市05年年之之前前产产品品供供应应多多为为6＋＋1层层砖砖混混结结构构，，表表现现为为一一层层为为储储藏藏间间或或车车库库形形式式，，05年年衡衡水水市市第第一一个个小小高高层层建建筑筑————新新大大陆陆商商业业广广场场的的部部分分住住宅宅出出现现，，开开发发商商开开始始注注重重高高层层建建筑筑形形式式的的推推广广及及理理念念宣宣传传，，衡衡水水市市民民也也开开始始逐逐步步关关注注高高层层建建筑筑，，目目前前市市场场表表现现为为多多层层及及高高层层建建筑筑交交叉叉供供应应，，从从调调研研资资料料分分析析，，各各项项目目在在后后期期供供应应方方面面，，均均主主要要以以小小高高层层及及高高层层建建筑筑为为主主，，可可以以预预计计未未来来市市场场消消费费者者对对于于高高层层建建筑筑的的居居住住认认识识将将会会进进一一步步提提高高。。（7））建筑筑风格格衡水市市产品品供应应建筑筑风格格方面面，主主要以以现代代简约约建筑筑为主主，外外在形形式及及外立立面表表现方方面以以中规规中矩矩，风风格创创新主主要表表现为为外立立面颜颜色及及屋顶顶设计计方面面，同同时在在后期期营销销方面面，鲜鲜有对对建筑筑风格格进行行包装装推广广的营营销理理念。。（8）营销销策略销售策略及及推广策略略方面，由由于一般为为外来代理理商进行操操作，故操操作方式上上大同小异异，价格制制定一般采采用低开高高走，大盘盘较注重整整体项目品品质的培养养，包含售售楼部装修修，内部沙沙盘，认购购流程，推推广设计等等方面较为为规范，同同时项目形形象设计，，包括LOGO、VI等方面面设计更为为精致，在在一定程度度上促进项项目整体品品质提升。。（9）物业业管理现阶段，衡衡水市整体体物业管理理水平不高高，一般为为开发商自自行进行管管理或开发发商自己的的物业公司司，个别项项目聘请专专业物业公公司充当顾顾问；衡水水市消费者者开始逐步步关注开发发商的物业业管理水平平，同时物物业管理的的好坏，成成为影响消消费者购买买决策的重重要因素。。市场继续观望望衡水经济欠发达，高企的房价，已超出大多数市民承受能力2010年5月始，衡水房价“滞涨”，市民持币观望心理加剧城建开发加速速2008年4月16日衡水城镇面貌“三年大变样”工程全面启动2010年以完成拆除各类违法建设55万m2，改造31个城中村保障住房增多多竞争更加激烈烈房价稳中调整整2010年国家全面启动保障性住房建设工程，衡水也不能例外2009-2011年将建经济适用房1800套，建设面积12.42万m22010年衡水上市的商品房面积达250万m2左右，增加35%打造北方湖滨休闲度假城市，多个超大楼盘已经启动城市大改造、供应量增多，使楼市由卖方市场转为买方市场通货膨胀、房地产开发成本不断加大，房价将处于胶着状态衡水住宅市场场调查数据汇汇总衡水市人居调调查问卷情况况统计调研时间：2010年9月17—19日调查区域：衡衡水市区调研对象：机机关企事业单单位、个体经经营业主、普普通市民发放问卷数量量：170份份收收回问卷数数量：149份有有效数量：：99份《调查问卷》》情况统计住宅调查受访者的单位性质

衡水市《调查查问卷》情况况统计各因素对选择择住宅时的重重要性完善的物业-----------------------------------------40%优美及规划完完善的小区？？------------------------------21%治安良好及有有先进的保安安系统-------------------------37%价格吸引及有有升值空间-------------------------------19%物业所处地段段及交通---------------------------------24%区内或附近有有幼儿园和中中小学校-----------------------24%发展商实力和和信誉及物业业品牌-------------------------12%设有大型娱乐乐购物商场-------------------------------9%智能化先进屋屋宇设备---------------------------------2%《调查问卷》》情况统计24%7%46%在住宅面积已已定的情况下下，愿意选择择的厅房面积积分布是客饭厅越大越越好，主人房房及一般睡房房够用便可--------48%主人房及一般般睡房应宽敞敞舒适些，客客饭厅够用便便可-35%卫生间和厨房房够用即可-------------------------------------5%卫生间和厨房房要尽量大-------------------------------------9%《调查问卷卷》情况统统计住宅受调查查者年龄统统计《调查问卷卷》情况统统计被调查人员员在购房时时间上的选选择：《调查问卷卷》情况统统计3%12%6%29%50%被调查人员员房价平米米单价预期期选择：《调查问卷卷》情况统统计1%15%43%41%被调查人员员购房目的的情况：《调查问卷卷》情况统统计11%8%65%16%被调查人员员购房区域域情况：《调查问卷卷》情况统统计12%39%45%4%被调查人员员预期购房房面积情况况：《调查问卷卷》情况统统计3%57%19%18%3%被调查人员员预期购房房户型情况况：《调查问卷卷》情况统统计2%75%21%2%被调查人员员团购意向向情况：《调调查查问问卷卷》》情情况况统统计计20%73%7%被调调查查人人员员对对衡衡水水目目前前房房价价认认同同度度：：《调调查查问问卷卷》》情情况况统统计计8%74%18%被调调查查人人员员对对下下半半年年衡衡水水房房价价走走势势分分析析：：《调调查查问问卷卷》》情情况况统统计计6%32%52%被调调查查人人员员在在购购房房信信息息认认知知渠渠道道：：《调调查查问问卷卷》》情情况况统统计计13%7%3%13%10%39%15%被调调查查人人员员所所要要购购买买的的住住房房结结构构：：《调调查查问问卷卷》》情情况况统统计计19%63%11%7%被调查查人员员所要要购买买的建建筑形形式：：《调查查问卷卷》情情况统统计24%32%41%3%三、竞竞争项项目个个案调调查项目周周边竞竞争楼楼盘项目周周边分分析在水一一方金域蓝蓝湾天禧香香颂项目优优势势劣劣势天禧香香颂*规模模大，，规规划较较好，，配套套齐全全；*价价位高高，群群体定定位高高端；；*产品品已初初具雏雏形，，现场场有实实景*产品品单一一，变变化较较少金域蓝蓝湾*接接近市市区；；*无组组团空空间感感；*水系系卖点点突出出；*规规划单单调，，无亮亮点；；*市场场口碑碑良好好在水一一方*商业业潜力力较大大；*景景观堆堆砌，，无良良好规规划；；*超大大规模模社区区，配配套齐齐全*无无景观观亮点点，后后天不不足；；周边项项目优优劣势势解析析四衡衡水各各区域域项目目个案案分析析衡水楼楼盘个个案调调研——万万和和峰景景项目位位置：和平平路与与庆丰丰街交交叉口口北行行开发商商：衡水水泰昌昌房地地产开开发有有限公公司项目规规模：总面面积积70000平方方米，，总幢幢数数2幢，，总户户数数700户项目特色色：主入口口规划5000余平米米公园，，完全板板式住宅宅设计，，最小进进深10米户型面积积：80平平米左右右（主推推户型））销售均价价：3100元/平米销售状态态：现房在在售项目区域域优势明明显，但但因紧邻邻铁路，，造成销销售情况况一直一一般。现现处于现现房阶段段，剩余余房源150套套左右。。产品无无独特卖卖点，推推广方式式单一，，推广水水平低。。近期以以2900元左左右的价价格促销销，有一一定效果果。点评衡水楼盘盘个案调调研——瑞瑞景城项目位置置：人民西西路与前前进大街街交汇处处西南开发商：衡水广广泰房地地产开发发有限公公司项目规模模：暂无项目特色色：低能耗先先锋技术术地源热热泵系统统；负压压式自平平衡新风风系统；；节能保保温系统统；24小时的的热水、、纯净水水系统；；智能化化家居系系统；人人车分离离系统。。户型面积积：90——140平米左左右销售均价价：原3200元元/平米米现均均价3300元元/平米米销售状态态：在售由山东广广泰地产产开发，，开发商商实力较较好。整整个项目目配套完完善。志志在打造造区域内内高端项项目。均均价3300元元，有一一定的市市场竞争争力。项项目工程程进度快快。后期期市场关关注度会会有提高高。点评衡水楼盘盘个案调调研——公公元大道道项目位置置：和平路路前进大大街交叉叉口西北北角开发商：衡水天天城房地地产开发发有限公公司项目规模模：销售面面积11万平米米，一期期建筑5栋19—28层的高高层和3栋电梯梯洋房，，楼间距距近60米项目特色色：项目整体体采用artdeco的建筑筑风格，，加大楼楼间距的的同时将将楼座错错落分布布，起到到更好的的通风采采光以及及观景效效果户型面积积：100平米（（平均面面积）销售均价：2950元元/平米销售状态：在售衡水棉麻公司司地块，项目目工程进度较较快，市场价价格定位偏低低，地块一期期无拆迁。每每月销售量保保持在40套套左右。开发发公司以洽谈谈团购为主。。效果比较大大。点评衡水楼盘个案案调研——腾达新新城项目位置：永永兴路与宝云云接交叉口东东行100米米路南开发商：衡水水腾达房地产产开发有限公公司项目规模：暂暂无项目特色：规规模大；高低低层都有，可可选型强户型面积：暂暂无销售均价：3200元/平米销售状态：在在售项目小区建设设较早，规模模以基本成型型。社会认可可度较高。剩剩余房源不多多。点评天禧香颂倾力打造真正正意义上的景景观住宅，守守护城市母亲亲河的百年水水脉，席卷水水市湖城生活活圈。项目将将拥有情景花花园洋房、多多层洋房、小小高层、高层层、公寓、幼幼儿园、商业业街等综合物物业形态，以以及完善的教教育和市政配配套，内敛隐隐贵，大气人人生，电梯直直接入户，海海纳百川，有有容乃大，独独享三米层高高，倾心缔造造绝版完美户户型。天禧主力户型型天禧主力户型型金域域蓝蓝湾湾位于于发发展展中中的的衡衡水水之之中中心心区区域域，，坐坐拥拥双双公公园园（（青青年年公公园园、、城城市市绿绿化化公公园园））面面向向滏滏阳阳河河，，自自然然环环境境优优雅雅，，生生活活配配套套便便利利。。城城市市中中心心区区之之公公园园社社区区，，于于城城市市而而言言，，属属极极奢奢侈侈品品；；于于衡衡水水而而言言，，中中心心城城区区之之水水岸岸公公园园豪豪宅宅更更是是个个中中极极品品。。项目目体体量量为为40万万米米一一期期12栋栋二二期期13期期19层层金域域蓝蓝湾湾主主力力户户型型金域域蓝蓝湾湾主主力力户户型型五产产品品定定位位定位位参参考考既然然我我们们躲躲避避不不开开产产品品同同质质化化的的路路线线，，那那我我们们就就取取长长补补短短，，因因地地制制宜宜的的来来推推出出我我们们的的产产品品。。1、、通通过过对对金金域域蓝蓝湾湾项项目目的的了了解解情情况况，，将将其其销销售售中中的的热热点点户户型型借借鉴鉴推推出出。。2、、通通过过对对市市场场的的调调查查，，增增加加产产品品配配套套工工作作，，其其中中重重点点是是最最大大限限度度的的开开发发利利用用绿绿化化区区域域及及地地下下面面积积，，迎迎合合衡衡水水消消费费者者对对车车库库和和储储藏藏间间的的重重视视，，最最大大限限度度的的做做到到车车库库及及储储藏藏间间的的匹匹配配，，让让我我们们的的产产品品硬硬配配套套先先硬硬起起来来。。3、、做做精精品品楼楼盘盘,在在满满足足绿绿化化率率的的要要求求下下，，增增加加区区内内亮亮点点和和社社区区定定位位，，把把升升起起式式绿绿化化运运动动广广场场。。定位位参参考考区域域价价值值挖挖掘掘。。1、、五五分分钟钟尽尽享享衡衡水水最最大大临临水水主主题题广广场场浪浪漫漫时时光光。。2、、红红旗旗大大街街青青年年公公园园旁旁的的成成熟熟社社区区升升级级版版。。3、、滏滏阳阳河河畔畔最最成成熟熟社社区区升升级级社社区区，，滏滏阳阳河河水水岸岸生生活活区区。。4、出入繁华华，静享衡水水南入口最成成熟社区生活活。5、河北路最最大综合市场场旁的商品社社区六项目规划划定位及产品品配套提案名门尚品立面面风格名门尚品运动动花园广场户型推荐户型推荐户型推荐户型推荐销售推广三部部曲谁撬动了市场场——价格当前对我们项项目最具竞争争的项目天玺玺香颂奢适高高层价格为3520元/平—4110元/平，，均价是3860元/平平；情景洋房房价格为4259元/平平—4819元/平，均均价为4497元/平。。而金域蓝湾3600元的的均价，给我我们创造了一一个区间机会会，利用它们们的高价，我我们的区位和和成熟社区及及配套以低开开高走的姿态态迅速抢占2010年末末市场。鉴于综合项目目本身条件及及区内配套限限制经过讨论论我们的初期期价格应锁定定2900~3200之间。抓住区域机会会就是胜利的的开始！1、““老””带新新，迅迅雷团团购计计划借助滏滏阳小小区、、安居居小区区、酒酒厂生生活区区、知知春小小区、、享园园小区区五大大成熟熟社区区，迅迅速开开着区区内““老””带新新团购购销售售策略略，短短期内内进行行20%订订房团团购活活动，，力争争一次次性拉拉空区区域潜潜在客客户。。2、低低调宣宣传，，侧重重外销销低调的的宣传传工作作，造造成集集资性性开发发，房房源紧紧，订订房多多的氛氛围，，通过过口径径外销销进行行销售售工作作，增增加连连带销销售工工作的的策略略及宣宣传口口径。。3、高高调硬硬件，，集合合卖点点专场场推荐荐从项目筹建建处到豪华华售楼部的的启用，在在时间上同同步销售节节奏，为客客户造成项项目确系滏滏阳二期开开发工作，，再通过豪豪华售楼部部的装修及及启用增大大客户购买买信心。每每周进行产产品意向客客户集中推推荐订房活活动，不断断升级项目目热度。项目视觉宣宣传（略））提案到此结结束

再次次预祝名门门尚品项目目早日启动动

谢谢领领导！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:02:3603:02:3603:0212/25/20223:02:36AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2203:02:3603:02Dec-2225-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:02:3603:02:3603:02Sunday,December25,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2203:02:3603:02:36December25,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。25十十二月20223:02:36上午午03:02:3612月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月223:02上上午午12月月-2203:02December25,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/253:02:3603:02:3625December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。3:02:36上上午3:02上上午午03:02:3612月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:02:3603:02:3603:0212/25/20223:02:36AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2203:02:3603:02Dec-2225-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。03:02:3603:02:3603:02Sunday,D